¿Cómo tributa la extinción de condominio?

Un condominio o comunidad lo que significa es que dos o más personas comparten la propiedad de uno o más bienes o derechos. Piénsese, por ejemplo, en una pareja o matrimonio que se compran una vivienda juntos.

Pues bien puede suceder que, en un determinado momento, dos personas que comparten una propiedad sobre un bien concreto (una vivienda, un coche, un barco, una bicicleta, etc.) decidan que no quieren seguir compartiendo o haciendo uso común de dicho bien. Es lo que se llama precisamente extinción de condominio o disolución de comunidad. 

La extinción de condominio o disolución de comunidad se materializa en la práctica siempre de dos posibles formas:

1. Que los copropietarios (o también llamados comuneros) decidan vender el bien en cuestión a una tercera persona ajena a ellos. Se acaba así con la copropiedad sobre el bien. Pero en realidad aquí no existe una extinción de condominio como tal, sino que la copropiedad termina o finaliza como consecuencia de otro negocio jurídico como es la transmisión del bien a una tercera persona.
2. Que los copropietarios pacten entre ellos la adjudicación integra del bien por uno de ellos, compensando económicamente el exceso de adjudicación al otro por su parte correspondiente sobre dicho bien. Si rescato el ejemplo inicial, imaginar que la pareja o matrimonio que se había comprado una vivienda juntos, deciden separarse, y acuerdan que sea la mujer quién se quede con el 100% de la propiedad de la vivienda, pero pagándole a su expareja su parte proporcional sobre el valor de la vivienda. Es este segundo supuesto el que se conoce propiamente como una extinción de condominio pura y simple.
   

Es importante distinguir la diferencia entre ambos supuestos. Pues son dos formas muy diferentes de dar por finalizado un condominio, copropiedad o comunidad. Hasta aquí el planteamiento desde el punto de vista civil. 

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Ahora voy a abordar la situación desde el punto de vista fiscal. Esto es, ¿Cuánto les cuesta a dos personas que comparten una propiedad sobre un bien disolverla o extinguirla? Concretamente voy a centrarme en un supuesto frecuente y repetitivo en la práctica notarial y, por supuesto, voy a hacerlo con un ejemplo real para su mejor comprensión:

<ejemplo>Dos hermanos, A y B, son titulares proindiviso (por partes iguales) de una vivienda con un valor de 240.000 € y de un apartamento en la playa valorado en 180.000 €, dichos inmuebles sitos en Cataluña y recibidos ambos por herencia de su padre. Tras años de condominio o copropiedad, ahora los hermanos deciden disolver la comunidad existente sobre las dos fincas. Llegan a un acuerdo según el cual el hermano A se adjudica los dos inmuebles y compensa a B con dinero. Con este reparto ser produce un exceso de adjudicación; pues el hermano A se adjudica bienes por un valor superior a su cuota de participación en la comunidad.<ejemplo>

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Ante esta situación la Dirección General de Tributos consideraba que este reparto no era coherente, pues se podrían realizar lotes equivalentes o lo más equivalentes posibles (si cada hermano se adjudica un bien inmueble, el exceso que se produce es inferior y, por tanto, se trataría de un reparto más coherente, según la DGT). Esta disolución de comunidad de bienes quedaba sujeta a Transmisiones Patrimoniales al 10% (en el caso de inmuebles sitos en Cataluña) sobre el exceso, 210.000 €; resultando una cuota a ingresar de 21.000 €. 

Sin embargo, a raíz de una consulta, la Dirección General de Tributos y cambiando de criterio (en noviembre de 2021), interpreta que el mismo supuesto de hecho planteado, fiscalmente hablando, debiera resolverse así: 

Se considera que existen tantas comunidades de bienes como bienes inmuebles hay en condominio. En base a este nuevo criterio, cada comunidad se disuelve de manera independiente: 

• Comunidad sobre la vivienda: con un valor de 240.000 €; el hermano A se adjudica el bien en su totalidad por tratarse de un bien indivisible y compensa a su hermano B en metálico con 120.000 €.
• Comunidad sobre el apartamento:  con un valor de 180.000 €, el hermano A se adjudica el bien en su totalidad por tratarse de un bien indivisible y compensa a su hermano B en metálico con 90.000 €.

La operación queda sujeta a Actos Jurídicos Documentados tributando, el hermano A, al 1,5% sobre el valor de la parte que se adjudica. Es decir, si nos referimos a la vivienda, sobre un valor de la parte adjudicada de 120.000 € resulta una cuota a ingresar de 1.800 €. Mientras que, si nos referimos al apartamento, sobre un valor de la parte adjudicada de 90.000 € resulta una cuota a ingresar de 1.350 €. En definitiva, resultando una cuota total a ingresar de 3.150 € (la suma de 1.800 € + 1.350 €).

Conclusión

La fiscalidad de las extinciones de condominio se ve disminuida con la aplicación de este nuevo criterio de la Dirección General de Tributos, encontrándonos con una situación más favorable para poder poner fin a las situaciones de copropiedad existente.

Otras consecuencias fiscales relacionadas:

• Las extinciones de condominio no generan plusvalía, no están sujetas al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza urbana (IIVTNU).
• En relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la extinción de condominio tributa cuando se genera ganancia patrimonial; cuando el valor de adjudicación es superior al valor de adquisición previo. Basándonos en el ejemplo anterior:
  
  Comunidad sobre la vivienda: con un valor de 240.000 € y con un valor de adquisición previo, en la herencia del padre, de 180.000 €. La diferencia total es de 60.000 €. Por lo tanto, el hermano B, tiene una ganancia patrimonial de 30.000 € (diferencia entre el valor de la adjudicación y el valor de adquisición previo, sobre su mitad indivisa). El hermano B tiene que declarar en su declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas la ganancia patrimonial obtenida en relación con la vivienda, tributando al 21%. 
  
  Comunidad sobre el apartamento:  con un valor de 180.000 € y un valor de adquisición previo, en la herencia del padre de 180.000 €. El hermano B no tiene ganancia patrimonial por ser el valor de la adjudicación igual al valor de la adquisición previa, sobre su mitad indivisa.
  

Normativa y doctrina aplicada:

• Consulta de la Dirección General de Tributos V2889-21 de 17 de noviembre de 2021
• Sentencia del Tribunal Supremo, 1509/2019 de 30 de octubre
• Art 7.2.B y 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.