Cancelación anticipada de hipoteca y pérdida financiera. Esa gran desconocida

La semana pasada, a raíz de una consulta práctica sobre un caso real planteado por un cliente de mi Notaría, advertí como, en el día a día del mercado hipotecario español, resulta muy complejo para la mayoría de deudores, incluso aquellos que disponen de conocimientos financieros, comprender adecuadamente los conceptos y variables claves que determinarán si, al cancelar anticipadamente su hipoteca (ya sea total o parcialmente), deberán abonar alguna clase de comisión o compensación a su entidad financiera, por los perjuicios que dicha cancelación pueda generar. 

Así pues, a resultas de ello, a través del presente artículo, y utilizando mi tradicional sistema de pregunta – respuesta breve, pretendo realizar una modesta contribución en esta materia, para ayudar a clientes y usuarios a comprender adecuadamente estos conceptos y, a la vista de ello, poder orientarles en la adopción las mejores decisiones posibles para su patrimonio e intereses.

Infórmese de todos los aspectos jurídicos a tener en cuenta en relación al concepto de pérdida financiera, elemento crucial para saber si, al cancelar anticipadamente su hipoteca, ya sea total o parcialmente, deberá abonar alguna clase de comisión o compensación a su entidad financiera.

¿Cómo se cancela normalmente un préstamo hipotecario?

Como es sabido, de ordinario, para la adquisición de una vivienda, teniendo en cuenta el coste actual de los inmuebles en España, las familias deben tomar a préstamo elevadas cantidades de dinero para, con ello, poder afrontar la compra del piso o la casa que se convertirá en su hogar, quien sabe, incluso para el resto de su vida.

Por consiguiente, cuando la mayoría de personas adquirimos una vivienda, recurrimos a la financiación de una entidad financiera, la cual, nos presta una cantidad elevada de dinero para poder pagar el precio de compra pactado.

Este préstamo, dado su elevado importe, deberá retornarse en un periodo prolongado de tiempo, normalmente en forma de cuotas mensuales durante 15, 20, 25 o 30 años, hasta completar la devolución del total principal, junto con los intereses que se hubieren pactado.

¿Qué es el cuadro de amortización de un préstamo hipotecario?

Como se acaba de ver en la pregunta precedente, para realizar todos estos cálculos, es necesario utilizar complejas fórmulas de matemática financiera, las cuales no están al alcance de la mayoría de clientes y usuarios bancarios. Así pues, para garantizar una adecuada protección del deudor, la normativa actual establece que nuestro banco, cuando contratemos un préstamo hipotecario, entre otras cuestiones, debe facilitarnos un cuadro de amortización, es decir, una tabla en la que se detallen todos los pagos que deberemos realizar a lo largo de la vida del préstamo solicitado, así como las cantidades que deberemos a la entidad financiera en cada momento.

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Este es, sin duda, un documento muy útil para el deudor, puesto que nos permite saber qué cantidad deberemos al banco en todo momento, con lo cual, ello nos ayudará a planificar las necesidades financieras familiares presentes y futuras.

Asimismo, dejar constancia de que si no tenemos a nuestra disposición este cuadro de amortización, podemos solicitarlo en cualquier momento a nuestro banco, el cual debería facilitárnoslo o, en su defecto, si se disponen de unos conocimientos básicos de matemática financiera, también se puede descargar de un buscador de internet una plantilla de Excel con un cuadro de amortización, el cual, tras rellenarlo con las principales variables de nuestro préstamo (capital solicitado, tipo de interés y duración, principalmente), podremos obtener el mismo.

¿Qué es la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario?

Como ya se ha indicado, la forma ordinaria de devolución de un préstamo hipotecario consiste en su amortización paulatina, a lo largo de un periodo prolongado de tiempo (15, 20, 25 o 30 años, por ejemplo), hasta que el deudor ha satisfecho todas las cuotas a las que se comprometió.

No obstante, también puede suceder que, por cualquier circunstancia, el deudor, antes de que se llegue al final de la vida pactada en el préstamo, decida cancelar anticipadamente su préstamo, es decir, que proceda a pagar antes de tiempo el dinero que debe al banco. Ello puede suceder por múltiples razones, como por ejemplo si el deudor recibe una herencia y dicho dinero recibido lo destina a cancelar sus deudas, o si procede a vender la vivienda hipotecada, entre otros muchos supuestos.

Sobre ello, asimismo es necesario indicar que esta cancelación anticipada, puede ser total o parcial, es decir, puede implicar la devolución de todo el dinero debido al banco, o tan sólo de una parte de ella. En tal caso:

Si cancelo anticipadamente mi préstamo hipotecario, ¿he de pagar alguna clase de penalización o comisión a mi banco?

Efectivamente, si el deudor procede a realizar una cancelación o amortización anticipada de su préstamo, ya sea total o parcial, deberá observarse lo pactado por las partes en el contrato de préstamo, de tal forma que si el deudor y su banco pactaron, al constituir el préstamo hipotecario, que si esta cancelación anticipada se producía, el deudor debía abonar alguna clase de comisión o penalización, en tal caso deberá abonarse la misma.

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Como podemos apreciar, si la cuestión fuere así de sencilla, esta materia no generaría problemática alguna, pero, en la realidad, la cuestión se complica mucho más, pues no sólo debemos tener en cuenta lo que hayan pactado las partes en el contrato de préstamo, sino que además debemos tener en cuenta y aplicar la regulación que existe sobre esta materia, la cual, como se tratará de exponer a continuación, tiene una gran complejidad técnica.

¿Existe algún límite a la comisión que el banco puede cobrar con cancelación anticipada?

Efectivamente, en la actualidad, la normativa vigente que regula la materia, esto es, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece una serie de límites a la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada, ya sea total o parcial, las cuales se tratarán de exponer a continuación.

Así pues, sobre esta materia, es necesario tener en cuenta las siguientes cuestiones previstas en los apartados cuarto y siguiente del artículo 23 de la Ley 5/2019:

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‍1.- PRÉSTAMOS A INTERÉS VARIABLE:

En los contratos de préstamo a tipo de interés variable (o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo), el deudor y el banco podrán pactar una compensación o comisión, a elegir entre alguno de los dos siguientes supuestos (que sólo podrá ser uno u otro): 

A.- Amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo:

B.- Amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo:

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2.- PRÉSTAMOS A INTERÉS VARIABLE QUE SE CAMBIAN A TIPO FIJO:

En caso de que se proceda a cambiar el tipo de interés del préstamo, de variable a fijo (técnicamente se conoce como novación) o, en su caso, se cambie de banco (técnicamente, se denomina subrogación de acreedor) y se pase también de tipo variable a tipo fijo, sólo se podrá pactar compensación o comisión por amortización anticipada:

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3.- PRÉSTAMOS A TIPO FIJO:

Por último, si se trata de un préstamo a tipo de interés fijo (o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo), podrá establecerse contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes límites: 

A.- Amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo:

B.- Amortización anticipada total o parcial del préstamo más allá de los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo:

¿Qué es la pérdida financiera?

Como se acaba de apreciar, todo el sistema de compensaciones o comisiones que los deudores deberán abonar, en su caso, a su banco, a resultas de una cancelación anticipada (ya sea total o parcial) pivota entorno a si, la entidad financiera que nos presta el dinero, con esa cancelación anticipada, sufre o no, lo que la ley denomina como pérdida financiera.

‍Para comprender este concepto de pérdida financiera, es necesario analizar el núcleo del negocio bancario tradicional, esto es, la llamada intermediación financiera, es decir, el tomar dinero de sus impositores (de gente que tiene ahorros y los guarda en un banco) a cambio de un tipo de interés, y con ese dinero, prestarlo a otras personas que lo necesiten, a cambio de un tipo de interés mayor para, con esa diferencia, previo pago de sus costes de estructura, generar unos beneficios con los que retribuir a sus accionistas y generar las reservas que correspondan para cubrir eventuales insolvencias de clientes.

Comprendido pues este procedimiento básico con el que operan las entidades financieras, como se puede observar, esta situación se mantendrá en equilibrio en tanto en cuanto el deudor cumpla con su compromiso y devuelva la totalidad del dinero prestado, en el plazo pactado, para que así el banco consiga recuperar ese dinero y los intereses necesarios, con los que pagar, a su vez, al ahorrador que le ha depositado su dinero. 

Por el contrario, si por cualquier situación, como por ejemplo una cancelación anticipada, el banco recibe la devolución del principal, pero sólo de una parte de los intereses pactados, el mismo puede llegar a experimentar una pérdida financiera si, a la vista de las circunstancias concretas del mercado, ante una bajada de tipos de interés, no es capaz de volver a prestar ese dinero a otro deudor con unas condiciones que hagan viable la operación, con lo que, si esa situación se generalizase, el banco entraría en fallida al no poder devolver a sus ahorradores los importes que han depositado en el banco y los intereses a los que se ha comprometido a pagar.

Así pues, para evitar esta situación y, por lo tanto, poner en peligro el sistema financiero español, el legislador, siendo consciente de esta realidad, ha diseñado un sistema de compensaciones o comisiones en los casos de cancelación anticipada de un préstamo hipotecario en el que, el deudor, en caso de proceder a esta cancelación anticipada, a resultas del estado del mercado hipotecario, genera o no una pérdida financiera al banco.

‍A la vista de todo lo expuesto, podemos afirmar que, a grandes rasgos, se pueden generar dos escenarios, que determinarán si existe o no pérdida financiera:

‍A.- Si cuando se produce la cancelación anticipada, los tipos de interés del mercado son superiores a los del momento de formalización, el banco no sufrirá una pérdida financiera:

B.- Si cuando se produce la cancelación anticipada, los tipos de interés del mercado son inferiores a los del momento de formalización, el banco sí sufrirá una pérdida financiera:

¿Cómo se calcula la pérdida financiera en la práctica?

Para saber si se ha producido o no esa pérdida financiera, será necesario tener en cuenta el criterio establecido por el legislador en el apartado octavo del artículo 23 de la Ley 5/2019, en el que se establece que la pérdida financiera sufrida por el prestamista se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. Por consiguiente:

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Para comprender esta fórmula, en definitiva, es necesario traer a colación la explicación realizada anteriormente, en la que como hemos podido ver, se trata de comparar qué tiene más valor, si el dinero que recibirá el banco ahora, en el presente, si se cancela anticipadamente la hipoteca (el cual el banco podrá volver a prestar en las condiciones actuales del mercado hipotecario) o, por el contrario, si vale más el dinero que recibiría el banco si no se cancelara la hipoteca (es decir, si es mayor ese valor presente de mercado del préstamo). Por consiguiente:

• Capital reembolsado > valor presente de mercado del préstamo -> no habrá pérdida financiera (pues el banco lo podrá volver a prestar a un interés mayor y generar más beneficios)
• Capital reembolsado < valor presente de mercado -> si que habrá pérdida financiera (el banco dejará de ganar ese “valor futuro” que tenía previsto y no lo podrá recuperar porque los tipos de interés medios del mercado hipotecario actual son menores, con lo cual, incurrirá en una pérdida que es necesario compensar).

Dicho esto, para calcular esta otra variable del “valor presente de mercado del préstamo”, hay que tener en cuenta varias cuestiones:

En primer lugar, y por lo que se refiere a este concepto de “valor presente”, es necesario tener presente que el mismo alude a un término propio de la matemática financiera, que permite determinar qué valor tiene ahora, en el presente, una determinada inversión, cuyos flujos o pagos se periodifican en el tiempo, es decir, nos permite valorar ahora, en este momento presente, qué valor tiene un dinero que no tenemos ahora mismo, sino que recibiremos en el futuro, que es justo lo que sucede con un préstamo hipotecario, desde la óptica del banco que presta el dinero.

Dicho esto, por lo que se refiere al cálculo de este “valor presente de mercado del préstamo”, deberemos tener en cuenta de nuevo lo dispuesto en el citado artículo 23.8 de la Ley 5/2019, en el que se establece que el valor presente de mercado del préstamo se calculará del siguiente modo:

A.- FÓRMULA: 

La suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada (debiendo tener en cuenta que esta segunda variable, en el caso de los préstamos a tipo fijo, será igual a cero).

Así pues, para calcular este valor actual, deberemos aplicar la siguiente fórmula de matemática financiera:

Donde:

• c = cuota que paga el deudor.
• i = tipo de interés aplicable (lo que se expone a continuación).
• n = número de cuotas pendientes de pago.

B.- TIPO DE INTERÉS: 

Será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

Sobre esta previsión, será necesario tener en cuenta lo dispuesto en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, en cuyo artículo 28 se establece que, a efectos del cálculo del valor de mercado de los préstamos hipotecarios:

• Se considerará interés de referencia los tipos de Interest Rate Swap (IRS) a los plazos de 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15 20 y 30 años, que más se aproxime al plazo del préstamo que reste desde la cancelación anticipada hasta la próxima fecha de revisión o de vencimiento.
• Y a dicho tipo de interés se le aplicará un diferencial, que se fijará como la diferencia existente, en el momento de contratación de la operación, entre el tipo de interés de la operación y el IRS al plazo que más se aproxime, en ese momento, hasta la siguiente fecha de revisión del tipo de interés o hasta la fecha de su vencimiento.

Así pues, a modo de resumen:

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Donde:

• IRSa = IRS actual que más se aproxime al vencimiento.
• IRSb = IRS del momento de formalización que más se aproxime al vencimiento.

Asimismo, sobre este IRS, los interesados deben saber que:

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¿Es posible plantear un ejemplo práctico de cómo se calcula la pérdida financiera en la práctica?

Por supuesto, como se puede apreciar, todos estos conceptos, incluso para personas instruidas en el campo del Derecho y de la Economía pueden resultar muy complejas de comprender, de modo que, lo más práctico y didáctico, es sin duda plantear un ejemplo, a través del cual se podrá comprender de un modo mucho más adecuado toda la situación.

‍Así pues, por ejemplo, se plantea la siguiente operación:

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Llegados al mes de abril de 2021, el deudor se plantea la posibilidad de cancelar anticipadamente su préstamo hipotecario, pues ha cobrado una herencia de su difunto padre. En tal caso, deberemos tener en cuenta lo siguiente:

En primer lugar, será necesario consultar la tabla de amortización del préstamo, para saber cuánto dinero se debe a abril de 2021, lo que en este caso concreto supone la cifra de 165.106,50€.

Así pues, a la vista de ello, para saber si el deudor deberá pagar o no una comisión o compensación a su banco, será necesario aplicar todas las fórmulas indicadas en la pregunta precedente, del siguiente modo:

En primer lugar, debemos tener claro que si:

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En este caso concreto:

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Dicho esto, para calcular el valor presente de mercado del préstamo, tendremos que realizar la siguiente operación:

Partiremos, como hemos indicado, de la fórmula que nos permite calcular este valor presente o actual:

En la que, en el caso concreto, supone:

Así pues, aplicando estos valores indicados a la fórmula apuntada para obtener el valor actual:

Obtenemos como resultado que, el valor actual de este préstamo, a abril de 2021, es de 177.931,74€.

• Como apunte práctico, comentar que en Excel, la fórmula de “=VA()” nos permite calcular este valor actual, indicando las 3 variables comentadas (esto es, cuota, tipo de interés y plazo).

Así pues, si aplicamos esta cifra obtenida a nuestra fórmula de la pérdida financiera vemos como:

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Como hemos comentado anteriormente, si el capital a reembolsar es menor al valor presente de mercado del préstamo, es decir, que la diferencia entre el capital reembolsado menos el valor presente de mercado del préstamo arroja un resultado negativo, en tal caso se produce una pérdida financiera para el banco, tal y como sucede en este caso, con lo cual, a la vista de las operaciones efectuadas, podemos confirmar que se produce, en esta operación concreta, una pérdida financiera para la entidad bancaria, la cual deberá compensar el deudor.

Así pues, por último, recordemos que el cliente pactó una comisión por cancelación anticipada del 2% (el límite máximo que permite la norma para operaciones a tipo fijo), lo que, en este caso concreto, supone:

• Comisión máxima = capital a reembolsar * comisión pactada
• Comisión máxima = 165.106,50€ * 2%
• Comisión máxima = 3.302,13€

A la vista de ello, recordemos que la norma actual establece que la compensación o comisión a favor del prestamista no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pueda sufrir el prestamista, con el límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, con lo cual, en este caso:

• Pérdida financiera = 12.825,24€
• Comisión 2% = 3.302,13€

Por consiguiente, el banco podrá cobrar a su cliente, como máximo, los 3.302,13€ indicados, pues la pérdida financiera es mayor a dicho importe.

‍Así pues, si el cliente ha de abonar a su banco estos 3.302,13€ en concepto de comisión por cancelación anticipada, el mismo deberá valorar si le compensa o no esta amortización total anticipada, a los efectos de la gestión de su patrimonio.

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Esperando pues que todas estas explicaciones y este ejemplo hayan servido para ilustrar al lector y ayudarle a comprender mejor todos estos conceptos, desde el equipo de Notaría Jesús Benavides quedamos a disposición de nuestros clientes, para resolver todas las dudas y cuestiones que les surjan al respecto de las operaciones hipotecarias que deseen formalizar en nuestro despacho notarial (AQUÍ).