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Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de octubre de 2025 (BOE de 21 de enero de 2026) en la que se analiza un interesante supuesto en relación a una escritura de liquidación de una SL.

El caso parte de una SL que entró en concurso, en el cual, se acredita que la sociedad carece de masa activa. A la vista de ello, el Juez del concurso resuelve, al amparo de la legislación concursal, que procede la liquidación de la sociedad por vía mercantil. A la vista de ello, la Junta General de la sociedad adopta el acuerdo correspondiente y lo eleva a público mediante la necesaria escritura pública de liquidación.

Presentada a inscripción esta escritura, el Registrador Mercantil deniega la inscripción, alegando en esencia que, de conformidad con el balance final de liquidación de la sociedad, esta presenta unas deudas de más de 8 millones de euros, de modo que, de conformidad con el art. 395 de la Ley de Sociedades de Capital, se requiere el previo pago o consignación de dichas deudas o, en su caso, seguirse el procedimiento concursal correspondiente.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General lo resuelve revocando la nota de calificación, determinando que, en este caso, habiéndose acordado por el juez la conclusión del concurso por insuficiencia de la masa activa de la sociedad concursada y ordenado por el juez el cierre provisional de la hoja registral, debe admitirse que, antes de que transcurra 1 año desde la resolución judicial que ordene el cierre registral sin reapertura del concurso, pueda practicarse en el Registro Mercantil cancelación de la inscripción de la personalidad jurídica de la sociedad.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una muy relevante Sentencia del Tribunal Supremo, en concreto la 5981/2025, de 9 de diciembre, relativa a una mala praxis notarial en el marco de una compraventa de participaciones sociales, y la responsabilidad que se deriva de ello para el fedatario público.

El caso versa sobre la compraventa de unas participaciones sociales de una mercantil, cuyo precio en parte queda aplazado, garantizándose el mismo con una condición suspensiva. La compraventa se formaliza en escritura pública en la Notaría de don “X”.

Llegado el momento del pago de ese precio aplazado, el comprador lo impaga, de modo que, el vendedor, insta la ejecución forzosa en el juzgado, pero esta resulta infructuosa, ya que la sociedad compradora había revendido esas participaciones sociales a un tercero de buena fe, en la misma Notaría, pero actuando como sustituto otro Notario (don “Y”). En esta segunda compraventa, el Notario sustituto no verifica la existencia de la condición suspensiva, ni su cumplimiento, ni advierte de ello a las partes.

Finalmente, el comprador que debe el dinero resulta insolvente, con lo cual, el vendedor original no puede cobrar la totalidad de su dinero, de modo que, a la vista de ello, decide demandar a los dos Notarios, reclamándoles el precio de la compraventa más los intereses correspondientes (estamos hablando en total de casi 600.000 euros).

El Tribunal Supremo, dando la razón al demandante, determina que el Notario interviniente incumplió sus deberes profesionales como fedatario público (arts. 1 LN y 1, 145, 146, 147 y 196 del Reglamento Notarial), al no haber velado por la legalidad de la transmisión, el cumplimiento de los requisitos legales y contractuales, y la falta de advertencias a las partes sobre la existencia de dicha condición suspensiva, consecuencia de lo cual, lo condena a satisfacer a dicho demandante las cantidades reclamadas.

Para tener muy presente este caso en todas las compraventas de participaciones sociales y extremar el celo para garantizar los derechos de los otorgantes y evitar responsabilidades profesionales derivadas de una mala praxis profesional.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo número 4871/2025, de 27 de octubre, en la que el Alto Tribunal analiza un caso muy habitual en padres separados / divorciados que, al realizar su testamento y legar sus bienes a sus hijos, designan un administrador para que gestione la herencia, en nombre de sus hijos, siendo muy habitual que este administrador designado sea una persona distinta al ex cónyuge (para evitar así que el exmarido o exmujer gestionen sus bienes a su fallecimiento).

En este caso, la particularidad del supuesto radica en que el testador, más allá de nombrar un administrador, limita a los herederos la disposición de los bienes hasta los 25 años, de modo que, hasta que alcancen esta edad, esos hijos no podrán disponer de la herencia (incluyendo la legítima), los cuales seguirían siendo gestionados por el administrador nombrado.

El caso finalmente se judicializa, y el Tribunal Supremo resuelve acertadamente que, de conformidad con los actuales arts. 240, 246 y 813 del Código Civil, al alcanzarse la mayoría de edad, se adquiere la plena capacidad de obrar para administrar y disponer de los bienes propios, de modo que dicha limitación de administrar los bienes más allá de los 18 años no puede afectar a la legítima, ya que ello sería contrario al principio general de su intangibilidad.

Así pues, recordar a padres / madres divorciados, que en efecto, pueden establecer en su testamento una cláusula para imponer la administración de los bienes de su herencia a alguien distinto a su ex cónyuge, perosiempre teniendo en cuenta quela cláusula del administrador solo alcanzará más allá de los 18 años a la parte que exceda de la legítima, pero no a la legítima.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la circular fiscal número 9/2025, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña, donde se destacan las principales medidas fiscales que contiene el Real Decreto-ley 16/2025, publicado en el BOE de 24 de diciembre (AQUÍ se puede acceder al mismo), aplicables para el ejercicio fiscal de 2026. Se resumen a continuación las principales medidas:

En materia de IRPF, se prorrogan las siguientes deducciones:

• Deducción del 20% para cantidades satisfechas en obras realizadas durante el 2026 para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración.
• Deducción del 40% para cantidades satisfechas en obras realizadas durante el 2026 para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable.
• Hasta el 31 de diciembre de 2027, la deducción del 60% para cantidades satisfechas en obras de rehabilitación energética de aquellos contribuyentes propietarios de viviendas ubicadas en edificios de uso predominantemente residencial.
• Deducción del 15% del valor de adquisición de vehículos eléctricos, así como del valor de la instalación de sistemas de recarga (bases máximas de deducción de 20.000 y 4.000 euros respectivamente).

En materia de Impuesto de Sociedades, con efectos 1 de enero de 2025, se prorrogan un año más los incentivos fiscales de libertad de amortización de inversiones que utilicen energía procedente de fuentes renovables.

En materia de “plusvalía municipal” (Impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana), se actualizan los importes máximos de los coeficientes a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo, penalizándose más las ventas “especulativas” o a corto plazo de inmuebles.

No obstante, sobre estas medidas es muy importante tener en cuenta que el Congreso de los Diputados no ha convalidado finalmente esteReal Decreto-ley (AQUÍ), con lo cual, será necesario esperar a la reacción del Gobierno para saber finalmente el alcance real y temporal de estas medidas.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la reciente Sentencia del Tribunal Supremo número 5512/2025, de 3 de diciembre, en la que el Alto Tribunal resuelve un supuesto relativo a la constitución de una hipoteca por quien ya no era dueño de la finca gravada, pero cuya transmisión no constaba inscrita en el Registro de la Propiedad.

En el caso en concreto, la propietaria originaria vende la finca a un tercero, el cual sin embargo no inscribe esta compra en el Registro de la Propiedad. No obstante, gestiona con el banco acreedor la cancelación registral de una hipoteca previa sobre esa finca, lo que permite conocer a dicha entidad financiera de la existencia de la transmisión y de la nueva condición de propietario del comprador. No obstante, posteriormente, el vendedor de la finca solicita un nuevo préstamo hipotecario que es concedido por la misma entidad financiera, procediendo a gravar de nuevo la finca en cuestión (que recordemos, se había vendido pero no inscrito la transmisión).

Ante tal situación, el nuevo comprador demanda a la parte vendedora y al banco, solicitando la declaración judicial de nulidad de dicha hipoteca y de su inscripción, a pesar que, desde un punto de vista registral, la operación era correcta (pues al formalizar la hipoteca, en la nota simple constaba que el vendedor aún era el titular de la finca).

En este caso, el Tribunal Supremo determina que es necesario inclinarse por la denominada concepción “ética” de la buena fe registral (art. 34 Ley Hipotecaria), según la cual, para que el tercero de buena fe quede protegido por la publicidad registral, es necesario que, más allá de lo que indique la nota simple, este actúe diligentemente para cerciorarse de la coincidencia entre la realidad y el Registro.

Como en el caso concreto, el banco puede tener conocimiento de que el vendedor ya no es titular de la finca (pues gestiona la cancelación registral de una hipoteca previa con el comprador, quien se identifica como tal ante el banco y sus empleados), procede la estimación de la acción y, por ende, declarar la nulidad de la hipoteca y de la consiguiente inscripción registral.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la reciente Sentencia del Tribunal Supremo número 4958/2025, de 11 de noviembre, en la cual, el Tribunal Supremo enjuicia un supuesto de Derecho hereditario, en concreto, una aceptación de la herencia a beneficio de inventario en la cual se produce una actuación desleal de los herederos consistente en la desvalorización del activo principal de la herencia,esto es, una sociedad mercantil.

En concreto, estamos ante una herencia, aceptada a beneficio de inventario, en la cual, el activo principal son parte de las acciones de una sociedad, la cual, estando íntegramente controlada por los herederos, proceden a despatrimonializarla (mediante negocios jurídicos ficticios) en perjuicio de los acreedores.

En este caso, el Tribunal Supremo resuelve que, cuando el caudal hereditario está integrado por acciones de una compañía controlada por los herederos, la venta fraudulenta de activos puede equipararse al supuesto de pérdida del beneficio de inventario que prevé el artículo 1024.2 del Código Civil, de modo que, en consecuencia, procede el levantamiento del velo para proteger a los acreedores, lo que comportará que los herederos responderán con todo su patrimonio de las deudas existentes.Para tener en cuenta y “no pasarse de listo” en la aceptación de herencia a beneficio de inventario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una interesante Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, en concreto la Resolución JUS/4367/2025 (publicada en el DOGC de 3 de diciembre de 2025), en la que se aborda el recurso contra la calificación de una Registradora de la Propiedad relativa a una escritura de aceptación de herencia, por sujeción de una finca a unasustitución de residuo.

En el caso en concreto, se trata de la herencia de un señor, el cual, habiendo fallecido con un testamento válido, legó una finca a varios de sus sobrinos, los cuales se la adjudican en la herencia ahora calificada. En esta finca, se da la circunstancia de que al fallecido, la mitad de la finca en cuestión le pertenecía por un título de herencia de su difunta esposa, la cual, en relación a esta mitad, estableció en su momento una sustitución de residuo a favor de unas personas que no han intervenido en la aceptación de herencia, motivo por el cual ahora la Registradora califica la aceptación de herencia del difunto.

El caso en concreto nos sirve para recordar, tal y como nos indica la DG catalana, queel fideicomiso de residuo y la sustitución preventiva de residuo son instituciones diferentes, pues en el caso del fideicomiso de residuo, este persigue mantener los bienes del testador dentro de su familia (y por eso se establece un orden sucesivo de llamamientos, primero el fiduciario y después el fideicomisario, de forma que este último necesariamente sucederá el testador en los bienes de que no haya dispuesto el fiduciario por acto inter vivos), mientras que, en cambio, en cambio, la sustitución preventiva de residuo evita la sucesión intestada de los bienes atribuidos por el testador al heredero instituido y no hay un orden sucesivo de llamamientos, sino un único llamamiento y una conditio iuris (defunción del heredero instituido sin haber dispuesto mortis causa de los bienes que le atribuye el testador), de forma que solo si se cumple esta condición se produce el llamamiento a los sustitutos.

Así pues, en el caso en concreto, como el difunto sí disponía de un testamento válido, no es aplicable la sustitución preventiva de residuo prevista en su momento por la esposa del difunto cuya herencia ahora se acepta, de modo que, en consecuencia, procede revocar la nota de calificación por los argumentos expuestos..

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la nueva y muy reciente (de 19 de diciembre de 2025) Ordenanza del Ayuntamiento de Barcelona destinada a la regulación del ejercicio del derecho de tanteo y retracto del Ayuntamiento de Barcelona, cuando corresponda ejercer este derecho a la administración local de conformidad con la normativa urbanística vigente.

Entre otras cuestiones, se prevé:

• La posibilidad de que el Ayuntamiento renuncie a comprar un inmueble y ceda su derecho a terceras personas o entidades promotoras de vivienda pública, a las personas ocupantes legales del inmueble o a entidades promotoras privadas o sin ánimo de lucro que tengan como objeto la promoción de vivienda protegida.
• También se permitirá la compra conjunta entre el Ayuntamiento y estos beneficiarios, siempre que el Consistorio tenga al menos un tercio de la propiedad. En caso de compra, será necesario que los vecinos y las vecinas representen un mínimo del 60 % de las viviendas del edificio, cumplan las condiciones de acceso al Registro de solicitantes de vivienda protegida y acrediten solvencia económica.
• La ordenanza también prevé que se abra un espacio web con acceso a entidades beneficiarias para consultar los inmuebles sujetos a los derechos de tanteo y retracto en los que el Ayuntamiento no tenga interés.

Norma a tener muy en cuenta por todos los operadores inmobiliarios que ejerzan su actividad profesional en la ciudad de Barcelona.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a sesión de formación en vídeo impartida en el marco de las actividades de formación de la Fundación Notariado, en la cual, don Juan Pablo Pérez Velázquez, profesor titular de Derecho Civil en la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla), realiza una formación práctica sobre disposiciones testamentarias en favor de personas con discapacidad, a la luz de la regulación contenida en la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.

En la sesión, con un marcado interés y enfoque práctico, se abordan distintas cuestiones de interés aplicables en estos casos, como la tipología de cláusulas testamentarias a tener en cuenta, las sustituciones preventivas de residuo o la facultad del testador de gravar la legítima estricta en favor de un legitimario con discapacidad.

Se adjuntan asimismo AQUÍ modelos de cláusulas testamentarias a tal efecto elaboradas por el autor que pueden servir de ejemplo para estos supuestos.

Se informa que, en virtud de la Ley Catalana 11/2025 (AQUÍ se puede consultar), desde el 1 de enero, cualquier transmisión de vivienda que se realice en zona tensionada (AQUÍ se pueden consultar los municipios afectados) cuando el vendedor sea un gran tenedor persona jurídica, queda sujeta a losderechos de tanteo y retracto de la Generalitat de Cataluña, queda sujeta a los

Sobre el concepto de gran tenedor en Cataluña, importante recordar que, actualmente, es gran tenedor en Cataluña quien sea titular de:

• Cinco o más viviendas situadas en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado (sin contar su vivienda habitual).
• Más de 10 viviendas situadas en territorio español, siempre que al menos una esté en un municipio tensionado de Catalunya.
• Más de 1.500 m² construidos de uso residencial (con reglas específicas para cotitularidad).

¿Cómo proceder en estos casos?

Si estamos ante una operación en el que el vendedor de la vivienda es una persona jurídica, esta deberá declarar si es o no gran tenedor.

• Si lo es, deberá acreditarse la comunicación del tanteo y retracto.
• Si no lo es, hasta que no entre en vigor el Registro de Grandes Tenedores que prevé la norma, deberá declararse expresamente en la escritura que la sociedad vendedora no es gran tenedor. En tal caso, deberá aportar certificación registral acreditativa del número de inmuebles de que es titular en el momento de la transmisión.

Excepciones:

• Viviendas de nueva construcción / gran rehabilitación (que se realicen en el plazo máximo de 1 año a contar desde la concesión de la cédula de habitabilidad).
• Operaciones intragrupo entre sociedades con objeto social inmobiliario.
• Cuando el adquirente sea persona física, la Generalitat no ejercerá el derecho de tanteo si el comprador declara acogerse a esta excepción específica y cumple una serie de requisitos (como estar inscrito en el Registro de solicitantes de VPO, comprometerse a solicitar la calificación de la vivienda como VPO, etc.).

Cuestiones adicionales: También quedan sujetas a derecho de tanteo y retracto de la Generalitat “la adjudicación de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial”.

Para mayor detalle, se adjunta AQUÍ nota informativa del Colegio de Notarios de Cataluña.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a muy relevante y reciente Sentencia del Tribunal Supremo número 1.713/2025, de 26 de noviembre, en la que el Alto Tribunal se pronuncia sobre la validez de los pactos de socios (o parasociales) en los que se introduzcan reglas de unanimidad o mayorías reforzadas para la válida adopción de acuerdos.

En concreto, el caso versa sobre una SL en la cual, en un momento de necesidad, se incorpora un nuevo socio (con un 15%), que concede asimismo un préstamo participativo a la sociedad, y acto seguido se firma un pacto parasocial en virtud del cual se introduce una mayoría reforzada del 90% para adoptar determinados acuerdos clave para la sociedad, como la modificación de estatutos, la distribución de dividendos, la aprobación del plan de negocio o la política salarial de directivos. Pasado un tiempo, el accionariado de la compañía cambia, lo que genera una situación de bloqueo de la compañía, que lleva finalmente a judicializar el caso.

En su sentencia, el Tribunal Supremo centra el debate jurídico sobre la interpretación del artículo 200 LSC (que permite la introducción de mayorías reforzadas sin llegar a la unanimidad) en su proyección sobre los pactos parasociales, resolviendo que, en efecto, en los pactos de socios no es admisible una cláusula que exija la unanimidad para la adopción de acuerdos, pero sí aquellas que exijan una mayoría reforzada (incluso del 90% como es el caso), incluso si ello acaba generando un bloqueo de la sociedad, siempre y cuando claro está estas limitaciones hayan sido libremente aceptadas por los socios en el pacto suscrito.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Instrucción para la comprobación de valores de bienes inmuebles para el año 2026, en el ámbito catalán, y para los actos sujetos a ITP, AJD e ISD, cuando los inmuebles en cuestión carezcan de valor de referencia. Asimismo, se adjunta (AQUÍ) enlace a la Circular Fiscal número 8 del Colegio Notarial de Cataluña, en la que se realiza un resumen de los principales aspectos a tener en cuenta en estos casos.

Especialmente, se indica que serán objeto de comprobación prioritaria aquellos casos en los que el valor declarado sea inferior al valor catastral (corregido por los coeficientes correctores aplicables) así como en aquellos casos en los que, aunque el valor declarado sea superior al valor catastral (corregido por coeficientes), este no se corresponda con las características físicas / urbanas del inmueble, así como en caso de bienes singulares de valor superior a 1.000.000 euros.

En estos casos, se indica que el procedimiento de comprobación se basará fundamentalmente en un dictamen pericial de un técnico de la administración (art. 57.1 LGT). Para tener en cuenta en todas las operaciones devengadas a partir del 1 de enero de 2026 donde concurran estas circunstancias.

Se adjunta (AQUÍ) enlace  a la Resolución JUS/4368/2025, de 19 de septiembre (publicada en el DOGC de 3 de diciembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Cataluña, donde se resuelve un recurso interpuesto contra la negativa de un Registrador de la Propiedad a asignar un número único de registro de arrendamiento de corta duración a un inmueble cuyo titular así lo solicita. En concreto, se trata de un caso en el que el propietario del inmueble solicita la asignación de este número único de registro para ejercer la actividad de arrendamiento de corta duración no turístico (esto es, el “alquiler de temporada” por motivos de trabajo, estudio, etc. que se encuentra regulado por la LAU). Es necesario recordar que, desde hace unos meses, para poder ejercer la actividad de determinadas modalidades de alquiler de inmuebles es necesario disponer de este número único de registro, de conformidad con lo previsto con el Real Decreto 1312/2024.

La negativa del Registrador se fundamenta en una supuesta prohibición de los estatutos de la comunidad, pues en concreto, su artículo 25 establece que “las entidades privativas que integran la comunidad en ningún caso podrán dedicarse a colegio, academia, hospedería, vivienda de uso turístico, bed & brekfast, fonda, pensión, hotel o cualquiera otra modalidad análoga”. Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General catalana revoca la nota de calificación, considerando que el alquiler de temporada es una modalidad de arrendamiento prevista en la LAU, de modo que, si la comunidad de propietarios la hubiera querido prohibir, la hubiera tenido que incluir expresamente en el listado de actividades no permitidas en sus estatutos, pero como ello no sucede (no se cita expresamente esta modalidad), no existe impedimento alguno a ejercer este alquiler de temporada que se pretende y, por lo tanto, a obtener el número único de registro que se solicita.

Para tener muy presente cuando se redacten estatutos de comunidades de propietarios y/o sus modificaciones, pues es muy importante atender al detalle de qué es lo que se pretende, pues en caso contrario, se pueden llegar a generar resultados indeseados para la mayoría de propietarios.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución JUS/4369/2025, de 1 de agosto (publicada en el DOGC de 3 de diciembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Cataluña, donde se resuelve un recurso interpuesto contra la calificación negativa de una Registradora de la Propiedad, en virtud de la cual se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia y entrega de legados por parte de un coheredero, sin la concurrencia del otro.

En el supuesto en cuestión, una madre otorga testamento, nombrando herederos a sus dos hijos, distribuyendo la herencia en dos grandes lotes, uno para cada uno de ellos y, además, ordenando una serie de legados. Fallecida la señora, uno de ellos, como coheredero, otorga una escritura de aceptación de herencia y entrega de legados, en virtud de la cual se libra la nuda propiedad de 5 fincas a sus 4 hijos (los legatarios). Presentada a inscripción la escritura, la Registradora deniega la inscripción, alegando que para la válida entrega de los legados, es necesaria la concurrencia del otro coheredero (art. 427-22.3 CCCat), salvo que este hubiera renunciado a la herencia.

Interpuesto el correspondiente Recurso, la Dirección General catalana revoca la nota de calificación, considerando que ni de la escritura de aceptación y entrega de legados ni de ningún otro documento se puede interpretar que la entrega de legados efectuada solo por uno de los coherederos haya perjudicado al otro que no comparece en dicha entrega, mientras que si se considera que ello fuera así, la ley establece mecanismos para proteger los derechos del otro coheredero.

Se adjunta (AQUÍ) la muy reciente Consulta 404/25, de la Dirección General de Tributos y Juego de la Generalitat de Cataluña, donde se resuelven un conjunto de dudas interpretativas en relación a la aplicación del tipo impositivo del 20% de ITP en la adquisición de inmuebles por parte de grandes tenedores, a resultas de lo dispuesto en el Decreto Ley catalán 5/2025, de 25 de marzo.

En la consulta planteada, se resuelven múltiples dudas muy interesantes. A modo de ejemplo:

• Si se adquieren varios bienes en una misma escritura, la escala se aplicará individualmente a cada bien, incluso en el caso de las vinculaciones ob rem (esto es, no se acumulan los valores de cada bien hasta crear una base imponible única).
• Sobre la consideración de gran tenedor, se tendrá que atender a las propiedades que tenga cada persona física o jurídica de forma diferenciada, sin que ello pueda afectar indirectamente a los socios de dichas empresas (así pues, no tendrá per se la consideración de gran tenedor la persona física que sea socia de una sociedad que sí tenga la consideración de gran tenedor, pues los inmuebles son propiedad de la sociedad, no del socio persona física).
• En el caso de que la condición de gran tenedor venga determinada por los metros cuadrados de superficie construida de uso residencial que posee el contribuyente, en el caso de adquisiciones de viviendas unifamiliares, será posible excluir del cómputo los metros cuadrados destinados a otros usos distintos del residencial (como garajes, trasteros, etc.).
• La compra de un inmueble sin cédula de habitabilidad (como un estudio) o con la misma caducada no puede conllevar la negación de la condición de vivienda del inmueble, por lo tanto, ello no puede impedir la aplicación del tipo agravado del 20% si el adquirente es gran tenedor.
• En la excepción de aplicación del tipo agravado del 20% para los casos de que la adquisición del edificio se destine a cubrir las necesidades habitacionales del adquirente y su familia, el segundo grado de parentesco no incluye a los familiares por afinidad (solo aplica a los familiares consanguíneos).

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo número 1215/2025, de 5 de septiembre, donde se aborda, frente a una calificación negativa del Registrador/a, la importancia del distinto alcance que tienen los recursos ante la DGSJFP frente a las impugnaciones judiciales antes los tribunales civiles.

Así pues, es necesario recordar y tener en cuenta que, ante una calificación negativa de un Registrador, el recurso administrativo frente a la Dirección General, la revisión recae sólo sobre aquellas cuestiones que se relacionan directamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en motivos o en documentos distintos de los que dispuso el registrador a la hora de realizar tal labor calificadora (art. 326 LH).

Por el contrario, en el caso de la revisión por los jueces civiles (art. 328 LH), su ámbito de conocimiento es más amplio, de modo que se pueden tener en cuenta medios de prueba e informaciones de las que no dispuso, en su día, el registrador. Así pues, en el enjuiciamiento sobre la procedencia o no de la calificación negativa del registrador, el juez puede tener en cuenta no sólo los materiales propios del trámite administrativo (fundamentalmente la escritura calificada), sino también cualesquiera otros que pudieran incidir directamente en la inscripción o anotación pretendida y denegada, pudiendo las partes aportar al procedimiento civil todos los documentos y demás pruebas que consideren convenientes (aunque en su momento no estuvieran a disposición del Registrador) para la estimación de su pretensión.

Importante para tener en cuenta sobre la estrategia procesal a seguir ante una calificación negativa del Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles.

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Flash Fiscal número 18 del Colegio Notarial de Cataluña, en el cual el notario de Cubelles don Tomàs Viña, analiza una resolución de la DGT (en concreto, la 1727/2025) relativa a la rectificación de la distribución de viviendas en un edificio sin división horizontal y al cambio de uso a turístico.

En este caso, la Dirección General de Tributos aprecia dos actos jurídicos diferenciados (por un lado la rectificación de la descripción y por otro el cambio de uso a turístico), lo que implica la existencia de dos hechos imponibles a efectos fiscales.

Por un lado, la rectificación de la distribución interna se considera una modificación de obra sujeta a AJD, tomando como base imponible el coste de las obras de adecuación necesarias para adaptar los espacios y, por otro lado, el cambio de uso de las viviendas a uso turístico también tributa por AJD, con la particularidad de que la DGT fija como base imponible el valor total del inmueble.

Se adjunta (AQUÍ) reciente y muy interesante Sentencia del Tribunal Supremo, en concreto, la STS 1745/2025, de 1 de diciembre, en la que el alto tribunal analiza qué requisitos deben cumplirse cuando un vecino, propietario de una plaza de garaje comunitaria, se compra un coche eléctrico y necesita instalar en su plaza de aparcamiento un cargador para su nuevo vehículo.

En su Sentencia, el Alto Tribunal resuelve que la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que se ubique en una plaza individual del garaje comunitario, no requiere otro requisito que su comunicación previa a la comunidad, esto es, que no es necesario que el asunto se vote en una Junta de la comunidad de propietarios ni se obtenga un acuerdo favorable.

En particular, resuelve el TS que aunque el cableado para el suministro de energía discurra en todo o en parte por elementos comunes o deba quedar sujeto a los mismos, no se precisa la autorización de la comunidad, salvo que se aprecie una afectación innecesaria o desproporcionada de dichos elementos comunes o pueda entrañar un perjuicio para los demás copropietarios.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos número V1522-25, de 21 de agosto, donde se parte del supuesto de un inmueble heredado por 4 hermanos al 25%, y en el que se consulta sobre la fiscalidad de una operación consistente en la posibilidad de que 2 de ellos abandonen la comunidad, adjudicándose los otros 2 hermanos respectivamente el 25% que les pertenecía a cada uno, quedando pues el inmueble en régimen de copropiedad del 50% para los otros 2 hermanos.

En el presente caso, el órgano administrativo consultivo considera que expuestas las circunstancias, no se va a producir una disolución de la comunidad de bienes, pues el hecho de que no se adjudique el inmueble a una persona hace que la comunidad de bienes persista (simplemente se pasa de 4 comuneros a 2), con lo cual, no es posible tributar por esta operación como una extinción de condominio al uso (esto es, en el caso catalán, al 1,5% por AJD).

Así pues, simplemente estamos ante una adquisición por parte de los comuneros que permanecen en la comunidad del % de copropiedad de los comuneros que la abandonan, de modo que, si se trata de un negocio oneroso, la operación tributará por ITP (en su modalidad de TPO), mientras que si se tratara de un negocio lucrativo, estaríamos ante una donación que tributaría por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sesión de formación impartida por la Fundación Notariado, en la que doña Concepción Pilar Barrio Del Olmo, Presidenta de Fundación Notariado y del Consejo General del Notariado, imparte una lección magistral sobre el papel de los Notarios en los famosos y novedosos MASC (o Medios Adecuados de Solución de Controversias).

Como es sabido, desde hace pocos meses, con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, para la admisión a trámite de la mayor parte de acciones civiles y mercantiles, es obligatorio el haber intentado previamente resolver el conflicto existente a través de un MASC.

En este ámbito, los Notarios podemos jugar un papel muy importante, a través de las figuras de la mediación y conciliación notarial fundamentalmente. Para su visionado y estudio por parte de todos los Oficiales, ya que sin duda es una temática que irá al alza en los próximos meses y años.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Flash Fiscal del Colegio Notarial de Cataluña, en el cual, el Notario don Manuel Sarobe Oyarzun, analiza la tributación de la adjudicación de bienes inmuebles en pago de la legítima.

En base a lo indicado, cuando los bienes pasan directamente del causante al legitimario, la operación queda sujeta al Impuesto sobre Sucesiones. En cambio, si el heredero ya se ha adjudicado los bienes y los entrega después, la Dirección General de Tributos (consultas 150/20 y 123/21) considera que se trata de una adjudicación en pago de deuda, sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Además, la consulta V462/19 recuerda que los legitimarios disponen de 10 años para reclamar la legítima, contados desde el fallecimiento del causante, y que el heredero puede rectificar su autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones si ya tributó por esos bienes.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Consulta Vinculante V0935-25 de la Dirección General Tributaria, en la cual, el consultante plan manifiesta que planea efectuar la venta de un inmueble a cambio de criptomonedas. En concreto, la contraprestación se pagaría en bitcoins. La venta se efectuaría al margen de la actividad económica que pudiera ser desarrollada, en su caso, por el consultante.

Para resolver la cuestión, la DGT parte de la base de que, de conformidad con el Reglamento (UE) 2023/1114, los criptoactivos (artículo 3.1.5) pueden ser definidos como “una representación digital de un valoro de un derecho que puede transferirse y almacenarse electrónicamente, mediante la tecnología de registro distribuido o una tecnología similar”.Así las cosas, desde el punto de vista del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el Centro Directivo viene considerando en diversas consultas vinculantes (V0999-18, V1149-18 y V1948-21, entre otras) a las monedas virtuales o criptomonedas como bienes inmateriales, de modo que, siendo esto así, la venta de un inmueble a cambio de una cantidad de criptomonedas constituye una permuta, conforme al artículo 1.538 del Código Civil.

Por consiguiente, de conformidad con el art. 23 del Reglamento del IPT, en las permutas de bienes o derechos, tributará cada permutante por el valor comprobado de los que adquiera, de modo que, en el supuesto objeto de consulta, y siendo consideradas las monedas virtuales o criptomonedas como bienes inmateriales, la operación planteada constituye una permuta en los términos establecidos en el artículo 1538 del Código Civil. Por lo tanto, en el ámbito de la imposición indirecta, y en lo que se refiere al ITP y AJD, de acuerdo con lo previsto en el artículo 23 del RITPAJD, considera la DGT que cada uno de los permutantes deberá tributar por el valor comprobado de lo que adquiera, salvo que el declarado sea superior, siendo el tipo de gravamen aplicable el que corresponda a la naturaleza de los bienes adquiridos.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 31 de julio de 2025 (BOE de 30 de octubre de 2025), en el que se resuelve un supuesto relativo a una escritura de ampliación de obra nueva por antigüedad referente a una buhardilla inserta en un piso sujeto a propiedad horizontal.

Se trata pues del supuesto muy habitual en edificios antiguos de grandes ciudades, donde hay pisos que disfrutan de forma privativa de una buhardilla pero que la misma no consta declarada e inscrita en el Registro de la Propiedad. Cuando se plantea la venta, normalmente la tasación hipotecaria del comprador arroja esta situación como condicionante, lo que obliga al vendedor a tratar de regularizar la situación para poder formalizar la venta al precio de mercado y que el banco del comprador le financie toda la operación una vez el condicionante se haya solventado.

Para ello, es necesario declarar la obra nueva por antigüedad de la buhardilla, siendo requisitos necesarios dos, según ha resuelto la Dirección General en este supuesto, esto es, contar con acuerdo de la comunidad de propietarios que lo permita (que no tiene que ser unánime, bastará con una mayoría de 3/5 de la LPH o la mayoría que prevea la norma autonómica correspondiente) y, en segundo lugar, disponer de un certificado del técnico competente que acredite la antigüedad de la obra, sin que sea necesario acreditar que el uso no es contrario al planeamiento urbanístico.

Se adjunta (AQUÍ) reciente Sentencia del Tribunal Supremo, en concreto, la STS 944/2025, de 16 de octubre, la cual sienta una relevante jurisprudencia en materia de pensión de viudedad y parejas de hecho.

El caso versa sobre una mujer que había convivido muchos años con su pareja, y tenían dos hijos en común, pero no habían formalizado su pareja estable en la forma prevista en la Ley. Tras el fallecimiento, la conviviente superviviente solicita pensión de viudedad, la cual le es denegada por falta de formalización de la pareja de hecho, interpretación que es confirmada por el Tribunal Supremo.Así pues, en la citada Sentencia, el Alto Tribunal reitera nuevamente su doctrina, recordándonos que, en el caso de parejas de hecho, para poder cobrar la pensión de viudedad en caso de fallecimiento de uno de los miembros de la pareja, no basta con acreditar la convivencia prolongada ni la existencia de hijos en común, sino que será necesario que la pareja esté formalmente constituida, mediante inscripción en el Registro de Parejas de hecho correspondiente o mediante escritura pública, con al menos dos años de antelación al fallecimiento.

Muy importante para las parejas de hecho tener en cuenta esta realidad, para hacer las cosas bien, acudir a un Notario, formalizar su relación y así quedar debidamente cubierto legalmente frete a futuras contingencias que puedan ocurrir.

Se adjunta (AQUÍ) muy reciente Sentencia del Tribunal Supremo, en concreto, la STS 4685/2025, de 29 de octubre, en la que el alto tribunal resuelve un caso relativo a la responsabilidad personal de los administradores por deudas sociales.

En el caso en concreto, se trata de una SL, con un capital social de 3.006€ que, desde hace años, presenta una situación económica grave (pérdidas sostenidas en el tiempo y, derivado de ello, un patrimonio neto muy inferior a la mitad de su capital social, incluso en algún ejercicio final negativo de más de 100.000 €), lo que la lleva a causa de disolución de conformidad con el artículo 363.1.e) de la Ley de Sociedades de Capital, la cual sin embargo no es promovida por los administradores de la sociedad.Paralelamente, la sociedad contrata con una tercera empresa la instalación de unas placas fotovoltaicas en la nave industrial de su propiedad, incumpliendo las obligaciones de pago asumidas en dicho acuerdo, lo que finalmente conlleva a la existencia de una deuda (reconocida judicialmente) con la empresa de instalaciones eléctricas de más de 700.000€. Esta empresa, ante la imposibilidad de cobrar la deuda con los recursos de la mercantil deudora, interpone una acción de responsabilidad solidaria contra los administradores de la sociedad, para que estos respondan con su patrimonio de las deudas sociales generadas.

Los tribunales de justicia confirman en este caso que, ante el incumplimiento de los administradores de su deber de promover oportunamente la disolución social (convocar junta general en el plazo de dos meses para que adoptase el acuerdo de disolución o la remoción de la causa disolutoria ex. artículo 365 LSC), estos han de responder de las obligaciones sociales posteriores al acaecimiento de la causa legal de disolución, según determina el art. 367 LSC, esto es, vendrán obligados a pagar de su bolsillo deudas que no son suyas (son de la sociedad), por culpa de “no haber hecho las cosas bien” y haber promovido la disolución de la empresa ante la grave situación económica de la misma.

Para tener presente en el asesoramiento que prestamos a los clientes al constituir sociedades o asumir cargos en órganos de administración de sociedades mercantiles, pues las consecuencias de hacer las cosas mal pueden ser muy graves para las personas que asumen estas responsabilidades.

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Resolución JUS/3997/2025, de 16 de octubre, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació (publicada en DOGC de 6 de noviembre), en el que se resuelve un supuesto relativo a la venta de un inmueble, en el que la parte vendedora es gran tenedor persona física, y la transmisión se formaliza sin que se comunique la misma a l’Agencia de l’Habitatge de Cataluña, a los efectos de que esta pueda optar por ejercer los derechos de tanteo o retracto de la administración establecidos en el artículo 6 del Decreto ley catalán 2/2025, de 25 de febrero.

Presentado a inscripción el documento, la Registradora de la Propiedad califica negativamente el documento, alegando que, para la válida inscripción del mismo, es necesario acreditar la comunicación pertinente al órgano administrativo catalán competente en materia de vivienda, ya que de conformidad con la interpretación de la Registradora, estas operaciones (venta de gran tenedor persona física) están sujetos a derecho de tanteo y retracto de la administración catalana.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General catalana revoca la nota de calificación, exponiendo que, en el caso concreto, la cuestión que se plantea es la de determinar si en las transmisiones de viviendas realizadas por personas físicas grandes tenedoras es de aplicación el derecho de adquisición preferente a favor de la administración de la Generalitat, debiéndose responder negativamente a la cuestión, pues la normativa actualmente vigente determina que el derecho de adquisición preferente a favor de la Generalidad en las transmisiones efectuadas por grandes tenedores exige que la transmitente sea una persona jurídica.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a sesión de formación en video, ofrecida por el Notario de Esplugues de Llobregat don José Vicente Galdón, donde se analiza en profundidad la fiscalidad de las donaciones mortis causa y de los pactos sucesorios de atribución particular.

Sesión muy interesante para introducirse en una materia compleja, con disparidad de criterios administrativos y jurisprudenciales, especialmente en el ámbito civil catalán que cuenta con instituciones propias en este ámbito.

Asimismo, indicar que se trata de una materia de rabiosa actualidad, teniendo en cuenta la importancia creciente de la materia sucesoria en el marco de una sociedad envejecida. Para su visionado y estudio con detalle, para poder prestar un asesoramiento de calidad a los clientes del despacho notarial que pretendan formalizar operaciones de esta naturaleza.

Se adjunta (AQUÍ) reciente y muy interesante Sentencia del Tribunal Supremo, en concreto, la STS 4240/2025, de 7 de octubre, en la que el alto tribunal analiza, en el marco de un proceso de desahucio por expiración de plazo, la validez de una cláusula convencional de prórroga indefinida por años sucesivos obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, en un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado tras la entrada en vigor de la LAU de 1994.

El Tribunal Supremo, en una extensa resolución, viene a reconocer la aplicabilidad del principio de autonomía de la voluntad de las partes (art. 1255 Cc), en virtud del cual, es posible pactar plazos de prórroga superior a los que fija la Ley, siempre y cuando se respeten los derechos del arrendatario (esto es, que la cláusula le sea beneficiosa y no perjudicial) y, en todo caso, con un límite de duración fijado en la propia vida de dicho inquilino.

Asimismo, el Alto Tribunal resuelve que el pacto vincula al nuevo adquirente del inmueble, aunque el mismo fuere celebrado entre el anterior propietario y el inquilino en cuestión. Importante para inversores que planteen la compra de inmuebles alquilados, a los efectos de calibrar las consecuencias jurídicas de las cláusulas existentes en los contratos de alquiler de dichas fincas.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de julio de 2025 (BOE de 27 de octubre de 2025), en el que se resuelve un supuesto relativo a la inmatriculación de una finca mediante escritura de extinción de condominio precedida de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

En el caso en concreto, se otorga por parte de 3 personas una escritura de aceptación de herencia (de unos causantes que habían fallecido hacía más de un año) y, en el mismo día, con el protocolo siguiente del mismo Notario, se otorga consecutivamente una escritura de extinción de condominio, adjudicándose una finca concreta una de ellas. Mediante estos dos documentos, la ahora titular pretende inmatricular la finca en el Registro de la Propiedad al amparo de lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria (requisito del doble título).Presentado a inscripción el documento, el mismo es calificado negativamente, pues el Registrador de la Propiedad considera que, aunque formalmente se haya cumplido el requisito de la doble titulación (que exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaría), la simultaneidad de ambos títulos indica que habrían sido elaboradas “ad hoc” para obtener títulos inmatriculadores.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, considerando que en este caso (como ha transcurrido más de un año desde el fallecimiento de los causantes que da lugar a la herencia hasta el otorgamiento del título traslativo posterior, esto es, la disolución de condominio) de los documentos presentados a calificación no puede deducirse que se haya realizado en fraude de Ley, ya que el hecho de que el título previo haya sido otorgado el mismo día que el título inmatriculador no es suficiente para destruir la presunción de veracidad que se deriva del mismo conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado.

Se adjunta (AQUÍ) enlace al webinots 79 del Colegio Notarial de Cataluña, en el cual, el Notario de Malgrat de Mar don Pedro Rincón de Gregorio, analiza en profundidad el fenómeno novedoso de la tokenización de activos, incluidos los inmobiliarios, poniendo énfasis en cómo puede afectar esta nueva realidad al ámbito notarial y qué implicaciones prácticas tiene para los profesionales del sector.

A modo resumido, la tokenización de inmuebles es el proceso de fraccionar la propiedad de un activo inmobiliario en tokens digitales que se registran en una blockchain, lo que permite a los inversores comprar y vender partes fraccionadas de la propiedad de manera más accesible, aumentando la liquidez del mercado y facilitando la inversión inmobiliaria al permitir la participación con capitales menores.

La conferencia aborda fundamentalmente los retos de futuro que presenta esta nueva tecnología y su encaje en nuestro ordenamiento jurídico y en la institución del Notariado. Visionado muy interesante para estar al corriente de nuevas tendencias tecnológicas que de bien seguro tarde o temprano llegarán con mucha intensidad a nuestro país.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de 28 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 17 de octubre de 2025), relativa a la negativa del Registrador Mercantil a inscribir las cuentas anuales del Sevilla Club de Futbol.

La particularidad del caso radica en que en el anuncio de convocatoria de la junta general que aprueba esas cuentas, se omite de forma absoluta la referencia al derecho del socio a obtener los documentos que han de ser sometidos a la aprobación de la junta en los términos que exige el art. 272.2 de la LSC (en el que se establece que a partir de la convocatoria de la junta general, cualquier socio podrá obtener de la sociedad, de forma inmediata y gratuita, los documentos que han de ser sometidos a la aprobación de la misma, así como en su caso, el informe de gestión y el informe del auditor de cuentas). Así las cosas, la ausencia de esta mención en el anuncio de convocatoria vicia de nulidad la junta que aprueba las cuentas anuales de la sociedad, lo que impide su depósito en el Registro Mercantil.

Frente a la negativa del Registrador, se interpone recurso ante la Dirección General, la cual confirma la nota de calificación, recordándonos de nuevo la importancia de realizar los anuncios de convocatoria de junta general de forma escrupulosamente correcta, pues cualquier pequeño defecto, en la práctica, puede resultar insubsanable e invalidar la eficacia jurídica de todos los acuerdos adoptados, con todos los perjuicios que ello puede suponer para la sociedad y demás partes implicadas.

Se informa de que recientemente, se ha añadido a la plataforma notarial SIGNO una nueva funcionalidad, en virtud de la cual, además de una búsqueda por sujetos, se puede realizar una búsqueda por inmueble.

Así pues, mediante la referencia catastral, se puede obtener un informe detallado de las operaciones notariales donde la finca aparece, con resultados desde 2007 hasta la fecha, y sin coste alguno (en base a prueba realizada aparecen las compraventas que ha experimentado la finca, constitución de derechos reales de hipoteca, escrituras de cancelación de hipoteca, etc.) con detalle de fecha, importe de la operación, y notario autorizante del documento público en cuestión.

Recurso muy interesante que puede aportar información de interés en el marco de la formalización de operaciones inmobiliarias.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Flash Fiscal número 15, de la Comisión Fiscal del Colegio Notarial de Cataluña, en el cual, don Juan Galdón López, Notario de Esplugues de Llobregat, comenta la Consulta Vinculante CV0935/2025 de 27 de mayo (AQUÍ se puede consultar), de la Dirección General de Tributos, relativa a la posibilidad de, en el marco de una compraventa inmobiliaria, abonar el precio de la misma con criptomonedas (en concreto, Bitcoin).

Analizada la normativa básica que regula el contrato de compraventa y el de permuta, así como la normativa en materia de prevención de blanqueo de capitales (que considera a las monedas digitales como bienes inmateriales que constituyen representaciones digitales de valor que no han sido emitidas ni admitidas por un Banco Central), se alcanza la conclusión que si se formaliza una operación inmobiliaria donde se intercambia la propiedad de un inmueble por criptomonedas, no estamos en realidad ante una compraventa sino ante una permuta, ya que la moneda virtual no tiene consideración de dinero de curso legal con el que se puede pagar el precio de la compraventa, con los relevantes efectos que tendrá a nivel de tributación.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución JUS/3811/2025, de 10 de febrero, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Cataluña, publicada en el DOGC de 24 de octubre, en la que la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de opción de compra autorizada por el Notario de Barcelona don Jaime Calvo Francia, redactada según minuta reiterada en muchas ocasiones.

En concreto, el caso versa sobre una opción de compra que se concede sobre una finca, con un precio de compra muy reducido, y con la facultad de ejercicio unilateral por parte del optante (además, con una redacción de minuta que ya ha sido objeto de pronunciamiento en un caso análogo por la DGSJFP en su resolución de 9 de septiembre de 2024).Presentada a inscripción la escritura, la misma es calificada negativamente por el Registrador de la Propiedad, alegando en esencia que, en realidad, no estamos ante una opción de compra, sino ante una traba sobre un inmueble en función de garantía de un préstamo, que no cumple con los requisitos de protección de la parte deudora que impone la configuración legal básica de los derechos reales de garantía inmobiliaria ni se acredita el cumplimiento de los requisitos de transparencia material que exige la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de rédito inmobiliario.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General catalana confirma íntegramente la nota de calificación.Para estar muy atentos a esta clase de operativas fraudulentas que pueden generar graves perjuicios económicos a los ciudadanos que caigan en esta clase de engaños, así como a todos los profesionales implicados en la operación, incluyendo al fedatario público que las autorice, como se ha podido ver recientemente en diversos casos que han saltado a la palestra mediática y que se hallan actualmente judicializados en vía penal (se enlaza AQUÍnoticia periodística al respecto sobre casos muy similares al aquí analizado).

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución JUS/3812/2025, de 14 de febrero, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Cataluña, publicada en el DOGC de 24 de octubre, en la que la Dirección General resuelve un supuesto muy curioso relativo a unos derechos de servidumbre personal y perpetua que pesan sobre las butacas del Gran Teatro del Liceo de Barcelona, que constan inscritas en el Registro de la Propiedad, con los siguientes particulares:

Según resulta de la resolución, en el Registro de la Propiedad donde consta inscrito el Gran Teatro del Liceo de Barcelona (constando como propietario el Consorcio del Gran Teatre del Liceu), la finca resulta gravada por una pluralidad de derechos de servidumbre personal y perpetua a favor de los socios del Teatro, en virtud de los cuales, cada uno de sus titulares tiene derecho a utilizar unas determinadas butacas preasignadas, con posibilidad de disponer de las mismasy transmitirlas a terceros según consideren.

Mediante escritura autorizada ante Notario, 3 de los socios venden sus respectivos derechos de servidumbre personal y perpetua al Consorcio del Gran Teatre del Liceu (esto es, el propietario del solar y del edificio) y, en base a ello, dicho Consorcio solicita la cancelación del derecho real de servidumbre por confusión.

Presentada a inscripción la escritura, la misma es calificada negativamente por la Registradora, alegando que no es posible la extinción por confusión / consolidación, ya que no concurre en un único patrimonio y el conjunto de todas las facultades, derechos o obligaciones que se desprenden de las servidumbres personales en cuestión.Interpuesto el correspondiente recurso ante la Dirección General catalana, se dicta una interesante resolución de carácter doctrinal y técnico, donde se aplica la regulación del Libro V del Código Civil de Cataluña (en concreto la figura de los derechos de aprovechamiento parcial de los arts. 563-1 y ss CCCat), en la que finalmente se concluye que (aplicando por analogía el art. 566-3.3 CCCat) sí es procedente la solicitud de extinción y cancelación de los 3 derechos de aprovechamiento parcial adquiridos, porque concurren en el Consorcio la propiedad del inmueble y también la titularidad de estos derechos de aprovechamiento parcial sobre bienes inmuebles.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución JUS/3636/2025, de 4 de febrero, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Cataluña, publicada en el DOGC de 14 de octubre, en la que la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de aceptación de herencia y entrega de legítima, con los siguientes particulares:

Se trata de una herencia de un señor que, en testamento válido, deshereda a sus hijos por ausencia de relación familiar manifiesta y prolongada (al amparo del art. 451-17 CCCat) y nombra heredero de todos sus bienes al Ayuntamiento de su pueblo.Fallecido el señor, el Ayuntamiento acepta la herencia, pero con la particularidad de que los hijos del causante desheredados se personan en el Ayuntamiento y manifiestan su rechazo a dicha desheredación, de forma que anuncian su intención de llevar el caso a los tribunales. Ante tal situación, el Ayuntamiento, para evitar una situación litigiosa, a pesar de la desheredación del causante, opta por pagar la legítima a los hijos con la entrega de dos fincas rústicas de la herencia del causante.

Presentada a inscripción la escritura en el Registro, la misma es calificada negativamente, alegando el Registrador que, al haber sido desheredados los hijos, la entrega de esas dos fincas por parte del Ayuntamiento constituye una donación, sin que concurran los requisitos legales para la validez de esta.Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General catalana revoca la nota de calificación, alegando que, en definitiva, corresponde al heredero (en este caso, el Ayuntamiento) dar por supuesto si la causa de desheredación debe tener efecto o no, ya sea por motivos de prueba, o por los que sean, de modo que, al amparo del principio de libertad civil (art. 111-6 CCCat), nada impide a heredero y legitimarios alcanzar un pacto y dejar sin efecto la cláusula de desheredamiento.

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Reglamento UE 2024/886, de 13 de marzo, en virtud del cual, a partir del 9 de octubre de 2025, las entidades financieras y de pago que permitan emitir transferencias, están obligadas a realizar una comprobación previa conforme el beneficiario de una transferencia (informado por el ordenante) y el titular real de la cuenta coinciden.

Así pues, a partir de ahora, cuando realicemos una transferencia, antes de que se emita, el banco nos informará de si existe alguna discrepancia entre el beneficiario de la transferencia que estamos realizando, y el titular real de la cuenta, cosa que ayudará a evitar muchas estafas y fraudes con suplantación de identidad, ayudando así a incrementar el nivel de protección del cliente bancario frente a estas conductas delictivas cada vez más habituales en la práctica.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a sesión de formación en video, ofrecida por el Notario de Madrid don Segismundo Álvarez Royo-Villanova, en el seno de la formación práctica notarial que ofrece la Fundación Notariado.

En ella, el citado Notario realiza una sesión formativa muy interesante e ilustrativa sobre el régimen jurídico aplicable a esta clase de operaciones (transformaciones por cambio de tipo social, fusiones, escisiones, cesiones globales de activo y pasivo, operaciones transfronterizas, etc.).  En concreto, la sesión centra su análisis partiendo de la nueva normativa aplicable vigente desde el año 2023, de la mano de Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio (AQUÍ se puede consultar), destacando la protección que la nueva regulación brinda a los derechos de los socios, trabajadores y acreedores y la voluntad del legislador de facilitar y simplificar esta clase de operaciones mercantiles complejas.

Para visionar con detenimiento y familiarizarse con el régimen jurídico de esta clase de operaciones mercantiles complejas.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Ley catalana 8/2025, de 30 de julio, del Estatuto de los municipios rurales, en virtud de la cual, a partir del 20 de agosto de 2025, la compra de primera vivienda / vivienda habitual en municipios rurales de Cataluña gozará de un ITP reducido.

En concreto, un tipo del 4% en municipios rurales y del 3% en municipios rurales de atención especial. Para saber el listado de municipios englobados en cada categoría, AQUÍ se puede acceder a la información en concreto.Los requisitos para beneficiarse de la medida son los siguientes:

• La persona contribuyente debe ser miembro de una unidad familiar con hijos de hasta 16 años escolarizados en un centro educativo en el municipio rural o bien en un centro de otro municipio al que está adscrito el centro del municipio rural. Este requisito de escolarización no será exigible para los menores de hasta 3 años.
• En la última declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), la suma de las bases imponibles general y del ahorro, correspondientes a los miembros de la unidad familiar, menos los mínimos personales y familiares, no deberá exceder de 36.000 euros.
• Que el inmueble se destine a ser la vivienda habitual del adquirente.

Se adjunta (AQUÍ) enlace al nuevo portal estadístico inmobiliario que ha creado el Consejo General del Notariado español, en el cual se puede encontrar mucha información de interés sobre la evolución del mercado inmobiliario de una ciudad concreta o, incluso, de un código postal específico (lo que nos permite acotar mucho más la búsqueda y encontrar información de mayor interés para cada caso concreto).Para acceder al Portal simplemente es necesario registrarse con un Email y una contraseña, tras lo cual, ya tendremos acceso a realizar las consultas que queramos.

Adjunto AQUÍ un ejemplo de la información ampliada que se puede obtener (correspondiente en concreto al Municipio de Matadepera, situado en la provincia de Barcelona), donde podremos encontrar detalle de la evolución de los precios por metro cuadrado del último año, número de operaciones formalizadas, precio total medio, superficie total media de los inmuebles, tipología de viviendas transmitidas (obra nueva vs “segunda mano”), % de inmuebles transmitidos que son casas o pisos, edades medias de los compradores, % de tipologías de compradores (personas físicas vs personas jurídicas), así como información relativa a la nacionalidad de los compradores.

Nueva herramienta que el Notariado pone a disposición de la sociedad y que facilita mucha información de interés a los operadores del mercado inmobiliario a la hora de plantear una operación inmobiliaria en un lugar concreto.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de 4 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, relativa a una escritura de reducción y ampliación de capital social, la cual presentada a inscripción en el Registro Mercantil, es calificada negativamente en primera instancia. Ante ello, el Notario autorizante presenta diligencia de subsanación (donde se incorpora certificado de acuerdos sociales de la compañía aclarando y subsanando los defectos observados).

Presentada esta diligencia de subsanación, el Registrador Mercantil la vuelve a calificar negativamente, alegando que en la misma debe constar quién efectúa la entrega de la certificación subsanatoria, elevando a público dicha certificación, así como sus facultades (art. 108.3 RRM).

Frente a esta segunda calificación, se interpone el correspondiente recurso ante la Dirección General, la cual revoca la nota de calificación, confirmando que, en estos supuestos de errores materiales, como el consentimiento a la elevación a público de los acuerdos sociales ya fue prestado por parte del presidente del consejo de administración al formalizar la escritura de elevación a público de acuerdos, con la simple incorporación de la certificación por el notario a la escritura por medio de una diligencia subsanatoria (correctamente al amparo del artículo 153 del Reglamento Notarial), el procedimiento utilizado es un mecanismo perfectamente válido para obtener dicha subsanación.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la primera actualización del Compendio de Buenas Prácticas Bancarias del Banco de España, esto es, el documento donde el supervisor recoge las principales quejas de los clientes bancarios en lo que se refiere a su relación con las entidades financieras, y el criterio del supervisor en estos casos.

El documento presenta las siguientes principales novedades:

• Cuentas bancarias: Al practicar embargos en cuentas de sus clientes, las entidades bancarias deben actuar proactivamente si el cliente manifiesta que su saldo proviene de una renta básica o ingreso mínimo vital o de un salario inferior al mínimo legal. En tales situaciones, la entidad debe atender con agilidad las peticiones de sus clientes y, si tras analizar la situación, se confirma que el saldo podría ser inembargable, contactar con el órgano embargante para informar sobre la situación, aunque la entidad no sea responsable del resultado de esta gestión
• Comunicaciones con el cliente:En las comunicaciones que deban realizarse al cliente con un plazo de preaviso establecido (por ejemplo, modificaciones contractuales de condiciones), si se usa un buzón de banca electrónica con aviso (SMS, correo electrónico, etc.), dicho plazo comienza cuando se ha realizado efectivamente el aviso. El contenido de la comunicación no puede aplicarse hasta que venza el plazo establecido desde ese aviso por el medio de comunicación habitual del cliente
• Préstamos hipotecarios:Se introducen nuevos criterios para la forma de calcular la pérdida financiera en reembolso anticipado de préstamo hipotecario (art. 23 de la Ley 5/2019). Al calcular el valor de mercado de un préstamo hipotecario, es esencial considerar todas las reglas de remuneración en el momento de la concesión para evitar pérdidas financieras ficticias. Así:
  
  • En préstamos con un tramo inicial a tipo reducido inferior a 36 meses, el tipo de contratación para calcular el diferencial se obtiene tomando el mayor valor entre los tipos fijos o, si es variable, el mayor valor entre los tipos fijos pactados para el tramo inicial y el índice variable pactado en la fecha de contratación más su diferencial.
  • En préstamos mixtos con un tramo fijo inicial de al menos 36 meses, si este tramo es inferior a 60 meses, se usa el mayor valor entre los tipos fijos y el variable en la fecha de contratación; si es igual o superior a 60 meses, solo se consideran los tipos fijos pactados para el tramo inicial.
  • En préstamos con diferencial bonificable, las bonificaciones no deben generar pérdidas y deben aplicarse consistentemente, calculando el diferencial en la fecha de formalización e incluyendo una nota en la FEIN sobre posibles variaciones futuras.
• Testamentarías:No se considera buena práctica aumentar las comisiones de mantenimiento de una cuenta en aquellas situaciones en las que los herederos —o los titulares supérstites y los herederos del titular fallecido en el caso de ser una cuenta de titularidad plural— no la pueden cancelar por causas ajenas a ellos, como en casos judicializados. La prohibición de modificar al alza las comisiones también se aplica si existen productos vinculados que requieren mantener la cuenta abierta. En resumen, aumentar las comisiones en estas circunstancias se considera contrario a las buenas prácticas bancarias

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de 9 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, relativa a una escritura de renuncia al cargo de administradorsolidario de una SL.

En el supuesto, el administradorsolidario de la sociedad (el único con cargo vigente), de forma unilateral, renuncia a su cargo en escritura pública, y opta por notificar esta renuncia a la sociedad mediante correo certificado al domicilio social de la compañía (siendo la carta devuelta al no ser recogida por persona alguna).

Presentado a inscripción el documento, la Registradora Mercantil deniega la inscripción por dos motivos:

• Si la notificación por correo certificado resulta infructuosa, se ha de intentar la notificación presencial y personal por parte del Notario (vía del art. 202 del Reglamento Notarial).
• Además, el administrador saliente ha de acreditar que ha convocado Junta General, de forma válida, con el objeto de que se pueda elegir a un nuevo administrador.

La Dirección General confirma la nota de calificación, de modo que, en estos casos de renuncia unilateral del administrador, deberá tenerse en cuenta estos particulares para que la decisión pueda desplegar sus efectos e inscribirse en el Registro Mercantil.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Flash Fiscal número 14, de la Comisión Fiscal del Colegio Notarial de Cataluña, en el cual, doña Concha Carballo, abogada y economista, analiza la sentencia de la Sala III del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2025 (AQUÍ se puede consultar), relativa a la aplicación de la reducción del 99% en el Impuesto sobre Sucesiones (art. 20 2c) a participaciones sociales de una sociedad mercantil cuya actividad principal es la de arrendamiento de inmuebles.

En el supuesto se debate si basta con cumplir los requisitos formales del artículo 27 de la Ley del IRPF para disfrutar de este beneficio fiscal o, por el contrario, es preciso que la contratación de la persona empleada con contrato laboral y a jornada completa se justifique desde un punto de vista económico (es decir, que tenga una carga de trabajo suficiente para justificar su contrato de trabajo).

El Tribunal Supremo confirma en su sentencia que, en efecto, es suficiente con cumplir los requisitos formales del citado precepto (sin que se exija una valoración sobre la racionalidad de la contratación del empleado o su justificación económica), recordando que, en caso de sospecha de fraude, debe acudirse a la vía de la simulación.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de 1 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, relativa a un recurso interpuesto contra la negativa del registrador de bienes muebles I de Madrid a inscribir una escritura de prenda de participaciones sociales.

En este supuesto estamos ante un caso en el que mediante escritura en febrero de 2025, se formaliza la compraventa de determinadas participaciones sociales de una SL, y, en garantía del pago de parte del precio que se aplaza, la compradora constituye prenda sobre otras participaciones sociales de esa misma SL de las que ya era titular antes de la compraventa.

Se presenta a inscripción esta prenda en el Registro de Bienes Muebles, la misma es calificada con defecto insubsanable, pues a juicio del Registrador, no es inscribible en el Registro de Bienes Muebles una prenda sin desplazamiento constituida sobre participaciones de sociedad limitada.Interpuesto el correspondiente Recurso, la Dirección General confirma la nota de calificación, confirmando así de nuevo el criterio ya conocido de que en efecto, las participaciones sociales tienen un régimen de legitimación y una ley de circulación que opera al margen del Registro Mercantil.

No obstante, para hacer seguimiento de la cuestión, pues el Gobierno ha presentado recientemente iniciativas legislativas que, a medio plazo, pueden suponer un cambio de paradigma en este ámbito (esto es, la obligatoriedad de inscribir en el Registro Mercantil la titularidad de acciones y participaciones sociales).

Se adjunta (AQUÍ) interesante Sentencia del Tribunal Supremo (STS 1053/2025, de 1 de julio), en la que se resuelve el supuesto habitual que ocurre en muchas herencias, donde una vivienda, que es heredada por diversas personas, en la práctica es ocupada por uno de los coherederos de forma exclusiva y excluyente, impidiendo el disfrute del inmueble al resto.

En estos casos, resuelve el alto Tribunal que la condición de coheredero no concede un derecho a un uso exclusivo y excluyente del inmueble que impida el disfrute al resto de copropietarios (con independencia de que se tenga un % de la propiedad mayor que el resto de coherederos), de modo que, en estos casos conflictivos, el resto de coherederos, si ven impedido su derecho al uso y disfrute de la vivienda, podrán instar una acción de desahucio por precario contra el coheredero que ocupa el inmueble, a los efectos de poder recuperar el uso y disfrute del inmueble.

Se adjunta (AQUÍ) interesante cuestión planteada a la Comisión de Consumidores del Consejo General del Notariado, que consiste en la posibilidad de que el deudor hipotecario delegue la firma del acta LCI en un tercero relacionado con la operación que se firmará (esto es, un empleado de la gestoría que prepara la hipoteca, del banco que la concede, de un profesional de la inmobiliaria que ha intermediado en la operación, etc.).

La respuesta a es^ta pregunta es rotundamente negativa según la mencionada Comisión, pues tal como se indica en este documento, el objetivo de la LCI es que el deudor, antes de firmar su hipoteca, tenga a su disposición la información necesaria para poder comprender adecuadamente la operación que quiere firmar, y así, más tarde, poder formalizar su préstamo hipotecario completamente informado de todos sus aspectos jurídicos y económicos.

Así pues, es necesario que toda la información precontractual que ha de brindar el Notario al futuro deudor se realice de una forma presencial y directa, pues sólo así se garantiza que la misma sea personalizada y adecuada para los fines perseguidos.Asimismo, la nota responde otra cuestión interesante, negando la posibilidad de que el test que debe responder el deudor se pueda contestar por correo electrónico.

Se adjunta (AQUÍ) un muy interesante manual para gestionar la rectificación de las discrepancias entre el catastro y el título de propiedad de un inmueble.

En concreto, el manual detalla todos los pasos a seguir para solventar aquellos supuestos en los que no coincide la realidad física con el Catastro, para lo cual, será procedente iniciar el procedimiento notarial de subsanación de discrepancias (regulado en el art. 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario).

Asimismo, también consta de una guía práctica para saber cómo proceder en caso de una alteración física de la finca (como segregaciones, divisiones, agregaciones, agrupaciones o reparcelaciones), a los efectos de comunicar al Catastro Inmobiliario estas operaciones, y adaptar así la nueva realidad jurídica de la finca en dicho Registro público.

El manual contiene información de mucha utilidad, como formularios de instrumentos públicos así como capturas de pantalla de todos los pasos a seguir en la web del Catastro.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia número 983/2025, de 3 de abril, en la cual se plantea un supuesto relativo a un entramado societario creado con el objetivo de defraudar a acreedores.

La sentencia objeto de análisis, hace un interesante repaso a la figura del levantamiento del velo societario, la cual permite a los tribunales omitir la responsabilidad patrimonial societaria, y atribuir las deudas de la sociedad también a los administradores o socios cuando éstos pretenden cometer fraudes o abusos frente a terceros y “esconderse” detrás de una sociedad para que las consecuencias de dichos fraudes o abusos no alcancen su patrimonio personal.

Importante recordatorio para todos los empresarios y emprendedores que creen una nueva sociedad para que hagan siempre las cosas bien, y no piensen que, por el hecho de existir una sociedad interpuesta, las consecuencias de hacer las cosas mal (fraudes, actuaciones malintencionadas, etc.) no les puede llegar a acarrear graves consecuencias económicas sobre su propio patrimonio personal.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Consulta Vinculante número V0174-25, de 14 de febrero de 2025, de la Dirección General de Tributos, donde la misma resuelve una consulta relativa a cómo deben tributar las operaciones donde se eleva a público un contrato antiguo sujeto a ITP.

El caso en concreto versa sobre la elevación a público de un contrato privado de compraventa de derechos hereditarios formalizado en el año 2003 entre dos hermanos (uno le vende al otro el 25% de sus derechos sobre una herencia formada por un inmueble), donde el hermano vendedor fallece en 2006. Ahora, en 2025, se plantea la posibilidad de elevar a público ese contrato privado de compraventa, y la duda versa sobre la tributación de la operación tanto por lo que se refiere al ITP como al AJD.

• Por lo que se refiere al ITP, el cómputo del plazo de prescripción respecto de hechos imponibles documentados en documento privado depende de la concurrencia de alguna de las circunstancias previstas en el art. 1227 del Código Civil (entre otras, la fecha de fallecimiento de alguno de los firmantes), de modo que en este caso estaría prescrito (pues uno de los firmantes fallece en 2006).
• Por lo que se refiere a la cuota gradual de AJD, tampoco procederá tributar por este impuesto, puesto que no se cumple uno de los requisitos exigidos por el art. 31.2 LITPAJD, esto es, que el acto no esté sujeto al ISD o al ITP (ya que está sujeto pero prescrito como hemos visto), de modo que, como conclusión, la elevación a público de contrato privado sujeto a ITP, cuando está prescrito, tampoco da lugar a la tributación por cuota gradual de AJD.

Se adjunta (AQUÍ) nota informativa de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Cataluña, en relación a determinadas deficiencias en información y remisión de documentos en el Índice Único, que afectan a la labor de la Agencia Tributaria de Cataluña. Así pues en concreto se recuerda:

• Remisión de copias simples: Es obligatorio por parte de los Notarios remitir a la ATC copia simple de las escrituras que recojan hechos imponibles de ITP y AJD en un plazo máximo de 10 días desde la formalización del documento a través de la herramienta telemática existente a tal efecto.
• Operaciones sujetas a IVA con inversión del sujeto pasivo: Se han detectado numerosos errores de grabación en estas operaciones, recordando que es necesario señalar que se trata de operaciones “sujetas a IVA”.
• Número de protocolo: Es muy importante informar correctamente del número de protocolo, pues se ha detectado un alto porcentaje de errores en este campo.

Se hace referencia a la Nota emitida por el Consejo General del Notariado, en relación a la Orden HAC/305/2025, de 27 de marzo (AQUÍ se puede consultar, y a la cual ya hicimos una referencia en una newsletter anterior), en la cual se establece el sistema de recaudación del importe del timbre de los folios de matriz y de copia autorizada en soporte electrónico.

Dicha Orden, aunque ya está en vigor, se halla pendiente de que se implementen los aspectos técnicos informáticos de la misma para su efectiva puesta en marcha.

En cuanto ello suceda, su despliegue supondrá un incremento del coste de los documentos públicos, pues en notaría se deberá proceder a la recaudación como suplido del importe del “timbre electrónico”.

Tan pronto el sistema informático que ha de elaborar la FNMT esté concluido se procederá a su comunicación para que los ciudadanos tengan conocimiento de ello.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Circular Fiscal 4/2025 del Colegio Notarial de Cataluña, donde se analizan las principales modificaciones fiscales en Cataluña que entran en vigor a partir del 27 de junio de 2025, de la mano del Decreto Ley 5/2025. En concreto:

• Nuevo escalado del ITP del 10% al 13% (para importes superiores a 1,5M euros).
• Tipos agravados del 20% para grandes tenedores y transmisiones de edificios enteros.
• Novedades en materia de tipos reducidos para la compra de vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad, familias monoparentales y víctimas de violencia de género.
• Nuevas bonificaciones en materia de TPO para cooperativas de viviendas sin ánimo de lucro, o en la transmisión de edificios de oficinas para su transformación en VPO.
• Se eleva al 3,5% el tipo de gravamen del AJD para documentos notariales en los que se haya renunciado a la exención de IVA.
• Bonificación del 100% AJD para jóvenes de hasta 35 años en la adquisición de vivienda habitual (si cumplen una serie de requisitos).
• Derogación de la bonificación para la transmisión de inmuebles en el caso de empresas inmobiliarias.
• En el ISD, se amplía de 3 a 6 meses el plazo para la adquisición de la vivienda en el caso de donaciones de dinero de familiares para la adquisición de la misma.

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Plan Estatal de Lucha contra la Corrupción, aprobado recientemente por el Gobierno, en el cual, entre otras medidas, se proyecta la posibilidad de que, en un futuro próximo, sea obligatorio:

• Inscribir en el Registro Mercantil todas las transmisiones de participaciones sociales.
• Depositar electrónicamente de manera anual el libro de socios en el Registro Mercantil.
• Asimismo, vincular la eficacia frente a terceros de la transmisibilidad de las participaciones a su inscripción registral.

Actualmente, la legislación mercantil española no obliga a la inscripción en el Registro Mercantil de la titularidad de las participaciones de las sociedades de responsabilidad limitada, con lo cual, la futura reforma que se proyecta puede tener una gran incidencia en el tráfico mercantil de nuestro país. Para seguir de cerca la evolución legislativa de la medida que se propone.

Se adjunta (AQUÍ) curiosa Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de junio de 2025 (BOE de 3 de julio de 2025), en la Dirección General resuelve un recurso contra la negativa de la registradora mercantil central II a reservar determinadas denominaciones sociales.

De todas las denominaciones solicitadas, las que aquí generan interés son la denegación de las denominaciones “EVM, SL” y “EVM Hub, SL”, la cual fue basada en la existencia de identidad o cuasi coincidencia con otras ya inscritas o reservadas (como “EVM Group, SL” o “VMP Hub, SL”).

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General emite una resolución interesante, donde se repasan los requisitos que deben reunir las denominaciones sociales que se pretenden reservar para la constitución de una nueva sociedad (o cambio de denominación claro está), centrando su mirada en el concepto de identidad (art. 408 del Reglamento del Registro Mercantil y la Orden de 30 de diciembre de 1991, sobre el Registro Mercantil Central) y, en especial, en los términos o expresiones genéricoscarentes de virtualidad diferenciadora que, añadidos a una denominación ya existente, no permiten su diferenciación (y por lo tanto no deben ser admitidas).

A estos efectos, se adjunta AQUÍ una guía de ayuda del Registro Mercantil Central donde se incluye un listado de estos términos genéricos.

En el caso concreto, la palabra “Grupo” o “Group” si que se encuentra dentro del listado de términos genéricos (de modo que no puede ser admitida la denominación solicitada).

A diferencia de ello, considera la Dirección General que a distinta conclusión debe llegarse respecto de la denominación «EVM Hub, SL», pues se añade un término (“Hub”) que no está incluido en la citada relación y ha de considerarse suficientemente diferenciador para no incurrir en la prohibición de identidad de denominaciones.

Interesante resolución que nos recuerda y facilita recursos interesantes para elegir bien el nombre de nuestra futura sociedad y no tener problemas con ello.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de junio de 2025 (BOE de 9 de julio de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una solicitud para la asignación de número de registro de alquiler de corta duración a una finca registral.

Como es sabido, desde la entrada en vigor (1 de julio de 2025) del Real Decreto 1312/2024 (AQUÍ se puede consultar) todos los arrendadores de inmuebles de corta duración están obligados aobtener previamente un número de registro en el Registro de la Propiedad a los efectos de poder ofrecer sus servicios a través de las plataformas en línea.

En este caso concreto, el interesado solicita la asignación de este número de Registro, lo cual es denegado por la Registradora, pues los estatutos de la comunidad de propietarios establecen que “los sesenta y seis apartamentos existentes en el edificio será destinados exclusivamente a vivienda, sin que pueda por tanto instalarse en ninguno de ellos, ni en parte del mismo industrias, comercios ni, en suma, ejercer ninguna actividad o profesión su titular o cualquier persona que pudiera ocuparlo”.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General confirma la nota de calificación, estableciendo que, en estos casos, es necesario diferenciar entre la autorización administrativa para ejercer una actividad de uso turístico de corta duración, y el plano civil, pues aunque se cuente con esta autorización, si la comunidad de propietarios prohíbe este uso, no será posible la asignación del número de registro que exige la nueva norma para poder publicitar el inmueble en las plataformas online de alquiler turístico.

Esta resolución nos sirve para recordar la entrada en vigor de esta nueva norma y, asimismo, para ver la importancia de examinar con detalle los aspectos civiles que pueden influir en el desarrollo de una actividad económica en un inmueble.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de mayo de 2025 (BOE de 25 de junio de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de cancelación de condición resolutoriacon los siguientes condicionantes:

• Se formaliza escritura de compraventa, donde parte del precio, queda aplazado a futuro, con un calendario de varios pagos, siendo el último con fecha límite 31/12/2024.
• En garantía del precio aplazado se constituye condición resolutoria, la cual se podrá cancelar, según lo pactado, de forma unilateral por la parte compradora, cuando se acredite el pago de las cantidades debidas.
• La parte compradora realiza los pagos (pero el último lo realiza fuera de plazo mediante transferencia fechada el 03/01/2025) y en base a ello, otorga la escritura de cancelación de condición resolutoria que se presenta a inscripción.

Presentada esta escritura en el Registro de la Propiedad, el Registrador la califica negativamente, considerando que al haberse realizado el pago aplazado más allá de la fecha límite convenida entre las partes, no se cumple la condición pactada para que el comprador pueda cancelar unilateralmente la condición resolutoria, de modo que será necesario el consentimiento expreso de la parte vendedora para poder inscribir la cancelación pretendida.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General confirma la nota de calificación, considerando que, como lo único que se pactó expresamente como supuesto de cancelación unilateral fue el pago del precio aplazado como fecha límite el 31/12/2024, y el pago se ha producido más tarde, no procede acudir a esa vía unilateral, sino que la única forma de que se pueda cancelar esa condición resolutoria es acudir a las reglas generales, esto es, consentimiento expresado del titular de la condición resolutoria o resolución judicial firme, o bien el transcurso de los casos que de caducidad legal que para los supuestos de condiciones resolutorias que no son en garantía de precio aplazado.

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Webinot 78 del Colegio Notarial de Cataluña, donde el Notario de Reus don Emilio Mezquita García-Granero analiza a fondo el controvertido concepto de gran tenedor y los retos que plantea su definición en la práctica notarial y en la tributación de las operaciones que se formalizan en los despachos notariales.

Asimismo, se adjunta (AQUÍ) la Resolución 3/2025, de la Dirección General de Tributos y Juego de la Generalitat de Cataluña, donde se ofrecen pautas interpretativas en relación al ITP y la aplicación en Cataluña del tipo de gravamen del 20% en transmisiones patrimoniales onerosas de viviendas cuando el adquirente sea una persona física o jurídica que tenga la consideración de gran tenedor, o se transmita un edificio completo de viviendas. En la Resolución, por ejemplo, como aspectos interesantes, se pueden reseñar los siguientes:

• No se tendrán en consideración a efectos del cómputo de viviendas de gran tenedor cuando se ostente simplemente un derecho de usufructo o habitación (si de la plena propiedad o de la nuda propiedad).
• Si el contribuyente es propietario de uno o más inmuebles en un % inferior al 100%, se tendrá la consideración de gran tenedor si la suma de las superficies de todos los inmuebles donde es propietario de algún % es superior a los 1.500 metros cuadrados.
• En el caso de persona física, se excluye del cómputo su vivienda habitual.
• En el caso de venta completa de un edificio, tendrá la consideración de edificio la construcción que tenga 2 o más viviendas independientes, esté hecha o no la división horizontal (quedando pues excluidas las transmisiones de viviendas unifamiliares). Asimismo, el gravamen del 20% solo se aplicará a la superficie del inmueble que tenga uso residencial, así como a los elementos comunes, pero no a la parte proporcional que esté calificada para otros usos (locales, almacenes, aparcamientos, etc.).

Asimismo, sobre esta materia, se adjunta (AQUÍ) circular fiscal número 5/2025 del Colegio Notarial de Cataluña, que aporta más criterios interpretativos sobre esta materia.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la página web del Institut Català de Finances donde se pone en marcha el llamado “Préstamo de emancipación”, en virtud del cual, si tienes entre 18 y 35 años y quieres comprar tu primera vivienda, el “préstamo ICF Habitatge Emancipació” te permite financiar la entrada hasta el 20 % del importe de compraventa, con un límite de 50.000 €.

Para poder tener acceso a estos préstamos, se deberán cumplir una serie de requisitos como:

• Tener entre 18 y 35 años.
• Compra de la primera vivienda del solicitante para destinarla a vivienda habitual.
• No superar unos determinados umbrales de renta bruta (por ejemplo, una persona sola, 80.963,31 euros / año).
• No tener impagos ni deudas significativas con bancos.
• Que la vivienda que se quiere comprar esté en Cataluña, tenga cédula de habitabilidad vigente y no esté calificada previamente como VPO.

La particularidad del préstamo es que el deudor no tendrá que devolverlo hasta que la hipoteca con el banco ya esté pagada. Después de este período, se dispondrá de un plazo de 5 años para devolver la totalidad del préstamo en cuotas mensuales, con un interés del 0 %.

No obstante, como aspecto negativo, indicar que, con el objetivo de ampliar la oferta de vivienda asequible en Cataluña, la vivienda que se adquiera por esta vía pasará a ser una vivienda con protección oficial (VPO) de precio limitado de forma permanente.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de abril de 2025 (BOE de 23 de mayo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura pública que se presenta en formato de copia autorizada electrónica con CSV a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad.

Presentada esta escritura, el Registrador deniega el asiento de presentación, pues considera que a través de esta vía no puede comprobarse y garantizarse la autorización por el Notario del documento aportado.

Presentado el correspondiente recurso, como no puede ser de otro modo, la calificación es revocada, resolviendo la Dirección General que, en efecto, las copias autorizadas electrónicas que expedimos los notarios, con su correspondiente CSV, son plenamente válidas para causar un asiento de presentación (y su posterior inscripción en su caso) en el Registro de la Propiedad, pues los Registradores, a través de un portal informático restringido del que disponen, con ese CSV que consta en la copia autorizada electrónica pueden descargar el documento con la firma electrónica del Notario y verificar así su autenticidad y plena validez, para surtir los efectos registrales que correspondan.