Préstamo hipotecario

Paso 4

Más preguntas frecuentes

Normalmente todo contrato de préstamo hipotecario, independientemente de la entidad financiera elegida, presenta la misma estructura divida en dos grandes bloques: las cláusulas financieras y las cláusulas generales no financieras. En este apartado respondemos todos las posibles dudas que puedan surgirte, siguiendo el orden de las cláusulas que te encontrarás en tu futura escritura notarial de préstamo hipotecario.

Cláusulas financieras

¿Qué es el capital del préstamo?

El capital del préstamo es el importe que el comprador de la vivienda deberá solicitar a la entidad financiera para, junto con los fondos propios de que disponga, afrontar el pago del precio de compra pactado en la operación de compraventa inmobiliaria, de modo que el capital del préstamo es, en definitiva, la cantidad de dinero que nos va a dejar la entidad financiera para que podamos pagar el precio de compra de la vivienda que deseamos adquirir.

¿Cuándo se produce la entrega del capital al deudor?

La entrega del capital para la adquisición de la vivienda se producirá el mismo día en que se celebre el contrato de compraventa del inmueble, de modo que, de forma cuasi simultánea y consecutiva, es decir, al mismo tiempo, el comprador firmará su escritura de compraventa para, acto seguido, formalizar la escritura del préstamo hipotecario en el que quedará reflejada esa relación obligacional entre el deudor hipotecario y la entidad financiera acreedora.

¿Cómo se produce la entrega del capital al deudor?

El día que adquiramos nuestra vivienda, como se ha indicado, primero firmaremos nuestra escritura de compraventa, utilizando los fondos que nos habrá abonado ese mismo día la entidad financiera, normalmente a través de un cheque bancario o a través de una transferencia inmediata vía Banco de España con destino a la cuenta bancaria del vendedor que se hubiere designado, para, acto seguido, firmar el contrato de préstamo en el que se recoja esa cesión de capital, sus condiciones y plazo de devolución.

¿Qué cantidad te puede prestar el banco para tu hipoteca?

De ordinario, las entidades financieras consideran que una persona o unidad familiar puede asumir una cuota mensual de un préstamo hipotecario que suponga un porcentaje que oscile entre el 30% y el 40% de su renta neta mensual disponible.

Por consiguiente, si queremos saber cuál es nuestra capacidad máxima de endeudamiento, deberemos sumar todos nuestros ingresos netos mensuales (por ejemplo, “un matrimonio en el que ambos cónyuges ingresan 2.000 € netos, disponen en total de 4.000€ mensuales para afrontar su economía familiar”). A esta cifra, deberemos aplicar los porcentajes antes dichos (30-40%), lo que, por ejemplo, en el supuesto propuesto, “arroja un resultado de entre 1.200€ y 1.600€”, de modo que si la cuota mensual del préstamo que se pretende obtener se encuentra dentro de esos umbrales, la operación sería, a priori, viable, mientras que, por el contrario, si la cuota resultante, o la suma de esta cuota junto con la de otras deudas anteriores supera estos límites, la operación difícilmente será aprobada por la entidad financiera.

¿Qué porcentaje de financiación me van a conceder?

Sin perjuicio de las particularidades concretas de cada operación, el criterio generalizado en las entidades financieras es el de no conceder préstamos por un importe superior al 80% del valor de tasación del inmueble (esto es, el valor que objetivamente le asigne al mismo una empresa dedicada a la valoración o tasación de inmuebles que deberá contratarse para que realice esta labor) o, en su caso, del 80% del valor de mercado que la entidad asigne a ese inmueble.

Por consiguiente, para poder optar a adquirir un inmueble, el comprador deberá disponer de, al menos el 20% del precio de compra, mientras que hasta el 80% restante, será sufragado con el préstamo que se solicite.

Así pues, a modo de ejemplo, “si se pretende adquirir un piso cuyo valor de venta es de 300.000€, si su valor de tasación coincide con este importe, para poder adquirir el mismo deberemos disponer de unos ahorros de, al menos, 60.000€”.

‍¿Tendré que pagar impuestos al adquirir mi vivienda?
Es necesario tener en cuenta que las operaciones de compraventa de inmuebles están sujetas a tributación de impuestos indirectos, esto es, el Impuesto sobre el Valor Añadido en el caso de obras nuevas o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en el caso de vivienda usada. A grandes rasgos, y sin entrar en detalles de la normativa tributaria, es práctica común aceptada que la carga impositiva de una operación de adquisición de vivienda ascenderá a, aproximadamente, el 10% de su coste, de modo que, si, por ejemplo, “deseo adquirir un inmueble de 300.000€, se deberá disponer de 30.000€ adicionales para sufragar estos tributos”.

‍¿He de abonar algún gasto más para adquirir mi vivienda?
Si se desea formalizar adecuadamente la operación de compra con las máximas garantías y seguridad jurídica, será necesario y adecuado instrumentar la compra del inmueble a través de una escritura pública autorizada por un Notario público, esto es, un funcionario público, profesional del Derecho, cuya misión consiste en dar fe de los actos y negocios que autoriza y velar por la legalidad de todo lo que se acuerde en ellos. Además, si se desea disfrutar de la protección que otorga la publicidad registral de nuestro derecho frente a terceros, será necesario inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Ambas operaciones, esto es, tanto el otorgamiento de la escritura como su inscripción en el Registro de la Propiedad, tienen un coste sujeto a un arancel fijado por el Estado, el cual, a grandes rasgos, puede aproximarse entre un 1 y un 2% del coste de la operación, de modo que, por ejemplo, “si se desea adquirir una vivienda de 300.000€, supondría un importe total de entre 3.000€ a 6.000€”.

Así pues, se deberá tener en cuenta estas cantidades para saber cuál es el importe máximo que mi entidad financiera me puede prestar.

¿Qué importe total necesito tener ahorrado para comprar mi vivienda?

Si deseamos adquirir una vivienda, más allá del capital que nos pueda prestar una entidad financiera, deberemos contar con unos fondos propios previos de, aproximadamente, el 32% del coste de venta de la finca, para afrontar, cuanto menos, el 20% del precio con nuestros ahorros (que es el mínimo que nos exigirá la entidad financiera), el 10% de la operación, aproximadamente, para pagar los impuestos que la gravan, así como entre un 1 y un 2% adicional para sufragar los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad.

Así pues, a modo de ejemplo, “si deseamos adquirir una vivienda cuyo precio de venta es de 300.000€, ese 32% supondría la cantidad de 96.000€; de los que el 20% corresponderá a la parte del precio que deberemos pagar con nuestros ahorros (60.000€ en el ejemplo), el 10% para satisfacer los impuestos de la operación (30.000€ aproximadamente en nuestro ejemplo) y entre un 1 y un 2% para pagar los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad (esto es, en nuestro ejemplo, un importe máximo de alrededor de 6.000€)”.

¿Es necesario observar alguna formalidad para poder constituir una hipoteca?

De conformidad con la normativa vigente, para que una hipoteca quede válidamente constituida, la misma debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, para lo cual será necesario que dicha hipoteca se haya formalizado a su vez en una escritura pública autorizada por un Notario. Así pues, efectivamente, para poder tener acceso a nuestro préstamo con garantía hipotecaria, será necesario formalizar la operación en una escritura pública y, a posteriori, inscribir la misma en el Registro de la Propiedad.

En cualquier caso, todos estos trámites se realizarán habitualmente por una gestoría o por la propia oficina notarial, sin que el comprador deba preocuparse de realizar todos estos actos burocráticos.

¿Qué es un pacto de bonificación del tipo de interés?

Se trata de un acuerdo entre el deudor hipotecado y la entidad financiera acreedora, en virtud del cual, a cambio de contratar una serie de productos adicionales (como pueden ser contratos de seguros, planes de pensiones, domiciliación de nómina, contratación de tarjetas de crédito, alarmas de seguridad para la vivienda, etc.) el tipo de interés inicialmente pactado se verá reducido en favor del deudor.

¿Es obligatoria la contratación de productos adicionales al préstamo?

La respuesta a esta pregunta debe ser negativa, en el sentido de que en la actualidad está terminantemente prohibido comercializar, junto con un préstamo, otros productos de forma conjunta, a través de una suerte de “pack único e indivisible”.
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Para comprender adecuadamente esta cuestión, es menester tener en cuenta que, lamentablemente, en los últimos años, las entidades financieras, para generar más beneficios, han vinculado la concesión de préstamos a la contratación de productos adicionales (como seguros, planes de pensiones, fondos de inversión, domiciliación de nóminas, altas de tarjetas de crédito, contratación de alarmas de seguridad, financiación de teléfono móviles, etc.), de modo que si el deudor hipotecario no contrataba estos productos, la entidad financiera denegaba la operación.

A la vista de esta mala praxis bancaria, el regulador, en la reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario, ha puesto coto a la misma, estableciendo una estricta regulación sobre estas prácticas.
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Así las cosas, en la actualidad, la venta vinculada de productos bancarios en la contratación de un préstamo, esto es, el ofrecimiento de un paquete conjunto constituido por el préstamo y otros productos adicionales, ofrecidos conjuntamente, queda completamente prohibida, so pena de nulidad de todo contrato vinculado al préstamo en cuestión.

¿Existen excepciones a la prohibición de venta vinculada de productos?

Partiendo de una prohibición general de venta vinculada o conjunta, el legislador establece una serie de excepciones que el consumidor debe conocer, y que a continuación se exponen:

En primer lugar, será posible vincular la contratación del préstamo a otros productos adicionales cuando ello se autorice de forma expresa por el Banco de España, en caso de que dicho producto o servicio, comparado con otros similares de empresas competentes, suponga un claro beneficio al prestatario.
Asimismo, la contratación del préstamo se podrá vincular a que el deudor hipotecario contrate un seguro de vida (para garantizar el cumplimiento de la obligación contraída en caso de fallecimiento del deudor), así como un seguro de daños respecto del inmueble hipotecado (para así asegurar que, si el inmueble que sirve como garantía del préstamo sufre cualquier daño, el mismo podrá ser reparado).
Adicionalmente, se podrá exigir la contratación de ciertos productos vinculados por parte de familiares directos del deudor, cuando éstos figuren en la operación como garantes y su contratación sirva como soporte o aseguramiento de dicha operación crediticia.

¿Existe alguna clase de producto que si que sea obligatorio contratar adicionalmente?

Junto con el préstamo garantizado mediante hipoteca, existen dos productos cuya contratación será obligatoria, esto es, un seguro de vida (para garantizar el cumplimiento de la obligación contraída en caso de fallecimiento del deudor), así como un seguro de daños respecto del inmueble hipotecado (para así asegurar que, si el inmueble que sirve como garantía del préstamo sufre cualquier daño, el mismo podrá ser reparado).
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En cualquier caso, la contratación obligatoria de estos dos productos no se deberá realizar, de forma invariable, con la entidad financiera que nos concede el préstamo, pues si encontramos en una compañía de la competencia un producto análogo con mejores condiciones económicas y de cobertura, podremos contratar éste en detrimento del seguro que nos ofrecía nuestro banco y que tenía peores condiciones.

¿Qué es la venta combinada?

La venta combinada, a diferencia de la venta vinculada, es aquella venta de productos adicionales (planes de pensiones, domiciliación de nómina, contratación de tarjetas, etc.) se realiza de forma separada, de modo que el deudor recibe una oferta individualizada en las que se detallan las condiciones separadas de cada producto, para que éste las pueda valorar individualmente y decidir, en casa caso, si su contratación es conveniente o no.

¿Qué beneficios genera la contratación de productos combinados?

Si la entidad financiera nos ofrece un pacto de bonificación de tipo de interés en el caso de contratar un determinado producto o servicio financiero, evidentemente, deberemos valorar dicha oferta y determinar si la rebaja del tipo de interés es suficientemente atractiva o no.
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Asimismo, desde un punto de vista operativo, contratar todos nuestros productos y servicios financieros y aseguradores en una misma compañía simplifica los trámites administrativos que debemos realizar, y además refuerza nuestro poder de negociación futuro con la entidad, pues si disponemos de muchos productos contratados, ante el riesgo de perdernos como clientes en un futuro (cosa que impactaría fuertemente en su margen), es posible que nos ofrezcan condiciones mejores para ulteriores contrataciones.
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Del lado negativo, si contratamos todos nuestros productos en una misma entidad, tal vez estamos renunciando a ofertas más agresivas de compañías competidoras que nos podrían ofrecer un precio o unas condiciones de servicio mejores.

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¿Qué es la tabla de pagos?

La tabla de pagos, o de amortización de un préstamo hipotecario, es un documento en el que se recogen todos los pagos que deberá realizar el deudor a lo largo de la vida del préstamo, de modo que antes de firmar nuestro préstamo, sabremos cuántas cuotas pagaremos, de qué importe, qué cantidad de principal y de intereses engloba cada cuota y cuál es el capital amortizado y el capital pendiente, en cada momento.
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Esta tabla de amortización es un documento que obligatoriamente nos deberá facilitar la entidad financiera en el proceso de negociación de nuestro préstamo, pues la ley exige que la misma forme parte de la información precontractual de la operación a recoger en la llamada Ficha Europea de Información Normalizada (conocida como FEIN). Con ello, se garantiza la protección del consumidor hipotecario, pues éste queda perfectamente informado de cómo se va a comportar su préstamo a lo largo de su ciclo de vida.

¿Cómo es una tabla de pagos?

A continuación se muestra una simulación de una tabla de pagos para un préstamo de 10.000€, con un plazo de devolución de 12 meses, y con un tipo de interés del 5%:

¿Cómo se calcula el importe de cada cuota?

El importe de cada cuota mensual de mi préstamo vendrá determinado por la fórmula matemática correspondiente al sistema de amortización que se haya pactado, a la cual se deberá aplicar el capital solicitado, el tipo de interés pactado y los plazos de devolución acodados.

¿Qué es el TIN?

El tipo de interés nominal, también conocido con el acrónimo de TIN, es el tipo de interés que pagará el deudor del préstamo a la entidad financiera, el cual vendrá determinado por un porcentaje concreto si el préstamo hipotecario se ha pactado a tipo fijo, mientras que, en caso de que se hubiere referenciado a un tipo variable, éste vendrá determinado por el importe actual del índice de referencia más el diferencial que se hubiere pactado.
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“Así pues, a modo de ejemplo, si se ha pactado un tipo fijo del 2,5%, el TIN de la operación es ese 2,5%, mientras que si el tipo de interés pactado fuere variable, referenciado al EURIBOR (el cual en ese momento cotizaba al 1%), más un diferencial de medio punto, el TIN de la operación, en ese momento, sería del 1,5%”.

¿Qué es la TAE?

La Tasa Anual Equivalente, también conocida por su acrónimo de TAE, es una fórmula de matemática financiera que nos permite conocer el coste real de una operación de crédito, teniendo en cuenta la periodicidad de pago de sus cuotas, así como las demás comisiones y gastos que pueda acarrear la operación, más allá del interés nominal (o TIN) de la misma.
Así pues, la TAE es el valor de referencia que deberemos manejar para valorar el coste real de nuestro préstamo.

¿Cómo puedo calcular la TAE?

El cálculo de la TAE se obtiene a través de una fórmula de matemática financiera que tiene en cuenta el capital solicitado, el tipo de interés nominal, el plazo de devolución y la periodicidad de pago de las cuotas (anual, trimestral, mensual), así como los gastos y comisiones adicionales que tenga nuestro préstamo.
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La TAE de nuestra operación de crédito, ha de ser facilitada de forma obligatoria por la entidad financiera, tanto en la documentación precontractual del préstamo, como en el propio contrato de préstamo.
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No obstante, si queremos cerciorarnos del importe de la TAE de nuestra operación, el regulador bancario (esto es, el Banco de España) pone a nuestra disposición una calculadora online en la que podremos obtener la TAE de nuestro préstamo (pincha aquí)

¿Qué diferencia la TIN de la TAE?

Si el TIN expresa, de un modo sencillo, el tipo de interés nominal aplicable a la operación, la TAE supone un valor más complejo (para obtenerlo debemos aplicar una fórmula matemática) que tiene en cuenta variables adicionales más allá del tipo de interés, como es el plazo de devolución, la periodicidad de los pagos, así como otros costes y comisiones de la operación.

Así las cosas, la TAE es un indicador que nos muestra de forma más fidedigna y adecuada el coste real de la operación, y nos permite comparar de forma adecuada distintas opciones de préstamos con duraciones, tipos de interés o condiciones adicionales (gastos y comisiones) distintos.

Por consiguiente, el consumidor debe tomar como referencia la TAE de la operación para valorar adecuadamente si la oferta recibida es adecuada o no, así como su posible comparativa con otras opciones que le puedan llegar a ofrecer otras entidades financieras, para así optar por aquella que más el convenga.

¿Qué son los intereses de demora?

Los intereses de demora, o también conocidos como intereses moratorios, son aquellos intereses que el deudor ha de pagar al acreedor hipotecario en caso de que se produzca un impago de una o varias cuotas del préstamo.
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Así pues, los intereses de demora se constituyen en una suerte de penalización o indemnización que el deudor debe satisfacer al Banco o Caja de Ahorros para compensarle por las pérdidas y perjuicios que le genera ese impago de la deuda.

¿Existe algún límite legal a los intereses de demora?

¿Sobre qué cantidad se calcularán los intereses de demora?

De conformidad con el artículo 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuando dicha norma sea aplicable (esto es, para créditos celebrados entre un consumidor, como deudor, y un profesional, como acreedor, para la compra de vivienda residencial), el interés de demora se calculará sobre el principal pendiente de pago y vencido, es decir, sobre la deuda impagada.
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“Así pues, por ejemplo, si se deben 3 cuotas de 1.000€ cada una, el interés de demora se aplicará sobre esos 3.000€”.
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Asimismo, la citada norma establece que estos intereses de demora no podrán ser capitalizados, de modo que no se podrán cobrar intereses de demora sobre los intereses de demora ya generados, lo que protege al deudor y evita incurrir en el llamado anatocismo, cosa que incrementaría notablemente la deuda del particular con la entidad financiera.

Si la ley establece un límite a los intereses de demora, ¿se puede pactar un interés mayor con la entidad financiera?

La respuesta a esta pregunta debe ser negativa, pues de conformidad con el artículo 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuando dicha norma sea aplicable (esto es, para créditos celebrados entre un consumidor, como deudor, y un profesional, como acreedor, para la compra de vivienda residencial), los límites al interés de demora (esto es, como máximo, tres puntos porcentuales superiores al interés remuneratorio del préstamo) no admiten pacto en contrario, de modo que si se pactare un interés superior o la entidad financiera impusiera una cláusula con un porcentaje mayor, la misma sería nula.

Si no puedo pagar mi préstamo, y el banco inicia los trámites para ejecutar hipoteca, ¿mi finca responde sin límites de todos los intereses que se generen?

Si efectivamente el deudor presenta una situación económica muy adversa, de modo que no puede afrontar las cuotas de su préstamo de forma reiterada, de modo que los impagos de las mensualidades se acumulan sin atisbo de poder revertir la situación, lo más probable es que la entidad financiera inicie un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, para tratar de recuperar la deuda generada y los intereses devengados.
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En tal caso, es necesario saber que nuestra finca no responderá de toda la deuda que se genere, sino que lo hará, a lo sumo, por la responsabilidad hipotecaria máxima que se hubiere pactado (artículo 12 y 114 de la Ley Hipotecaria) la cual incluye el principal del préstamo, los intereses pactados, tanto remuneratorios como de demora, así como las costas y gastos judiciales de ese proceso.
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Así las cosas, por lo que se refiere a esta responsabilidad hipotecaria máxima de la finca, es necesario puntualizar que por lo que respecta a los intereses impagados, tanto remuneratorios como de demora, la Ley 5/2019 establece unos límites a los mismos, de modo que nuestra finca sólo podrá responder de hasta 5 años de intereses impagados (art. 114 de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario).

Si formalicé mi hipoteca hace años, y ésta tiene unos intereses de demora muy elevados ¿los tribunales han establecido algún límite a éstos?

Efectivamente, si usted formalizó su hipoteca hace años, antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de modo que en su contrato de préstamo con garantía hipotecaria se establecen unos intereses de demora muy elevados, puede recurrir a un proceso judicial para tratar de que se declare la nulidad de dicha cláusula, dado su carácter abusivo, esto es, que supone una desproporción no razonable en favor de la entidad financiera y en perjuicio del consumidor.

En este sentido, se deberá tener en cuenta la doctrina del Tribunal Supremo sobre esta materia (Sentencia 364/2016, de 3 de junio), en la que se establece que serán abusivos los intereses de demora que superen en 2 puntos porcentuales al interés remuneratorio pactado.

Además, hay que tener en cuenta que si efectivamente estos intereses de demora pactados fueren abusivos, supondrían la declaración de nulidad de la cláusula en cuestión, de modo que no se podrían moderar o reducir a una cifra menor, sino que en tal caso sólo se podrán cobrar intereses remuneratorios, pero no de demora (que suelen ser más elevados e incrementan notablemente la deuda con la entidad financiera).

¿Qué es un préstamo?

Un préstamo es una clase de contrato, celebrado entre dos partes, en virtud del cual, una de ellas, llamada acreedor, presta a la otra, denominada deudor, una cantidad de dinero, comprometiéndose dicho deudor a devolver esa cantidad de dinero en un plazo determinado, normalmente a través de un retorno dilatado a lo largo del tiempo mediante el pago de cuotas periódicas (mensualmente es lo más común) hasta que se consigue la devolución de todo el capital prestado.
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Asimismo, al tratarse de un negocio oneroso, el acreedor, a cambio de prestar un dinero, recibe una contraprestación en forma de interés remuneratorio pactado, de modo que el deudor, además de devolver el capital prestado, paga al acreedor un tipo de interés con el que éste obtiene un beneficio.

¿Qué es un préstamo hipotecario?

Un préstamo hipotecario es una modalidad de préstamo en la que, dado el habitual importe elevado del mismo, el acreedor exige, como garantía adicional para asegurar el cumplimiento de la obligación dineraria (esto es, devolver el dinero prestado), la constitución de un derecho real de hipoteca sobre una finca propiedad del deudor, de modo que, en caso de impago, más allá de los bienes y activos que el deudor disponga en su patrimonio para pagar esa deuda, el acreedor dispondrá de un derecho a instar, mediante el correspondiente proceso judicial ejecutivo, la venta de esa vivienda para, con el dinero que se obtenga de ella en una subasta, satisfacer el importe de la deuda en cuestión.
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Así pues, en realidad, cuando se firma un préstamo hipotecario, se están realizando dos actos jurídicos diferenciados. En primer lugar, un contrato de préstamo, y además un segundo acto, esto es, la constitución de un derecho real a favor del acreedor hipotecario.

¿Para qué sirve un préstamo hipotecario?

En realidad, un préstamo hipotecario puede servir para financiar cualquier operación que se desee, desde la compra de un inmueble, o un coche, o incluso para obtener el capital necesario para iniciar una empresa o realizar una inversión en otra ya existente.
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En definitiva, la constitución de un derecho real de hipoteca sobre una finca propiedad de un deudor, en garantía de una operación de préstamo, es un recurso al que se puede acudir para financiar cualquier clase de operación, con independencia del destino del dinero prestado, si así lo acuerdan las partes contratantes.
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No obstante, la realidad del mercado nos muestra que, dado el elevado precio actual de la vivienda, la mayoría de personas que se plantean la adquisición de un inmueble lo hacen recurriendo al crédito de una entidad financiera, y es en esos casos, para asegurar el cumplimiento del pago de esa deuda destinada a la adquisición de una vivienda, que las partes contratantes recurren a la constitución del derecho real de hipoteca sobre la finca en cuestión, para así dotar de mayores garantías la operación de crédito, hacerla viable y conseguir así que la mayor parte de la población tenga acceso a una vivienda en propiedad.

¿Un préstamo hipotecario sólo sirve para comprar una vivienda habitual?

Por supuesto, la respuesta a esta pregunta es negativa, de modo que, aunque lo habitual en la mayoría de familias es que recurran a un préstamo hipotecario para adquirir su primera vivienda, o vivienda habitual, es decir, aquella en la que residen habitualmente la mayor parte del año, no es menos cierto que, si se dispone de capacidad económica suficiente, se puede recurrir a un préstamo hipotecario para adquirir una segunda vivienda destinada al ocio vacacional.

En definitiva, lo habitual es contraer un préstamo hipotecario para adquirir nuestra vivienda habitual, pero si se dispone de ingresos suficientes, y una entidad financiera nos lo concede, no hay impedimento alguno en contraer un segundo o ulterior préstamo hipotecario para comprar una segunda residencia.

¿Existen diferencias entre las normas aplicables en función de la vivienda o de las partes contratantes?

Efectivamente, teniendo en cuenta la importancia que supone para cualquier familia media la adquisición de una vivienda habitual, existe abundante normativa que regula de forma concreta, con un sesgo de mayor protección hacia el consumidor, aquellas operaciones de préstamo hipotecario destinadas a la adquisición de una vivienda residencial, como por ejemplo puede suceder con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, o en las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil relativas a la ejecución hipotecaria, en las que se ofrece una mayor protección y regulación más ventajosa sobre las viviendas habituales que respecto de cualquier otra.
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Así pues, como se indica, en función de la tipología de partes contratantes, es decir, si el deudor es una persona física particular y el acreedor un profesional, o en función del tipo de vivienda adquirida (por ejemplo, si se trata de una vivienda habitual o no), la normativa que regirá la operación será una u otra distinta.

Cláusulas generales

¿Qué es el domicilio de pago en un préstamo hipotecario?

En las minutas de préstamo con garantía hipotecaria, es necesario que las partes, en especial por lo que se refiere al deudor hipotecado, que se fije un domicilio concreto, pues al mismo se realizarán cualquier clase de notificación fehaciente que la entidad acreedora deba realizar al deudor, en relación a cualquier vicisitud que suceda a lo largo de la vida del contrato de préstamo.

“Así pues, por ejemplo, si ocurriere algún impago y la entidad financiera tuviere que reclamar esa deuda no satisfecha, podrá hacerlo notificando fehacientemente la reclamación de ese incumplimiento en el domicilio fijado por las partes”.
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En la práctica, en la mayoría de operaciones se establece como domicilio de pago, a efectos de notificaciones, el de la propia finca hipotecada, a no ser que se trate de una segunda residencia destinada al ocio vacacional, en cuyo caso se puede pactar fijar como domicilio a efectos de notificaciones la vivienda habitual de los deudores.

¿Qué es el depósito asociado en un préstamo hipotecario?

El depósito asociado de un préstamo hipotecario es la cuenta bancaria en la que el deudor domiciliará los recibos del préstamo, de modo que, en cada periodo que se hubiere pactado (normalmente, mes a mes), el Banco o Caja de Ahorros nos girará un recibo a esa cuenta para cobrar la mensualidad correspondiente de nuestro préstamo hipotecario.
Como ampliación, téngase en cuenta que si se solicita un préstamo hipotecario en una determinada entidad financiera, lo normal y razonable es disponer de una cuenta bancaria en la misma, para así facilitar el pago de esos recibos por ambas partes.

¿Se puede constituir un préstamo en una moneda de otro país?

Efectivamente, es legal y perfectamente posible constituir un préstamo en una divisa distinta al Euro, que es la moneda de curso legal en España. En este caso, tanto el capital prestado como las cuotas a devolver estarán referenciadas a esa otra moneda que se elija (“como por ejemplo el dólar americano, el yen japonés, etc.).

¿Es recomendable constituir un préstamo en una moneda de otro país?

Sobre esta clase de operaciones, es necesario que el consumidor sea muy consciente de que las mismas presentan un riesgo elevado, pues la deuda existente va a variar no sólo en función del dinero que devolvamos mes a mes, sino de la cotización de esa divisa en cuestión. Así pues, si esa otra moneda experimenta altas apreciaciones, y nuestros ingresos son en euros, nos va a ser mucho más caro disponer de las divisas necesarias para pagar cada cuota mensual, con lo cual, nuestra deuda va a crecer. Por el contrario, si la fluctuación fuere favorable a nuestros intereses, ante una depreciación de esa moneda, nos veríamos beneficiados en la operación.

A la vista de lo indicado, no parece razonable que un consumidor particular, sin amplios conocimientos sobre el funcionamiento de los mercados financieros y de divisas y con ingresos en España en euros, acuda a una clase de préstamo hipotecario de esta naturaleza, pues dependiendo de la fluctuación de esa divisa, puede llegar a perder mucho dinero, como ya sucedió en décadas pasadas en el sector financiero español, en el que muchas personas, para ahorrar dinero, constituyeron hipotecas referenciadas al Yen japonés y perdieron grandes cantidades de dinero (estamos hablando incluso de cientos de miles de euros).

No obstante, si se tienen amplios conocimientos en materia de finanzas y cotización de divisas, o se obtienen ingresos en esa moneda (por ejemplo, alguien que cobra rentas de alquileres en ese país con esa moneda, o trabaja para una empresa extranjera que le paga su salario en esa moneda), si las condiciones del mercado son favorables, puede suponer un ahorro de dinero considerable.

Si dispongo de una cuenta corriente en un banco ¿el dinero que tengo depositado en la misma está garantizado?

Efectivamente, en la actualidad, para garantizar la solvencia y la confianza de los depositantes en el sistema financiero español, el llamado Fondo de Garantía de Depósitos, que es una entidad de crédito pública que, nutriéndose de las aportaciones que realizan las propias entidades financieras, garantiza hasta 100.000€ por depósito.
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Así pues, si cualquier persona tiene una cuenta bancaria con hasta 100.000€ en una entidad financiera española, y ésta tuviere un problema de liquidez o solvencia que le imposibilitara atender a las peticiones de retirada de fondos de sus depositantes, hasta tal punto de llevar a la quiebra del Banco o Caja de Ahorros, el Fondo de Garantía de Depósitos entraría en juego, asegurando que los ahorradores particulares recuperan su dinero, hasta el límite indicado de 100.000€.

¿Qué importe total necesito tener ahorrado para comprar mi vivienda?

¿Es necesario observar alguna formalidad para poder constituir una hipoteca?

¿Qué es una hipoteca?

La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre una finca (propiedad del deudor), junto con el préstamo, para garantizar el cumplimiento de la obligación principal, esto es, devolver el dinero prestado. Así pues, si se produce un impago del préstamo, la entidad financiera, como acreedora, puede instar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria al objeto de conseguir que esa vivienda sea subastada para, con el dinero que se obtenga de la mejor oferta, poder recuperar el dinero prestado y los intereses que se hubieren devengado, así como los gastos y costas que haya generado ese proceso judicial.

¿Es necesario formalizar una hipoteca en una escritura pública?

La adquisición de un inmueble, en principio, se puede formalizar en un documento privado suscrito entre comprador y vendedor en el que se recojan todas las cláusulas del contrato en cuestión.
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No obstante, esta práctica, en la actualidad, se halla prácticamente desterrada de la realidad del tráfico económico, pues para asegurar la legalidad del contrato, así como la seguridad jurídica de todas las partes, lo más recomendable es formalizar esta operación de compraventa ante un Notario público, ya que éste, como funcionario público experto en Derecho privado, velará por la verificación de la identidad de los contratantes, el aseguramiento de la titularidad del bien inmueble que se desea transmitir, así como la legalidad de todas las cláusulas y estipulaciones que acuerden las partes, lo que sin duda ofrece la tranquilidad de que el negocio jurídico que se está celebrando, es crucial trascendencia en la vida de cualquier persona, se realiza de forma impoluta y sin ningún riesgo para ninguna de las partes contratantes.
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Así las cosas, si ello es así por lo que respecta al contrato de compraventa del inmueble, la cuestión adquiere mayor importancia en el caso de que para la adquisición de la vivienda se deba recurrir a un préstamo con una entidad financiera, pues la misma, para garantizar el pago de la deuda que se contrae, requerirá la constitución de una hipoteca sobre la finca en cuestión, para lo cual, se requerirá como requisito formal el otorgamiento de una escritura pública, pues así lo exige el artículo 145 de la Ley Hipotecaria.

¿Es necesario inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad?

Efectivamente, además del requisito formal de vehicular la hipoteca a través de una escritura pública autorizada por Notario, es menester que la misma sea inscrita en el Registro de la Propiedad en el que se halle registrada la finca, pues así lo exige la normativa aplicable, como el artículo 1875 del Código Civil o el artículo 145 de la Ley Hipotecaria.
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Con ello, se conseguirá que nuestra hipoteca quede perfectamente validada por dos funcionarios públicos especialistas en seguridad jurídica preventiva (esto es, el Notario de la operación y el Registrador de la Propiedad), con lo que nos aseguraremos que el derecho real de hipoteca cumple con todos los requisitos y garantías de la normativa vigente.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

¿Qué coste tiene la escritura de hipoteca y su inscripción?

El otorgamiento de instrumentos públicos ante Notario, así como su inscripción en el Registro de la Propiedad, están sujetos a un coste, el cual viene determinado y prefijado por una normativa oficial, en la que a través de un arancel, se fijan los honorarios que deben cobrar los Notarios y Registradores, en función de varias variables, como por ejemplo el importe de la operación, la extensión del documento, etc.
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En cualquier caso, téngase en cuenta que desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora del contrato de crédito inmobiliario, debe ser la entidad financiera la que afronte el coste del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, así como su inscripción en el Registro de la Propiedad, ya que es la parte interesada en que se constituya dicha garantía.
No obstante, el interesado debe entender que este traslado de precio puede resultar ficticio, pues aunque la ley así lo establezca, lo razonable es que los bancos, en función de su poder de marcado, acaben trasladando dicho coste a su cliente vía incremento del tipo de interés aplicable a las operaciones.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es una institución pública que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
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Así pues, en el Registro de la Propiedad es un instrumento que dota de seguridad jurídica y publicidad al mercado inmobiliario, pues en él constan inscritas todas las fincas de un determinado ámbito territorial, con descripción de su ubicación, su tamaño y características, así como, lo que resulta más importante e interesante, sus propietarios y los derechos o gravámenes que puedan pesar sobre esas fincas.
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Por consiguiente, si deseamos comprar una vivienda, el Registro de la Propiedad nos servirá para saber el tamaño real de esa finca y sus características, así como quienes son sus propietarios y las posibles cargas que pueda tener esa finca. Con toda esa información, podremos saber la realidad de ese inmueble, quienes son sus propietarios y cuál es su valor real, teniendo en cuenta las cargas o gravámenes que puedan perjudicar o limitar el uso o disfrute de ese bien.

¿Qué es el Catastro?

El Catastro es un Registro público, de naturaleza administrativa, dependiente del Ministerio de Hacienda, en el que se describen gráficamente los bienes inmuebles rústicos y urbanos.
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Así pues, en dicho Registro catastral consta, en relación a cada finca, una descripción de las mismas, con detalle de sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encuentran su localización y referencia catastral, su superficie, su uso o destino, la calidad de sus construcciones, su representación gráfica o su valor de referencia de mercado.

¿Qué relación existe entre el Catastro y el Registro de la Propiedad?

Desde el año 2015, con una reforma legislativa, existe un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, de modo que, paulatinamente, en el Registro de la Propiedad se incorporará la descripción gráfica de las fincas registrales, con su georreferenciación, utilizando como base la cartografía registral.
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Con esta novedad, todos los operadores jurídicos verán incrementada la seguridad jurídica del mercado inmobiliario, pues consultando el Registro de la Propiedad se podrá saber también la ubicación de la finca y su delimitación.

¿Qué debo hacer si quiero saber quién es el propietario de una vivienda?

Si estoy pensando en adquirir una vivienda, y comienzo a negociar en firme con su vendedor, lo razonable es, en primer lugar, cerciorarnos que la persona con la que estamos negociando es la verdadera propietaria de ese inmueble.
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Para conseguir esa información de forma rápida y segura, simplemente debemos solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad donde se halle inscrita la finca. Con ello conseguiremos, de un modo muy rápido (en el mismo día, o al día hábil siguiente), conocer la descripción de la finca, quiénes son sus verdaderos propietarios, así como las cargas o gravámenes que pudieran pesar sobre la finca, y todo ello por un precio muy reducido, ya que las notas simples cuestan unos pocos euros.
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En cualquier caso, es necesario saber que la nota simple sólo tiene efectos informativos.

¿Qué es una certificación registral?

Una certificación registral es un documento emitido por el Registrador de la Propiedad en la que se certifica la descripción de una finca, su titularidad y sus cargas.
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A diferencia de la nota simple, que sólo tiene efectos informativos, la certificación registral goza de la fe pública registral y hace prueba de su contenido frente a terceros, con lo cual, si se desea obtener esta información para aportarla a algún proceso judicial o procedimiento administrativo, la certificación registral sería el instrumento más adecuado.
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En cualquier caso, desde un punto de vista económico, la certificación registral tiene un precio superior a la nota simple.

¿Qué es la descripción de la finca?

La descripción de la finca es la información que podremos encontrar inscrita en el Registro de la Propiedad en la que se detalla las características del inmueble en cuestión, tales como su situación física, los datos relativos a su naturaleza, sus linderos o su superficie.

¿Qué es la extensión de la garantía hipotecaria?

Por extensión de la garantía hipotecaria hay que entender un conjunto de garantías adicionales que la Ley hipotecaria concede al acreedor del préstamo garantizado, de modo que, en caso de concurrir dichos supuestos, el hecho de que exista una hipoteca sobre la finca también afectará a esas situaciones sobrevenidas que, eventualmente, incrementan el valor de la finca o son susceptibles de una valoración económica adicional.

¿Qué modalidades de extensión de garantía hipotecaria existen?

De conformidad con los artículos 109 y siguientes, y de la mejor doctrina al respecto, existen tres grandes tipologías de extensiones de garantía hipotecaria, a saber:

Extensión natural de la hipoteca: que abarca las accesiones naturales, las mejoras del bien inmueble o las indemnizaciones concedidas al propietario por razón de éstos.
Extensión convencional de la hipoteca: abarca, sólo en caso de pacto entre las partes, los objetos muebles que se hallaren permanentemente colocados en la finca, o sus frutos (por ejemplo).
Extensión de la hipoteca frente a un tercero poseedor: que limita la garantía de la hipoteca a los bienes muebles que se hallen en la finca, sus frutos o rentas, cuando la finca haya sido transmitida a un tercero.

¿Qué es la extensión natural de la garantía hipotecaria?

La extensión natural de la hipoteca engloba un conjunto de situaciones en las que se producen modificaciones en el estado de la finca o en el patrimonio de su propietario, por razón de esa misma propiedad, las cuales también quedan afectas al cumplimiento de la obligación principal. Así pues, se pueden destacar, entre otras:

Las accesiones naturales: como por ejemplo puede suceder con una finca colindante con un río, cuyo curse se modifica por causas naturales, causando un incremento de superficie del terreno
Las mejoras: esto es, nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, ahorro, elevación de edificios o cualesquiera otras semejantes. Así pues, si se produce alguna de estas obras, y las mismas incrementan el valor de la finca, todas ellas también responden en caso de impago de la obligación principal (“de modo que, por ejemplo, el propietario no podría eliminar esas mejoras para intentar evitar su pérdida, ya que éstas también han quedado afectadas por la hipoteca)
Las indemnizaciones que pueda percibir el propietario del inmueble hipotecado en caso de siniestro en el mismo, para garantizar que la finca no pierde valor y, por lo tanto, no perjudica la garantía hipotecaria
Las indemnizaciones procedentes de una expropiación forzosa por causa de utilidad pública

¿Qué es la extensión convencional de la garantía hipotecaria?

La extensión convencional de la garantía hipotecaria, prevista en el artículo 111 de la Ley Hipotecaria, establece que salvo pacto en contrario, ésta no se extiende a:

Los objetos muebles colocados en la finca con funciones de adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna actividad industrial (en este último caso, a no ser que no puedan separarse de la finca sin causar un quebranto a la misma)
Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren (“por ejemplo, la cosecha de una explotación agraria”)
Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada (por ejemplo, meses de un alquiler de dicha finca)

Por consiguiente, como se ha comentado, la garantía hipotecaria en principio no se extiende a todos estos conceptos, pero si se pactare así expresamente, ello sería posible.

¿Qué es la extensión de la garantía hipotecaria frente al tercero poseedor?

Esta previsión legal emanada del artículo 112 de la Ley Hipotecaria, implica que, en caso de que la finca pase a manos de un tercero poseedor, la garantía hipotecaria no se hará extensible a los bienes muebles colocados permanentemente en los edificios por éste, ni las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que todas ellas hubieren estado costeadas por el nuevo dueño.
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“Así pues, a modo de ejemplo, si el nuevo propietario de la finca instalara en la misma una piscina desmontable, si la finca se ejecutare, la misma se mantendría en propiedad de este tercero, ya que la garantía hipotecaria no se extendería a ella”.

Ver más preguntas frecuentes

¿Qué es la venta extrajudicial de la finca hipotecada?

Por venta extrajudicial de una finca hipotecada se entiende el procedimiento en virtud del cual, en caso de imago del préstamo hipotecario, la ejecución de la garantía, esto es, el intento de venta del inmueble hipotecado para obtener los fondos necesarios para saldar esa deuda, no se realiza a través de un procedimiento judicial, sino mediante un procedimiento de venta distinto, que se realizará ante Notario.

¿Cuándo será posible la venta extrajudicial de la finca hipotecada?

En caso de impago del préstamo garantizado con el derecho real de hipoteca, sólo se podrá acudir a este procedimiento para tratar de subastar la finca hipotecada, cuando así se hubiere pactado de forma expresa en la escritura de constitución de la hipoteca en cuestión.
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Por el contrario, si ello no se hubiere pactado expresamente, el acreedor deberá acudir al correspondiente procedimiento judicial de ejecución hipotecaria.

¿Qué requisitos debe tener mi hipoteca para que se pueda pactar una venta extrajudicial de la finca hipotecada?

Para que el pacto que se hubiere alcanzado de acudir a este procedimiento de venta extrajudicial, en caso de imago, sea válido, deberán cumplirse una serie de requisitos, siendo los más relevantes los siguientes:

En primer lugar, deberá pactarse esta particularidad en una estipulación separada de las restantes de la escritura. Con ello el legislador pretende resaltar y destacar la importancia de optar por esta vía para que el deudor sea plenamente consciente de ello y no obvie la existencia de este acuerdo al constar “enmascarado” entre otras muchas cláusulas del contrato
Asimismo, sólo se podrá acordar acudir a esta clase de procedimiento en caso de que, inicialmente, al constituir la hipoteca en cuestión, se determinaren expresamente la obligación garantizada por la misma, así como sus intereses ordinarios o de demora, de modo que el deudor sepa, desde el primer momento, cuál es la responsabilidad máxima por la que responderá esta finca que, en caso de impago, se subastaría por esta vía extrajudicial
Adicionalmente, deberá constar expresamente en la escritura de constitución el valor de tasación en que los interesados tasan la finca, para que éste sirva de tipo en la subasta, teniendo en cuenta que dicho valor, no podrá ser distinto al que se hubiere fijado en el procedimiento de ejecución judicial directa (con esta estipulación el legislador pretende proteger al consumidor de posibles tasaciones abusivas, por insuficientes, lo que perjudicarían al deudor)
Además, deberá constar el domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de requerimientos y notificaciones, así como la persona que, en su caso, deba otorgar la escritura de venta en nombre del hipotecante (pudiéndose designar al propio acreedor)
Por último, en caso de que el préstamo hipotecario estuviere referenciado a tipo variable, junto con la solicitud de venta extrajudicial, el acreedor deberá acompañar un documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación de la deuda pendiente en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de la hipoteca

¿Cómo se procederá a la venta extrajudicial de mi finca?

Si efectivamente se produce un impago de la deuda garantizada, y en la escritura de constitución se hubiere pactado este procedimiento, el acreedor dirigirá un requerimiento a un Notario (que debe ser del lugar donde radique la finca) para que se inicie dicho procedimiento, expresando los detalles del impago, junto con la correspondiente escritura de hipoteca inscrita.
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Verificada la concurrencia de toda la documentación, el Notario en cuestión comunicará esta circunstancia al deudor para que, en un plazo determinado, pague la deuda existente (dándole así una oportunidad de pagar lo debido y evitar perder su casa).
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Transcurrido el plazo concedido sin que se atendiere el requerimiento, se procederá a la subasta de la finca, la cual se realizará actualmente por una sola vez, de forma electrónica, a través del portal de subastas de la Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado. En la misma, se admitirán todas las pujas de los licitadores que cumplan los requisitos legalmente establecidos, adjudicándose el remate a la mejor licitación (esto es, declarándose “ganador” de la subasta al mejor postor) y, si este pagare la cantidad en cuestión, se adjudicará la finca, mientras que si no hubiere ningún postor, la misma será adjudicada al acreedor hipotecario por el valor que se hubiere fijado.

Como consumidor, si en mi escritura existe alguna cláusula abusiva sobre este procedimiento de venta extrajudicial ¿puedo hacer algo?

Por supuesto, y para evitar abusos que puedan ejercitar acreedores profesionales sobre deudores consumidores, la ley establece una serie de cautelas o protecciones que pueden amparar al consumidor en caso de que las condiciones establecidas para la venta extrajudicial fueren abusivas.
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Así pues, si el Notario en cuestión considerara que alguna de las cláusulas de esta estipulación es abusiva, la ley le obliga a ponerlo en conocimiento del deudor, a los efectos de que éste adopte las decisiones que mejor protejan sus derechos. Si a resultas de esta comunicación, el deudor considera que la cláusula es abusiva e interpone una acción judicial en este sentido, el procedimiento de subasta notarial quedará suspendido hasta que se sustancie la cuestión, en firme, en dicho procedimiento judicial.

¿Quién es el avalista?

El avalista o afianzador de un préstamo hipotecario es la persona que garantiza subsidiariamente el cumplimiento de la obligación principal, de modo que si el deudor principal devolver el préstamo en cuestión, deberá ser el avalista o afianzador el que pase a pagar las cuotas de ese préstamo impagado.
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Así pues, por ejemplo, en el clásico supuesto de afianzamiento entre padres e hijos, el hijo adquiere una vivienda para sí mismo, como deudor principal, de modo que es él quien debe pagar las mensualidades del préstamo. No obstante, sus padres son incluidos en la operación como avalistas, de modo que si el hijo no pudiere pagar (porque por ejemplo se ha quedado desempleado) serán los padres los que deberán asumir el pago de esa deuda.

¿Cuándo será necesario que la operación esté avalada por un tercero?

En general, la necesidad de avalar una operación de préstamo con garantía hipotecaria sólo será necesaria cuando el deudor o deudores presenten una capacidad económica exigua en relación a la deuda contraída, de modo que la entidad financiera, ante las dudas o recelos que genera una eventual pérdida de capacidad de pago sobrevenida de los deudores, solicita como garantía adicional de la operación la presencia de un avalista, de modo que, en caso de que efectivamente esa pérdida de capacidad económica se produzca, cosa que provocaría que el deudor principal no pueda afrontar la devolución de la deuda, exista un tercero, con unos ingresos o patrimonio suficientes para garantizar el pago periódico de esa deuda.

¿Qué clase de avales existen?

A grandes rasgos, podemos hallar avales totales, que garantizan la totalidad de la deuda contraída y sus intereses, y asimismo, a diferencia de éstos, podemos encontrar también avales por un tiempo o importe determinado, de modo que la responsabilidad de éstos queda limitada a una cifra económica que se pacte o a un plazo de tiempo concreto, de modo que transcurrido el mismo, éstos ya no responderían de un eventual impago.

¿Qué riesgos tiene avalar?

Los riesgos de prestar aval a un tercero son evidentes, pues si éste no paga su préstamo, seremos nosotros quienes deberemos hacerlo, cuando la propiedad del inmueble hipotecado no es nuestra, sino del deudor principal, de modo que, en definitiva, el avalista estará pagando una deuda hipotecaria de una casa que no es suya.
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Asimismo, como riesgo más relevante, el avalista debe saber que va a responder de esa deuda avalada con todo su patrimonio, de modo que si él tampoco pudiera pagar, pero tuviera bienes o activos a su nombre, la entidad financiera podría atacarlos, con lo cual podría incluso llegar a perder su propia vivienda, como ha sucedido en multitud de ocasiones, generando situaciones dramáticas en las que varias generaciones de una misma familia (hijos y padres) pierden todos la propiedad de su vivienda.

¿Es conveniente avalar a un tercero?

La respuesta a esta pregunta debe ser que rotundamente no. Los riesgos de una operación de aval son muy elevados, pues pueden poner en riesgo el patrimonio de una familia, incluso de varias generaciones de la misma. Por ello, se recomienda encarecidamente huir de este recurso y evitarlo a toda costa, ya que puede generar situaciones muy graves y muy desagradables para las partes.

¿Qué otra clase de garantías podemos hallar?

Además del aval, existen otras posibilidades de constituir garantías adicionales, como son por ejemplo el recurso a la pignoración de activos. Así pues, si un deudor hipotecario posee activos bursátiles, puede pignorar esas acciones a favor de la entidad financiera en caso de impago, de modo que ésta dispone de una garantía adicional para aprobar y conceder la operación de crédito.

¿Qué es un poder?

Un poder es un documento público en el que una persona, llamada poderdante, confiere a un tercero, denominado apoderado, la capacidad de representarle para que, en su nombre y derecho, realice algún trámite o negocio jurídico.

¿Qué tipos de poderes podemos encontrar?

A grandes rasgos, podemos distinguir los llamados poderes generales, que son aquellos en los que el poderdante confiere al apoderado una facultad para realizar en su nombre cualquier clase de acto o negocio jurídico (“como por ejemplo comprar un inmueble, hipotecarlo, aceptar una herencia, realizar trámites administrativos, interponer acciones judiciales, etc”.). Estos poderes, que conllevan un poder evidente, pues se da a un tercero la facultad de realizar en nuestro nombre cualquier acto con una trascendencia económica muy elevada, se deben otorgar muy restrictivamente y sólo a favor de personas sobre las que se tenga absoluta confianza.
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Por el contrario, los llamados poderes especiales son aquellos en los que el haz de facultades se limita a un solo acto o negocio en concreto, de modo que el apoderado sólo puede realizar en nuestro nombre aquella actuación concreta que se detalla en el poder, pero nada más.

¿Qué es la cláusula de apoderamiento de una hipoteca?

La cláusula de apoderamiento de una hipoteca constituye un pacto en virtud del cual, el deudor hipotecado, confiere un poder a favor de la entidad financiera que le concede el préstamo, a los efectos que ésta pueda, por sí misma, rectificar o subsanar lo que corresponda de nuestra hipoteca, a los efectos de conseguir la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.

¿Para qué sirve la cláusula de apoderamiento de una hipoteca?

Para que un derecho real de hipoteca quede constituido válidamente, es necesario que el mismo quede inscrito en el Registro de la Propiedad, pues así lo exige la normativa vigente y sólo con ello se conseguirá la protección registral de esta hipoteca frente a terceros que quisieren atacar la finca en garantía de otras deudas.
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Así las cosas, en la práctica notarial y registral puede suceder que la escritura de préstamo con garantía hipotecaria contenga pequeños errores materiales, imprecisiones o datos inexactos que, al ser advertidos por el Registrador de la Propiedad que debe inscribir la misma, provoquen una calificación negativa de éste, es decir, una negativa a inscribir esa hipoteca por justamente contener esas inexactitudes o estipulaciones menores que han generado el impedimento.

Así pues, para facilitar este trámite de subsanación del error en la escritura, se constituye un apoderamiento en favor de la entidad acreedora, de modo que ésta, por si misma, en nombre y representación de las dos partes (esto es, deudor y acreedor) puede otorgar una escritura de rectificación o subsanación para corregir esos errores y conseguir así la pretendida inscripción del derecho real de hipoteca.

¿Tiene algún límite la cláusula de apoderamiento de una hipoteca?

Por supuesto, ese apoderamiento queda limitado para subsanar o rectificar errores materiales que no tengan una trascendencia nuclear en el contrato, pero en ningún caso habilita a la entidad financiera para modificar el contrato unilateralmente, a su favor, afectando a aspectos fundamentales del mismo, como pudieran ser la cantidad prestada, el periodo de devolución, el tipo de interés, etc.

¿Qué es un seguro?

Un contrato de seguros es un negocio jurídico en el que una parte, llamada aseguradora, se compromete a satisfacer una determinada cantidad de dinero o prestación a favor de la contraparte, denominada asegurado, en caso de que se produzca un evento incierto.
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“Así pues, por ejemplo, un seguro de daños en el hogar cubre los riesgos que puedan provocar una destrucción o menoscabo en la vivienda, como una explosión de gas que pudiera provocar la ruina de la finca”.

¿Es obligatorio contratar un seguro de daños al hipotecarse?

Efectivamente, el artículo 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario, establece que los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños por el valor de tasación.
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Con ello, se asegura que, en caso de que el bien inmueble hipotecado sufriera un daño, la compañía aseguradora lo reparará, restituyendo así el valor de mercado de la garantía, lo que permite evitar que ésta pierda valor y que, ante un eventual impago del préstamo, la entidad financiera no pueda recuperar su deuda con la subasta del mismo, dada la pérdida de valor derivada de ese daño o menoscabo.
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Asimismo, la reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario, establece la obligación de contratar un seguro de daños al constituir una hipoteca sobre un bien inmueble.

Al contratar un seguro de daños cuando pido una hipoteca ¿es obligatorio contratarlo con la misma entidad que me concede el préstamo?

La respuesta en este caso es rotundamente no, pues así lo dispone el artículo 17 de la 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario.
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Así pues, si lo deseamos, será posible contratar este seguro de daños con la misma entidad (a través de su compañía de seguros), pero si, por el contrario, hallamos otra compañía aseguradora que nos ofrece unas condiciones análogas pero con una prima menor, la entidad financiera acreedora estará obligada a aceptar este seguro en detrimento del suyo propio.
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Asimismo, la entidad financiera que nos concede el préstamo no nos podrá repercutir ningún coste por los gastos en que incurra al estudiar la póliza que elijamos.

¿Es obligatorio contratar un seguro de vida al hipotecarse?

En sentido estricto, analizando la normativa vigente, a diferencia de lo que sucede con el seguro de daños, no es obligatoria la contratación de un seguro de vida para hipotecarse.
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No obstante, no es menos cierto que el artículo 17 de la 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario (aplicable cuando el deudor sea un consumidor, el acreedor un profesional, y el préstamo esté destinado a la adquisición de vivienda residencial) establece que las entidades financieras podrán condicionar la concesión del préstamo hipotecario al hecho de que el deudor contrate un seguro de vida. En tal caso, el deudor podrá elegir entre contratar ese seguro con la compañía de seguros de la propia entidad financiera, o si encuentra una oferta mejor en otra aseguradora de la competencia, optar por la misma.
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En cualquier caso, se considera muy conveniente disponer de un seguro de vida para estas ocasiones, pues en caso de fallecimiento del deudor principal, si no se dispone del mismo, la deuda contraída se trasladará a sus herederos, los cuales, si no disponen de capacidad económica suficiente (“como por ejemplo puede suceder si falleciere un padre de familia con hijos menores de edad”), pueden verse abocados a una situación económica muy delicada.

¿Puede ser conveniente contratar algún seguro más?

Además del seguro de daños y del seguro de vida, en la actualidad existen compañías aseguradoras que aseguran el pago temporal de la deuda en caso de que el deudor se halle en una situación de desempleo sobrevenida.
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Así pues, si el deudor puede afrontar sin problemas su cuota hipotecaria, pero súbitamente pierde su trabajo y, al no contar con ingresos, ya no puede afrontar la mensualidad de su préstamo, en tal caso entraría en juego la entidad aseguradora pagando las cuotas correspondientes, hasta el importe o límite temporal que se hubiere pactado en el contrato de seguro.
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Ésta, no siendo una opción muy común, puede ser interesante para personas que presentan una cuota mensual de préstamo hipotecario elevada y un patrimonio o ahorros escaso, de modo que ante una situación súbita de desempleo pudieran tener dificultades severas para afrontar el pago de las cuotas de su préstamo.

¿Se puede vender una finca hipotecada?

Por supuesto, el hecho de que exista una hipoteca sobre una finca no impide para nada que sus titulares la puedan vender. Así pues, si éstos ponen en el mercado el inmueble y hallan a un comprador, no habrá problema alguno en realizar la compraventa.

¿Si se vende una finca hipotecada, qué sucede con esa deuda?

En caso de que se venda la finca hipotecada, lo normal es que, en el mismo acto de la compraventa, si el comprador dispone de los fondos necesarios para ello, entregue una parte del precio a la entidad financiera acreedora para liquidar la deuda preexistente garantizada con esa hipoteca, con lo cual la finca quedará liberada de cargas, y el problema quedará resuelto.

Si no puedo pagar mi nueva vivienda al contado y ésta ya está hipotecada ¿cómo puedo actuar?

Si efectivamente deseo adquirir una vivienda, pero no dispongo de los fondos propios necesarios para ello, de modo que debo recurrir a la financiación externa de una entidad financiera (esto es, un préstamo hipotecario), pero el piso o la casa que me quiero comprar ya tiene una hipoteca previa del actual propietario, tengo dos grandes opciones:

La primera de ellas puede consistir en buscar a una entidad financiera distinta que me conceda un préstamo para pagar el precio de compra, comprar la vivienda en cuestión, en la que parte del precio irá al vendedor y parte a la entidad financiera que concedió el préstamo a éste, de modo que la finca quedará liberada de la anterior hipoteca y gravada con la nueva hipoteca que garantiza este nuevo préstamo.
O bien, en su caso, optar por una subrogación hipotecaria, esto es, negociar con la entidad financiera actual del vendedor adquirir la titularidad de ese préstamo, de modo que sólo entregaremos al vendedor la parte del precio que difiera entre el precio de venta pactado y la deuda existente, asumiendo desde entonces el nuevo propietario la deuda preexistente.

Si como comprador me subrogo en el préstamo hipotecario preexistente ¿se mantienen invariables las condiciones de ese préstamo?

Efectivamente, en caso de que se produzca una subrogación de deudor hipotecario, si no se pacta nada más, las condiciones de la operación permanecerán invariables, con el único cambio de que, a partir de ahora, el obligado al pago ya no es el antiguo propietario, sino los nuevos dueños de la finca.

Si como comprador me subrogo en el préstamo hipotecario preexistente ¿puedo negociar con la entidad financiera nuevas condiciones?

Por supuesto, si se alcanza un acuerdo entre las partes que afecte a los elementos esenciales del contrato, como por ejemplo el importe del préstamo, el plazo de devolución, el tipo de interés aplicable, etc., no habrá problemas en realizar la subrogación con ese cambio de condiciones, pero en tal caso estaremos ante una operación de subrogación y novación del préstamo hipotecario, pues se producen conjuntamente estas dos circunstancias, esto es, el cambio del deudor y la modificación de condiciones esenciales del contrato.

¿Qué son las cláusulas de cesión de la información en una hipoteca?

En virtud de la, o las cláusulas de cesión de la información, el deudor consiente que el acreedor comunique los datos de la operación a una serie de bases de datos, así como, para el caso de que se produzca un impago, comunicar el mismo a bases de datos de impagados para que terceras personas puedan conocer esa situación.

¿Qué es la CIRBE?

La Central de Información de Riesgos, conocida comúnmente como CIRBE, es una base de datos del Banco de España que recoge información de los préstamos, avales, u otros riesgos vigentes que las entidades financieras mantienen con sus clientes.
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Así pues, cuando una entidad financiera formaliza una operación de crédito, comunica la misma (datos del deudor, importe, etc.) a CIRBE para que ésta quede registrada en ella. Con este proceder se consigue que cualquier entidad, si un cliente le solicita una operación de crédito, pueda consultar esta base de datos y conocer, de forma real, qué deudas previas tiene esa persona con otras entidades de crédito, lo que le permitirá evaluar adecuadamente la viabilidad de la operación.
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Por consiguiente, esa cesión de datos personales de las entidades bancarias hacia CIRBE sólo se puede realizar si la parte deudora la ha consentido en la correspondiente cláusula de cesión de la información.

¿Para qué puede ceder mis datos una entidad financiera?

Las entidades financieras pueden asimismo ceder los datos de sus clientes y de sus operaciones a bases de datos especializadas en el análisis de operaciones de crédito, para así constituir un banco de datos con los que analizar la viabilidad de operaciones futuras. En definitiva, en la actualidad, con el uso de técnicas de big data, es posible, analizando el comportamiento de operaciones de crédito pasadas, predecir la evolución de futuras de operaciones de préstamo actual, de modo que con esa cesión se consigue dotar de la información necesaria a esos ficheros de datos con los que las entidades financieras toman decisiones de análisis y estudio.

¿Qué son los ficheros de impagados?

En caso de que se produzca un impago grave y reiterado de las obligaciones del deudor, si ello se ha pactado de forma expresa en el contrato de préstamo, la entidad financiera podrá comunicar los datos del mismo a ficheros de impagados (“como por ejemplo el RAI o ASNEF”). Así pues, en estos supuestos, el Banco o Caja de Ahorros comunica ese impago y los datos del deudor a ese fichero de impagados, tras lo cual, quedan a disposición de cualquiera que realice una búsqueda en esas bases de datos.
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Por consiguiente, si se produce el impago y el registro en la base de datos de impagados, en el futuro, cuando el deudor quiera realizar cualquier nueva operación de crédito o contratar un servicio sujeto a plazos periódicos que pueden ser objeto de impago (como el agua, la luz, el gas, la telefonía, etc.), dichas compañías, si realizan una búsqueda previa en estos ficheros y aparece su nombre, desconfiarán de su capacidad de pago y rechazarán la operación o la contratación del servicio, con el evidente perjuicio a futuro que generan a esa persona.

¿Puedo negarme a ceder esta información a terceros?

En principio, ello es posible, pero lo más probable es que, en tal caso, la entidad financiera se niegue a firmar la operación, ya que la cesión de los datos de operaciones de crédito a estas bases de datos es un instrumento muy útil para todas los Bancos y Cajas de Ahorros en la gestión y concesión de riesgos.

¿Qué es la enervación de la hipoteca?

La enervación de la hipoteca es una situación que se puede producir cuando el deudor, una vez iniciada la vida del préstamo, decide cambiar su operación hacia otra entidad financiera que le ofrece mejores condiciones. En tal caso, la enervación se producirá si, tras la oferta de la otra entidad, el Banco o Caja de Ahorros que realizó el préstamo inicial presenta una contraoferta mejor, con la que se impide que el deudor se pueda llevar su hipoteca a otra entidad.

Si he decidido cambiar mi hipoteca a otra entidad ¿el banco que me concedió inicialmente el préstamo puede impedirlo?

Hasta la fecha, efectivamente ello era posible, de modo que la entidad financiera inicial mejoraba la oferta que la competencia le estaba haciendo a su cliente, tenía derecho a retenerlo y evitar la subrogación del acreedor hipotecario.
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No obstante, una reciente modificación legislativa operada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario, ha modificado por completo esta cuestión, de modo que en la actualidad, en el caso de que la entidad financiera inicial realice una contraoferta al deudor, ésta puede ser aceptada o no de forma voluntaria por dicho deudor, de modo que la entidad financiera ha perdido esa facultad de retener unilateralmente a su cliente mejorando la oferta del banco o caja de ahorros competidor.

¿Cómo se vehicula esta subrogación de acreedor hipotecario?

En caso de que sean aplicables las normas de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (esto es, celebrados entre deudores consumidores y acreedores profesionales para la adquisición de vivienda residencial), si como deudor recibo una oferta de un banco o caja distinto al actual, en la que se mejoran las condiciones de mi préstamo hipotecario, si acepto dicha oferta, este banco notificará esta circunstancia a mi entidad actual para que sea conocedora de ella.
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A la vista de esta notificación, mi entidad financiera actual deberá entregar, en el plazo de 7 días naturales, un certificado en el que conste la deuda pendiente de pago, para que la nueva entidad sepa con seguridad cuál es la cantidad a subrogar.
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Recibida la certificación, durante los 15 días naturales siguientes, la entidad acreedora actual podrá realizar una contraoferta a su cliente, la cual podrá ser aceptada o no de forma voluntaria por éste. Durante este plazo de 15 días no se podrá realizar la subrogación del acreedor.

Así pues, transcurrido ese plazo de 15 días sin que se acepte la contraoferta de nuestra actual entidad, ya se podrá formalizar la escritura de novación, en la que bastará que la nueva entidad financiera manifieste que ha pagado a la entidad acreedora la cantidad debida que se señaló en la certificación entregada.

¿Qué es la comisión por cambio de acreedor?

Se trata de la comisión que, eventualmente, nos puede cobrar la entidad financiera que nos concedió el préstamo inicialmente si, a posteriori, decidimos cambiar de banco o caja de ahorros y trasladar nuestro préstamo a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones (ya sea de tipo de interés, de plazo de devolución, de capital concedido, etc.).

¿Es legal que la entidad financiera me cobre una comisión por el cambio de acreedor?

Por supuesto, ello es posible y legal, siempre y cuando esta comisión y sus eventuales importes se hubieren pactado previamente en el contrato de préstamo, y se cumplan todos los requisitos de transparencia y no abusividad de la cláusula contractual en cuestión, así como los límites máximos fijados por la ley

¿Qué importe máximo me puede cobrar la entidad financiera actualmente en la comisión por cambio de acreedor?

De conformidad con el artículo 3 de la Ley 2/1994, en las subrogaciones de préstamos hipotecarios por cambio de acreedor, si el préstamo hipotecario estuviere referenciado a un tipo variable, se podrán cobrar las siguientes comisiones:

Si no se hubiere pactado comisión alguna, no se podrá cobrar nada por este concepto.
Si se hubiere pactado una comisión inferior al 1%, se abonará la misma.
Si se hubiere pactado una comisión superior al 1%, sólo se pagará ese 1%, salvo que la entidad financiera demuestre la existencia de un daño económico, en cuyo caso también podrá reclamar este perjuicio.

No obstante lo anterior, es necesario tener en cuenta que si la subrogación del acreedor supone la sustitución de un tipo variable por un tipo fijo para el resto de la vigencia del préstamo, el legislador ha establecido una regla especial, que es la siguiente:

Si la subrogación se produce durante los tres primeros años de vida del préstamo, la compensación no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
Si la subrogación se produce más allá de los tres primeros años de vida del préstamo, el acreedor no podrá exigir comisión alguna.

¿Qué es la enervación de la acción hipotecaria?

A diferencia del concepto de enervación de la hipoteca, la enervación de la acción hipotecaria es una cuestión muy distinta, que a continuación se tratará de explicar para evitar errores en la interpretación de las cláusulas de nuestra hipoteca.
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Así pues, por enervación de la acción hipotecaria debe entenderse aquella situación prevista en el artículo 693.3 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, en la que ante un impago del préstamo, y una vez iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria y, por lo tanto, el intento de subasta de la finca, si antes del cierre de la subasta, el deudor consigna la cantidad exacta debida en concepto de principal e intereses que estuviere vencida, se conseguirá la liberación del bien, esto es, la extinción de la deuda y la terminación del procedimiento ejecutivo, de modo que con ello el deudor tiene una nueva oportunidad de conservar la propiedad de su vivienda.

¿Qué es la protección de datos personales?

La protección de las personas físicas en relación con el tratamiento de sus datos personales es un derecho fundamental reconocido por el artículo 18 de la Constitución, de modo que todos los ciudadanos tenemos derecho a la protección de nuestro honor e intimidad personal, lo que se proyecta también sobre todos nuestros datos personales que facilitamos a cualquier empresa o profesional, cuando contratamos sus productos o servicios.
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Así pues, cuando contratamos un préstamo hipotecario con una entidad financiera, facilitamos esta multitud de datos personales muy íntimos, como nuestro DNI, domicilio, cuenta bancaria, datos sobre nuestros ingresos y patrimonio, etc., lo que, a la vista de ello, obliga a dichas empresas a tratar adecuadamente esos datos para asegurar su confidencialidad, así como un uso adecuado de los mismos.

¿Qué normativa regula la protección de datos personales?

La normativa reguladora de la protección de los datos de los consumidores, la cual puede ser calificada como de muy estricta, se halla establecida principalmente en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales, así como de su Reglamento de desarrollo, en las que se establecen elevadas sanciones administrativas en caso de incumplimientos o malas praxis en el tratamiento de datos personales de clientes.

¿Qué implica la cláusula de tratamiento de datos personales en la escritura?

En la cláusula de tratamiento de datos personales, el deudor hipotecario manifiesta libre y voluntariamente que consiente el tratamiento de sus datos personales por parte de la entidad financiera, de modo que ésta queda autorizada a recabar los mismos, analizarlos y almacenarlos debidamente en sus bases de datos.
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Asimismo, en esa cláusula, la entidad financiera cumple con el deber de información que exige la normativa sobre protección de datos, informando al deudor de cómo va a tratar sus datos, qué uso o destino se va a dar a los mismos, así como la identificación del responsable de tratamiento, esto es, la persona encargada de velar por el cumplimiento de la legalidad en esta materia.

Como consumidor ¿tengo acceso a mis datos personales?

Por supuesto, la normativa de protección de datos confiere al cliente o usuario la facultad de consultar los datos que del mismo dispongan las compañías con las que ha contratado productos o servicios, a los efectos de conocer los mismos, así como, en su caso, instar su modificación o rectificación si no fueren correctos.

¿Puede la entidad financiera ceder mis datos a terceros?

Efectivamente, si ello se pacta así en la cláusula que se firme, es posible habilitar a la entidad financiera para que ceda esos datos a terceros, con fines estadísticos, de estudio o incluso para otras campañas comerciales.

¿Qué es un concurso de acreedores?

Un concurso de acreedores es un procedimiento jurídico, pilotado por un Juez, en el que una determinada persona (ya sea física o jurídica), ante una imposibilidad de atender sus obligaciones (es decir, ante la imposibilidad de hacer frente a sus deudas), recurre al mismo para tratar de reordenar y reconducir su situación financiera, si ello es posible, de modo que con una reorganización de las deudas se consiga su devolución o, en caso de no ser ello posible, una liquidación ordenada de su patrimonio para conseguir que sus acreedores recuperen la mayor parte posible de sus créditos.

¿Una persona física también puede solicitar un concurso de acreedores?

Efectivamente, en la actualidad existe un mecanismo jurídico, regulado en la Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, que permite a personas endeudadas en una situación económica adversa que les impide afrontar el pago de las mismas, acogerse a una serie de mecanismo para tratar de reordenar esa situación e, incluso, en el mejor de los casos, conseguir una exoneración parcial de las deudas preexistentes, aligerando así su situación financiera.

¿Quién pilotará el concurso de acreedores?

En caso de que se llegue a una fase judicial, por supuesto, en el mismo intervendrá un Juez. No obstante, más allá de esta figura, en todo concurso de acreedores intervendrá el llamado administrador concursal, esto es, un profesional (abogado o economista) especializado en la reestructuración de deudas, que asesorará al deudor y propondrá al Juez las medidas más adecuadas para tratar de reconducir la situación de insolvencia.

¿Qué mecanismos pueden comportar la declaración de un concurso?

Si una persona declara voluntariamente su concurso de acreedores, el mismo determina la paralización de las deudas existentes y de sus procedimientos ejecutivos, de modo que los acreedores individuales no podrán ejecutar separadamente sus garantías, sino que deberán sujetarse a la evolución del concurso y las decisiones que se adopten en él.
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Así las cosas, en el supuesto de que el concurso de acreedores fuera un instrumento apto para reordenar la situación del deudor, de modo que se pueda aprobar un convenio que guíe la devolución ordenada de sus deudas, para ello se podrá recurrir, a grandes rasgos, a dos mecanismos, esto es:

Las llamadas quitas, que implican que los deudores condonan o perdonan una parte de la deuda, con lo cual, las cuotas que debe devolver el deudor son menores, con lo cual éste si las puede afrontar.
Las llamadas esperas, que implican un aplazamiento de la deuda, de modo que el deudor concursado, durante un tiempo (por ejemplo 1 o 2 años) no ha de devolver el principal de lo debido, con lo que consigue tiempo para ganar más dinero y así recobrar capacidad de pago para devolver sus deudas.

¿Qué implicaciones tienen las cláusulas concursales en la hipoteca?

Las llamadas cláusulas concursales, en las minutas de préstamo hipotecario, permiten limitar los efectos que pueda tener un concurso de acreedores del deudor principal o de un fiador sobre la responsabilidad de terceras personas obligadas en la operación, de modo que aunque alguno de ellos entre en concurso, y en el seno de dicho procedimiento se apruebe un convenio concursal en el que se pueda aminorar la obligación del concursado (mediante una quita o espera), éste no afectará a la posición del tercero fiador, de modo que el mismo seguirá respondiendo personalmente de toda la obligación principal inicialmente contraída.
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“Así pues, a modo de ejemplo, en una hipoteca de 200.000€ con un deudor principal y un fiador, si el deudor entrare en concurso y se aprobare un convenio en el que se reduce la deuda a la mitad, esto es, 100.000€, de modo que el deudor ya sólo debería devolver 100.000€, dicho convenio no afectará al fiador en base a esa cláusula de convenio concursal, de modo que el mismo si que responderá por todos los 200.000€ inicialmente solicitados”.

¿Qué es un préstamo hipotecario?

¿Qué documentación necesito para acudir al notario a firmar un préstamo hipotecario?

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¿Cuánto cuesta formalizar una escritura de préstamo hipotecario ante notario?

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¿Dónde puedo consultar la normativa aplicable al respecto?

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