Notas jurídicas prácticas - Octubre 2025

1.- Nuevo portal estadístico inmobiliario del Notariado

Se adjunta (AQUÍ) enlace al nuevo portal estadístico inmobiliario que ha creado el Consejo General del Notariado español, en el cual se puede encontrar mucha información de interés sobre la evolución del mercado inmobiliario de una ciudad concreta o, incluso, de un código postal específico (lo que nos permite acotar mucho más la búsqueda y encontrar información de mayor interés para cada caso concreto).Para acceder al Portal simplemente es necesario registrarse con un Email y una contraseña, tras lo cual, ya tendremos acceso a realizar las consultas que queramos.

Adjunto AQUÍ un ejemplo de la información ampliada que se puede obtener (correspondiente en concreto al Municipio de Matadepera, situado en la provincia de Barcelona), donde podremos encontrar detalle de la evolución de los precios por metro cuadrado del último año, número de operaciones formalizadas, precio total medio, superficie total media de los inmuebles, tipología de viviendas transmitidas (obra nueva vs “segunda mano”), % de inmuebles transmitidos que son casas o pisos, edades medias de los compradores, % de tipologías de compradores (personas físicas vs personas jurídicas), así como información relativa a la nacionalidad de los compradores.

Nueva herramienta que el Notariado pone a disposición de la sociedad y que facilita mucha información de interés a los operadores del mercado inmobiliario a la hora de plantear una operación inmobiliaria en un lugar concreto.

2.- Nuevo IPT reducido para la compra de primera vivienda en municipios rurales de Cataluña

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Ley catalana 8/2025, de 30 de julio, del Estatuto de los municipios rurales, en virtud de la cual, a partir del 20 de agosto de 2025, la compra de primera vivienda / vivienda habitual en municipios rurales de Cataluña gozará de un ITP reducido.

En concreto, un tipo del 4% en municipios rurales y del 3% en municipios rurales de atención especial. Para saber el listado de municipios englobados en cada categoría, AQUÍ se puede acceder a la información en concreto.Los requisitos para beneficiarse de la medida son los siguientes:

• La persona contribuyente debe ser miembro de una unidad familiar con hijos de hasta 16 años escolarizados en un centro educativo en el municipio rural o bien en un centro de otro municipio al que está adscrito el centro del municipio rural. Este requisito de escolarización no será exigible para los menores de hasta 3 años.
• En la última declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), la suma de las bases imponibles general y del ahorro, correspondientes a los miembros de la unidad familiar, menos los mínimos personales y familiares, no deberá exceder de 36.000 euros.
• Que el inmueble se destine a ser la vivienda habitual del adquirente.

3.- Modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles. Problemas prácticos

Se adjunta (AQUÍ) enlace a sesión de formación en video, ofrecida por el Notario de Madrid don Segismundo Álvarez Royo-Villanova, en el seno de la formación práctica notarial que ofrece la Fundación Notariado.

En ella, el citado Notario realiza una sesión formativa muy interesante e ilustrativa sobre el régimen jurídico aplicable a esta clase de operaciones (transformaciones por cambio de tipo social, fusiones, escisiones, cesiones globales de activo y pasivo, operaciones transfronterizas, etc.).  En concreto, la sesión centra su análisis partiendo de la nueva normativa aplicable vigente desde el año 2023, de la mano de Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio (AQUÍ se puede consultar), destacando la protección que la nueva regulación brinda a los derechos de los socios, trabajadores y acreedores y la voluntad del legislador de facilitar y simplificar esta clase de operaciones mercantiles complejas.

Para visionar con detenimiento y familiarizarse con el régimen jurídico de esta clase de operaciones mercantiles complejas.

4.- A partir de ahora las entidades bancarias han de comprobar que cuando se hace una transferencia, el nombre del beneficiario informado por el ordenante y el verdadero titular de la cuenta de destino, coinciden

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Reglamento UE 2024/886, de 13 de marzo, en virtud del cual, a partir del 9 de octubre de 2025, las entidades financieras y de pago que permitan emitir transferencias, están obligadas a realizar una comprobación previa conforme el beneficiario de una transferencia (informado por el ordenante) y el titular real de la cuenta coinciden.

Así pues, a partir de ahora, cuando realicemos una transferencia, antes de que se emita, el banco nos informará de si existe alguna discrepancia entre el beneficiario de la transferencia que estamos realizando, y el titular real de la cuenta, cosa que ayudará a evitar muchas estafas y fraudes con suplantación de identidad, ayudando así a incrementar el nivel de protección del cliente bancario frente a estas conductas delictivas cada vez más habituales en la práctica.

5.- Aunque los hijos hayan sido desheredados por falta de relación familiar manifiesta y continuada, el heredero designado puede igualmente entregarles la legítima sin que ello deba considerarse como una donación

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución JUS/3636/2025, de 4 de febrero, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Cataluña, publicada en el DOGC de 14 de octubre, en la que la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de aceptación de herencia y entrega de legítima, con los siguientes particulares:

Se trata de una herencia de un señor que, en testamento válido, deshereda a sus hijos por ausencia de relación familiar manifiesta y prolongada (al amparo del art. 451-17 CCCat) y nombra heredero de todos sus bienes al Ayuntamiento de su pueblo.Fallecido el señor, el Ayuntamiento acepta la herencia, pero con la particularidad de que los hijos del causante desheredados se personan en el Ayuntamiento y manifiestan su rechazo a dicha desheredación, de forma que anuncian su intención de llevar el caso a los tribunales. Ante tal situación, el Ayuntamiento, para evitar una situación litigiosa, a pesar de la desheredación del causante, opta por pagar la legítima a los hijos con la entrega de dos fincas rústicas de la herencia del causante.

Presentada a inscripción la escritura en el Registro, la misma es calificada negativamente, alegando el Registrador que, al haber sido desheredados los hijos, la entrega de esas dos fincas por parte del Ayuntamiento constituye una donación, sin que concurran los requisitos legales para la validez de esta.Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General catalana revoca la nota de calificación, alegando que, en definitiva, corresponde al heredero (en este caso, el Ayuntamiento) dar por supuesto si la causa de desheredación debe tener efecto o no, ya sea por motivos de prueba, o por los que sean, de modo que, al amparo del principio de libertad civil (art. 111-6 CCCat), nada impide a heredero y legitimarios alcanzar un pacto y dejar sin efecto la cláusula de desheredamiento.

6.- El curioso caso de las butacas del Liceo y el derecho de servidumbre personal perpetua que pesa sobre ellas y que consta inscrito en el Registro de la Propiedad

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución JUS/3812/2025, de 14 de febrero, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Cataluña, publicada en el DOGC de 24 de octubre, en la que la Dirección General resuelve un supuesto muy curioso relativo a unos derechos de servidumbre personal y perpetua que pesan sobre las butacas del Gran Teatro del Liceo de Barcelona, que constan inscritas en el Registro de la Propiedad, con los siguientes particulares:

Según resulta de la resolución, en el Registro de la Propiedad donde consta inscrito el Gran Teatro del Liceo de Barcelona (constando como propietario el Consorcio del Gran Teatre del Liceu), la finca resulta gravada por una pluralidad de derechos de servidumbre personal y perpetua a favor de los socios del Teatro, en virtud de los cuales, cada uno de sus titulares tiene derecho a utilizar unas determinadas butacas preasignadas, con posibilidad de disponer de las mismasy transmitirlas a terceros según consideren.

Mediante escritura autorizada ante Notario, 3 de los socios venden sus respectivos derechos de servidumbre personal y perpetua al Consorcio del Gran Teatre del Liceu (esto es, el propietario del solar y del edificio) y, en base a ello, dicho Consorcio solicita la cancelación del derecho real de servidumbre por confusión.

Presentada a inscripción la escritura, la misma es calificada negativamente por la Registradora, alegando que no es posible la extinción por confusión / consolidación, ya que no concurre en un único patrimonio y el conjunto de todas las facultades, derechos o obligaciones que se desprenden de las servidumbres personales en cuestión.Interpuesto el correspondiente recurso ante la Dirección General catalana, se dicta una interesante resolución de carácter doctrinal y técnico, donde se aplica la regulación del Libro V del Código Civil de Cataluña (en concreto la figura de los derechos de aprovechamiento parcial de los arts. 563-1 y ss CCCat), en la que finalmente se concluye que (aplicando por analogía el art. 566-3.3 CCCat) sí es procedente la solicitud de extinción y cancelación de los 3 derechos de aprovechamiento parcial adquiridos, porque concurren en el Consorcio la propiedad del inmueble y también la titularidad de estos derechos de aprovechamiento parcial sobre bienes inmuebles.

7.- De nuevo mucho cuidado con las opciones de compra presuntamente simuladas que encubren en realidad una garantía frente a un préstamo, pudiendo causar graves perjuicios a los derechos del ciudadano afectado

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución JUS/3811/2025, de 10 de febrero, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Cataluña, publicada en el DOGC de 24 de octubre, en la que la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de opción de compra autorizada por el Notario de Barcelona don Jaime Calvo Francia, redactada según minuta reiterada en muchas ocasiones.

En concreto, el caso versa sobre una opción de compra que se concede sobre una finca, con un precio de compra muy reducido, y con la facultad de ejercicio unilateral por parte del optante (además, con una redacción de minuta que ya ha sido objeto de pronunciamiento en un caso análogo por la DGSJFP en su resolución de 9 de septiembre de 2024).Presentada a inscripción la escritura, la misma es calificada negativamente por el Registrador de la Propiedad, alegando en esencia que, en realidad, no estamos ante una opción de compra, sino ante una traba sobre un inmueble en función de garantía de un préstamo, que no cumple con los requisitos de protección de la parte deudora que impone la configuración legal básica de los derechos reales de garantía inmobiliaria ni se acredita el cumplimiento de los requisitos de transparencia material que exige la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de rédito inmobiliario.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General catalana confirma íntegramente la nota de calificación.Para estar muy atentos a esta clase de operativas fraudulentas que pueden generar graves perjuicios económicos a los ciudadanos que caigan en esta clase de engaños, así como a todos los profesionales implicados en la operación, incluyendo al fedatario público que las autorice, como se ha podido ver recientemente en diversos casos que han saltado a la palestra mediática y que se hallan actualmente judicializados en vía penal (se enlaza AQUÍ noticia periodística al respecto sobre casos muy similares al aquí analizado).

8.- Flash Fiscal Virtual 015: Criptomonedas en operaciones de compraventa inmobiliaria

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Flash Fiscal número 15, de la Comisión Fiscal del Colegio Notarial de Cataluña, en el cual, don Juan Galdón López, Notario de Esplugues de Llobregat, comenta la Consulta Vinculante CV0935/2025 de 27 de mayo (AQUÍ se puede consultar), de la Dirección General de Tributos, relativa a la posibilidad de, en el marco de una compraventa inmobiliaria, abonar el precio de la misma con criptomonedas (en concreto, Bitcoin).

Analizada la normativa básica que regula el contrato de compraventa y el de permuta, así como la normativa en materia de prevención de blanqueo de capitales (que considera a las monedas digitales como bienes inmateriales que constituyen representaciones digitales de valor que no han sido emitidas ni admitidas por un Banco Central), se alcanza la conclusión que si se formaliza una operación inmobiliaria donde se intercambia la propiedad de un inmueble por criptomonedas, no estamos en realidad ante una compraventa sino ante una permuta, ya que la moneda virtual no tiene consideración de dinero de curso legal con el que se puede pagar el precio de la compraventa, con los relevantes efectos que tendrá a nivel de tributación.

9.- Nueva funcionalidad en signo para realizar una búsqueda de las operaciones notariales de un inmueble

Se informa de que recientemente, se ha añadido a la plataforma notarial SIGNO una nueva funcionalidad, en virtud de la cual, además de una búsqueda por sujetos, se puede realizar una búsqueda por inmueble.

Así pues, mediante la referencia catastral, se puede obtener un informe detallado de las operaciones notariales donde la finca aparece, con resultados desde 2007 hasta la fecha, y sin coste alguno (en base a prueba realizada aparecen las compraventas que ha experimentado la finca, constitución de derechos reales de hipoteca, escrituras de cancelación de hipoteca, etc.) con detalle de fecha, importe de la operación, y notario autorizante del documento público en cuestión.

Recurso muy interesante que puede aportar información de interés en el marco de la formalización de operaciones inmobiliarias.

10.- Mucho cuidado con las convocatorias de junta. Un error puede salir muy caro

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de 28 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 17 de octubre de 2025), relativa a la negativa del Registrador Mercantil a inscribir las cuentas anuales del Sevilla Club de Futbol.

La particularidad del caso radica en que en el anuncio de convocatoria de la junta general que aprueba esas cuentas, se omite de forma absoluta la referencia al derecho del socio a obtener los documentos que han de ser sometidos a la aprobación de la junta en los términos que exige el art. 272.2 de la LSC (en el que se establece que a partir de la convocatoria de la junta general, cualquier socio podrá obtener de la sociedad, de forma inmediata y gratuita, los documentos que han de ser sometidos a la aprobación de la misma, así como en su caso, el informe de gestión y el informe del auditor de cuentas). Así las cosas, la ausencia de esta mención en el anuncio de convocatoria vicia de nulidad la junta que aprueba las cuentas anuales de la sociedad, lo que impide su depósito en el Registro Mercantil.

Frente a la negativa del Registrador, se interpone recurso ante la Dirección General, la cual confirma la nota de calificación, recordándonos de nuevo la importancia de realizar los anuncios de convocatoria de junta general de forma escrupulosamente correcta, pues cualquier pequeño defecto, en la práctica, puede resultar insubsanable e invalidar la eficacia jurídica de todos los acuerdos adoptados, con todos los perjuicios que ello puede suponer para la sociedad y demás partes implicadas.