Guía práctica: Valor de referencia. ¿Qué es y para qué sirve?
15/11/2022
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Inmobiliario e hipotecario

Guía práctica: Valor de referencia. ¿Qué es y para qué sirve?

Desde la entrada en vigor del “valor de referencia” a inicios del año 2022, esta cuestión es una de las que mayores dudas y consultas generan en los interesados que acuden a mi oficina notarial a formalizar la compraventa, donación o aceptación de herencia de un inmueble

A la vista de ello, sin duda puede resultar interesante para muchas personas conocer con más detalle qué es esta figura, para qué sirve y cómo debe tenerse en cuenta en el marco de las compraventas inmobiliarias (también en las donaciones o aceptaciones de herencias con inmuebles). Para hacerlo, se plantea a continuación un breve artículo divulgativo al respecto, a través de mi sistema tradicional de pregunta y respuesta breve.


¿Qué es el valor de referencia?

El conocido como “valor de referencia” es, a grandes rasgos, un instrumento introducido por el legislador en el año 2022 en la normativa tributaria, en virtud del cual la administración tributaria asigna un valor aproximado a un inmueble a efectos fiscales, con el objetivo último de combatir el fraude fiscal y asegurar que, cuando se produce una transmisión de un inmueble, el importe por el que se tributa tiene una correspondencia con el valor real o de mercado de dicho inmueble.

Así pues, este “valor de referencia” supone que la administración tributaria, para calcular el “valor fiscal” de un bien inmueble, analiza los precios de inmuebles similares que se hallan en una misma zona y que han sido objeto de transmisión formalizada ante Notario para, en base a ello, extrapolar el valor aproximado del inmueble en cuestión y, gracias a este cálculo, tomar como referencia ese valor a los efectos de determinar los impuestos de la operación.


¿Qué norma introduce y regula este valor de referencia?

En nuestro ordenamiento jurídico, la figura del valor de referencia ha sido introducida mediante la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (AQUÍ puede consultar el texto de la norma).

Mediante esta reforma, en esencia, y de un modo muy resumido, podemos afirmar que la misma modifica las reglas de cálculo de la base imponible de:

  • El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (AQUÍ).
  • El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (AQUÍ).

Así pues, desde el año 2022, cuando cualquier persona se enfrenta a una operación inmobiliaria sujeta a estos impuestos (una compraventa, una donación, una aceptación de herencia), debe tener en cuenta este concepto de valor de referencia para poder calcular y determinar correctamente cuántos impuestos debe pagar.


¿Cómo se calcula el valor de referencia?

Mediante esta reforma normativa que acabamos de comentar, el legislador modifica, además de las normas indicadas, la Ley del Catastro Inmobiliario (AQUÍ puede consultar el texto de la norma), introduciendo en él este nuevo concepto de “valor de referencia” de un inmueble.

Así pues, en el Catastro (que es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda donde se inscriben todos los bienes inmuebles), además de las características físicas y jurídicas de un inmueble, su localización, superficie, construcciones, etc., a partir de ahora consta también su “valor de referencia”, esto es, una valoración económica del mismo en base a un “análisis de precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas” (es decir, a grandes rasgos, el “valor” que Hacienda cree que tiene el inmueble a partir de operaciones “similares” de viviendas próximas, formalizadas en Notarías).

A tal efecto, y sin entrar en mayores detalles técnicos, dado el carácter divulgativo de este artículo, en la página web del Catastro se puede consultar el valor de referencia de los inmuebles (AQUÍ puede acceder a ello).

<ejemplo>Si cualquier persona quiere consultar el valor de referencia de su inmueble, solo tiene que acceder a este enlace y, con su DNI y la referencia catastral del mismo, podrá conocer cuál es su valor de referencia.<ejemplo>


¿Qué impacto tiene el valor de referencia en el cálculo de los impuestos de la operación?

Como hemos comentado ya, el “valor de referencia” es el “valor fiscal” que Hacienda considera que tiene un inmueble, el cual debe ser tenido en cuenta para calcular los impuestos de la operación, del modo que a continuación se indicará.

Partiendo de esta base, cuando nos enfrentemos a una operación sujeta al ITP o al ISD (como una compraventa, una donación, una herencia, etc.), para calcular la base imponible de la operación (esto es, el valor sobre el cual calcularemos los impuestos a pagar), deberemos tomar como referencia el “valor de mercado”, esto es, “el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas”. 

Para calcular este valor de mercado, en el caso concreto de los bienes inmuebles, la nueva norma establece que, para calcular la base imponible del impuesto, deberá atenderse:

  • O bien al “valor de referencia” previsto en la normativa reguladora del Catastro inmobiliario, a fecha de devengo del impuesto.
  • O bien, en caso de que el precio de venta / valor declarado fuere superior a este “valor de referencia”, la base imponible del impuesto será este precio de venta o valor declarado, respectivamente.

Así las cosas, en base a todo lo expuesto, cuando cualquier contribuyente se enfrente a una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (como una compraventa), al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (como una aceptación de herencia, o una donación), para calcular la cuota a satisfacer, deberá proceder del siguiente modo:

  • En primer lugar, deberá acudir a la web indicada del Catastro, y averiguar el “valor de referencia” de su inmueble.
  • Y, en segundo lugar, comparar el valor que se obtenga con el precio real de la transacción, de modo que:
  • ~Si el valor real de la transacción es superior al “valor de referencia”, esa será la base imponible de la operación.
  • ~Y si el valor real de la transacción es inferior al “valor de referencia”, en tal caso, la base imponible del impuesto será ese “valor de referencia”.

¿Es posible plantear un ejemplo práctico a modo de ejemplo?

En efecto, como muchas situaciones en la vida, es mucho más fácil comprender una determinada cuestión cuando la aplicamos a un caso práctico, que cuando la analizamos desde una óptica teórica, de modo que vamos a ello.

Así pues, a modo de ejemplo, se plantea la siguiente operación inmobiliaria:

  • Sandra y Rubén son propietarios de un piso situado en la ciudad de Sabadell (una ciudad situada a 35 kilómetros de Barcelona, con 200.000 habitantes). El inmueble se trata de un piso, planta 4ª, de 85 metros cuadrados, con 3 habitaciones, 1 baño y una pequeña terraza.
  • Sandra y Rubén, tras vivir varios años en este inmueble, deciden vender el mismo para poder adquirir otro piso de mayores dimensiones. Tras comercializar el inmueble en una plataforma digital, alcanzan un acuerdo con un futuro comprador, llamado Antoni, para la transmisión del inmueble, a cambio de un precio de 215.000 euros.
  • Así las cosas, para que Antoni pueda calcular los impuestos de la operación, lo primero que deberá hacer es conocer el valor de referencia del inmueble. Para ello, tras solicitar el número de la referencia catastral del piso a Sandra y Rubén, y realizar la consulta pertinente en la página web del Catastro (AQUÍ), averigua que el “valor de referencia” del inmueble que pretende comprar es de 190.585,20 euros.
  • Obtenido pues el “valor de referencia”, ahora ya Antoni solo debe compararlo con el precio de compra realmente pactado (recordemos), estos 215.000 euros, lo que en su caso concreto determinará que Antoni deberá tributar por ITP sobre estos 215.000 euros, pues el importe es superior al valor de referencia.
  • Por el contrario, si el precio de venta pactado entre Sandra y Rubén como vendedores, y Antoni como comprador, fuere de 180.000 euros (por ejemplo, porque el estado de conservación de su vivienda concreta no es óptimo), Antoni deberá tributar por estos 190.585,20 euros de base imponible de ITP, es decir, por un importe mayor que el precio de venta pactado y, en su caso, posteriormente, tratar de acreditar ante la Administración Tributaria que el valor real del inmueble es verdaderamente el declarado (estos 180.000 euros) y no el “valor de referencia” asignado de forma genérica a su inmueble.

¿Qué sucede con los inmuebles que no tienen valor de referencia?

En el caso de los inmuebles que no tienen valor de referencia asignado, el contribuyente debe tributar por el valor de mercado del mismo, esto es, el precio que se declare en la compraventa, pero en caso de que la Administración Tributaria no esté de acuerdo con dicho importe declarado (porque considere que el mismo es inferior al valor real o de mercado del inmueble) podrá iniciar un procedimiento de comprobación de valores (esto es, un procedimiento administrativo para verificar si ese valor declarado se corresponde con el valor real o de mercado del inmueble, o no), en base a alguno de los métodos que prevé la normativa tributaria (ver en ese sentido el artículo 57 de la Ley General Tributaria).

En todo caso, en estos supuestos el contribuyente deberá seguir teniendo en cuenta lo dispuesto en las Instrucciones de Comprobación de Valores (AQUÍ puede consultar las correspondientes a Cataluña) para conocer el valor mínimo fiscal aplicable (esto es, valor catastral por los coeficientes correspondientes).


¿Qué puedo hacer si no estoy de acuerdo con el valor de referencia del inmueble que adquiero?

En caso de que el valor de mercado que corresponda aplicar sea el valor de referencia (ya que sea superior al precio de venta), y el contribuyente esté disconforme con ello, pues considere que en su caso concreto el valor de mercado del inmueble es inferior al valor de referencia, lo correspondiente, para proteger adecuadamente los derechos e intereses del contribuyente, será liquidar el impuesto por ese valor de referencia para, posteriormente, instar una rectificación de la autoliquidación y solicitar la devolución de ingresos indebidos.

A tal efecto, lo más probable es que para acreditar la incorrección de ese valor de referencia, sea necesario que el propietario del inmueble deba contar con un informe pericial de valoración independiente del inmueble, así como con la asistencia de un letrado o fiscalista experto en la materia que pueda pilotar adecuadamente el recurso o la rectificación que se presente ante la Administración Tributaria o, en su caso, el recurso contencioso administrativo que se interponga.


Esperando pues que este artículo haya resuelto sus dudas sobre el valor de referencia, el equipo de Notaría Jesús Benavides queda a su disposición para acompañarles en todo aquello que necesiten en el marco de la formalización de sus operaciones inmobiliarias.

Jesús Benavides Lima
Jesús Benavides Lima
Notario de Barcelona

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