Quiero comprar una vivienda sobre la que existe una hipoteca y la quiero cancelar… ¿Cómo he de proceder y quién asume los gastos de esa cancelación?

19/2/2021

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Quiero comprar una vivienda sobre la que existe una hipoteca y la quiero cancelar… ¿Cómo he de proceder y quién asume los gastos de esa cancelación?

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Se trata de una de las cuestiones que mayor nerviosismo e interés genera en las partes intervinientes en una compraventa inmobiliaria, especialmente en el comprador de una vivienda. Así pues, el presente artículo tiene por objeto clarificar cómo deben proceder, tanto la parte vendedora como la compradora, cuando exista una hipoteca previa (o varias) que gravan la finca que se vende, con el objetivo de conseguir su cancelación económica y registral, para que así la finca conste ya libre de cargas por lo que se refiere al nuevo propietario que la adquiere.

Pues bien, antes de explicar cómo tienen que proceder las partes implicadas y que escenarios pueden darse a la hora de cancelar una hipoteca, es imprescindible entender conceptos básicos explicados de forma sencilla a través de mi método favorito “pregunta-respuesta”. Soy consciente que se trata de un artículo largo, pues trato de explicar lo mejor que sé todas las dudas que plantean los clientes en el día a día. Por ello, destaco en negrita las ideas principales todas hiladas. De manera que, si uno lo desea, sólo leyendo los títulos y el texto destacado en negrita puede acortar el tiempo de lectura y no por ello perderse contenido.

¿Qué es un derecho real de hipoteca?

La hipoteca es un derecho que se constituye sobre una finca, con el objetivo de garantizar el cumplimiento de una obligación principal, esto es, un préstamo.

Así pues, cuando un comprador adquiere una vivienda recurriendo a la financiación de un banco, dicha entidad le presta un dinero (por ejemplo, 100.000 €) para que pueda comprar la finca en cuestión, con el compromiso de devolver este importe en un plazo pactado (por ejemplo, 30 años), mediante el pago de cuotas mensuales (de, por ejemplo, 400 € al mes).

A la vista de ello, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal (es decir, del préstamo), deudor y acreedor constituyen sobre la finca adquirida una garantía, que se denomina técnicamente como derecho real de hipoteca, en virtud del cual, si se produce un impago del préstamo, la entidad financiera, como acreedora, tiene derecho a instar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria al objeto de conseguir que esa vivienda sea subastada para, con el dinero que se obtenga de la mejor oferta, poder recuperar el dinero prestado y los intereses que se hubieren devengado, así como los gastos y costas que haya generado ese proceso judicial.

Por todo lo expuesto, es muy importante que los interesados comprendan que, cuando formalizan un préstamo hipotecario, en realidad están realizando dos actos o negocios jurídicos distintos:

En primer lugar, un contrato de préstamo, que es la obligación principal, en virtud del cual, un banco les deja una cantidad de dinero, a cambio de que el deudor se lo devuelva en un plazo de tiempo y con un interés pactado.
En segundo lugar, un derecho de hipoteca sobre la finca, como la garantía del cumplimiento de esta obligación, que permite, en caso de impago del préstamo, como ya se ha comentado, acceder a un procedimiento judicial sumario en el que se tratará de subastar la finca, al efecto de conseguir los fondos necesarios para que el banco recupere su dinero.

¿Cuál es el ciclo de vida habitual del préstamo hipotecario?

Lo normal y más habitual es que el propietario de una vivienda adquirida mediante financiación bancaria a través de un préstamo hipotecario se encuentre devolviendo dicho préstamo durante 15, 20 o 30 años, normalmente. Sin embargo, es frecuente que, en la práctica, por desconocimiento, el deudor, cuando termina de pagar su préstamo al banco, se olvide de realizar la última gestión, es decir, “borrar” del Registro de la Propiedad la hipoteca que inscribió en su momento como garantía del préstamo que se realizó.

Así pues, si al igual que para formalizar el préstamo hipotecario fue necesario un acto solemne ante Notario, otorgando la correspondiente escritura de préstamo hipotecario, para cancelar la hipoteca del Registro de la Propiedad será necesario otorgar ante Notario una nueva escritura, en este caso, de cancelación de hipoteca, así como gestionar su inscripción en dicho Registro, para conseguir así que la finca quede libre de cargas, todo ello en los términos que se expondrá en las preguntas que siguen a continuación.

Sobre esta situación en la que muchos deudores pagan su préstamo pero no cancelan registralmente la hipoteca, es tal vez necesario indicar que en nuestro país no existe la cultura de que la entidad financiera, al finalizar el pago del préstamo, recuerde a su cliente la necesidad de cancelar registralmente la carga, puesto que aunque a priori no es un trámite obligatorio, sin duda en un futuro será muy útil que ello esté hecho, pues en caso contrario, si por ejemplo nosotros o nuestros herederos queremos vender la vivienda, será necesario realizar esta cancelación registral con un escaso margen de tiempo y quizás, por las prisas, a un coste mayor que el que nos podría suponer si se hace ahora, con tiempo y de un modo meditado.

¿Qué diferencia existe entre la cancelación económica y la cancelación registral de la hipoteca?

Como se acaba de observar en las preguntas anteriores, en el ciclo de vida del pago y extinción de todo préstamo hipotecario, en realidad, pueden diferenciarse dos grandes momentos, pues como ya se ha detallado, el préstamo hipotecario contiene en realidad dos actos o negocios jurídicos distintos, esto es, en primer lugar la obligación principal, en forma de préstamo, y en segundo lugar, la garantía de dicha obligación principal, en forma de derecho real de hipoteca.

Así pues, si en realidad el préstamo hipotecario decíamos que contiene o engloba dos actos o negocios distintos (OBLIGACIÓN + GARANTÍA), como no puede ser de otro modo, la cancelación del préstamo hipotecario conlleva asimismo dos fases o actuaciones diferenciadas, las cuales se tratarán de exponer a continuación:

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Una primera fase, que recibe la denominación popular de cancelación económica del préstamo hipotecario (CANCELACIÓN DE LA OBLIGACIÓN), la cual hace referencia al pago del dinero que se ha recibido en préstamo. Así pues, cabe afirmar que un préstamo hipotecario está cancelado económicamente cuando ya se ha pagado, es decir, cuando se ha devuelto todo el dinero que el banco nos ha prestado, dándose así por cumplida la obligación principal.

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Por el contrario, la segunda fase, que recibe la denominación de cancelación registral (CANCELACIÓN DE LA GARANTÍA), es la que hace referencia a la cancelación de ese derecho real de hipoteca en el Registro de la Propiedad, es decir, en la necesidad de “hacer desaparecer” del Registro esa garantía de cumplimiento de la obligación principal (recordemos, el préstamo) que ya se ha cumplido (pues el dinero ya se ha devuelto), de modo que dicha garantía ya ha perdido su razón de ser.

¿Cómo se gestiona la cancelación registral de una hipoteca?

Para conseguir pues la cancelación registral de una hipoteca, como se ha indicado antes, lo primero y más importante es que la deuda garantizada esté pagada, es decir, que se haya devuelto todo el dinero que el banco prestó en su momento.

Así las cosas, el propietario de la vivienda, una vez ha pagado completamente el préstamo, deberá acudir a su entidad financiera acreedora a los efectos de que le entreguen lo que se denomina certificado de saldo cero, es decir, un documento en el que el banco certifica que el préstamo hipotecario en cuestión ha sido completamente pagado, que ya no tiene nada que reclamar por este concepto y que, por lo tanto, consiente la cancelación registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Una vez pues que el propietario ha obtenido este documento, podrá optar por diversas vías para conseguir esta cancelación registral de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad:

Primera opción, la tradicional pero no quiere decir que la única:encomendar esta gestión directamente a su banco, el cual, le pedirá una provisión de fondos por la gestión de todo este trámite. En tal caso, será su banco (o la gestoría que éste contrate a tal efecto) quien gestionará la firma de la escritura de cancelación de hipoteca con un Notario de su elección y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Segunda opción también habitual: asimismo, si lo desea, con el certificado de saldo cero ya en su poder, puede encomendar esta gestión a una gestoría o abogado de su confianza, el cual también le cobrará unos honorarios por toda la gestión.
Tercera opción, menos recomendable pero posible: También, si lo desea, puede gestionar usted mismo todo este trámite. A tal efecto:
- Deberá escoger un Notario de su confianza y entregarle este certificado de saldo cero, dicho Notario contactará con un representante de su banco para que sea éste el que firme la escritura de cancelación de hipoteca. Una vez esté firmada, previo abono de los aranceles notariales devengados, el Notario le hará entrega de la copia auténtica de dicha escritura.
- Posteriormente, deberá usted presentar ante la Agencia Tributaria autonómica la autoliquidación del impuesto correspondiente, la cual, si bien su cuota líquida es 0, deberá presentarse igualmente.
- Realizado este trámite, deberá presentar la escritura de cancelación de hipoteca, junto con la autoliquidación del impuesto, al Registro de la Propiedad correspondiente, para que éste proceda a su inscripción y, por lo tanto, se consiga ya la pretendida cancelación registral de la hipoteca. Este trámite también tendrá un coste, en forma de arancel de los Registradores de la Propiedad, que deberá abonar para, finalmente, acudir de nuevo al Registro de la Propiedad a retirar dicha escritura, ya inscrita.
Como puede observar pues, no parece la opción más recomendable gestionar uno mismo este trámite, pues todo ello acarreará múltiples desplazamientos a distintas instituciones para realizar una actuación que, por un precio razonable, se puede encomendar a un tercero, profesional y especializado en la materia, que la puede realizar en su nombre sin que usted deba asumir todas estas tareas.
Por último, la cuarta opción y cada vez más frecuente: si lo desea, una vez que ha obtenido el certificado de saldo cero, también puede encomendar toda la gestión íntegramente a un Notario de su confianza, el cual se encargará de buscar a un apoderado de su banco para que firme la escritura de cancelación de hipoteca, así como presentar la autoliquidación del impuesto y, posteriormente, presentar la escritura al Registro de la Propiedad para conseguir su inscripción.

¿Quién debe firmar la escritura de cancelación de hipoteca ante notario?

A diferencia de lo que sucede cuando se formaliza un préstamo hipotecario ante notario donde tienen que estar presentes y firmar, tanto la entidad bancaria como el prestatario o deudor (a su vez, nuevo propietario del inmueble que se hipoteca en garantía). Para cancelar notarialmente la hipoteca basta que un representante de la entidad financiera (y no el propietario de la finca, como algunos creen erróneamente), acuda al Notario a firmar dicha escritura de cancelación de hipoteca, donde manifiesta que el préstamo garantizado por la hipoteca ya está pagado y que, por lo tanto, el banco al que representa consiente la cancelación registral de la hipoteca. Posteriormente, una vez se haya firmado la escritura de cancelación de hipoteca, la misma deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, tras lo cual, la finca ya quedará libre de cargas.

Por esa sencilla razón, que el deudor ya no tiene que comparecer ante notario, y sólo debe hacerlo un representante de la entidad bancaria, en muchas ocasiones las entidades bancarias o sus gestorías de confianza suelen concentrar la firma de este tipo de documento (como es la escritura de cancelación de hipoteca) en sus notarios de confianza o de uso habitual en la práctica diaria.

¿Qué es la llamada cancelación de la hipoteca por prescripción?

Más allá de la vía ordinaria expuesta en la pregunta anterior, también es necesario precisar que existe una vía subsidiaria para cancelar registralmente el derecho real de hipoteca, y esta es la vía de la llamada “prescripción”. Así pues, en este caso, también será posible conseguir la cancelación registral pretendida si han transcurrido 21 años desde que se debiera haber pagado la última mensualidad del préstamo garantizado, sin que el acreedor hipotecario hubiere ejercido la acción hipotecaria y, por lo tanto, hubiere constancia de ello en el Registro de la Propiedad.

En tal caso, la persona interesada deberá presentar una instancia privada al Registro de la Propiedad, con su firma legitimada notarialmente, en la que se solicite la cancelación registral de la hipoteca por la circunstancia antes expuesta.

En cualquier caso, como se puede observar, esta es una vía subsidiaria que no es muy recomendable, pues aunque la misma puede tener un coste menor, para conseguirla se deberán realizar igualmente varias gestiones que le supondrán bastante tiempo (como es redactar la instancia privada, acudir a un Notario a legitimar la firma y posteriormente acudir al Registro de la Propiedad a presentar dicha instancia o, subsanar en su caso posibles defectos del documento, etc.) y, sobre todo, porque la misma pospone la solución del caso a muy largo plazo, quedando la finca gravada por esa hipoteca correspondiente a un préstamo ya pagado durante muchos años, lo que puede perjudicar en un futuro a sus propietarios o herederos si, antes de que se alcance dicho plazo, surge alguna circunstancia que hace necesario vender la finca o hipotecarla de nuevo.

¿Quién paga el coste de la escritura de cancelación de la hipoteca?

En relación a la cuestión sobre quien debe abonar el coste que genera la escritura de cancelación de hipoteca, es necesario precisar que la misma, en la práctica, suscita cierta controversia, pues en ocasiones, particulares plantean que este coste debe ser asumido por la entidad financiera que les prestó el dinero en su momento.

A tal efecto, para clarificar esta cuestión, es necesario traer a colación las siguientes normas que se refieren directa o indirectamente a la cuestión, en las cuales hallaremos la respuesta adecuada.

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Así pues, tal y como establece la regla Sexta de las Normas Generales de Aplicación del Arancel de los Notarios (Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre), que es la norma que regula el coste de las escrituras y demás documentos públicos, “la obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario, y en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales”. En este caso, como se puede observar, el requerimiento de la prestación de las funciones notariales provendrá del deudor hipotecario, es decir, de la persona propietaria de la vivienda que solicite el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca, a los efectos de conseguir la liberación de la carga en su finca.

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Asimismo, y por lo que se refiere al concepto de parte interesada a que hace referencia la citada norma, es necesario traer a colación la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre esta materia (en concreto, la STS 105/2019, de 23 de enero), en la que el Alto Tribunal ha establecido que “en cuanto a la escritura de cancelación de hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto”.

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Adicionalmente, y en el mismo sentido, es necesario mencionar lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil, el cual, aplicado al ámbito de la cancelación registral del derecho real de hipoteca, determina que la parte obligada a asumir su coste es el deudor, pues es a quien corresponde sufragar el coste de la extinción de las obligaciones.

Así pues, a la vista de la normativa aplicable así como de la interpretación que de la misma hace el Tribunal Supremo, cabe concluir que la persona a la que corresponde abonar el Arancel de los Notarios devengado por una escritura de cancelación de hipoteca es el deudor o parte prestataria, pues es quien ha requerido los servicios notariales a tal efecto y, asimismo, porque es la parte interesada en el otorgamiento de la escritura, pues en definitiva, es la que obtiene el beneficio de la liberación registral del derecho real de hipoteca, una vez inscrita la escritura en el Registro de la Propiedad.

Por último, si el lector tiene interés en obtener más información sobre la utilidad y el coste de la escritura de cancelación de hipoteca, puede acceder AQUÍ a un artículo en el que se aborda con detenimiento el estado actual de la cuestión.

¿Cuáles son los costes de cancelar una hipoteca?

Para cancelar registralmente una hipoteca existen dos costes obligatorios: el coste notarial (del otorgamiento de la escritura pública de cancelación de hipoteca) y el coste registral (de la inscripción en el Registro de dicha escritura pública). Ambos costes vienen regulados rigurosamente por Ley. Por lo tanto, ni los notarios ni los registradores pueden cobrar libremente lo que quieran.

No obstante, es habitual en la práctica encontrarse un tercer coste adicional, es de la gestoría o tramitación. Este coste lo puede fijar libremente quién lo lleva a cabo. Los gastos de gestión o tramitación suelen referirse a dos gestiones diferentes pero relacionadas necesariamente:

La presentación y liquidación del impuesto (AJD) ante la Administración Tributaria competente. Aunque en la actualidad la escritura de cancelación de hipoteca está exenta de pago (es decir no se paga impuesto), si está sujeta al impuesto. Quiere decir que, aunque no se paga impuesto (salvo en el País Vasco en casos concretos) la presentación en Hacienda y su correlativo control debe hacerse igualmente.
La presentación de la escritura notarial de cancelación de hipoteca junto con la liquidación tributaria pertinente, para su inscripción en el Registro de la Propiedad competente del lugar donde radique la finca cuya hipoteca se trata de borrar.

Llevar a cabo esas gestiones, implica tiempo y conocimiento. Y obviamente si se le encomiendan dichas labores a un tercero (sea el propio notario, un abogado, la gestoría o el propio banco) le cobrará unos honorarios por ello. Independientes a los gastos notariales y registrales. Ya hace varios años, desarrollé una calculadora digital que fuera capaz de calcular (según el arancel notarial y registral) con gran precisión los costes económicos de una cancelación de hipoteca. Puedes acceder a ella a través de mi web en el siguiente enlace: (AQUÍ). De esa forma, cualquier ciudadano puede informarse con carácter previo y con mucho rigor.

¿Por qué es importante cancelar registralmente una hipoteca?

Como ya se ha apuntado en una pregunta precedente, suele pasar que algunos particulares, al abordar la cuestión de la cancelación registral de su préstamo hipotecario ya pagado, optan por no realizar la misma, pues creen que ello no tiene consecuencias, al no ser un trámite estrictamente obligatorio.

No obstante, esta decisión, a mi juicio, está muy alejada de la realidad, pues en el futuro, es más que probable que se deban realizar negocios jurídicos sobre esa finca, los cuales, sin duda, se verán entorpecidos, dificultados e incluso impedidos por el hecho de que esta carga previa no esté cancelada.

Así pues, si por ejemplo el propietario de la vivienda, en un futuro necesita dinero y solicita un nuevo préstamo con garantía hipotecaria, esa operación no se aprobará hasta que no esté cancelada registralmente la carga previa. O asimismo puede suceder que, si en un futuro se desea vender la finca, sin duda será necesario cancelar registralmente la antigua hipoteca ya pagada, pero todo ello se deberá realizar con unos plazos muy acotados, pues los tiempos del trámite vendrán determinados por la urgencia de cerrar la operación de venta. O incluso, pensando ya más en el largo plazo, también puede suceder que, en un futuro, cuando el propietario de la finca muera y la adquieran sus herederos, si estos la quieren vender, el trámite y su coste se traslade a éstos (es decir, por ejemplo, a sus hijos), cosa que sin duda, no parece la opción más deseable.

Por todo ello, aunque a priori no pueda parecer una prioridad, la opción más adecuada y sensata es, una vez se ha finalizado de pagar su préstamo hipotecario, proceder a la cancelación registral de la carga en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto se tardará en conseguir la cancelación registral de la hipoteca?

Sobre el plazo que se tardará en cancelar registralmente una hipoteca, existen muchas variables que pueden influir en ello. El proceso siempre es el mismo:

Averiguar los costes que conlleva el proceso de cancelar la hipoteca;
Elegir el medio más adecuado (hacerlo a través del banco, de la notaría, de una gestoría o abogado, o incluso, hacerlo uno mismo);
Hacer la provisión de fondos;
Obtener el certificado de saldo cero;
Hacérselo llegar al notario, que este prepare la escritura de cancelación y contacte con la entidad bancaria;
Que un representante de la entidad bancaria acuda a firmar a la notaría la escritura de cancelación;
Una vez firmada ante notario la escritura de cancelación de hipoteca, presentarla y liquidar el Impuesto ante la Administración tributaria;
Por último, presentar y esperar 15 días hábiles la inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad;

Sin embargo, en función del responsable elegido para llevar a cabo dicho proceso, los tiempos como adelantaba, pueden ser muy distintos. Hoy en día, salvo la firma de la escritura de cancelación por parte del representante del banco que debe ser presencial y exige desplazamiento físico (ya sea del notario o del empleado del banco), el resto de los trámites se pueden hacer telemáticamente. Lo que ha reducido muchísimo los tiempos de espera. Dicho lo cual, por todo lo expuesto, a modo de resumen, si no ocurren incidencias en el proceso de firma del documento o en su inscripción, en un plazo aproximado de 3 – 4 semanas, se puede disponer de la cancelación registral de su hipoteca.

Hasta aquí, he intentado dar respuesta a las dudas más habituales o comunes. Pero en la práctica se presentan escenarios diversos que pueden hacer un poco más compleja la cuestión como veremos a continuación.

[Primer escenario complejo y muy habitual en la práctica diaria notarial]

“Cuando una persona quiere comprar una vivienda y sobre la misma ya existe un préstamo hipotecario aún pendiente de pago”

Sin perjuicio de lo explicado hasta ahora, es muy habitual que el actual propietario de la vivienda, antes de que finalice el pago del préstamo, por la razón que fuere (por ejemplo, porque quiere otra casa mayor, porque se quiere mudar de localidad, porque ya no le gusta su actual vivienda, etc.) decida vender la vivienda, de modo que el mismo aún tiene parte del préstamo que solicitó en su momento para adquirirla, pendiente de pago. En tal caso, estaríamos pues hablando de una hipoteca que no se encuentra cancelada económicamente, sino que la misma tiene saldo vivo, la cual será necesario cancelar económica y registralmente, de la forma que se detallará en las siguientes preguntas.

¿Cómo se cancelará económicamente el préstamo hipotecario previo del vendedor?

Para conseguir la cancelación económica del préstamo que tiene vigente el vendedor, el mismo, como actual propietario de la vivienda, contactará con su banco al que debe ese préstamo, y le comunicará su voluntad de vender la finca hipotecada y, por lo tanto, de cancelar anticipadamente el préstamo hipotecario. Asimismo, le comunicará la fecha exacta en la que está prevista realizar la compraventa (por ejemplo, 1 de abril de 2021).

A la vista de ello, el banco acreedor entregará al actual propietario un certificado de saldo pendiente a la fecha en la que esté prevista la formalización de la compraventa, en el que también se indicará el número de cuenta bancaria (por supuesto, titularidad del banco y no del vendedor) en el que el comprador deberá ingresar dicho importe.

Así pues, por ejemplo, si el actual propietario debe 85.000 € a fecha 1 de abril de 2021, su banco le entregará un documento en el que así se refleje, y en el que conste la cuenta bancaria XXXX-XXXX-XX-XXXXXXXXXX, titularidad de ese banco, en la que se debe ingresar esos 85.000 € para poder así cancelar económicamente el préstamo hipotecario previo.

Así las cosas, llegado el día de la formalización ante notario de la compraventa en escritura pública, el comprador, de todo el precio de compra pactado, retendrá la parte que corresponda al saldo vivo del préstamo en cuestión, al efecto de ingresarlo él mismo, de forma directa, al banco acreedor, en la cuenta indicada en ese certificado, mediante una transferencia bancaria inmediata tipo Banco de España.

Así pues, retomando el ejemplo anterior, si el precio de la compraventa se ha fijado en 200.000 €, de este importe, el comprador retendrá los 85.000 € correspondientes al saldo vivo del préstamo hipotecario, de modo que sólo entregará 115.000 € al vendedor, mientras que esos 85.000 € los ingresará directamente, mediante una transferencia inmediata vía Banco de España (también conocidas como OMF) para que el banco acreedor reciba ese dinero y cancele económicamente el préstamo hipotecario, y los 1.000 € restantes los destinará a abonar los costes de la cancelación registral de la hipoteca.

¿Cómo se cancelará registralmente el préstamo hipotecario previo del vendedor?

Conseguida pues la cancelación económica del préstamo hipotecario, también será necesario gestionar la cancelación registral de la hipoteca. A tal efecto, el comprador deberá retener asimismo el coste que pueda suponer la cancelación registral de la hipoteca (contando el coste del arancel notarial, del arancel registral y de los honorarios del notario, abogado o gestoría a la que encargue esta gestión), para poder abonar los mismos y conseguir esa cancelación registral.

Así pues, retomando el ejemplo anterior, si el precio de la compraventa se ha fijado en 200.000 €, de este importe, el comprador, que ya ha retenido 85.000 € correspondientes al saldo vivo del préstamo hipotecario, retendrá asimismo otros 1.000 € para afrontar el coste de la cancelación registral de la carga hipotecaria, de modo que finalmente sólo entregará 114.000 € al vendedor, mientras que esos 85.000 € los ingresará directamente, mediante una transferencia inmediata vía Banco de España (también conocidas como OMF) para que el banco acreedor reciba ese dinero y cancele económicamente el préstamo hipotecario, y los 1.000 € restantes los destinará a abonar los costes de la cancelación registral de la hipoteca.

¿Cómo se qué importe retener para los gastos de cancelación registral de la hipoteca?

Como ya se ha explicado, para cancelar registralmente una hipoteca, necesitaremos otorgar una escritura de cancelación de hipoteca (cuyo coste viene regulado por una norma, que se denomina Arancel de los Notarios, que puede encontrar AQUÍ), tramitar su inscripción en el Registro de la Propiedad (cuyo coste viene regulado por una norma, que se denomina Arancel de los Registradores de la Propiedad, que puede encontrar AQUÍ), así como los honorarios que, en su caso, cobre la gestoría, el abogado o la Notaría designada para la tramitación del documento.

Dicho esto, como estas normas son complejas de comprender, y los honorarios concretos de la gestoría, abogado o Notaría, en concepto de tramitación, pueden variar en función del profesional elegido, para calcular la cifra concreta que se debe retener del precio de venta, y que se deberá destinar a la cancelación de esa hipoteca previa del vendedor, deberemos atender fundamentalmente a la vía que elijamos para conseguir esa cancelación. Así pues:

Si se ha encomendado la gestión al banco, será la gestoría del propio banco la que determinará el importe a retener, en base al presupuesto que facilite.
Si se ha encomendado la gestión a una gestoría o abogado de confianza del comprador, será esta gestoría o abogado el que determinará el importe a retener, en base al presupuesto que facilite.
Si se encomienda la gestión a un Notario de confianza del comprador, será este Notario el que determinará el importe a retener, en base al presupuesto que facilite.
‍Si la gestión de todo el trámite la desea realizar el propio comprador por sus medios, deberá calcular él mismo el coste de la escritura así como de su inscripción. En este caso, como se ha comentado, ponemos a disposición de los interesados una calculadora de la web de la Notaría Jesús Benavides (AQUÍ) donde podrán realizar el cálculo que necesitan.

¿Es el vendedor el que asume los gastos de la cancelación económica y registral del préstamo hipotecario previo?

Como es lógico, la cancelación económica del préstamo hipotecario vivo que grava la casa que se vende la paga el vendedor, pues fue él quien pidió ese préstamo para adquirir la vivienda en su momento, de modo que es él quien lo debe pagar devolviendo ese dinero. No obstante, como se ha explicado, este pago no se realiza directamente por el vendedor, sino que es el comprador quien lo gestiona, pues es él quien retiene parte del precio de compra (que correspondería en principio abonar directamente al vendedor), a los efectos de conseguir la cancelación económica de ese préstamo hipotecario previo, pues como es lógico, como nuevo propietario, es la parte interesada en liberar la carga de su finca, para dejarla así libre de gravámenes que puedan perjudicar su derecho de propiedad.

‍Por lo que refiere a la cancelación registral de la hipoteca, se aplica la misma regla, es decir, que la paga el vendedor, pues es una carga que él constituyó sobre esa finca, y es el quien debe soportar el coste de su cancelación, pero el pago no lo realiza directamente el vendedor, sino que nuevamente, es el comprador el que retiene parte del precio de compra para destinarlo a pagar los gastos de esta cancelación registral (que engloban principalmente el coste del Notario, del Registro de la Propiedad y de los honorarios de tramitación del documento que pueda cobrar la gestoría, abogado o notaría a la que se encargue el trámite).

¿Por qué se encarga el comprador de la vivienda de la gestión de cancelar registralmente la hipoteca del vendedor, si además es el propio vendedor quién asume los gastos?

La razón por la que toda la gestión queda en manos del comprador no es otra que es la parte más interesada en conseguir esa “desaparición” del derecho real de hipoteca en el Registro de la Propiedad, ya que, como nuevo propietario, querrá que su finca que acaba de comprar esté libre de cargas.

Basta pensar el siguiente ejemplo para entender dicho interés: “El comprador a la hora de pagar el precio de compra se asegura que pagando directamente a la entidad bancaria liquida económicamente la deuda pendiente que pesa sobre el inmueble. El hecho de realizar dicho pago y justificarlo ante notario, le da una posición de seguridad más que suficiente sobre la cancelación económica del préstamo, pero no de la cancelación de la hipoteca. Es decir, a pesar de haber pagado la deuda, la hipoteca seguirá apareciendo sobre el inmueble en el Registro mientras no se haga la oportuna gestión para borrarla. Imagínese que comprador y vendedor, ya sea de palabra o expresamente en la propia escritura de compraventa que la parte vendedora asume la obligación de hacerse cargo y pagar dicha gestión de cancelar registralmente la hipoteca, pero en la práctica la parte vendedora no llega nunca a llevarla a cabo, porque eso le conlleva invertir tiempo y dinero. Y piensa… total, el inmueble ya no es de su propiedad y ya ha cobrado el precio. La parte compradora se vería obligada a perseguir a la parte vendedora para que realizase dicha gestión, etc.”

Evidentemente, lo más sensato es que el comprador no sólo retenga de parte del precio de compra el importe pendiente del préstamo, sino la cantidad previsible de gastos por dicha farragosa gestión. Y además de retener dicho importe, el mismo comprador deberá preocuparse por gestionar la cancelación registral correspondiente. Lo que nos lleva directamente a la siguiente pregunta.

¿Quién se hace cargo de la gestión de la cancelación registral de la hipoteca previa del vendedor?

Como se ha indicado anteriormente, de la cancelación registral de la hipoteca previa del vendedor se encargará el comprador, y la pagará con esos fondos que habrá retenido del precio de venta. A tal efecto, una vez se haya firmado ya la compraventa y, en ese acto, se haya cancelado económicamente el préstamo vivo del modo que se ha explicado en la pregunta precedente, el vendedor de la vivienda, como antiguo deudor, acudirá a su banco a solicitar el certificado de saldo cero, que es ese documento en el que el banco acreedor se da por satisfecho de la obligación principal y consiente la cancelación registral de la carga. Con este documento, el vendedor se lo enviará al comprador (por correo electrónico, por ejemplo), y éste, ya no sólo con el dinero retenido sino también con el certificado de saldo cero en su poder, activará la tramitación de la firma de la escritura de cancelación de hipoteca y su inscripción en el Registro de la Propiedad por alguna de las vías que se han explicado en una pregunta anterior, pero que, no obstante, recuerdo:

Delegando la gestión en la gestoría del banco anteriormente acreedor (en este caso, parece una opción poco probable, pues la relación comercial de ese banco era con el vendedor, no con el comprador que ahora gestiona la cancelación).
‍Encomendando la gestión a un abogado o gestoría de su confianza.
‍Asumiendo el propio comprador toda la gestión (opción menos recomendable como se ha explicado).
‍Delegando la gestión en el Notario que hubiere elegido (lo normal es encargarle la gestión al propio notario que firma la escritura de compraventa, pues salvo el certificado de saldo cero, en el momento de la firma ya tendría toda la documentación necesaria para activar la tramitación de dicha cancelación).

¿Por qué es tan importante el certificado de saldo cero?

Como se ha explicado ya, el certificado de saldo cero es un documento fundamental para todo el proceso, pues sin él no se podrá cancelar la carga hipotecaria. Con este certificado de saldo cero, el banco anteriormente acreedor certifica que el préstamo hipotecario en cuestión ha sido completamente pagado, que ya no tiene nada que reclamar por este concepto y que, por lo tanto, consiente la cancelación registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Con este certificado de saldo cero, es cuando ya el Notario puede tramitar la firma de la escritura de cancelación de hipoteca, y a tal efecto contacta con un apoderado de esa entidad financiera, el cual, a la vista del contenido del certificado de saldo cero, firma la escritura de cancelación de hipoteca, dando su consentimiento, en nombre del banco al que representa, a cancelar registralmente la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

En este caso concreto, como es lógico, el certificado de saldo cero sólo se puede obtener una vez que el préstamo ya está pagado, de modo que en el día de la firma, el comprador liquidará el préstamo abonando la cantidad que se debiere en la cuenta del banco acreedor que constare en el certificado de saldo pendiente a fecha de la compraventa (tal y como se ha explicado anteriormente en otra pregunta) para que, posteriormente (por ejemplo al día hábil siguiente), el vendedor pueda ir a su banco a solicitar el certificado de saldo cero (pues el banco sólo se lo entregará al vendedor, que es su cliente titular de ese préstamo ya cancelado económicamente) y, una vez obtenido el mismo, se lo pueda entregar personalmente al comprador (o enviárselo vía email), para que el comprador ya pueda gestionar la cancelación registral por la vía que haya elegido.

[Segundo escenario]

“Cuando se quiere comprar una vivienda donde sigue apareciendo la hipoteca en el Registro de la Propiedad, pero en realidad el préstamo ya está cancelado económicamente”

En esta ocasión, el procedimiento a seguir será el mismo que se ha aplicado en el primer supuesto, pero con la ventaja de que todo ello se simplifica aún más, puesto que como el préstamo hipotecario ya está pagado, el vendedor, simplemente, antes de la firma de la compraventa deberá acudir a su banco, a los efectos de que le hagan entrega del certificado de saldo cero.

Así pues, se procederá del siguiente modo:

El día de la firma de la escritura de compraventa, el vendedor entregará el certificado de saldo cero al comprador para que pueda gestionar la cancelación registral de la carga.
‍El coste de la cancelación registral de la hipoteca previa que gravaba la finca vendida la pagará el vendedor, al igual que en el supuesto anterior.
Este pago no lo realizará directamente el vendedor, sino que como en el caso anterior, es el comprador quien, del precio de compra pactado, descuenta el coste que suponga la cancelación registral, de modo que lo retiene (“se lo queda” para sí), para destinar ese dinero a pagar lo que cueste la cancelación registral de esa hipoteca previa.
‍El comprador, con ese certificado de saldo cero y con el dinero que ha retenido del precio de venta, gestionará la cancelación registral de la hipoteca, por la vía que considere más adecuada.
El coste concreto de la cancelación registral de la hipoteca previa, al igual que se ha explicado antes en el primer supuesto, dependerá de la vía que elija el comprador, y del presupuesto que le faciliten a tal efecto.
No obstante, aprovechando que el comprador firma su escritura de compraventa en un Notario, lo más razonable es que, si este ofrece un precio adecuado por la gestión, le encomiende a dicho Notario la firma de la escritura de cancelación de hipoteca y su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues así consigue que un solo profesional (es decir, ese Notario), gestione la totalidad de la operación, es decir, la compraventa y su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como la cancelación registral de la carga previa, simplificando mucho más el trámite, que no si se disgregan las labores a realizar entre distintos profesionales.
En cualquier caso, nuevamente remarcar que el vendedor, como es quien asume el coste de la cancelación registral, tiene derecho a buscar por su cuenta un Notario de su confianza que asuma la firma de la escritura de cancelación de hipoteca (y en su caso su gestión), a un coste más económico que el que, en su caso, le propusiera el comprador. Si ello sucediere, el comprador quedará obligado a tramitar la cancelación por esa vía.

[Tercer escenario]

“Cuando se quiere comprar una vivienda mediante financiación de un nuevo banco, y sobre dicha vivienda ya existe un préstamo hipotecario pendiente de cancelar del vendedor”

En esta ocasión, el procedimiento a seguir será el igualmente previsto en el primer supuesto, pero con las particularidades que a continuación se señalan:

En este supuesto, la cancelación económica y/o registral del préstamo hipotecario previo será asumida por la gestoría que represente al banco que financia al comprador, pues es la parte interesada en que dicha carga previa quede cancelada, a los efectos de que la finca quede gravada sólo por la nueva hipoteca que se concede al comprador.

Sobre ello, es necesario indicar que las gestorías que más habitualmente realizan este trámite son, entre otras:
- Grupo BC
- Tecnotramit
- Tessi Diagonal
- Garsa
- Gesdeck
- Gestoría Arnal
- Etc.
Así pues, del total financiación que se concediere al comprador, el banco en cuestión retendrá las cantidades que correspondan para cancelar económica y/o registralmente el préstamo hipotecario previo, y encomendará esta gestión a su propia gestoría.
Por lo que se refiere al certificado de saldo cero se procederá del mismo modo que se ha explicado en el primer supuesto, es decir, si existiere un préstamo hipotecario previo pendiente de pago, el día de la firma de la compraventa se cancelará económicamente mediante transferencia, para que posteriormente el vendedor acuda a su banco a solicitar el certificado de saldo cero. Una vez obtenga el mismo, lo deberá entregar al comprador o a su gestoría para que ésta pueda gestionar la cancelación registral de esa hipoteca previa. Por el contrario, si sólo fuere necesaria la cancelación registral (porque el préstamo ya estaba pagado), el vendedor deberá obtener previamente el certificado de saldo cero y entregarlo al comprador o su gestoría el día de la firma, para que ésta lo pueda gestionar.
El coste de la cancelación registral de la hipoteca previa que gravaba la finca vendida la pagará el vendedor, al igual que en el supuesto anterior.
Este pago no lo realizará directamente el vendedor, sino que en este caso, es la gestoría del banco que financia al comprador quien, del precio de compra pactado, descuenta el coste que suponga la cancelación registral, de modo que lo retiene (“se lo queda” para sí), para destinar ese dinero a pagar lo que cueste la cancelación registral de esa hipoteca previa.
El coste concreto de la cancelación registral de la hipoteca previa, en este caso lo determinará la gestoría que representa al banco que financia al comprador, en base al presupuesto que facilite. Sobre el mismo, es necesario precisar que:
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Como es lógico, se tratará de una provisión de fondos, es decir, una aproximación del coste del trámite, pero no un presupuesto cerrado. Así pues, cuando se realice todo el trámite, a la vista del coste real de todo ello (escritura de cancelación y su inscripción en el Registro), se calculará el coste total definitivo de todo ello y se liquidará la provisión, devolviendo al vendedor la cantidad que, en su caso, hubiere sobrado.
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Asimismo, es necesario precisar que habitualmente, las gestorías de los bancos suelen realizar provisiones de fondos elevadas por este concepto, para asegurar que el coste del trámite quedará cubierto en todo caso, pero como se ha indicado finalmente, una vez se sepa el coste exacto de todo el trámite, se liquidará igualmente la provisión y se devolverá el sobrante que corresponda al vendedor.
En cualquier caso, nuevamente remarcar que el vendedor, como es quien asume el coste de la cancelación registral, tiene derecho a buscar por su cuenta un Notario de su confianza que asuma la firma de la escritura de cancelación de hipoteca (y en su caso su gestión), a un coste más económico que el que, en su caso, le propusiere la gestoría del banco que financia al comprador. Si ello sucediere, la gestoría del banco deberá derivar la firma de la escritura a ese Notario y, en su caso, la gestión, si así se hubiere determinado o, por el contrario, manteniendo a posteriori la gestión en manos de la gestoría designada.

Conclusión

Esperando pues que este artículo haya resuelto sus dudas sobre qué es la cancelación registral de una hipoteca y qué aspectos se deben tener en cuenta sobre la misma cuando se realiza una compraventa inmobiliaria, a continuación, se procede a resumir los aspectos fundamentales tratados:

Cuando se constituye un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda, en realidad se realizan dos actos o negocios jurídicos distintos, esto es, una obligación principal, en forma de préstamo, y además, una garantía para asegurar el cumplimiento de esa obligación, que adopta la forma de derecho real de hipoteca.
Como consecuencia de la afirmación anterior, en la vida final de un préstamo hipotecario podemos diferenciar dos grandes fases, a saber, una primera, que se denomina cancelación económica, y que se refiere a la devolución del dinero prestado, y una segunda, que se denomina cancelación registral, que se refiere a la necesidad de eliminar del Registro de la Propiedad esa carga, pues la obligación principal que garantizaba ya se ha satisfecho.
Para cancelar registralmente una hipoteca, es necesario previamente otorgar ante notario una escritura de cancelación de hipoteca, en la que un representante del banco acreedor certifica que el préstamo ya está pagado y que por lo tanto se consiente la cancelación de la carga en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, es necesario inscribir esta escritura en el Registro de la Propiedad.
También es posible conseguir la cancelación de la hipoteca por la vía de la prescripción. En tal caso, es necesario que transcurran 21 años desde que debiera haber finalizado el plazo para pagar el préstamo garantizado, sin que conste en el Registro que se haya entablado la acción hipotecaria correspondiente. Si ello fuere así, se podrá conseguir la cancelación mediante una instancia privada con las firmas legitimadas notarialmente.
La cancelación registral de hipoteca no es obligatoria, pero sí muy recomendable, pues permite dejar la finca libre de cargas, lo que facilitará en gran medida su gestión en el futuro.
El coste de la cancelación registral de la hipoteca debe ser asumido por el deudor que constituyó la misma sobre su finca, y no por la entidad financiera que le concedió el préstamo.
Para poder firmar la escritura de cancelación de hipoteca es fundamental que disponga del certificado de saldo cero. A tal efecto, cuando finalice el pago de su préstamo, deberá acudir a su entidad financiera a que le faciliten este documento, el cual le deberá ser entregado por su banco sin coste alguno para usted.
Cuando se vende una vivienda, si sobre la misma pesa un préstamo hipotecario pendiente de pago, el comprador retendrá parte del precio al vendedor para cancelar económicamente ese préstamo, así como para gestionar la cancelación registral de la carga.
Si el comprador adquiere la vivienda con financiación de un banco, y es necesario asimismo gestionar la cancelación registral de una hipoteca previa del vendedor, el comprador retendrá parte del precio a tal efecto, pero la gestión se realizará por parte de la gestoría del banco que financia, a los efectos de asegurar que las cargas previas se cancelan y que la primera y única hipoteca que grava la finca es la nueva garantía que se constituye en esta compraventa. Sin perjuicio, que el vendedor también tiene derecho a buscar un Notario de su confianza, en cuyo caso la gestoría del banco que financia la compra deberá derivar la operación a dicho Notario.
El proceso integro de una cancelación registral de hipoteca, salvo situaciones poco convencionales, debiera ser de un mes aproximadamente como mucho. No obstante, como se indicaba anteriormente, dependerá mucho del camino elegido para llevar a cabo dicha cancelación registral.

No quiero terminar este artículo, sin ofrecer lógicamente este servicio desde mi notaría. Pues llevo desde el año 2014 especializado en la gestión integral de este tipo de documento para dar el mejor servicio posible al consumidor.

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En caso de que esté interesado en tramitar su cancelación de hipoteca con nosotros, puede hacerlo de forma automática y digital a través del siguiente enlace siguiendo paso por paso (AQUÍ).

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Si sólo desea averiguar de forma anticipada y real los costes de su cancelación de hipoteca puede utilizar nuestra calculadora en el siguiente enlace (AQUÍ). Asimismo, en nuestra página web, en el área de servicios, podrá encontrar más información detallada al respecto.

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Por último, si lo desea, puede contactar directamente con nosotros en la siguiente dirección: cancelaciones@jesusbenavides.es. Tras esta cuenta de correo electrónico existe un amplio equipo de profesionales especializados en la materia que podrán solventarle cualquier duda.

Quiero dedicar este artículo a mi difunto padre, pues siguiendo su consejo:

“Jesús, hijo, especialízate en algo, no tiene porque ser necesariamente algo difícil, algo cotidiano que convierta lo farragoso en sencillo y, sobre todo, que aporte valor añadido facilitando las cosas a las personas que no tienen porque saber de ello”.

Seguramente, él lo habría hecho mil veces mejor que yo. Pero dicen que la intención es lo que cuenta. Él siempre fue, es y será mi referente a seguir.

Diciembre 2023

1.- RENUNCIA DE HERENCIA Y SUSTITUCIÓN VULGAR. SI LA DESIGNACIÓN TESTAMENTARIA A LOS SUSTITUTOS ES GENÉRICA (“HIJOS” O “DESCENDIENTES), CON LA SIMPLE AFIRMACIÓN DE QUE ESTOS NO EXISTEN, ES SUFICIENTE PARA FORMALIZAR LA RENUNCIA Y POSTERIOR ADJUDICACIÓN A QUIEN CORRESPONDA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 30 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una aceptación de herencia de una mujer, fallecida viuda, con dos hijas, a las cuales, en su testamento, designada como herederas por partes iguales, con sustitución vulgar por sus respectivos hijos o descendientes. Al formalizarse la aceptación de herencia, una de las hermanas renuncia a la herencia, y en la escritura, la renunciante simplemente manifiesta que la misma carece de hijos o descendientes (sin acreditarse fehacientemente de ninguna forma), de modo que la otra hermana se adjudica toda la herencia. El Registrador deniega la inscripción porque entiende que debe acreditarse la inexistencia de hijos o descendientes (mediante acta de notoriedad o por cualquier medio válido en Derecho).

El Notario autorizante recurre la calificación y, la DG, alineándose con éste, revoca la nota de calificación, confirmando que, cuando la sustitución vulgar testamentaria se realiza de forma genérica (con expresiones como “hijos” o “descendientes”, es decir, sin llamamientos nominativos), con la simple manifestación de la inexistencia de éstos, es suficiente para formalizar la renuncia y posterior aceptación por el heredero favorecido por dicha renuncia.

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2.- VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA. NO ES NECESARIO APORTAR LA RENUNCIA DEL ARRENDATARIO AL DERECHO DE TANTEO PARA PODER INSCRIBIR:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 8 de noviembre de 2023 (BOE de 30 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una compraventa de inmueble (local) arrendado, en cuya escritura el Notario da fe de que se le ha exhibido una escritura donde el arrendatario renuncia a su derecho de adquisición preferente que le reconoce la LAU.

El Registrador deniega la inscripción, alegando que es necesario que se le acredite a él también, fehacientemente, los detalles y circunstancias de esa renuncia (aportando copia de esa escritura de renuncia donde el Registrador pueda analizar sus términos, la legitimación de quien la otorga, etc.). La DG revoca la nota de calificación, considerando que con la dación de fe del Notario conforme el arrendatario ha renunciado a su derecho de tanteo es suficiente, pues la Ley no atribuye competencias al Registrador para calificar los extremos de dicha renuncia.

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3.- EN CATALUÑA EL PRELEGATARIO PUEDE TOMAR POSESIÓN, POR SÍ MISMO, DE LOS BIENES PRELEGADOS:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 27 de octubre de 2023 (DOGC de 8 de noviembre de 2023), donde se resuelve un caso relativo a una aceptación de herencia con varios coherederos, donde uno de ellos, además, siendo prelegatario de un inmueble, acepta su parte de la herencia y, asimismo, de forma unilateral, se adjudica dicho bien que conforma el prelegado. El Registro de la Propiedad deniega la inscripción alegando que, para que dicha adjudicación surta efecto, es necesaria la conformidad de todos los herederos.

El Notario autorizante presenta recurso y, la DG, alineándose con éste, revoca la nota de calificación, recordando que, de conformidad con el CCCat (art. 427-22), el legatario puede tomar por sí mismo posesión del legado si se trata de un prelegado.

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4.- COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA EN CATALUÑA. INTERPRETACIÓN DE LOS PORCENTAJES DE IMPAGO NECESARIOS PARA RESOLVER EL CONTRATO:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 10 de noviembre de 2023 (DOGC de 1 de diciembre de 2023), donde se resuelve un caso relativo a una escritura de resolución de compraventa, de acuerdo con una condición resolutoria pactada e inscrita, a causa del impago de cantidades debidas.

En el supuesto la DG sienta la interpretación correcta del artículo 621-54 CCCat, en virtud del cual, para poder dar por resuelta la compraventa por impago de las cantidades aplazadas (para que los vendedores recuperen la propiedad del inmueble) es necesario que las cantidades impagadas superen el 15% del precio íntegro (precio total de la compraventa), de modo que, sólo una vez que se hayan acumulado impagos de cantidades vencidas que superen ese 15% del precio total de compra, se podrá entonces sí dar por resuelta la compraventa.

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5.- SON INSCRIBIBLES LOS ACUERDOS DE UNA JUNTA GENERAL A LA CUAL NO ASISTEN LOS ADMINISTRADORES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 15 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una Junta General de Accionistas a la cual, los administradores de la sociedad no asisten.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción de los acuerdos adoptados, por esta causa, al amparo del artículo 180 LSC (“los administradores deberán asistir a las juntas generales”). El Notario recurre la calificación, y la DG, alineándose con éste, confirma que, en efecto, la inasistencia del órgano de administración a la junta general no es motivo de nulidad de la misma, sino lo que, en su caso generará, es la responsabilidad de los administradores prevista en el artículo 236 LSC.

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6.- ACTA NOTARIAL DE JUNTA. PARA PODER INSCRIBIR EN EL REGISTRO MERCANTIL LA ANOTACIÓN PREVENTIVA, ES NECESARIO ACREDITAR QUE SE HA EFECTUADO EL REQUERIMIENTO NOTARIAL A LOS ADMINISTRADORES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 14 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de denegación de anotación preventiva de solicitud de acta notarial de junta, en el Registro Mercantil. Supuesto en el que un socio quiere que se levante acta notarial de junta general y, para ello, envía Email al presidente del consejo de administración solicitándolo así, el cual le contesta afirmativamente. Dicho socio intenta que se practique la anotación preventiva en el Registro Mercantil en base a este Email, y el Registrador lo deniega, afirmando que para que sea posible inscribir la anotación preventiva, es necesario aportar el requerimiento notarial a los administradores.

La DG confirma la nota de calificación y recuerda que, para poderse practicar la anotación preventiva que se pretende, es necesario acreditar que se ha efectuado el requerimiento notarial a los administradores (art. 104.1 RRM).

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7.- VENTA DE INMUEBLE POR CONGREGACIÓN RELIGIOSA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 23 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), la cual puede ser de utilidad en este caso de transmisiones, pues resume y analiza de forma detallada la legislación y documentación necesaria para formalizar la venta de un inmueble perteneciente a una congregación religiosa.

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8.- ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO POR EL ANTERIOR TITULAR REGISTRAL:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de octubre de 2023 (BOE de 2 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento suscrito por el anterior titular registral (como arrendador), y una arrendataria. El propietario no paga el préstamo hipotecario que grava la finca arrendada y ésta, finalmente, es objeto de ejecución hipotecaria, en cuyo proceso, la finca es adjudicada a un tercero, a favor del cual consta inscrito actualmente dicho inmueble. En este proceso de ejecución hipotecaria, el nuevo titular que se adjudica la finca es consciente de que la misma está arrendada, y la adjudicación, en el proceso judicial, se le concede salvaguardando los derechos de dicho arrendatario. Posteriormente, el arrendatario intenta inscribir su derecho, y el Registro lo deniega por falta de tracto sucesivo (art. 20 LH), es decir, que no coincide la persona quien firmó el contrato de arrendamiento como arrendador con el actual titular registral inscrito.

La DG revoca la calificación, considerando este caso una excepción al principio general, pues en el procedimiento de ejecución hipotecaria donde fue parte el actual titular registral se dejó a salvo el derecho de la arrendataria a la ocupación del inmueble.

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9.- PROPIEDAD HORIZONTAL. DE ELEMENTO PRIVATIVO A ELEMENTO COMÚN. LA VÍA CORRECTA ES EL ACUERDO DE AFECTACIÓN Y CONVERSIÓN EN ELEMENTO COMÚN:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 14 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de segregación de elemento privativo y posterior venta a favor de la comunidad de propietarios (para convertirlo acto seguido en elemento común de la propiedad horizontal).

La DG confirma el defecto y, en resumen, nos viene a decir que si se quiere convertir algo privativo en elemento común, la forma correcta no es su venta a favor de la comunidad, sino su configuración como elemento común, modificando la descripción del edificio, y con acuerdo unánime de la comunidad de propietarios al afectar al título constitutivo.

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10.- NUEVAS FUNCIONALIDADES EN LA SEDE ELECTRÓNICA DE LA AGENCIA TRIBUTARIA DE CATALUÑA:

Se resumen nuevas funcionalidades (AQUÍ) y mejoras en la sede electrónica de la ATC:

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD): Se han incorporado novedades en los formularios telemáticos de los modelos 600 y 620 y en el programa de ayuda de los modelos 650 y 660. En concreto:

Adaptaciones del formulario telemático del modelo 600 del ITPAJD para admitir a transmitentes extranjeros sin NIF en las operaciones con la tarifa DRG (derechos reales de garantía y préstamo).
Adaptaciones del formulario telemático modelo 620, compraventa de determinados medios de transporte usados, para permitir exportar la autoliquidación y recuperar sus datos cuando exista más de un adquirente, en el caso de compra de una embarcación, y para mostrar por separado los tipos de vehículo autocaravana.

En cuanto al impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD):

Adaptaciones del programa de ayuda de la modalidad de sucesiones para introducir los depósitos en cuenta corriente o de ahorro con el formato IBAN.

Asimismo, se ha introducido la incorporación automatizada de la escritura pública en los expedientes de autoliquidaciones del ITPAJD (modelo 600) y del ISD (modelos 650, 651 y 653). Por tanto, ya no es necesario que el ciudadano aporte la escritura pública si la notaría ha enviado previamente la declaración informativa notarial a la Agencia Tributaria de Cataluña.

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11.- ACTAS LCI. ES NECESARIO PREGUNTAR AL CLIENTE CÓMO QUIERE SUS FUTURAS COPIAS AUTORIZADAS TANTO DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO COMO DE LA COMPRAVENTA:

Se adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Cataluña en la que, dando respuesta a una comunicación recibida en varias notarías por parte del banco ING (en la que se solicita que todas las copias de sus escrituras de CV + PH se expidan en formato electrónico), se indica que, en las CV + PH, es el comprador (quien paga la escritura) el que debe elegir el formato de sus copias autorizadas (en soporte papel o electrónica).

A tal efecto, se recomienda preguntar al cliente por esta cuestión en el acta previa LCI, dejar constancia de ello en el acta, y en base a su preferencia, expedir la copia según de la forma que solicite el adquirente.

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12.- INSTRUCCIÓN PARA LA COMPROBACIÓN DE VALORES DE BIENES INMUEBLES 2024:

Se adjunta (AQUÍ) la Instrucción para comprobación de valores de bienes inmuebles de la Agencia Tributaria de Cataluña para hechos imponibles (ITP, Sucesiones y Donaciones) del año 2024.

Hay que recordar que esta tabla es de vital importancia cuando no tenemos el valor de referencia del catastro del inmueble en cuestión. Siempre, en primer lugar, debe tenerse en cuenta el valor de referencia a efectos fiscales. Supletoriamente, a falta de éste, se seguirá utilizando estaba tabla como se hacía tradicionalmente. Multiplicando el valor catastral por el coeficiente multiplicador correspondiente, a efectos de obtener el valor mínimo fiscal.

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13.- PROPIEDAD HORIZONTAL Y SEGREGACIÓN / DIVISIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. SI LOS ESTATUTOS LO PERMITEN, TAMBIÉN, IMPLÍCITAMENTE, AUTORIZAN LAS OBRAS NECESARIAS PARA EJECUTARLA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de noviembre de 2023 (BOE de 30 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una segregación de un local, resolviendo que, cuando en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal se prevea la posibilidad de segregar o dividir elementos privativos sin necesidad de acuerdo colectivo de la junta de propietarios, implícitamente se están autorizando las obras y modificaciones que dicha segregación precise, salvo cláusula expresa en contrario.

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14.- VENTA DE VIVIENDA HABITUAL DE LA FAMILIA. SE REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE AMBOS CÓNYUGES, TAMBIÉN PARA EXTRANJEROS:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 25 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una venta de un inmueble perteneciente a un extranjero, resolviendo que la aplicación del artículo 1320 CC (y por tanto su homólogo en el código civil catalán) relativo a la necesidad de consentimiento de ambos cónyuges para disponer de la vivienda habitual de la familia, es independiente de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial, y que de acuerdo con el Reglamento 24 junio 2016, es aplicable también a matrimonios extranjeros.

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15.- IMPORTANTE DISTINCIÓN ENTRE PARTICIÓN HECHA POR EL TESTADOR Y NORMAS PARTICIONALES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 27 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una escritura de aceptación de herencia y adjudicaciones hereditarias, en la cual, sintetizando la jurisprudencia del Tribunal Supremo en esta materia, aclara la importante diferenciación entre una partición hecha en el propio testamento y las meras “normas particionales”.

Señala el Centro Directivo que cuando el testador lleva a cabo en el testamento todas las operaciones particionales (inventario, avalúo, liquidación y adjudicación de lotes) estamos ante una verdadera partición hecha en testamento. En cambio cuando se limita a manifestar su voluntad para que en el momento de la partición se adjudiquen determinados bienes en pago de su haber a cada heredero, estamos ante meras normas particionales.

Noviembre 2023

1.- MUCHO CUIDADO. ERRORES EN NOTARÍA QUE GENERAN RESPONSABILIDAD CIVIL:

Se adjunta (AQUÍ) una Nota del Consejo General del Notariado, donde se detallan las principales reclamaciones que el Seguro de Responsabilidad Civil de los Notarios está teniendo que atender ante negligencias, errores o malas praxis profesionales. A continuación, algunos ejemplos destacables:

Varias reclamaciones relativas a documentos autorizados con personas con capacidades psíquicas mermadas. Extremar precauciones con personas ancianas que presenten indicios de deterioro cognitivo, incapacitadas / con medidas de apoyo para el ejercicio de la capacidad jurídica, bajo tutela, curatela, etc.
Suplantaciones de identidad. Extremar la diligencia al verificar la identidad de la persona con su foto de DNI / NIE / Pasaporte, etc.
Verificación de cargas hipotecarias. Extremar precauciones con hipotecas canceladas económicamente, pero no registralmente. Exigir constancia documental de que efectivamente el préstamo garantizado está pagado.

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2.- NUEVO RECORDATORIO. NOVEDADES EN MATERIA DE INVERSIONES EXTERIORES:

Se adjunta (AQUÍ) una nota informativa de OCP con resumen de las principales novedades del Real Decreto 571/2023, sobre inversiones exteriores. Se consideran inversiones exteriores las siguientes:

Inversiones extranjeras en España:

Participación de un NO RESIDENTE en sociedades españolas que supere el 10% del capital social.
Adquisición de inmuebles en España por NO RESIDENTES que superen los 500.000 euros.
En el caso de que los fondos empleados en la inversión tengan origen en jurisdicciones no cooperativas, se exige declaración previa. La orden de 9 de febrero de 2023 (AQUÍ) contiene la lista de jurisdicciones no cooperativas.

Inversiones españolas en el exterior:

Participación en el capital de sociedades no residentes que supere el 10 % del capital social.
Adquisición de bienes inmuebles sitos en el exterior por importe superior a 300.000 euros.
En el caso de que el destino de la inversión sea una jurisdicción no cooperativa es necesaria igualmente la declaración previa.

Obligaciones del Notario:

Cuando entre en vigor el desarrollo normativo del Real Decreto, será obligatorio que el Notario remita la información sobre la inversión exterior al Consejo General del Notariado.
En el periodo transitorio, la presentación telemática de las declaraciones se realiza mediante AFORIX.
Se mantiene vigente la obligación del notario de remitir a la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones, mediante escrito, en los meses de enero y julio de cada año, una relación de aquellas operaciones intervenidas que tengan la consideración de inversión extranjera, durante el semestre precedente respecto de las cuales no se haya interesado del notario la presentación de la correspondiente declaración.

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3.- ES POSIBLE DECLARAR EL FINAL DE OBRA PARCIALMENTE EN UN EDIFICIO DIVIDIDO HORIZONTALMENTE:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 19 de septiembre de 2023 (BOE de 26 de octubre de 2023), donde la DG resuelve un caso de un edificio, con varias plantas, dividido horizontalmente, donde se declara el final de obra de sólo parte de ellos (en concreto, del local bajo y de la primera planta, no así del resto de plantas).

En este caso, la DG lo acepta, afirmando que no existe inconveniente en que la constancia de la terminación de obra pueda ser parcial, por fases, e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente.

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4.- PARTICIÓN DE HERENCIA POR CONTADOR PARTIDOR. CUIDADO CON LOS CONFLICTOS DE INTERESES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 5 de septiembre de 2023 (BOE de 25 de octubre de 2023), donde la DG resuelve que en una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia, la contadora-partidora no se ha limitado a lo estrictamente particional y, en las adjudicaciones, ha realizado funciones dispositivas que requieren la intervención de los herederos.

Además, existe un conflicto de intereses entre dos coherederos hermanos, pues uno es tutor de otro, y por tanto ejerce su representación legal. Al ser los dos interesados en la herencia, y estar uno de ellos representado legalmente por su hermano, hay conflicto de intereses y en este caso es necesario la intervención de un defensor judicial.

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5.- VENTA DE PLAZA DE APARCAMIENTO EN FINCA SIN DIVIDIR. ES NECESARIO DESCRIBIR CONCRETAMENTE LA PLAZA DE APARCAMIENTO:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 28 de julio de 2023 (BOE de 12 de octubre de 2023), donde la DG resuelve un caso de venta de una participación indivisa (1,329%) de una finca, destinada a aparcamiento de vehículos. La escritura contenía la descripción de dicha finca registral en su conjunto (consistente en la planta sótano de un edificio destinada a aparcamientos y trasteros), pero no la descripción de esa concreta plaza de aparcamiento cuyo uso y disfrute exclusivo se atribuía a la participación indivisa de finca transmitida.

La DG, alineándose con el Registrador, considera que es necesario que, en la escritura de compraventa, se describa con detalle los linderos y la superficie de la plaza de aparcamiento que se transmite.

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6.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LEY 11/2023. NUEVOS PLAZOS PARA CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 7 de julio de 2023 (BOE de 15 de agosto de 2023), donde se aprueba el calendario para implantar la ley 11/2023 de digitalización de actuaciones registrales. Esta ley viene a instaurar la firma electrónica de todos los asientos y documentos registrales y la llevanza de un protocolo en soporte electrónico. La citada resolución incluye dos anexos con un calendario de implantación de la firma electrónica en cada uno de los Registros de la Propiedad de España, y amplía el plazo ordinario de calificación registral de 15 días hábiles a 30 días hábiles, durante el plazo de un mes a contar desde la fecha en que se inicia la implantación de las actuaciones digitales.

Se adjunta al resumen la resolución con los anexos en los que se encuentran las respectivas fechas de inicio de la fase de implantación de firma electrónica, para que todos los empleados de la notaría puedan consultarlas y tener en cuenta que en el plazo de un mes desde esa fecha, el plazo de calificación no es de 15 días como habitualmente, sino de 30.

¡La importancia de esta consulta radica en que se autorizan cancelaciones de hipotecas inscritas en todos los registros de España, y cada uno de ellos tiene una fecha prevista para la implantación de esa firma electrónica!

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7.- VECINDAD CIVIL Y SUS DIFICULTADES DE PRUEBA. HAY QUE DARLE MUCHA IMPORTANCIA A LA MANIFESTACIÓN QUE SE INCLUYA EN LA ESCRITURA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 3 de octubre de 2023 (BOE de 2 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a la prueba de la vecindad civil de una fallecida y su importancia para determinar el Derecho sucesorio aplicable.

En el supuesto, la causante, en su testamento, manifiesta que tiene vecindad civil común. No obstante, su heredero (esposo), cuando acepta la herencia, en dicha escritura de aceptación manifiesta que la vecindad civil de la causante era la de Ibiza, y en base a la misma, se adjudica toda la herencia (a diferencia de ello, si la vecindad civil fuera común, como la causante no tenía descendientes, pero sí ascendientes vivos, éstos serían legitimarios). Al presentarse a inscripción dicha escritura de aceptación de herencia, el Registrador la deniega, al considerar que prevalece la manifestación de la vecindad civil común realizada por la fallecida en su testamento.

La DG, alineándose con el Registro, considera que la prueba de la vecindad civil es muy difícil (salvo en aquellos casos en los que conste inscrita la manifestación expresa en el Registro Civil). Así pues, en caso de dudas, debe prevalecer la manifestación del interesado realizada ante Notario (pues se ha realizado estando debidamente informado por parte del fedatario), incluso sobre lo que pueda resultar de documentos extrajudiciales (como un certificado de empadronamiento del que resulte que la persona está empadronada en ese domicilio desde hace más de 10 años), pues no siempre la vecindad administrativa coincide con el domicilio efectivo (que es lo que determina la vecindad civil).

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8.- EL ADMINISTRADOR CON CARGO CADUCADO PUEDE CONVOCAR LA JUNTA GENERAL PARA LA RENOVACIÓN DEL ÓRGANO DE ADMNISTRACIÓN Y PARA PRESENTAR CUENTAS ANUALES:

Se adjunta (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 31 de octubre de 2023 (BOE de 21 de noviembre de 2023), en la que la DG resuelve que es válida la Junta General convocada por administrador con cargo caducado, siempre que esa Junta General se convoque para renovar el órgano de administración y aprobar las cuentas anuales de varios ejercicios como forma de superar el cierre del Registro de la Propiedad.

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9.- PODERES PREVENTIVOS Y ASPECTOS INTERREGIONALES:

Se resume a continuación, brevemente, una ponencia relativa a los poderes preventivos y a los aspectos a tener en cuenta en el ámbito del Derecho interregional:

Gran utilidad del poder preventivo: evita a la familia tener que recurrir a medidas de apoyo judiciales (que tardan más de un año en constituirse, más el coste de abogados, etc.).
En breves será posible consultar telemáticamente, en el Registro Civil, la vigencia de estos poderes. Cautela a tener en cuenta siempre que un apoderado acuda a Notaría a firmar con uno de estos poderes.
Dudas sobre Derecho aplicable cuando un cliente acude a Notaría para firmar un poder preventivo: Debemos acudir siempre al criterio de la residencia habitual (art. 9.6 Cc) para constituir el poder al amparo del CCCat o el Cc.
Recordar siempre incluir (o no), a petición del cliente, la cláusula sobre si se requiere autorización judicial para los mismos actos para los que la requiere el curador.
En Cataluña, en los próximos meses, habrá novedades relevantes en esta materia, pues el anteproyecto de reforma del Libro II del Código Civil Catalán sobre esta materia entrará en el Parlament en breves ya, como Proyecto de Ley, de modo que, si se tramita ordinariamente, en unos meses habrá una nueva normativa en esta materia con modificaciones muy profundas que deberemos estudiar para adaptar las escrituras.

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10.- LEY 11/2023. DIGITALIZACIÓN DE ACTUACIONES NOTARIALES Y REGISTRALES (PROTOCOLO ELECTRÓNICO, VIDEO FIRMAS y COPIAS AUTORIZADAS ELECTRÓNICAS):

Se adjunta artículo de nuestro BLOG que resume los 10 puntos principales de la entrada en vigor de la Ley 11/2023 (AQUÍ).

Tres son los cambios principales que nos afectarán a nuestro día a día:

El primero es el depósito en sede electrónica notarial de todos los documentos firmados, siendo fiel reflejo del documento en papel (matriz, unidos, diligencias y notas).
El segundo gran cambio es la posibilidad de videofirmar con certificado digital determinados tipos de documentos una vez que el ciudadano registrado en el portal notarial;
y por último, la creación de las copias autorizadas electrónicas que sustituyen al papel con su misma eficacia y validez.

Tras 21 días de implementación nos hemos encontrado con las siguientes casuísticas:

EN CUANTO AL PORTAL NOTARIAL (PNC):

Los ciudadanos que quieran realizar trámites deberán cumplimentar el formulario y validar su móvil y correo de contacto. El trámite es sencillo y se completa subiendo a la plataforma el documento de identidad. Lo hemos validado y funciona correctamente para ciudadanos identificados con DNI, NIE y PASAPORTE.
La forma más práctica de acceder y que sirve también para firmar es utilizar un certificado digital. Recomendamos el de la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, aunque hay varias entidades emisoras certificadas por Ancert.
El ciudadano que acceda podrá consultar todo su histórico de escrituras entre el 1 de enero de 2007 y el 8 de noviembre de 2023. Lo firmado a partir de la entrada en vigor de la ley todavia esta por determinar cómo se publicara.

EN CUANTO A LA VIDEOFIRMA:

Desde el inicio hemos logrado realizar con éxito 2 videofirmas. Si bien es una tecnología muy nueva y que tiene sus limitaciones no ha resultado complejo de realizar una vez que el cliente esta registrado en el portal y dispone del certificado digital para poder firmar.
La conexión se realiza con una aplicación integrada en el navegador web y es intuitiva y sencilla. Esperamos que a medida que los ciudadanos se registren aumente el número de documentos otorgados por este método.

EN CUANTO A LA COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA:

Ya hemos emitido las primeras copias autorizadas electrónicas con código seguro de verificación (CSV).
El proceso lo gestionamos desde el mismo Word y de manera paralela al depósito del documento aunque se puede emitir con posterioridad, siempre para documentos firmados a partir del 9 de noviembre de 2023.
El documento se publica en la sede electrónica notarial y se genera de forma rápida y sencilla en SIGNO el CSV para remitir al cliente.
Una vez subido a la sede electrónica se comparte con el cliente mediante un correo electrónico en el que le facilitamos un enlace a su copia autorizada electrónica. Este método de entrega le da autenticidad y validez legal frente a terceros. Creemos que poco a poco irá sustituyendo el papel pues para su consulta y validación no es necesario estar dado de alta en el portal notarial del ciudadano.

DUDAS MÁS FRECUENTES DE PROTOCOLO ELECTRÓNICO y VIDEOFIRMA:

En SIC, dentro del apartado “Ley 11/2023. Digitalización de actuaciones notariales y registrales” se puede encontrar un documento con preguntas y respuestas sobre dudas existentes en relación a la puesta en marcha de la Ley 11/2023, se han emitido dos publicaciones: volumen 1 y volumen 2.

Asimismo, se adjuntan (AQUÍ en singular y AQUÍ plural), plantillas base para cualquier escritura electrónica otorgada por videofirma a través del Portal Notarial del Ciudadano.

MODIFICACIÓN DEL ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO. NECESIDAD DE INFORMAR POR SEPARADO DEL NÚMERO DE FOLIOS EN SOPORTE PAPEL / TELEMÁTICO:

A partir del 9 de noviembre de 2023, se modifica el Índice Único Informatizado para incorporar como campo obligatorio a informar en cada instrumento público el número de folios de matriz del soporte papel por separado del número de folios en soporte electrónico.

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Para cualquier duda en todo lo relacionado a la nueva digitalización al respecto (tanto de empleados como de clientes), contactar con Antonio Alba para su resolución en el correo: antonio@jesusbenavides.es

Octubre 2023

1.- REGISTRO CENTRAL DE TITULARIDADES REALES. NOTA ACLARATORIA

Se adjunta (AQUÍ) nota aclaratoria de OCP sobre diversas cuestiones relativas al Registro Central de Titularidades Reales y las obligaciones de los Notarios al respecto:

Para el otorgamiento del negocio jurídico, no es requisito de validez la obtención del correo electrónico al que se refiere el artículo 4 del RD 609/2023, pues no forma parte de los requisitos de identificación del titular real.
Porcentaje de participación: solo se deberá incluir esta información cuando haya que efectuar una nueva acta de manifestaciones para el supuesto de que exista discordancia entre el contenido de la BDTR y la manifestación del otorgante

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2.- COMPRAVENTA DE INMUEBLE FORMALIZADA POR REPRESENTANTE CON PODER REVOCADO. MUCHO CUIDADO AL VERIFICAR LA VIGENCIA DE PODERES Y CARGOS DE SOCIEDADES

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 26 de julio de 2023 (BOE de 28 de septiembre de 2023). La DG resuelve un caso de una CV de un inmueble, en el que la parte vendedora es representada por un apoderado, manifestando este que su poder está vigente, y el Notario, dando su juicio de suficiencia positivo en la escritura. No obstante, de los datos obrantes en el Registro Mercantil, resulta que ese poder estaba revocado de hacía pocos días, habiéndose publicado dicha revocación en el BORME, una vez inscrita en el Registro (momento a partir del cual es oponible frente a terceros), el mismo día de la firma de la CV.

La DG confirma la calificación del Registro, de forma que no se puede inscribir el derecho del comprador ya que el vendedor no estuvo debidamente representado por una persona con facultades suficientes para formalizar dicha venta.

Para tener en cuenta el caso y realizar las consultas pertinentes en el Registro en una fecha lo más cercana posible a la firma de la escritura (si es posible, el mismo día), para evitar casos así.

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3.- SL. REDUCCIÓN DE CAPITAL POR COMPRA DE PARTICIPACIONES. IMPORTE DE LA RESERVA INDISPONIBLE

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 24 de julio de 2023 (BOE de 27 de septiembre de 2023). La DG resuelve el típico caso de “salida” de un socio de una SL. Para ello, la sociedad recompra todas las participaciones de ese socio (por un valor de reembolso superior al nominal) para, a continuación, reducir el capital social en el mismo importe (procediendo así a su amortización) y, asimismo, dotar una reserva indisponible, por el importe de la reducción (tomando como referencia el nominal de las participaciones, y no el valor reembolsado al socio, que como se indica, es superior), para garantizar los derechos de los acreedores.

El Registro califica negativamente porque considera que el importe de la reserva ha de ser igual “al valor de lo recibido por el socio” (esto es, al total reembolsado, y no sólo al valor nominal de las participaciones).

La DG revoca la calificación del Registrador Mercantil, determinando que en estos casos el importe de la reserva indisponible ha de ser igual al valor nominal de las participaciones amortizadas, y no al importe reembolsado al socio saliente

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4.- GUARDA DE HECHO. DOCUMENTO INTERPRETATIVO PARA TRÁMITES BANCARIOS

Se informa que en SIC, dentro del enlace “Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad” se pone a disposición de los empleados un protocolo marco firmado entre la Fiscalía General del Estado y el sector bancario para clarificar las atribuciones del guardador de hecho en el ámbito de las gestiones bancarias.

Este documento también ha sido objeto de análisis detallado en un artículo de nuestro blog (AQUÍ se puede consultar).

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5.- INVERSIONES EXTERIONRES. NOVEDADES NORMATIVAS A TENER EN CUENTA

Se informa a la plantilla de la reciente aprobación del Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores (AQUÍ se puede consultar), que deberá ser tenido en cuenta cuando se formalicen operaciones con no residentes. En concreto, se modifica la normativa anterior en los siguientes aspectos fundamentales:

1.- Se consideran inversiones extranjeras a los efectos de hacer la correspondiente declaración posterior al Registro de Inversiones del Ministerio de Economía, las siguientes:

Participación por no residentes en sociedades españolas cuando dicha participación supere el 10% del capital social o de los derechos de voto de la compañía (anteriormente se exigía que la participación fuese del 50%).
Adquisición de bienes inmuebles en España por no residentes cuando el importe supere los 500.000€ (anteriormente el límite mínimo estaba en 3.000.000 €).

En estos casos el titular no residente tiene la obligación de declarar ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía la inversión, mediante los modelos que resultan de la disposición transitoria 3 del Real Decreto (modelos DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si la operación ha sido intervenida por Notario, deberá comunicar la inversión al Consejo General del Notariado a través de la sede electrónica notarial (SIGNO) y, en todo caso, advertir al compareciente de la obligación de presentación.

3.- En el caso de que las inversiones consideradas extranjeras (de conformidad con el artículo 4 del Real Decreto), tengan origen en un país de jurisdicción no cooperativa (antiguos paraísos fiscales), que son las recogidas en la Orden de 9 de febrero de 2023, será necesario hacer una declaración previa y los Notarios deberán exigirla antes del otorgamiento, y advertir expresamente de ello en el documento público.

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6.- NOTAS PRÁCTICAS DE DOCUMENTOS DONDE INTERVENGAN EXTRANJEROS

Se adjunta (AQUÍ), un interesante artículo de un compañero Notario, donde se exponen una serie de reflexiones prácticas a tener en cuenta cuando en un documento público intervenga una persona física extranjera. A modo de resumen, se destacan las más relevantes:

Identificación. Se aplican las reglas generales del Reglamento Notarial. En concreto, en el caso de los extranjeros comunitarios ésta se realiza a través, bien de su pasaporte, bien de su documento de identidad nacional.
NIE: Los extranjeros que, por sus intereses económicos, profesionales o sociales, se relacionen con España, deben estar dotados, a efectos de identificación, de un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial. Necesario para todas aquellas operaciones con trascendencia tributaria.
Traducción: Salvo que el notario conozca el idioma extranjero, habrá que atenerse a lo dispuesto en el artículo 150 del Reglamento Notarial y solicitar un intérprete.
Medios de pago: Mucho cuidado y diligencia con materia de prevención de blanqueo. Es altamente recomendable exigir que las cuentas de ingreso y abono sean de bancos españoles. Si hubiera bancos extranjeros o cuentas de terceras personas, se exigirá información lo más completa y fidedigna posible acerca del origen de los fondos, requiriendo justificación documental (certificados de titularidad de las cuentas, contratos justificativos del origen de los fondos, etc.).
Apostilla: Resulta imprescindible contar con ella respecto de los documentos otorgados en el extranjero.
Operaciones inmobiliarias. Recordar la retención del 3% del precio (Impuesto de la Renta de No Residentes) e inversión del sujeto pasivo en la “plusvalía municipal”.

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7.- SOLICITUD DE COPIAS DE TESTAMENTOS AL ARCHIVO DEL COLEGIO NOTARIAL DE CATALUÑA

Información de interés al solicitar copias de testamentos al Colegio. Para evitar problemas en caso de discrepancias de fechas, se solicita por parte del Colegio que, cuando se remita una solicitud de copia, se adjunte a la solicitud de copia de testamento los correspondientes certificados de defunción y últimas voluntades para identificar de forma más exacta tal petición.

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8.- FIRMA TELEMÁTICA DE DOCUMENTOS NOTARIALES. ENTRADA EN VIGOR

Como ya se informó en anteriormente, el próximo 9 de noviembre entrará en vigor la Ley 11/2023, que permitirá la firma telemática de documentos públicos (esto es, a través de un sistema de videoconferencia con el Notario y firma electrónica, sin necesidad de que el cliente acuda físicamente a la Notaría). AQUÍ se puede encontrar un artículo en el blog de la Notaria de Jesus Benavides con más detalle al respecto (qué documentos se podrán firmar, procedimiento, etc.).

Para ser pioneros con esta novedad y dar el mejor servicio a los clientes, se ha creado en la página web de la Notaría de Jesus Benavides un nuevo apartado (Videofirma) donde, mediante unos didácticos videos, se explica todo el proceso que deberá seguir cualquier ciudadano que quiera poner en práctica esta posibilidad.

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Para cualquier duda al respecto (tanto de empleados como de clientes), contactar con Antonio Alba para su resolución en su correo electrónico: antonio@jesusbenavides.es.

Septiembre 2023

1.- CÓMPUTO PLAZOS PARA CELEBRACIÓN DE JUNTA GENERAL. NO SE PUEDE INCLUIR EN EL CÓMPUTO EL DÍA DE CELEBRACIÓN DE LA JUNTA

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 11 de julio de 2023 (BOE de 28 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda las reglas de cómputo de los plazos para la convocatoria de junta general en una sociedad de capital. Como es sabido, el artículo 176 LSC determina que entre la convocatoria y la celebración de la junta general debe transcurrir un mes (SA) o 15 días (SL). Para el cómputo de estos plazos, el día de inicio comienza el día en que se remite el anuncio al último de los socios y, para determinar el día de finalización del plazo, no se podrá computar el día de celebración de la junta general.

Por tanto tiene que transcurrir un mes para la sociedades anónimas y 15 días para las sociedades limitadas, y es al día siguiente de estos plazos cuándo se puede celebrar válidamente la Junta General.

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2.- DOCTRINA DE LA DIRECCIÓN GENERAL EN MATERIA ARANCELARIA

Se adjunta (AQUÍ) interesante documento que recoge un resumen de la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en materia arancelaria, de los años 2020 – 2023. Para consultar en caso de dudas sobre cómo minutar escrituras concretas.

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3.- NOVEDADES EN EL ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO

Se informa de que, recientemente, el Índice Único Informatizado ha incluido una serie de novedades para mejorar el reflejo de los negocios jurídicos que se otorgan en los instrumentos públicos.

En concreto, se crean nuevos actos jurídicos para recoger debidamente:

Actas de adquisición o conservación de vecindad civil.
Escrituras de medidas de apoyo y las de constitución de asistencia (y su equivalente en Cataluña),
Actas de omisión de número de protocolo o de Libro Registro (para dar solución al caso infortunado de que quede un número o varios sin documento realmente autorizado o intervenido).

Otras pequeñas modificaciones:

Constancia de los medios de pago en las actas de depósito.
Especificación de la titularidad ganancial (o no) en la compraventa de participaciones y acciones sociales.
Constitución de entidades con o sin personalidad jurídica, donde se exige la información de su Número de Identificación Fiscal (si la obtención es posterior al otorgamiento y no se ha podido obtener el dato por parte del cliente, llegado el vencimiento del plazo para remitir el índice, deberá solicitarse el levantamiento de regla por el cauce habitual).

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4.- TEORÍA DEL NEGOCIO JURÍDICO COMPLEJO. COMPRA + HIPOTECA DE INMUEBLE POR PERSONA CASADA. NO ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DEL OTRO CÓNYUGE SI LA HIPOTECA SE REALIZA DE FORMA SIMULTÁNEA A LA COMPRA. CUIDADO EN CASO DE EXTRANJEROS

Se adjunta (AQUÍ) interesante artículo donde se resume la doctrina de la DG sobre la teoría del negocio jurídico complejo. Se trata de casos donde una persona casada compra ella sola un inmueble, y acto seguido lo hipoteca. Como es sabido, la regla general determina que, para hipotecar la vivienda habitual, aunque esta pertenezca a uno solo de los cónyuges, es necesario el consentimiento del otro. Como excepción a esta regla general, surge la teoría del negocio jurídico complejo, en virtud de la cual, no es necesario el consentimiento del cónyuge no titular en la constitución de hipoteca sobre vivienda habitual inmediatamente posterior a su compra, es decir que la hipoteca se firme con el número inmediatamente posterior de protocolo a la de compraventa.

En el caso de extranjeros, CUIDADO, pues la DG no admite la doctrina del negocio jurídico complejo, salvo que ese derecho extranjero lo permita y así se acredite (así pues, deberá verificarse mediante informe del notario si el Derecho extranjero que rige el régimen matrimonial concreto de los clientes, admite o no esta teoría del negocio complejo).

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5.- ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES. UNA BUENA ESCRITURA PUEDE SALVAR UN MAL CERTIFICADO

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 10 de julio de 2023 (BOE de 28 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en el marco de una elevación a público de acuerdos sociales de una SL (cese y designación de cargos), si en el certificado no se indica el quorum de adopción de los acuerdos, pero en la escritura sí se especifica (mediante una manifestación del administrador), ello es suficiente para poder inscribir el acuerdo en el Registro Mercantil.

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6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. LO QUE LLEGA PRIMERO AL REGISTRO, ES LO QUE PREVALECE (AUNQUE EL DERECHO SEA POSTERIOR)

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques y Mediació, de 17 de julio de 2023 (DOGC de 31 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que lo que accede primero al Registro, es lo que prevalece.

Supuesto en el que, en el año 1986, mediante documento privado, se constituye un usufructo vitalicio sobre una finca. Posteriormente, el 09/02/2023, se eleva a público este documento privado y se presenta a inscripción en el Registro de la Propiedad. No obstante, el Registrador deniega la inscripción, ya que fecha 03/02/2023, esto es, 6 días antes, se presentó a inscripción una escritura de entrega de legado, en la cual se adjudica ese derecho de usufructo a un tercero, en base a una aceptación de herencia de una persona fallecida en 2022.

En este caso, la DG recuerda el principio básico de funcionamiento del Registro, esto es, prior in tempore, potior in iure, de modo que, lo que primero llega al Registro y se inscribe (usufructo de 2022 presentado el 3 de febrero de 2023), prevalece frente al resto de derechos (en este caso, un usufructo constituido en documento privado en 1986 y presentado a inscripción el 9 de febrero de 2023 en base a una escritura de elevación a público).

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7.- TABLA NORMATIVA SOBRE NACIONALIDAD Y ESTADO CIVIL

Se adjunta (AQUÍ) interesante documento que recoge una tabla normativa sobre nacionalidad y estado civil, donde podemos encontrar enlaces a normativa y Resoluciones de la Dirección General sobre materias diversas como Registro Civil, certificaciones, régimen económico del matrimonio, etc.

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8.- JURA DE NACIONALIDAD. DIVERSAS CUESTIONES A TENER EN CUENTA

Se adjunta (AQUÍ) Circular de la DG relativa a la competencia del Registro Civil concreto donde formalizar la declaración de opción de la nacionalidad española, así como el juramento o promesa. En la misma se establece que la competencia corresponderá a la Oficina del Registro Civil del domicilio del optante.

Asimismo, se adjunta (AQUÍ) Circular de la Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la que se determina la improcedencia de otorgar actas de jura de nacionalidad cuando se detecten indicios de que el compareciente ha realizado actos incompatibles con la buena conducta cívica (como por ejemplo, el hecho de que el solicitante esté ingresado en un centro penitenciario).

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9.- IMPUGNACIÓN JUDICIAL DE CALIFICACIONES NEGATIVAS. SERVICIO AL QUE PODEMOS RECURRIR COMO OFICINA NOTARIAL

Se adjunta (AQUÍ) un documento informativo del Consejo General del Notariado, a través del cual, se da a conocer un servicio del que disponen los Notarios, para poder recurrir judicialmente aquellas calificaciones negativas (o también Resoluciones de la DGSJFP) que puedan suponer un interés corporativo para los Notarios.

Así pues, en caso de que el empleado se encuentre con una calificación negativa que considere que puede afectar al Notariado en su conjunto, puede plantear esta posibilidad al Notario, la cual se podrá solicitar por las vías que se indican en el documento adjunto.

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10.- LA RECOMENDABLE ACTA DE MANIFESTACIONES PREVIA AL OTORGAMIENTO DE UNA ESCRITURA EN LA QUE INTERVIENE UNA PERSONA CON DISCAPACIDAD.

La circular informativa 3/2021, de 27 de septiembre de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado, propone que previamente al otorgamiento de una escritura en la que intervengan personas con discapacidad, se levante un acta de manifestaciones en la que se hagan constar las circunstancias que puedan influir en el otorgamiento del negocio jurídico de que se trate. El mencionado acta podrá recoger entre otras circunstancias:

Declaraciones de la propia persona con discapacidad, Por ejemplo, la manifestación de esa persona reconociendo que vende por un precio inferior al de mercado por una necesidad o conveniencia determinada, o los motivos por los que renuncia a una determinada herencia.
Declaraciones de las personas que asistan al discapacitado en el ejercicio de su capacidad. Por ejemplo, la manifestación del guardador de hecho, abogado, acompañante incidental, etc, haciendo constar que ha recomendado a la persona con discapacidad otorgar una escritura de venta porque es necesario para su sustento y manutención futuros, o para saldar unas deudas pendientes.

Este acta es un complemento imprescindible del juicio de capacidad notarial, y aporta claridad y seguridad frente a controversias futuras y posibles reclamaciones. Es recomendable que el requirente del acta sea la persona con discapacidad o su asistente.

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11.- SE CREA EL REGISTRO CENTRAL DE TITULARIDADES REALES.

Entra en vigor el día 19 de septiembre de 2023 el Real Decreto 609/2023, de 11 de julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales. Este registro es de consulta obligada para todos los sujetos obligados por la ley al control del blanqueo de capitales, entre ellos los notarios. Sin embargo, hasta que no se produzca el volcado de datos a este registro, para lo que se dan 9 meses, el Real Decreto establece que hay que seguir acudiendo a las fuentes tradicionales (Base de datos del Titular Real a través de Signo).

Julio 2023

1.- NUEVO PERMISO RETRIBUIDO DE 15 DÍAS NATURALES PARA PAREJAS DE HECHO

Se publica en el BOE y entra ya en vigor el Real Decreto-ley 5/2023 (AQUÍ se puede consultar), en virtud del cual, se reconoce un permiso retribuido de 15 días naturales por el hecho de constituirse (y registrarse) como pareja estable. Se puede informar de ello a todas las parejas estables que se constituyan a partir de ahora, para que puedan disfrutar de este nuevo permiso.

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2.- NUEVA REGULACIÓN DE LAS MODIFICACIONES ESTRUCTURALES DE LAS SOCIEDADES MERCANTILES

El ya citado Real Decreto-ley 5/2023 (AQUÍ se puede consultar) ha derogado la antigua Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles (transformación, fusión, escisión, cesión global de activo y pasivo, etc.). Así pues, a partir de ahora, el nuevo régimen jurídico de las modificaciones estructurales cabe hallarlo en el citado Real Decreto-ley 5/2023. A tener en cuenta cuando cualquier oficial prepare una de estas operaciones (deberá consultar la nueva regulación y adaptar las citas legales al nuevo texto normativo).

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3.- LAS SENTENCIAS DE DIVORCIO DE EXTRANJEROS, CON ADJUDICACIÓN DE INMUEBLES, DEBEN ESTAR INSCRITAS EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 13 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en caso de divorcio (DE EXTRANJEROS cuyo matrimonio no está inscrito en el Registro Civil español), si en la sentencia se adjudica un inmueble a uno de los excónyuges, para poder inscribir la misma en el Registro de la Propiedad, es necesario que, previamente, dicha sentencia de divorcio conste inscrita en el Registro Civil central.

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4.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y PRIOR IN TEMPORE. A VECES SÍ, Y A VECES NO, LO QUE SE PRESENTA DESPUÉS TIENE PRIORIDAD SOBRE DOCUMENTOS PRESENTADOS CON ANTERIORIDAD

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 15 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve un caso curioso:

Se firma CV + PH que se presenta a inscripción, calificado con defectos subsanables.
Se presenta subsanación, y estando el asiento vigente (esto es, aún no inscritas la CV + PH), entra en el Registro de la Propiedad un mandamiento de la AEAT con una prohibición de disponer, por deudas tributarias.
El Registrador califica negativamente la CV + PH (presentadas antes que el mandamiento) amparándose en razones de orden público.
El Notario recurre y la DG le da la razón, determinando que si ese mandamiento proviene de un procedimiento administrativo donde no se pone en tela de juicio la validez civil del negocio jurídico (recordemos, deudas tributarias), no procede la calificación negativa, pues la CV + PH se han presentado antes en el Registro (prior in tempore potior in iure).
No obstante, nos recuerda la DG que si el mandamiento hubiere sido librado en el marco de un proceso penal donde se pone en tela de juicio la validez del negocio (por ejemplo, una presunta estafa en la CV), sí que procedería la suspensión de la inscripción (aunque el mandamiento fuera posterior), por razones de interés general / orden público.

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5.- NO SE PUEDE INSCRIBIR NADA A FAVOR DE UNA SOCIEDAD CON EL CIF REVOCADO

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 16 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en el marco de una compraventa, si la sociedad adquirente tiene el CIF revocado, no se puede inscribir dicha adquisición a su favor. A tener en cuenta y recordar siempre cuando intervenga una sociedad, consultar la base de datos existente al respecto.

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6.- SE PUEDE REDUCIR CAPITAL SOCIAL POR DEBAJO DE 3.000 EUROS EN UNA SL YA EXISTENTE

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 13 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve el siguiente caso curioso:

SL ya existente, con capital social superior a 3.000 euros, ejecuta reducción de capital, a resultas de la cual, su cifra de capital social resultante queda por debajo de los 3.000 euros.
El Registrador suspende la inscripción al considerar que dicha cifra queda por debajo del mínimo legal, al considerar que las SL de menos de 3.000 euros de capital sólo son posibles en el momento de la constitución.
La DG revoca la calificación del Registrador, considerando que sí es posible ejecutar una reducción de capital en una SL cuyo resultado sea un capital social inferior a 3.000 euros.

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7.- AMPLIACIÓN DE CAPITAL SOCIAL Y DERECHO DE SUSCRIPCIÓN PREFERENTE. HAY QUE RESPETAR LOS TIEMPOS

A resultas de una operación formalizada en la Notaría, se recuerda que en el marco de un aumento de capital de una SA, el derecho de preferencia de los accionistas en los aumentos de capital nace en el momento de la publicación de la oferta de suscripción de las nuevas acciones en el Boletín Oficial del Registro Mercantil, o bien, desde la comunicación escrita a cada uno de los accionistas. Dicha suscripción podrá realizarse por los socios en el plazo que haya fijado la Junta, que no podrá ser inferior a un mes desde la publicación o comunicación.

Así pues, deberán tenerse en cuenta y respetarse estos plazos al formalizarse esta clase de operaciones (de modo que no es posible que se realice la suscripción de las nuevas acciones en la misma Junta del acuerdo, salvo que a ella hubieran acudido la totalidad de los socios).

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8.- RESPONSABILIDAD CIVIL DEL NOTARIO. MUY IMPORTANTE TENERLO EN CUENTA PARA EVITAR ESTA CLASE DE ERRORES

Se adjunta enlace a un interesante artículo doctrinal (AQUÍ) en el que se analiza la responsabilidad civil del Notario. De especial interés, hay un apartado con detalle de casos concretos (por ejemplo, omisión de cargas, poderes insuficientes, falta de información relativa a los efectos tributarios del otorgamiento, etc.).

Se recomienda encarecidamente a todos los empleados de la Notaría la lectura del artículo y de dichos casos concretos para evitar incurrir en esta clase de errores y la responsabilidad asociada a los mismos.

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9.- REGISTRO CIVIL Y JURA DE NACIONALIDAD Y MATRIMONIOS NOTARIALES. CUESTIONES IMPORTANTES A TENER EN CUENTA

Se adjunta Oficio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (ver PDF adjunto al presente Email) en la que se aclaran diversas cuestiones relativas, sobretodo, a la documentación a presentar por los interesados en las actas de jura de nacionalidad y en los expedientes matrimoniales ante Notario, así como a aspectos relativos al trámite a tener en cuenta en ambos otorgamientos.

Junio 2023

1.- ESTATUTOS SOCIALES. CONVOCATORIA DE JUNTA. NO ES VÁLIDA LA CLÁUSULA ESTATUTARIA QUE PERMITE HACER LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA A LOS SOCIOS POR CORREO ORDINARIO (SIN ACUSE DE RECIBO):

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 10 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG nos recuerda que (en el marco de la constitución de una SL), no es admisible la cláusula estatutaria que permite remitir la convocatoria de junta a los socios mediante correo ordinario (sin acuse de recibo), pues para que la convocatoria sea válida, es necesario que el sistema de remisión permita verificar la recepción de la convocatoria por parte del destinatario.

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2.- EN LA ESCRITURA DE VENTA EXTRAJUDICIAL DE BIEN HIPOTECADO ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN FEHACIENTE DE LA EJECUCIÓN A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 11 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Supuesto de ejecución extrajudicial de inmueble hipotecado, en Notaría, donde existe una condición resolutoria posterior a la hipoteca a favor de una sociedad. Se le notifica el procedimiento de ejecución a dicha sociedad mediante correo certificado con acuse de recibo, pero la entrega es negativa, tras lo cual se otorga la escritura. La DG, alineándose con la tesis del Registrador, no lo acepta, pues considera que al formalizarse la ejecución extrajudicial de un bien hipotecado mediante escritura, es necesario notificar fehacientemente el procedimiento a todos los titulares de cargas o derechos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, de modo que si se opta por remitir la notificación del procedimiento por correo certificado con acuse de recibo, y su entrega al destinatario es negativa, lo procedente es realizar una notificación personal, por parte del Notario, mediante una acta de notificación (art. 202 Reglamento Notarial).

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3.- RECTIFICACIÓN DE CABIDA SUPERIOR AL 10%. NO ES POSIBLE INSCRIBIRLA “POCO A POCO”:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 12 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Se otorga escritura de rectificación de cabida de finca, por la “vía simplificada” del artículo 201.3 Ley Hipotecaria (para diferencias que no exceden del 10%), pero al analizarse los metros cuadrados que constan en el registro y los metros declarados ahora (de 9.403 a 10.377), se aprecia que la diferencia es superior al 10%. El Registrador suspende inscripción y posteriormente, el Notario presenta escritura de subsanación donde se solicita que se inscriba únicamente el exceso de cabida hasta alcanzar el 10%. El Registrador califica de nuevo negativamente, y la DG, alineándose con el Registrador, confirma que ello no es posible, pues no se puede inscribir “poco a poco” o “por partes” una rectificación de cabida, de modo que si la misma es superior al 10%, se debe recurrir al expediente ordinario del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, y no a la vía simplificada del artículo 201.3.

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4.- MINUTACIÓN DE “CONCEPTOS MENORES”. QUE SE PUEDE COBRAR Y QUE NO:

Interesante entrada del blog “justitonotario” (AQUÍ) donde se analiza una Resolución de la Dirección General de 3 de enero de 2023 (se puede consultar completa en un enlace del citado blog), en la que se resuelve un recurso de un particular contra la minuta de un Notario de una escritura de compraventa. A modo de resumen, en ella se determina que:

¿Qué se testimonia y qué no? Es el Notario quien decide.
Informe del Registro Mercantil: No corresponde.
Consulta Titular Real: Sí.
Caras en blanco de los cheques: correcto.
Incorporación a la copia de un folio para la consignación de notas: correcto.
Diligencias: Deben constar para poderse minutar.
Copias simples y pacto de asunción de gastos por la parte compradora: Si el comprador asume los gastos, ello incluye las copias necesarias para cumplir las obligaciones de comunicación del negocio formalizado.
Número de copias simples electrónicas: 2 (para comunicaciones a Catastro y Ayuntamiento, respectivamente).
Número de copias simples en papel: 3 (para liquidar ITP, “plusvalía” y trámites diversos, respectivamente).
Momento de indicar el número de copias que desean los otorgantes: En el momento de la firma.
¿Qué podemos considerar testimonios? La transcripción de los datos de la sociedad interviniente; la elaboración de la ficha necesaria para poder realizar la liquidación telemática; el testimonio por petición de información registral; la consulta de Titularidad Real; la nota simple del Registro; el recibo del IBI; la certificación catastral descriptiva y gráfica (al margen de la gestión extraarancelaria también minutable); los cheques que acreditan los medios de pago; el certificado de deudas de la comunidad; la etiqueta de la Certificación Energética o el certificado entero y respetando lo que se necesita según los casos; el justificante de recepción del Ayuntamiento de la comunicación del artículo 110.6.b) y la comprobación de CSV`s.
Sello de seguridad: Sí, se minuta.
Nota del Registro: Puede ser un suplido (al margen del testimonio).

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5.- NO SE PUEDE SER 2 COSAS A LA VEZ. NO ES POSIBLE SER VOCAL (PERSONA FÍSICA) EN UN CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DE UNA SOCIEDAD Y, AL MISMO TIEMPO, SER TAMBIÉN PERSONA FÍSICA REPRESENTANTE DE UNA MERCANTIL QUE OSTENTE CARGO DE VOCAL EN ESE MISMO CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 23 de mayo de 2023 (BOE de 16 de junio de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG determina que, en un consejo de administración de 3 miembros, no es posible que una misma persona física ostente el cargo de vocal del consejo y, al mismo tiempo, el de persona física representante de una sociedad que es también vocal en dicho consejo, ya que ello implicaría que, de facto, una sola persona tendría derecho de veto para la adopción, o no, de cualquier acuerdo, además de poder generar situaciones susceptibles de conflicto de interés. En todo caso, si el consejo tuviere más de 3 miembros, la cuestión sería más discutible y se debería analizar el caso concreto para obtener una conclusión al respecto.

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6.- VENTA DE INMUEBLE POR UNA SOCIEDAD REPRESENTADA POR UN ADMINISTRADOR CON SU CARGO NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. ES POSIBLE SI EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SE HACE BIEN:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 9 de mayo de 2023 (BOE de 29 de mayo de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG reitera su doctrina ya consolidada y determina que, en un caso de una SL que vende un inmueble, representada en la compraventa por su administrador, sin el cargo aún inscrito, es posible formalizar la operación si en el juicio notarial de suficiencia se realiza del modo correcto. En concreto, la escritura debería contener todas las circunstancias previstas por la ley para entender válido el nombramiento de administrador:

El acuerdo de la Junta General debidamente convocada.
La aceptación del nombramiento,
La notificación o consentimiento, en su caso, de los titulares de los anteriores cargos inscritos.

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7.- MOFIDICACIÓN DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL PARA ADAPTARLO A LA NORMATIVA DE LA UNIÓN EUROPEA EN MATERIA DE PROCESOS DIGITALES

AQUÍ se puede consultar la citada reforma del Reglamento del Registro Mercantil, publicada en el BOE de 14 de junio. En base a la misma, como aspectos clave:

Se prevé la asignación de un Identificador Único Europeo (EUID) a todas las sociedades de capital y sucursales, que permita identificarlas inequívocamente a través de un sistema de interconexión de todos los registros mercantiles de la UE.
Se prevé la posibilidad de crear y cerrar sucursales de forma telemática / en línea.
Su entrada en vigor se retrasa un año, a contar desde la publicación en el BOE de la Ley 11/2023 (esto es, el 9 de mayo de 2024).

Mayo 2023

1.- RENUNCIA DE HERENCIA DE MENORES DE EDAD Y CONFLICTO DE INTERESES. ASPECTOS A TENER EN CUENTA:

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 20 de febrero de 2023 (DOGC de 2 de marzo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que en la renuncia de una herencia a favor de menores de edad, la regla general es que la misma debe formalizarse en escritura pública por parte de los padres, con autorización judicial (art. 236-27 CCCat) o, alternativamente, de los dos parientes más próximos (art. 236-30 CCCat). En caso de conflicto de intereses de uno de los progenitores, la renuncia la realiza el otro progenitor con el consentimiento de los dos parientes. Si el conflicto de intereses afectare a alguno de los dos parientes, éste debe abstenerse o, en su caso, deberá recurrirse al pariente sucesivo para sustituirlo.

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2.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD. NO SE PUEDEN SOLICITAR NOTAS SIMPLES NI POR EMAIL NI MEDIANTE DOCUMENTO PRESENTADO POR VÍA TELEMÁTICA:

Adjunto las Resoluciones de la DGSJFP de 27 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023) y de 28 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG nos recuerda que no se pueden solicitar notas simples ni por email ni mediante una solicitud presentada en un documento a través del sistema de presentación telemática de documentos del Registro. La vía ordinaria es a través del portal telemático de Registradores.org o vía Telefax en el caso de las notas continuadas de Notaría.

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3.- CESIÓN DE FINCA A CAMBIO DE PENSIÓN VITALICIA GARANTIZADA CON CONDICIÓN SUSPENSIVA Y DERECHO REAL DE HIPOTECA. NO SE PUEDE HIPOTECAR LO QUE AÚN NO TE PERTENECE:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 28 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que no se puede hipotecar lo que aún no es tuyo. Se formaliza en escritura pública una cesión de una finca a cambio de una pensión vitalicia. Cedente (persona mayor), cede la finca a un tercero (cesionario), a cambio de una pensión vitalicia. La cesión se formaliza con una condición suspensiva, de forma que la transmisión del dominio se producirá cuando la parte cesionaria justifique que ha satisfecho la totalidad de la pensión convenida (se entiende que a la muerte del cedente). Asimismo (para garantizar que los obligados al pago de la pensión la abonarán), la parte cesionaria constituye hipoteca sobre dicho inmueble, a favor del cedente, como garantía adicional en el pago de la pensión vitalicia. Se deniega la inscripción de la hipoteca ya que la condición suspensiva aún no se ha cumplido, de forma que los cesionarios aún no han adquirido la titularidad del inmueble (condición suspensiva pendiente de cumplimiento) y, por lo tanto, no pueden hipotecar algo que aún no les pertenece.

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4.- HIPOTECA Y DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES. NO PUEDE SER UN DOMICILIO EXTRANJERO:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 30 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que al formalizar un derecho real de hipoteca, en la escritura debe constar un domicilio del deudor a efectos de notificaciones y requerimientos, el cual debe estar situado en España, de modo que no es admisible señalar un domicilio del deudor en el extranjero, a estos efectos.

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5.- ESCRITURA DE EXTINCIÓN DE PAREJA ESTABLE Y DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO (PISO EN COMÚN). SE PUEDE OTORGAR CON HIJOS MENORES SI NO SE INCLUYEN EN LA ESCRITURA PACTOS QUE AFECTEN A LOS HIJOS:

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 19 de abril de 2023 (DOGC de 24 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que cuando existe una pareja estable con hijos y con una vivienda en común, cuando se extingue la pareja estable por cese de la convivencia, aunque existan esos hijos menores de edad, pueden formalizar la extinción de la pareja estable en la escritura y acordar en la misma la disolución del condominio del inmueble que tenían en común. No obstante, ello solo será posible si en dicha escritura de extinción de la pareja estable, no se incluyen medidas que afecten a los hijos, como un convenio, un plan de parentalidad, una pensión de alimentos, o un régimen de visitas (en cuyo caso, lógicamente, requeriría autorización judicial).

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6.- ESCRITURA DE DIVISIÓN MATERIAL DE ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA FINCA SUJETA A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SOLO SE REQUIERE MAYORÍA SIMPLE:

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 5 de mayo de 2023 (DOGC de 15 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que en el caso de un edificio antiguo con una división horizontal “singular” (dividido en 4 entidades, una de la cual, engloba 13 pisos susceptibles de aprovechamiento individualizado), si los estatutos no lo permiten expresamente (en cuyo caso no se requeriría acuerdo de Junta) es posible formalizar una división material de esta entidad que engloba esos 13 pisos, para crear 13 fincas registrales independientes, siendo únicamente necesario un acuerdo de Junta aprobado por mayoría simple (esto es, no sería necesario un acuerdo con mayorías cualificadas de 4/5).

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7.- ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE ERROR (DE SUPERFICIE) EN LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA (ELEMENTO PRIVATIVO) SUJETA A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. NO SE REQUIERE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 18 de abril de 2023 (BOE de 8 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve un supuesto en el que un sobreático, inscrito con una superficie útil de 47,51 metros, se rectifica a 97 metros (pues en realidad esa era la superficie real y correcta), mediante una escritura otorgada por el titular registral de dicha finca, en base a una certificación catastral y gráfica y un informe de arquitecto (que acreditan que se trata de un error y que ese piso tiene esa superficie desde el momento de la construcción), así como mediante un acuerdo de Junta (adoptado por unanimidad) que consiente dicha rectificación. En este caso la DG confirma que con esta escritura es suficiente para inscribir la modificación de la superficie del piso, sin que sea necesaria una escritura de declaración de obra nueva antigua, por parte de la comunidad de propietarios, donde se rectifique la descripción de dicho elemento.

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8.- CUANDO EN UNA SUCESIÓN EXISTA UN DERECHO DE TRANSMISIÓN, OJO QUE SE REQUIERE LA CONCURRENCIA DE TODOS LOS INTERESADOS EN LA HERENCIA PARA LA ENTREGA DE UN LEGADO:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 19 de abril de 2023 (BOE de 8 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG recuerda que, en el marco del derecho de transmisión, y en base al artículo 1006 del Código Civil, cualquier operación tendente a partir la herencia a la que esté llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión de éste (incluyendo sus legitimarios). Se trata de un caso en el que dos personas fallecidas, en su testamento nombran como herederos a sus seis hijos (con sustitución vulgar en favor de sus respectivos descendientes) y, asimismo, ordenan a favor de tres de sus hijos legados de unos bienes inmuebles. Posteriormente, uno de esos hijos, fallece, dejando viuda y tres hijos (nietos de los primeros causantes). Se otorga escritura de entrega de legado por parte de los herederos instituidos (hijos del matrimonio fallecido) y asimismo por parte de los herederos transmisarios (nietos), pero no interviene la cónyuge viuda del hijo fallecido, cosa que la DG interpreta que es efectivamente necesaria, al ser interesada en la sucesión.

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9.- EN BREVES SERÁ POSIBLE OTORGAR ESCRITURAS DE FORMA TELEMÁTICA:

Se adjunta enlace al artículo publicado recientemente en El Periódico (AQUÍ) donde se exponen sucintamente las novedades derivadas de la Ley 11/2023. En base a la misma, en breves (a finales de noviembre vence la vacatio legis de 6 meses), será posible otorgar determinados documentos públicos de forma telemática, es decir, sin la presencia física del cliente en la Notaría. A medida que se dispongan de más novedades sobre la implementación práctica de la medida, se informará debidamente a la plantilla.

Abril 2023

1.- LOS CLIENTES SE PUEDEN IDENTIFICAR ANTE NOTARIO MEDIANTE EL PERMISO DE CIRCULACIÓN VIGENTE DEL REINO DE ESPAÑA:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 16 de enero de 2023 (BOE de 14 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG permite que un compareciente se identifique ante Notario mediante un permiso de circulación vigente de España, aunque este recurso deberá ser empleado de manera subsidiaria o supletoria. Eso quiere decir que, de ordinario, en todo caso, la identificación de españoles deberá realizarse mediante Pasaporte o DNI. No obstante, subsidiariamente, también se podrá admitir el permiso de circulación, pues es un documento oficial expedido por una autoridad pública, con fotografía y firma, que tiene efectos identificativos.

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2.- ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE LOS NUEVOS PROPIETARIOS DE UN INMUEBLE SUJETO A UN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA INSCRIBIR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ACUERDOS ADOPTADOS ANTES DE SU COMPRA QUE NO SE HAYAN INSCRITO

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 31 de enero de 2023 (BOE de 20 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG recuerda que, por regla general, si una comunidad de propietarios adopta un acuerdo sujeto a inscripción en el Registro de la Propiedad, y posteriormente, antes de que se inscriba dicho acuerdo, hay cambios de titularidad en elementos privativos, para lograr la inscripción de dicho acuerdo, los nuevos propietarios deben prestar su consentimiento. No obstante, en este caso concreto, al tratarse de una herencia, la DG aplica el principio de sucesión universal (artículo 661 Cc) y permite la inscripción del acuerdo.

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3.- EN EL MARCO DE UNA HERENCIA, LA SEPARACIÓN DE UN MATRIMONIO DEBE SER PROBADA FEHACIENTEMENTE, PARA PODER PRIVAR AL CÓNYUGE SUPÉRSTITE DE SUS DERECHOS SUCESORIOS A LA LEGÍTIMA

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 24 de enero de 2023 (BOE de 14 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que, en el marco de una aceptación de herencia, para poder formalizar la misma sin el cónyuge supérstite legitimario (a resultas de estar los cónyuges separados), es necesario acreditar fehacientemente la separación (por mutuo acuerdo en escritura pública / resolución judicial de separación o divorcio / por ratificación del cónyuge que no participa en la partición.)

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4.- CAUTELAS A TENER EN CUENTA EN EL JUICIO DE SUFICIENCIA CUANDO SE EMPLEE UN PODER PREVENTIVO EN PREVISIÓN DE PÉRDIDA DE CAPACIDAD.

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 4 de noviembre de 2022 (BOE de 2 de diciembre de 2022). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG determina que para poder emplear un poder preventivo en previsión de pérdida de capacidad (del tipo que sólo despliega efectos una vez se acredite la pérdida de capacidad, no antes) no basta un juicio de suficiencia genérico como en cualquier clase de poder, sino que se exigirán unos requisitos adicionales, a saber: se estará a la voluntad del poderdante y, en todo caso, se exigirá certificado médico actual, con indicación de fecha, autor, objeto y un juicio expreso del Notario conforme el poderdante está en la situación de apoyo descrita para que el poder entre en vigor (e incluso, en caso de duda, se podrá exigir un informe pericial que se valorará en un acta notarial aparte o, en su caso, añadiendo la comparecencia del poderdante para valorar in situ su situación de necesidad).

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5.- LAS RESOLUCIONES JUDICIALES QUE AFECTEN A LA CAPACIDAD DE LA PERSONA DEBEN ESTAR INSCRITAS EN EL REGISTRO CIVIL PARA QUE LOS ACTOS DERIVADOS DE LAS MISMAS TENGAN ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 3 de enero de 2023 (BOE de 9 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que la sentencia judicial que afecte a la capacidad de una persona, además de firme, debe estar inscrita en el Registro Civil. Sin este requisito, el acto realizado por el representante, no podrá acceder al Registro de la Propiedad.

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6.- CUANDO SE INDIQUE EL RÉGIMEN ECONÓMICO DEL MATRIMONIO EN UNA ESCRITURA, DEBE DETALLARSE SI ES LEGAL O CONVENCIONAL

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 20 de diciembre de 2022 (BOE de 3 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que al indicar el régimen económico del matrimonio, es necesario determinar en la escritura si dicho régimen económico-matrimonial es legal o pactado (ya que en caso de ser pactado, se pueden haber previsto reglas específicas de gestión y disposición, distintas de las genéricas previstas en el régimen legal del Código). Además, si es un régimen pactado o convencional debe acreditársele al notario mediante la exhibición del documento auténtico del que resulte el régimen económico convencional (capitulaciones matrimoniales) con los datos de inscripción en el Registro Civil competente. También puede acreditarse con certificación de matrimonio del Registro Civil a cuyo margen debe constar anotado el otorgamiento de las capitulaciones en las que se pacte el referido régimen económico matrimonial convencional, el día del otorgamiento, el notario autorizante y el número de protocolo.

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7.- NECESIDAD DE QUE EL NOTARIO HAGA CONSTAR EXPRESAMENTE EN EL JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL LA SALVEDAD DE AUTOCONTRATACIÓN Y/O CONFLICTO DE INTERÉS.

Adjunto resolución de la DGSJFP de 9 de marzo de 2023 (B.O.E. 27 de marzo de 2023). En esta interesante resolución la DG reitera una vez más su doctrina en cuanto al juicio de suficiencia notarial y autocontratación, en el sentido de que deben extremarse las precauciones cuándo se esté en presencia de un negocio jurídico otorgado por un apoderado que a su vez interviene en su propio nombre y derecho como parte con intereses contrapuestos a los de su poderdante. En el caso que nos plantea la resolución, el Registrador suspende la inscripción de una donación en la que el donante actúa a su vez como apoderado del donatario, sin expresarse en la escritura de donación que, en el poder otorgado por el donatario se salva expresamente la figura de la autocontratación y/o el conflicto de intereses. Recuerda el centro directivo su ya reiteradísima doctrina de que el artículo 98 de la ley 24/2001 atribuye en exclusiva el juicio de suficiencia de la representación alegada al notario, sin que el registrador pueda exigir para su calificación que se le exhiba, acompañe o transcriba el documento del que resulte la representación. No obstante, cuando se de la figura de la autocontratación no basta con que el notario haga constar en la escritura el juicio de suficiencia notarial, sino que además será necesario que exprese nítidamente que el documento auténtico del que resulta la representación (poder) contempla la salvedad de autocontratación.”

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8.- LEY APLICABLE EN MATERIA DE RÉGIMENES ECONÓMICO-MATRIMONIALES CON ELEMENTOS INTERNACIONALES

8.1.- LEY APLICABLE AL RÉGIMEN ECONÓMICO-MATRIMONIAL:

Rige el Reglamento UE 2016/1103 (AQUÍ), aplicable a todos los matrimonios celebrados a partir de junio de 2019, que es de aplicación universal (permite aplicar incluso leyes que no sean de países de la UE).
El Reglamento (art. 22) permite a los cónyuges elegir la ley aplicable a su régimen económico matrimonial entre la del lugar de celebración o la de la nacionalidad de cualquiera de los cónyuges.
Validez del acuerdo: Sujeta a los requisitos formales de cada país (en consecuencia, en España, se exigirá escritura pública).
‍En defecto de pacto, la ley aplicable será (art. 26): La de la primera residencia habitual tras el matrimonio, la de la nacionalidad común o la del vínculo más estrecho.
‍También de aplicación a las “uniones registradas”: Parejas estables inscritas en un Registro público.

8.2.- LEY APLICABLE AL DIVORCIO:

Rige el Reglamento UE 1259/2010 (AQUÍ), sobre ley aplicable al divorcio, también de aplicación universal (permite aplicar incluso leyes que no sean de países de la UE).
El Reglamento (art. 5) permite a los cónyuges elegir la ley aplicable a divorcio entre la del lugar de residencia habitual, la del último lugar de residencia habitual, la del Estado cuya nacionalidad tenga uno de los cónyuges en el momento de celebración del pacto o la ley del foro.
Validez del acuerdo: Sujeta a los requisitos formales de cada país (en España, escritura pública de pactos en previsión de ruptura).
‍En defecto de pacto, se aplicarían los criterios del art. 8 del Reglamento.

Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona

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Quiero comprar una vivienda sobre la que existe una hipoteca y la quiero cancelar… ¿Cómo he de proceder y quién asume los gastos de esa cancelación?

¿Qué es un derecho real de hipoteca?

¿Cuál es el ciclo de vida habitual del préstamo hipotecario?

¿Qué diferencia existe entre la cancelación económica y la cancelación registral de la hipoteca?

¿Cómo se gestiona la cancelación registral de una hipoteca?

¿Quién debe firmar la escritura de cancelación de hipoteca ante notario?

¿Qué es la llamada cancelación de la hipoteca por prescripción?

¿Quién paga el coste de la escritura de cancelación de la hipoteca?

¿Cuáles son los costes de cancelar una hipoteca?

¿Por qué es importante cancelar registralmente una hipoteca?

¿Cuánto se tardará en conseguir la cancelación registral de la hipoteca?

[Primer escenario complejo y muy habitual en la práctica diaria notarial]

“Cuando una persona quiere comprar una vivienda y sobre la misma ya existe un préstamo hipotecario aún pendiente de pago”

¿Cómo se cancelará económicamente el préstamo hipotecario previo del vendedor?

¿Cómo se cancelará registralmente el préstamo hipotecario previo del vendedor?

¿Cómo se qué importe retener para los gastos de cancelación registral de la hipoteca?

¿Es el vendedor el que asume los gastos de la cancelación económica y registral del préstamo hipotecario previo?

¿Por qué se encarga el comprador de la vivienda de la gestión de cancelar registralmente la hipoteca del vendedor, si además es el propio vendedor quién asume los gastos?

¿Quién se hace cargo de la gestión de la cancelación registral de la hipoteca previa del vendedor?

¿Por qué es tan importante el certificado de saldo cero?

[Segundo escenario]

“Cuando se quiere comprar una vivienda donde sigue apareciendo la hipoteca en el Registro de la Propiedad, pero en realidad el préstamo ya está cancelado económicamente”

[Tercer escenario]

“Cuando se quiere comprar una vivienda mediante financiación de un nuevo banco, y sobre dicha vivienda ya existe un préstamo hipotecario pendiente de cancelar del vendedor”

Conclusión

Diciembre 2023

Noviembre 2023

Octubre 2023

Septiembre 2023

Julio 2023

Junio 2023

Mayo 2023

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