Subrogación de acreedor

En la práctica, puede suceder que, entre las entidades involucradas en la operación, surjan disputas sobre la cantidad debida, o que la actual entidad acreedora, para evitar la pérdida del cliente, adopte una actitud obstructiva (como no emitir el certificado de deuda pendiente, rechazar el pago de la cantidad remitida por no estar de acuerdo con la cifra exacta, etc.).

En estos casos, la normativa reguladora de la cuestión, estableciendo una posición que favorezca la subrogación, determina lo siguiente:

• En ningún caso tendrá derecho la entidad acreedora actual a rechazar el pago.
• En caso de que la entidad acreedora actual no haya entregado el certificado (y por lo tanto la nueva entidad no pueda calcular la cantidad a ingresar) o esta se negase a admitir el pago por cualquier causa, bastará con que la nueva entidad subrogada calcule la cantidad debida, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. 
  
  En estos casos, el notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo la misma alegar su incorrección, dentro de los ocho días siguientes, en cuyo caso se entablará un procedimiento judicial entre los bancos para dirimir el conflicto (que no afectará a la subrogación, que ya habrá surtido efecto).

Efectivamente, ello puede llegar a ser posible, pues la comisión por cambio de acreedor se trata de la comisión que, eventualmente, nos puede cobrar la entidad financiera que nos concedió el préstamo inicialmente si, a posteriori, decidimos cambiar de banco o caja de ahorros y trasladar nuestro préstamo a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones (ya sea de tipo de interés, de plazo de devolución, de capital concedido, etc.).

Por supuesto, ello es posible y legal, siempre y cuando esta comisión y sus eventuales importes se hubieren pactado previamente en el contrato de préstamo, y se cumplan todos los requisitos de transparencia y no abusividad de la cláusula contractual en cuestión, así como los límites máximos fijados por la ley.

De conformidad con el artículo 3 de la Ley 2/1994, en las subrogaciones de préstamos hipotecarios por cambio de acreedor, si el préstamo hipotecario estuviere referenciado a un tipo variable, se podrán cobrar las siguientes comisiones:

• Si no se hubiere pactado comisión alguna, no se podrá cobrar nada por este concepto.
• Si se hubiere pactado una comisión inferior al 1%, se abonará la misma.
• Si se hubiere pactado una comisión superior al 1%, sólo se pagará ese 1%, salvo que la entidad financiera demuestre la existencia de un daño económico, en cuyo caso también podrá reclamar este perjuicio.
  

No obstante lo anterior, es necesario tener en cuenta que si al caso concreto fuere aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (es decir, cuando se trate de una vivienda comprada por una persona física deudora destinada a uso residencial), si la subrogación del acreedor supone la sustitución de un tipo variable por un tipo fijo para el resto de la vigencia del préstamo, el legislador ha establecido una regla especial, que es la siguiente:

• Si la subrogación se produce durante los tres primeros años de vida del préstamo, la compensación no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
• Si la subrogación se produce más allá de los tres primeros años de vida del préstamo, el acreedor no podrá exigir comisión alguna.

En principio, la ley (artículo 4 de la Ley 2/1994) establece que la subrogación de acreedor sólo puede afectar al tipo de interés o al plazo del préstamo.

No obstante, en caso de que el acreedor sea una entidad de crédito reconocida como tal según la normativa vigente, como por ejemplo Bancos, Cajas de Ahorros, etc., la subrogación del acreedor, si así se acuerda, también podrá afectar a una ampliación o reducción del capital pendiente, o a otros aspectos adicionales como, por ejemplo el sistema de amortización, las condiciones financieras o incluso la prestación o modificación de garantías personales.

Efectivamente, más allá de otorgar la escritura pública correspondiente, será necesario inscribir la misma en el Registro de la Propiedad, pues para que surta efectos contra terceros así lo exige la ley. 

A tal efecto, se hará constar mediante nota marginal la identidad de la nueva persona jurídica subrogada en los derechos del acreedor, así como las nuevas condiciones pactadas de tipo de interés, plazo, etc.

Afortunadamente, la misma no tiene coste fiscal, pues el artículo 7 de la Ley 2/1994, relativo a los beneficios fiscales, establece que “estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de “Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales”.