Ilustración de Jesús Benavides Lima

Blog notarial y otros contenidos prácticos

No busques ninguna lección magistral de derecho en este blog. Simplemente respuestas sencillas a diferentes situaciones jurídicas en las que se puede encontrar cualquier persona a lo largo de su vida.
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¿Cuánto pagaré de ITP al comprar una vivienda?
Inmobiliario e hipotecario
Descubre lo que es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y cuánto tienes que pagar en tu comunidad al adquirir la vivienda.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¡Arras ante notario: la opción más segura!
Inmobiliario e hipotecario
Descubre que es un contrato de arras y por qué puede ser una buena opción antes de firmar ante notario.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Cómo puedo saber si mi banco está actuando correctamente?
Otros diversos
Descubre que hechos y circunstancia que se estén produciendo con tu banco, se encuentran o no dentro de las prácticas aceptables del sector.
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Otros diversos
Otros diversos
¿Cuánto tiempo tarda en estar inscrita mi escritura en el Registro de la Propiedad?
Inmobiliario e hipotecario
Descubre los plazos que hay que tener en cuenta a la hora de inscribir tu derecho en dicho Registro de la Propiedad.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Cómo puedo ayudar a un hij@ a comprar su primera vivienda habitual?
Inmobiliario e hipotecario
Cada vez es más habitual que jóvenes requieran de la ayuda de sus familiares directos para poder acceder a su primera vivienda habitual en propiedad.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
Arrancan los nuevos avales ICO para compra de vivienda
Inmobiliario e hipotecario
Descubre las novedades recientes sobre la puesta en marcha de los nuevos avales ICO para la compra de una vivienda
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Por qué cada vez más personas se hacen pareja de hecho?
Familia
Descubre los recientes cambios, así como de las múltiples dudas y consultas que genera la figura de la pareja de hecho en España.
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Familia
Familia
Top 20 consultas de comunidad de vecinos
Inmobiliario e hipotecario
Te respondo las numerosas dudas sobre situaciones habituales y cotidianas que se dan en comunidades de vecinos.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Qué es eso de la subasta notarial de un inmueble?
Inmobiliario e hipotecario
En este artículo vamos a tratar de analizar qué son las subastas notariales de inmuebles, qué tipologías existen, cómo se regulan y cuál es el procedimiento a seguir.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
 Si estoy casado, ¿para comprar e hipotecar, yo solo, la vivienda habitual de la familia, necesito el consentimiento del otro cónyuge?
Inmobiliario e hipotecario
Descubre las nuevas normas para aquellos casos en los que es uno de los cónyuges o miembros de la pareja quien adquiere él solo el inmueble.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
 Nuevos avales para financiar la “entrada” de tu vivienda
Inmobiliario e hipotecario
El pasado martes 13 de febrero de 2024, el Consejo de Ministros ha aprobado un acuerdo para crear una línea de avales. Descubre todos los puntos clave y sus requisitos.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
Novedades 2024 en comisiones hipotecarias
Inmobiliario e hipotecario
Comenzamos el año 2024 con relevantes novedades en materia de comisiones hipotecarias, especialmente, para aquellos deudores que estén pensando en amortizar anticipadamente sus préstamos hipotecarios.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
10 ideas claves para entender la nueva ley de digitalización del notariado
Otros diversos
Este final de 2023 nos trae, como gran novedad, la entrada en vigor de la Ley 11/2023, la cual, en el ámbito notarial, supone la introducción de grandes novedades.
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Otros diversos
Otros diversos
¿Qué trámites tengo que hacer con el banco cuando acepto una herencia con dinero?
Sucesiones y donaciones
Los trámites bancarios constituyen una de las principales preocupaciones de los herederos. Descubre las claves importantes.
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Sucesiones y donaciones
Sucesiones y donaciones
Lo que debes saber si vas a comprarte  una vivienda “sobre plano” o de obra nueva
Inmobiliario e hipotecario
Descubre los requisitos y las garantías imprescindibles a tener en cuenta al comprar un inmueble de obra nueva.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
La novedosa figura de la “guarda de hecho” y su aplicación práctica en el día a día
Familia
La guarda de hecho es la medida estrella de protección por la que opta el legislador, dando así respuesta a una realidad sociológica en este ámbito, esto es, el hecho de que en la mayoría de los casos, es el entorno familiar (padres, hijos, hermanos, etc.) quienes prestan apoyo y asistencia a las personas discapacitadas.
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Familia
Familia
La importancia de los plazos en el mundo legal. ¿Cómo se computan?
Otros diversos
Muchos son los ejemplos en los que los plazos legales, son factores clave para el adecuado ejercicio de nuestros derechos. Comprender adecuadamente esta realidad, se convierte en algo clave y muy importante para los ciudadanos.
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Otros diversos
Otros diversos
Pareja de Hecho en España. La guía actualizada para 2023
Familia
Descubre los requisitos y obligaciones de formar una Pareja de Hecho en España. Esta guía completa te ofrece todo lo que necesitas saber para entender las leyes y los procedimientos actuales.
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Familia
Familia
¿Qué pasa cuando no existe valor de referencia? ¿Qué valor he de declarar a la hora de liquidar el Impuesto de Transmisiones?
Inmobiliario e hipotecario
Desde la entrada en vigor del famoso “valor de referencia” a principios de 2022, como elemento clave para calcular la base imponible del ITP en las compraventas de inmuebles, la tributación de estas operaciones se ha simplificado en gran medida.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Cómo puedo rectificar un error en los metros cuadrados de mi piso que constan inscritos en el Registro de la Propiedad?
Inmobiliario e hipotecario
Es habitual encontrar pisos inscritos en el Registro de la Propiedad, cuyas dimensiones o descripción no se corresponden con su realidad física. Te explicamos como rectificarlo.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
El documento público electrónico: Conceptos básicos que deben manejarse
Otros diversos
En pocos meses, España vivirá una verdadera revolución en el sector notarial, gracias a la implantación del protocolo electrónico y la posibilidad de otorgar documentos públicos de forma telemática.
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Otros diversos
Otros diversos
La importancia del Registro de la Propiedad en España y su reflejo a través de las notas simples informativas
Inmobiliario e hipotecario
El mercado inmobiliario español es uno de los más dinámicos del mundo, en parte gracias al gran sistema de seguridad jurídica preventiva que existe gracias a los Notarios y Registradores de la Propiedad.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Qué documentos de identificación puedo llevar al Notario para firmar mi escritura?
Otros diversos
Una de las preguntas más habituales que muchos clientes nos hacen, es todo lo relativo a qué documento o documentos deben traer. Aquí te explicamos todo.
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Otros diversos
Otros diversos
¿Sabías que… para ser notario es necesario tener la carrera de derecho y luego estudiar una dura oposición?
Otros diversos
El acceso al Notariado español se vehicula a través de un sistema de oposición, en el que se seleccionan a los mejores candidatos que se presentan a los correspondientes procesos selectivos para la obtención del título de Notario.
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¿Sabías que… los notarios no pueden hacer publicidad?
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Aunque pueda parecer un tanto extraño, los Notarios, dada su condición de funcionarios públicos, tienen estrictas limitaciones a las actividades publicitarias o de marketing.
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Otros diversos
¿Sabías que… los notarios custodian siempre todos los documentos notariales que se firman ante ellos?
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Cuando un ciudadano otorga una escritura, debe saber que el original del instrumento público que firma, que se denomina escritura matriz, se incorporará al protocolo notarial de ese Notario.
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¿Sabías para que… hace falta y sirve un notario en España?
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El Notario es un funcionario público cuya misión principal es proporcionar a la sociedad lo que se conoce como seguridad jurídica preventiva.
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Otros diversos
¿Sabías que… los notarios además de funcionarios públicos son profesionales autónomos?
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El Notario, además de funcionario, es un profesional del Derecho, de modo que, a diferencia de la inmensa mayoría de funcionarios públicos, este no cobra cantidad alguna del Estado.
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Otros diversos
¿Sabías que… los notarios tienen un límite territorial para firmar?
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Cada Notario, por ley y en base a su nombramiento, está asignado a una localidad, de modo que sólo está facultado para dar fe pública dentro de la plaza que tiene asignada.
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Otros diversos
¿Sabías que… si no estás de acuerdo con la actuación profesional de un notario puedes interponer la reclamación pertinente a su Colegio de Notarios?
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Los Notarios, como funcionarios públicos, en el marco de su actuación, deben cumplir con la legalidad vigente, pues de lo contrario, se exponen a la imposición de graves sanciones.
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¿Sabías que… los notarios se desplazan a firmar fuera de sus despachos notariales?
Otros diversos
En algunos casos el notario se puede desplazar a firmar fuera de su despacho. Te contamos todos los detalles sobre ello.
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Otros diversos
Otros diversos
¿Sabías que… existe la figura del notario de guardia para casos de urgencia tanto en días festivos como durante fines de semana?
Otros diversos
En casos de urgencia puedes contar con un notario fuera de los horarios habituales de oficina. Te contamos todos los detalles.
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Otros diversos
Otros diversos
¿Sabías que… el horario de atención al público de una notaría, así como sus periodos vacacionales, pueden ser diferentes?
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El horario de apertura de la oficina notarial, lo puede fijar el notario con total libertad. Te lo explicamos en detalle, así cómo el tema vacacional.
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Otros diversos
Otros diversos
¿Sabías que... todos los notarios deben cobrar lo mismo?
Otros diversos
Los clientes que acuden a la Notaría a firmar un documento público deberán abonar al Notario las cantidades que correspondan, las cuales adoptan la forma jurídica de arancel.
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Otros diversos
¿Sabías que… puedes elegir el notario que quieras?
Otros diversos
Cualquier persona interesada en otorgar un documento público ante Notario puede escoger entre los 3.000 notarios existentes en España
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Otros diversos
Otros diversos
¿Cuándo compro una vivienda puedo reclamar los desperfectos descubiertos con posterioridad a la parte vendedora?
Inmobiliario e hipotecario
Descubre una guía práctica por si se te presentan desperfectos después de la compraventa de tu inmueble.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Quieres entender mejor y con más detalle que eso de constituir una sociedad con 1 euro?
Mercantil
La denominada ley “crea y crece” introduce opciones para crear una sociedad de forma ultra rápida. Conoce aquí las ventajas y desventajas.
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Mercantil
Mercantil
¿Qué es eso de la nueva ley de “Startups”?
Mercantil
Infórmate de todos los aspectos de actualidad que cualquier interesado debe tener en cuenta a la hora de iniciar un nuevo proyecto empresarial emergente o innovador
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Mercantil
Mercantil
Guía práctica de medidas de apoyo para deudores hipotecarios en problemas
Inmobiliario e hipotecario
Descubre varias medidas interesantes que se han lanzado para apoyar a deudores hipotecarios en apuros económicos.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Por qué tengo que esperar 10 días para firmar mi hipoteca? Y en Cataluña ¿por qué son 14 días?
Inmobiliario e hipotecario
La legislación actual se ha compuesto para proteger al deudor hipotecario. Infórmate aquí sobre los plazos a tener en cuenta para firmar tu hipoteca
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
Si tienes una hipoteca con interés variable estos cambios legislativos te interesan
Inmobiliario e hipotecario
Infórmate sobre la nueva normativa que se aprobó con urgencia el pasado 23/11/2022 y que impacta en los deudores hipotecarios.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
Cómo obtener tu NIF en una Notaría
Legitimaciones
Con la nueva normativa ahora podrás solicitar tu NIF de forma rápida, fácil y sencilla en cualquier Notaría de España. Encuentra más información en este artículo.
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Legitimaciones
Legitimaciones
Guía práctica: Valor de referencia. ¿Qué es y para qué sirve?
Inmobiliario e hipotecario
Desde la entrada en vigor del “valor de referencia” a inicios del año 2022, esta cuestión es una de las que mayores dudas y consultas generan. Te explicamos lo que es y para qué sirve.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Por qué me obliga el banco a contratar su gestoría para tramitar mi compraventa y préstamo hipotecario?
Inmobiliario e hipotecario
En nuestro día a día recibimos a menudo esta duda de clientes que vienen a firmar su préstamo hipotecario en el trámite de cerrar su compraventa. Te explicamos todos los detalles.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
Sé previsor y planifica tu legado digital
Sucesiones y donaciones
¿Quién recibirá acceso mi cuenta de WhatsApp o Tinder una vez fallezca? Preguntas como estás se deben planificar en un testamento digital.
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Sucesiones y donaciones
Sucesiones y donaciones
Limitaciones a pagos en efectivo
Fiscal
Descubre las actuales normativas y limitaciones en los pagos en efectivo en España
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Fiscal
Fiscal
Ampliación de capital con aportación de bienes inmuebles
Mercantil
Descubre las repercusiones fiscales de una ampliación de capital con aportación no dinerario como puede ser un bien inmueble.
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Mercantil
Mercantil
La apostilla de “La Haya”. ¿Qué es y para qué sirve?
Actas y poderes
Descubre que es la apostilla de "La Haya" y como te puede beneficiar si viajas al extranjero.
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Actas y poderes
Actas y poderes
¿Cuáles son las diferencias entre una S.L. y una S.A.?
Mercantil
Infórmate sobre las características y las mayores diferencias entre una sociedad limitada y una sociedad anónima
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Mercantil
Mercantil
Guía práctica para una autorización notarial de viaje con menores de edad
Actas y poderes
Cada vez es más habitual que menores de edad deban realizar viajes por sí solos, o bien acompañados de terceras personas. Encuentras aquí la guía práctica para su autorización notarial.
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Actas y poderes
Actas y poderes
Guía práctica para crear una SL de forma rápida y sencilla
Mercantil
Infórmate sobre las características, los requisitos, las ventajas y los pasos a seguir para constituir una sociedad limitad
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Mercantil
Mercantil
Quiero montar un negocio: ¿qué es mejor ser autónomo o constituir una sociedad?
Mercantil
Una de las grandes preguntas a la hora de emprender es la forma jurídica a través de la cual se desarrollará la actividad. Descubre aquí las ventajas de ser autónomo o constituir una sociedad.
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Mercantil
Mercantil
Quiero comprar un edificio en Barcelona como inversión…  ¡Ojo, con los derechos de tanteo y retracto de la administración catalana!
Inmobiliario e hipotecario
Descubre que derechos reconoce la normativa autonómica catalana cuando se producen determinadas transmisiones, con especial referencia a los derechos de tanteo y retracto en el caso de la venta de viviendas arrendadas.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Qué es eso de la declaración de actividades potencialmente contaminantes del suelo y cómo afecta a mi inmueble?
Inmobiliario e hipotecario
La nueva Ley 7/2022 de residuos y suelos contaminados para una economía circular, introduce un conjunto de reformas que explicamos en este artículo.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
Novedades de 2022 en materia de parejas de hecho
Familia
El Tribunal Supremo ha tenido la oportunidad de dictar una sentencia, en el mes de marzo de 2022, en la que de nuevo se vuelve a recordar la importancia de formalizar adecuadamente esta institución
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Familia
Familia
¿Es un buen momento para cambiar mi hipoteca a otra entidad bancaria?
Inmobiliario e hipotecario
Aquí encontrarás una guía práctica con información de interés a tener en cuenta al plantearse la posibilidad de cambiar tu hipoteca de entidad bancaria.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
Planifica tu futuro: igual que existe la medicina preventiva también existe el derecho preventivo
Actas y poderes
Encuentra las actuaciones que cualquier persona debería realizar para asegurar que, en un futuro, su persona y sus bienes estarán correctamente atendidos.
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Actas y poderes
Actas y poderes
¿Qué es eso de la legítima?  Y lo que es más importante, tener presente sus posibles repercusiones fiscales a la hora de recibirla.
Sucesiones y donaciones
En este breve artículo te explico las repercusiones fiscales para los legitimarios en función de cómo se lleve a cabo este pago de la legítima por parte del heredero.
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Sucesiones y donaciones
Sucesiones y donaciones
Guía práctica (paso a paso) para tramitar una herencia
Sucesiones y donaciones
Una guía sencilla y práctica para que cualquier interesado sepa cómo debe proceder para aceptar y tramitar la herencia correspondiente.
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Sucesiones y donaciones
Sucesiones y donaciones
Breve recopilatorio de las ventajas o beneficios fiscales que existen actualmente sobre la vivienda habitual
Fiscal
En este breve artículo explico de forma comprensible todos los beneficios o ventajas fiscales que hoy en día según nuestra legislación fiscal sobre la vivienda habitual.
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Fiscal
Fiscal
El juicio de capacidad de los notarios: ¡Más importante que nunca!
Familia
El año 2021 nos ha traído una verdadera revolución en nuestro ordenamiento jurídico para proteger al más débil a la hora de ejercitar sus derechos y obligaciones.
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Familia
Familia
Padres que quieren ayudar a sus hijos en la compra de su vivienda habitual: Fórmulas posibles y sus consecuencias
Inmobiliario e hipotecario
Te explico las tres grandes vías a través de las cuales unos padres pueden ayudar a sus hijos a conseguir la financiación necesaria para la adquisición de su vivienda habitual, prestando, a tal efecto, “garantías extras”.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Cómo tributa la extinción de condominio?
Fiscal
Varias personas pueden compartir una propiedad. ¿Pero qué ocurre con la tributación al disolverse esta comunidad? Te explico aquí los efectos con ejemplos prácticos.
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Fiscal
Fiscal
Por qué y cómo nos afecta la nueva reforma fiscal a la hora de comprar, donar o heredar un inmueble
Fiscal
Te informamos sobre la reforma fiscal que modifica las reglas de cálculo de la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
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Fiscal
Fiscal
"La NUEVA plusvalía municipal”
Fiscal
Infórmate de todos los aspectos a tener en cuenta en relación a la nueva regulación del impuesto conocido popularmente como “plusvalía municipal” a la luz de todos los hechos y reformas normativas acontecidas recientemente en este año 2021.
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Fiscal
Fiscal
Presente y futuro de la constitución de sociedades
Mercantil
Infórmate de todos los aspectos de actualidad, presente y futura, que cualquier interesado debe tener en cuenta a la hora de constituir una sociedad o al adquirir una ya constituida.
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Mercantil
Mercantil
¿Qué ha pasado con la NOTARIA DIAGONAL 550 en Barcelona?
Otros diversos
La marca Notaria Diagonal 550 ha dejado de existir como tal. Desde ahora los trámites notariales se gestionarán de forma diferente. Encuentra aquí toda la información relacionada.
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Otros diversos
Otros diversos
Si lo deseas ya puedes hacer la jura o promesa de nacionalidad española ante notario
Actas y poderes
Infórmate aquí sobre todos los trámites que debes realizar para obtener la nacionalidad y sobre la nueva posibilidad de hacer la jura ante notario.
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Actas y poderes
Actas y poderes
Cancelación anticipada de hipoteca y pérdida financiera. Esa gran desconocida
Inmobiliario e hipotecario
Encuentra aquí toda la información sobre comisiones o compensaciones que debes abonar a tu entidad financiera al cancelar anticipadamente tu hipoteca.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
El matrimonio homosexual en España y la posibilidad de casarse hoy en día ante notario
Familia
El siglo XXI sin duda empezó y continúa con grandes avances en el ámbito civil, un ejemplo claro de ello es el matrimonio homosexual en España y la posibilidad de casarse hoy en día ante notario.
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Familia
Familia
Limitaciones a la transmisión de inmuebles en la ciudad de Barcelona: Derecho de tanteo y retracto de la administración catalana
Inmobiliario e hipotecario
El mercado inmobiliario en Cataluña, y concretamente la ciudad de Barcelona, cada vez se encuentra con más limitaciones o restricciones normativas. En este breve artículo comentamos todos los puntos a tener en cuenta.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
Estoy pensando en comprar o vender un inmueble alquilado… ¿qué derechos tiene el inquilino?
Inmobiliario e hipotecario
El presente artículo tiene por objeto exponer todas aquellas cuestiones que, tanto comprador como vendedor, deben tener en cuenta en el caso de que el inmueble objeto de transmisión se halle arrendado a un tercero.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
Quiero comprar una vivienda sobre la que existe una hipoteca y la quiero cancelar… ¿Cómo he de proceder y quién asume los gastos de esa cancelación?
Inmobiliario e hipotecario
Se trata de una de las cuestiones que mayor nerviosismo e interés genera en las partes intervinientes en una compraventa inmobiliaria, especialmente en el comprador de una vivienda.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Tengo que pagar “siempre” la plusvalía municipal cuando vendo mi vivienda?
Inmobiliario e hipotecario
Todo lo que tienes que saber sobre la plusvalía municipal [Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana] cuando vendas tu vivienda.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Quién paga el IBI [Impuesto de Bienes Inmuebles] en el año que se produce la compraventa?
Inmobiliario e hipotecario
Descubre toda la información sobre está cuestión que suele causar confusión entre los otorgantes de una escritura de compraventa.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
El certificado de deudas con la comunidad de propietarios
Inmobiliario e hipotecario
Toda la información relevante sobre el certificado de deudas con la comunidad de propietarios
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Qué es el Certificado de Eficiencia Energética?
Inmobiliario e hipotecario
Te explicamos todos los detalles a tener en cuenta sobre el Certificado de Eficiencia Energética de un inmueble
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Qué es el certificado de aptitud del edificio?
Inmobiliario e hipotecario
Te informamos sobre las inspecciones técnicas a tener en cuenta para conseguir el certificado de aptitud de un edificio
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
Inmobiliario e hipotecario
¿Qué es la cédula de habitabilidad y cómo se puede obtener? Te informamos sobre todas las características importantes.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
Vieja controversia sobre la cancelación de hipoteca: ¿Cómo debe cobrarla el notario y quién debe asumir su coste: deudor o banco?
Inmobiliario e hipotecario
Entienda qué es la cancelación registral de su hipoteca, cómo se realiza y cuánto le va a costar.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
La tasación de un inmueble: La importancia de hacerlo bien a la hora de pedir un préstamo hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble. A través de esta valoración, la entidad financiera sabe cuál es el valor del bien que garantiza la devolución del préstamo.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
La fiscalidad de un préstamo hipotecario a lo largo de su vida: Constitución, novación, subrogación y cancelación
Inmobiliario e hipotecario
La formalización de un préstamo hipotecario por parte de una entidad financiera es una operación sujeta y exenta de IVA que tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD).
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
Infórmate correctamente sobre las comisiones bancarias antes de firmar tu préstamo hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
En este artículo se pretenden explicar a fondo las posibles comisiones bancarias que aparecen en un contrato de préstamo hipotecario formalizado ante notario.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
Hacer un testamento en Cataluña en tiempo de coronavirus (alternativas al testamento abierto ante notario)
Sucesiones y donaciones
Cómo firmar correctamente un testamento en Cataluña durante la fase de confinamiento por la Covid-19
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Sucesiones y donaciones
Sucesiones y donaciones
¿En qué consiste un "Préstamo ICO" con el que el gobierno pretende salir al rescate de empresas y autónomos frente al Covid-19?
Mercantil
El gobierno pretende salir al rescate de empresas y autónomos con los préstamos ICO. ¿En qué consisten y cuales son las ventajas y los riesgos?
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Mercantil
Mercantil
¿Qué tipo de hipoteca te conviene? ¿Interés fijo, variable o mixto?
Inmobiliario e hipotecario
Los tipos de interés hipotecario de manera fácil y clara y te recomendamos la mejor opción actualmente. Descubre el tipo de hipoteca que más te conviene.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
Repositorio actualizado de toda la normativa existente sobre la contratación de un préstamo hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
Entiende el marco normativo de la formalización de préstamos hipotecarios de manera clara, sencilla y resumida para poder abordar el tema con conocimiento
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¡Menos de un mes para la entrada en vigor de la nueva ley de crédito inmobiliario!
Inmobiliario e hipotecario
La regulación de préstamos y créditos hipotecarios española ha sido objeto de una IMPORTANTE ACTUALIZACIÓN con motivo de su obligatoria adaptación a la normativa europea.
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Inmobiliario e hipotecario
Inmobiliario e hipotecario
¿Olvidaste incluir bienes en la herencia? - Adición de herencia
Sucesiones y donaciones
Con la adición herencia, puedes incluir nuevos bienes o derechos no explicitados en la escritura de aceptación y partición de herencia inicial. Cómo hacerlo y qué tener en cuenta.
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Sucesiones y donaciones
Sucesiones y donaciones
¿Puedo renunciar a una herencia? Averigua cómo hacerlo y sus consecuencias
Sucesiones y donaciones
Si bien la aceptación de la herencia suele ser un hecho positivo, a veces las personas deciden renunciar a ella. Descubre cuáles son sus consecuencias y cómo hacerlo.
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Sucesiones y donaciones
Sucesiones y donaciones
¿Cómo realizar la aceptación y partición de la herencia?
Sucesiones y donaciones
La aceptación y partición notarial de la herencia se realiza tras la muerte de un familiar directo. Te explicamos cómo se realiza la escritura, sus distintos tipos y costes.
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Sucesiones y donaciones
Sucesiones y donaciones
Pacto sucesorio: Designar sucesor y distribuir bienes y derechos en vida
Sucesiones y donaciones
El pacto sucesorio es una alternativa al testamento. Permite designar un sucesor y distribuir tus bienes y derechos en vida. Conoce sus beneficios y condiciones.
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Sucesiones y donaciones
Sucesiones y donaciones
Testamento vital o voluntades anticipadas
Sucesiones y donaciones
Si sufres un accidente o una enfermedad grave, puedes asegurarte cómo quieres que decidan por ti. Qué es un testamento vital o voluntad anticipada y cómo obtenerlo.
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Sucesiones y donaciones
Sucesiones y donaciones
Sucesión intestada: ¿Qué ocurre si muero sin testamento?
Sucesiones y donaciones
¿Te has preguntado qué sucede si mueres y no tienes testamento? Aquí te explicamos qué es la sucesión intestada y cuál es el rol del Estado cuando esto sucede.
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Sucesiones y donaciones
Sucesiones y donaciones
¿Por qué tener un testamento? Lo fácil y barato que resulta hacerlo
Sucesiones y donaciones
Elige tú el destino de tus pertenencias cuando fallezcas y que no sea la Ley quién lo haga por ti. Infórmate sobre todo lo que debes saber sobre tener un testamento.
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Sucesiones y donaciones
Sucesiones y donaciones
Se acabó el amor: Separación o divorcio ante notario
Familia
¿Qué hacer cuando ante una separación o divorcio? Te explicamos a qué notaría debes acudir, los costes y ventajas de inscribir una separación o divorcio ante notario.
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Familia
Familia
Emancipación: ¿Es posible anticipar la mayoría de edad de un hijo?
Familia
¿Te peguntas si tu hijo responsable debería emanciparse? Descubre qué significa la emancipación, cuales son sus beneficios y como hacerlo.
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Familia
Familia
Patrimonio protegido: Cómo proteger siempre al más débil
Familia
¿Qué sucede cuando fallece el responsable de una persona con una discapacidad? Te explicamos el rol del patrimonio protegido en estos casos y cómo utilizarlo.
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Familia
Familia
Anticípate al futuro: La autotutela
Familia
La autotutela es ordenamiento jurídico que puede ser muy conveniente para ti y a tu familia en momentos críticos. Conoce sus beneficios y cómo puedes conseguir uno.
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Familia
Familia
Más vale prevenir que curar: ¡Haz tu poder preventivo!
Actas y poderes
Si bien los poderes preventivos suelen ser poco comunes, resultan especialmente útiles en los momentos más difíciles. Descubre qué son y cómo podrían ayudarte.
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Actas y poderes
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Rectificación de descripción de plaza de aparcamiento comunitaria. Se requiere el consentimiento de todos los copropietarios del garaje
Octubre 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 27 de septiembre de 2024 (BOGC de 7 de octubre de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto relativo al intento del propietario de una plaza de aparcamiento inserta en un garaje comunitario (esto es, sujeto a un régimen de propiedad horizontal), de modificar unilateralmente la descripción de su plaza de aparcamiento, para atribuirse el uso exclusivo de un determinado anexo o espacio del parking comunitario, basando su pretensión en un supuesto error de transcripción en la escrituras de constitución del régimen de propiedad horizontal y compraventa.

El Registrador, como no puede ser de otra manera (al igual que finalmente sucede con la resolución de la DG), determinan que ello no es posible, ya que para poder rectificar el asiento registral y reconocer el derecho de una plaza concreta a la ocupación privativa de un espacio común, ello supone en esencia un acto de disposición (atribuir el uso exclusivo) dentro de una comunidad, para lo cual se requerirá el consentimiento por unanimidad del resto de copropietarios de dicha comunidad, de acuerdo con lo que establece de forma expresa el artículo 552-7.6 del CCC.

Inscripción de la atribución de uso de vivienda familiar determinado en sentencia de divorcio a favor de hijos y ex cónyuge al que se atribuye la guarda. Se requiere concreción temporal del derecho
Octubre 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 2 de octubre de 2024 (BOGC de 11 de octubre de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto relativo al intento de inscripción de un mandamiento judicial que ordena la inscripción del uso de la vivienda familiar (propiedad de los dos ex cónyuges al 50%), atribuido en sentencia de divorcio, a los hijos menores de edad comunes del matrimonio, y al ex cónyuge a quien corresponde su guarda.

En la resolución en cuestión, se ordena la inscripción de este derecho, pero sin concretar la duración temporal del mismo, lo cual es rechazado inicialmente por la Registradora de la Propiedad, y confirmado por la DG, en el sentido de que, de conformidad con el art. 233-20 CCCat, la atribución del uso de la vivienda debe hacerse con carácter temporal, de modo que, en la resolución que se acuerde, debe especificarse claramente la duración temporal de dicha atribución, para que la misma se pueda inscribir correctamente en el Registro de la Propiedad.

Publicada la nueva memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España del año 2023
Octubre 2024
Otros diversos

El pasado 9 de octubre se ha publicado (AQUÍ) la Memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España, correspondiente al ejercicio 2023, donde el supervisor bancario recopila el conjunto de reclamaciones presentadas por los clientes bancarios contra sus entidades, así como los criterios de resolución aplicados por el supervisor en las materias que presentan más conflictividad.Documento muy interesante para resolver dudas de clientes sobre la procedencia de comisiones, tipos de interés, penalizaciones, etc. en sus relaciones con su banco.

Novedades interesantes como en materia de certificados de saldo cero al cancelar la hipoteca (donde no es exigible aportar nota simple), en materia de comisiones por mantenimiento cuando la herencia está yaciente (donde no es aceptable el incremento de comisiones injustificado) o sobre la necesaria transparencia en relación al sistema de amortización de los préstamos hipotecarios.

Se aprueba el anteproyecto de ley de modificación del Código Civil de Cataluña en materia de soporte al ejercicio de la capacidad jurídica de las personas
Octubre 2024
Otros diversos

Se adjunta (AQUÍ) el texto aprobado por el Gobierno catalán para tramitar la modificación del Código Civil autonómico en materia de soporte al ejercicio de la capacidad jurídica de las personas.

El texto, amparándose en el Convenio de Nueva York, apuesta decididamente por la autonomía de las personas con discapacidad, transitando del antiguo modelo de sustitución de la voluntad (incapacitación), por uno basado en el acompañamiento, mediante instituciones informales o formales, como la asistencia o los soportes preventivos (poderes en previsión), esto es, ámbitos donde los Notarios podemos participar de forma muy activa en la protección de las personas discapacitadas.

En todo caso, habrá que esperar al trámite parlamentario correspondiente para la entrada en vigor del texto.

Hipotecar una finca y apoderar al acreedor para vender la misma en caso de impago (y cancelar la deuda con el precio obtenido) vulnera la prohibición del pacto comisorio
Octubre 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de julio de 2024 (BOE de 9 de octubre de 2024), en la que los propietarios de una vivienda formalizan un préstamo hipotecario sobre su vivienda, por importe de más de 500.000 euros (con un vencimiento a 6 meses) y, al mismo tiempo, conceden al acreedor un poder para vender la finca, cobrar el precio (y con el mismo amortizar la deuda en caso de impago) y cancelar las garantías. Transcurrido un tiempo, finalmente el apoderado hace uso del poder y vende la finca ante Notario, para cobrarse esa deuda pendiente impagada.

Presentada a inscripción esta escritura de compraventa, la misma es calificada negativamente por el Registrador, alegando en esencia que este proceder vulnera la prohibición general del pacto comisorio (arts. 1.859 y 1.884 Cc), criterio que es confirmado por la Dirección General en su resolución.

Cuidado con las reservas de facultades que se realizan en la escritura de constitución de un régimen de propiedad horizontal
Octubre 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de julio de 2024 (BOE de 9 de octubre de 2024), en la que se analiza un interesante supuesto, en el cual, el propietario (distinto ya al promotor, pues este ya lo había vendido) de un local sujeto a régimen de propiedad horizontal, segrega unilateralmente una parte del mismo para formar una finca independiente, amparándose para ello en una cláusula de los estatutos de la finca matriz donde consta que “el promotor de la división horizontal se reserva el derecho de dividir en la forma que crea conveniente los locales de negocio de la planta baja”.

Presentada a inscripción esta escritura, la Registradora deniega la inscripción, pues entiende que la cláusula estatutaria sólo habilita a realizar esta segregación unilateral (esto es, sin contar con el acuerdo de junta correspondiente) al promotor, y no a ulteriores propietarios de la finca, siendo este criterio confirmado por la Dirección General, en el sentido de que, al tratarse de una excepción a la regla general prevista en la legislación reguladora de la propiedad horizontal, como tal, debe interpretarse restrictivamente.

Extremar precauciones al reseñar el acta LCI en el préstamo hipotecario y todos los extremos que exige la ley (especialmente si intervienen más actores, como fiadores)
Octubre 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de julio de 2024 (BOE de 9 de octubre de 2024), en la que se analiza un supuesto de un préstamo hipotecario (con fiador) que se presenta a inscripción, donde el Notario, al hacer referencia al acta previa LCI y su contenido y resultado, no se hace mención expresa a que, las partes prestataria y fiadora hayan recibido del mismo el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la Ley 5/2019 de 15 de marzo y que, asimismo, la parte fiadora haya recibido con antelación suficiente la documentación establecida en la LCCI.

El Registrador deniega la inscripción por este motivo y la Dirección General confirma el defecto, de modo que, como conclusión, deberemos extremar precauciones al reseñar el acta LCI en todos los préstamos hipotecarios, con todos los requisitos que exige la LCI, especialmente, en aquellos casos en los que en la operación intervengan terceras personas más allá de los deudores hipotecantes (como en este caso, fiadores).

Debe tener la condición de consumidor la persona física que adquiere un inmueble residencial, con financiación bancaria (préstamo hipotecario), con la finalidad de arrendar el mismo
Octubre 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 24 de octubre de 2024, en la cual, dicho Tribunal, dando respuesta a una cuestión prejudicial, determina que, al amparo de la normativa de la Unión aplicable al caso (que tiene reflejo en cada Estado miembro), debe tener la condición de consumidor la persona física que adquiere un inmueble residencial, con financiación bancaria (préstamo hipotecario), con la finalidad de arrendar el mismo, a título oneroso, siempre y cuando no se trate de una actividad profesional de dicha persona.

Fruto de dicha condición de consumidor, se entiende que le serán de aplicación las normas de protección de estos en el ámbito de la contratación de préstamos hipotecarios (esto es, LCI en el caso español). Para tener en cuenta cuando se planteara una operación de esta naturaleza.

Interés legítimo para la obtención del precio de compra en una certificación registral
Octubre 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de julio de 2024 (BOE de 10 de octubre de 2024), en la que la Dirección General analiza un interesante caso en el que la Registradora de la Propiedad deniega la emisión de una certificación registral donde se detalle el precio de compra pagado por el actual titular registral.

En el presente caso, una persona solicita la emisión de dicha certificación, donde se detalle el precio de compra que consta en la inscripción registral, alegando que ha firmado un contrato de arras con la actual propietaria y que pretende entablar acciones judiciales relacionada con el mismo (lesión en la mitad del precio justo, del art. 621-45 CCCat y ventaja injusta del art. 621-46 CCCat), para lo cual, requiere conocer dicho precio de compra. La solicitante aporta como prueba de su interés legítimo copia de dicho contrato de arras y un poder para pleitos a los efectos de interponer dicha acción judicial.

La Dirección General, revocando la negativa de la Registradora, considera suficientemente acreditado el interés legítimo en el caso para poder obtener detalle de ese precio de venta que se requiere conocer, pues el mismo es un elemento clave para determinar la viabilidad de la acción judicial que se pretende entablar.

Compra de inmueble por extranjeros casados. En la compra, lo importante es determinar la naturaleza legal o convencional del régimen económico matrimonial
Octubre 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de julio de 2024 (BOE de 10 de octubre de 2024), en la que la Dirección General nos recuerda que, cuando se compra un inmueble por personas extranjeras casadas, lo importante no es determinar el régimen económico matrimonial concreto, sino su carácter legal o convencional, sin que el Registrador pueda exigir más concreción al respecto (esto es, es válida la simple expresión clásica de “casados conforme al régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad”).

No obstante, claro está, será en el momento de la venta (voluntaria o forzosa) cuando hayan de tenerse en cuenta acreditarse el concreto Derecho extranjero aplicable para valorar las condiciones de dicha enajenación.

Disponibilidad del Certificado Catastral de Valor de Referencia en SIGNO
Septiembre 2024
Inmobiliario e hipotecario

En el marco de la colaboración entre el Consejo General del Notariado y la Dirección General de Catastro, se ha puesto a su disposición en la plataforma SIGNO la obtención del certificado catastral de valor de referencia determinado por la Dirección General del Catastro. Al solicitarse los certificados de un inmueble a través del Servicio de Tramitación Inmobiliaria en SIGNO, se podrá acceder tanto al nuevo certificado catastral de valor de referencia como a la certificación catastral descriptiva y gráfica, que ya estaba disponible anteriormente.

Actas de notificación y envío por correo certificado. Su envío se tiene que seguir realizando únicamente a través de Correos
Septiembre 2024
Otros diversos

De conformidad con el art. 202 del Reglamento Notarial (relativo a las actas de notificación), “El notario siempre que no pueda hacer entrega de la cédula deberá enviar la misma por correo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega”. En dicho Real Decreto, hasta la fecha se establecía que los servicios de correo certificado debían ser prestados a través del servicio postal universal (esto es, sólo a través de la empresa púbica de “Correos”, y no a otros operadores privados).

Recientemente, se ha producido la entrada en vigor del Real Decreto 437/2024, el cual, deroga el Real Decreto 1829/1999, generando una laguna de Derecho que es necesario integrar, puesto que la nueva norma no establece nada al respecto de forma expresa.

A la vista de ello, y por aplicación del art. 22.4 de la Ley 43/2010, se considera que en esta clase de actas de notificación, la remisión de la misma deberá seguir realizándose por correo certificado con acuse de recibo a través de la empresa pública de Correos, puesto que es el único que acredita fehacientemente el hecho de su realización, entrega o rehúse.

Venta de inmueble en Cataluña y necesidad de financiación del comprador. Mucho cuidado con la regulación catalana de las arras
Septiembre 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña 5861/2024, de 17 de abril, donde se resuelve un caso relativo a la firma de un contrato de arras para la venta de una vivienda de 582.000, donde la futura parte compradora entrega a la vendedora la cantidad de 40.000 euros, en concepto de arras penitenciales, pactándose no obstante la posibilidad de desistimiento de la parte compradora al amparo del art. 621-49 CCCat.

En este sentido, hay que recordar que el art. 621-49 CCCat (previsión de financiación por tercero), determina que “si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador”.

En el caso analizado, el comprador no obtiene la financiación de dos bancos distintos, y a la vista de ello, solicita el desistimiento pactado en el contrato de arras, el cual no es aceptado por la parte vendedora, alegando ésta que la negativa a dicha financiación se debe a la negligencia de la parte compradora al haber solicitado la financiación de la vivienda objeto de este litigio careciendo de la capacidad de reembolso necesaria.

El TSJ, a la vista de las circunstancias del caso, da la razón a la parte compradora que ha desistido del contrato, resolviendo dos cuestiones interesantes:

  1. Que para la aplicación del art. 621-49 CCCat no es necesario designar específicamente una entidad financiera que ha de conceder la financiación (se puede recurrir a una o varias de la elección del comprador, sin necesidad de designarla previamente para que pueda aplicarse la causa de desistimiento ante la negativa de la financiación).
  2. Que el desistimiento no será aplicable al comprador que tenga una actitud negligente (esto es, ninguna posibilidad, desde el principio, de obtener la financiación hipotecaria), pero sí será aplicable al comprador que, inicialmente, pudiendo afrontar la financiación, durante el proceso de estudio de la misma sufre una disminución de ingresos imprevista que desemboca en la negativa a la concesión de dicha financiación.
Derecho real de uso vitalicio. Las cosas hay que hacerlas bien, y ante Notario
Septiembre 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña 2821/2024, de 30 de enero, donde se resuelve un caso relativo a un derecho real de uso vitalicio, que la parte demandante pretende que se reconozca a su favor.

El caso parte del supuesto en el que unos padres proponen a su hija (que está casada y con dos hijas) que se vaya a vivir con ellos, a una vivienda que es de la propiedad de esos padres, previa realización de las obras pertinentes (mediante las cuales, en una misma finca registral, se construye en realidad dos viviendas diferenciadas). La hija acepta la propuesta y se trasladan a vivir a esa vivienda, pero pasados unos años y una separación matrimonial mediante, los padres deciden que no quieren mantener más esa situación, y demandan a la hija para que abandone la vivienda, considerando que la está ocupando en precario. Ante esta situación, la hija demanda a los padres, considerando que en su momento, cuando sus padres le hicieron esta propuesta, en realidad le concedieron un derecho de uso en su favor sobre la vivienda de sus padres, de carácter real y de duración vitalicia, el cual reclama que le reconozca la justicia, y que, efectivamente, fue reconocido en primera y segunda instancia.

No obstante, finalmente, el TSJ, en la Sentencia analizada, determina que el derecho de uso de una vivienda por parte de los progenitores titulares a su hija, gratuito y vitalicio, según la previsión legal, supuso en términos jurídicos una donación de bien inmueble que precisaba su plasmación en escritura pública, requisito esencial de forma para la eficacia del negocio jurídico (ats. 531-7, 531-12 y 562-1). Así las cosas, al no haberse constituido este derecho real de uso en escritura pública, no procede reconocer el mismo, quedando patente de nuevo lo importante que es acudir al Notario y formalizar correctamente los actos y negocios jurídicos que se pretenden, para conseguir así su validez.

Nuevo Compendio de criterios de Buenas Prácticas Bancarias
Septiembre 2024
Otros diversos

Se adjunta (AQUÍ) enlace a un nuevo artículo del blog de la Notaría, donde se analiza el nuevo Compendio de criterios de Buenas Prácticas Bancarias, esto es, un documento elaborado por el supervisor bancario, donde el Banco de España fija los criterios interpretativos, metodologías o procedimientos que se han consolidado como estándares en el sector o son razonablemente exigibles para la gestión responsable, diligente y respetuosa con la clientela bancaria.

Este documento determina la forma en que deben resolverse conflictos habituales entre los bancos y sus clientes, en multitud de materias, como comisiones, préstamos, testamentarías, etc. También sustituye y unifica los criterios contenidos anteriormente en la Memoria anual del Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Documento muy útil para los clientes para encontrar criterios con los que resolver eventuales conflictos o discrepancias con su banco.

Desheredación de hijos por ausencia de relación con el causante. Sólo es posible si la ausencia de relación es exclusivamente imputable a los hijos
Septiembre 2024
Sucesiones y donaciones

Se adjunta (AQUÍ) interesante Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona 688/2024, de 24 de abril, donde se resuelve un caso relativo a la validez de una cláusula de desheredación contenida en un testamento, al amparo del art. 451-17, letra e, CCCat, donde un señor deshereda a sus dos hijas, por una supuesta ausencia manifiesta y continuada de relación familiar entre él y las legitimarias, por causa únicamente imputable a las legitimarias.

En el litigio, no obstante, se acredita que la ausencia de relación familiar se debe a la conducta del padre (señor que se separa de la madre cuando las hijas son muy pequeñas, abandona el domicilio familiar y no mantiene prácticamente relaciones con las hijas menores), de modo que no es aplicable la causa de desheredación de las hijas del art. 451-17 CCCat, ya que el mismo exige que la causa sea únicamente imputable a las legitimarias.

Así pues, se recuerda que para poderse aplicar esta causa de desheredación, el origen de la ausencia de relación debe ser imputable exclusivamente a las legitimarias, y no al causante en cuestión.

Valor de referencia y recurso del contribuyente. Es posible recurrir y no tener que pagar la liquidación en determinados supuestos
Septiembre 2024
Fiscal

Se adjunta (AQUÍ) interesante Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, donde se resuelve un interesante supuesto que puede ser de aplicación extensible a otros supuestos, en relación al valor de referencia.

Se parte del supuesto de venta de una finca por 65.000€ (operación sujeta a ITP), en la cual, la administración tributaria autonómica, tras iniciar comprobación limitada, fija el valor de referencia del inmueble en 130.884,53 euros, procediendo a emitir propuesta de liquidación con ese importe como base imponible. La obligada tributaria, tras una primera desestimación en vía administrativa, recurre la liquidación en vía económico-administrativa, solicitando la suspensión de la ejecución del acto liquidatorio impugnado, por reservarse el derecho a solicitar la tasación pericial contradictoria (TPC).

El TEARCV estimó la solicitud suspensoria, por entender que era un derecho de la reclamante tras haberse producido una comprobación del valor declarado por la vía del art. 57 LGT, criterio que es confirmado por el TSJ, determinando expresamente que en estos supuestos, realizada la comprobación del valor declarado, el contribuyente tiene derecho a la TPC, lo que supone por mandato legal la suspensión de la ejecución de la liquidación, fuere por solicitarse la TPC como por reservarse el derecho a promoverla.

Nuevo convenio colectivo personal empleado de notarías
Julio 2024
Otros diversos

Se adjunta (AQUÍ) la Resolución de 20 de junio de 2024, de la Dirección General de Trabajo, por la que se registra y publica el III Convenio colectivo estatal de notarios/notarias y personal empleado, que regulará la relación laboral entre los Notarios y su personal empleado, para los años 2024, 2025 y 2026. Tomar como norma de referencia para regular las relaciones laborales entre Notarios y sus empleados.

Heredero de confianza en Cataluña e imposibilidad de adjudicarse para sí mismo bienes de la herencia en base a dicha confianza revelada
Julio 2024
Sucesiones y donaciones

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 15 de julio de 2024 (BOGC de 23 de julio de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto relativo a la institución de Derecho civil catalán del heredero de confianza, en virtud de la cual, el testador, en su testamento, puede instituir herederos o legatarios de confianza a personas físicas determinadas para que den a los bienes el destino que les haya encomendado confidencialmente, de palabra o por escrito (art. 424-11 CCCat).

En esta figura, no obstante, la ley (art. 424-15 CCCat) determina la ineficacia de las disposiciones de confianza en caso de que los herederos o los legatarios nombrados la revelan o cumplen a su favor, esto es, se adjudican para sí mismos los bienes de la herencia, que es justamente lo que sucede en este caso, donde dos sobrinas pretenden adjudicarse un inmueble de su difunta tía a través de esta vía, cosa no permitida por la ley, y así confirmada por la Direcció General.

Venta de obra nueva de autopromoción antes de 10 años y obligación de constituir seguro decenal al realizar la venta
Julio 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de julio de 2024 (BOE de 23 de julio de 2024), donde se resuelve un supuesto relativo a la venta de una finca donde consta una obra nueva, con una antigüedad inferior a 10 años, donde se discute la obligación de acreditar la existencia del seguro decenal.

Como es sabido, de conformidad con la legislación vigente (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación), en las obras nuevas es obligatoria la contratación de un seguro decenal. No obstante, la DA 2ª de la Ley 38/1999 determina que esta garantía no será exigible en el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

Para el caso de que la finca se venda antes de estos 10 años, esta DA 2ª determina que el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de esta garantía por el tiempo que reste para completar los diez años. Asimismo, para que esta exoneración sea válida, la ley determina que el autopromotor deberá acreditar que ha utilizado la vivienda para su uso propio.

En el presente supuesto, se realiza la venta antes de los 10 años, y se intenta acreditar que la vivienda la ha utilizado el autopromotor para uso propio, pero aportando facturas de suministros a nombre de otra empresa distinta a la titular registral (que resulta ser una sociedad del mismo grupo, instrumental, para la explotación turística de la vivienda), cosa que, a juicio del Registrador, y también de la Dirección General, acreditan que no se cumple el requisito exigido por la ley (uso propio exclusivo del autopromotor), de modo que, es necesario acreditar la constitución del seguro correspondiente.

Validez de cláusula estatutaria que permite salvar la omisión del lugar de celebración de la junta general
Julio 2024
Mercantil

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de julio de 2024 (BOE de 23 de julio de 2024), donde la DG acepta una cláusula estatutaria que permite salvar la omisión del lugar de celebración de la junta general en la convocatoria.

En concreto, se autoriza escritura de constitución de sociedad mercantil, en cuyos estatutos sociales (art. 9) se determina que “si en la convocatoria no figurase el lugar de celebración, se entenderá que la Junta ha sido convocada para su celebración en el domicilio social”. Asimismo, el art. 23 de los Estatutos determina que “en todo lo no previsto en estos Estatutos, se estará a lo dispuesto en la Ley de Sociedades de Capital, o norma que la sustituya, y en la legislación y reglamentación complementarias.”

El Registrador deniega la inscripción de esta cláusula al considerar que no es admisible la previsión de que la junta pueda celebrarse en cualquier lugar del territorio nacional, porque no puede quedar al arbitrio del órgano de administración el lugar de celebración de cada junta que convoque (aun cumpliendo con los requisitos de forma y antelación exigidos), pues la determinación del término municipal donde celebrar las juntas constituye una garantía para los socios.

Presentado el recurso correspondiente, la DG se alinea con el criterio del Notario, resolviendo que en este caso concreto, lo que se hace en los Estatutos Sociales simplemente es una reproducción parcial del artículo 175 de la Ley de Sociedades de Capital, sólo de su inciso segundo, pero ello no implica un defecto que impida su inscripción.

Cláusula estatutaria válida que limita la capacidad del órgano de administración a cambiar el domicilio social dentro del término municipal
Julio 2024
Mercantil

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de julio de 2024 (BOE de 23 de julio de 2024), donde la DG resuelve un caso relativo a una escritura de cambio de domicilio social de una mercantil, en cuyos estatutos consta la siguiente previsión “por acuerdo o decisión del órgano de Administración podrá cambiarse el domicilio social dentro del mismo término municipal”. En la escritura en cuestión, el administrador único cambia el domicilio social de un inmueble sito en Madrid capital, a otro situado en la localidad de Getafe.

El Registrador mercantil deniega la inscripción, pues de conformidad con el artículo 3 de los estatutos sociales, el órgano de administración no está facultado para cambiar el domicilio social a distinto término municipal; siendo este criterio confirmado por la Dirección General al resolver el correspondiente recurso, considerando el Centro Directivo que en efecto, este precepto de los Estatutos se trata de una disposición contraria a la competencia de dicho órgano para cambiarlo dentro de todo el territorio nacional.

La opción de compra que esconde en realidad un préstamo con pacto comisorio no es admisible
Julio 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2024 (BOE de 12 de julio de 2024), donde la DG resuelve un supuesto en el que se presenta a inscripción una opción de compra con las siguientes características:

  1. El precio de la opción asciende a la cantidad de 5.500 euros, que se confiesa recibido por los concedentes.
  2. El precio de la futura venta se fija en la cantidad de 110.000 euros, de los cuales, el importe de 105.600 euros (que representa el 96 % del precio de compra), se reciben en el acto de otorgamiento de la escritura de opción “a cuenta” del precio pactado.
  3. Se pacta asimismo que la opción no puede ejercerse antes de 12 meses.

Presentada a inscripción esta opción de compra, el Registrador deniega la inscripción afirmando que, en realidad, no estamos ante una opción de compra, sino ante un préstamo con carta de gracia u opción comisoria (prohibido por la ley), siendo este criterio confirmado por la Dirección General. Así pues, hay que tener en cuenta que cada negocio jurídico es para lo que es, y no se pueden utilizar figuras distintas para encubrir en realidad otra clase de negocios jurídicos.

La venta por parte de una sociedad concursada de una finca hipotecada requiere de la cancelación registral previa de la carga hipotecaria
Julio 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de junio de 2024 (BOE de 17 de julio de 2024), donde la DG resuelve un supuesto en el que una sociedad concursada vende una finca de su propiedad (una plaza de garaje) que estaba gravada con una hipoteca a favor de un banco, que está cancelada económicamente (se aporta certificado de saldo 0), pero no registralmente.

La Registradora deniega la inscripción determinando que es fundamental que concurra la cancelación (225 TRLC) para inscribir la transmisión, siendo este criterio confirmado por la Dirección General.

Poderes y juicio de suficiencia en la escritura. Es necesario reseñar correctamente todos los datos del poder
Julio 2024
Inmobiliario e hipotecario
Mercantil

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de junio de 2024 (BOE de 15 de julio de 2024), donde la DG resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en la que diversas partes vendedoras formalizan la transmisión representadas mediante apoderado. El Notario autorizante, al reseñar dichos poderes y realizar el juicio de suficiencia, simplemente expresa que a su juicio son suficientes las facultades representativas que les confirieron en la escritura de poder para el otorgamiento de la escritura de compraventa, sin que conste la identidad y condición de los otorgantes del poder.

El Registrador deniega la inscripción por este motivo, y dicho criterio es confirmado por la Dirección General, determinando que en el juicio de suficiencia notarial del poder debe constar la expresión de quienes fueron las personas que otorgaron los poderes, que sus cargos eran válidos y estaban vigentes, y que tenían facultades suficientes para otorgar la representación en nombre de la poderdante.

El apoderado de una sociedad no tiene capacidad para facultar subapoderamientos, salvo autorización expresa
Julio 2024
Mercantil

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de junio de 2024 (BOE de 17 de julio de 2024), donde la DG resuelve un supuesto relativo a una escritura de poder que se pretende a inscribir en el Registro Mercantil, en la cual, entre otras facultades, la sociedad poderdante concede al apoderado la capacidad de “otorgar poderes o apoderamientos, total o parcialmente y dentro de los límites que se le ha conferido, a la persona o personas que libremente estime convenientes libremente revocar los apoderamientos que haya podido conferir”.

La Registradora Mercantil deniega la inscripción, alegando que para que el apoderado pueda otorgar nuevos poderes, se requiere del consentimiento expreso del órgano de administración (arts. 261 y 296 CCom).

La DG, alineándose con la Registradora, determina que en el ámbito de los apoderamientos mercantiles, la propia razón de ser del apoderamiento hace que la facultad de sustituir no pueda considerarse como susceptible a su vez de sustitución, ya que el poderdante inicial la ha concedido exclusivamente al apoderado en el que tiene depositada su confianza, por lo que para poder practicarla sucesivamente (sea o no con límites) ello ha de explicitarse con absoluta y meridiana claridad.

Es posible la donación de bienes provenientes de una herencia sujetos a normas de administración
Junio 2024
Sucesiones y donaciones

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 4 de junio de 2024 (BOGC de 12 de junio de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto relativo a una escritura de donación, procedente previamente de una herencia donde se habían fijado normas de administración. En el caso en cuestión, un señor, en su testamento, nombra heredera a su hija, pero asimismo, nombra como administradora de todos los bienes de la herencia a una hermana de dicha heredera, estableciendo asimismo que en relación a los inmuebles, el administrador podrá alquilarlos, enajenarlos o gravarlos sin autorización judicial.

Presentada a Registro la escritura de donación de esa finca (otorgada por la heredera y por su hermana administradora), la Registradora de la Propiedad deniega su inscripción, alegando que sobre la heredera pesa prohibición absoluta de disponer de los bienes y que, asimismo, las normas de la herencia establecidas por el causante (su padre) no autorizan al administrador a completar el consentimiento del donante para realizar actos a título gratuito (esto es, una donación).

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, considerando que si el testador ha previsto que el administrador pueda enajenar los bienes y, asimismo, no ha establecido una prohibición expresa en relación a los actos gratuitos, nada puede impedir que el administrador, con el consentimiento del heredero, pueda donar el inmueble en cuestión.

Las disposiciones testamentarias a familiares del cónyuge tras una crisis matrimonial también devienen ineficaces
Junio 2024
Sucesiones y donaciones

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 7 de junio de 2024 (BOGC de 17 de junio de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto relativo a una herencia proveniente de un señor que, estando casado, otorgó un testamento, en el cual designó como heredera a su mujer, con sustitución vulgar a favor de sus descendientes, y en defecto de cónyuge y descendientes, instituía herederos de la mitad de la herencia a sus padres, a partes iguales, y con derecho a acrecentar entre sí, y la otra mitad de la herencia a sus padres políticos (esto es, los padres de la entonces su mujer), también a partes iguales y con derecho a acrecentar entre sí. Y en su defecto, los sustituye vulgarmente por sus respectivos descendientes. Este señor, años después, se divorcia y, posteriormente, fallece.

Tras el fallecimiento, sus sobrinos consanguíneos (de “su rama familiar”), aceptan la herencia, y presentan a inscripción la misma al Registro de la Propiedad, denegándose la inscripción por parte de la Registradora, al entender que en el caso concreto, se está ante un problema de interpretación del testamento, de forma que, como la designación de esos “padres políticos” (esto es, los padres de su exmujer) se hace de forma nominativa (por su nombre y apellidos), se podría llegar a interpretar que, en el contexto del testamento, el divorcio no es causa de ineficacia de esa sustitución.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General se alinea con el Notario recurrente, determinando que, de conformidad con el art. 422-13.4 del CCCat, producido el divorcio, el llamamiento a la “familia política” (suegros y sus sustitutos) deviene totalmente ineficaz.

Cuidado con las renuncias de derechos hereditarios, pues a los sustitutos también hay que tenerlos en cuenta
Junio 2024
Sucesiones y donaciones

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 11 de junio de 2024 (BOGC de 19 de junio de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto relativo a una herencia que se ventila en virtud de un pacto sucesorio, en el cual, una señora, prelega la mitad de la nuda propiedad de una finca a una de sus dos hijas, junto con una sustitución fideicomisaria de residuo a favor de los 4 nietos de la testadora (esto es, los hijos de esa hija a la que prelega la finca), a partes iguales, y estos a la vez sustituidos vulgarmente por sus descendientes por estirpes.

Aceptada la herencia por la hija, e inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, los 4 nietos (esto es, los fideicomisarios), otorgan una escritura de renuncia a fideicomiso de residuo, en la que efectivamente renuncian al mismo. Presentada a inscripción en el Registro, la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que en el documento presentado, los comparecientes renuncian al fideicomiso de residuo, pero esto no cancela el fideicomiso, puesto que existe la sustitución vulgar para sus descendientes.

La Dirección General en esta ocasión se alinea con la Registradora, confirmando la nota de calificación, al determinar que, de conformidad con el art. 426-7 CCCat, “el testador puede disponer una sustitución vulgar en fideicomiso para el caso de que el fideicomisario llamado no llegue a serlo para que no pueda o no quiera”, de modo que, si el fideicomisario llamado renuncia al mismo, el sustituto vulgar es también fideicomisario.

Pacto sucesorio y divorcio. Ineficacia sobrevenida de los mismos
Junio 2024
Sucesiones y donaciones

A resultas de un caso recientemente acontecido en el despacho, se recuerda que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 431-17.2 CCCat, los heredamientos o las atribuciones particulares hechas a favor del cónyuge o del conviviente en pareja estable, o de los parientes de estos, salvo que se haya convenido expresamente lo contrario o así resulte del pacto, devienen ineficaces si, después de haber sido otorgados, los cónyuges se separan de hecho o legalmente, o se divorcian, o el matrimonio es declarado nulo, así como si en el momento de la muerte hay pendiente una demanda de separación, divorcio o nulidad matrimonial, salvo reconciliación.

En el caso de la pareja estable, devienen ineficaces si, después de haber sido otorgadas, los convivientes se separan de hecho, salvo que reanuden su convivencia, o se extingue la unión por una causa que no sea la defunción de uno de los miembros de la pareja o el matrimonio entre ambos.

Ello también aplica a los parientes que solo lo sean del cónyuge o conviviente, en línea directa o en línea colateral dentro del cuarto grado, tanto por consanguinidad como por afinidad.

Las Golden Visa y su anunciado final
Junio 2024
Otros diversos

Se recuerda que, recientemente, a través de un grupo parlamentario, y con el soporte del Gobierno, se ha iniciado la tramitación para la eliminación de las llamadas “Golden Visa” previstas actualmente en el art. 63.2.b) de la Ley 14/2013, donde se reconoce la posibilidad de que un extranjero no residente pueda obtener un visado de estancia / residencia en España si adquiere un inmueble en España con una inversión de valor igual o superior a 500.000 euros por cada solicitante.

Aunque la medida sigue en vigor (esto es, los actuales compradores se pueden seguir beneficiando de la misma), se prevé su derogación en los próximos meses, lo cual puede impactar negativamente en el mercado inmobiliario de alto standing. Para tener en cuenta y, en su caso, informar a los clientes al respecto (agencias inmobiliarias, potenciales compradores, etc.).

Se amplían temporalmente los plazos de inscripción en el registro de la propiedad
Junio 2024
Otros diversos

Se recuerda que, de conformidad con la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica de 7 de julio de 2023 (AQUÍ puede consultar la misma), una vez entrado en vigor el llamado Registro Electrónico, de la mano de la Ley 11/2023, de forma temporal, y hasta el 31 de julio de 2024, el plazo de calificación y despacho de documentos en los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes muebles se ha ampliado en 30 días hábiles.

Esto es, 45 días hábiles, de los cuales 15 días corresponden al plazo ordinario + 30 días al plazo previsto en la Resolución.

Además, de conformidad con la Resolución de la citada Dirección General de 19 de junio de 2024 (AQUÍ se puede consultar) se amplía en 15 días hábiles el plazo de calificación y despacho de los documentos:

  • Presentados y que estén pendientes de despacho a 31 de julio de 2024, siempre que a esa fecha no hubieran agotado su plazo ordinario de calificación y despacho (ampliación acumulable a la ampliación de plazo de la Resolución de 7 de julio de 2023).

Por ejemplo, un documento presentado el 29 de julio de 2024 tendrá un plazo de despacho de 60 días hábiles (15 del plazo ordinario + 30 del plazo de la Resolución de 7 de julio de 2023 + 15 de la Resolución de 19 de junio de 2024).

  • Que se presenten desde el día 1 hasta el día 31 de agosto de 2024.

Por ejemplo, un documento presentado el 1 de agosto de 2024 tendrá un plazo de despacho de 30 días hábiles (15 del plazo ordinario + 15 de la Resolución de 19 de junio de 2024).

Estas ampliaciones, combinadas con el plazo de 10 días hábiles de notificación del acto que prevé la legislación de Derecho administrativo común, provocará en las próximas semanas y meses una ampliación muy notable del plazo de inscripción de los documentos presentados en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles.

Lo inscrito en el registro de la propiedad español se rige por la ley española
Junio 2024
Sucesiones y donaciones

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de abril de 2024 (BOE de 26 de abril de 2024), que ha sido analizada en el reciente WebiNots del Colegio de Notarios de Cataluña de fecha 26 de junio de 2024. En ella se analiza un supuesto de Derecho Internacional privado, en el cual, un causante alemán, fallece habiendo otorgado testamento en Alemania (y siéndole de aplicación a su sucesión el Derecho alemán), en el que nombra herederos a sus hijos, y asimismo, nombra un albacea.

En un primer acto, los herederos aceptan la herencia de su padre, la cual es inscrita en el Registro de la Propiedad español (esto es, los herederos constan como titulares registrales de una la finca en Mallorca). Y, en un segundo acto, el albacea vende dicha finca a un tercero (siendo ello así porque, de conformidad con el Derecho alemán, el albacea está facultado para representar a la comunidad hereditaria y realizar actos de disposición).

No obstante, el Registro de la Propiedad deniega la inscripción aplicando la lex rei sitae, esto es, basándose en los principios básicos del Derecho registral español (principio de protección del titular registral y de tracto sucesivo), en virtud del cual, ese albacea no es titular inscrito de la finca con facultades para la venta del inmueble, pues sus dueños inscritos son los herederos, con independencia de lo que diga el Derecho alemán.

Interpuesto el correspondiente Recurso, la Dirección General se alinea con el Registrador, confirmando que, una vez inscrito el Derecho del heredero en España, la ley extranjera agota sus efectos y aplica la lex rei sitae, de modo que como la finca ya consta a nombre de los herederos, estos son sus dueños, y el albacea ya no tiene facultades para la venta de la misma.

En todo caso, este posicionamiento es cuestionado o matizado por los especialistas que analizan la Resolución en el seminario.

Los documentos públicos de países pertenecientes a la Unión Europea, en materia de sucesiones, no requieren de apostilla
Junio 2024
Sucesiones y donaciones

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de noviembre de 2023 (BOE de 14 de diciembre de 2024), que ha sido analizada en el reciente WebiNots del Colegio de Notarios de Cataluña de fecha 26 de junio de 2024.

En ella se analiza un supuesto de Derecho Internacional privado, en el cual, la controversia versa fundamentalmente sobre la necesidad o no de que documentos públicos en materia de sucesiones provenientes de un país extranjero perteneciente a la Unión Europea, lleven la apostilla exigida en el Convenio de La Haya n º XII, de 5 de octubre de 1961 ni legalización.

La Dirección General, en su Resolución, determina que, en base al artículo 74 del Reglamento europeo de Sucesiones, relativo a la “legalización y demás formalidades similares”, no se exigirá legalización ni formalidad análoga alguna para los documentos expedidos en un Estado miembro en el marco del presente Reglamento”.

Así pues, en estos casos (por ejemplo, una declaración de herederos expedida por autoridad alemana), no será necesario solicitar la documentación apostillada.

Herencias y fiscalidad. Plazos de prescripción a tener en cuenta
Junio 2024
Sucesiones y donaciones

Se adjunta (AQUÍ) Sentencia 2437/2024, de la Sala III del Tribunal Supremo, donde se aborda la fiscalidad en las herencias en las que entra en juego el derecho de transmisión.

En resumen, la sentencia resuelve que, en aquellos casos en los que el heredero fallece sin haber aceptado o repudiado la herencia del fallecido, transmitiendo este derecho de aceptar o repudiar a sus herederos, el plazo para la prescripción del derecho de la Administración Tributaria para liquidar el Impuesto de Sucesiones, se cuenta desde el momento del fallecimiento del segundo causante o transmitente, y no desde la muerte del primer fallecido.

Además, es necesario tener en cuenta esta sentencia, porque el transcurso o no del plazo de prescripción del impuesto determina el tipo de aceptación de la herencia que se puede llevar a cabo. Si se considera que el plazo de prescripción está consumado, solo se podrá aceptar la herencia pura y simplemente y no a beneficio de inventario, con las consecuencias que, desde el punto de vista de la responsabilidad, ello supone.

Controversia con la matriz electrónica y la minuta del notario
Junio 2024
Otros diversos

Recientemente, se ha puesto de manifiesto una controversia entre determinadas entidades financieras con relación a las minutas notariales de instrumentos públicos, en particular, por lo que se refiere al cobro de las diligencias a incluir en la matriz, derivadas de las actuaciones adicionales que impone la implantación del nuevo protocolo electrónico. Esta controversia se centra en el hecho de que, según la interpretación de dichas entidades, los nuevos conceptos arancelarios relacionados con el protocolo electrónico se tratan de servicios que no han sido solicitados expresamente por la entidad, de modo que no procede su inclusión en la minuta que abona el banco.

Frente a esta interpretación, es necesario precisar que la nueva legislación introducida por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de digitalización de actuaciones notariales y registrales (AQUÍ puede consultar la misma), obliga a los Notarios a realizar una serie de actuaciones adicionales al autorizar toda clase de instrumentos públicos, esto es, su incorporación al protocolo electrónico, su cotejo con la matriz original (a los efectos de asegurar la concordancia entre ambos documentos) y, por último, su depósito en la base de datos establecida a tal efecto por el Consejo General del Notariado, debiendo dejar constancia de todo ello en el instrumento público mediante diligencia (art. 17.2 de la Ley del Notariado).

Teniendo en cuenta lastres obligaciones antes descritas que impone la nueva legislación al Notario, en todos los instrumentos públicos que se autoricen, deben constar estas diligencias “de incorporación “de cotejo” y “de depósito” para dejar así constancia de que se ha dado debido cumplimiento a estas obligaciones que impone la ley al Notario, generando las mismas los correspondientes derechos arancelarios previstos en el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios (AQUÍ puede consultar el mismo), esto es, 3,01 euros cada una de ellas, siendo en total 9,03 euros.

Se adjunta (AQUÍ) detalle de la controversia acontecida y de su análisis jurídico al respecto por parte del Despacho Notarial.

Se puede constituir un derecho de opción de compra de una farmacia a favor de una sociedad mercantil
Mayo 2024
Mercantil

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 30 de abril de 2024 (BOGC de 10 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto en el que la titular de una farmacia situada en Palamós concede una opción de compra sobre la misma, a favor de una sociedad mercantil.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción del derecho real de opción de compra alegando que la titularidad de una farmacia solo puede ser de una persona física farmacéutica (y no jurídica, tal y como se constituye en este caso), en base, entre otros, al art. 586-1 CCCat y demás normativa sectorial.

La DG revoca la calificación negativa, y admite la inscripción, basándose en el hecho de que en la propia escritura de constitución del derecho de opción de compra se pacta que el derecho del optante se puede ceder a un tercero (que sí puede cumplir el requisito legal) y que, asimismo, se especifica que, cuando se deba ejercer el derecho, se deberán cumplir todos los requisitos que establece la escritura de constitución y los demás requisitos legales y administrativos.

Las disposiciones testamentarias a favor del cónyuge devienen ineficaces ante una crisis matrimonial
Mayo 2024
Sucesiones y donaciones

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 8 de mayo de 2024 (BOGC de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto en el que un señor, en su testamento, instituye como heredera única a su esposa, con una serie de sustituciones. Años después, el matrimonio se separa legalmente (con la correspondiente sentencia judicial) y, finalmente, el marido fallece.

La esposa pretende adjudicarse la herencia (ente los bienes, un inmueble) en base a ese testamento, lo cual es rechazado por el Registrador ante el que se presenta la instancia privada de aceptación de herencia, fundamentalmente, en base al art. 422-13 CCCat, donde se determina que “la institución de heredero, los legados y las demás disposiciones que se hayan ordenado a favor del cónyuge del causante devienen ineficaces si, después de haber sido otorgados, los cónyuges se separan de hecho o legalmente, o se divorcian, o el matrimonio es declarado nulo, así como si en el momento de la muerte hay pendiente una demanda de separación, divorcio o nulidad matrimonial, salvo reconciliación”.

La DG confirma la nota de calificación, al amparo del citado precepto.

La cancelación total del derecho real de hipoteca ante un pago parcial de la obligación garantizada es una operación sujeta a tributación
Mayo 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 25 de abril de 2024 (BOE de 17 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en que el acreedor hipotecario (UCI), concede una cancelación total de una garantía (derecho real de hipoteca), ante un pago parcial de la deuda pendiente (en la escritura de cancelación se reconoce expresamente que queda pendiente de pago parte de la deuda).

El Registrador deniega la inscripción afirmando que, en tal caso (pago parcial), de conformidad con la normativa tributaria autonómica, la operación está sujeta a tributación (ITPAJD), de modo que deberá presentarse el correspondiente modelo acreditativo de la liquidación del impuesto, pues de conformidad con el art. 57 del DLeg 1/2018, la exención del impuesto en las cancelaciones de hipoteca sólo corresponde cuando se produce el pago (total, no parcial) de la obligación garantizada.

La DG confirma la nota de calificación, confirmando que si no se cumple el requisito de que la cancelación obedezca al pago (total) de la obligación garantizada, la operación no queda incluida en los supuestos en que no es obligatoria la presentación de la liquidación impositiva correspondiente ante la Agencia Tributaria autonómica, de modo que para que se pueda inscribir la cancelación, será necesario liquidar el impuesto en cuestión.

Sucesión con testamento de Reino Unido. Es necesario acreditar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la legislación del Reino Unido en materia sucesoria
Mayo 2024
Sucesiones y donaciones

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 29 de abril de 2024 (BOE de 16 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso relativo a una herencia internacional, donde un testador, de nacionalidad británica y con residencia en Inglaterra, otorga un testamento en 2003 en Londres ante un notario local. Finalmente, fallece en el año 2022, tras lo cual, se autoriza en España, ante Notario español, con base al testamento indicado, la escritura de adjudicación de los bienes que el causante tiene en nuestro país, todo ello al amparo de esa disposición testamentaria.

El Registrador deniega la inscripción puesto que, al tratarse de un testamento de Reino Unido, debe acreditarse que se ha obtenido el “probate” o adveración por parte de las Autoridades de dicho país y, porque asimismo, no consta en la escritura de aceptación de herencia la legislación que rige la sucesión, al amparo del Reglamento Europeo de sucesiones 650/2012.

La DG confirma íntegramente la nota de calificación, determinando que, en este caso, al no existir “professio iuris” expresa por parte del causante (esto es, elección de ley aplicable a su sucesión), se requiere aportar el “probate” (resultado de un proceso legal a seguir en Reino Unido a través del cual un Tribunal supervisa y aprueba la distribución de los bienes de la herencia a favor de los herederos) así como la determinación expresa de la legislación aplicable a la sucesión.

Compraventa y medios de pago. Si el precio se paga con cheque, es obligatorio incorporar testimonio del mismo
Mayo 2024
Inmobiliario e hipotecario

A modo de recordatorio, se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 23 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso que nos sirve para seguir teniendo presente que, en el marco de una compraventa de inmueble, si el precio se paga mediante cheque, es obligatorio incorporar un testimonio del mismo a la escritura de compraventa, pues de lo contrario, ello impedirá la inscripción del documento.

Declaración de obra nueva por antigüedad y división horizontal. Mucho cuidado pues, según el caso, sí que se puede llegar a ser necesaria una licencia urbanística
Mayo 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 24 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que se otorga ante Notario, una escritura de declaración por antigüedad de obra nueva terminada y división horizontal, en virtud de la cual, dentro de una parcela donde existía una vivienda, se declara ahora que existen en realidad 2 viviendas independientes, procediéndose asimismo a formalizar una división horizontal de dicha finca en dos partes completamente independientes registralmente entre sí (es decir, se declara que existen 2 viviendas y se reparten el terreno existente entre ellas, de forma exclusiva y excluyente, con sus superficies independientes, sus propios linderos, etc.).

El Registrador deniega la inscripción alegando que, en este caso, se está realmente ante un acto de división material de finca o parcelación, para lo cual, se requiere la correspondiente resolución administrativa de concesión de licencia urbanística o de declaración municipal de innecesariedad, siendo este criterio confirmado por la DG en la resolución del correspondiente recurso.

Venta de inmueble por persona divorciada. No es necesario aportar el convenio regulador aprobado judicialmente
Mayo 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 24 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que una persona divorciada (antes casada en régimen convencional de separación de bienes), vende una finca de su propiedad, manifestando que la finca objeto de venta no constituye el domicilio habitual y permanente de su familia.

El Registrador deniega la inscripción alegando que, en tal caso, es necesario aportar el correspondiente convenio regulador aprobado judicialmente, del que resulte que no se atribuye el uso de tal vivienda al excónyuge o, en otro caso, la ratificación de éste, sin que sea bastante la manifestación unilateral del transmitente de que la finca objeto de la transmisión “no constituye su domicilio habitual y permanente de su familia”.

El Notario autorizante del documento presenta el correspondiente Recurso ante la DG, el cual es estimado, considerando el Centro Directivo que en tal supuesto, al no existir en el Registro ni en el documento calificado constancia de que se haya atribuido el uso de esa vivienda a otra persona, no existe norma alguna que imponga la obligación de exhibir el correspondiente convenio regulador aprobado judicialmente, del que resulte que no se atribuye el uso de tal vivienda al excónyuge, o, en otro caso, la ratificación de éste.

Modificación de estatutos sociales y derecho de información al socio. En la convocatoria de junta no es necesario incluir expresamente el derecho de los socios a examinar el texto íntegro de la propuesta si en la convocatoria consta el texto íntegro de acuerdos
Mayo 2024
Mercantil

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 16 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que se eleva a público una modificación de estatutos sociales (traslado de domicilio, cambio de la estructura del órgano de administración, forma de convocatoria de las juntas, etc.). En el caso concreto, el orden del día de la convocatoria de la junta general contenía el texto íntegro de los acuerdos sometidos a debate, así como la nueva redacción que pasarían a tener los artículos de los estatutos sociales cuya modificación se proponía.

La Registradora Mercantil deniega la inscripción alegando que no se había respetado, en debida forma, el derecho de información al socio (art. 287 de la Ley de Sociedades de Capital), en virtud del cual, estos tienen derecho a examinar, en el domicilio social, el texto íntegro de la modificación propuesta.

Frente a esta calificación, se interpone el correspondiente recurso, el cual es estimado por la Dirección General, determinando que el anuncio de convocatoria de la junta general expresa con suficiente claridad el contenido de la modificación estatutaria y el texto íntegro de los acuerdos sometidos a debate así como la nueva redacción que pasarían a tener los artículos de los estatutos sociales cuya modificación se proponía (y, en el caso concreto, a mayor abundamiento, los tres únicos socios eran también administradores solidarios de la sociedad, por lo que no sólo tenían el derecho sino también el deber de estar informados sobre la marcha de los asuntos de la sociedad y podían acceder a toda la documentación social, sin que conste que a los administradores solidarios no convocantes se les haya impedido el acceso a dicha información).

La extinción de condominio sobre inmuebles adquiridos en base a distintos títulos de propiedad queda sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados
Mayo 2024
Fiscal

Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal Supremo 2218/2024, de 30 de abril, donde se resuelve un supuesto en el que dos hermanos son copropietarios de 3 fincas, de las cuales, 2 de ellas son adquiridas por compraventa, y la tercera, por donación de una familiar. Pasado el tiempo, los hermanos formalizan la disolución del condominio de las 3 fincas, planteándolo como si fuera una sola comunidad.

Ante este proceder, la Administración Tributaria autonómica inicia un procedimiento de comprobación de valores, en el que finalmente, califica la operación como de permuta, siendo pues necesario tributar por ello en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ya que considera que los bienes sobre los que compartían titularidad conformaban dos comunidades de bienes distintas en atención a los diversos títulos de adquisición.

El caso llega finalmente al Tribunal Supremo, el cual, revoca el criterio de la administración, determinando que la extinción de dos condominios, formalizada en escritura pública, cuando se adjudican los dos bienes inmuebles indivisibles sobre los que recae uno de los condominios, que compensa el exceso de adjudicación parte en metálico parte por la entrega de varios bienes muebles y un bien inmueble que era titularidad exclusiva de uno de los copropietarios, constituye para el expresado adjudicatario un supuesto de no sujeción a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, debiendo pues tributar por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, sin que tenga relevancia a efectos fiscales que los bienes adjudicados hubieran sido adquiridos e incorporados a los condominios en virtud de distintos títulos de adquisición.

La adquisición a título oneroso del tercero de buena fe queda protegida por la fe pública registral de la extensión del asiento de presentación del título en el registro de la propiedad
Mayo 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal Supremo 2171/2024, de 8 de abril, donde se resuelve un supuesto referido a la constitución de una hipoteca sobre una finca, propiedad de un comunero que se la adjudicó en una disolución de condominio que luego es declarada inválida por los tribunales de justicia. En el caso concreto, la extinción de condominio y la hipoteca se firma el mismo día, de forma simultánea y consecutiva en la Notaría correspondiente.

El Tribunal Supremo resuelve que la protección de la fe pública registral del tercero adquirente de buena fe opera desde el momento en el que se extiende el asiento de presentación en el Registro de la Propiedad, de modo que, en el caso concreto, como cuando se firma la hipoteca, la extinción de condominio aún no se había presentado en el Registro (de modo que aún no existía ese asiento de presentación), el derecho del banco no queda protegido por la fe pública registral del art. 34 LH, de modo que al declararse inválida la extinción de condominio, procede anular también la inscripción de ese derecho real de hipoteca.

Derecho de tanteo y retracto en operaciones inmobiliarias de grandes tenedores en Cataluña
Mayo 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se informa que el Decreto Ley catalán 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda (AQUÍ) no ha sido convalidado por el Parlament de Cataluña, de modo que, el derecho de tanteo y retracto en transmisiones de grandes tenedores persona jurídica que se indicó en la newsletter del mes de abril queda sin efecto.

Partición de herencia en derecho común. No es necesario notificar al legitimario la partición por el contador-partidor testamentario para poder inscribir los bienes inmuebles adjudicados a los herederos
Mayo 2024
Sucesiones y donaciones

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 23 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso relativo a una partición de herencia de una señora, fallecida con testamento, en el cual, lega el usufructo de la herencia a su marido, nombra a 3 de sus hijos como herederos, y a una cuarta hija, le lega la legítima estricta que le corresponda (facultando a los herederos para pagar esta legítima en metálico, incluso extrahereditario). En la escritura de partición, se realiza el reparto de la herencia entre los herederos, y por lo que respecta al legado de esa hija, se determina que, entre los bienes del inventario, había un saldo en cuenta de ahorro de la que se adjudica a la legataria de legítima estricta la cantidad necesaria para el pago de la misma, expresándose que “esta cantidad, una vez aceptado el legado y liquidado el impuesto, será transferida a la cuenta que indique la legataria”.

Presentada a inscripción en el Registro de la Propiedad esta escritura, el Registrador deniega la inscripción de unas fincas a favor de los herederos porque a su parecer, de conformidad con el art. 844 del Código Civil y art. 80 del Reglamento Hipotecario, es necesario que se ponga en conocimiento del perceptor (mediante acta u otro documento público), la existencia de esta legítima, en el plazo de un año.

Interpuesto el recurso correspondiente, la DG revoca la nota de calificación indicada, determinando que no hay una disposición específica en la ley, ni pronunciamiento en la jurisprudencia, ni doctrina, por los que, en el caso de partición realizada por el contador-partidor testamentario, se exija el conocimiento previo por el legitimario o al menos su notificación a éste, para la inscripción de la partición.

Disolución y liquidación de sociedad. No es necesario que el balance final de liquidación se ajuste al plan general contable
Mayo 2024
Mercantil

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 23 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso relativo a una disolución y liquidación de una SL, a cuya escritura se adjunta un balance de liquidación donde no existen acreedores, con una serie de partidas de activo, y con un pasivo igual a 0.

El Registrador deniega la inscripción, alegando que existe error en el balance final de liquidación, pues en el mismo faltan partidas fundamentales (como la de capital social) y porque, asimismo, el pasivo y el activo deben ser iguales.

Presentado recurso, la DG revoca la nota de calificación, alegando que el balance final de liquidación opera como una cuenta de cierre, por lo que no es necesario su encaje en las normas que regulan la estructura y contenido del balance ordinario de un ejercicio social (y porque, asimismo, en las manifestaciones de la escritura se pueden reflejar datos relevantes para la inscripción, como por ejemplo, la cifra de capital social que no aparece en dicho balance aportado).

Solo es válida la desheredación en testamento de un heredero menor de 14 años si así lo reconoce una sentencia judicial
Abril 2024
Sucesiones y donaciones

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 15 de enero de 2024 (BOE de 23 de febrero de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que una persona, en testamento, instituye herederos a dos de sus hijos y, asimismo, deshereda a un tercer hijo y también a los descendientes de este hijo desheredado (esto es, sus nietos, dos menores de edad de 13 y 8 años), dejando constancia en el testamento del desprecio de estos hacia su persona y de su ausencia de interés en el mantenimiento de la relación entre la abuela y esos nietos.

La Registradora deniega la inscripción alegando que, siendo desheredados dos legitimarios en el testamento de la causante menores de edad al tiempo del otorgamiento, no puede prescindirse de su intervención en la partición de herencia, ya que carecen los menores de aptitud para que le sea jurídicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredación.

La DG, alineándose con la Registradora, resuelve que, para menores de 14 años, debe partirse de su inimputabilidad a falta del correspondiente pronunciamiento judicial sobre las condiciones de madurez del menor que le hagan apto para ser sujeto pasivo de la desheredación, de modo que, salvo que exista esa sentencia judicial que valide la desheredación, ésta no se podrá considerar eficaz en el plano patrimonial y registral.

Venta de inmueble perteneciente a persona incapacitada. Si existe una resolución judicial que autoriza la venta y se incorpora a la escritura, es suficiente
Abril 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 15 de febrero de 2024 (BOE de 14 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que una persona, incapacitada, vende unas fincas, siendo representada en este acto por su tutora, no constando en la escritura ni el hecho de haberse remitido al Registro Civil las correspondientes resoluciones judiciales relativas al nombramiento de tutora ni la aceptación del cargo.

El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción por este motivo, y la DG, ante el recurso del Notario, alineándose con este, determina que, en este caso concreto, este defecto debe decaer, pues en la escritura de compraventa se aporta e incorpora un auto judicial que autoriza expresamente esta venta, de modo que, al constar en la escritura calificada el acto de control previo por parte de la autoridad judicial mediante una resolución cuyo contenido no deja lugar a dudas y ha cumplido la función de control de determinadas facultades que, en tanto que representante legal, competen a la tutora, debe concluirse que la registradora cuenta con todos los elementos precisos para calificar la autorización judicial que constituye medio de prueba suficiente de la medida de apoyo y sobre el referido cargo y da soporte al acto dispositivo realizado por la tutora en nombre de su representada.

Liquidación y extinción de SL con activos, y deudas aún no exigibles. Es necesario consignar el dinero para afrontar esos pasivos no exigibles en una entidad de crédito
Abril 2024
Mercantil

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 21 de marzo de 2024 (BOE de 16 de abril de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que una SL acuerda su liquidación y extinción, con la particularidad de que la misma dispone de activo (28.419,60 euros), así como un pasivo no exigible (el Impuesto de Sociedades de 2023 que aún no se podía pagar por una cuestión de fechas). La sociedad adopta el acuerdo, dotando una provisión para el pago de ese Impuesto de Sociedades, adjudicando el resto del activo a los socios correspondientes.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción afirmando que, en estos casos, al existir un pasivo aún no exigible y un activo con el que afrontarlo, debe procederse, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 391.1 de la Ley de Sociedades de Capital y 247.2.3.ª del Reglamento del Registro Mercantil, esto es, a consignar en entidad de crédito la cantidad correspondiente para hacer frente a dicho pago tan pronto se abra el plazo reglamentario para ello.

Presentado el correspondiente recurso por el Notario autorizante de la escritura, finalmente, la DG da la razón al Registrador, resolviendo que, ante una situación como la que resulta del supuesto de hecho (activo suficiente y deuda no exigible en balance), la previsión legal es que el activo sea objeto de reparto de acuerdo a lo aprobado por los socios (artículo 390 de la Ley de Sociedades de Capital), sin perjuicio de que el pasivo no exigible sea debidamente consignado en entidad de crédito para que llegado el tiempo, se proceda a su pago (artículos 391.1 y 395.1.b) de la propia ley).

Los planes de pensiones no forman parte de la herencia, de modo que al fallecimiento de su titular, los derechos consolidados corresponden a la persona que hubiera designado el partícipe o, en su defecto, a quien determine el reglamento del plan
Abril 2024
Sucesiones y donaciones

A resultas de una reciente consulta realizada por un cliente, sobre esta cuestión (planes de pensiones y su relación con la masa hereditaria), se recuerda la doctrina del TS sobre la materia, sentada en su STS 274/2021, de 10 de mayo, en la que se establece que "por lo que interesa a efectos de la cuestión suscitada en este recurso, debemos partir de que el legislador ha dejado al margen de la sucesión hereditaria las prestaciones que tienen derecho a percibir los beneficiarios en caso de fallecimiento de los socios de un plan de previsión o de los partícipes de planes de pensiones. El derecho a las prestaciones correspondientes que se generen en cada plan a favor de los socios o partícipes previstas no se adquiere por vía de transmisión hereditaria; por ello, aun en los casos en que coincida la persona del beneficiario y del heredero, el derecho a la prestación está sometido a sus propias reglas y no al régimen jurídico de la sucesión. Como de manera análoga se establece para el seguro de vida en el art. 88 de la Ley 5/1980, de 8 de octubre, de contrato de seguro, y salvando las diferencias entre ambas figuras, la prestación deberá ser entregada al beneficiario en cumplimiento del contrato aun contra las reclamaciones de los herederos legítimos y acreedores del tomador del seguro".

Cese de administrador y notificación en el extranjero
Abril 2024
Mercantil

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 19 de marzo de 2024 (BOE de 11 de abril de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que se acuerda el cese de un administrador único de una SL, el cual tiene su domicilio en el extranjero.

La DG determina que, en estos casos, la vía del artículo 202 del RN no es la única, de modo que si se envía la cédula mediante correo certificado con acuse de recibo y la entrega no se puede realizar, subsidiariamente, para dicha notificación, también se puede recurrir a la vía del Reglamento (UE) 2020/1784, relativo a la notificación y traslado en los Estados miembros de documentos judiciales y extrajudiciales en materia civil o mercantil (o, en su caso, al Convenio de La Haya de 15 de noviembre de 1965), donde se determina que la notificación notarial deberá ser trasladada a través del organismo transmisor designado por el Reino de España, es decir, a través del letrado de la Administración de Justicia que corresponda al tribunal del domicilio del notario autorizante (en estos casos, el cliente deberá pues acudir al Juzgado del lugar donde se halle el despacho notarial donde se ha firmado la escritura y solicitar al Letrado de la Administración de Justicia de dicho Juzgado que proceda a la remisión del documento al destinatario, a través del procedimiento establecido en dicha normativa europea).

Ampliación de objeto social y derecho de separación de socios
Abril 2024
Mercantil

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 11 de marzo de 2024 (BOE de 11 de abril de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que una sociedad presenta a inscripción una escritura de ampliación de objeto social y modificación de estatutos, acordada por su Junta general, en la que dicha SL, originariamente dedicada a la limpieza en general de edificios y su mantenimiento, ahora amplía su objeto a los servicios de desinfección, desratización y desinsectación, así como al transporte de mercancías por carretera y agencia de transportes.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción (y la DG lo confirma) resolviendo que la adición de una actividad al objeto social es una modificación sustancial del mismo que origina el derecho de separación de los socios que no han votado a favor de este cambio de objeto social.

Así pues, en estos casos, en la escritura de modificación de objeto social que se firme deberá constar la publicación o manifestación de que se ha comunicado el acuerdo a esos socios que no han votado a favor, (artículo 348 LSC), y la declaración de los administradores de que ningún socio ha ejercitado el derecho de separación dentro del plazo establecido o de que la sociedad, previa autorización de la junta general, ha adquirido las participaciones sociales o acciones de los socios separados (artículos 346 y ss. LSC).

Venta de finca por apoderado de una sociedad. Se requiere reseñar adecuadamente todas las circunstancias del apoderamiento
Abril 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 26 de marzo de 2024 (BOE de 17 de abril de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que una sociedad, representada por un apoderado, vende una finca. El Notario autorizante, al reseñar dicho apoderamiento, no especifica si este es general o especial, si está o no inscrito, ni a la persona que concede dicho poder en nombre de la sociedad a favor del apoderado.

La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que no se reseña adecuadamente la representación del apoderado, siendo este criterio confirmado por la DG, pues el notario autorizante de la escritura calificada se limita a expresar que el interviniente en representación de la sociedad titular registral actúa en virtud de un poder concedido mediante una escritura de su protocolo, pero omitiendo toda referencia al carácter especial o no del mismo, a la persona concedente del poder y al título representativo que vincule a este último con la sociedad, faltando pues las circunstancias precisas para que la registradora pueda revisar que el título autorizado permite corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa.

Contenido y forma de la convocatoria de junta general. Aspectos a tener en cuenta
Abril 2024
Mercantil

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 22 de marzo de 2024 (BOE de 16 de abril de 2024), en la que la DG resuelve un caso donde la Registradora deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales (disolución y extinción de la sociedad y nombramiento de liquidador), al considerar que la convocatoria no está bien hecha pues la misma no fue enviada por el administrador (sino a través de un tercero, esto es, el servicio postal del “Colegio de Abogados de Palma”) y, asimismo, porque en su contenido, simplemente constaba en el orden del día la disolución de la sociedad por cauda legal (sin especificar de forma concreta la misma).

En este supuesto, la DG resuelve revocando estos defectos, determinando pues que si la convocatoria procede del administrador y está firmada por éste, aunque la remita un tercero, es válida y, asimismo, que es válido el orden del día sobre disolución por causa legal sin necesidad de expresar la causa concreta de esa disolución.

Venta de inmueble por entidad concursada. Se requiere la resolución judicial firme que autorice la enajenación
Abril 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 19 de marzo de 2024 (BOE de 11 de abril de 2024), en la que la DG resuelve un caso donde se presenta a inscripción una escritura de compraventa, en que la sociedad vendedora se encuentra en concurso de acreedores, en fase de liquidación, realizándose la venta conforme al plan de liquidación aprobado por un auto judicial del que no consta su firmeza.

El Registrador deniega la inscripción por este motivo (falta de firmeza del auto) y la DG lo confirma, determinando pues que para la venta de una finca de una entidad concursada en fase de liquidación se ha de aportar el auto aprobatorio del plan de liquidación en el que conste su firmeza.

Remuneración del administrador de una sociedad. El sistema retributivo tiene que constar determinado en los estatutos
Abril 2024
Mercantil

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 4 de diciembre de 2023 (BOE de 27 de diciembre de 2023), en la que la DG resuelve un caso en el que determina que, en relación al sistema de remuneración del cargo de administrador de una sociedad, en los estatutos ha de quedar determinada la forma específica en la que se materializará dicha retribución (es decir, no es admisible describir varios sistemas alternativos y dejar al arbitrio de la junta general la elección concreta).

En todo caso, no confundir con la competencia de la Junta para aprobar el importe máximo de la remuneración anual del conjunto de los administradores, pues aquí lo que se indica es que en los Estatutos, ha de quedar fijada la forma concreta en la que se retribuye a los administradores (por ejemplo, una asignación fija, o una participación en beneficios), sin que sea admisible describir varios sistemas alternativos y dejar a la junta general la que sea la que escoja entre ellos cuál elige en el caso concreto.

Venta de inmueble con derecho de uso inscrito a favor de hijos menores de 16 años. Se requiere autorización judicial
Abril 2024
Inmobiliario e hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 11 de marzo de 2024 (BOE de 11 de abril de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto donde se formaliza la venta de un inmueble que pertenece en proindiviso a dos ex cónyuges, y en el que hay inscrito un derecho de uso a favor de los hijos, fijado en la sentencia judicial de divorcio.

En estos casos, la DG determina que, si los hijos son menores de 16 años, para la venta se requerirá autorización judicial, mientras que, si los hijos son mayores de 16 años, bastará con su consentimiento en escritura pública.

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