¿Tengo que pagar “siempre” la plusvalía municipal cuando vendo mi vivienda?

De entre todas las consecuencias tributarias que genera la compraventa de un inmueble, sin duda, una de las cuestiones que suele causar confusión y preocupación entre los otorgantes de una escritura de compraventa de un inmueble es la adecuada comprensión acerca de qué es exactamente la conocida popularmente como “plusvalía municipal”, así como quién debe pagarla, cómo se calcula su importe y, recientemente, en qué supuestos no sería necesario su pago. Así pues, el presente artículo pretende clarificar esta cuestión, desde un punto de vista eminentemente práctico, para que compradores y vendedores tengan claro cómo deben gestionar el cumplimiento de esta obligación tributaria, así como su distinción de otras figuras afines.

¿Qué es la “plusvalía municipal”?

La conocida comúnmente como “plusvalía municipal” es, en realidad, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es decir, un tributo regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales (en adelante LHL), en concreto, en sus artículos 104 y siguientes, el cual lo define como un tributo:

• Local: es decir, que es titularidad del ayuntamiento en el que se halle el terreno gravado.
• Directo: puesto que grava una manifestación directa de la riqueza de una persona, como es el valor de un terreno.
• Real: pues somete a gravamen un hecho (en concreto, el incremento de valor de un terreno cuando se produce su venta) con independencia de las circunstancias económicas personales del contribuyente.

Y que tiene por objeto gravar el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana, el cual se pone de manifiesto cuando se produce una transmisión de la propiedad de dicho terreno.

¿Cuál es el hecho imponible de la “plusvalía municipal”?

De conformidad con lo establecido por la ley (art. 104 LHL), el hecho imponible de la “plusvalía municipal”, es decir, la circunstancia que da lugar al nacimiento de la obligación tributaria y, por lo tanto, del deber de pagar el impuesto, es, por lo que aquí interesa, el incremento de valor que experimenta un terreno de naturaleza urbana, el cual se pone de manifiesto a consecuencia de una transmisión de la propiedad de dicho terreno.

Así las cosas, como es sabido, la base de todo tributo es una manifestación de riqueza o de capacidad económica (pues así lo establece el artículo 31 de la Constitución), la cual, en el caso de la “plusvalía municipal”, se focaliza en el incremento del valor que los terrenos experimentan a lo largo del tiempo.

Es pues este aumento de valor el que pone de relieve un incremento de la capacidad económica o riqueza del propietario del terreno, la cual se pone de manifiesto (es decir, que se exterioriza y se cuantifica) cuando se produce una venta del mismo, la que justifica la existencia y razón de ser de este impuesto que se analiza en el presente artículo.

Como se puede observar, el nombre popular del impuesto, que como se ha indicado se le conoce comúnmente como “plusvalía municipal”, está íntimamente ligado a su propia naturaleza, pues este concepto de plusvalía alude, ni más ni menos, a un incremento de valor de un bien o derecho, en este caso, un terreno urbano.

¿Quién es el sujeto pasivo de la “plusvalía municipal”?

A la vista de lo establecido por la ley (art. 106 LHL), tienen la consideración de contribuyentes, es decir, de personas obligadas al pago del impuesto, las siguientes personas:

• Si la transmisión del terreno se produce mediante un título lucrativo (como por ejemplo, una donación o una herencia), el sujeto pasivo del impuesto será el adquirente del terreno, es decir, el donatario o el heredero, por ejemplo.
• Por el contrario, si la transmisión del terreno se produce mediante un título oneroso (como por ejemplo, una compraventa), el sujeto pasivo del impuesto será la persona o personas que transmitan el terreno. Así pues, en el caso de las compraventas, la persona o persona que vendan el terreno o la vivienda serán las que estarán obligadas a pagar la “plusvalía municipal”. No obstante, como excepción a esta regla general es necesario indicar que, cuando el vendedor del terreno fuere un extranjero no residente en España, el sujeto pasivo del impuesto y, por lo tanto, el obligado al pago será el comprador.

¿Cuál es la base imponible de la “plusvalía municipal”?

Como se ha indicado en las preguntas precedentes, la “plusvalía municipal” grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana que éstos experimentan por el paso del tiempo, el cual se pone de manifiesto cuando se produce una transmisión del mismo. Partiendo pues de esta base, como es lógico, para calcular este incremento de valor (que la ley limita a un plazo de 20 años, de conformidad con el artículo 107 LHL) será necesario fijar una cifra o importe a partir de la cual calcular el mismo, y esto es justo a lo que responde el concepto de base imponible que ahora analizamos.

Así las cosas, es aquí cuando suele aparecer el error más común en relación a la plusvalía municipal, pues si bien es cierto que la lógica nos indica que para calcular su base imponible lo procedente y razonable sería comparar el valor de venta con el valor de compra:

No obstante, a diferencia de lo que la lógica nos invita a pensar, la ley elige otra opción, pues para calcular esta base imponible, no parte de la diferencia entre el valor de venta y el de compra, sino que toma como punto de referencia un valor objetivo, como es el valor catastral de ese terreno, tal y como se explicará a continuación.

En definitiva, con este ejemplo se pretende poner de relieve a los interesados que para entender adecuadamente la “plusvalía municipal” deben dejar de un lado (al menos, aparentemente, como se explicará más adelante) el “beneficio” que obtienen con la venta del terreno (es decir, la diferencia entre el precio de venta y de compra), pues la ley determina que el incremento de valor se calcula en base a un dato objetivo, como es el valor catastral del terreno, y no en base al “beneficio real” que ha obtenido el vendedor con la operación inmobiliaria.

Así pues, y hecha esta pequeña introducción aclaratoria, como se indica, la base imponible de la “plusvalía municipal”, es decir, la cantidad que se tomará como referencia o punto de partida para calcular el importe final del impuesto será, de conformidad con el artículo 107 LHL, el valor del terreno en el momento del devengo, el cual se fija en base a el valor que dicho terreno tiene a los efectos del Impuesto de Bienes Inmuebles.

Por consiguiente, como se acaba de detallar, y ya desde un punto de vista eminentemente práctico, cualquier vendedor que quiera saber cuánto deberá pagar por la “plusvalía municipal”, lo primero que deberá realizar es consultar su recibo del IBI de la anualidad en curso, a los efectos de determinar este valor que se tomará como referencia para calcular la “plusvalía municipal”.

En caso de que no tuviéramos a nuestra disposición el recibo del IBI de la anualidad en curso, por supuesto el vendedor del terreno o vivienda puede acudir a su ayuntamiento y le facilitarán esta información.

Identificada pues esta cifra, la cuestión no finaliza aquí, pues sobre la misma, la ley obliga a aplicar unos porcentajes anuales (art. 107.4 LHL), en función del tiempo transcurrido desde que se adquirió el terreno, los cuales variarán en función de la normativa tributaria de cada ayuntamiento, pero que, en ningún caso podrán ser superiores a los siguientes límites:

• Periodo de uno hasta cinco años: 3.7%
• Periodo de hasta 10 años: 3,5%
• Periodo de hasta 15 años: 3,2%
• Periodo de hasta 20 años: 3%

Por consiguiente, de esa cifra de valor catastral antes comentada, deberemos aplicar este porcentaje anual en función de los años que hubieren transcurrido desde que se adquirió el terreno o vivienda.

Por supuesto, en relación a todos estos ejemplos, dejar constancia de que este artículo es meramente informativo y su objetivo es el de aclarar conceptos de forma natural para cualquier lector. Para calcular el importe exacto a pagar por plusvalía mi consejo siempre es acudir directamente a un asesor fiscal, gestoría o a su ayuntamiento para que sean ellos quienes lo calculen.

¿Si vendo una casa unifamiliar o un piso también tengo que pagar la “plusvalía municipal”?

Efectivamente, muchas personas, cuando analizan la “plusvalía municipal”, tienen dudas si deben pagar la misma cuando venden una vivienda independiente o un piso (sobre todo en este segundo caso), pues como su propio nombre indica, el impuesto grava el incremento de valor de terrenos, y no de “viviendas” o “pisos” propiamente dichos.

No obstante, como cualquier observador puede apreciar, esa “vivienda” o “piso” que se vende está construida sobre una porción de terreno urbano, de modo que cuando se vende una vivienda independiente o un piso, en realidad también se vende una porción de suelo, de modo que, en consecuencia, también nace la obligación de pagar la “plusvalía municipal” por parte del vendedor del mismo.

En estos casos, para determinar la base imponible de la “plusvalía municipal”, el vendedor de la vivienda o piso debe acudir igualmente a su recibo del IBI de la anualidad en curso, en el que del valor catastral total, se detalla qué importe concreto se imputa al valor del suelo y qué importe al valor de la construcción.

¿Qué cantidad deberé abonar por la “plusvalía municipal”?

Una vez determinada la base imponible del impuesto, el vendedor deberá aplicar sobre la misma el tipo de gravamen que establece la ley, es decir, el porcentaje que se aplicará sobre la base imponible y que determinará por tanto la cantidad a pagar a nuestro ayuntamiento en concepto de “plusvalía municipal”, lo que técnicamente se conoce como cuota íntegra y a la cual, en su caso, habrá que descontar las bonificaciones que fueren aplicables para, ahora sí, obtener finalmente la cuota líquida, es decir, la cantidad que finalmente deberemos ingresar a la hacienda local.

Así las cosas, este tipo de gravamen vendrá determinado por la normativa tributaria de cada ayuntamiento, tal y como establece el artículo 108 LHL. No obstante, este porcentaje nunca podrá exceder del 30%, tal y como establece el citado precepto.

¿Cuándo se devenga la “plusvalía municipal” y qué plazo tengo para pagarla?

De conformidad con la normativa reguladora de este impuesto (art. 109 LHL), el devengo de la plusvalía municipal (es decir, el momento en el que nace la obligación tributaria y, por lo tanto, el deber de pagar el impuesto) se producirá en el momento en que se produzca la transmisión de la propiedad del terreno, lo que, a efectos prácticos, sucederá el día en que se firme la escritura de compraventa del terreno o vivienda. Dicho esto, una vez que se haya formalizado la venta en escritura pública, el vendedor dispondrá de un plazo de treinta días hábiles (art. 110 LHL) para presentar ante el ayuntamiento correspondiente la declaración tributaria pertinente a tal efecto.

¿La “plusvalía municipal” se paga cuando hay una extinción de condominio?

En el caso de que no estemos ante una compraventa, sino ante una extinción de condominio, en relación a la “plusvalía municipal”, deberemos tener en cuenta el criterio de la Agencia Tributaria, fijado en la Consulta Vinculante V-29/2017, de 19 de septiembre, de la que cabe colegir que:

• Si se extingue una comunidad de bienes formada por un solo bien inmueble (que por su naturaleza es indivisible), la disolución con adjudicación del 100% del bien a uno de los comuneros no estará sujeta a la “plusvalía municipal”.
• Por el contrario, si existieren dos o más bienes inmuebles, y todos ellos se adjudican a un mismo comunero, la operación si que estará sujeta a la “plusvalía municipal”, pues al ser posible otra distribución distinta “más equitativa”, la Agencia Tributaria considera que en tal caso si que existe una transmisión de propiedad de un comunero a otro, que justifica su sujeción al impuesto.

¿Existen supuestos en los que no corresponde pagar la “plusvalía municipal”?

Como se ha expuesto hasta el momento, la “plusvalía municipal” es un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, pero como se ha podido ver, para calcular ese incremento de valor, la ley no lo calcula en base a la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra, que sería lo razonable para determinar si efectivamente se ha producido ese incremento de valor real, sino que su cálculo se realiza en base a un valor objetivo (como es el valor catastral), el cual se actualiza periódicamente, y que no tiene por qué reflejar el valor real del suelo que se ha transmitido.

Como se puede observar pues, esta realidad colisiona con el principio básico del sistema tributario de una democracia, pues el Estado sólo estará legitimado a gravar situaciones en las que se ponga de manifiesto un incremento de la capacidad económica o riqueza de los contribuyentes (así lo establece el artículo 31 de la Constitución), mientras que, en caso contrario, si no se produce ese incremento, no sería legítimo someter tal situación a tributación, pues se entraría en el terreno de la confiscación, completamente vedado por el texto constitucional.

A la vista de lo indicado, el Tribunal Constitucional ha tenido la oportunidad de pronunciarse sobre la inconstitucionalidad de la normativa que regula la “plusvalía municipal”, resolviendo finalmente lo siguiente:

• En primer lugar, en su sentencia número 59/2017, de 11 de mayo, ha declarado la inconstitucionalidad de los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en aquellos casos en los que se someta a tributación situaciones de inexistencia de incremento de valor.
• Y en segundo lugar, en su sentencia número 126/2019, de 31 de octubre, ha declarado la inconstitucionalidad del artículo 107.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en aquellos supuestos en los que la cuota a pagar sea superior al incremento patrimonial obtenido por el contribuyente.

Por lo tanto, con independencia de que en base a las reglas de cálculo de la “plusvalía municipal” corresponda abonar un importe determinado en concepto de este impuesto, no se deberá abonar el mismo cuando el vendedor no haya obtenido un beneficio con la operación, sino una pérdida.

Dicho esto, para el caso de que el vendedor haya obtenido un pequeño beneficio, pero inferior a la cuota líquida que corresponde abonar por la plusvalía municipal, la aplicación de la citada STC 126/2019 se torna más compleja, pues el legislador no ha establecido cómo debe procederse en tal caso, de modo que entramos en la casuística concreta de la forma de proceder de cada ayuntamiento.

En estos supuestos, deberemos estar pues al criterio que aplique el ayuntamiento correspondiente para determinar cómo se grava esa pequeña plusvalía obtenida (que como hemos indicado, es inferior a la cuota líquida que correspondería aplicar en base a las reglas ordinarias de cálculo de la “plusvalía municipal”), pero siempre teniendo en cuenta además la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo (véase en este sentido la STS 4182/2020, de 9 de diciembre), en la que el Alto Tribunal considera:

Así pues, en este caso concreto, el Tribunal Supremo declaró nula una liquidación de la “plusvalía municipal” practicada por el Ayuntamiento de Madrid que absorbía por completo la riqueza gravable, pues suponía que el 100% de la plusvalía real generada debía ser destinada por el contribuyente a pagar el impuesto.

No obstante, teniendo en cuenta esta jurisprudencia que considera confiscatorio el impuesto cuya cuantía suponga absorber la totalidad o la “mayor parte” de la ganancia obtenida, queda claro que ante la inexistencia de un criterio legal a tal efecto, el estado de la cuestión abre un escenario de previsible litigiosidad administrativa y contencioso-administrativa entre los contribuyentes que se hallen en esta situación y la administración tributaria local correspondiente.

Por todo lo expuesto, en caso de que un contribuyente se halle en alguna de estas dos situaciones descritas deberá:

¿Cómo gestiono la liquidación de la “plusvalía municipal”?

Como se ha indicado, desde que se otorga la escritura de compraventa de la finca, el vendedor dispone de un plazo de treinta días hábiles para abonar la cantidad que corresponda en concepto de “plusvalía municipal”. A tal efecto, si lo desea, el interesado puede realizar por sí mismo esta gestión llamando por teléfono o acudiendo directamente a su ayuntamiento.

A tal efecto, deberá presentar una copia simple de su escritura de compraventa, en la que deberían aparecer todos los datos necesarios para realizar el trámite correctamente.

Por el contrario, lo más razonable y adecuado es encomendar la gestión del pago del impuesto a la propia Notaría, la cual, previo pago de unos honorarios pactados, se encargará de calcular adecuadamente qué cantidad se debe abonar por la “plusvalía municipal”, para que así el vendedor la pueda abonar a la oficina notarial, y sea esta la que se encargue de realizar todos los trámites necesarios con la administración tributaria.

En tal caso, si desea encomendar la gestión a la propia oficina notarial, puede solicitar este servicio contactando con nuestra especialista en presupuestos@jesusbenavides.es. Para ello, deberá aportar copia simple de su escritura de compraventa (por supuesto, si su operación se ha firmado en esta notaría, ya dispondremos de la misma).

¿Qué diferencias hay entre la “plusvalía municipal” y la ganancia patrimonial a declarar en el IRPF?

Por último, no querría finalizar este artículo sin realizar una breve nota sobre la ganancia patrimonial que se genera cuando se vende un inmueble, y su distinción en relación a la “plusvalía municipal”. Así pues, cuando se vende un inmueble, más allá del pago de la “plusvalía municipal”, cuyas características ya se han expuesto en las preguntas precedentes, los vendedores del mismo deben tener en cuenta que dicha operación también tendrá un reflejo en su declaración de la renta por el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.

Así las cosas, si cuando vendemos un inmueble, se produce una ganancia patrimonial (la cual algunos también denominan “plusvalía”, de ahí la confusión de algunas personas), es decir, una diferencia positiva entre el precio de venta y el precio de compra, dicho incremento de capacidad económica o riqueza quedará sometido a tributación en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.

• El tipo de gravamen de esta ganancia patrimonial está fijado en la actualidad en el 19%.
• Si se obtiene una ganancia patrimonial, pero la misma se reinvierte en la adquisición de la vivienda habitual, la misma disfrutará de una exención, de modo que no tributará.

En cualquier caso, y, por último, recomendar a los contribuyentes que, a la vista de la trascendencia que ello puede tener para su declaración del IRPF, en el año que procedan a la venda de un inmueble, acudan a un especialista en materia fiscal para confeccionar su declaración de la Renta, pues si se comenten errores al respecto, las consecuencias en forma de sanciones, recargos e intereses de demora pueden ser muy elevadas, lo que sin duda, nadie desea.

Conclusión

Esperando pues que este artículo haya resuelto sus dudas sobre qué es la “plusvalía municipal” y qué aspectos se deben tener en cuenta sobre la misma, a continuación, se procede a resumir los aspectos fundamentales de la misma: