Blog notarial y otros contenidos prácticos

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de formación online, impartida por el Colegio de Notarios de Cataluña, dedicada al estudio y análisis de la contratación de préstamos hipotecarios y los productos vinculados / combinados a ellos (seguros, etc.). En esta sesión práctica, se aborda con detalle y rigor la cuestión, analizando desde un punto de vista práctico el régimen legal de contratación de productos vinculados / combinados a préstamos hipotecarios, con especial referencia a su regulación en el art. 17 LCI. A modo de resumen:

Ventas vinculadas:

1. Definición: Situación que se puede dar cuando un préstamo hipotecario se ofrece como un “pack” junto con otros productos (seguros, una alarma, etc.) que deben ser contratados obligatoriamente por el deudor, o de lo contrario, el banco no concederá el préstamo.
2. Principio general: Están prohibidas salvo excepciones (art. 17 LCI), como por ejemplo, que supongan un claro beneficio para el consumidor.
3. El banco si puede exigir la contratación de determinados seguros (como el de daños del inmueble), el cual, el consumidor tendrá derecho a contratarlo con esa entidad o con otra aseguradora de su elección.
4. Consecuencia en caso de incumplimiento: nulidad del contrato accesorio.

Ventas combinadas:

1. Definición: Situación que se da cuando el banco ofrece un “paquete” de productos, que se pueden contratar conjuntamente o de forma separada (esto es, el cliente puede elegir contratar “sólo” la financiación).
2. En las prácticas combinadas, el prestamista deberá realizar la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. 
3. Normalmente, la contratación de productos adicionales puede suponer mejoras en condiciones de financiación

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de febrero de 2025 (BOE de 28 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una solicitud de rectificación de superficie de un elemento privativo sujeto a régimen de propiedad horizontal, que se solicita mediante instancia privada (en resumen, se solicita que el piso pase a describirse con una superficie de 165 metros, en lugar de los 157 que consta inscritos actualmente).

Para ello, el solicitante presenta una instancia privada al amparo del art. 201.3 de la Ley Hipotecaria (que exime de tramitar el expediente de rectificación para rectificaciones de superficie que no excedan del 5% de la cabida inscrita).

La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción alegando que, para pisos sujetos a propiedad horizontal, la vía del art. 201.3 no es aplicable y que, por lo tanto, se requiere modificar el título de constitución de la propiedad horizontal previo acuerdo de la comunidad de propietarios con la mayoría legalmente exigida en Cataluña.

Presentado el correspondiente recurso, la Dirección General revoca el defecto que se refiere a la aplicación de la vía del art. 201.3 de la Ley Hipotecaria, confirmando que es posible aplicar esta vía también para pisos sujetos a propiedad horizontal (esto es, cuando la superficie a rectificar no sea superior al 5%) y, rescatando la reciente Resolución de 18 de abril de 2023, nos recuerda que, en estos casos, es posible rectificar la superficie del piso sin modificar el título constitutivo, siempre y cuando esta rectificación no suponga una ampliación de obra y, por lo tanto implique simplemente la rectificación de un dato registral erróneo, para lo cual, en todo caso, se deberá contar con el acuerdo de la comunidad de propietarios correspondiente aprobado por la mayoría que exige la ley (en Cataluña, de 4/5 partes). 

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de diciembre de 2024 (BOE de 8 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en la cual, la parte compradora (a través de la gestoría del banco que la financia) retiene parte del precio (1.126,70 euros), para destinarla a la cancelación de cargas hipotecarias previas del vendedor, siendo esta una situación muy habitual.

Presentada a inscripción la escritura, la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción alegando que no se ha identificado el medio de pago por el que la parte compradora entregó a la gestoría del banco (que le financia la compra) la cantidad de 1.126,70 euros, que se retiene al vendedor para destinarlo a cancelar registralmente sus cargas hipotecarias previas.

La Dirección General revoca la calificación, considerando que lo que la ley exige es acreditar los medios de pago de pagos realizados antes o en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, pero no respecto de pagos o retenciones que se deban realizar posteriormente (como es el caso, esto es, dinero que el comprador destinará a su gestoría para que esta pueda gestionar la cancelación registral de cargas previas del vendedor).

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Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de formación online, impartida por el Colegio de Notarios de Cataluña, dedicada al estudio y análisis de la conciliación notarial y su importancia tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025.

Como ya tuve la oportunidad de adelantar en mi blog hace un par de meses (AQUÍ), a partir del próximo 3 de abril, para poder interponer la mayoría de demandas civiles y mercantiles, será necesario haber intentado previamente un “MASC”, esto es, un medio adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional. De entre estos MASC, destaca como una posible vía la conciliación notarial (regulada en la propia Ley del Notariado y con las particularidades que introduce esta LO 1/2025).

En esta sesión práctica, se aborda con detalle y rigor la cuestión, profundizando en aspectos cómo:

1. Tipos de pleitos donde será necesario realizar una actividad negociadora previa.
2. Ventajas del sistema de conciliación notarial.
3. Modo en el que se desarrollará el proceso y acto de conciliación, forma documental de recoger la actividad negociadora, partes que intervendrán en la conciliación, notificaciones entre partes, posibilidad de realizar diligencias por videoconferencia, formas de documentar el acuerdo, papel del Notario en la negociación, etc.

Se adjunta (AQUÍ) interesantísima Resolución de la Dirección General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 5 de diciembre de 2024 (DOGC de 14 de marzo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de consumación de pacto sucesorio, donde la persona favorecida por la atribución particular de una finca en un pacto sucesorio, al fallecer el otorgante del pacto sucesorio, toma posesión de dicha finca. El iter del caso es el siguiente:

1. En el año 2016, padre e hijo formalizan pacto sucesorio de atribución particular, en el que el padre atribuye a su hijo, para el momento de su muerte, la propiedad de una finca.
2. En el mes de mayo del año 2024, el padre acude a un Notario y otorga una escritura de revocación unilateral de pacto sucesorio (alegando falta de cuidado y relación sobrevenida con el hijo). Esta escritura es notificada fehacientemente al otrora beneficiario de dicha atribución particular.
3. A los pocos días, el padre fallece.
4. Asimismo, el hijo, acude a una Notaría y formaliza en tiempo y forma una escritura de oposición a la revocación del pacto sucesorio y la notifica fehacientemente al Notario que autorizó la escritura de revocación del padre.
5. Posteriormente, el hijo otorga la citada escritura de consumación del pacto sucesorio, donde toma posesión de la finca, la cual se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad.
6. Presentada a inscripción esta escritura de toma de consumación de pacto sucesorio, la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que, existiendo esta revocación del pacto sucesorio y su oposición por el favorecido, se tendrá que resolver primero esta situación en vía judicial, antes de poder inscribir la toma de posesión.

La Dirección General, resolviendo el supuesto, revoca la nota de calificación, considerando que, de conformidad con la normativa civil catalana (art. 431-15 y 431-30 CCCat), existiendo la revocación del pacto y la oposición al mismo formulada en tiempo y forma, efectivamente ello deberá resolverse en vía judicial, pero mientras ello no suceda, el pacto sucesorio sigue plenamente vigente y produce plenos efectos, de modo que no se puede negar la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio claro está, del resultado de ese proceso judicial que, en su caso, se entable por los sucesores del causante.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de enero de 2025 (BOE de 12 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de aceptación y adjudicación de herencia que se refiere a una finca situada en la costa.

Presentada a inscripción, la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción como defecto insubsanable, pues tras realizar las comprobaciones pertinentes que exige la ley y el Reglamento de costas (consulta de representación gráfica y solicitud de certificación al Servicio Periférico de Costas) resulta que la finca en cuestión intersecta (invade) parcialmente el dominio público marítimo terrestre, según resulta de la certificación emitida por el Servicio de Costas.

En este caso, la Dirección General confirma la nota de calificación, entendiendo que se ha aplicado correctamente la vigente regulación (art. 36 del Reglamento de Costas), de modo que, existiendo esta invasión parcial del dominio público marítimo terrestre, la transmisión no se puede inscribir, siendo necesario previamente que se rectifique la descripción de la finca (adaptándola al deslinde administrativo) o, en su caso, se impugne la certificación expedida por la Demarcación de Costas de la que se deriva esta invasión parcial del dominio público marítimo terrestre.

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Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de formación online, impartida por la Fundación Notariado, dedicada al estudio y análisis de las elevaciones a público de acuerdos sociales.

En esta sesión, impartida por un oficial de Notaría jubilado, se repasan cuestiones tan relevantes y de aplicación práctica en el día a día del despacho como:

1. Revisión de competencias para la adopción de acuerdos (junta general vs órgano de administración y/o liquidadores).
2. Principales tipos de acuerdos sociales a elevar a público (modificaciones de estatutos, ampliaciones y reducciones de capital, ceses y nombramientos de cargos, etc.).
3. Personas facultadas para elevar a público.
4. Detalle de todos los elementos y circunstancias que han de recoger las actas y los certificados de los acuerdos para su válida elevación a público e inscripción (fechas, convocatorias, quorum de adopción del acuerdo, etc.).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 20 de enero de 2025 (DOGC de 14 de marzo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de subsanación de otra escritura pública de división horizontal y extinción de comunidad, en la que se modifica la duración de un derecho de vuelo, inicialmente fijado en 30 años, pasando a ser éste “de plazo indefinido” (todo ello, al amparo del art. 16.2 del Reglamento Hipotecario).

La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que el inmueble, al estar situado en Cataluña, le es de aplicación las normas propias del Derecho civil catalán, las cuales fijan un plazo máximo para el derecho de vuelo de 30 años (art. 567.2-1 CCCat), siendo este criterio confirmado por la Dirección General

Otra de las medidas novedosas del Decreto ley 5/2025, de 25 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas (AQUÍ) es la ampliación del plazo para formalizar la compra de la primera vivienda habitual cuando la misma se formaliza después y gracias a la donación de dinero a un descendiente, y poderse beneficiar de la ventaja fiscal existente en el Impuesto de Donaciones en estos casos.

Así pues, el artículo 4 del Decreto ley amplía a 6 meses (hasta la fecha eran 3 meses) el plazo máximo para formalizar la compra (desde que se haya producido la donación de dinero), dentro del cual se podrá aplicar el beneficio fiscal en el Impuesto de Donaciones, esto es, la reducción por donación destinada a primera vivienda habitual de descendientes (tanto para el caso de donaciones de inmuebles o de dinero para adquirirlos) que se prevé en los artículos 632-20 y siguientes del Libro sexto del Código Tributario de Cataluña.

Entrada en vigor: A los tres meses del día siguiente a la publicación en el DOGC (27 de junio de 2025).

Se enlaza (AQUÍ) con el Decreto ley 5/2025, de 25 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas, por el que se introducen relevantes novedades en materia de ITP en Cataluña. En concreto:

1.- Nuevos tramos generales del ITP para compra de vivienda usada:

• Para transmisiones de inmuebles de hasta 600.000 euros: 10%.
• Para transmisiones de entre 600.000 y 900.000 euros: 11%.
• Para transmisiones de entre 900.000 y 1.500.000 euros: 12%.
• Para transmisiones superiores a 1.500.000 euros: 13%.

2.- Gran incremento del ITP para grandes tenedores: 

1. Se incrementa el tipo impositivo hasta el 20%.
2. Se considera gran tenedor la persona física o jurídica que sea propietaria de más de 10 inmuebles de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial situados en Cataluña. También tiene esta consideración la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado declarada por la Generalitat de Cataluña. En el cómputo no se incluyen ni los garajes ni los trasteros.

3.- Gran incremento de ITP cuando se vende un edificio:

1. Se incrementa el tipo impositivo hasta el 20% en estas operaciones, con independencia de que el edificio se halle o no dividido horizontalmente.
2. Excepción: que el comprador sea una persona física, que el edificio tenga un máximo de 4 pisos y que todos ellos se destinen a vivienda habitual de la persona que los adquiere y sus familiares hasta un segundo grado de parentesco, durante los tres años siguientes a la compra.

4.- Eliminación del tipo reducido del “3%” para empresas dedicadas a la reforma y venta de viviendas:

1. Se elimina la bonificación del 70% del ITP que existía hasta la fecha para empresas del sector inmobiliario dedicadas a la compra, reforma y venta de viviendas (derogación del art. 641-8 del libro sexto del Código Tributario de Cataluña).
2. Esta medida entra en vigor al día siguiente de su publicación en el DOGC (esto es, el 27 de marzo de 2025).

5.- Tipo reducido del 5% para “jóvenes” de hasta 35 años:

• Se aplica un tipo reducido del 5% de ITP para compra de primera vivienda habitual de personas jóvenes de hasta 35 años o menos, siempre que la suma de las bases imponibles general y del ahorro, menos el mínimo personal y familiar, en su última declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas no exceda los 36.000 euros.

6.- Entrada en vigor:

• ‍A los tres meses del día siguiente a la publicación en el DOGC (27 de junio de 2025).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo hipotecario concedido por una sociedad mercantil que se dedica profesionalmente a ello, la cual no consta inscrita en el Registro especial creado por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, en el Instituto Nacional del Consumo.

Calificada por este motivo la escritura, la DG confirma el defecto, resolviendo que, cualquier sociedad que se dedique a la concesión de préstamos de manera profesional a favor de consumidores, además de su inscripción en el Registro de Prestamistas del Banco de España, es necesaria su inscripción en el Registro especial creado por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, en el Instituto Nacional del Consumo (o, en su caso, debidamente inscrita en el Registro de la Comunidad Autónoma donde tuviera su domicilio social, junto con la correspondiente notificación al Registro del Instituto Nacional de Consumo).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de diciembre de 2024 (BOE de 7 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de fusión de dos SL, siendo la sociedad absorbida una SLU íntegramente participada por la absorbente, en la cual, no se aporta informe de administradores ni de experto independiente, pues se hace constar que la SLU absorbida carece de trabajadores y por lo tanto la fusión no tiene efectos sobre el empleo.

Presentada a inscripción, el Registrador mercantil la califica negativamente, alegando que es necesario poner igualmente a disposición de los trabajadores el informe del órgano de administración a que se refiere el art. 5 del RD-ley 5/2023.

Recurrida la calificación indicada, la DG revoca la misma, resolviendo que, atendiendo a las concretas circunstancias del caso (esto es, que la sociedad absorbida carece de trabajadores, que está íntegramente participada por la absorbente y que se hace constar que la fusión no produce efecto alguno sobre el empleo de la absorbente), en este caso no es necesario aportar el informe en cuestión.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de modificación de régimen de propiedad horizontal, mediante la cual, se introduce una nueva cláusula estatutaria en los estatutos de la comunidad de propietarios para limitar el uso de las viviendas a oferta turística o cualquier otro modo de comercialización con fines de alojamiento turístico, siendo aprobado este acuerdo por una mayoría de 3/5 partes de la comunidad.

Presentada a inscripción en el Registro, la escritura es calificada negativamente, pues considera el Registrador que para adoptar el acuerdo, es necesaria la unanimidad del mismo, pues la excepción de la LPH que permite limitar el uso de viviendas turísticas reguladas en la normativa sectorial turística, sin la regla de la unanimidad, no es extensible a acuerdos relativos a otro tipo de usos turísticos genéricos, como son el de hospedería o de viviendas turísticas en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística (esto es, por ejemplo, el alquiler vacacional).

La DG, confirmando el criterio del Registrador, nos recuerda que la actual LPH permite limitar por mayoría de 3/5 el ejercicio de actividades turísticas en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, pero no al uso turístico en general cuando no esté sometido a un régimen específico de normativa sectorial (como el de hospedaje, o el vacacional), en cuyo caso, se requerirá la unanimidad de todos los copropietarios para establecer dicha limitación.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de diciembre de 2024 (BOE de 6 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo hipotecario entre una sociedad mercantil y un empleado suyo, la cual se formaliza sin sujetarse a las previsiones y garantías de la LCI, pues en dicha escritura se alega que la empresa no tiene como objeto social la concesión habitual de préstamos y que, asimismo, el préstamo se concede en condiciones más ventajosas que las de mercado dada la relación de confianza que existe con el deudor por el hecho de ser este empleado de la compañía.

La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, lo que lleva el caso a la DG, la cual, reiterando su doctrina, nos recuerda que, en esta clase de operaciones, si el PH lo concede una persona jurídica que interviene con cierta habitualidad en el mercado financiero, a favor de una persona física, que tiene la condición de consumidora, y que se garantiza con hipoteca sobre una vivienda, será de aplicación la LCI, salvo que se trate de un préstamo concedido por un empleador a su empleado (lo cual deberá acreditarse documentalmente), a título accesorio, cuya Tasa Anual Equivalente es inferior a la del mercado, y que no se ofrece al público en general.

Finalmente, como en el caso concreto, no se ha acreditado documentalmente la condición de empleado, y tampoco detallado la TAE de la operación, se confirma la nota de calificación de la Registradora.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, donde un banco vende una vivienda de su propiedad a un tercero. La controversia del caso nace del hecho de que el banco, en la CV, comparece representado por una gestoría, en virtud de un poder en el cual se establece que, para este caso de ventas, se deberá aportar una autorización específica para la venta (en documento privado suscrito por representantes del banco), con sus firmas legitimadas notarialmente. En el caso en concreto, se presenta esta autorización del banco, las firmas de la cual son legitimadas por el Notario por ser coincidentes con otras que de ellas constaban en su libro indicador.

Presentada a inscripción la escritura, el Registrador deniega la inscripción, alegando que la legitimación de firma realizada por el Notario es nula, ya que la misma, al tratarse de una declaración de voluntad, debería realizarse a presencia del Notario (apartado segundo del art. 259 RN).

Examinado el caso por la DG, esta discrepa de la opinión del Registrador y revoca la nota de calificación, considerando que debe primar la agilidad en el tráfico jurídico, así como la libertad de elección de los mecanismos de control interno de la entidad poderdante y sus actos propios en multitud de casos análogos, de modo que, a la vista de ello, procede aceptar como válida la legitimación de firmas realizada por el Notario, esto es, por cotejo, sin que sea necesario que la legitimación se realice por firma en presencia del Notario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia número 260/2024, de 19 de noviembre, donde se resuelve un caso curioso, relativo a la solicitud de presencia de Notario para levantar acta notarial de Junta, analizando quien tiene legitimidad para realizar dicho requerimiento.

En el caso concreto, se trata de una sociedad inmersa en un conflicto societario, donde el requerimiento al Notario se realiza por el Presidente del Consejo de Administración, resolviendo el Tribunal que, en efecto, esta competencia corresponde al consejo de administración como órgano colegiado, tal y como establece el art. 203 LSC (“los administradores”).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de diciembre de 2024 (BOE de 6 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo hipotecario entre dos sociedades mercantiles, en la cual, como domicilio de la sociedad deudora, solo se detalla un Email, y no un domicilio físico a efectos de notificaciones y requerimientos.

Inicialmente, la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción por este motivo, siendo este criterio confirmado por la Dirección General, resolviendo así que, de conformidad con la LEC actual, en el caso de las personas jurídicas, es obligatorio tanto la constancia de un domicilio físico como el de una dirección de correo electrónico.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa en la cual se vende una participación indivisa del 10,27% de una finca, que da derecho al uso exclusivo de un trastero. En la escritura de CV se detalla que la parte vendedora ha distribuido el local en 10 trasteros independientes con el objetivo de su transmisión por participaciones, contando para ello con los correspondientes permisos municipales.

Presentada a inscripción la escritura, la misma es calificada negativamente por el Registrador, alegando que estamos ante una división de la finca, para lo cual, se requiere el correspondiente acuerdo de la comunidad de propietarios, al tratarse de un inmueble sujeto a régimen de propiedad horizontal.

Presentado el correspondiente recurso ante la DG, esta revoca la nota de calificación, considerando que en este caso no estamos ante una división de la finca (pues no se modifica ni su extensión, linderos, cuotas, título constitutivo y no afecta al funcionamiento orgánico de la comunidad), sino ante una comunidad de carácter funcional por razón de destino en la que simplemente se incorporan nuevos copropietarios a la comunidad de vecinos, de modo que, no estando ello prohibido por los estatutos de la comunidad, no se requiere el acuerdo de la comunidad exigido por el Registrador.

De entre las muchas novedades que nos trae la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (AQUÍ), en materia mercantil es interesante destacar una modificación del art. 365.3 LSC, en virtud del cual “Los administradores no estarán obligados a convocar junta general para que adopte el acuerdo de disolución cuando hubieran solicitado en debida forma la declaración de concurso de la sociedad o comunicado al juzgado competente la existencia de negociaciones con los acreedores para alcanzar un plan de reestructuración del activo, del pasivo o de ambos. La convocatoria de la junta deberá realizarse en el plazo de dos meses desde que dejen de estar vigentes los efectos de esa comunicación”.

Con esta reforma, se concede un plazo de dos meses para convocar la JGA (esto es, más margen para gestionar la situación de crisis empresarial), desde que dejen estar vigentes los efectos de la comunicación al juzgado conforme se inician negociaciones con los acreedores para alcanzar un plan de reestructuración, pues hasta la fecha, con la anterior redacción, los administradores debían convocar la junta de forma inmediata tras fracasar las negociaciones con los acreedores, en caso de concurrir causa de disolución.

Se enlaza (AQUÍ) con el Decret llei 1/2025, de 28 de gener, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes, que introduce importantes novedades en materia de arrendamientos de viviendas para el ámbito catalán. En concreto:

• Se introducen nuevas obligaciones en materia de publicidad de anuncios de alquiler de viviendas (como detalle de la última renta del inmueble alquilado durante los últimos 5 años, la finalidad del contrato, o la condición de gran tenedor del propietario de la vivienda).
• Se introducen sanciones muy graves (de 90.000 a 900.000 euros) a las siguientes conductas:
  
  • Establecer una renta que supere más del 30% máximo permitido en un contrato de arrendamiento sujeto a régimen de contención de precios.
  • No hacer constar la finalidad (o hacer constar una simulada/falsa) en el contrato de arrendamiento.
  • Repercutir gastos de gestión inmobiliaria o de formalización del contrato al arrendatario.
• Persecución del fraude de viviendas destinadas a alquiler permanente que se enmascaran con contratos de alquiler “de temporada”, con imposición de fuertes sanciones.

Asimismo, se hace referencia al Decreto ley 2/2025 (AQUÍ se puede consultar), que en el ámbito de Cataluña establece un nuevo derecho de tanteo y retracto a favor de la administración en caso de transmisiones de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, cuando el vendedor sea un gran tenedor persona jurídica ( debiéndose tener en cuenta que hasta que no se ponga en marcha el Registro de personas grandes tenedores, la norma obliga a que, cuando el vendedor sea persona jurídica, se deba incorporar a la escritura de compraventa una certificación registral en la que se detallen el número de viviendas que son propietarios, la cual se deberá testimoniar en el título ).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de noviembre de 2024 (BOE de 25 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a la solicitud de inscripción del nombramiento de un auditor voluntario por parte de una SL.

Sociedad inmersa en un conflicto societario, en el cual, uno de los socios minoritarios ha solicitado el nombramiento de auditor, el cual se halla pendiente de resolución por parte de la DG. Posteriormente, es la sociedad la que solicita la inscripción del nombramiento de auditor voluntario, lo cual es rechazado inicialmente por el Registrador Mercantil, al existir esta solicitud previa por parte del socio minoritario.

Interpuesto el correspondiente recurso, la DG revoca la nota de calificación por lo que a esta circunstancia se refiere, alegando que su más reciente doctrina (vid. Resoluciones de 18 y 20 de abril de 2024), en virtud de un principio de efectividad, si resulta acreditado el nombramiento voluntario de auditor por la sociedad, aunque este sea posterior a la solicitud del socio minoritario, aquél debe prevalecer (aunque la solicitud del socio minoritario sea anterior), y más en este caso, donde la solicitud del socio minoritario aún no se ha resuelto.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una muy interesante sesión formativa, en formato video, organizada por la Fundación Notariado, donde se realiza un análisis y estudio de las Resoluciones esenciales de 2024 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en diversas materias propias de Derecho civil, mercantil e hipotecario, poniendo el foco en aspectos prácticos de redacción de escrituras.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2024 (BOE de 25 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa de un inmueble, formalizada en 2008, la cual se pretende inscribir en 2024, momento en que la sociedad vendedora tiene el NIF revocado, lo que provoca la correspondiente calificación negativa del Registrador.

El representante de la sociedad interpone recurso contra dicha calificación, alegando que, en esencia, cuando se otorga la escritura, la sociedad tiene el NIF vigente, y norma que regula la imposibilidad de inscribir transmisiones de sociedades con NIF revocados aún no estaba en vigor, de modo que su aplicación ahora supone la aplicación retroactiva de una norma desfavorable, proscrita por la Constitución.

La DG, en este caso, reitera su criterio pacífico, considerando que la prohibición de acceso de documentos correspondientes a sociedades con NIF revocado es plenamente válida y aplicable a documentos autorizados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma, pues el acceso al Registro se pretende ahora, con la norma ya en vigor.

Se informa de que el Real Decreto-ley 9/2024 (AQUÍ se puede consultar), conocido como “Decreto Omnibus” no ha sido convalidado por el Congreso, de modo que la disposición ha quedado derogada. Como consecuencia de ello, en el ámbito fiscal, es necesario destacar las siguientes medidas quequedan sin efecto:

• IRPF y obligación de declarar: Elevación a 2.500€ (desde 1.500€) del importe que puede percibirse de los segundos y ulteriores pagadores para que el límite máximo anual que fija la obligación de declarar por rendimientos del trabajo sea de 22.000€.
• IRPF: Prórroga para 2025 las deducciones fiscales en materia de obras de mejora energética de viviendas y por la adquisición de vehículos eléctricos “enchufables” y de pila de combustible y puntos de recarga.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): Aprobación de nuevos coeficientes a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo, según el periodo de generación del incremento de valor. En la práctica suponía un incremento de hasta más del 50% (se enlaza AQUÍ noticia periodística al respecto).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2024 (BOE de 25 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de desvinculaciónob rem, para dejar sin efecto una vinculación de unas determinadas plazas de garaje en relación a un edificio plurifamiliar.

Presentada a inscripción la escritura, la Registradora de la Propiedad la deniega, alegando que en este caso, es necesario acreditar el consentimiento de la administración a dicha desvinculación, al haberse configurado la vinculaciónob rem como una condición especial para la concesión de la licencia de primera ocupación (clásica normativa urbanística que obliga a que los edificios de obra nueva cuenten con una plaza de aparcamiento).

La DG confirma el criterio de la Registradora, siendo necesario presentar el documento administrativo que corresponda (como la licencia de obras) para acreditar que la administración no pone o no puso en su momento ninguna condición al respecto para la concesión de la pertinente autorización administrativa.

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Real Decreto 10/2025, de 14 de enero, por el que se aprueba la Clasificación Nacional de Actividades Económicas 2025 (CNAE-2025), aplicable para nuevas constituciones o cambios de objeto social formuladas a partir del 16 de enero de 2025, esto es, su entrada en vigor.

Sobre su aplicación práctica en el entorno CIRCE, se ha comunicado que CIRCE, por el momento, no puede aplicar los nuevos códigos CNAE 2025, estando pendiente de su coordinación y análisis con la AEAT, por lo que para este tipo de sociedades siguen con la anterior codificación.

Para el resto de sociedades, se debe hacer constar la nueva codificación. Desde algún registro mercantil se ha solicitado a las notarías que transitoriamente se hagan constar las dos numeraciones, CNAE 2009 y CNAE 2025, por falta de adaptación de sus sistemas informáticos.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2024 (BOE de 25 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de modificación de estatutos sociales, en la cual, se introduce un nuevo artículo estatutario, relativo a una prestación accesoria, en virtud de la cual se establece que todos los socios quedan obligados a una prestación accesoria no retribuida consistente en el cumplimiento de un Protocolo Familiar que consta en una escritura pública (que se identifica en concreto), pero sin detallar su contenido.

Inicialmente, el Registrador mercantil deniega la inscripción de la cláusula estatutaria alegando que el contenido de la prestación accesoria no se detalla, pues simplemente se remite al Protocolo Familiar, el cual no consta inscrito ni depositado en el Registro Mercantil.

Interpuesto el correspondiente recurso, la DG revoca la calificación, determinando que lo relevante en estos casos es dar publicidad de la existencia del Protocolo Familiar, de modo que todos los socios presentes y futuros tengan la posibilidad de conocer la existencia de este y, en su caso, acceder a su contenido a través de las vías legales existentes.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a un flash fiscal relativo a la Consulta de la DGT V1822-24 (AQUÍ se puede consultar), en la que la DGT resuelve una consulta relativa a la liquidación de los seguros de vida, recordando que la percepción de cantidades derivadas de la contratación de un seguro de vida, siempre que el perceptor sea persona distinta del tomador del seguro, estará sujeta al Impuesto de Sucesiones, siendo su base imponible las cantidades percibidas por este concepto (que se acumularán a los demás bienes y derechos hereditarios), siendo el sujeto pasivo el perceptor de dichas cantidades.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de noviembre de 2024 (BOE de 18 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en la cual, no concurren todos los herederos.

En este caso, la DG resuelve que, en efecto, la no concurrencia de todos los herederos quiebra el principio de que la partición de la herencia se debe realizar por todos los coherederos por unanimidad, de modo que es necesario que en la partición concurran todos los llamados para que cada derecho hereditario en abstracto se convierta en titularidades singulares y concretas sobre los bienes del caudal hereditario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una interesante sentencia del Tribunal Supremo, en concreto, la STS 5882/2024, de 20 de noviembre, en la que el Alto Tribunal confirma la validez y suficiencia de la nota simple informativa del Registro de la Propiedad como prueba suficiente del dominio, permitiendo así reforzar el pleno valor probatorio de estos documentos por lo que se requiere al contenido registral, tanto en actos judiciales como extrajudiciales.

Así pues, se confirma cómo, cualquier persona con un derecho inscrito en el Registro de la Propiedad, puede acreditarlo válidamente ante terceras personas obteniendo una nota simple registral, con un coste de tan sólo 10 euros aproximadamente.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de noviembre de 2024 (BOE de 18 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en la cual, la parte compradora es una sociedad civil, formalizada inicialmente en documento privado, y posteriormente elevado a público (pero sin inscripción en el Registro Mercantil), cuyo objeto es la explotación de la actividad agrícola/ganadera.

Presentada a inscripción, el Registrador de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que cuando la sociedad civil tiene objeto mercantil, es imprescindible que, para poder practicar inscripciones de titularidades sobre bienes inmuebles a su favor en el registro de la propiedad, conste previamente inscrita en el registro mercantil, considerando el Registrador que, en el presente caso, el objeto de la sociedad es la explotación agrícola/ganadera, esto es, una clara actividad mercantil.

Interpuesto el correspondiente Recurso, la DG revoca la nota de calificación, considerando que la sociedad compradora se trata de una sociedad civil formalizada en escritura pública, regularmente constituida, con un objeto no mercantil (art. 326 del Código de Comercio), de modo que procede practicar la inscripción solicitada a nombre de la sociedad civil compradora.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de noviembre de 2024 (BOE de 22 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a la inscripción de una sentencia judicial donde se declara resuelta una compraventa.

El supuesto parte de una compraventa (donde el comprador, para financiar la compra, pide un préstamo hipotecario, el cual se inscribe en el momento de formalizar esa compraventa). Formalizada la compraventa, surgen desavenencias entre las partes, las cuales acaban con su conflicto judicializado. Este procedimiento judicial concluye declarando resuelta la compraventa, esto es, dejándola sin efecto, debiendo las partes restituirse las recíprocas prestaciones (esto es, la propiedad al vendedor y el precio pagado al comprador).

Presentada esta sentencia a inscripción en el Registro de la Propiedad, se plantea la interesante posición del acreedor hipotecario, que ha inscrito su derecho de forma legítima antes de que toda esta contienda surja y se resuelva.

Llegados a este punto, la DG, alineándose con el criterio de la Registradora, resuelve que, en estos casos, para poder inscribir la resolución de la compraventa (esto es, que la casa deje de estar a nombre del “comprador” vuelva a estar inscrita a nombre del “vendedor”), será necesario, en primer lugar, acreditar la consignación de las cantidades debidas y, sobre todo, acreditar el consentimiento del banco acreedor (es decir, el banco titular del derecho real de hipoteca tendrá que consentirlo), pues al no contar anotada la demanda al tiempo de la aparición del titular registral de la hipoteca, por mandato imperativo de la Ley Hipotecaria (artículos 20, 37, 40 y 82) queda impedida la cancelación o modificación de los asientos de titulares posteriores sin su consentimiento expreso o tácito, voluntario o forzoso.

Así pues, mucho cuidado en estas situaciones litigiosas, pues más allá de la victoria judicial, se deberá negociar con el banco acreedor para conseguir que esa deuda se cancele y este consienta la inscripción de la resolución de la compraventa, pues en caso contrario, ello no será posible, y la victoria judicial quedará desdibujada.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de noviembre de 2024 (BOE de 22 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en el que la parte vendedora es una sociedad. En la escritura de compraventa no consta manifestación de la sociedad vendedora acerca del carácter no esencial del activo transmitido y tampoco se acompaña acuerdo de Junta General.

Presentada a inscripción, el Registrador de la Propiedad deniega esta, considerando que se requiere acuerdo de Junta General (que no se aporta) para la adquisición o enajenación de un activo social que pueda tener la consideración de esencial.

Presentado el recurso correspondiente, la DG resuelve el mismo revocando la nota de calificación, reiterando así su doctrina conforme a la cual no existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación expresa no es por sí defecto que impida la inscripción.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de septiembre de 2024 (BOE de 7 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de formalización de transmisión de garantías hipotecarias, en la cual, lo más interesante, es todo lo relativo a la reseña del poder notarial que faculta al representante de una sociedad extranjera no inscrita.

El supuesto versa en concreto sobre una escritura de cesión de garantías hipotecarias, donde la sociedad cesionaria (irlandesa y no inscrita en España), está representada en el acto por un apoderado. El Notario autorizante, al realizar la reseña del poder especial, simplemente la identifica (con fecha y nombre del Notario autorizante) y afirma que la considera suficiente para el otorgamiento.

Presentada a inscripción, el Registrador al cual se presenta la escritura considera que la reseña del apoderamiento es insuficiente, criterio que es confirmado por la Dirección General, la cual, en su Resolución, determina que los poderes de las sociedades extranjeras, al no estar inscritas, les es aplicable la doctrina de la STS de 1 junio 2021 para los poderes no inscritos de sociedades españolas inscritas, de modo que el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado.

Así pues, en concreto, en el juicio de suficiencia del poder, deberá constar la identidad del concedente del poder, sus circunstancias personales, y si el mismo ostenta un cargo orgánico o no en la sociedad.

A la vista de las múltiples consultas que genera esta materia, esto es, posibles comisiones que deben pagar los clientes bancarios cuando quieren amortizar, total o parcialmente, de forma anticipada, sus préstamos hipotecarios, se adjunta (AQUÍ) la Resolución de 2 de diciembre de 2024, del Banco de España, por la que se publican los índices y tipos de referencia aplicables para el cálculo del valor de mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios, así como para el cálculo del diferencial que se ha de aplicar para la obtención del valor de mercado de los préstamos o créditos que se cancelan anticipadamente.

En este sentido, recordar que las hipotecas firmadas después del 9 de diciembre de 2007, en caso de cancelación anticipada (total o parcial), la entidad financiera, además de la compensación o comisión por cancelación, podrá cobrar una cantidad en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés. Para calcular el límite máximo a cobrar, se deberá tener en cuenta la fórmula matemática que regula la legislación aplicable, para lo cual, se necesitarán tener en cuenta los valores publicados en esta Resolución, la cual se recuerda que se actualiza mensualmente.

En todo caso, si se desea obtener más información sobre este cálculo, AQUÍ también puede acceder a un artículo de nuestro blog, el cual ha tenido una gran difusión, donde podrá encontrar información práctica sobre cómo realizar estos cálculos y comprobar si el banco está aplicando correctamente las comisiones que se pueden o no cobrar.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de octubre de 2024 (BOE de 15 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa de un inmueble sobre la que pesa una prohibición de disponer que consta en una anotación preventiva ordenada por la Hacienda Pública, la cual se practica después de que se hubiere otorgado la escritura de compraventa.

En concreto, se trata de una escritura de venta otorgada el día 21 de diciembre de 2023 que se presentó en el Registro el día 8 de mayo de 2024. No obstante, con anterioridad a esta fecha, el día 12 de abril de 2024, se practicó sobre la finca objeto de venta una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por la Hacienda Pública.

La DG, resolviendo el recurso presentado, reitera su doctrina negando la posibilidad de inscribir la venta, entendiendo que la eficacia preferente de las transmisiones anteriores a las prohibiciones de disponer no es aplicable en los procedimientos penales o administrativos, donde debe prevalecer el componente de orden público de las medidas cautelares adoptadas.

Se adjunta (AQUÍ) resumen de prensa de la STS 1917/2024, de 5 de diciembre, en la que la Sala III de nuestro Alto Tribunal resuelve que las ‘mobile-home’ exigen licencia urbanística por ser asimilables a una casa prefabricada y no a un remolque.

Así pues, para el Tribunal Supremo, serán las normas urbanísticas aplicables en cada caso las que legitimen la instalación de las casas móviles en un terreno, pues ello se justifica en una razón imperiosa de interés general como es la protección del medio ambiente y el entorno urbano.

Se adjunta (AQUÍ) la Instrucción para la comprobación de los valores de los bienes inmuebles en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y en el impuesto sobre sucesiones y donaciones, que debe aplicarse a los hechos imponibles del año 2025.

Se recuerda que en las transmisiones de inmuebles que no tienen asignado valor de referencia o bien éste no puede ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible y, por tanto, el valor que debe constar en la autoliquidación, sin perjuicio de comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por las personas interesadas, el precio o la contraprestación pactada o el valor de mercado.

En estas transmisiones, la Administración tiene la facultad de comprobar que el valor de los bienes y derechos declarados en la autoliquidación no sea inferior al valor de mercado, para lo cual, se tomarán como referencia los valores que constan en dicha Instrucción.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de octubre de 2024 (BOE de 22 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de constitución de una SL con una sola participación social de un euro de valor nominal.

El Registrador deniega la inscripción considerando que el hecho de que la SL constituida disponga de una sola participación contraviene los principios configuradores de la SL y su normal desenvolvimiento (considerando en definitiva que la LSC presume una división más amplia del capital social).

Presentado el correspondiente recurso, la DG se alinea con la Notario recurrente, revocando la nota de calificación, considerando que, al amparo de la autonomía de la voluntad del socio fundador, es admisible la constitución de esta SL de una sola participación social con valor nominal de 1 euro, pues no existe ningún precepto que lo prohíba.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una interesante sesión práctica de formación impartida por el Notario de Madrid don Fernando Gomá, relativa a las actas notariales relacionadas con el mundo digital (actas de WhatsApp, de páginas web, de contenido en redes sociales, de depósito de documentos digitales, etc.).

Sesión práctica, en formato video, muy interesante, con notas a tener en cuenta al formalizar esta clase de documentos, donde incluso, podremos encontrar modelos de documento público para utilizar en estos casos.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de septiembre de 2024 (BOE de 6 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en el que la sociedad vendedora, al formalizar la escritura de compra, tiene el NIF vigente, pero que, cuando presenta el documento a inscripción en el Registro, éste le ha sido revocado.

La DG resuelve que, en efecto, para poder inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad, es necesario que el NIF de la sociedad esté vigente no sólo cuando se formaliza la escritura, sino también cuando se formaliza el acceso registral del documento.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de septiembre de 2024 (BOE de 7 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo al cese de una directora gerente de una sociedad municipal, la cual pretende acceder al Registro Mercantil en base a una certificación de acuerdos de junta expedida por el Secretario del Ayuntamiento, con el visto bueno del Alcalde.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción al considerar que este acto requiere de escritura pública para su inscripción (arts. 94 y 95 RRM), siendo este criterio confirmado por la Dirección General en el recurso que se resuelve.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a unaescritura de prenda de instalación fotovoltaica, la cual, inicialmente es rechazada por la Registradora, al considerar que, en su caso, ello sólo se podría inscribir como hipoteca mobiliaria.

Presentado el correspondiente recurso, la DG revoca la nota de calificación, considerando que esta instalación fotovoltaica no es más que unbien mueble pignorable, de modo que es posible inscribir esta prenda sobre una instalación fotovoltaica de producción de energía debidamente inscrita en el Registro Administrativo correspondiente, en su modalidad deprenda sin desplazamiento prevista en el art. 682 LEC.

Interesante resolución aplicable a operaciones de financiación de esta clase de activos o infraestructuras.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de liquidación de una SA. En el supuesto, se da la particularidad de que un socio minoritario había solicitado el nombramiento de uninterventor para fiscalizar las operaciones de liquidación, lo cual constaba debidamente inscrito el en Registro Mercantil.

Presentada a inscripción la escritura, la Registradora Mercantil considera que es necesario aportar en dicha escritura la intervención y el consentimiento del interventor a las operaciones de liquidación, lo cual, es rechazado por la Dirección General en la resolución del recurso planteado, pues esta considera que su función se limita a controlar que la actuación de los liquidadores se realice dentro de las normas legales y estatutarias referentes al proceso de liquidación, poniendo en conocimiento de los socios cualquier actuación de los liquidadores contrarias a la Ley o a los estatutos sociales, a fin de que además de las responsabilidades en que hayan podido incurrir los liquidadores pueda instarse su separación en los términos que resultan del artículo 380 de la Ley de Sociedades de Capital. Así pues,pueden los liquidadores actuar sin obtener la aprobación de los interventores, ya que su función es de fiscalización, perono de aprobación de la actuación de los liquidadores.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura decancelación de opción de compra. El supuesto parte de una escritura opción de compra inscrita, en la que el optante dispone de unplazo de dos meses para ejercitar la opción, a contar desde que el concedente realice una serie de acciones (en concreto, pagar unos impuestos y cancelar unas afecciones fiscales que gravaban la finca).

El concedente cumple con las condiciones, y procede a notificarlo notarialmente al optante (mediante un acta de requerimiento), pero al realizar la notificación, el Notario, que acude a la sede social de la empresa optante, se encuentra con una empleada que “reconoce ser empleada de la empresa requerida” y que, asimismo, manifiesta que “no está autorizada a recoger ningún requerimiento”. Ante esta negativa, el Notario da por realizado el requerimiento, momento a partir del cual, el concedente considera que comienza a transcurrir el plazo de 2 meses concedido.

Transcurrido finalmente ese plazo, la parte concedente otorga esta escritura de cancelación de opción de compra que ahora se pretende inscribir, lo cual es rechazado por la Registradora, ya que esta considera que para que ello sea posible se requiere el consentimiento del optante y porque, asimismo, la notificación del acta de requerimiento se ha realizado incorrectamente, pues frente a la negativa de la empleada a recoger la cédula, lo procedente hubiera sido remitirla porcorreo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el art. 202 RN.

La DG confirma el criterio de la Registradora, de modo que, en estos casos, habrá que extremar las precauciones y, ante una negativa a recoger la cédula, asegurar la notificación mediante su envío por correo certificado con acuse de recibo.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de modificación de estatutos sociales de una SA, en la cual se modifica el artículo de sus estatutos relativo a la retribución del órgano de administración. En el nuevo redactado, se determina que, para el caso de los miembros delconsejo de administración con funciones ejecutivas, su remuneración será determinada por la Junta General en base auno o varios de los conceptos que se detallan en el precepto estatutario (una asignación fija, dietas, retribución variable, etc.).

La Registradora Mercantil deniega la inscripción alegando que el precepto infringe el art. 217 LSC, ya que no determina el sistema de retribución, sino que deja al arbitrio de la junta general la elección de alguno o varios de los previstos en los estatutos.

Presentado el correspondiente Recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, resolviendo que la cláusula en cuestión no deja al arbitrio de la junta general la elección de alguno o varios de los previstos en los estatutos para los administradores,sino que se limita a establecer únicamente respecto de la remuneración prevista para miembros del consejo de administración a los que se hubiesen atribuido funciones ejecutivas que los conceptos retributivos que percibirán anualmente esos administradores serán determinados por la junta general y consistirán en uno o varios de los que se especifican, lo que estáadmitido por el Centro Directivo conforme a lo establecido en los artículos 217 y 249LSC.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de septiembre de 2024 (BOE de 6 de noviembre de 2024), en la Dirección General nos recuerda que, en el marco de una propiedad horizontal, para lograr la modificación del título constitutivo, se requiere el consentimiento de los propietarios que lo eran en la fecha de adopción del acuerdoy, asimismo, de los que sean titulares registrales en la fecha en la que dicho documento deba acceder al Registro de la Propiedad.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de elevación a público de acuerdos sociales, entre los cuales, se encuentra la cláusula estatutaria de retribución de los administradores. En dicha cláusula, se prevé la posibilidad de percibir “una retribución variable, según indicadores o parámetros generales de referencia”,sin especificar cuáles son estos.

La Registradora Mercantil deniega la inscripción por este motivo (al amparo del art. 217 LSC), criterio que es confirmado por la DG, resolviendo en definitiva que al establecerse la posibilidad de percibir retribución variable, es necesariodetallar expresamente cuáles son los indicadores o parámetros que permitirán concretarla, si bien deben ser interpretados de maneraflexible.

Se recuerda que, en pocos días, esto es,a finales de diciembre de este año, finaliza el plazo concedido por el Real Decreto-ley 19/2022, por el que se estableció un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de tipos de interés (que permite a deudores con problemas para pagar sus préstamos conseguir una ampliación del plazo de devolución de su préstamo, o una novación de tipo variable a tipo fijo, entre otras cuestiones).

Para más detalle de las medidas, sus potenciales beneficiarios, y los requisitos necesarios, (AQUÍ) se enlaza un artículo de nuestro blog que se publicó en su momento, donde se exponen todas estas cuestiones.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a unacta notarial de junta general, en la cual, el socio propietario del 25% de una SL solicita la asistencia de notario a la próxima junta general de la sociedad. A tal efecto, realiza el requerimiento en un Notario de Vigo, el cual solicita el auxilio de otro Notario, con plaza en la localidad donde tiene la sede social la SL en cuestión, para que realice el requerimiento correspondiente. No obstante, cuando se presenta el acta al Registro Mercantil,no consta haberse recibido la contestación de la notaría requerida para realizar la notificación, conforme el acta ha sido o no entregada.

La Registradora mercantil deniega la inscripción solicitada, criterio que es confirmado a la postre por la DG, pues en el acta no consta la entrega fehaciente del requerimiento notarial a los administradores de la sociedad (para asegurar así que han tenido conocimiento del mismo), de modo que, en estos casos, es necesario acreditar que el órgano de administración ha recibido el requerimiento notarial donde el socio solicita la presencia de Notario en la junta general de la compañía.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de elevación de acuerdos sociales, en la cual, entre otras cuestiones, se declara la unipersonalidad de una SL. Presentada a inscripción, la misma es calificada negativamente por el Registrador, alegando que para la calificación e inscripción es necesario acreditar la presentación del documento a efectos de la liquidación del ITPAJD (modalidad operaciones societarias).

Presentado el correspondiente recurso por el Notario autorizante, la DG se alinea con éste, resolviendo que en el concreto caso de este expediente puede entenderseno exigible el requisito de la previa presentación en la oficina liquidadora del ITP, por cuanto del documento presentadono parece deducirse la existencia de ningún acto sujeto a ninguna de las tres modalidades impositivas que regula la Ley del ITPAJD.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a un artículo del blog de la notaría, donde se hace referencia a la nuevamoratoria para préstamos titularidad de afectados por la DANA.

Medida aprobada por el Real Decreto-ley 6/2024 (AQUÍ se puede consultar) que prevé el establecimiento de una moratoria, aplicable a préstamos hipotecarios y sin garantía hipotecaria, que sean titularidad de personas afectadas por la DANA, de3 meses de principal e intereses, y de 9 meses adicionales de suspensión de la devolución del principal. Para conocer los detalles de la medida, potenciales beneficiarios, requisitos, procedimiento de solicitud, etc., consultar el artículo del blog indicado.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de julio de 2024 (BOE de 10 de octubre de 2024), en la que la Dirección General nos recuerda que, cuando se compra un inmueble por personas extranjeras casadas, lo importante no es determinar el régimen económico matrimonial concreto, sino su carácter legal o convencional, sin que el Registrador pueda exigir más concreción al respecto (esto es, es válida la simple expresión clásica de “casados conforme al régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad”).

No obstante, claro está, será en el momento de la venta (voluntaria o forzosa) cuando hayan de tenerse en cuenta acreditarse el concreto Derecho extranjero aplicable para valorar las condiciones de dicha enajenación.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de julio de 2024 (BOE de 10 de octubre de 2024), en la que la Dirección General analiza un interesante caso en el que la Registradora de la Propiedad deniega la emisión de una certificación registral donde se detalle el precio de compra pagado por el actual titular registral.

En el presente caso, una persona solicita la emisión de dicha certificación, donde se detalle el precio de compra que consta en la inscripción registral, alegando que ha firmado un contrato de arras con la actual propietaria y que pretende entablar acciones judiciales relacionada con el mismo (lesión en la mitad del precio justo, del art. 621-45 CCCat y ventaja injusta del art. 621-46 CCCat), para lo cual, requiere conocer dicho precio de compra. La solicitante aporta como prueba de su interés legítimo copia de dicho contrato de arras y un poder para pleitos a los efectos de interponer dicha acción judicial.

La Dirección General, revocando la negativa de la Registradora, considera suficientemente acreditado el interés legítimo en el caso para poder obtener detalle de ese precio de venta que se requiere conocer, pues el mismo es un elemento clave para determinar la viabilidad de la acción judicial que se pretende entablar.

Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 24 de octubre de 2024, en la cual, dicho Tribunal, dando respuesta a una cuestión prejudicial, determina que, al amparo de la normativa de la Unión aplicable al caso (que tiene reflejo en cada Estado miembro), debe tener la condición de consumidor la persona física que adquiere un inmueble residencial, con financiación bancaria (préstamo hipotecario), con la finalidad de arrendar el mismo, a título oneroso, siempre y cuando no se trate de una actividad profesional de dicha persona.

Fruto de dicha condición de consumidor, se entiende que le serán de aplicación las normas de protección de estos en el ámbito de la contratación de préstamos hipotecarios (esto es, LCI en el caso español). Para tener en cuenta cuando se planteara una operación de esta naturaleza.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de julio de 2024 (BOE de 9 de octubre de 2024), en la que se analiza un supuesto de un préstamo hipotecario (con fiador) que se presenta a inscripción, donde el Notario, al hacer referencia al acta previa LCI y su contenido y resultado, no se hace mención expresa a que, las partes prestataria y fiadora hayan recibido del mismo el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la Ley 5/2019 de 15 de marzo y que, asimismo, la parte fiadora haya recibido con antelación suficiente la documentación establecida en la LCCI.

El Registrador deniega la inscripción por este motivo y la Dirección General confirma el defecto, de modo que, como conclusión, deberemos extremar precauciones al reseñar el acta LCI en todos los préstamos hipotecarios, con todos los requisitos que exige la LCI, especialmente, en aquellos casos en los que en la operación intervengan terceras personas más allá de los deudores hipotecantes (como en este caso, fiadores).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de julio de 2024 (BOE de 9 de octubre de 2024), en la que se analiza un interesante supuesto, en el cual, el propietario (distinto ya al promotor, pues este ya lo había vendido) de un local sujeto a régimen de propiedad horizontal, segrega unilateralmente una parte del mismo para formar una finca independiente, amparándose para ello en una cláusula de los estatutos de la finca matriz donde consta que “el promotor de la división horizontal se reserva el derecho de dividir en la forma que crea conveniente los locales de negocio de la planta baja”.

Presentada a inscripción esta escritura, la Registradora deniega la inscripción, pues entiende que la cláusula estatutaria sólo habilita a realizar esta segregación unilateral (esto es, sin contar con el acuerdo de junta correspondiente) al promotor, y no a ulteriores propietarios de la finca, siendo este criterio confirmado por la Dirección General, en el sentido de que, al tratarse de una excepción a la regla general prevista en la legislación reguladora de la propiedad horizontal, como tal, debe interpretarse restrictivamente.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de julio de 2024 (BOE de 9 de octubre de 2024), en la que los propietarios de una vivienda formalizan un préstamo hipotecario sobre su vivienda, por importe de más de 500.000 euros (con un vencimiento a 6 meses) y, al mismo tiempo, conceden al acreedor un poder para vender la finca, cobrar el precio (y con el mismo amortizar la deuda en caso de impago) y cancelar las garantías. Transcurrido un tiempo, finalmente el apoderado hace uso del poder y vende la finca ante Notario, para cobrarse esa deuda pendiente impagada.

Presentada a inscripción esta escritura de compraventa, la misma es calificada negativamente por el Registrador, alegando en esencia que este proceder vulnera la prohibición general del pacto comisorio (arts. 1.859 y 1.884 Cc), criterio que es confirmado por la Dirección General en su resolución.

Se adjunta (AQUÍ) el texto aprobado por el Gobierno catalán para tramitar la modificación del Código Civil autonómico en materia de soporte al ejercicio de la capacidad jurídica de las personas.

El texto, amparándose en el Convenio de Nueva York, apuesta decididamente por la autonomía de las personas con discapacidad, transitando del antiguo modelo de sustitución de la voluntad (incapacitación), por uno basado en el acompañamiento, mediante instituciones informales o formales, como la asistencia o los soportes preventivos (poderes en previsión), esto es, ámbitos donde los Notarios podemos participar de forma muy activa en la protección de las personas discapacitadas.

En todo caso, habrá que esperar al trámite parlamentario correspondiente para la entrada en vigor del texto.

El pasado 9 de octubre se ha publicado (AQUÍ) la Memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España, correspondiente al ejercicio 2023, donde el supervisor bancario recopila el conjunto de reclamaciones presentadas por los clientes bancarios contra sus entidades, así como los criterios de resolución aplicados por el supervisor en las materias que presentan más conflictividad.Documento muy interesante para resolver dudas de clientes sobre la procedencia de comisiones, tipos de interés, penalizaciones, etc. en sus relaciones con su banco.

Novedades interesantes como en materia de certificados de saldo cero al cancelar la hipoteca (donde no es exigible aportar nota simple), en materia de comisiones por mantenimiento cuando la herencia está yaciente (donde no es aceptable el incremento de comisiones injustificado) o sobre la necesaria transparencia en relación al sistema de amortización de los préstamos hipotecarios.