Opción de compra

Paso 1

¿Qué es una opción de compra?

Es el documento notarial mediante el cual el propietario de un bien (normalmente un inmueble) concede a una tercera persona el derecho a poder adquirir ese bien a cambio de un precio acordado y dentro de un plazo determinado.

Paso 2

¿Qué documentación necesito para firmar una opción de compra ante notario?

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Paso 3

¿Cuánto cuesta formalizar una opción de compra ante notario?

A través de la siguiente calculadora se ofrece al usuario/consumidor la posibilidad de conocer con gran exactitud los gastos que deberá afrontar a la hora de formalizar notarialmente la opción de compra sobre un inmueble. La presente calculadora tiene parametrizados tanto el arancel notarial y registral como la normativa autonómica vigente en función de la ubicación del inmueble objeto de la opción.

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En estos momentos estamos desarrollando esta calculadora. Por favor vuelve a visitar la página próximamente para poder calcular tu presupuesto.

Paso 4

Más preguntas frecuentes

¿En qué consiste una opción de compra sobre un bien inmueble?

El derecho de opción de compra sobre un inmueble es un derecho real, de adquisición voluntaria, en virtud del cual, el propietario de un inmueble (que se denomina concedente), normalmente a cambio de una prima (es decir, de una cantidad económica), concede la facultad a un tercero (que se denomina optante), de adquirir dicho bien inmueble, en las condiciones que se pacten en el título de constitución de este derecho de opción.

Así pues, mediante este derecho, el propietario de un inmueble concede a un tercero, a cambio de una cantidad dineraria, la posibilidad de que este tercero, en un momento futuro, adquiera la propiedad de ese bien, pagando en ese momento la cantidad que se hubiere pactado al constituir el derecho de opción.

Como se puede observar pues, el elemento clave y definidor de este derecho es carácter voluntario o condicionado a la voluntad del optante, de modo que la transmisión de la propiedad sólo es una posibilidad hipotética que se producirá, o no, en función de lo que decida en el futuro este optante. En definitiva, el derecho de opción lo que concede, vulgarmente dicho, es la “posibilidad” de comprar un inmueble en el futuro, quedando en manos del optante que dicha posibilidad se convierta en “realidad” o, por el contrario, se descarte, de modo que la propiedad del bien permanezca en manos del concedente originario.

Para comprender la utilidad práctica de esta institución, se plantea el siguiente supuesto:

<ejemplo>La señora Regina, una acaudalada empresaria de Barcelona, vive en el piso 5-1º de un bloque de viviendas plurifamiliar situado en la ciudad Condal. Asimismo, la señora Regina tiene una hija, llamada Berta, que en la actualidad está viviendo en Londres por motivos profesionales.<ejemplo>

<ejemplo>La ilusión de Regina es que, en caso de que su hija vuelva a vivir a Barcelona para instalarse definitivamente, tenga la posibilidad de vivir en su mismo bloque, para así poder tener una convivencia estrecha.<ejemplo>

<ejemplo>A la vista de este deseo, la señora Regina puede optar por negociar con su vecino del piso 5-2º, esto es, los señores Joan y María, la constitución de un derecho real de opción de compra, en virtud del cual, a cambio de 50.000 euros que la señora Regina pagará a los señores Joan y María, estos le conceden la facultad de adquirir esta vivienda que les pertenece (recordemos, el 5-2º contiguo a la vivienda de la señora Regina), pactando en tal caso un precio de compra de 500.000 euros.<ejemplo>

<ejemplo>Así pues, mediante la constitución de este derecho real de opción de compra, la señora Regina se asegura la posibilidad de adquirir, en un futuro, el piso que ahora pertenece a los señores Juan y María, abonando a estos los 500.000 euros pactados, todo ello si finalmente, dentro de, imaginemos, uno, dos o tres años, su hija Berta vuelve a vivir a Barcelona, mientras que, por el contrario, si Berta se instala definitivamente en Londres, como para la señora Regina ya no tendrá sentido la operación, el derecho de opción no se ejercitará en el plazo pactado, tras lo cual, se extinguirá, con lo que la propiedad del piso seguirá en manos de los señores Juan y María.<ejemplo>

¿Para qué sirve el derecho opción de compra sobre un bien inmueble?

Como se acaba de indicar en la pregunta precedente, el derecho de opción de compra da la posibilidad al optante de, a cambio de una prima (normalmente), adquirir la propiedad de un bien inmueble en un momento futuro, si las condiciones personales, familiares o económicas de ese momento así lo aconsejan o, por el contrario, descartar su ejercicio, si es lo mejor para sus intereses, a la vista de las nuevas circunstancias concurrentes.

A la vista de lo indicado, como se puede apreciar, este instrumento es un recurso muy útil para cualquier persona que, por los motivos que fueren, desea asegurarse la posibilidad de adquirir, de forma preferente, un determinado inmueble, en un momento futuro, pero pactando ya en este momento presente las condiciones de esa compraventa hipotética.

Así pues, en la práctica, puede ser muy adecuado este recurso cuando, por ejemplo:

Una persona, por motivos especulativos o de inversión, cree que un determinado inmueble tendrá mucho más valor en un futuro, constituye un derecho de opción de compra de acuerdo con su actual propietario, de modo que si efectivamente, al cabo de 2, 3 o 4 años se produce ese evento o circunstancias de mercado que determinan ese aumento de valor (como por ejemplo una recalificación urbanística del terreno, un boom inmobiliario, etc.), ejercer la opción de compra y adquirir el inmueble, mientras que, si ello no sucede, descartar la operación.
En el caso de que una persona que tiene mucho interés en adquirir un inmueble, pero ahora mismo no tiene el dinero necesario para su compra, si en un futuro más o menos próximo si lo tendrá (por ejemplo, está previsto que reciba una herencia o una indemnización de proceso judicial), puede optar por constituir un derecho de opción, de modo que si finalmente en el futuro tiene ese dinero, pueda asegurarse la compra del inmueble, mientras que, si por cualquier circunstancia, finalmente no lo recibe, pueda desechar la operación.
En el caso de que, por cualquier circunstancia personal, familiar, profesional o económica, una persona esté interesada en la adquisición de un inmueble, dependiendo de unas condiciones futuras, pero que ahora mismo son inciertas (recordemos el caso de la señora Regina y su hija Berta expuesto en la pregunta anterior).
También es habitual que, en determinados contratos de alquiler, se pacte un derecho de opción de compra a favor del arrendatario.

¿Cómo se constituye un derecho de opción de compra sobre un inmueble?

De conformidad con la normativa civil catalana (artículo 568-2 del Libro V del CCCat), los derechos reales de opción de compra que versen sobre un inmueble deberán constituirse en escritura pública y, asimismo, deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Asimismo, habrá que tener en cuenta que, de conformidad con la normativa hipotecaria (artículo 14 del Reglamento Hipotecario), para poder inscribir este derecho de opción de compra sobre un bien inmueble, en el título de constitución (es decir, en la escritura):

Deberá constar un pacto expreso de las partes para que se inscriba el derecho de opción en el Registro de la Propiedad.
Deberá constar determinado el precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
Detalle del plazo para el ejercicio de la opción.

¿Qué consecuencias jurídicas tiene el ejercicio del derecho de opción?

El ejercicio de los derechos de adquisición voluntaria comporta la adquisición del bien en la misma situación jurídica en que se hallaba en el momento de la constitución.

Asimismo, su ejercicio comporta además la extinción de los derechos incompatibles constituidos con posterioridad sobre el bien, si el derecho se había constituido con carácter real.

¿Se puede constituir un derecho de opción sobre varios inmuebles?

Por supuesto, es plenamente posible constituir un derecho de opción de compra sobre varios inmuebles (el clásico supuesto en el que un inversor constituye un derecho de opción de compra sobre varias viviendas que un promotor está construyendo).

En tal caso, no obstante, es necesario tener en cuenta que, en tal caso, en la escritura de constitución del derecho de opción será necesario indicar un precio individual para cada uno de los inmuebles, a los efectos de hacer posible el ejercicio de los derechos por separado.

No obstante, el Código Civil catalán establece que en estos casos también es posible constituir el derecho de opción señalando simplemente un precio global para todos los inmuebles (sin individualización del precio de compra de cada uno de los inmuebles que conforman la globalidad de activos pactados), en cuyo caso determinará que el ejercicio del derecho de opción sólo se puede llevar a cabo de forma conjunta, sobre todos los bienes.

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¿Se puede constituir un derecho de opción sobre una parte de un inmueble?

Por supuesto, es posible constituir un derecho de opción sobre partes determinadas de un inmueble, o incluso sobre su edificabilidad. En estos casos, el precio de adquisición deberá fijarse teniendo en cuenta la medida superficial u otros parámetros o módulos determinados.

¿Se puede constituir un derecho de opción a favor de varios optantes?

En efecto, es posible constituir un derecho de opción de compra a favor de varios optantes (por ejemplo, a favor de 3 hermanos). No obstante, dicho esto, el título de constitución deberá especificar la forma en la que debe o puede realizarse el ejercicio de dicho derecho (es decir, si se debe realizar conjuntamente por todos ellos, individualmente por cualquiera, etc.).

Y, en caso de no especificarse, si el derecho de adquisición se ha constituido a favor de varios titulares de forma proindivisa, este deberá ser ejercido conjuntamente por todos los titulares o por uno o varios de ellos por cesión de los demás.

¿Debe existir una prima en todo caso para constituir el derecho de opción?

De conformidad con la normativa civil catalana, el derecho de opción, al ser un “derecho de adquisición voluntaria”, se pueden constituirse por cualquier título, es decir, a través de título oneroso o gratuito.

Así pues, siendo lo normal que la constitución del derecho de opción se realice a cambio de la recepción de una prima, que cobrará el actual propietario que constituye ese derecho a favor del optante, no es menos cierto que también se puede llegar a constituir como un negocio gratuito en el que no medie prima a cambio.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, un padre puede constituir un derecho de opción de compra sobre una finca que le pertenece, a favor de su hijo, sin que medie contraprestación o prima alguna, sino simplemente a título de mera liberalidad dada su estrecha relación familiar y sentimental.<ejemplo>

¿La prima que se paga como contraprestación para constituir el derecho de opción se computa como parte del precio de la futura compraventa?

Por regla general, la prima que se pacte como contraprestación para la constitución del derecho de opción no formará parte del precio que, en su caso, se abone por parte del optante, si finalmente decide ejercer el derecho de opción constituido.

En este sentido, establece el Código Civil catalán que “la prima pactada en la constitución del derecho se imputa solo al precio de adquisición si así se ha estipulado expresamente”.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, Juan constituye un derecho de opción de compra sobre una finca de su propiedad a favor de Toni, pactándose una prima de 20.000 euros y un precio de compra futuro de 300.000 euros, si no se dice nada al respecto, llegado el momento, si Toni decide ejercer el derecho de opción, para la adquisición del bien deberá abonar a Juan esos 300.000 euros pactados.<ejemplo>

<ejemplo>Por el contrario, si hubieren pactado expresamente que la prima formará parte del precio en caso de ejercicio del derecho de opción, en tal caso, Toni deberá abonar a Juan 280.000 euros (esto es, los 300.000 euros del precio de compra pactados, menos los 20.000 euros entregados en concepto de prima cuando se constituyó el derecho de opción).<ejemplo>

En todo caso, lo razonable y más habitual es que, efectivamente, la prima no forme parte del precio, sino que se constituya como elemento de retribución a favor del concedente, como contraprestación por el hecho de permitir la posibilidad de que el optante pueda adquirir esa propiedad, en el futuro, si lo considera oportuno.

¿Qué contenido deberá tener el título de constitución del derecho de opción?

De conformidad con la normativa civil catalana (artículo 568-6 del Libro V del Código Civil de Cataluña), el título de constitución del derecho de opción debe contener, como mínimo, los siguientes datos:

El plazo de duración del derecho, que, si no se fija, se entiende que es de cuatro años, y el plazo de su ejercicio, si procede.
La contraprestación para adquirir el bien o los criterios para fijarla y, si procede, el pacto de ejercicio unilateral de la facultad de optar.
Si el derecho se constituye a título oneroso, la prima pactada para constituirlo y la forma en que se ha satisfecho.
El domicilio de los concedentes de la opción a los efectos de las notificaciones preceptivas.
La forma de acreditar el pago del precio o contraprestación, si se ha pactado su ejercicio unilateral.

¿Qué naturaleza deberá tener la contraprestación que abone el optante al concedente si se ejercita la opción de compra?

En efecto, lo normal es que se pacte un precio o contraprestación dineraria, de modo que, el optante, si decide ejercer la opción de compra y adquirir la propiedad del bien, abone al concedente la cantidad de dinero que se hubiere pactado (por ejemplo, 200.000 euros).

No obstante, el Código Civil catalán determina expresamente que la contraprestación puede tener carácter no dinerario, de modo que, en su caso, las partes pueden pactar que esta tenga una naturaleza distinta a dinero (por ejemplo, que el optante entregue a cambio una obra pictórica de su propiedad de gran valor económico).

¿El derecho de opción de compra puede ejercerse de forma ilimitada en el tiempo?

La respuesta a esta pregunta sólo puede ser negativa, de modo que el derecho de opción no se puede ejercer sine die por parte del optante, sino que estará limitado al plazo que hubieren pactado las partes en la escritura de constitución y, en su defecto, a los plazos máximos que establece la ley.

¿Cuál es el plazo máximo para ejercer el derecho de opción?

De conformidad con la normativa civil catalana, el derecho de opción de compra podrá constituirse por un tiempo máximo de diez años, de modo que, transcurrido este plazo, si no se ha ejecutado por parte del optante, dicho derecho quedará extinguido y ya no tendrá derecho a ello.

Asimismo, en relación con el plazo de duración, es necesario tener en cuenta las siguientes cuestiones:

Si no se ha pactado expresamente, la ley presume que su duración será de cuatro años.
El derecho de opción, por acuerdo de las personas interesadas, puede ser objeto de prórrogas sucesivas, cada una de las cuales no puede exceder del plazo máximo de diez años.
La duración del derecho de opción constituido como pacto o estipulación integrados en otro negocio jurídico no puede superar la de este, con las prórrogas correspondientes (así pues, por ejemplo, si se pacta un alquiler de una nave industrial con opción a compra por un plazo de 15 años, la duración del derecho de opción podrá extenderse hasta estos 15 años, es decir, más allá del límite máximo genérico de 10 años indicado al inicio de esta pregunta).

¿El propietario del bien, una vez constituido el derecho de opción, puede venderlo a un tercero?

En efecto, los bienes sujetos a un derecho de opción son enajenables sin consentimiento de los optantes, y los adquirentes se subrogan en las obligaciones que, si procede, corresponden a los concedentes del derecho.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan constituye, sobre una vivienda que en la actualidad le pertenece, un derecho real de opción de compra a favor de Olga, y el mismo se inscribe en el Registro de la Propiedad, si posteriormente Juan vende esa finca a Tomás, con independencia de esta transmisión, Olga podrá ejercer su derecho de opción de compra, adquiriendo la propiedad de esta y extinguiendo así el derecho de Tomás.<ejemplo>

¿El derecho de opción de compra puede venderse a un tercero?

En efecto, el derecho de opción a favor del optante también se puede transmitir, con carácter general, salvo que se hayan constituido en consideración a su titular.

<ejemplo>Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, Olga podrá vender su derecho de opción de compra a un tercero, por ejemplo, su amiga Débora.<ejemplo>

<ejemplo>No obstante, si este derecho a favor de Olga lo hubiere constituido su madre, a su favor, en atención a su relación familiar de madre – hija, Olga no lo podrá vender a su amiga.<ejemplo>

¿Qué deberes tienen las partes en relación con el inmueble objeto de la opción de compra?

Los propietarios del inmueble sobre el que se constituye el derecho de opción estarán obligados a conservar con la diligencia debida el inmueble en cuestión sujeto al derecho de opción y, asimismo, responderán ante los optantes por el deterioro que dicho bien sufre por culpa o dolo.

Por su parte, los titulares del derecho de opción tienen la facultad de inspeccionar el bien que está sujeto al mismo para comprobar su estado de conservación.

¿A quién pertenecerán las mejoras que, en su caso, se realicen sobre el inmueble si se ejecuta la opción?

De conformidad con la normativa civil catalana, las mejoras y accesiones introducidas por los propietarios del bien, introducidas con posterioridad a la constitución del derecho de opción, pertenecerán a los optantes, que no tendrán la obligación de pagar su importe.

<ejemplo>Así pues, si por ejemplo, Andrea posee una vivienda unifamiliar, y concede un derecho de opción de compra a favor de Paula, si posteriormente Andrea realiza unas obras para realizar una piscina en la finca, con un coste de 20.000 euros, cuando Paula ejerza el derecho de opción de compra y adquiera la vivienda (si ello sucede así finalmente), Andrea no tendrá derecho a reclamar importe alguno por esos 20.000 euros de más invertidos en la construcción de esa piscina.<ejemplo>

¿Qué sucede si el inmueble objeto de la opción se destruyera?

En relación con este aspecto, es necesario indicar que el Código Civil catalán establece que los titulares del derecho de opción, si los bienes que están sujetos al mismo se pierden totalmente por caso fortuito, fuerza mayor o hecho de una tercera persona, no pueden exigir la devolución de la prima satisfecha.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, recuperando una situación de actualidad en estos momentos, si se constituye un derecho de opción sobre una vivienda en la Garrotxa, y al entrar en erupción un volcán la destruye, el optante no tendrá derecho a reclamar que se le devuelva el importe que pagó como prima para constituir el derecho de opción, pues el concedente no tiene responsabilidad en la destrucción del bien.<ejemplo>

Por el contrario, si la pérdida total se origina por culpa o dolo de los concedentes del derecho o de los propietarios, estos deben devolver la prima pagada, sin perjuicio de la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

<ejemplo>Así pues, si por el contrario, una vez constituido el derecho de opción sobre la finca, sus propietarios realizan una actividad ilegal en la misma (por ejemplo, la elaboración de material pirotécnico careciendo de las autorizaciones administrativas pertinentes) y la vivienda se incendia y destruye, al haberse causado el daño de forma negligente por parte del propietario concedente de la opción, el optante tendrá derecho a recuperar el dinero que pagó en su momento en concepto de prima, como contraprestación a la constitución del derecho de opción.<ejemplo>

Por su parte, si se tratare de una pérdida parcial, los optantes podrán elegir entre no ejercer su derecho o ejercerlo sobre la parte subsistente, en cuyo caso, deberán pagar la contraprestación proporcional.

En este caso, además, si la pérdida parcial se origina por culpa o dolo de los propietarios, estos deberán indemnizar a dichos titulares por daños y perjuicios y, según la elección de dichos titulares de la opción, deberán devolver la parte correspondiente de la prima.

¿Cómo se ejercita el derecho de opción?

Llegado el momento, si los optantes deciden ejecutar la opción de compra y, por lo tanto, adquirir la propiedad del bien, en primer lugar, claro está, deberán comunicar su voluntad al concedente. A tal efecto, el optante deberá notificar fehacientemente a los concedentes o propietarios el ejercicio del derecho de opción, en el domicilio que conste en el título de constitución, normalmente mediante un burofax, en el que se les citará un día y hora concretos para formalizar la compraventa pactada en su momento.

Llegado ese día, las partes comparecerán en la Notaría y firmarán la escritura de compraventa, tras lo cual, el optante pagará el precio que se pactó en su momento en el título de constitución de la opción, quedando entonces perfeccionada la operación de compraventa.

Posteriormente, para proteger su derecho, el optante, como nuevo propietario, deberá inscribir esta escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad.

¿Qué sucede si el concedente o propietario no acuden a la Notaría a firmar la compraventa?

Si el optante ha notificado su voluntad de ejercer el derecho de opción y, llegado el día y hora señalado, el propietario no acude a la firma Notarial, el optante, para poder ejercer su derecho, si no se ha previsto la opción del ejercicio unilateral del derecho (como se verá en la pregunta posterior) deberá acudir a la vía judicial para poder satisfacer su pretensión.

¿Se puede pactar un ejercicio unilateral del derecho de opción de compra por parte del optante?

En efecto, la normativa civil catalana permite un ejercicio unilateral del derecho de opción de compra, esto es, la posibilidad de que el optante, por sí solo, pueda ejercer la opción de compra y adquirir la propiedad del bien sin que sea necesario que el concedente o propietario del bien consienta el acto de transmisión (es decir, sin que sea necesario que este acuda a la Notaría a firmar la compraventa).

En este caso, como se indica, el optante podrá ejercer unilateralmente el derecho de opción inscrito siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

Que se haya pactado así al constituir el derecho.
Que tenga la posesión del bien o pueda adquirirla instrumentalmente por medio de la formalización del ejercicio de la opción.
Que el precio o contraprestación se deposite notarialmente a disposición de los propietarios y de las terceras personas que acrediten derechos inscritos o anotados después del derecho de opción en el Registro de la Propiedad (en el caso de inmuebles).

¿Cómo se extinguirá el derecho de opción?

De conformidad con el Código Civil catalán, el derecho de opción se extinguirá (además de por las causas generales que afectan a cualquier tipo de derecho real):

O bien en caso de que su ejercicio se lleve a cabo: es decir, que el optante ejecute la opción de compra y adquiera la propiedad del bien inmueble.
O bien para el caso de vencimiento del plazo de su duración sin que el optante hubiere ejercitado el derecho de opción.

¿El derecho de opción de compra está sujeto a tributación?

En efecto, el derecho de opción de compra está sujeto a tributación, en concreto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, siendo el sujeto pasivo (es decir, la persona que pagará el impuesto) el optante, es decir, la persona que en su caso adquirirá la propiedad del inmueble si ejecuta la opción.

Partiendo de esta base, es necesario indicar que, en la práctica, la opción de compra puede estar sujeta a alguna de las dos modalidades de este impuesto, esto es, TPO o AJD, todo ello en función de la cualidad del concedente de la opción, es decir, del propietario del inmueble que concede la opción de compra al optante.

Así pues, si la opción de compra se concede por un profesional sujeto pasivo de IVA (por ejemplo, un promotor que realiza una obra nueva), al formalizarse la opción en escritura pública, la misma quedará sujeta a AJD. En tal caso, el tipo impositivo será del 1,5%.
Por el contrario, si el derecho de opción de compra se concede por un particular, en tal caso se gravará por AJD. En este caso, el tipo impositivo será del 10%.

Por último, hay que indicar que, en relación con la base imponible (es decir, la cantidad sobre la cual se calculará el impuesto), deberá tomarse como referencia el valor más elevado entre el precio de la opción o prima o el 5% de la base imponible de la operación principal.

¿Dónde puedo consultar la normativa aplicable al respecto?

Derecho de opción de compra en la normativa civil catalana, véase el artículo 568-5 y siguientes del Libro V del Código Civil de Cataluña.

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