¿Qué es eso de la declaración de actividades potencialmente contaminantes del suelo y cómo afecta a mi inmueble?

Infórmese de las novedades que introduce la reciente Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, con especial referencia a su incidencia en el Derecho inmobiliario y registral, como por ejemplo, en las compraventas de inmuebles.

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En efecto, desde el pasado 10 de abril de 2022, la nueva Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, introduce un conjunto de reformas en el ordenamiento jurídico, de entre las cuales, en el ámbito del Derecho inmobiliario y registral, destaca la denominada declaración de actividades potencialmente contaminantes del suelo, la cual deberá ser tenida en cuenta, de ahora en adelante, en multitud de operaciones inmobiliarias que se formalizan en el día a día de cualquier oficina notarial, como por ejemplo, en las compraventas inmobiliarias, entre otras.

Así las cosas, a la vista de esta novedad regulatoria, en el presente artículo, a través de mi tradicional sistema de pregunta – respuesta breve, trataremos de arrojar luz sobre esta cuestión, para que todos los interesados conozcan este nuevo aspecto normativo a tener en cuenta, así como sus implicaciones prácticas más relevantes.

¿Qué es la Ley 7/2022?

En efecto, como cualquier observador de la realidad podrá apreciar, en el siglo XXI y venideros, sin duda, una de las cuestiones que centrará el debate y las medidas políticas a adoptar será la gestión que la humanidad adopte en relación al cuidado del medio ambiente, la salud pública y la gestión de los recursos naturales y de los residuos generados, pues lamentablemente, gran parte del crecimiento experimentado a lo largo de los últimos siglos se ha basado en la explotación incontrolada de recursos naturales fósiles del plantea tierra, así como mediante la generación de actividades industriales contaminantes que han degradado en gran medida la calidad de nuestro planeta (pensemos en fenómenos tan evidentes como el cambio climático, la contaminación atmosférica o de acuíferos, la desertización de amplias zonas del planeta, el agotamiento de recursos naturales, las enfermedades causadas por la contaminación, etc.).

Así las cosas, como ya se puede apreciar en múltiples ámbitos, la implementación de políticas de sostenibilidad, de cuidado y regeneración del medio ambiente y de crecimiento sostenible, será sin duda una de las cuestiones que centrará el debate de la humanidad en las próximas décadas y siglos.

A la vista de lo indicado, en este marco de protección del medio ambiente y de la salud pública, en efecto, regular adecuadamente todas aquellas actividades humanas que generen residuos contaminantes se torna una cuestión clave para alcanzar estos objetivos tan loables, y es en este paradigma en el que se incardina esta Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular.

Presentados pues los objetivos de esta ley, en la misma se introducen y regulan un conjunto amplio de medidas que pretenden contribuir a la adecuada gestión de las actividades contaminantes y/o potencialmente contaminantes, tales como:

• La necesidad de que las administraciones públicas (tanto las estatales como las autonómicas y locales) desarrollen programas de prevención de residuos para su adecuada reducción, gestión y eliminación, en los respectivos ámbitos de competencias que les son propios.
• La imposición de férreas obligaciones a los productores de los residuos contaminantes, a los efectos de asegurar su adecuada gestión y así verificar que no se generan riesgos para el agua, el aire, el suelo, la fauna o la flora del lugar en cuestión, ni se generan incomodidades para la ciudadanía en forma de ruidos, olores o humos, o en forma de afectaciones a los paisajes y espacios naturales del lugar.
• La imposición de medidas específicas a los gestores de los residuos contaminantes, a los efectos de asegurar su adecuada recogida, clasificación, almacenaje, envase y etiquetaje, transporte y tratamiento, con el objetivo de preservar los intereses antes expuestos.
• La creación de un régimen legal de autorización y comunicación de actividades de producción, recogida, tratamiento y gestión de residuos contaminantes.
• El diseño de un régimen legal de “responsabilidad ampliada” de los productores de productos, a los efectos de promover la prevención y mejora en la reutilización, el reciclado y la valorización de residuos derivados de su actividad económica.
• La imposición de restricciones a la utilización del plástico en productos de un de un solo uso, cuya entrada en vigor se diseña de forma gradual en el tiempo (afectando a productos reseñados en la norma, como por ejemplo vasos para bebidas, recipientes para alimentos, cubiertos, platos, pajitas, recipientes para bebidas, etc.).
• La implementación de un conjunto de modificaciones en el sistema fiscal, a los efectos de introducir nuevas medidas impositivas que creen incentivos negativos en las empresas para la reducción de actividades contaminantes, tales como un “Impuesto especial sobre los envases de plástico no reutilizables” o un “Impuesto sobre el depósito de residuos en vertederos, la incineración y la coincineración de residuos”.
• La imposición de un conjunto de nuevas obligaciones a los propietarios de terrenos, en materia de “suelos contaminados”, con afectación específica en materia de Derecho inmobiliario y registral, las cuales se desarrollarán con mayor detalle en las siguientes preguntas.

¿Qué medidas introduce la Ley 7/2022 que implican una afectación a los propietarios de inmuebles?

En efecto, la Ley 7/2022, en sus artículos 98 y siguientes, introduce un conjunto de medidas destinadas a prevenir y corregir los efectos perjudiciales que, sobre los suelos, puedan tener las actividades potencialmente contaminantes.

Así pues, de conformidad con el artículo 98 de la Ley 7/2022, se establece que el Gobierno, mediante un Reglamento, aprobará, actualizará y publicará una lista de actividades potencialmente contaminantes de los suelos.

A la vista de dicho listado, los titulares de estas actividades potencialmente contaminantes deberán remitir periódicamente a la comunidad autónoma correspondiente los informes en los que figure la información que pueda servir de base para la declaración de suelos contaminados.

¿Qué implicaciones prácticas tiene la Ley 7/2022 en la formalización de operaciones inmobiliarias?

De conformidad con la citada norma, de ahora en adelante, en:

• Todas las transmisiones inter vivos (como por ejemplo una compraventa, o una donación);
• Así como en todas las declaraciones de obra nueva (ya sean con licencia o por prescripción; y/o en construcción o terminadas);
• Y asimismo en las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas en las actuaciones de ejecución urbanística,

Los propietarios de las mismas estarán obligados a realizar una declaración expresa, en la escritura a través de la cual se formalice la operación, en relación a si, en dicha finca, se ha realizado o no alguna actividad potencialmente contaminante del suelo.

Asimismo, dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad, a los efectos de darle la correspondiente publicidad registral.

Así pues, de ahora en adelante, cuando cualquier interesado acuda a una oficina notarial a formalizar, por ejemplo, una compraventa, una donación, una permuta, o una declaración de obra nueva a resultas de haber construido una nueva vivienda en un terreno de su propiedad, en la escritura que se otorgue, deberá dejarse constancia expresa de si, en el suelo de la finca en cuestión, se ha realizado o no alguna actividad potencialmente contaminante. 

En este sentido, así lo dispone expresamente el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, en el que se establece que “las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística”.

¿A partir de qué fecha es de aplicación las obligaciones derivadas de la Ley 7/2022?

La obligatoriedad de introducir esta declaración formal en el título que se otorgue será de aplicación a todos los documentos afectados que se formalicen a partir del 10 de abril de 2022, esto es, la fecha de entrada en vigor de la norma.

En la actualidad, ¿cuáles son estas actividades reconocidas por la administración como potencialmente contaminantes?

Como se ha podido apreciar en una pregunta precedente, el artículo 98.1 de la Ley 7/2022 establece que el Gobierno, mediante Reglamento, aprobará, actualizará y publicará una lista de actividades potencialmente contaminantes de los suelos.

• La extracción de crudos de petróleo y gas natural.
• La fabricación de grasas o aceites.
• La preparación, curtido o teñido de pieles de peletería o cuero.
• Aserrado de madera.
• Fabricación de papeles pintados, pesticidas, productos químicos básicos, etc.
• Producción y transformación de materiales preciosos, aluminio, plomo, cinc, cobre, o su fundición.
• Fabricación de máquinas de oficina, armas, motores, cables eléctricos, vehículos a motor, etc.
• Mantenimiento o venta de vehículos a motor.
• Comercio al por mayor de metales, pinturas y barnices, fertilizantes, productos químicos industriales, o chatarra.
• Venta al por menor de combustibles.
• Etc.

Si lo desea, AQUÍ puede consultar el listado completo y actual del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero.

¿Qué contenido deberá presentar esta declaración?

La declaración en cuestión deberá expresar de forma sucinta y clara si en la finca en cuestión se ha realizado o no alguna actividad potencialmente peligrosa, de conformidad con el listado previsto en la norma reglamentaria que en cada momento sea de aplicación.

¿Qué sucede si en la declaración se manifiesta que sí se ha realizado una actividad potencialmente peligrosa?

Si en la declaración que se realice en la escritura se manifiesta que sí se han realizado en la finca en cuestión alguna actividad potencialmente contaminante, es necesario realizar las siguientes consideraciones:

En primer lugar, como se ha indicado, la declaración positiva conforme sí se ha realizado una actividad potencialmente contaminante no impide la inscripción del documento, de modo que la transmisión / declaración de obra nueva / actuación de ejecución urbanística que se realice, se inscribirá debidamente en el Registro de la Propiedad, pero con la constancia de esta circunstancia, mediante la correspondiente nota marginal que se ha indicado.

En segundo lugar, por lo que se refiere a consecuencias a futuro, a mi parecer, son evidentes las siguientes:

• Desde un punto de vista práctico y económico, es evidente que un suelo que tenga dicha consideración, desde un punto de vista económico / de mercado, le resta valor, pues cualquier persona que se plantee en un futuro adquirir ese terreno, el hecho de saber que en el mismo se han desarrollado actividades potencialmente contaminantes, y sus efectos adversos a nivel de salud pública o de obligaciones futuras de descontaminación, evidentemente hará que el precio que esté dispuesto a pagar por ello, seguramente sea menor.
• Asimismo, desde un punto de vista legal, como reza el artículo 98 de la Ley 7/2022, el hecho de que en un suelo se hayan desarrollado actividades potencialmente contaminantes obliga a su propietario a “remitir periódicamente a la comunidad autónoma correspondiente los informes en los que figure la información que pueda servir de base para la declaración de suelos contaminados”, lo cual, en caso de que suceda, es decir, que la Comunidad Autónoma correspondiente finalmente lo declare como suelo contaminado, implicará graves y severas consecuencias, tales como la obligación de descontaminación y recuperación del suelo o la suspensión de derechos de edificación (en una pregunta posterior se amplía con más detalle esta cuestión).

¿A qué inmuebles afecta esta nueva obligación?

Aunque existe cierto debate doctrinal al respecto, por un criterio de prudencia, se considera que esta nueva obligación afecta a toda clase de inmuebles, ya sean rústicos o urbanos, y con independencia de que constituyan una finca independiente o sometida al régimen de propiedad horizontal (es decir, también afecta a pisos, locales comerciales, garajes, trasteros, etc.).

¿Qué efectos causaría una eventual omisión de esta declaración?

Tal y como se puede apreciar en el artículo 98 de la Ley 7/2022, la declaración sobre la realización o no de actividades potencialmente contaminantes es una obligación expresa e ineludible de los otorgantes que formalicen alguna de las operaciones indicadas (recordemos, transmisiones inter vivos, declaraciones de obra nueva y actuaciones de ejecución urbanística), de modo que su omisión supondrá un incumplimiento de la legalidad vigente que, en su caso, impediría la inscripción del documento en el Registro de la Propiedad, en tanto en cuanto no fuere subsanado dicho defecto.

¿Qué otras medidas introduce la Ley 7/2022 que puedan tener relevancia en el ámbito del derecho inmobiliario y registral?

Asimismo, la citada norma introduce una nueva medida que también puede tener afectación en el ámbito del derecho inmobiliario, esto es, la llamada “declaración de suelo contaminado”.

Así pues, las Comunidades Autónomas, de oficio, de conformidad con el artículo 99 de la Ley 7/2022, podrán declarar y delimitar mediante resolución expresa los suelos contaminados debido a la presencia de componentes de carácter peligroso procedentes de las actividades humanas.

Esta declaración de suelo contaminado tendrá importantes implicaciones, pues:

• Obligará al sujeto responsable a realizar las actuaciones necesarias para proceder a su descontaminación y recuperación, en la forma y plazos que prevean las normativas autonómicas correspondientes. En este sentido, hay que tener en cuenta que la norma considera sujetos responsables de la descontaminación y recuperación de los suelos contaminados, en primer lugar, como responsables directos, a los causantes de la contaminación (si fueren varios, respondiendo de forma solidaria), pero también, en segundo lugar, de forma subsidiaria, a los propietarios y poseedores de dichos suelos.
• Puede comportar, llegado el caso, la suspensión de la ejecutividad de derechos de edificación y otros aprovechamientos del suelo, en caso de resultar incompatibles con las medidas de descontaminación y recuperación del terreno que procedan.
• Asimismo, implicará que dicha declaración de suelo contaminado sea objeto de anotación marginal en el Registro de la Propiedad, a los efectos de dar publicidad a esta circunstancia.

¿Cómo podemos valorar esta nueva obligación legal?

Como ya han señalado algunos autores al respecto, en efecto, partiendo del reconocimiento de los loables objetivos que persigue la norma (esto es, la protección del medio ambiente y de la salud pública), como sucede en muchas ocasiones, las formas elegidas tal vez no sean las más adecuadas, pues en esencia, la norma en cuestión introduce un trámite adicional en las operaciones de transmisión inmobiliarias, el cual se saldará, en la mayoría de ocasiones, con una “estéril” declaración negativa, causando la correspondiente nota marginal en el Registro de la Propiedad.

En definitiva, como se puede intuir, es muy probable que esta norma, en la gran mayoría de ocasiones, solo introduzca más burocracia de bajo o nulo valor añadido a la seguridad jurídica de la inmensa mayoría de operaciones, restando así dinamismo a la regulación de un sector estratégico para la economía nacional, como es el sector inmobiliario.

Así pues, salvo sorpresas positivas que nos deje la aplicación progresiva en la práctica de la norma, es de esperar que la misma tenga una escasa aportación positiva a los objetivos loables que persigue la norma, lo cual, desde luego, no deja de ser algo negativo desde el punto de vista de la evaluación de la eficiencia de las políticas públicas y del resultado de la actividad legislativa.

Esperando pues que este artículo haya aportado información de interés sobre las novedades recientes en materia de Derecho inmobiliario y registral que nos trae la reciente Ley 7/2022, quedo a su disposición para acompañarles en todo aquello que necesiten en el marco de la formalización de sus operaciones inmobiliarias.