Si tienes una hipoteca con interés variable estos cambios legislativos te interesan
1/12/2022
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Inmobiliario e hipotecario

Si tienes una hipoteca con interés variable estos cambios legislativos te interesan

El pasado 23 de noviembre de 2022 el Gobierno, mediante el instrumento del Real Decreto-ley, aprobó de urgencia una norma que, entre otras cuestiones, impacta de pleno en múltiples cuestiones de interés para los deudores hipotecarios y sus préstamos hipotecarios, tales como son las novaciones, la subrogación de acreedor y la amortización anticipada, en especial, por lo que se refiere a su coste o comisiones que puede cobrar el banco acreedor, así como el procedimiento a observar para realizar dichas subrogaciones de acreedor.

A la vista de la importancia de estas recientes novedades, parece muy pertinente y necesario elaborar un breve artículo divulgativo, en el que a través de mi tradicional sistema de pregunta – respuesta breve, y con una aproximación didáctica y sencilla, podamos comprender estos cambios para que todas las personas interesadas puedan tener conocimiento de estas novedades y beneficiarse, en su caso, de ellas.


¿Cuál es la norma que introduce estas novedades en materia hipotecaria?

La norma en cuestión es el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios.

  • AQUÍ puede consultar el texto de la norma.

¿Cuál es la razón por la que se ha aprobado esta norma?

Como es sabido por todos, este año 2022 será recordado como el punto de inflexión en el cambio de la política monetaria de los Bancos Centrales de todo el mundo, en el que, tras un largo periodo de política monetaria expansiva, caracterizado por unos tipos de interés inusualmente bajos (incluso negativos) durante muchos años, el escenario ha cambiado radicalmente.

Así pues, a resultas de múltiples factores convergentes, como la inestabilidad geopolítica mundial (pensemos en la guerra de Ucrania y todas sus derivadas), la crisis de las cadenas de suministros globales de bienes causadas aún por los estragos del Covid, la escalada del precio de la energía y la incapacidad de los gobiernos occidentales para controlar sus déficits públicos ha provocado, como todos estamos sufriendo en nuestros bolsillos, el tan temible fenómeno de la escalada de la inflación, esto es, un aumento generalizado del precio de todos los bienes y servicios, llegando a experimentarse tasas incluso superiores al 10% (cifras que no se veían desde hace más de 30 años), con todos los efectos perjudiciales que ello tiene para la economía en general y, en especial, para los presupuestos domésticos de la mayoría de familias.

A la vista de ello, los Bancos Centrales se han visto obligados a virar el timón de su política monetaria y acometer un rápido y súbito incremento de los tipos de interés, todo ello con el objetivo de enfriar la demanda agregada (esto es, encarecer el coste del crédito para que las familias y empresas gasten menos) y, así, conseguir atajar este incremento de la inflación tan alarmante (pues recordemos que, por ejemplo, el BCE tiene en su mandato la búsqueda de la estabilidad de precios en la zona Euro con una inflación objetivo del 2%, muy alejada de los elevados porcentajes de incremento de precios que estamos experimentando estos últimos meses).

No obstante, este incremento de los tipos de interés tan elevado tiene relevantes consecuencias, especialmente en el ámbito del mercado hipotecario, pues en España son muy habituales las hipotecas referenciadas a un tipo de interés variable, las cuales se ven gravemente impactadas por este incremento de los tipos de interés, ya que la cuota mensual que pagan los deudores hipotecarios de esta clase de préstamos se verá incrementada de forma muy notable a medida que se vayan produciendo las revisiones anuales del tipo de interés aplicable.

Pensemos pues, que en muchos casos, la revisión supondrá un incremento de la cuota mensual de varios cientos de euros, con las dificultades que ello puede suponer para la economía familiar de un deudor hipotecario medio.

Así las cosas, ante las dificultades económicas a las que pueden verse abocadas muchas familias, el Gobierno, a través de este Real Decreto-ley, ha aprobado un conjunto de medidas para tratar de aliviar esta situación, pudiendo diferenciar:

  • Conjunto de medidas destinadas a ayudar a los deudores hipotecarios con mayores dificultades para afrontar el pago de sus préstamos hipotecarios, mediante un “Código de Buenas Prácticas”, al cual pueden acogerse de manera voluntaria las entidades financieras, que prevé medidas para aliviar la carga económica que sufren las familias más vulnerables afectadas por el incremento de sus cuotas hipotecarias, como por ejemplo, la extensión de los plazos de amortización o el establecimiento de cuotas fijas temporales, entre otras (cuyo análisis será objeto de desarrollo en otro artículo).
  • Conjunto de medidas destinadas a favorecer la novación / subrogación de acreedor de préstamos hipotecarios referenciados actualmente a un tipo de interés variable, hacia un tipo de interés fijo, así como su amortización o cancelación anticipada.

¿Qué medidas concretas aprueba el Real Decreto-ley 19/2022?

Como hemos comentado, el Real Decreto-ley 19/2022 ha aprobado un conjunto de medidas para incentivar la novación / subrogación / amortización anticipada de préstamos hipotecarios referenciados a un tipo de interés variable. Así pues:

Medida 1:  Suspensión temporal de las comisiones por amortización anticipada de préstamos a tipo de interés variable

Supuesto de hecho:

Juan es propietario de un inmueble, comprado en el año 2010 con un préstamo hipotecario a tipo variable. Actualmente debe aún 200.000€ a su banco, habiendo pactado en su momento una comisión por cancelación anticipada del 0,25%, lo cual supondría que debería pagar 500€ de comisión a su banco si desea cancelar ahora anticipadamente su préstamo. Con esta medida temporal, si Juan amortiza su préstamo ahora, no deberá pagar esta comisión y se ahorrará 500€.

Tipo de operación:

Amortización anticipada (total o parcial).

Tipo de préstamos afectados:

Préstamos / créditos hipotecarios sujetos a LCI referenciados a un tipo de interés variable.

Medida:

No se podrá cobrar comisión o compensación alguna por el banco.

Duración de la medida:

De 24 de noviembre de 2022 a 31 de diciembre de 2023.

Regulación:

Disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022

Suspensión del régimen de potencial cobro de compensaciones y comisiones por reembolso o amortización anticipada previsto en el artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y por la conversión de crédito a tipo variable a tipo fijo.

A partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2023, no se devengarán compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable previsto para los supuestos de hecho contemplados en los apartados 5, y 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Efectos:

Cualquier deudor con un préstamo / crédito sujeto a LCI a tipo de interés variable, al verse afectado por la subida de los tipos de interés, tendrá la opción de cancelarlo anticipadamente, esto es, devolver todo el dinero que debe al banco de golpe y antes de tiempo (si dispone de esta cantidad ahorrada, claro está), sin que su banco le pueda cobrar ninguna comisión o compensación por ello, aunque así se hubiere pactado en el contrato de préstamo (hay que tener en cuenta que en la mayoría de ocasiones si que debería pagarse una comisión o compensación, pues la misma es muy habitual en los contratos de préstamo hipotecario).

Gastos:

La operación de amortización anticipada del préstamo no tendrá gastos para el deudor. No obstante, una vez amortizado económicamente el préstamo, será necesario gestionar la cancelación registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, que sí tendrá un coste que deberá asumir el propietario del inmueble (AQUÍ puede encontrar más información al respecto).


Medida 2: Suspensión temporal de comisiones por conversión de tipo variable a tipo fijo

Supuesto de hecho:

Juan es propietario de un inmueble, comprado en septiembre del año 2020, con un préstamo hipotecario a tipo variable sujeto a LCI. Actualmente debe aún 350.000€ a su banco, habiendo pactado en su momento una comisión por cambio de condiciones (durante los 3 primeros años de vida del contrato) igual a la pérdida financiera del prestamista, con un límite del 0,15%. 

En estos casos, si Juan quiere cambiar su hipoteca de tipo variable a tipo fijo, manteniéndola en el mismo banco, si aplicamos la norma vigente hasta 23 de noviembre de 2022, como su préstamo tiene menos de tres años de vida, Juan podría llegar a pagar hasta 525€ de comisión a su banco. 

Con esta nueva medida temporal, si Juan formaliza hoy la novación su préstamo hipotecario (para cambiarlo de tipo variable a fijo, pero manteniéndolo en el mismo banco), no deberá pagar esta comisión y se ahorrará hasta 525€.

Tipo de operación:

Novación / cambio de condiciones de tipo de interés variable a tipo fijo.

Tipo de préstamos afectados:

Préstamos / créditos hipotecarios sujetos a LCI referenciados a un tipo de interés variable.

Medida:

No se podrá cobrar comisión alguna por el hecho de realizar este cambio de tipo de interés variable a tipo fijo.

Duración de la medida:

De 24 de noviembre de 2022 a 31 de diciembre de 2023.

Regulación:

Disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022

Suspensión del régimen de potencial cobro de compensaciones y comisiones por reembolso o amortización anticipada previsto en el artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y por la conversión de crédito a tipo variable a tipo fijo.

A partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2023, no se devengarán compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable previsto para los supuestos de hecho contemplados en los apartados 5, y 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. No se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo de dichos préstamos y créditos.

Efectos:

Cualquier deudor con un préstamo / crédito sujeto a LCI a tipo de interés variable podrá solicitar a su banco realizar una conversión (esto es, una modificación de condiciones de su préstamo) para que se le aplique un tipo de interés fijo (cuyo importe concreto lo determinará su banco en función de las condiciones presentes del mercado, claro está), de modo a partir de ese momento, su cuota mensual será siempre fija, no viéndose afectado en caso de que los tipos de interés sigan subiendo en el futuro.

Gastos:

El deudor deberá abonar los gastos de la nueva tasación que, en su caso, deba realizarse al inmueble, mientras que el resto de gastos (Notaría, Registro, etc.) los deberá asumir la entidad acreedora.

Medida 3: Reducción de la comisión / compensación por amortización anticipada en caso de novación o subrogación de acreedor con cambio a tipo fijo

Supuesto de hecho:

Juan es propietario de un inmueble, comprado en septiembre del año 2020, con un préstamo hipotecario concedido por el “Banco X”, a tipo variable, y sujeto a LCI. Actualmente debe aún 350.000€ a su banco, habiendo pactado en su momento una comisión por cambio de banco (subrogación de acreedor), durante los 3 primeros años de vida del contrato, igual a la pérdida financiera del prestamista, con un límite del 0,15%. 

En estos casos, si Juan quiere cambiar su hipoteca a otro banco que le ofrece mejores condiciones, y aprovechar el cambio para pasar de tipo variable a tipo fijo, como el cambio de banco se produce antes de los 3 primeros años de vida del contrato, si aplicáramos la norma anterior, vigente hasta 23 de noviembre de 2022, Juan podría llegar a pagar hasta 525€ de comisión a su banco. (Si el cambio se produjera después de esos 3 primeros años de vida del contrato, su anterior banco no le podría cobrar comisión alguna).

Con esta nueva redacción de la norma que reduce la comisión máxima, si Juan finalmente ahora formaliza este cambio de banco y, simultáneamente, cambio de tipo de interés de variable a fijo, la comisión máxima que deberá pagar a su anterior banco se reducirá hasta los 175€.

Tipo de operación:

Novación o subrogación de acreedor, con cambio de tipo de interés, de variable a tipo fijo.

Tipo de préstamos afectados:

Préstamos / créditos hipotecarios sujetos a LCI referenciados a un tipo de interés variable.

Medida:

Se reduce la comisión que puede cobrar el banco en caso de novación o subrogación de acreedor (durante los 3 primeros años de vigencia del contrato), con cambio de tipo de interés de variable a fijo, estableciéndose como nuevo límite la pérdida financiera que pueda experimentar el banco, con un máximo del 0,05% del capital reembolsado anticipadamente (antes era del 0.15%).

Asimismo, se especifica claramente que cuando la novación de tipo variable a tipo fijo no implique una amortización anticipada, no se podrá cobrar comisión alguna por este concepto.

Duración de la medida:

Indefinida (se modifica el precepto de la LCI que regulaba este límite hasta la fecha).

Regulación:

Artículo 12 del Real Decreto-ley 19/2022

Modificación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Se modifica el apartado 6 del artículo 23 que queda redactado de la siguiente forma:

En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Si en la novación no se produjera amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto.

Transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

Efectos:

Cualquier deudor con un préstamo / crédito sujeto a LCI a tipo de interés variable, si durante los tres primeros años de duración del contrato realiza una novación de condiciones (con amortización anticipada) o una subrogación de acreedor (es decir, cambia su préstamo hipotecario a otro banco) y aprovecha dicho cambio para pasar su préstamo hipotecario de un tipo de interés variable a un tipo fijo, el banco, como mucho, le podrá cobrar la pérdida financiera sufrida con un máximo del 0,05% del capital amortizado anticipadamente (en caso de que así se hubiere pactado en el contrato de préstamo suscrito, claro está). 

En caso de que la novación o subrogación de acreedor se realice más allá de los 3 primeros años de vigencia del contrato, el banco no nos podrá cobrar nada (cuestión que ya se preveía así en la normativa vigente hasta la fecha).

Como se ha indicado, a partir del 1 de enero de 2024 (cuando ya no estará vigente la suspensión indicada en la MEDIDA 2 antes expuesta) en las novaciones de tipo de interés variable a tipo fijo en las que no se produzca amortización anticipada, no se podrá cobrar comisión alguna.

Gastos:

El deudor deberá abonar los gastos de la tasación que deba realizarse al inmueble, mientras que el resto de gastos (Notaría, Registro, etc.) los deberá asumir la entidad acreedora.

Medida 4: Modificación de la normativa reguladora de la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios para facilitarlas y promoverlas

Además de las medidas ya expuestas, el Real Decreto-ley 19/2022 modifica los artículos 1 y 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (AQUÍ puede consultar la nueva redacción de la norma).

En primer lugar, la reforma del artículo 1 de la Ley 2/1994 amplía el ámbito subjetivo de la normativa reguladora de las subrogaciones y modificaciones de préstamos hipotecarios, y la adapta a la terminología vigente de la LCI, pues:

  • En la anterior redacción del artículo 1 de la Ley 2/1994, se establecía que la misma era de aplicación a las subrogaciones de préstamos concedidas por “entidades financieras”, en los términos de la ya derogada Ley 2/1981 (esto es, solo bancos, cajas de ahorro, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito).
  • Por el contrario, con la nueva redacción de este artículo 1 de la Ley 2/1994, su ámbito de aplicación se extiende a los “prestamistas inmobiliarios” en los términos del artículo 4.2 LCI, esto es, “toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos”.

Y, en segundo lugar, como aspecto también muy destacable, la citada reforma modifica el artículo 2 de la Ley 2/1994, a los efectos de agilizar y facilitar los trámites de la subrogación, en el siguiente sentido:

  • La nueva entidad que pretenda subrogarse, además de una oferta vinculante, deberá, como novedad, entregar a su cliente potencial un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, donde:
  • Deberán constar los límites máximos de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora.
  • El régimen de distribución de gastos previsto por la LCI en su artículo 14 (AQUÍ puede consultar el mismo).
  • Por lo que se refiere al proceso de formalización de la subrogación, destacan las siguientes novedades:
  • Una vez que el deudor acepte la oferta vinculante de la nueva entidad, esta deberá comunicarlo a la actual entidad acreedora para que, en el plazo de siete días naturales, le entregue la certificación del importe debido (sin novedades respecto a la regulación anterior).
  • En caso de que sí se entregue la certificación:
  • check
    La entidad acreedora actual tendrá derecho a enervar la subrogación si, en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor la novación modificativa del préstamo hipotecario (antes, el plazo de 15 días naturales, durante los cuales, expresamente, no se podía formalizar la subrogación, era para que la entidad acreedora actual pudiera realizar una “contraoferta” (y el deudor aceptarla en su caso), mientras que ahora el plazo, más exigente, se refiere expresamente a haber formalizado ya la novación modificativa).
  • check
    Asimismo, como cuestión relevante, a diferencia de la normativa anterior, desaparece la referencia expresa a que no se puede otorgar la escritura de subrogación hasta que no hayan transcurrido los 15 días naturales a contar desde la entrega de la certificación, aunque a efectos prácticos parece que la situación puede no variar mucho, pues durante esos 15 días la entidad acreedora puede enervar bajo las condiciones indicadas anteriormente, esto es, que alcance un acuerdo con el deudor y se formalice la novación modificativa (en todo caso, se tendrá que estar atento a cómo se interpreta este precepto por parte de las entidades y de los Registros de la Propiedad).
  • check
    En caso contrario (esto es, si no se produce esta enervación), se podrá formalizar ya la subrogación, para lo cual “bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos”. En todo caso, se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria.
  • En caso de que no se entregue la certificación por la entidad acreedora actual / ésta se niegue a admitir el pago (por cualquier motivo) de la entidad que se pretende subrogar:
  • check
    Como novedad, se podrá realizar la subrogación igualmente, en cuyo caso, “bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes.”.

Esperando pues que este artículo contribuya a acercar al ciudadano recientes novedades en materia de legislación hipotecaria, el equipo de Notaría Jesús Benavides queda a su disposición para acompañarles en todo aquello que necesiten en el marco de la formalización de sus operaciones notariales.

Jesús Benavides Lima
Jesús Benavides Lima
Notario de Barcelona

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