Guía práctica para comprar una vivienda y pedir una hipoteca (Capítulo 4)

19/6/2025

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Guía práctica para comprar una vivienda y pedir una hipoteca (Capítulo 4)

“Comprar sin sustos de última hora: ojo con las cargas registrales”

En esta artículo encontrarás

Siguiendo de nuevo con la meta que me he propuesto este 2025, que no es otra que la de crear una guía práctica, sencilla y útil, para que cualquier persona que esté pensando en comprar una casa pueda saber cómo proceder de la mejor manera posible para tener éxito en esta misión tan importante, hasta la fecha, hemos podido ver:

La mejor forma de abordar la tasación de tu inmueble (AQUÍ).
El mejor modo de afrontar la firma de un contrato de arras (AQUÍ).
Asegúrate de tener el sí del banco para la financiar la compra (AQUÍ).

Llegados a este punto, si ya tienes la casa elegida que te vas a comprar, has formalizado el contrato de arras, tienes una tasación positiva, y el banco ya te ha concedido la financiación que necesitas para comprarla, ahora ya sí es el momento de poner negro sobre blanco, y preparar toda la operación, desde un punto de vista jurídico, para que tu compra sea un éxito, de modo que puedas adquirir la vivienda de tus sueños “en perfecto estado de revista”, esto es, sin ninguna carga, gravamen o impedimento jurídico que frustre tu operación, la dificulte, o aminore el valor de tu propiedad.

Ahora sí, sin más dilaciones, vamos a ello.

“La mayoría de las viviendas tienen cargas que hay que saber gestionar e interpretar”

Como punto de partida, en mi humilde opinión, es importante decir que, en un mundo ideal, cuando una operación de compraventa inmobiliaria se comienza a preparar en la Notaría, lo “perfecto” sería poder comprar una vivienda que no tenga ninguna carga o gravamen asociado a la misma, de modo que, al adquirir la misma, la operación se produzca sin ningún contratiempo ni ningún aspecto jurídico que necesite una gestión o atención previa. A continuación te muestro un ejemplo de una nota simple del Registro de la Propiedad, de una finca sin cargas:

Cuando comprador y vendedor contactan con la Notaría elegida para formalizar la operación, y nos facilitan una nota simple del Registro de la Propiedad de su finca, donde el apartado de cargas aparece “en blanco”, es decir, sin ninguna carga o gravamen que afecte a la misma, este es sin duda el escenario ideal, pues ello nos permitirá formalizar la transacción de la forma más rápida y fácil posible, de modo que, por ejemplo, si las partes así lo desean, en pocos días se podría ya acudir a formalizar la compraventa en escritura pública ante Notario, una vez que la parte vendedora y compradora aporten toda la documentación necesaria para ello (como por ejemplo los títulos de propiedad del vendedor, la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, el certificado de estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, etc.), el personal de la Notaría prepare nuestro documento, y las partes se pongan de acuerdo en una fecha y hora para acudir al Notario a firmar su compraventa.

No obstante, la realidad de un despacho notarial nos muestra que este escenario es “de mundo ideal”, pues en la práctica, en la inmensa mayoría de operaciones, las fincas que se transmiten están gravadas por cargas o gravámenes que es necesario cancelar previamente, gestionar, o interpretar adecuadamente, para así proteger adecuadamente los derechos e intereses legítimos de las partes. A continuación, te muestro un ejemplo, una finca que está gravada por una hipoteca y un embargo:

Si la finca que deseas comprar tiene una hipoteca previa y un embargo de una deuda del vendedor (como el ejemplo que te muestro), como es lógico, tú, como comprador, cuando adquieras la vivienda, querrás que estas cargas ya estén canceladas (o al menos tener la seguridad de que lo serán), lo cual, va a necesitar de una gestión tanto por tu parte, como por parte del vendedor, lo cual requiere en muchas ocasiones tiempo, dinero y conocimiento, que es justamente lo que voy a tratar de explicarte en este artículo de una forma muy sencilla y resumida.

Sólo a modo enunciativo, en el día a día de la notaría, lo más habitual es formalizar compraventas de viviendas gravadas o afectadas por, entre otros:

Una hipoteca previa.
Afecciones fiscales.
Limitaciones derivadas de la propiedad horizontal.
Vivienda calificada como de Protección Oficial.
Un embargo.
Una anotación preventiva de demanda.
Una prohibición de disponer.
Cargas urbanísticas de diversa índole.
Discordancias entre la descripción o superficie del Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad.
Derecho de tanteo y retracto de la administración.

Cuando al comenzar a preparar una escritura de compraventa de un inmueble, aparezca alguna de estas cargas, gravámenes o circunstancias, será necesario gestionar la situación para, en su caso, poder cancelar la misma o realizar las gestiones que correspondan para proteger adecuadamente los derechos e intereses legítimos de las partes contratantes. Ahora ya sí, sin más dilación, vamos a analizar cada una de estas situaciones y ver, en su caso, cómo proceder con cada una de ellas.

“Ideas clave para gestionar adecuadamente las cargas y gravámenes de la vivienda que quieres comprar”

Llegados a este punto, esto es, tener claro que cuando afrontemos el proceso de preparación de la compra de nuestra futura vivienda, es muy probable que surjan cargas, gravámenes o circunstancias que sea necesario gestionar previamente, a continuación, voy a tratar de darte unos tips generales para afrontar todas estas situaciones:

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1.- Cada carga es un mundo:

En primer lugar, a mi juicio, es muy importante entender que, en la práctica, existen muchos tipos de cargas, gravámenes y circunstancias que es necesario gestionar para asegurar el éxito de la operación. Como futuro comprador debes verificar muy bien qué cargas concretas afectan a la finca que quieres comprar y, a la vista de ello, determinar correctamente qué pasos vas a tener que dar para poder cancelarlas o solventarlas antes de formalizar la compraventa.

Pues en definitiva, existen muchos tipos de cargas o gravámenes distintos, las cuales no todas se resuelven igual ni mucho menos, si no que cada una de ellas tienen sus procedimientos y plazos concretos, en cada caso, deberemos actuar de un modo u otro para afrontar la situación.

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2.- Anticípate y ponte a trabajar cuanto antes:

En segundo lugar, a mi parecer, es clave que, una vez que la operación ya esté apalabrada entre las partes, y tengas ya identificadas las cargas o gravámenes de la finca que es necesario cancelar o gestionar previamente, te pongas a trabajar cuanto antes con ellas, pues en muchos casos, las gestiones que vas a necesitar realizar requieren de muchas semanas, o incluso meses.

Así pues, por ejemplo:

<ejemplo>Levantar un embargo judicial puede tardar muchos meses, entre que se paga la deuda existente, el juzgado archiva la ejecución, se dicta el mandamiento de cancelación del embargo por parte del juzgado y, finalmente, este se inscribe en el Registro de la Propiedad.<ejemplo>

<ejemplo>En el caso de que la administración tenga derecho de tanteo o retracto sobre la finca, se tendrá que realizar un trámite administrativo para conseguir la renuncia de este derecho por parte de la administración, el cual se puede demorar varios meses.<ejemplo>

<ejemplo>Si la vivienda carece de cédula de habitabilidad, el trámite para la obtención de una nueva se puede demorar muchas semanas.<ejemplo>

Como te indico, si has hecho bien el trabajo, y cuando has formalizado el contrato de arras ya has identificado las cargas y gravámenes que afectan a tu finca, te recomiendo encarecidamente que, desde el primer momento, te pongas a trabajar intensamente, tanto vendedor como comprador, para poder solventar todas ellas dentro del plazo pactado para formalizar la compraventa, de modo que, llegado el día en que se ha de formalizar la escritura de compraventa, todo esté solventado y listo para formalizar la operación en perfectas condiciones.

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3.- Busca asesoramiento de personas que te puedan ayudar con las cargas:

En tercer lugar, de mi experiencia diaria como Notario, te diría que, lamentablemente, la gestión de muchas de las cargas que afectan a las viviendas no es fácil para una persona ajena al mundo del Derecho, de modo que, ante la mínima duda, mi recomendación es que busques asesoramiento experto (ya sea de tu Notario de confianza, de un abogado especialista, del gestor de la familia, etc.) para que, desde el minuto 0, te puedan acompañar en este proceso, guiar en todos los pasos y trámites que tienes que hacer, y velar en definitiva por que “todo esté bien” y puedas comprar la casa de tus sueños con la total tranquilidad de que todas las cargas y gravámenes previos que le afectaban han sido solventados de forma adecuada.

Así pues, no escatimes dinero en este aspecto, pues de lo contrario, te puedes ver en situaciones muy complicadas y desagradables, como por ejemplo, comprar una casa con una carga que afecta a su valor, o no poder comprar la vivienda de tus sueños porque no se han podido cancelar a tiempo las cargas que la afectaban.

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4.- Ante la duda, no te precipites:

Por último, también mi recomendación es que no te dejes llevar por las prisas, en el sentido de que, en muchas ocasiones, la adecuada gestión y cancelación de las cargas implica un largo periodo de tiempo (estamos hablando de meses), lo cual, puede hacer que la compra de tu vivienda se retrase.

Ante esta situación, muchos compradores se desesperan, y presas del pánico y de las prisas, acaban comprando igualmente la vivienda con esas cargas aún pendientes de gestionar, lo cual, en un futuro, les puede ocasionar muchos problemas e inconvenientes.

Así pues, ante esta situación, mi consejo es que no corras, y que si es posible, demores todo lo que haga falta la compra de tu vivienda (pactes un amplio margen de tiempo en el contrato de arras), para asegurarte así de que, cuando la compres, todo esté ya solventado y tu compra se realice en la mejor situación posible.

<ejemplo>En este sentido, aquí me pongo de ejemplo yo mismo, pues el año pasado, cuando compré mi vivienda habitual, tuve que demorar la operación muchos meses (incluso tuvimos que ampliar varias veces la vigencia del contrato de arras con el vendedor) para que ambas partes pudiéramos gestionar correctamente la cancelación de todas las cargas previas y situaciones jurídicas anómalas que era necesario solventar antes de formalizar la compra.<ejemplo>

Llega pues el momento de conocer en detalle cómo se debe gestionar cada carga en concreto…

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UNA HIPOTECA PREVIA

La mayoría de los mortales (entre los que me incluyo) necesitamos acudir al banco a pedir dinero prestado cuando queremos adquirir una vivienda. Eso conlleva que con frecuencia cualquier persona que pretende adquirir un inmueble se encuentra que sobre el mismo ya existe una hipoteca inscrita.

A continuación te muestro un ejemplo:

Por lo tanto, lo habitual en este tipo de escenario tan común es que de forma simultánea a la compraventa del inmueble se cancele la hipoteca del vendedor. De esa forma, el nuevo comprador, adquiera la vivienda como se conoce coloquialmente con la expresión “libre de cargas”.

Ahora bien, en esta práctica diaria tan habitual se abren dos escenarios posibles:

Cuando la hipoteca del vendedor todavía está pendiente. Es decir, todavía existe una importante cantidad de dinero pendiente de devolución del préstamo inicial al banco. ¿Cómo proceder en este caso?

En el caso de que el préstamo hipotecario aún esté pendiente de pago (esto es, que el vendedor aún debe dinero a su banco), tendremos que proceder del siguiente modo:

Una vez que vendedor y comprador tengan agendada la fecha de firma de la compraventa en el notario, el vendedor deberá acudir a su entidad bancaria donde tiene la hipoteca y deberá solicitar el llamado “certificado de saldo pendiente”. Es decir, pedir el documento oficial donde el banco te dice cuando dinero le debes en esa fecha exacta.

Una vez tienes ese documento (ya sea en formato papel o en formato pdf, es indiferente), se lo tienes que hacer llegar a la parte compradora y a la notaría ¿Por qué? Porque el comprador el día de la firma deberá hacer tres pagos diferenciados:

El primer pago: Coincidirá con el importe exacto de la cantidad que hay pendiente de la hipoteca del vendedor. Ese pago se hará directamente a la cuenta bancaria donde el vendedor tiene domiciliada la hipoteca. Para que tan pronto se reciba el dinero, el banco proceda a cancelar económicamente la hipoteca. Para total tranquilidad del comprador.
El segundo pago: Corresponderá a una pequeña cantidad que el comprador deberá retener provisionalmente a cuenta del precio de la compraventa para correr con los gastos de cancelar formalmente esa hipoteca. ¿Qué quiero decir? Según la ley, no basta con devolver el dinero al banco para cancelar la hipoteca del todo, sino que es necesario borrar del Registro de la Propiedad el rastro de la misma. Para poder borrarla del Registro se generan una serie de gastos. Concretamente: notario, registro y gestoría. Gastos obviamente que corresponde asumir al titular de la hipoteca que se cancela (es decir, en este caso, el vendedor).
El tercer pago: El importante para el vendedor. El dinero que realmente le va a llegar a su cuenta para disfrutar/utilizar como quiera por la venta de su inmueble. Para calcular esa cantidad, es importante tener claras las dos anteriores.

Para que se entienda mejor, nada más práctico que un ejemplo:

<ejemplo>“Juan ha pactado con María venderle un piso por 200.000 euros. Juan, actual propietario del piso, tiene un préstamo hipotecario aún pendiente de pago de 80.000 euros. Como Juan no tiene dinero para cancelar el préstamo antes de la compraventa, Juan le entrega a María un certificado de saldo pendiente de su banco, conforme se acredita que la deuda actualmente asciende a esos 80.000 euros indicados.<ejemplo>

<ejemplo>Así pues, llegados el día de la firma, María le pagará a Juan 119.000 euros, mientras que, los 80.000 restantes los abonará al banco de Juan para cancelar esa deuda previa, y los 1.000 restantes, se los retendrá para pagar los gastos de Notaría y Registro que tendrá que abonar para cancelar esa hipoteca previa de Juan, consiguiendo así ya dejar la finca libre de cargas cuando concluya todo el trámite”.<ejemplo>

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Cuando la hipoteca ya esta totalmente liquidada. Es decir, el vendedor ha pagado al banco la totalidad del préstamo, pero la hipoteca sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad como si estuviera vigente:

En estos casos, podemos gestionar la situación de dos formas distintas:

La opción 1, pasa por que el vendedor realice por su cuenta la cancelación de hipoteca antes de formalizar la compraventa (esto es, contacta con un Notario, gestiona la firma de la escritura de cancelación de hipoteca y su inscripción en el Registro), de modo que, llegado el día de la firma, la finca ya está libre de esa carga. Esta opción necesitará de tiempo, pues entre que se firma y se inscribe la cancelación de hipoteca pueden pasar varias semanas, lo cual se deberá tener en cuenta para llegar a tiempo con los timing de la compraventa pactados.

La opción 2 pasa por que el vendedor y el comprador pacten que sea el comprador quien realice la gestión, una vez ya formalizada la compraventa.

En este caso, el vendedor deberá entregar al comprador un certificado de saldo cero emitido por el banco acreedor, conforme el préstamo hipotecario garantizado ya está pagado, y que se consiente la cancelación de la hipoteca (en estos casos, mi recomendación como comprador es la de que contactes con ese banco y verifiques que el documento que te ha entregado el vendedor es correcto, para evitar así cualquier sorpresa desagradable).
El comprador deberá retener del precio de venta una parte (por ejemplo, 1.000 euros) para destinarlos al coste que le supondrá la cancelación de hipoteca (pues los honorarios del Notario y del Registrador tienen un coste).
Después de formalizada la compraventa, será el comprador quien deberá gestionar la cancelación de esa carga previa del vendedor (esto es, buscar un Notario con el que firmar la escritura de cancelación de hipoteca y posterior gestión de su inscripción en el Registro de la Propiedad), con el certificado de saldo cero que te ha dado el vendedor, pagándolo todo ello con el dinero que le has retenido de la compraventa al vendedor.
En el caso de que el comprador formalice su compra con un nuevo préstamo hipotecario, en estos casos lo más habitual es que la gestoría del nuevo banco exija ser ella quien realiza el trámite (para asegurarse así de que la carga previa se cancela), lo cual en la práctica supondrá un extra de coste que tendrá que pagar, generando en la práctica situaciones un tanto desagradables entre las partes.

No obstante, como este tema en la práctica tiene bastante más enjundia si se quiere entender bien, publicaré en otro artículo este tema con mucho más detalle.

AFECCIONES FISCALES

Estas notas, también muy frecuentes en la práctica, lo que significan es sencillamente que el propietario de la finca, cuando ha adquirido el derecho (en una compraventa anterior, en una herencia, etc.), ha tenido que pagar los correspondientes impuestos de la operación, y se supone que “lo ha hecho bien” (esto es, que ha pagado los impuestos que tocaban), pero por si acaso, la administración se reserva un derecho a revisar esa liquidación del impuesto, de modo que, si no estuviere bien hecha, y esa persona tuviere que pagar más impuestos, de no disponer de dinero suficiente para ello, la Administración Tributaria podría “atacar” esa finca (mediante un embargo, etc.) para conseguir así satisfacer esa deuda tributaria. Legalmente suponen una especie de embargo preventivo a favor de la Hacienda Pública.

Estas afecciones fiscales son notas que se extienden siempre de oficio por el propio Registrador de forma simultánea cuando se práctica una inscripción en el registro que ha conllevado previamente pago de impuestos. La gran pregunta:

¿Cómo desaparecen o se cancelan? Existen las siguientes posibilidades:

Opción 1: Por el simple transcurso del tiempo (en concreto, 5 años), cuando se realice una operación posterior sobre la finca (como otra venta, una herencia de la misma, etc.) y hayan transcurrido más de 5 años desde que se realizó dicha afección fiscal.
- ‍A modo de ejemplo, si el 1 de enero de 2015 se realiza la venta de una finca, y se practica una nota marginal de afección fiscal al pago del IPT de esa venta, la misma tendrá una duración de 5 años. Si posteriormente, en el año 2022, esa finca se vuelve a vender a otro comprador, cuando se practique esta nueva inscripción en el Registro, la afección fiscal de 2015 “desaparecerá de la finca” (será cancelada por caducidad) y se practicará una nueva afección fiscal correspondiente a esta nueva compraventa sujeta a ITP que se produce en 2022.

Opción 2: Por el simple transcurso del tiempo (en concreto, 5 años), si un interesado solicita una certificación de la finca.
- ‍En el mismo caso anterior, si se formaliza una compraventa en 2015, que genera una afección fiscal, y en 2022, el propietario de la misma solicita una certificación al Registro, al emitir la misma, el Registro ya “eliminará la afección fiscal” al haber transcurrido los 5 años de duración de la misma.

Opción 3: Si por el contrario se produce una nueva operación antes de los 5 años, la afección fiscal se mantendrá en la finca hasta que transcurra ese plazo, de modo que deberá ser tenida en cuenta por el comprador para evaluar los posibles riesgos asociados a la misma (esto es, una liquidación incorrecta del impuesto que pueda derivar en responsabilidades sobre la finca).

A continuación, te muestro un ejemplo de ello:

Estas notas, de hecho, como te decía, se encuentran habitualmente en la mayoría de las fincas registrales, con lo cual, no debes preocuparte mucho, pues en la mayoría de las ocasiones, los impuestos estarán bien liquidados y “el peligro” que corres como comprador al adquirir la finca con esa afección fiscal es reducido.

No obstante, si no te quedas tranquilo, en su caso, podrías pedirle al vendedor que te mostrase una copia de su autoliquidación del impuesto para cerciorarte que lo calculo correctamente. Y que realmente, Hacienda, aunque revisará esa autoliquidación no pudiera reclamar cantidad alguna a la parte vendedora, porque la misma se realizó correctamente.

LIMITACIONES DERIVADAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

También es muy habitual que cuando el inmueble que se compra se trate de un piso que está situado un edificio de viviendas plurifamiliares (en un bloque de pisos vamos, por ejemplo), en la nota simple del Registro de la Propiedad nos aparezca como carga el hecho de que el inmueble queda sujeto a las limitaciones derivadas del Régimen de Propiedad Horizontal.

A continuación, te muestro un ejemplo de nota simple donde aparece tal carga:

En estos casos, simplemente el comprador lo que tiene que saber es que está comprando un inmueble que está sujeto a unas reglas especiales de propiedad, donde tiene el derecho de propiedad y uso privativo de su piso, y el derecho de propiedad y uso de un conjunto de elementos comunes (como el portal, la escalera comunitaria, el ascensor, el garaje, la piscina, etc.), de lo cual, se derivarán una serie de derechos y obligaciones que establece la ley.

En el caso estatal, la norma de referencia para regular las relaciones en esta clase de copropiedades es la Ley de Propiedad Horizontal (AQUÍ se puede consultar).
Mientras que, en el caso catalán, su regulación básica la hallamos en los artículos 553-1 y siguientes del Libro V del Código Civil de Cataluña (AQUÍ se pueden consultar).

VIVIENDA CALIFICADA COMO DE PROTECCIÓN OFICIAL

Las viviendas de protección oficial (o VPOs) son viviendas con precios y condiciones ventajosas, promovidas por la administración pública, para facilitar el acceso a un inmueble a personas con dificultades económicas o menores niveles de renta. Estas viviendas están sujetas a ciertas restricciones en cuanto a uso, venta y precio, las cuales varían en función del año en que fueron construidas, de modo que, cuando un propietario de una VPO se plantea su venta, dependiendo del año de construcción, la forma de proceder será una u otra.

A continuación, te muestro una nota simple de ejemplo donde aparece como carga el hecho de que la vivienda en cuestión es una VPO:

Así pues, cuando nos encontremos ante una vivienda calificada como VPO:

En algunos casos será necesario “pedir permiso” a la administración para poder formalizar la venta (para lo cual será necesario cumplir los requisitos que esta normativa exige).
En otros, el precio de venta máximo quedará limitado por la administración.
En determinados supuestos, para poder vender, será necesario que el propietario devuelva a la administración las ayudas que percibió.

Además es necesario saber que la normativa reguladora de las VPOs depende de las Comunidades Autónomas, de modo que, dependiendo del lugar en el que se halle el inmueble, la normativa, plazos, requisitos y procedimientos variarán sustancialmente.

Así las cosas, en el ámbito catalán, y de un modo resumido, deberemos tener en cuenta las siguientes circunstancias:

En primer lugar, un recurso interesante es el que te facilito AQUÍ, que es un elemento que pone a disposición de los ciudadanos la Generalitat para que los interesados puedan solicitar información sobre una vivienda protegida, esto es, conseguir que la administración, a la vista de las particularidades concretas de nuestra VPO, nos informe de las condiciones y requisitos que se deben cumplir para llevar a cabo la venta de acuerdo con la normativa vigente.

Dicho esto, y a grandes rasgos:

Para saber el precio máximo al cual podrás vender tu VPO, AQUÍ te facilito un enlace de la Generalitat donde lo podrás encontrar.
En caso de que tu VPO sea posterior al 2005, deberás solicitar una autorización a la Generalitat para poder vender el inmueble (AQUÍ lo puedes solicitar).
En otros supuestos, será necesario obtener el visado de la Generalitat de Cataluña (AQUÍ lo puedes solicitar) para que la administración compruebe que los datos e intervinientes de la operación cumplen con los requisitos que exige la normativa de VPOs catalana.

Finalmente, a modo de resumen, si quieres vender o comprar una VPO, antes que nada, tienes que informarte muy bien del tipo de VPO que se trata, y a la vista de ello, de los requisitos y trámites que hay que cumplir, de modo que, solo si reúnes todos los requisitos, entonces sí te lances a por esa vivienda.

UN EMBARGO

En ocasiones, el propietario de la vivienda que deseas comprar tiene deudas previas impagadas, de modo que sus acreedores, para intentar recuperar su dinero, han iniciado un procedimiento judicial que ha acabado con un embargo sobre la finca propiedad de ese deudor (que ahora tú quieres comprar), lo cual significa que, si no se liquida la deuda de un modo u otro, ese procedimiento judicial puede acabar con la subasta del inmueble para obtener los fondos necesarios con los que saldar dicha deuda. Así las cosas, si queremos comprar una vivienda sobre la que pesa un embargo, varias son las opciones para gestionarlo.

Aquí te muestro un ejemplo de ello:

Sin duda, a mi parecer, lo más inteligente es que la cancelación del embargo se realice previamente por la parte vendedora, esto es, que el vendedor salde su deuda, lo acredite ante el Juzgado que ordenó el embargo, este dicte el auto de archivo de esa ejecución, se dicte por el LAJ competente el mandamiento de cancelación del embargo, y este se inscriba en el Registro de la Propiedad, para dejar así la finca “limpia” de esta carga y que la compraventa se pueda formalizar ya sin ella.

En este sentido, hay que tener en cuenta que el levantamiento de embargos de una finca puede llegar a ser un proceso muy largo, pues intervienen en el proceso muchos actores que, en muchas ocasiones, no son muy ágiles (como Juzgados sobrecargados de trabajo que pueden tardar meses en dictar todas las resoluciones necesarias para levantar el embargo).

Además, si como comprador necesitas la financiación de un banco, por regla general, las entidades financieras no conceden préstamos hipotecarios sobre fincas que tienen embargos.

Por el contrario, si no es posible levantar el embargo antes de la compraventa por parte del vendedor, la otra opción es que se encargue de ello el comprador una vez ya formalizada la compra. En tal caso, el comprador deberá retener del precio el importe que corresponda para saldar esa deuda previa y gestionar él por su cuenta la cancelación del embargo.

No obstante, esta opción no te la recomiendo mucho, ya que la cancelación de un embargo es un proceso legal que puede tener muchas “sorpresas” (como deudas mayores de las que inicialmente nos pensamos) desagradables que, en su caso, tendrá que asumir el comprador.

Y también porque la cancelación del embargo, muy probablemente también llevará aparejada gastos de abogados u otros profesionales asociados a la cancelación, que tendrás que asumir como comprador, y que de primeras son difíciles de cuantificar (y por lo tanto, de saber qué cantidad le tienes que retener al comprador para este concepto).

Como conclusión, como te indico, si la finca que quieres comprar tiene un embargo, ten mucho cuidado, procura que sea el vendedor quien lo cancele antes de la compra, y si finalmente lo gestionarás tu, asesórate bien con un abogado que te pueda ayudar a estudiar bien la situación, saber el coste real de su levantamiento, y proceder de la mejor forma posible para proteger tu adquisición.

UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

En ocasiones, también puede pasar que, sobre la vivienda que quieres comprar, exista un litigio pendiente de resolverse (por ejemplo, sobre una herencia en disputa entre varios hermanos, una posible controversia acontecida en una transmisión anterior, etc.), y esta circunstancia conste anotada en el Registro de la Propiedad, a instancias de alguna de las partes en litigio.

A continuación te muestro un ejemplo:

Ello quiere decir pues que, si tú compras el inmueble, aun sabiendo la existencia de este juicio, las consecuencias que se deriven del mismo pueden llegarte a perjudicar gravemente, pues la responsabilidad se trasladaría a ti como nuevo propietario (pues has comprado el inmueble sabiendo ya que existe esa disputa pendiente de resolverse).

En estos casos, mi recomendación sincera es que paralices la compra y no la formalices en ningún caso, hasta que ese litigio se haya resuelto, esté “todo claro”, y puedas comprar el inmueble “sin ningún problema del pasado” que le pueda afectar.

DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO DE LA ADMINISTRACIÓN

Otra situación que también está apareciendo mucho últimamente son los derechos de adquisición preferente que tiene la administración pública cuando se formalizan determinadas compraventas.

En estas operaciones pues afectadas por este derecho, el vendedor, antes de poder realizar la operación, deberá comunicar a la administración su intención de vender el inmueble (con detalle del precio de venta y particulares del acuerdo), y ésta dispondrá de un plazo para decidir si se queda ella el inmueble, o por el contrario, renuncia al derecho y permite la venta pactada.

Por su parte, en caso de que formalices la operación sin haber realizado este trámite, la administración tendrá un derecho de retracto, esto es, la posibilidad de “deshacer” la compraventa y quedarse ella el inmueble.

Aquí por ejemplo te muestro una nota simple donde aparece este tipo de carga:

En estos casos, como te indico, el vendedor deberá comunicar la intención de venta a la administración y esperar a que la misma le conteste qué decide hacer, tras lo cual, ya se podrá firmar la venta si la administración finalmente renuncia al ejercicio del derecho.

Si quieres más información al respecto de estas situaciones, AQUÍ te facilito una entrada a mi blog al respecto.

DISCORDANCIAS ENTRE LA DESCRIPCIÓN O SUPERFICIE DEL CATASTRO INMOBILIARIO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Aunque no se trate de una carga como tal de forma expresa, es muy habitual que en la práctica, las fincas registrales no están coordinadas entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, como a continuación te muestro en un ejemplo de una nota simple:

Fruto de esta descoordinación, en la práctica, también es muy habitual ver situaciones donde existe una discrepancia entre la superficie de la finca que consta inscrita en el Registro de la Propiedad y la que consta en el Catastro inmobiliario.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, en el Registro de la Propiedad consta que el piso que quieres comprar tiene 100 metros cuadrados, y en el Catastro, 95 metros cuadrados.<ejemplo>

Aunque si las discrepancias son pequeñas (unos pocos metros cuadrados), en la mayoría de ocasiones la situación no tiene mucha importancia, lo cierto es que en otros casos, ello puede dificultar la operación, sobretodo en los casos en los que el comprador adquiere la finca con financiación bancaria, pues si esta discrepancia se pone de relieve por el tasador como un condicionante, el banco no te prestará el dinero que necesitas para abordar tu compra.

Así pues, si en tu caso concreto es necesario solventar esta discrepancia de superficies, lo primero será identificar dónde está el error, esto es, si la medición incorrecta es la del Catastro o la del Registro de la Propiedad. Para ello, muy probablemente, necesitarás la ayuda de un técnico especialista (como un arquitecto, un topógrafo, etc.).

En el caso de que la discrepancia a “arreglar” se halle en el Catastro, tendrás que realizar un procedimiento administrativo para subsanar la misma (AQUÍ te enlazo su página web con más información al respecto).

Por el contrario, si la discrepancia a subsanar se encuentra en una inscripción incorrecta en el Registro de la Propiedad, dependiendo del tipo de error a subsanar y su tamaño en relación a las dimensiones totales de la finca o del tipo de inmueble que se trate, se tendrá que seguir un tipo de procedimiento registral u otro.

Puedes encontrar más información sobre estos procedimientos en los artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria (AQUÍ se pueden consultar).
O, en el caso de pisos, se tendrá que ver si es necesario modificar la escritura de división horizontal (que es un procedimiento largo y costoso) o es posible aplicar otras vías excepcionales más rápidas y sencillas para solventar un error en la inscripción (como te explico en este artículo de mi blog AQUÍ).

CARGAS URBANÍSTICAS DE DIVERSA ÍNDOLE

En determinadas fincas, también se pueden encontrar cargas de naturaleza urbanística, como por ejemplo:

Una nota marginal de inicio o sujeción a un proyecto de reparcelación.
Una Afección urbanística de pago de gastos de urbanización.
O un expediente de expropiación.

A continuación te muestro un ejemplo de ello en una nota simple del Registro de la Propiedad:

En todos estos casos, estamos hablando de que la finca está afectada por expedientes administrativos que pueden afectar gravemente su valor, pues pueden implicar la obligación del propietario de realizar grandes inversiones, de modificación del tamaño de su finca o directamente de la pérdida de su propiedad.

En estos casos, sin duda, lo mejor es ponerse en manos de un abogado especialista para que nos pueda asesorar cómo proceder de la mejor manera posible atendiendo a las circunstancias concretas del caso.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

La anotación preventiva de prohibición de disponer es una medida cautelar adoptada en el correspondiente procedimiento judicial o administrativo que impide que pueda tener acceso al Registro, con posterioridad a la práctica de la anotación, cualquier acto de disposición relativo a los bienes a los que afecta, incluyendo claro está una compraventa.

A continuación te muestro un ejemplo de ello:

Así pues, si la finca que quieres comprar está afectada por una prohibición de disponer, no podrás comprar la misma hasta que la autoridad que la ordenó la levante, o la misma caduque.

SERVIDUMBRES

Otra carga muy habitual son las servidumbres, que son un tipo de derecho en virtud del cual, se limita la propiedad o forma de disfrute de una finca, en favor de otra finca.

En la práctica, ejemplos de servidumbres podemos encontrar:

Servidumbre de paso: Permite al dueño de una finca pasar a través de otra para acceder a una vía pública.
Servidumbre de luces y vistas: Permite al dueño de una finca tener ventanas o vistas que dan a otra, o le impide a esta última construir en determinada altura o forma.
Servidumbre de medianería: Se refiere a la pared o muro que divide dos propiedades, y puede implicar derechos y obligaciones para ambos dueños.
Servidumbre de desagüe: Permite al dueño de una finca verter aguas pluviales o residuales sobre otra.
Servidumbre aeronáutica: Gravamen que limita los terrenos, las construcciones e instalaciones que circundan los aeropuertos y aeródromos para garantizar el área de maniobra y el espacio aéreo de aproximación.

A continuación te muestro un ejemplo de una nota simple:

Si tu finca está gravada con una de estas servidumbres, deberás entender que la misma está limitada por este derecho (como por ejemplo, dejar pasar al vecino por tu finca en la servidumbre de paso, o aceptar que sobrevolarán aviones encima de tu piso si este está cerca de un aeropuerto y está gravado con una servidumbre aeronáutica), de modo que cuando la compres y la disfrutes, deberás respetarlo, tenerlo en cuenta y asumir esta limitación que se deriva de la servidumbre.

OTROS ASIENTOS PENDIENTES DE DESPACHO

Por último, en la nota simple del inmueble que quieras comprar, también es importante que mires el apartado de “asientos pendientes de despacho”, esto es, un apartado donde te aparecerán los documentos que, en su caso, se han presentado al Registro de la Propiedad que pueden afectar a esa finca (como una nueva hipoteca, un embargo, etc.), pero que aún no están inscritos definitivamente.

En la práctica, en la mayoría de casos en tu nota simple constará que “no hay documentos pendientes”, como te muestro en el siguiente ejemplo:

Por el contrario, en otras ocasiones puede suceder que sí existan documentos pendientes de despacho, en cuyo caso, deberás tener mucho cuidado, pues dependiendo de qué se trate, tu operación se puede ver afectada en gran medida. A continuación te muestro un ejemplo:

En estos casos, deberás comprobar muy bien de qué clase de documento se trata y cómo afecta a la titularidad y cargas de la finca que quieres comprar, pues dependiendo de qué se trate, la afectación sobre tus intereses puede ser muy grande.

Conclusiones para la mejor gestión de las cargas de tu compra

Si has llegado hasta aquí, como has podido ver, en la práctica, son muchas los tipos de cargas y circunstancias que pueden afectar a un inmueble cuando se afronta una compraventa. Así pues, a modo de recordatorio, te vuelvo a reiterar que, mi recomendación sincera es que, cuando afrontes la compra de una vivienda:

Prestes mucha atención a las cargas y gravámenes que pesan sobre la misma, para evitar sorpresas desagradables.
Una vez las tengas identificadas, ponte a trabajar cuanto antes con ellas para solventarlas, pues en muchos casos se tendrán que realizar gestiones que tardan mucho tiempo.
Asesórate con profesionales que te puedan ayudar a gestionar estas cargas, pues en muchos casos son muy complejas de solventar.
En ningún caso te precipites y compres sin tener las cosas claras, pues las consecuencias negativas para ti en un futuro pueden ser muy graves.

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Esperando pues que este artículo sea de utilidad para todas las personas interesadas en comprar una vivienda, el equipo de Notaría Jesús Benavides queda a su disposición para acompañarles en todo aquello que necesiten al respecto.

Diciembre 2023

1.- RENUNCIA DE HERENCIA Y SUSTITUCIÓN VULGAR. SI LA DESIGNACIÓN TESTAMENTARIA A LOS SUSTITUTOS ES GENÉRICA (“HIJOS” O “DESCENDIENTES), CON LA SIMPLE AFIRMACIÓN DE QUE ESTOS NO EXISTEN, ES SUFICIENTE PARA FORMALIZAR LA RENUNCIA Y POSTERIOR ADJUDICACIÓN A QUIEN CORRESPONDA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 30 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una aceptación de herencia de una mujer, fallecida viuda, con dos hijas, a las cuales, en su testamento, designada como herederas por partes iguales, con sustitución vulgar por sus respectivos hijos o descendientes. Al formalizarse la aceptación de herencia, una de las hermanas renuncia a la herencia, y en la escritura, la renunciante simplemente manifiesta que la misma carece de hijos o descendientes (sin acreditarse fehacientemente de ninguna forma), de modo que la otra hermana se adjudica toda la herencia. El Registrador deniega la inscripción porque entiende que debe acreditarse la inexistencia de hijos o descendientes (mediante acta de notoriedad o por cualquier medio válido en Derecho).

El Notario autorizante recurre la calificación y, la DG, alineándose con éste, revoca la nota de calificación, confirmando que, cuando la sustitución vulgar testamentaria se realiza de forma genérica (con expresiones como “hijos” o “descendientes”, es decir, sin llamamientos nominativos), con la simple manifestación de la inexistencia de éstos, es suficiente para formalizar la renuncia y posterior aceptación por el heredero favorecido por dicha renuncia.

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2.- VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA. NO ES NECESARIO APORTAR LA RENUNCIA DEL ARRENDATARIO AL DERECHO DE TANTEO PARA PODER INSCRIBIR:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 8 de noviembre de 2023 (BOE de 30 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una compraventa de inmueble (local) arrendado, en cuya escritura el Notario da fe de que se le ha exhibido una escritura donde el arrendatario renuncia a su derecho de adquisición preferente que le reconoce la LAU.

El Registrador deniega la inscripción, alegando que es necesario que se le acredite a él también, fehacientemente, los detalles y circunstancias de esa renuncia (aportando copia de esa escritura de renuncia donde el Registrador pueda analizar sus términos, la legitimación de quien la otorga, etc.). La DG revoca la nota de calificación, considerando que con la dación de fe del Notario conforme el arrendatario ha renunciado a su derecho de tanteo es suficiente, pues la Ley no atribuye competencias al Registrador para calificar los extremos de dicha renuncia.

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3.- EN CATALUÑA EL PRELEGATARIO PUEDE TOMAR POSESIÓN, POR SÍ MISMO, DE LOS BIENES PRELEGADOS:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 27 de octubre de 2023 (DOGC de 8 de noviembre de 2023), donde se resuelve un caso relativo a una aceptación de herencia con varios coherederos, donde uno de ellos, además, siendo prelegatario de un inmueble, acepta su parte de la herencia y, asimismo, de forma unilateral, se adjudica dicho bien que conforma el prelegado. El Registro de la Propiedad deniega la inscripción alegando que, para que dicha adjudicación surta efecto, es necesaria la conformidad de todos los herederos.

El Notario autorizante presenta recurso y, la DG, alineándose con éste, revoca la nota de calificación, recordando que, de conformidad con el CCCat (art. 427-22), el legatario puede tomar por sí mismo posesión del legado si se trata de un prelegado.

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4.- COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA EN CATALUÑA. INTERPRETACIÓN DE LOS PORCENTAJES DE IMPAGO NECESARIOS PARA RESOLVER EL CONTRATO:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 10 de noviembre de 2023 (DOGC de 1 de diciembre de 2023), donde se resuelve un caso relativo a una escritura de resolución de compraventa, de acuerdo con una condición resolutoria pactada e inscrita, a causa del impago de cantidades debidas.

En el supuesto la DG sienta la interpretación correcta del artículo 621-54 CCCat, en virtud del cual, para poder dar por resuelta la compraventa por impago de las cantidades aplazadas (para que los vendedores recuperen la propiedad del inmueble) es necesario que las cantidades impagadas superen el 15% del precio íntegro (precio total de la compraventa), de modo que, sólo una vez que se hayan acumulado impagos de cantidades vencidas que superen ese 15% del precio total de compra, se podrá entonces sí dar por resuelta la compraventa.

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5.- SON INSCRIBIBLES LOS ACUERDOS DE UNA JUNTA GENERAL A LA CUAL NO ASISTEN LOS ADMINISTRADORES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 15 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una Junta General de Accionistas a la cual, los administradores de la sociedad no asisten.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción de los acuerdos adoptados, por esta causa, al amparo del artículo 180 LSC (“los administradores deberán asistir a las juntas generales”). El Notario recurre la calificación, y la DG, alineándose con éste, confirma que, en efecto, la inasistencia del órgano de administración a la junta general no es motivo de nulidad de la misma, sino lo que, en su caso generará, es la responsabilidad de los administradores prevista en el artículo 236 LSC.

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6.- ACTA NOTARIAL DE JUNTA. PARA PODER INSCRIBIR EN EL REGISTRO MERCANTIL LA ANOTACIÓN PREVENTIVA, ES NECESARIO ACREDITAR QUE SE HA EFECTUADO EL REQUERIMIENTO NOTARIAL A LOS ADMINISTRADORES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 14 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de denegación de anotación preventiva de solicitud de acta notarial de junta, en el Registro Mercantil. Supuesto en el que un socio quiere que se levante acta notarial de junta general y, para ello, envía Email al presidente del consejo de administración solicitándolo así, el cual le contesta afirmativamente. Dicho socio intenta que se practique la anotación preventiva en el Registro Mercantil en base a este Email, y el Registrador lo deniega, afirmando que para que sea posible inscribir la anotación preventiva, es necesario aportar el requerimiento notarial a los administradores.

La DG confirma la nota de calificación y recuerda que, para poderse practicar la anotación preventiva que se pretende, es necesario acreditar que se ha efectuado el requerimiento notarial a los administradores (art. 104.1 RRM).

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7.- VENTA DE INMUEBLE POR CONGREGACIÓN RELIGIOSA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 23 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), la cual puede ser de utilidad en este caso de transmisiones, pues resume y analiza de forma detallada la legislación y documentación necesaria para formalizar la venta de un inmueble perteneciente a una congregación religiosa.

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8.- ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO POR EL ANTERIOR TITULAR REGISTRAL:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de octubre de 2023 (BOE de 2 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento suscrito por el anterior titular registral (como arrendador), y una arrendataria. El propietario no paga el préstamo hipotecario que grava la finca arrendada y ésta, finalmente, es objeto de ejecución hipotecaria, en cuyo proceso, la finca es adjudicada a un tercero, a favor del cual consta inscrito actualmente dicho inmueble. En este proceso de ejecución hipotecaria, el nuevo titular que se adjudica la finca es consciente de que la misma está arrendada, y la adjudicación, en el proceso judicial, se le concede salvaguardando los derechos de dicho arrendatario. Posteriormente, el arrendatario intenta inscribir su derecho, y el Registro lo deniega por falta de tracto sucesivo (art. 20 LH), es decir, que no coincide la persona quien firmó el contrato de arrendamiento como arrendador con el actual titular registral inscrito.

La DG revoca la calificación, considerando este caso una excepción al principio general, pues en el procedimiento de ejecución hipotecaria donde fue parte el actual titular registral se dejó a salvo el derecho de la arrendataria a la ocupación del inmueble.

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9.- PROPIEDAD HORIZONTAL. DE ELEMENTO PRIVATIVO A ELEMENTO COMÚN. LA VÍA CORRECTA ES EL ACUERDO DE AFECTACIÓN Y CONVERSIÓN EN ELEMENTO COMÚN:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 14 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de segregación de elemento privativo y posterior venta a favor de la comunidad de propietarios (para convertirlo acto seguido en elemento común de la propiedad horizontal).

La DG confirma el defecto y, en resumen, nos viene a decir que si se quiere convertir algo privativo en elemento común, la forma correcta no es su venta a favor de la comunidad, sino su configuración como elemento común, modificando la descripción del edificio, y con acuerdo unánime de la comunidad de propietarios al afectar al título constitutivo.

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10.- NUEVAS FUNCIONALIDADES EN LA SEDE ELECTRÓNICA DE LA AGENCIA TRIBUTARIA DE CATALUÑA:

Se resumen nuevas funcionalidades (AQUÍ) y mejoras en la sede electrónica de la ATC:

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD): Se han incorporado novedades en los formularios telemáticos de los modelos 600 y 620 y en el programa de ayuda de los modelos 650 y 660. En concreto:

Adaptaciones del formulario telemático del modelo 600 del ITPAJD para admitir a transmitentes extranjeros sin NIF en las operaciones con la tarifa DRG (derechos reales de garantía y préstamo).
Adaptaciones del formulario telemático modelo 620, compraventa de determinados medios de transporte usados, para permitir exportar la autoliquidación y recuperar sus datos cuando exista más de un adquirente, en el caso de compra de una embarcación, y para mostrar por separado los tipos de vehículo autocaravana.

En cuanto al impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD):

Adaptaciones del programa de ayuda de la modalidad de sucesiones para introducir los depósitos en cuenta corriente o de ahorro con el formato IBAN.

Asimismo, se ha introducido la incorporación automatizada de la escritura pública en los expedientes de autoliquidaciones del ITPAJD (modelo 600) y del ISD (modelos 650, 651 y 653). Por tanto, ya no es necesario que el ciudadano aporte la escritura pública si la notaría ha enviado previamente la declaración informativa notarial a la Agencia Tributaria de Cataluña.

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11.- ACTAS LCI. ES NECESARIO PREGUNTAR AL CLIENTE CÓMO QUIERE SUS FUTURAS COPIAS AUTORIZADAS TANTO DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO COMO DE LA COMPRAVENTA:

Se adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Cataluña en la que, dando respuesta a una comunicación recibida en varias notarías por parte del banco ING (en la que se solicita que todas las copias de sus escrituras de CV + PH se expidan en formato electrónico), se indica que, en las CV + PH, es el comprador (quien paga la escritura) el que debe elegir el formato de sus copias autorizadas (en soporte papel o electrónica).

A tal efecto, se recomienda preguntar al cliente por esta cuestión en el acta previa LCI, dejar constancia de ello en el acta, y en base a su preferencia, expedir la copia según de la forma que solicite el adquirente.

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12.- INSTRUCCIÓN PARA LA COMPROBACIÓN DE VALORES DE BIENES INMUEBLES 2024:

Se adjunta (AQUÍ) la Instrucción para comprobación de valores de bienes inmuebles de la Agencia Tributaria de Cataluña para hechos imponibles (ITP, Sucesiones y Donaciones) del año 2024.

Hay que recordar que esta tabla es de vital importancia cuando no tenemos el valor de referencia del catastro del inmueble en cuestión. Siempre, en primer lugar, debe tenerse en cuenta el valor de referencia a efectos fiscales. Supletoriamente, a falta de éste, se seguirá utilizando estaba tabla como se hacía tradicionalmente. Multiplicando el valor catastral por el coeficiente multiplicador correspondiente, a efectos de obtener el valor mínimo fiscal.

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13.- PROPIEDAD HORIZONTAL Y SEGREGACIÓN / DIVISIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. SI LOS ESTATUTOS LO PERMITEN, TAMBIÉN, IMPLÍCITAMENTE, AUTORIZAN LAS OBRAS NECESARIAS PARA EJECUTARLA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de noviembre de 2023 (BOE de 30 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una segregación de un local, resolviendo que, cuando en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal se prevea la posibilidad de segregar o dividir elementos privativos sin necesidad de acuerdo colectivo de la junta de propietarios, implícitamente se están autorizando las obras y modificaciones que dicha segregación precise, salvo cláusula expresa en contrario.

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14.- VENTA DE VIVIENDA HABITUAL DE LA FAMILIA. SE REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE AMBOS CÓNYUGES, TAMBIÉN PARA EXTRANJEROS:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 25 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una venta de un inmueble perteneciente a un extranjero, resolviendo que la aplicación del artículo 1320 CC (y por tanto su homólogo en el código civil catalán) relativo a la necesidad de consentimiento de ambos cónyuges para disponer de la vivienda habitual de la familia, es independiente de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial, y que de acuerdo con el Reglamento 24 junio 2016, es aplicable también a matrimonios extranjeros.

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15.- IMPORTANTE DISTINCIÓN ENTRE PARTICIÓN HECHA POR EL TESTADOR Y NORMAS PARTICIONALES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 27 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una escritura de aceptación de herencia y adjudicaciones hereditarias, en la cual, sintetizando la jurisprudencia del Tribunal Supremo en esta materia, aclara la importante diferenciación entre una partición hecha en el propio testamento y las meras “normas particionales”.

Señala el Centro Directivo que cuando el testador lleva a cabo en el testamento todas las operaciones particionales (inventario, avalúo, liquidación y adjudicación de lotes) estamos ante una verdadera partición hecha en testamento. En cambio cuando se limita a manifestar su voluntad para que en el momento de la partición se adjudiquen determinados bienes en pago de su haber a cada heredero, estamos ante meras normas particionales.

Noviembre 2023

1.- MUCHO CUIDADO. ERRORES EN NOTARÍA QUE GENERAN RESPONSABILIDAD CIVIL:

Se adjunta (AQUÍ) una Nota del Consejo General del Notariado, donde se detallan las principales reclamaciones que el Seguro de Responsabilidad Civil de los Notarios está teniendo que atender ante negligencias, errores o malas praxis profesionales. A continuación, algunos ejemplos destacables:

Varias reclamaciones relativas a documentos autorizados con personas con capacidades psíquicas mermadas. Extremar precauciones con personas ancianas que presenten indicios de deterioro cognitivo, incapacitadas / con medidas de apoyo para el ejercicio de la capacidad jurídica, bajo tutela, curatela, etc.
Suplantaciones de identidad. Extremar la diligencia al verificar la identidad de la persona con su foto de DNI / NIE / Pasaporte, etc.
Verificación de cargas hipotecarias. Extremar precauciones con hipotecas canceladas económicamente, pero no registralmente. Exigir constancia documental de que efectivamente el préstamo garantizado está pagado.

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2.- NUEVO RECORDATORIO. NOVEDADES EN MATERIA DE INVERSIONES EXTERIORES:

Se adjunta (AQUÍ) una nota informativa de OCP con resumen de las principales novedades del Real Decreto 571/2023, sobre inversiones exteriores. Se consideran inversiones exteriores las siguientes:

Inversiones extranjeras en España:

Participación de un NO RESIDENTE en sociedades españolas que supere el 10% del capital social.
Adquisición de inmuebles en España por NO RESIDENTES que superen los 500.000 euros.
En el caso de que los fondos empleados en la inversión tengan origen en jurisdicciones no cooperativas, se exige declaración previa. La orden de 9 de febrero de 2023 (AQUÍ) contiene la lista de jurisdicciones no cooperativas.

Inversiones españolas en el exterior:

Participación en el capital de sociedades no residentes que supere el 10 % del capital social.
Adquisición de bienes inmuebles sitos en el exterior por importe superior a 300.000 euros.
En el caso de que el destino de la inversión sea una jurisdicción no cooperativa es necesaria igualmente la declaración previa.

Obligaciones del Notario:

Cuando entre en vigor el desarrollo normativo del Real Decreto, será obligatorio que el Notario remita la información sobre la inversión exterior al Consejo General del Notariado.
En el periodo transitorio, la presentación telemática de las declaraciones se realiza mediante AFORIX.
Se mantiene vigente la obligación del notario de remitir a la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones, mediante escrito, en los meses de enero y julio de cada año, una relación de aquellas operaciones intervenidas que tengan la consideración de inversión extranjera, durante el semestre precedente respecto de las cuales no se haya interesado del notario la presentación de la correspondiente declaración.

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3.- ES POSIBLE DECLARAR EL FINAL DE OBRA PARCIALMENTE EN UN EDIFICIO DIVIDIDO HORIZONTALMENTE:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 19 de septiembre de 2023 (BOE de 26 de octubre de 2023), donde la DG resuelve un caso de un edificio, con varias plantas, dividido horizontalmente, donde se declara el final de obra de sólo parte de ellos (en concreto, del local bajo y de la primera planta, no así del resto de plantas).

En este caso, la DG lo acepta, afirmando que no existe inconveniente en que la constancia de la terminación de obra pueda ser parcial, por fases, e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente.

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4.- PARTICIÓN DE HERENCIA POR CONTADOR PARTIDOR. CUIDADO CON LOS CONFLICTOS DE INTERESES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 5 de septiembre de 2023 (BOE de 25 de octubre de 2023), donde la DG resuelve que en una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia, la contadora-partidora no se ha limitado a lo estrictamente particional y, en las adjudicaciones, ha realizado funciones dispositivas que requieren la intervención de los herederos.

Además, existe un conflicto de intereses entre dos coherederos hermanos, pues uno es tutor de otro, y por tanto ejerce su representación legal. Al ser los dos interesados en la herencia, y estar uno de ellos representado legalmente por su hermano, hay conflicto de intereses y en este caso es necesario la intervención de un defensor judicial.

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5.- VENTA DE PLAZA DE APARCAMIENTO EN FINCA SIN DIVIDIR. ES NECESARIO DESCRIBIR CONCRETAMENTE LA PLAZA DE APARCAMIENTO:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 28 de julio de 2023 (BOE de 12 de octubre de 2023), donde la DG resuelve un caso de venta de una participación indivisa (1,329%) de una finca, destinada a aparcamiento de vehículos. La escritura contenía la descripción de dicha finca registral en su conjunto (consistente en la planta sótano de un edificio destinada a aparcamientos y trasteros), pero no la descripción de esa concreta plaza de aparcamiento cuyo uso y disfrute exclusivo se atribuía a la participación indivisa de finca transmitida.

La DG, alineándose con el Registrador, considera que es necesario que, en la escritura de compraventa, se describa con detalle los linderos y la superficie de la plaza de aparcamiento que se transmite.

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6.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LEY 11/2023. NUEVOS PLAZOS PARA CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 7 de julio de 2023 (BOE de 15 de agosto de 2023), donde se aprueba el calendario para implantar la ley 11/2023 de digitalización de actuaciones registrales. Esta ley viene a instaurar la firma electrónica de todos los asientos y documentos registrales y la llevanza de un protocolo en soporte electrónico. La citada resolución incluye dos anexos con un calendario de implantación de la firma electrónica en cada uno de los Registros de la Propiedad de España, y amplía el plazo ordinario de calificación registral de 15 días hábiles a 30 días hábiles, durante el plazo de un mes a contar desde la fecha en que se inicia la implantación de las actuaciones digitales.

Se adjunta al resumen la resolución con los anexos en los que se encuentran las respectivas fechas de inicio de la fase de implantación de firma electrónica, para que todos los empleados de la notaría puedan consultarlas y tener en cuenta que en el plazo de un mes desde esa fecha, el plazo de calificación no es de 15 días como habitualmente, sino de 30.

¡La importancia de esta consulta radica en que se autorizan cancelaciones de hipotecas inscritas en todos los registros de España, y cada uno de ellos tiene una fecha prevista para la implantación de esa firma electrónica!

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7.- VECINDAD CIVIL Y SUS DIFICULTADES DE PRUEBA. HAY QUE DARLE MUCHA IMPORTANCIA A LA MANIFESTACIÓN QUE SE INCLUYA EN LA ESCRITURA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 3 de octubre de 2023 (BOE de 2 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a la prueba de la vecindad civil de una fallecida y su importancia para determinar el Derecho sucesorio aplicable.

En el supuesto, la causante, en su testamento, manifiesta que tiene vecindad civil común. No obstante, su heredero (esposo), cuando acepta la herencia, en dicha escritura de aceptación manifiesta que la vecindad civil de la causante era la de Ibiza, y en base a la misma, se adjudica toda la herencia (a diferencia de ello, si la vecindad civil fuera común, como la causante no tenía descendientes, pero sí ascendientes vivos, éstos serían legitimarios). Al presentarse a inscripción dicha escritura de aceptación de herencia, el Registrador la deniega, al considerar que prevalece la manifestación de la vecindad civil común realizada por la fallecida en su testamento.

La DG, alineándose con el Registro, considera que la prueba de la vecindad civil es muy difícil (salvo en aquellos casos en los que conste inscrita la manifestación expresa en el Registro Civil). Así pues, en caso de dudas, debe prevalecer la manifestación del interesado realizada ante Notario (pues se ha realizado estando debidamente informado por parte del fedatario), incluso sobre lo que pueda resultar de documentos extrajudiciales (como un certificado de empadronamiento del que resulte que la persona está empadronada en ese domicilio desde hace más de 10 años), pues no siempre la vecindad administrativa coincide con el domicilio efectivo (que es lo que determina la vecindad civil).

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8.- EL ADMINISTRADOR CON CARGO CADUCADO PUEDE CONVOCAR LA JUNTA GENERAL PARA LA RENOVACIÓN DEL ÓRGANO DE ADMNISTRACIÓN Y PARA PRESENTAR CUENTAS ANUALES:

Se adjunta (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 31 de octubre de 2023 (BOE de 21 de noviembre de 2023), en la que la DG resuelve que es válida la Junta General convocada por administrador con cargo caducado, siempre que esa Junta General se convoque para renovar el órgano de administración y aprobar las cuentas anuales de varios ejercicios como forma de superar el cierre del Registro de la Propiedad.

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9.- PODERES PREVENTIVOS Y ASPECTOS INTERREGIONALES:

Se resume a continuación, brevemente, una ponencia relativa a los poderes preventivos y a los aspectos a tener en cuenta en el ámbito del Derecho interregional:

Gran utilidad del poder preventivo: evita a la familia tener que recurrir a medidas de apoyo judiciales (que tardan más de un año en constituirse, más el coste de abogados, etc.).
En breves será posible consultar telemáticamente, en el Registro Civil, la vigencia de estos poderes. Cautela a tener en cuenta siempre que un apoderado acuda a Notaría a firmar con uno de estos poderes.
Dudas sobre Derecho aplicable cuando un cliente acude a Notaría para firmar un poder preventivo: Debemos acudir siempre al criterio de la residencia habitual (art. 9.6 Cc) para constituir el poder al amparo del CCCat o el Cc.
Recordar siempre incluir (o no), a petición del cliente, la cláusula sobre si se requiere autorización judicial para los mismos actos para los que la requiere el curador.
En Cataluña, en los próximos meses, habrá novedades relevantes en esta materia, pues el anteproyecto de reforma del Libro II del Código Civil Catalán sobre esta materia entrará en el Parlament en breves ya, como Proyecto de Ley, de modo que, si se tramita ordinariamente, en unos meses habrá una nueva normativa en esta materia con modificaciones muy profundas que deberemos estudiar para adaptar las escrituras.

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10.- LEY 11/2023. DIGITALIZACIÓN DE ACTUACIONES NOTARIALES Y REGISTRALES (PROTOCOLO ELECTRÓNICO, VIDEO FIRMAS y COPIAS AUTORIZADAS ELECTRÓNICAS):

Se adjunta artículo de nuestro BLOG que resume los 10 puntos principales de la entrada en vigor de la Ley 11/2023 (AQUÍ).

Tres son los cambios principales que nos afectarán a nuestro día a día:

El primero es el depósito en sede electrónica notarial de todos los documentos firmados, siendo fiel reflejo del documento en papel (matriz, unidos, diligencias y notas).
El segundo gran cambio es la posibilidad de videofirmar con certificado digital determinados tipos de documentos una vez que el ciudadano registrado en el portal notarial;
y por último, la creación de las copias autorizadas electrónicas que sustituyen al papel con su misma eficacia y validez.

Tras 21 días de implementación nos hemos encontrado con las siguientes casuísticas:

EN CUANTO AL PORTAL NOTARIAL (PNC):

Los ciudadanos que quieran realizar trámites deberán cumplimentar el formulario y validar su móvil y correo de contacto. El trámite es sencillo y se completa subiendo a la plataforma el documento de identidad. Lo hemos validado y funciona correctamente para ciudadanos identificados con DNI, NIE y PASAPORTE.
La forma más práctica de acceder y que sirve también para firmar es utilizar un certificado digital. Recomendamos el de la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, aunque hay varias entidades emisoras certificadas por Ancert.
El ciudadano que acceda podrá consultar todo su histórico de escrituras entre el 1 de enero de 2007 y el 8 de noviembre de 2023. Lo firmado a partir de la entrada en vigor de la ley todavia esta por determinar cómo se publicara.

EN CUANTO A LA VIDEOFIRMA:

Desde el inicio hemos logrado realizar con éxito 2 videofirmas. Si bien es una tecnología muy nueva y que tiene sus limitaciones no ha resultado complejo de realizar una vez que el cliente esta registrado en el portal y dispone del certificado digital para poder firmar.
La conexión se realiza con una aplicación integrada en el navegador web y es intuitiva y sencilla. Esperamos que a medida que los ciudadanos se registren aumente el número de documentos otorgados por este método.

EN CUANTO A LA COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA:

Ya hemos emitido las primeras copias autorizadas electrónicas con código seguro de verificación (CSV).
El proceso lo gestionamos desde el mismo Word y de manera paralela al depósito del documento aunque se puede emitir con posterioridad, siempre para documentos firmados a partir del 9 de noviembre de 2023.
El documento se publica en la sede electrónica notarial y se genera de forma rápida y sencilla en SIGNO el CSV para remitir al cliente.
Una vez subido a la sede electrónica se comparte con el cliente mediante un correo electrónico en el que le facilitamos un enlace a su copia autorizada electrónica. Este método de entrega le da autenticidad y validez legal frente a terceros. Creemos que poco a poco irá sustituyendo el papel pues para su consulta y validación no es necesario estar dado de alta en el portal notarial del ciudadano.

DUDAS MÁS FRECUENTES DE PROTOCOLO ELECTRÓNICO y VIDEOFIRMA:

En SIC, dentro del apartado “Ley 11/2023. Digitalización de actuaciones notariales y registrales” se puede encontrar un documento con preguntas y respuestas sobre dudas existentes en relación a la puesta en marcha de la Ley 11/2023, se han emitido dos publicaciones: volumen 1 y volumen 2.

Asimismo, se adjuntan (AQUÍ en singular y AQUÍ plural), plantillas base para cualquier escritura electrónica otorgada por videofirma a través del Portal Notarial del Ciudadano.

MODIFICACIÓN DEL ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO. NECESIDAD DE INFORMAR POR SEPARADO DEL NÚMERO DE FOLIOS EN SOPORTE PAPEL / TELEMÁTICO:

A partir del 9 de noviembre de 2023, se modifica el Índice Único Informatizado para incorporar como campo obligatorio a informar en cada instrumento público el número de folios de matriz del soporte papel por separado del número de folios en soporte electrónico.

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Para cualquier duda en todo lo relacionado a la nueva digitalización al respecto (tanto de empleados como de clientes), contactar con Antonio Alba para su resolución en el correo: antonio@jesusbenavides.es

Octubre 2023

1.- REGISTRO CENTRAL DE TITULARIDADES REALES. NOTA ACLARATORIA

Se adjunta (AQUÍ) nota aclaratoria de OCP sobre diversas cuestiones relativas al Registro Central de Titularidades Reales y las obligaciones de los Notarios al respecto:

Para el otorgamiento del negocio jurídico, no es requisito de validez la obtención del correo electrónico al que se refiere el artículo 4 del RD 609/2023, pues no forma parte de los requisitos de identificación del titular real.
Porcentaje de participación: solo se deberá incluir esta información cuando haya que efectuar una nueva acta de manifestaciones para el supuesto de que exista discordancia entre el contenido de la BDTR y la manifestación del otorgante

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2.- COMPRAVENTA DE INMUEBLE FORMALIZADA POR REPRESENTANTE CON PODER REVOCADO. MUCHO CUIDADO AL VERIFICAR LA VIGENCIA DE PODERES Y CARGOS DE SOCIEDADES

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 26 de julio de 2023 (BOE de 28 de septiembre de 2023). La DG resuelve un caso de una CV de un inmueble, en el que la parte vendedora es representada por un apoderado, manifestando este que su poder está vigente, y el Notario, dando su juicio de suficiencia positivo en la escritura. No obstante, de los datos obrantes en el Registro Mercantil, resulta que ese poder estaba revocado de hacía pocos días, habiéndose publicado dicha revocación en el BORME, una vez inscrita en el Registro (momento a partir del cual es oponible frente a terceros), el mismo día de la firma de la CV.

La DG confirma la calificación del Registro, de forma que no se puede inscribir el derecho del comprador ya que el vendedor no estuvo debidamente representado por una persona con facultades suficientes para formalizar dicha venta.

Para tener en cuenta el caso y realizar las consultas pertinentes en el Registro en una fecha lo más cercana posible a la firma de la escritura (si es posible, el mismo día), para evitar casos así.

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3.- SL. REDUCCIÓN DE CAPITAL POR COMPRA DE PARTICIPACIONES. IMPORTE DE LA RESERVA INDISPONIBLE

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 24 de julio de 2023 (BOE de 27 de septiembre de 2023). La DG resuelve el típico caso de “salida” de un socio de una SL. Para ello, la sociedad recompra todas las participaciones de ese socio (por un valor de reembolso superior al nominal) para, a continuación, reducir el capital social en el mismo importe (procediendo así a su amortización) y, asimismo, dotar una reserva indisponible, por el importe de la reducción (tomando como referencia el nominal de las participaciones, y no el valor reembolsado al socio, que como se indica, es superior), para garantizar los derechos de los acreedores.

El Registro califica negativamente porque considera que el importe de la reserva ha de ser igual “al valor de lo recibido por el socio” (esto es, al total reembolsado, y no sólo al valor nominal de las participaciones).

La DG revoca la calificación del Registrador Mercantil, determinando que en estos casos el importe de la reserva indisponible ha de ser igual al valor nominal de las participaciones amortizadas, y no al importe reembolsado al socio saliente

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4.- GUARDA DE HECHO. DOCUMENTO INTERPRETATIVO PARA TRÁMITES BANCARIOS

Se informa que en SIC, dentro del enlace “Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad” se pone a disposición de los empleados un protocolo marco firmado entre la Fiscalía General del Estado y el sector bancario para clarificar las atribuciones del guardador de hecho en el ámbito de las gestiones bancarias.

Este documento también ha sido objeto de análisis detallado en un artículo de nuestro blog (AQUÍ se puede consultar).

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5.- INVERSIONES EXTERIONRES. NOVEDADES NORMATIVAS A TENER EN CUENTA

Se informa a la plantilla de la reciente aprobación del Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores (AQUÍ se puede consultar), que deberá ser tenido en cuenta cuando se formalicen operaciones con no residentes. En concreto, se modifica la normativa anterior en los siguientes aspectos fundamentales:

1.- Se consideran inversiones extranjeras a los efectos de hacer la correspondiente declaración posterior al Registro de Inversiones del Ministerio de Economía, las siguientes:

Participación por no residentes en sociedades españolas cuando dicha participación supere el 10% del capital social o de los derechos de voto de la compañía (anteriormente se exigía que la participación fuese del 50%).
Adquisición de bienes inmuebles en España por no residentes cuando el importe supere los 500.000€ (anteriormente el límite mínimo estaba en 3.000.000 €).

En estos casos el titular no residente tiene la obligación de declarar ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía la inversión, mediante los modelos que resultan de la disposición transitoria 3 del Real Decreto (modelos DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si la operación ha sido intervenida por Notario, deberá comunicar la inversión al Consejo General del Notariado a través de la sede electrónica notarial (SIGNO) y, en todo caso, advertir al compareciente de la obligación de presentación.

3.- En el caso de que las inversiones consideradas extranjeras (de conformidad con el artículo 4 del Real Decreto), tengan origen en un país de jurisdicción no cooperativa (antiguos paraísos fiscales), que son las recogidas en la Orden de 9 de febrero de 2023, será necesario hacer una declaración previa y los Notarios deberán exigirla antes del otorgamiento, y advertir expresamente de ello en el documento público.

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6.- NOTAS PRÁCTICAS DE DOCUMENTOS DONDE INTERVENGAN EXTRANJEROS

Se adjunta (AQUÍ), un interesante artículo de un compañero Notario, donde se exponen una serie de reflexiones prácticas a tener en cuenta cuando en un documento público intervenga una persona física extranjera. A modo de resumen, se destacan las más relevantes:

Identificación. Se aplican las reglas generales del Reglamento Notarial. En concreto, en el caso de los extranjeros comunitarios ésta se realiza a través, bien de su pasaporte, bien de su documento de identidad nacional.
NIE: Los extranjeros que, por sus intereses económicos, profesionales o sociales, se relacionen con España, deben estar dotados, a efectos de identificación, de un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial. Necesario para todas aquellas operaciones con trascendencia tributaria.
Traducción: Salvo que el notario conozca el idioma extranjero, habrá que atenerse a lo dispuesto en el artículo 150 del Reglamento Notarial y solicitar un intérprete.
Medios de pago: Mucho cuidado y diligencia con materia de prevención de blanqueo. Es altamente recomendable exigir que las cuentas de ingreso y abono sean de bancos españoles. Si hubiera bancos extranjeros o cuentas de terceras personas, se exigirá información lo más completa y fidedigna posible acerca del origen de los fondos, requiriendo justificación documental (certificados de titularidad de las cuentas, contratos justificativos del origen de los fondos, etc.).
Apostilla: Resulta imprescindible contar con ella respecto de los documentos otorgados en el extranjero.
Operaciones inmobiliarias. Recordar la retención del 3% del precio (Impuesto de la Renta de No Residentes) e inversión del sujeto pasivo en la “plusvalía municipal”.

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7.- SOLICITUD DE COPIAS DE TESTAMENTOS AL ARCHIVO DEL COLEGIO NOTARIAL DE CATALUÑA

Información de interés al solicitar copias de testamentos al Colegio. Para evitar problemas en caso de discrepancias de fechas, se solicita por parte del Colegio que, cuando se remita una solicitud de copia, se adjunte a la solicitud de copia de testamento los correspondientes certificados de defunción y últimas voluntades para identificar de forma más exacta tal petición.

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8.- FIRMA TELEMÁTICA DE DOCUMENTOS NOTARIALES. ENTRADA EN VIGOR

Como ya se informó en anteriormente, el próximo 9 de noviembre entrará en vigor la Ley 11/2023, que permitirá la firma telemática de documentos públicos (esto es, a través de un sistema de videoconferencia con el Notario y firma electrónica, sin necesidad de que el cliente acuda físicamente a la Notaría). AQUÍ se puede encontrar un artículo en el blog de la Notaria de Jesus Benavides con más detalle al respecto (qué documentos se podrán firmar, procedimiento, etc.).

Para ser pioneros con esta novedad y dar el mejor servicio a los clientes, se ha creado en la página web de la Notaría de Jesus Benavides un nuevo apartado (Videofirma) donde, mediante unos didácticos videos, se explica todo el proceso que deberá seguir cualquier ciudadano que quiera poner en práctica esta posibilidad.

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Para cualquier duda al respecto (tanto de empleados como de clientes), contactar con Antonio Alba para su resolución en su correo electrónico: antonio@jesusbenavides.es.

Septiembre 2023

1.- CÓMPUTO PLAZOS PARA CELEBRACIÓN DE JUNTA GENERAL. NO SE PUEDE INCLUIR EN EL CÓMPUTO EL DÍA DE CELEBRACIÓN DE LA JUNTA

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 11 de julio de 2023 (BOE de 28 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda las reglas de cómputo de los plazos para la convocatoria de junta general en una sociedad de capital. Como es sabido, el artículo 176 LSC determina que entre la convocatoria y la celebración de la junta general debe transcurrir un mes (SA) o 15 días (SL). Para el cómputo de estos plazos, el día de inicio comienza el día en que se remite el anuncio al último de los socios y, para determinar el día de finalización del plazo, no se podrá computar el día de celebración de la junta general.

Por tanto tiene que transcurrir un mes para la sociedades anónimas y 15 días para las sociedades limitadas, y es al día siguiente de estos plazos cuándo se puede celebrar válidamente la Junta General.

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2.- DOCTRINA DE LA DIRECCIÓN GENERAL EN MATERIA ARANCELARIA

Se adjunta (AQUÍ) interesante documento que recoge un resumen de la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en materia arancelaria, de los años 2020 – 2023. Para consultar en caso de dudas sobre cómo minutar escrituras concretas.

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3.- NOVEDADES EN EL ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO

Se informa de que, recientemente, el Índice Único Informatizado ha incluido una serie de novedades para mejorar el reflejo de los negocios jurídicos que se otorgan en los instrumentos públicos.

En concreto, se crean nuevos actos jurídicos para recoger debidamente:

Actas de adquisición o conservación de vecindad civil.
Escrituras de medidas de apoyo y las de constitución de asistencia (y su equivalente en Cataluña),
Actas de omisión de número de protocolo o de Libro Registro (para dar solución al caso infortunado de que quede un número o varios sin documento realmente autorizado o intervenido).

Otras pequeñas modificaciones:

Constancia de los medios de pago en las actas de depósito.
Especificación de la titularidad ganancial (o no) en la compraventa de participaciones y acciones sociales.
Constitución de entidades con o sin personalidad jurídica, donde se exige la información de su Número de Identificación Fiscal (si la obtención es posterior al otorgamiento y no se ha podido obtener el dato por parte del cliente, llegado el vencimiento del plazo para remitir el índice, deberá solicitarse el levantamiento de regla por el cauce habitual).

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4.- TEORÍA DEL NEGOCIO JURÍDICO COMPLEJO. COMPRA + HIPOTECA DE INMUEBLE POR PERSONA CASADA. NO ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DEL OTRO CÓNYUGE SI LA HIPOTECA SE REALIZA DE FORMA SIMULTÁNEA A LA COMPRA. CUIDADO EN CASO DE EXTRANJEROS

Se adjunta (AQUÍ) interesante artículo donde se resume la doctrina de la DG sobre la teoría del negocio jurídico complejo. Se trata de casos donde una persona casada compra ella sola un inmueble, y acto seguido lo hipoteca. Como es sabido, la regla general determina que, para hipotecar la vivienda habitual, aunque esta pertenezca a uno solo de los cónyuges, es necesario el consentimiento del otro. Como excepción a esta regla general, surge la teoría del negocio jurídico complejo, en virtud de la cual, no es necesario el consentimiento del cónyuge no titular en la constitución de hipoteca sobre vivienda habitual inmediatamente posterior a su compra, es decir que la hipoteca se firme con el número inmediatamente posterior de protocolo a la de compraventa.

En el caso de extranjeros, CUIDADO, pues la DG no admite la doctrina del negocio jurídico complejo, salvo que ese derecho extranjero lo permita y así se acredite (así pues, deberá verificarse mediante informe del notario si el Derecho extranjero que rige el régimen matrimonial concreto de los clientes, admite o no esta teoría del negocio complejo).

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5.- ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES. UNA BUENA ESCRITURA PUEDE SALVAR UN MAL CERTIFICADO

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 10 de julio de 2023 (BOE de 28 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en el marco de una elevación a público de acuerdos sociales de una SL (cese y designación de cargos), si en el certificado no se indica el quorum de adopción de los acuerdos, pero en la escritura sí se especifica (mediante una manifestación del administrador), ello es suficiente para poder inscribir el acuerdo en el Registro Mercantil.

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6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. LO QUE LLEGA PRIMERO AL REGISTRO, ES LO QUE PREVALECE (AUNQUE EL DERECHO SEA POSTERIOR)

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques y Mediació, de 17 de julio de 2023 (DOGC de 31 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que lo que accede primero al Registro, es lo que prevalece.

Supuesto en el que, en el año 1986, mediante documento privado, se constituye un usufructo vitalicio sobre una finca. Posteriormente, el 09/02/2023, se eleva a público este documento privado y se presenta a inscripción en el Registro de la Propiedad. No obstante, el Registrador deniega la inscripción, ya que fecha 03/02/2023, esto es, 6 días antes, se presentó a inscripción una escritura de entrega de legado, en la cual se adjudica ese derecho de usufructo a un tercero, en base a una aceptación de herencia de una persona fallecida en 2022.

En este caso, la DG recuerda el principio básico de funcionamiento del Registro, esto es, prior in tempore, potior in iure, de modo que, lo que primero llega al Registro y se inscribe (usufructo de 2022 presentado el 3 de febrero de 2023), prevalece frente al resto de derechos (en este caso, un usufructo constituido en documento privado en 1986 y presentado a inscripción el 9 de febrero de 2023 en base a una escritura de elevación a público).

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7.- TABLA NORMATIVA SOBRE NACIONALIDAD Y ESTADO CIVIL

Se adjunta (AQUÍ) interesante documento que recoge una tabla normativa sobre nacionalidad y estado civil, donde podemos encontrar enlaces a normativa y Resoluciones de la Dirección General sobre materias diversas como Registro Civil, certificaciones, régimen económico del matrimonio, etc.

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8.- JURA DE NACIONALIDAD. DIVERSAS CUESTIONES A TENER EN CUENTA

Se adjunta (AQUÍ) Circular de la DG relativa a la competencia del Registro Civil concreto donde formalizar la declaración de opción de la nacionalidad española, así como el juramento o promesa. En la misma se establece que la competencia corresponderá a la Oficina del Registro Civil del domicilio del optante.

Asimismo, se adjunta (AQUÍ) Circular de la Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la que se determina la improcedencia de otorgar actas de jura de nacionalidad cuando se detecten indicios de que el compareciente ha realizado actos incompatibles con la buena conducta cívica (como por ejemplo, el hecho de que el solicitante esté ingresado en un centro penitenciario).

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9.- IMPUGNACIÓN JUDICIAL DE CALIFICACIONES NEGATIVAS. SERVICIO AL QUE PODEMOS RECURRIR COMO OFICINA NOTARIAL

Se adjunta (AQUÍ) un documento informativo del Consejo General del Notariado, a través del cual, se da a conocer un servicio del que disponen los Notarios, para poder recurrir judicialmente aquellas calificaciones negativas (o también Resoluciones de la DGSJFP) que puedan suponer un interés corporativo para los Notarios.

Así pues, en caso de que el empleado se encuentre con una calificación negativa que considere que puede afectar al Notariado en su conjunto, puede plantear esta posibilidad al Notario, la cual se podrá solicitar por las vías que se indican en el documento adjunto.

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10.- LA RECOMENDABLE ACTA DE MANIFESTACIONES PREVIA AL OTORGAMIENTO DE UNA ESCRITURA EN LA QUE INTERVIENE UNA PERSONA CON DISCAPACIDAD.

La circular informativa 3/2021, de 27 de septiembre de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado, propone que previamente al otorgamiento de una escritura en la que intervengan personas con discapacidad, se levante un acta de manifestaciones en la que se hagan constar las circunstancias que puedan influir en el otorgamiento del negocio jurídico de que se trate. El mencionado acta podrá recoger entre otras circunstancias:

Declaraciones de la propia persona con discapacidad, Por ejemplo, la manifestación de esa persona reconociendo que vende por un precio inferior al de mercado por una necesidad o conveniencia determinada, o los motivos por los que renuncia a una determinada herencia.
Declaraciones de las personas que asistan al discapacitado en el ejercicio de su capacidad. Por ejemplo, la manifestación del guardador de hecho, abogado, acompañante incidental, etc, haciendo constar que ha recomendado a la persona con discapacidad otorgar una escritura de venta porque es necesario para su sustento y manutención futuros, o para saldar unas deudas pendientes.

Este acta es un complemento imprescindible del juicio de capacidad notarial, y aporta claridad y seguridad frente a controversias futuras y posibles reclamaciones. Es recomendable que el requirente del acta sea la persona con discapacidad o su asistente.

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11.- SE CREA EL REGISTRO CENTRAL DE TITULARIDADES REALES.

Entra en vigor el día 19 de septiembre de 2023 el Real Decreto 609/2023, de 11 de julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales. Este registro es de consulta obligada para todos los sujetos obligados por la ley al control del blanqueo de capitales, entre ellos los notarios. Sin embargo, hasta que no se produzca el volcado de datos a este registro, para lo que se dan 9 meses, el Real Decreto establece que hay que seguir acudiendo a las fuentes tradicionales (Base de datos del Titular Real a través de Signo).

Julio 2023

1.- NUEVO PERMISO RETRIBUIDO DE 15 DÍAS NATURALES PARA PAREJAS DE HECHO

Se publica en el BOE y entra ya en vigor el Real Decreto-ley 5/2023 (AQUÍ se puede consultar), en virtud del cual, se reconoce un permiso retribuido de 15 días naturales por el hecho de constituirse (y registrarse) como pareja estable. Se puede informar de ello a todas las parejas estables que se constituyan a partir de ahora, para que puedan disfrutar de este nuevo permiso.

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2.- NUEVA REGULACIÓN DE LAS MODIFICACIONES ESTRUCTURALES DE LAS SOCIEDADES MERCANTILES

El ya citado Real Decreto-ley 5/2023 (AQUÍ se puede consultar) ha derogado la antigua Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles (transformación, fusión, escisión, cesión global de activo y pasivo, etc.). Así pues, a partir de ahora, el nuevo régimen jurídico de las modificaciones estructurales cabe hallarlo en el citado Real Decreto-ley 5/2023. A tener en cuenta cuando cualquier oficial prepare una de estas operaciones (deberá consultar la nueva regulación y adaptar las citas legales al nuevo texto normativo).

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3.- LAS SENTENCIAS DE DIVORCIO DE EXTRANJEROS, CON ADJUDICACIÓN DE INMUEBLES, DEBEN ESTAR INSCRITAS EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 13 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en caso de divorcio (DE EXTRANJEROS cuyo matrimonio no está inscrito en el Registro Civil español), si en la sentencia se adjudica un inmueble a uno de los excónyuges, para poder inscribir la misma en el Registro de la Propiedad, es necesario que, previamente, dicha sentencia de divorcio conste inscrita en el Registro Civil central.

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4.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y PRIOR IN TEMPORE. A VECES SÍ, Y A VECES NO, LO QUE SE PRESENTA DESPUÉS TIENE PRIORIDAD SOBRE DOCUMENTOS PRESENTADOS CON ANTERIORIDAD

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 15 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve un caso curioso:

Se firma CV + PH que se presenta a inscripción, calificado con defectos subsanables.
Se presenta subsanación, y estando el asiento vigente (esto es, aún no inscritas la CV + PH), entra en el Registro de la Propiedad un mandamiento de la AEAT con una prohibición de disponer, por deudas tributarias.
El Registrador califica negativamente la CV + PH (presentadas antes que el mandamiento) amparándose en razones de orden público.
El Notario recurre y la DG le da la razón, determinando que si ese mandamiento proviene de un procedimiento administrativo donde no se pone en tela de juicio la validez civil del negocio jurídico (recordemos, deudas tributarias), no procede la calificación negativa, pues la CV + PH se han presentado antes en el Registro (prior in tempore potior in iure).
No obstante, nos recuerda la DG que si el mandamiento hubiere sido librado en el marco de un proceso penal donde se pone en tela de juicio la validez del negocio (por ejemplo, una presunta estafa en la CV), sí que procedería la suspensión de la inscripción (aunque el mandamiento fuera posterior), por razones de interés general / orden público.

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5.- NO SE PUEDE INSCRIBIR NADA A FAVOR DE UNA SOCIEDAD CON EL CIF REVOCADO

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 16 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en el marco de una compraventa, si la sociedad adquirente tiene el CIF revocado, no se puede inscribir dicha adquisición a su favor. A tener en cuenta y recordar siempre cuando intervenga una sociedad, consultar la base de datos existente al respecto.

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6.- SE PUEDE REDUCIR CAPITAL SOCIAL POR DEBAJO DE 3.000 EUROS EN UNA SL YA EXISTENTE

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 13 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve el siguiente caso curioso:

SL ya existente, con capital social superior a 3.000 euros, ejecuta reducción de capital, a resultas de la cual, su cifra de capital social resultante queda por debajo de los 3.000 euros.
El Registrador suspende la inscripción al considerar que dicha cifra queda por debajo del mínimo legal, al considerar que las SL de menos de 3.000 euros de capital sólo son posibles en el momento de la constitución.
La DG revoca la calificación del Registrador, considerando que sí es posible ejecutar una reducción de capital en una SL cuyo resultado sea un capital social inferior a 3.000 euros.

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7.- AMPLIACIÓN DE CAPITAL SOCIAL Y DERECHO DE SUSCRIPCIÓN PREFERENTE. HAY QUE RESPETAR LOS TIEMPOS

A resultas de una operación formalizada en la Notaría, se recuerda que en el marco de un aumento de capital de una SA, el derecho de preferencia de los accionistas en los aumentos de capital nace en el momento de la publicación de la oferta de suscripción de las nuevas acciones en el Boletín Oficial del Registro Mercantil, o bien, desde la comunicación escrita a cada uno de los accionistas. Dicha suscripción podrá realizarse por los socios en el plazo que haya fijado la Junta, que no podrá ser inferior a un mes desde la publicación o comunicación.

Así pues, deberán tenerse en cuenta y respetarse estos plazos al formalizarse esta clase de operaciones (de modo que no es posible que se realice la suscripción de las nuevas acciones en la misma Junta del acuerdo, salvo que a ella hubieran acudido la totalidad de los socios).

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8.- RESPONSABILIDAD CIVIL DEL NOTARIO. MUY IMPORTANTE TENERLO EN CUENTA PARA EVITAR ESTA CLASE DE ERRORES

Se adjunta enlace a un interesante artículo doctrinal (AQUÍ) en el que se analiza la responsabilidad civil del Notario. De especial interés, hay un apartado con detalle de casos concretos (por ejemplo, omisión de cargas, poderes insuficientes, falta de información relativa a los efectos tributarios del otorgamiento, etc.).

Se recomienda encarecidamente a todos los empleados de la Notaría la lectura del artículo y de dichos casos concretos para evitar incurrir en esta clase de errores y la responsabilidad asociada a los mismos.

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9.- REGISTRO CIVIL Y JURA DE NACIONALIDAD Y MATRIMONIOS NOTARIALES. CUESTIONES IMPORTANTES A TENER EN CUENTA

Se adjunta Oficio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (ver PDF adjunto al presente Email) en la que se aclaran diversas cuestiones relativas, sobretodo, a la documentación a presentar por los interesados en las actas de jura de nacionalidad y en los expedientes matrimoniales ante Notario, así como a aspectos relativos al trámite a tener en cuenta en ambos otorgamientos.

Junio 2023

1.- ESTATUTOS SOCIALES. CONVOCATORIA DE JUNTA. NO ES VÁLIDA LA CLÁUSULA ESTATUTARIA QUE PERMITE HACER LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA A LOS SOCIOS POR CORREO ORDINARIO (SIN ACUSE DE RECIBO):

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 10 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG nos recuerda que (en el marco de la constitución de una SL), no es admisible la cláusula estatutaria que permite remitir la convocatoria de junta a los socios mediante correo ordinario (sin acuse de recibo), pues para que la convocatoria sea válida, es necesario que el sistema de remisión permita verificar la recepción de la convocatoria por parte del destinatario.

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2.- EN LA ESCRITURA DE VENTA EXTRAJUDICIAL DE BIEN HIPOTECADO ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN FEHACIENTE DE LA EJECUCIÓN A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 11 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Supuesto de ejecución extrajudicial de inmueble hipotecado, en Notaría, donde existe una condición resolutoria posterior a la hipoteca a favor de una sociedad. Se le notifica el procedimiento de ejecución a dicha sociedad mediante correo certificado con acuse de recibo, pero la entrega es negativa, tras lo cual se otorga la escritura. La DG, alineándose con la tesis del Registrador, no lo acepta, pues considera que al formalizarse la ejecución extrajudicial de un bien hipotecado mediante escritura, es necesario notificar fehacientemente el procedimiento a todos los titulares de cargas o derechos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, de modo que si se opta por remitir la notificación del procedimiento por correo certificado con acuse de recibo, y su entrega al destinatario es negativa, lo procedente es realizar una notificación personal, por parte del Notario, mediante una acta de notificación (art. 202 Reglamento Notarial).

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3.- RECTIFICACIÓN DE CABIDA SUPERIOR AL 10%. NO ES POSIBLE INSCRIBIRLA “POCO A POCO”:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 12 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Se otorga escritura de rectificación de cabida de finca, por la “vía simplificada” del artículo 201.3 Ley Hipotecaria (para diferencias que no exceden del 10%), pero al analizarse los metros cuadrados que constan en el registro y los metros declarados ahora (de 9.403 a 10.377), se aprecia que la diferencia es superior al 10%. El Registrador suspende inscripción y posteriormente, el Notario presenta escritura de subsanación donde se solicita que se inscriba únicamente el exceso de cabida hasta alcanzar el 10%. El Registrador califica de nuevo negativamente, y la DG, alineándose con el Registrador, confirma que ello no es posible, pues no se puede inscribir “poco a poco” o “por partes” una rectificación de cabida, de modo que si la misma es superior al 10%, se debe recurrir al expediente ordinario del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, y no a la vía simplificada del artículo 201.3.

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4.- MINUTACIÓN DE “CONCEPTOS MENORES”. QUE SE PUEDE COBRAR Y QUE NO:

Interesante entrada del blog “justitonotario” (AQUÍ) donde se analiza una Resolución de la Dirección General de 3 de enero de 2023 (se puede consultar completa en un enlace del citado blog), en la que se resuelve un recurso de un particular contra la minuta de un Notario de una escritura de compraventa. A modo de resumen, en ella se determina que:

¿Qué se testimonia y qué no? Es el Notario quien decide.
Informe del Registro Mercantil: No corresponde.
Consulta Titular Real: Sí.
Caras en blanco de los cheques: correcto.
Incorporación a la copia de un folio para la consignación de notas: correcto.
Diligencias: Deben constar para poderse minutar.
Copias simples y pacto de asunción de gastos por la parte compradora: Si el comprador asume los gastos, ello incluye las copias necesarias para cumplir las obligaciones de comunicación del negocio formalizado.
Número de copias simples electrónicas: 2 (para comunicaciones a Catastro y Ayuntamiento, respectivamente).
Número de copias simples en papel: 3 (para liquidar ITP, “plusvalía” y trámites diversos, respectivamente).
Momento de indicar el número de copias que desean los otorgantes: En el momento de la firma.
¿Qué podemos considerar testimonios? La transcripción de los datos de la sociedad interviniente; la elaboración de la ficha necesaria para poder realizar la liquidación telemática; el testimonio por petición de información registral; la consulta de Titularidad Real; la nota simple del Registro; el recibo del IBI; la certificación catastral descriptiva y gráfica (al margen de la gestión extraarancelaria también minutable); los cheques que acreditan los medios de pago; el certificado de deudas de la comunidad; la etiqueta de la Certificación Energética o el certificado entero y respetando lo que se necesita según los casos; el justificante de recepción del Ayuntamiento de la comunicación del artículo 110.6.b) y la comprobación de CSV`s.
Sello de seguridad: Sí, se minuta.
Nota del Registro: Puede ser un suplido (al margen del testimonio).

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5.- NO SE PUEDE SER 2 COSAS A LA VEZ. NO ES POSIBLE SER VOCAL (PERSONA FÍSICA) EN UN CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DE UNA SOCIEDAD Y, AL MISMO TIEMPO, SER TAMBIÉN PERSONA FÍSICA REPRESENTANTE DE UNA MERCANTIL QUE OSTENTE CARGO DE VOCAL EN ESE MISMO CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 23 de mayo de 2023 (BOE de 16 de junio de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG determina que, en un consejo de administración de 3 miembros, no es posible que una misma persona física ostente el cargo de vocal del consejo y, al mismo tiempo, el de persona física representante de una sociedad que es también vocal en dicho consejo, ya que ello implicaría que, de facto, una sola persona tendría derecho de veto para la adopción, o no, de cualquier acuerdo, además de poder generar situaciones susceptibles de conflicto de interés. En todo caso, si el consejo tuviere más de 3 miembros, la cuestión sería más discutible y se debería analizar el caso concreto para obtener una conclusión al respecto.

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6.- VENTA DE INMUEBLE POR UNA SOCIEDAD REPRESENTADA POR UN ADMINISTRADOR CON SU CARGO NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. ES POSIBLE SI EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SE HACE BIEN:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 9 de mayo de 2023 (BOE de 29 de mayo de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG reitera su doctrina ya consolidada y determina que, en un caso de una SL que vende un inmueble, representada en la compraventa por su administrador, sin el cargo aún inscrito, es posible formalizar la operación si en el juicio notarial de suficiencia se realiza del modo correcto. En concreto, la escritura debería contener todas las circunstancias previstas por la ley para entender válido el nombramiento de administrador:

El acuerdo de la Junta General debidamente convocada.
La aceptación del nombramiento,
La notificación o consentimiento, en su caso, de los titulares de los anteriores cargos inscritos.

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7.- MOFIDICACIÓN DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL PARA ADAPTARLO A LA NORMATIVA DE LA UNIÓN EUROPEA EN MATERIA DE PROCESOS DIGITALES

AQUÍ se puede consultar la citada reforma del Reglamento del Registro Mercantil, publicada en el BOE de 14 de junio. En base a la misma, como aspectos clave:

Se prevé la asignación de un Identificador Único Europeo (EUID) a todas las sociedades de capital y sucursales, que permita identificarlas inequívocamente a través de un sistema de interconexión de todos los registros mercantiles de la UE.
Se prevé la posibilidad de crear y cerrar sucursales de forma telemática / en línea.
Su entrada en vigor se retrasa un año, a contar desde la publicación en el BOE de la Ley 11/2023 (esto es, el 9 de mayo de 2024).

Mayo 2023

1.- RENUNCIA DE HERENCIA DE MENORES DE EDAD Y CONFLICTO DE INTERESES. ASPECTOS A TENER EN CUENTA:

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 20 de febrero de 2023 (DOGC de 2 de marzo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que en la renuncia de una herencia a favor de menores de edad, la regla general es que la misma debe formalizarse en escritura pública por parte de los padres, con autorización judicial (art. 236-27 CCCat) o, alternativamente, de los dos parientes más próximos (art. 236-30 CCCat). En caso de conflicto de intereses de uno de los progenitores, la renuncia la realiza el otro progenitor con el consentimiento de los dos parientes. Si el conflicto de intereses afectare a alguno de los dos parientes, éste debe abstenerse o, en su caso, deberá recurrirse al pariente sucesivo para sustituirlo.

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2.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD. NO SE PUEDEN SOLICITAR NOTAS SIMPLES NI POR EMAIL NI MEDIANTE DOCUMENTO PRESENTADO POR VÍA TELEMÁTICA:

Adjunto las Resoluciones de la DGSJFP de 27 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023) y de 28 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG nos recuerda que no se pueden solicitar notas simples ni por email ni mediante una solicitud presentada en un documento a través del sistema de presentación telemática de documentos del Registro. La vía ordinaria es a través del portal telemático de Registradores.org o vía Telefax en el caso de las notas continuadas de Notaría.

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3.- CESIÓN DE FINCA A CAMBIO DE PENSIÓN VITALICIA GARANTIZADA CON CONDICIÓN SUSPENSIVA Y DERECHO REAL DE HIPOTECA. NO SE PUEDE HIPOTECAR LO QUE AÚN NO TE PERTENECE:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 28 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que no se puede hipotecar lo que aún no es tuyo. Se formaliza en escritura pública una cesión de una finca a cambio de una pensión vitalicia. Cedente (persona mayor), cede la finca a un tercero (cesionario), a cambio de una pensión vitalicia. La cesión se formaliza con una condición suspensiva, de forma que la transmisión del dominio se producirá cuando la parte cesionaria justifique que ha satisfecho la totalidad de la pensión convenida (se entiende que a la muerte del cedente). Asimismo (para garantizar que los obligados al pago de la pensión la abonarán), la parte cesionaria constituye hipoteca sobre dicho inmueble, a favor del cedente, como garantía adicional en el pago de la pensión vitalicia. Se deniega la inscripción de la hipoteca ya que la condición suspensiva aún no se ha cumplido, de forma que los cesionarios aún no han adquirido la titularidad del inmueble (condición suspensiva pendiente de cumplimiento) y, por lo tanto, no pueden hipotecar algo que aún no les pertenece.

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4.- HIPOTECA Y DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES. NO PUEDE SER UN DOMICILIO EXTRANJERO:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 30 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que al formalizar un derecho real de hipoteca, en la escritura debe constar un domicilio del deudor a efectos de notificaciones y requerimientos, el cual debe estar situado en España, de modo que no es admisible señalar un domicilio del deudor en el extranjero, a estos efectos.

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5.- ESCRITURA DE EXTINCIÓN DE PAREJA ESTABLE Y DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO (PISO EN COMÚN). SE PUEDE OTORGAR CON HIJOS MENORES SI NO SE INCLUYEN EN LA ESCRITURA PACTOS QUE AFECTEN A LOS HIJOS:

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 19 de abril de 2023 (DOGC de 24 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que cuando existe una pareja estable con hijos y con una vivienda en común, cuando se extingue la pareja estable por cese de la convivencia, aunque existan esos hijos menores de edad, pueden formalizar la extinción de la pareja estable en la escritura y acordar en la misma la disolución del condominio del inmueble que tenían en común. No obstante, ello solo será posible si en dicha escritura de extinción de la pareja estable, no se incluyen medidas que afecten a los hijos, como un convenio, un plan de parentalidad, una pensión de alimentos, o un régimen de visitas (en cuyo caso, lógicamente, requeriría autorización judicial).

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6.- ESCRITURA DE DIVISIÓN MATERIAL DE ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA FINCA SUJETA A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SOLO SE REQUIERE MAYORÍA SIMPLE:

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 5 de mayo de 2023 (DOGC de 15 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que en el caso de un edificio antiguo con una división horizontal “singular” (dividido en 4 entidades, una de la cual, engloba 13 pisos susceptibles de aprovechamiento individualizado), si los estatutos no lo permiten expresamente (en cuyo caso no se requeriría acuerdo de Junta) es posible formalizar una división material de esta entidad que engloba esos 13 pisos, para crear 13 fincas registrales independientes, siendo únicamente necesario un acuerdo de Junta aprobado por mayoría simple (esto es, no sería necesario un acuerdo con mayorías cualificadas de 4/5).

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7.- ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE ERROR (DE SUPERFICIE) EN LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA (ELEMENTO PRIVATIVO) SUJETA A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. NO SE REQUIERE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 18 de abril de 2023 (BOE de 8 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve un supuesto en el que un sobreático, inscrito con una superficie útil de 47,51 metros, se rectifica a 97 metros (pues en realidad esa era la superficie real y correcta), mediante una escritura otorgada por el titular registral de dicha finca, en base a una certificación catastral y gráfica y un informe de arquitecto (que acreditan que se trata de un error y que ese piso tiene esa superficie desde el momento de la construcción), así como mediante un acuerdo de Junta (adoptado por unanimidad) que consiente dicha rectificación. En este caso la DG confirma que con esta escritura es suficiente para inscribir la modificación de la superficie del piso, sin que sea necesaria una escritura de declaración de obra nueva antigua, por parte de la comunidad de propietarios, donde se rectifique la descripción de dicho elemento.

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8.- CUANDO EN UNA SUCESIÓN EXISTA UN DERECHO DE TRANSMISIÓN, OJO QUE SE REQUIERE LA CONCURRENCIA DE TODOS LOS INTERESADOS EN LA HERENCIA PARA LA ENTREGA DE UN LEGADO:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 19 de abril de 2023 (BOE de 8 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG recuerda que, en el marco del derecho de transmisión, y en base al artículo 1006 del Código Civil, cualquier operación tendente a partir la herencia a la que esté llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión de éste (incluyendo sus legitimarios). Se trata de un caso en el que dos personas fallecidas, en su testamento nombran como herederos a sus seis hijos (con sustitución vulgar en favor de sus respectivos descendientes) y, asimismo, ordenan a favor de tres de sus hijos legados de unos bienes inmuebles. Posteriormente, uno de esos hijos, fallece, dejando viuda y tres hijos (nietos de los primeros causantes). Se otorga escritura de entrega de legado por parte de los herederos instituidos (hijos del matrimonio fallecido) y asimismo por parte de los herederos transmisarios (nietos), pero no interviene la cónyuge viuda del hijo fallecido, cosa que la DG interpreta que es efectivamente necesaria, al ser interesada en la sucesión.

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9.- EN BREVES SERÁ POSIBLE OTORGAR ESCRITURAS DE FORMA TELEMÁTICA:

Se adjunta enlace al artículo publicado recientemente en El Periódico (AQUÍ) donde se exponen sucintamente las novedades derivadas de la Ley 11/2023. En base a la misma, en breves (a finales de noviembre vence la vacatio legis de 6 meses), será posible otorgar determinados documentos públicos de forma telemática, es decir, sin la presencia física del cliente en la Notaría. A medida que se dispongan de más novedades sobre la implementación práctica de la medida, se informará debidamente a la plantilla.

Abril 2023

1.- LOS CLIENTES SE PUEDEN IDENTIFICAR ANTE NOTARIO MEDIANTE EL PERMISO DE CIRCULACIÓN VIGENTE DEL REINO DE ESPAÑA:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 16 de enero de 2023 (BOE de 14 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG permite que un compareciente se identifique ante Notario mediante un permiso de circulación vigente de España, aunque este recurso deberá ser empleado de manera subsidiaria o supletoria. Eso quiere decir que, de ordinario, en todo caso, la identificación de españoles deberá realizarse mediante Pasaporte o DNI. No obstante, subsidiariamente, también se podrá admitir el permiso de circulación, pues es un documento oficial expedido por una autoridad pública, con fotografía y firma, que tiene efectos identificativos.

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2.- ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE LOS NUEVOS PROPIETARIOS DE UN INMUEBLE SUJETO A UN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA INSCRIBIR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ACUERDOS ADOPTADOS ANTES DE SU COMPRA QUE NO SE HAYAN INSCRITO

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 31 de enero de 2023 (BOE de 20 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG recuerda que, por regla general, si una comunidad de propietarios adopta un acuerdo sujeto a inscripción en el Registro de la Propiedad, y posteriormente, antes de que se inscriba dicho acuerdo, hay cambios de titularidad en elementos privativos, para lograr la inscripción de dicho acuerdo, los nuevos propietarios deben prestar su consentimiento. No obstante, en este caso concreto, al tratarse de una herencia, la DG aplica el principio de sucesión universal (artículo 661 Cc) y permite la inscripción del acuerdo.

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3.- EN EL MARCO DE UNA HERENCIA, LA SEPARACIÓN DE UN MATRIMONIO DEBE SER PROBADA FEHACIENTEMENTE, PARA PODER PRIVAR AL CÓNYUGE SUPÉRSTITE DE SUS DERECHOS SUCESORIOS A LA LEGÍTIMA

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 24 de enero de 2023 (BOE de 14 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que, en el marco de una aceptación de herencia, para poder formalizar la misma sin el cónyuge supérstite legitimario (a resultas de estar los cónyuges separados), es necesario acreditar fehacientemente la separación (por mutuo acuerdo en escritura pública / resolución judicial de separación o divorcio / por ratificación del cónyuge que no participa en la partición.)

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4.- CAUTELAS A TENER EN CUENTA EN EL JUICIO DE SUFICIENCIA CUANDO SE EMPLEE UN PODER PREVENTIVO EN PREVISIÓN DE PÉRDIDA DE CAPACIDAD.

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 4 de noviembre de 2022 (BOE de 2 de diciembre de 2022). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG determina que para poder emplear un poder preventivo en previsión de pérdida de capacidad (del tipo que sólo despliega efectos una vez se acredite la pérdida de capacidad, no antes) no basta un juicio de suficiencia genérico como en cualquier clase de poder, sino que se exigirán unos requisitos adicionales, a saber: se estará a la voluntad del poderdante y, en todo caso, se exigirá certificado médico actual, con indicación de fecha, autor, objeto y un juicio expreso del Notario conforme el poderdante está en la situación de apoyo descrita para que el poder entre en vigor (e incluso, en caso de duda, se podrá exigir un informe pericial que se valorará en un acta notarial aparte o, en su caso, añadiendo la comparecencia del poderdante para valorar in situ su situación de necesidad).

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5.- LAS RESOLUCIONES JUDICIALES QUE AFECTEN A LA CAPACIDAD DE LA PERSONA DEBEN ESTAR INSCRITAS EN EL REGISTRO CIVIL PARA QUE LOS ACTOS DERIVADOS DE LAS MISMAS TENGAN ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 3 de enero de 2023 (BOE de 9 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que la sentencia judicial que afecte a la capacidad de una persona, además de firme, debe estar inscrita en el Registro Civil. Sin este requisito, el acto realizado por el representante, no podrá acceder al Registro de la Propiedad.

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6.- CUANDO SE INDIQUE EL RÉGIMEN ECONÓMICO DEL MATRIMONIO EN UNA ESCRITURA, DEBE DETALLARSE SI ES LEGAL O CONVENCIONAL

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 20 de diciembre de 2022 (BOE de 3 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que al indicar el régimen económico del matrimonio, es necesario determinar en la escritura si dicho régimen económico-matrimonial es legal o pactado (ya que en caso de ser pactado, se pueden haber previsto reglas específicas de gestión y disposición, distintas de las genéricas previstas en el régimen legal del Código). Además, si es un régimen pactado o convencional debe acreditársele al notario mediante la exhibición del documento auténtico del que resulte el régimen económico convencional (capitulaciones matrimoniales) con los datos de inscripción en el Registro Civil competente. También puede acreditarse con certificación de matrimonio del Registro Civil a cuyo margen debe constar anotado el otorgamiento de las capitulaciones en las que se pacte el referido régimen económico matrimonial convencional, el día del otorgamiento, el notario autorizante y el número de protocolo.

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7.- NECESIDAD DE QUE EL NOTARIO HAGA CONSTAR EXPRESAMENTE EN EL JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL LA SALVEDAD DE AUTOCONTRATACIÓN Y/O CONFLICTO DE INTERÉS.

Adjunto resolución de la DGSJFP de 9 de marzo de 2023 (B.O.E. 27 de marzo de 2023). En esta interesante resolución la DG reitera una vez más su doctrina en cuanto al juicio de suficiencia notarial y autocontratación, en el sentido de que deben extremarse las precauciones cuándo se esté en presencia de un negocio jurídico otorgado por un apoderado que a su vez interviene en su propio nombre y derecho como parte con intereses contrapuestos a los de su poderdante. En el caso que nos plantea la resolución, el Registrador suspende la inscripción de una donación en la que el donante actúa a su vez como apoderado del donatario, sin expresarse en la escritura de donación que, en el poder otorgado por el donatario se salva expresamente la figura de la autocontratación y/o el conflicto de intereses. Recuerda el centro directivo su ya reiteradísima doctrina de que el artículo 98 de la ley 24/2001 atribuye en exclusiva el juicio de suficiencia de la representación alegada al notario, sin que el registrador pueda exigir para su calificación que se le exhiba, acompañe o transcriba el documento del que resulte la representación. No obstante, cuando se de la figura de la autocontratación no basta con que el notario haga constar en la escritura el juicio de suficiencia notarial, sino que además será necesario que exprese nítidamente que el documento auténtico del que resulta la representación (poder) contempla la salvedad de autocontratación.”

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8.- LEY APLICABLE EN MATERIA DE RÉGIMENES ECONÓMICO-MATRIMONIALES CON ELEMENTOS INTERNACIONALES

8.1.- LEY APLICABLE AL RÉGIMEN ECONÓMICO-MATRIMONIAL:

Rige el Reglamento UE 2016/1103 (AQUÍ), aplicable a todos los matrimonios celebrados a partir de junio de 2019, que es de aplicación universal (permite aplicar incluso leyes que no sean de países de la UE).
El Reglamento (art. 22) permite a los cónyuges elegir la ley aplicable a su régimen económico matrimonial entre la del lugar de celebración o la de la nacionalidad de cualquiera de los cónyuges.
Validez del acuerdo: Sujeta a los requisitos formales de cada país (en consecuencia, en España, se exigirá escritura pública).
‍En defecto de pacto, la ley aplicable será (art. 26): La de la primera residencia habitual tras el matrimonio, la de la nacionalidad común o la del vínculo más estrecho.
‍También de aplicación a las “uniones registradas”: Parejas estables inscritas en un Registro público.

8.2.- LEY APLICABLE AL DIVORCIO:

Rige el Reglamento UE 1259/2010 (AQUÍ), sobre ley aplicable al divorcio, también de aplicación universal (permite aplicar incluso leyes que no sean de países de la UE).
El Reglamento (art. 5) permite a los cónyuges elegir la ley aplicable a divorcio entre la del lugar de residencia habitual, la del último lugar de residencia habitual, la del Estado cuya nacionalidad tenga uno de los cónyuges en el momento de celebración del pacto o la ley del foro.
Validez del acuerdo: Sujeta a los requisitos formales de cada país (en España, escritura pública de pactos en previsión de ruptura).
‍En defecto de pacto, se aplicarían los criterios del art. 8 del Reglamento.

Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona

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