¿Por qué me obliga el banco a contratar su gestoría para tramitar mi compraventa y préstamo hipotecario?

Efectivamente, en el día a día de una oficina notarial, es muy habitual que algunos clientes pregunten al Notario acerca de por qué, cuando se plantea una operación de compraventa de inmueble con financiación bancaria (véase, préstamo hipotecario), la gestión del documento, en todo caso, corresponde a la gestoría de la entidad que financia la operación.

Así pues, teniendo en cuenta la recurrencia de esta consulta, he considerado pertinente realizar un breve artículo al respecto, para que todo interesado conozca el por qué de esta realidad y despeje sus dudas al respecto.

¿Qué es la gestión de un documento notarial?

Antes de comprender cuál es el papel de la gestoría del banco en el marco de una compraventa inmobiliaria, a mi juicio, se hace imprescindible comprender qué es esto de la gestión de un documento notarial y que actuaciones engloba. Así las cosas, en el ámbito notarial de la compraventa inmobiliaria, la gestión de un documento notarial engloba, en esencia, dos trámites fundamentales, esto es:

• La liquidación de los impuestos de la operación.
• La inscripción del documento en el Registro de la Propiedad.

En primer lugar, la liquidación del impuesto que haya generado la operación implica el deber de pagar a la Hacienda correspondiente los impuestos devengados a raíz de la compraventa.

<ejemplo>Por ejemplo, en las transmisiones de obra nueva, el comprador abona el IVA al promotor que vende la vivienda (de modo que es éste quien se encarga de realizar el pago a la Hacienda estatal), pero la operación también está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, o AJD (en el caso catalán, por ejemplo, supone el 1,5% del precio de venta), de modo que el comprador debe abonar este impuesto.<ejemplo>

<ejemplo>Por su parte, en las segundas o ulteriores transmisiones, la operación quedará gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, o ITP (en el caso catalán, por ejemplo, el tipo básico está fijado en el 10% del precio de venta para importes de hasta 1.000.000 de euros), de modo que el comprador debe abonar este impuesto.<ejemplo>

Y, en segundo lugar, como hemos visto, la inscripción del documento en el Registro de la Propiedad, esto es, el acto de presentar las escrituras de compra y préstamo hipotecario al Registro de la Propiedad donde se halle inscrita la finca objeto de transmisión, a los efectos de lograr la inscripción del nuevo derecho de propiedad, así como del derecho real de hipoteca constituido sobre la finca, en garantía del préstamo formalizado para financiar el precio de compra.

¿Quién puede llevar a cabo la gestión de un documento notarial?

Comprendidos pues los dos elementos claves de la gestión de una compraventa inmobiliaria formalizada ante Notario, es necesario entender que, en esencia, para realizar estas tareas, por regla general, el comprador de la vivienda, si realiza la compra del inmueble al contado con sus fondos propios (es decir, sin necesitar financiación de un banco) puede optar por las siguientes dos vías:

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I. Gestionar uno mismo su documento:

En primer lugar, puede optar por asumir él mismo la gestión del documento. Para ello, deberá realizar las siguientes actuaciones:

II. Delegar la gestión:

En segundo lugar, los interesados pueden optar por la contratación de un profesional, como la propia Notaría donde firmamos la compraventa (opción más rápida y económica), un abogado de nuestra confianza, una gestoría, etc., para que este profesional contratado, en nombre y representación del comprador, realice todos estos trámites.

• Esta opción, claro está, tendrá un coste para el comprador, pues deberá pagar a este profesional elegido los honorarios que se pacten (por ejemplo, en el caso de nuestra oficina notarial, el precio estándar de este servicio es de 150 euros más IVA).
• Por el contrario, como aspecto positivo clave, el comprador se ahorrará la tarea de realizar todas estas gestiones que hemos visto anteriormente, delegándolas en un profesional experto en la materia.
• Asimismo, como delegamos toda la labor a un profesional, nos aseguraremos de que todo el trámite se realiza correctamente, pues especialmente en el caso de la liquidación de los impuestos, un error en esta cuestión puede salir muy caro al interesado (pensemos que una liquidación incorrecta del impuesto nos puede acarrear graves consecuencias económicas en el ámbito tributario, en forma de sanciones, recargos, etc.).
• Así pues, si se opta por esta opción, los acontecimientos se desarrollarán del siguiente modo:
• ~Primero, antes de la firma, el profesional en cuestión nos facilitará un presupuesto de la operación (con desglose del coste total de la misma) y, si el comprador lo acepta, deberá ingresar a dicho profesional la provisión de fondos solicitada (esto es, el importe total que englobará los honorarios de Notaría y Registro de la Propiedad, sus propios honorarios por la gestión, así como el importe que corresponda pagar por el impuesto que sea de aplicación).
• ~Segundo, una vez firmada la compraventa, el comprador ya se olvidará de todo el trámite, porque será el profesional quien retirará la copia auténtica de la escritura en la Notaría, liquidará los impuestos, presentará la escritura a inscripción en el Registro de la Propiedad y, una vez inscrita la compraventa, procederá a retirar el documento para, en última instancia, entregarlo de forma definitiva a su cliente y concluir el trámite.
  
  <ejemplo>En el caso de optar por delegar el trámite en la Notaría donde hemos formalizado la compraventa, todos estos trámites se realizarán de forma telemática, es por ello por lo que sin duda los tiempos del trámite serán mucho más reducidos.<ejemplo>

¿Cuál es la mejor opción para gestionar nuestra escritura de compraventa?

Como acabamos de ver, en la práctica, el comprador tiene dos grandes opciones, esto es:

• O bien asumir el mismo la gestión del documento.
• O bien delegar la labor en un profesional (Notaría donde hemos firmado la compraventa, o un abogado o gestor de nuestra confianza).

A la vista de lo indicado, y sin que exista una respuesta única, de mi conocimiento práctico, dada la complejidad del trámite, en la mayoría de ocasiones, lo más práctico y adecuado es delegar la gestión en un profesional especializado, pues estos cuentan con los conocimientos expertos en la materia que les permitirán realizar el trámite de forma perfecta, evitando así retrasos y errores que pueden generar graves problemas al propietario.

Por lo indicado, salvo que el comprador sea un jurista / economista / empresario especialista en esta clase de trámites que tenga los conocimientos suficientes para realizar la gestión por sí mismo, lo más recomendable es contratar los servicios de un profesional experto del sector, pues a cambio de un módico precio, ahorraremos mucho tiempo en gestiones y nos aseguraremos que todo el trámite se realiza correctamente, protegiendo así de forma adecuada nuestros derechos e intereses legítimos.

¿Por qué me obliga el banco a gestionar mis documentos con su gestoría cuando la compraventa se financia con un préstamo hipotecario?

Como hemos visto, si la compraventa se paga al contado por el comprador, este puede, o bien gestionarse él mismo el documento o, en su defecto, delegar la gestión en un tercera persona o empresa (notaría, gestoría, abogado, etc.) de su elección. No obstante, cuando la compra del inmueble se financia con un préstamo hipotecario, ello no sucede así, de forma que la gestión corresponderá en todo caso a la gestoría que designe el banco, pues en caso contrario, la entidad denegará la operación de crédito.  Ello sucede, principalmente, por dos cuestiones clave que a continuación desarrollaremos:

En primer lugar, porque la hipoteca, para que exista y se pueda constituir válidamente, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

• Así pues, aunque el deudor haya acudido a la Notaría a firmar su escritura de préstamo hipotecario, hasta que esta hipoteca no se inscriba en el Registro de la Propiedad, jurídicamente no se constituye válidamente (pues así lo establece la ley hipotecaria) y, por lo tanto, no tiene los efectos de operar como una garantía para el banco acreedor.
• Como vemos, si la gestión del documento quedara en manos del comprador o de un tercero profesional ajeno al banco, y este no gestionase la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, la hipoteca, esto es, la garantía principal que tiene el banco ante un impago del deudor, no se constituiría, con lo cual, el banco no quedaría protegido ante un incumplimiento de su cliente.
• Por el contrario, si el banco encomienda la gestión del documento a su gestoría, con ello se asegura que, si todo es correcto, el derecho real de hipoteca se inscribirá en el Registro de la Propiedad, quedando así válidamente constituida la hipoteca y, por lo tanto, su garantía.

Y, asimismo, en segundo lugar, porque como hemos visto, la compraventa inmobiliaria tiene una carga fiscal que debe asumir el comprador (en forma de ITP o AJD), de modo que, si el comprador no abonara estos impuestos, la Hacienda Autonómica correspondiente podría llegar a dirigirse contra el inmueble en cuestión (e instar su embargo) para conseguir el pago de esta deuda tributaria.

• Así lo dispone claramente la Ley del ITP, en el que se establece que los bienes y derechos transmitidos quedarán afectos, cualquiera que sea su poseedor, a la responsabilidad del pago de los impuestos que graven tales transmisiones.
• Como es lógico, el banco que ha financiado la operación con un préstamo a favor del comprador, y que como garantía de ese préstamo se ha constituido una hipoteca a favor de dicha entidad financiera, no querrá en ningún caso que su garantía (esto es, el inmueble adquirido) acabe afectado por un eventual embargo de la Administración Tributaria a resultas de un impago de los impuestos de la operación, de modo que, para asegurarse que ello no ocurra, establece la obligación de gestionar el pago del impuesto a través de su gestoría, para así tener la seguridad de que los mismos se pagan y su garantía (esto es, la vivienda), no queda afectada.
• Por último, y no por ello menos importante, el matiz del orden en el que debe ejecutarse la gestión o trámite del documento notarial firmado. Los documentos notariales susceptibles de ser inscritos en el Registro de la Propiedad competente sólo podrán acceder al mismo, siempre que se acredite previamente la declaración y pago del impuesto en la Hacienda autonómica competente. La compraventa y, en consecuencia, la hipoteca no se inscribirá mientras no se liquiden los impuestos pertinentes. De manera, que la entidad bancaria a través de su gestoría y de la obtención previa de la correspondiente provisión de fondos para ello se aseguran del buen fin de la gestión.

¿Cómo y cuándo se me cobrará la provisión de fondos para la gestión de los documentos?

Cuando el futuro comprador financie su operación con un préstamo hipotecario, una vez acepte formalmente la oferta comercial del banco elegido, cuando acuda al mismo a firmar toda la documentación precontractual de la operación, uno de los documentos que nos deberá facilitar el banco es la provisión de fondos correspondiente a la gestión de los documentos notariales de la compraventa y préstamo hipotecario.

En este documento, deberá constar:

• El nombre de la gestoría designada para la gestión.
• Detalle del importe total de la provisión de fondos que se realizará con cargo a los fondos del comprador / deudor (esto es, los impuestos de la operación, los aranceles aproximados de Notaría y Registro de la Propiedad y los honorarios que correspondan a la gestoría por el hecho de realizar todas estas gestiones).
• Mandato a favor de dicha gestoría en virtud de la cual, el futuro comprador / deudor autoriza a la misma a gestionar las escrituras de compraventa y préstamo hipotecario que se otorgarán, a los efectos de que esta, en nombre y representación del futuro comprador / deudor, pueda liquidar los impuestos devengados y presentar a inscripción en el Registro de la Propiedad ambas escrituras.

Una vez aceptada y firmada la provisión de fondos, llegado el día de la firma, el banco, antes de acudir a la Notaría, nos abonará en nuestra cuenta el total del importe del préstamo, para, a continuación:

• Emitir los cheques bancarios (o, en su caso, las transferencias bancarias) correspondientes al pago del precio.
• Realizar el cargo correspondiente a la provisión de fondos de la gestoría, de modo que el comprador / deudor pagará a la gestoría del banco el importe en cuestión, para que esta pueda realizar todos los trámites indicados (esto es, pagar los impuestos de la operación y los honorarios de Notario y Registrador).

¿Por qué el importe de la provisión de fondos suele ser elevado?

En efecto, en la mayoría de ocasiones, las gestorías de los bancos, actuando de forma conservadora y prudente, calculan las provisiones de fondos de una forma holgada, de modo que el importe de las mismas suele ser más elevado que los honorarios que finalmente devenga el arancel del Notario y del Registrador de la Propiedad.

En todo caso, ello no debe generar preocupación al cliente, pues una vez pagadas las facturas de Notario y de Registro de la Propiedad, de ser así, se generará un sobrante que será devuelto al comprador / deudor cuando se realice la liquidación final de la provisión de fondos, una vez que todo el trámite esté concluido, esto es, que las escrituras de compraventa y préstamo hipotecario ya estén inscritas en el Registro de la Propiedad y se proceda a entregar los documentos originales al cliente con todas las facturas abonadas.

¿Qué tiempo aproximado tarda la gestoría designada por el banco para llevar a cabo todas las gestiones y devolverme, en su caso, el sobrante de mi provisión de fondos?

Una de las grandes dudas que también suele ser habitual en los clientes que afrontan esta clase de operaciones es todo lo relativo a los tiempos de la tramitación de su compraventa y préstamo hipotecario, esto es, cuánto tiempo tardaré en recibir mis escrituras definitivas ya inscritas y el sobrante de la provisión de fondos que, en su caso, se genere.

En relación a ello, deberemos tener en cuenta los siguientes plazos clave que deberán sucederse de forma consecutiva:

• Plazo para liquidar los impuestos de la operación: 1 mes a contar desde la fecha de firma del acto o contrato ante Notario.
• Plazo para la inscripción en el Registro de la Propiedad: 15 días hábiles desde la presentación en el Registro de toda la documentación pertinente (esto es, la escritura/s a inscribir, así como la liquidación de los impuestos correspondientes).
• Plazo para la notificación de la inscripción: En máximo 10 días hábiles desde que se produce la inscripción, el Registro debe notificar al presentante esta circunstancia, para que pueda acudir al Registro a abonar los aranceles devengados y retirar su documento.
• Plazo para liquidar la provisión de fondos: Una vez abonadas todas las facturas de Notaría, Registro e Impuestos, la gestoría designada deberá realizar la liquidación de la provisión de fondos y devolución del sobrante (en su caso) al cliente. Este trámite no debería demorarse mucho, teniendo en cuenta los exigentes plazos (SLA) que imponen las entidades bancarias a sus gestorías designadas. A lo sumo, una o dos semanas máximo.
• Plazo de entrega de la escritura de compraventa: Inmediato. Una vez liquidada la provisión de fondos, la gestoría deberá entregar al cliente la copia auténtica de su escritura de compraventa ya inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que en la práctica se realiza o bien por correo o bien mediante su entrega física en la oficina bancaria donde hemos contratado nuestro préstamo (trámite que puede demorarse unos días por cuestiones logísticas de envío del documento al lugar donde corresponda).
• ‍Plazo para subsanación de incidencias o defectos: En caso de que el documento o documentos presentados sean calificados negativamente por el Registro a resultas de advertir algún hecho, cláusula o circunstancia que impide la inscripción, en tal caso procederá realizar la escritura o diligencia de subsanación correspondiente por parte de la Notaría y/o los otorgantes, para posteriormente volver a presentar el documento subsanado al Registro de la Propiedad, el cual dispondrá nuevamente de 15 días hábiles para calificar de nuevo el documento y proceder a su inscripción si todo es correcto.

Así las cosas, por todo lo expuesto, si los interesados o la gestoría designada realizan todos los trámites en tiempo y forma y no surgen incidencias o problemas sobrevenidos, la tramitación total del documento, hasta concluir el totalmente el trámite y entregar al cliente sus escrituras definitivas y el sobrante de la provisión de fondos, no debería demorarse más allá de dos meses, aunque la realidad nos muestra que, en la práctica, los tiempos medios suelen alargarse más, hasta la media de los tres o cuatro meses, dependiendo del caso concreto.

¿Qué conclusiones podemos obtener de todo lo analizado?

En base a todo lo expuesto, podemos afirmar sin ningún género de dudas que la actuación de las gestorías hipotecarias es de gran importancia y utilidad en el marco de las operaciones de compraventa inmobiliaria, pues con su buen hacer, servicio y profesionalidad, los compradores de los inmuebles consiguen liquidar sus obligaciones tributarias de forma correcta y, asimismo, inscribir su derecho de propiedad en el Registro de la Propiedad, asegurándose que todas estas gestiones se realizan de forma correcta, rápida y diligente, ahorrando así al cliente tiempo, dinero y contratiempos a resolver. Y, asimismo, con ello, la entidad financiera que nos presta el dinero se asegura que su garantía se constituye correctamente y, por lo tanto, su derecho de crédito está correctamente protegido.

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Esperando pues que este artículo haya resuelto las dudas habituales que muchos compradores tienen en relación con el papel que desarrollan las gestorías de tramitación de documentos notariales, quedo a su disposición para acompañarles en todo aquello que necesiten en el marco de su compraventa inmobiliaria, para que puedan formalizar su adquisición con toda seguridad y tranquilidad.