División horizontal

De conformidad con la legislación civil catalana, están legitimados para el establecimiento del régimen de la propiedad horizontal el propietario o propietarios del inmueble que lo sean en el momento del otorgamiento del título de constitución.

El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar en una escritura pública, esto es, la escritura de división horizontal que se está analizando a lo largo de estas preguntas.

En dicha escritura, en todo caso, deberá constar:

• La descripción del inmueble en conjunto, que debe indicar si está terminado o no, y la relación de los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.
• La descripción de todos los elementos privativos, con el correspondiente número de orden interno en el inmueble, la cuota general de participación y, si procede, las especiales que les corresponden, así como la superficie útil, la situación, los límites, la planta, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.
• Un plano descriptivo del inmueble.
• Los estatutos, si existen.
• Las reservas de derechos o facultades, si existen, establecidas a favor del promotor o de los constituyentes del régimen.
• La previsión, si procede, de formación de subcomunidades.

Como acabamos de comentar, si el título constitutivo de la comunidad de propietarios es la escritura de división horizontal, para su modificación, será necesario otorgar una escritura de modificación de dicha división horizontal.

<ejemplo>Así pues, puede suceder que, una vez otorgada la escritura de división horizontal, sea necesario modificar la misma, por ejemplo para cambiar la descripción de alguno de sus elementos, cambios de superficies, el cambio de estatutos de la comunidad, la colocación de un nuevo elemento como un ascensor, etc.<ejemplo>

En tal caso, deberá otorgarse esta escritura de modificación de la división horizontal, con la particularidad de que, para que ello sea posible, será preciso que dicha modificación cuente con el aval del correspondiente el acuerdo de la junta de propietarios (adoptado por el quorum que exige la ley) y que en la escritura modificativa se observen los requisitos que la ley exige para el tipo de modificación que se trate.

No obstante, no será preciso el acuerdo de la junta de propietarios para la modificación del título de constitución si la motivan los siguientes hechos:

• El ejercicio de un derecho de vuelo, sobreelevación, subedificación y edificación si se ha previsto así al constituir el régimen o el derecho.
• Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos así lo establecen.
• Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos las prohíban expresamente.
• La ejecución de actuaciones ordenadas por la Administración pública de conformidad con la legislación vigente en materia urbanística, de habitabilidad, de accesibilidad y sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

El régimen de propiedad horizontal se extingue voluntariamente por acuerdo unánime de la junta de propietarios o, en su caso, por decisión del propietario único. Así pues, si todos los propietarios de los distintos elementos privativos (o uno solo si fuere propietario de todos ellos) decide su extinción, se podrá formalizar la misma otorgando la correspondiente escritura pública e inscribiéndola en el Registro de la Propiedad.

En todo caso, es necesario saber que el acuerdo o decisión requiere el consentimiento de los titulares de derechos reales sobre los elementos privativos o comunes afectados (el cual se presumirá otorgado si el titular del derecho real no ha manifestado su oposición al acuerdo o decisión en el plazo de un mes a contar de la fecha en que se le haya notificado).

Asimismo, es necesario saber que el régimen de propiedad horizontal también se extinguirá en los supuestos de destrucción, declaración de ruina y expropiación forzosa del inmueble.

Como se ha indicado en una pregunta precedente, la constitución de una comunidad en régimen de propiedad horizontal implicará necesariamente asignar a cada elemento privativo (por ejemplo, a cada piso del bloque de pisos) una cuota de participación, es decir, un determinado % que servirá:

• Para determinar y concretar la participación que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes.
• Para fijar la participación en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen (así pues, por ejemplo, si un piso tiene una cuota del 10%, cuando se realice una votación para acordar la procedencia de un gasto extraordinario, el voto del propietario de ese piso computará un 10% del total de votos, mientras que si otro piso sólo tiene un 5% de cuota de participación, su voto sólo computará por ese 5%).
• Para establecer la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario (por ejemplo, si un piso tiene una cuota de participación del 10%, y los gastos mensuales de la comunidad son de 1.000€, dicho piso deberá abonar 100€ mensuales, esto es, el 10% que le corresponde).

Como se ha indicado, las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se expresan en porcentaje (%) sobre el total del inmueble, y las mismas se fijan proporcionalmente a la superficie y ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si uno de los pisos tiene 100 metros cuadrados de superficie construida, se le asignará por ejemplo una cuota del 10%, mientras que otro que tenga 50 metros cuadrados, se le asignará una cuota del 5%.<ejemplo>

Por último, indicar que las cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos.

Los estatutos de la comunidad, son, a grandes rasgos, las normas fundamentales que regirán las relaciones jurídicas entre los distintos propietarios de los elementos privativos que la conforman.

Así pues, en los estatutos de la comunidad, se recogerá el régimen jurídico al que queda sometida la misma, con especial referencia a las siguientes cuestiones:

• El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes.
• Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.
• El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
• La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.
• Los órganos de gobierno complementarios que, en su caso, se puedan establecer, así como sus competencias.
• La forma de gestión y administración.

Asimismo, los estatutos de la comunidad podrán estar complementados con lo que se denomina “Reglamento de régimen interior”, esto es, una normativa de rango inferior a los estatutos, en la que se incluirán las reglas internas referentes a las relaciones de convivencia y buena vecindad entre los propietarios y a la utilización de los elementos de uso común y de las instalaciones (como por ejemplo, las normas de utilización de una piscina comunitaria que tenga la comunidad).

A la vista de todo lo indicado, los interesados deben tener en cuenta que al otorgar la escritura de división horizontal, el propietario o propietarios de los elementos conformantes de la misma deberán aportar unos estatutos a tal efecto.

La comunidad de propietarios que crea la división horizontal se gestionará a través de tres grandes órganos que prevé la ley, esto es, la presidencia, la secretaría y la junta de propietarios. 

En relación a ellos, es necesario señalar las siguientes cuestiones:

• La Junta de Propietarios es el órgano supremo de la comunidad, en la que participarán todos los propietarios y se adoptarán los acuerdos más relevantes para la comunidad, mediante un sistema de votación, correspondiendo a cada propietario un % de derechos de voto en atención a su cuota de participación.
• Para la válida adopción de acuerdos de la junta de propietarios, deberá tenerse en cuenta las reglas que establece el Código Civil catalán para su convocatoria, quorum de asistencia y de adopción de acuerdos (pues dependiendo de la tipología e importancia del acuerdo a adoptar, se exigirá un % de votos concreto, pudiendo incluso exigirse la unanimidad para los acuerdos con mayor trascendencia).
• Los cargos de presidente y secretario son unipersonales.
• El cargo de la presidencia debe ser ejercido por un propietario, mientras que el de secretario puede ser ejercido también por un propietario o, por el contrario, por una persona externa a la comunidad que asuma las funciones de administración (esto es, un profesional externo especialista en administración de fincas).
• Al presidente y secretario de la comunidad los designará la junta de propietarios, ante la cual responderán de sus actuaciones. 
• Los cargos de presidente y secretario son anuales y reelegibles.
• El ejercicio de los cargos de presidente y secretario es obligatorio (no obstante, la junta de propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa fundamentados), y su designación se efectúa, en defecto de candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.
• Los cargos de presidente y secretario no son remunerados, salvo que recaigan en personas ajenas a la comunidad, en cuyo caso podrán serlo. 

Como es lógico, una comunidad de propietarios, por regla general tendrá una serie de gastos (por ejemplo, de mantenimiento del ascensor, de limpieza, de mantenimiento de una piscina comunitaria o de un jardín, etc.) que será necesario atender para el adecuado funcionamiento de la comunidad. 

Asimismo, en determinados casos (más excepcionales, claro está), las comunidades de propietarios también pueden ser titulares de créditos o ingresos a su favor, como por ejemplo sucedería en el caso de un bloque de pisos que tiene una vivienda destinada a portería que se alquila y a través de dicho alquiler se obtienen unos ingresos.

Así pues, partiendo de esta base, es necesario comprender que, la participación de cada propietario, tanto en los ingresos como en los gastos de la comunidad, vendrá determinada por su cuota de participación, de modo que todos los propietarios serán titulares mancomunados de los ingresos y gastos de la comunidad, correspondiendo a cada uno de ellos el % correspondiente según su cuota de participación.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si los gastos fijos ordinarios de la comunidad son de 1.000 euros al mes, y al propietario del ático le corresponde una cuota de participación del 10%, deberá abonar 100 euros mensuales de gastos de comunidad, mientras que si al propietario del 1º-1ª le corresponde una cuota del 5%, en su caso deberá abonar 50 euros mensuales de gastos de comunidad.<ejemplo>

La afección real de los elementos privativos implica que la ley, para asegurar que todos los propietarios afrontan los gastos ordinarios y extraordinarios que les corresponde en la comunidad, establece una garantía de pago de dichas deudas sobre la vivienda en cuestión, de modo que, si el propietario no abona los gastos que le correspondan, la comunidad puede accionar judicialmente contra ese propietario, y si el mismo no tiene bienes con los que responder del pago, la comunidad incluso podría accionar contra la vivienda (solicitando su embargo y ejecución judicial) para conseguir cobrar su crédito.

Esta garantía se extenderá tanto a las deudas que tuviere el actual propietario de la vivienda como los anteriores propietarios, de modo que, cuando se produce una venta de una vivienda sujeta al régimen de propiedad horizontal, será necesario aportar un certificado del estado de deudas con la comunidad de propietarios, para que así el comprador pueda verificar si existe o no alguna deuda pendiente de pago con la comunidad (pues en caso de que exista, al adquirir la vivienda, el nuevo propietario se verá afectado por esta afección real, con lo cual, este debe disponer de esta información antes de la formalización de su operación).

Como es lógico, más allá de los gastos ordinarios que la comunidad pueda tener cada mes (pagar la luz de la escalera, el mantenimiento del ascensor, la limpieza de la escalera, etc.), es normal que, con el paso del tiempo, surja la necesidad de realizar gastos extraordinarios para el adecuado mantenimiento del edificio (por ejemplo, cambiar algún elemento que se ha roto).

Para poder abonar estos gastos extraordinarios, la ley determina que, en el presupuesto de la comunidad, deberá figurar una cantidad no inferior al 5% de los gastos comunes destinada a la constitución de un fondo de reserva para disponer de fondos (o “ahorros”) con los que poder afrontar adecuadamente estos gastos extraordinarios.

En relación a este fondo, es necesario tener en cuenta que:

• Su titularidad es de todos los propietarios.
• El fondo queda afectado a la comunidad sin que ningún propietario tenga derecho a reclamar su devolución en el momento de la enajenación del elemento privativo.
• El fondo de reserva debe figurar en contabilidad separada y debe depositarse en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad. 
• Los administradores solo pueden disponer de él, con la autorización de la presidencia, para atender gastos de la comunidad imprevistos de carácter urgente o, con la autorización de la junta de propietarios, para hacer frente a las obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad, así como para las que sean exigibles de acuerdo con las normativas especiales.
• Los remanentes del fondo de reserva de cada año se acumularán en el fondo del año siguiente.

En efecto, el Código Civil catalán diferencia tres modalidades de división horizontal, a saber:

• La llamada división horizontal “simple”, que es aquella que se crea en un edificio ordinario, en el que se dividen los distintos elementos privativos que pueden ser objeto de aprovechamiento individual y tienen independencia funcional y acceso directo e independiente a la vía pública, todo ello con un conjunto de elementos comunes que sirven a los fines de la finca (por ejemplo, el clásico edificio de pisos con 10-12 pisos independientes con una escalera comunitaria).
• La llamada división horizontal “compleja”, que es aquella que se creará cuando, en el marco de un complejo urbanístico formado por distintos edificios independientes, se crean en él distintas subcomunidades, formando varias escaleras o portales, que se conectan entre ellos y comparten zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares (el clásico complejo urbano formado por distintos bloques de edificios que comparten un garaje, piscina y jardines comunitarios entre todos ellos).
• Y por último, la conocida como propiedad horizontal “por parcelas”, que es aquella que se establece sobre un conjunto de fincas independientes que tienen la consideración de solares, edificados o no, y que forman parte de una actuación urbanística participando con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común (sería aquí el ejemplo de la clásica urbanización privada formada por distintas casas unifamiliares que comparten servicios comunes, como una piscina o una zona ajardinada).

Así pues, dependiendo de la naturaleza y tipología de la construcción o terrenos que se trate, se deberán tener en cuenta las particularidades de cada uno de estos regímenes de propiedad horizontal para su adecuada constitución y gestión.

En efecto, el otorgamiento de la escritura de división horizontal está sujeto a tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, con una base imponible del valor de la edificación y un tipo impositivo, en el caso catalán, del 1,5%.

El sujeto pasivo del impuesto será el propietario o propietarios que otorguen la escritura de división horizontal, y para su pago dispondrán del plazo de un mes a contar desde el devengo del mismo, esto es, desde la fecha de firma de la escritura.