Breve recopilatorio de las ventajas o beneficios fiscales que existen actualmente sobre la vivienda habitual

Mi intención con el presente artículo es facilitar en un solo texto de forma comprensible todos los beneficios o ventajas fiscales que hoy en día según nuestra legislación fiscal recaen sobre la vivienda habitual.

Antes de entrar en materia creo que es necesario recalcar el “concepto de vivienda habitual” que viene establecido concretamente en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: 

Se considera vivienda habitual la edificación que cumpla los siguientes requisitos: 

1. Que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años.
2. Que el contribuyente resida en ella de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de doce meses a contar desde la fecha de adquisición. 
   

No se pierde el carácter de habitual en los supuestos de fallecimiento del contribuyente o cuando concurran circunstancias que exijan el cambio de domicilio antes del plazo de los tres años. Estas circunstancias son: matrimonio, separación, traslado laboral, cambio de trabajo o cualquier otra circunstancia análoga. 

Tendrán la consideración de vivienda habitual, junto con la vivienda hasta dos plazas de aparcamiento, todo y que no hayan sido adquiridos en unidad de acto, pero estén en el mismo edificio o complejo urbanístico. 

<fuente>[Concepto de vivienda habitual regulado en la Ley 35/2006 de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (disposición adicional vigesimotercera); y en el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (art. 41 bis)]<fuente>

Teniendo claro el concepto de lo que nuestra legislación fiscal considera “vivienda habitual”, lo interesante ahora es identificar cuales son esos beneficios o ventajas fiscales que pueden recaer sobre ella. Para ello diferenciaremos:

Pues los beneficios fiscales que se refieren a la vivienda habitual podemos encontrarlos tanto en normas estatales que se aplican a todo el territorio nacional como en normativas autonómicas que benefician únicamente a los contribuyentes que residen en su territorio. Nos centraremos en los beneficios estatales (principalmente IRPF) y en los de la Comunidad Autónoma de Cataluña (resto de impuestos). Por tratarse esta última, la Comunidad Autónoma donde ejerzo como notario actualmente.

IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

Dentro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas hay varios beneficios fiscales relacionados con la vivienda habitual del contribuyente: deducciones y exenciones. Nos encontramos con beneficios estatales y otros autonómicos (de Cataluña en este caso). 

Empecemos por los beneficios estatales:

• Exención de la ganancia patrimonial por la transmisión de la vivienda habitual para mayores 65 años: Están exentas de tributación las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión onerosa o gratuita (compraventa o donación) de la vivienda habitual cuando el contribuyente es mayor de 65 años o se trate de un contribuyente con dependencia severa o gran dependencia. La exención se aplica también para los supuestos de transmisión de la nuda propiedad reservándose el contribuyente el usufructo. No se requiere que el contribuyente adquiere una nueva vivienda.
  
  <ejemplo>Ejemplo: Marcos adquiere una vivienda el 20/01/1998 por 120.200 €; que ha sido su vivienda habitual. En el año 2021 adquiere una nueva vivienda, vendiendo el 15/09/2020 la mencionada vivienda por 168.200 €. Por lo tanto, la ganancia patrimonial son 48.000 € (diferencia entre precio de adquisición y de transmisión: 168.200 € - 120.200 €).<ejemplo>
  
  <fuente>[Exención regulada en la Ley 35/2006 de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (artículo 33.4 b).]<fuente>
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• Exención por reinversión de vivienda habitual: Están exentas de tributación las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, cuando el importe obtenido por la venta de la vivienda se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Se debe transmitir la vivienda habitual y adquirir una nueva vivienda habitual. Exención que puede ser total, cuando se reinvierte todo el importe obtenido en la venta, o parcial, cuando se reinvierte una parte. La exención no se aplica en los supuestos de transmisión de la vivienda habitual de manera gratuita, en los supuestos de donación; únicamente en los supuestos de transmisión onerosa, compraventa. La reinversión se puede realizar en el mismo año de la venta de la vivienda habitual o en los dos años posteriores a la transmisión o los dos años anteriores. El plazo de dos años no se puede ampliar por ninguna circunstancia.
  
  <ejemplo>Ejemplo: Marcos adquiere una vivienda el 20/01/1998 por 120.200 €; que ha sido su vivienda habitual. En el año 2021 adquiere una nueva vivienda, vendiendo el 15/09/2020 la mencionada vivienda por 168.200 €. Por lo tanto, la ganancia patrimonial son 48.000 € (diferencia entre precio de adquisición y de transmisión: 168.200 € - 120.200 €).<ejemplo>
  
  <ejemplo>El 15/10/2021 adquiere una nueva vivienda que constituirá su vivienda habitual por un importe de 225.000 €. Todo el importe obtenido por la venta, los 168.200 €, se reinvierte en adquirir la nueva vivienda habitual; por tanto, la ganancia patrimonial está exenta de tributación.  Los 48.000 € están exentos de tributación en el IRPF.<ejemplo>
  
  <fuente>[Exención regulada en la Ley 35/2006 de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (artículo 38.1); y en el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (artículo 41).]<fuente>
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• Deducción por inversión de vivienda habitual: La deducción por inversión en vivienda habitual está eliminada desde el 1/1/2013; manteniéndose un régimen transitorio en el que se pueden aplicar la deducción aquellos contribuyentes que a fecha 31/12/2012 se estaban aplicando la deducción por inversión de vivienda habitual. La deducción beneficia a aquellos contribuyentes que hayan adquirido o rehabilitado su vivienda habitual, pudiendo aplicarse una deducción de las cantidades satisfechas para la compra o rehabilitación con el límite de 9.040€ anuales. 
  
  <ejemplo>Actualmente está deducción ya no beneficia a los contribuyentes que compran su vivienda habitual o invierten en su rehabilitación. Sólo se mantiene para aquellos que compraron o rehabilitaron antes del 2013.<ejemplo>
  
  <fuente>[Exención regulada en la Ley 35/2006 de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (artículos 67.1, 68.1, 70.1, 77.1, y 78 de la Ley del Impuesto), en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012 y disposición adicional décimo octava.]<fuente>
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• Deducción por alquiler de vivienda: La deducción por alquiler de vivienda habitual está eliminada desde el 1/1/2015; manteniéndose un régimen transitorio en el que se pueden aplicar la deducción aquellos contribuyentes que a fecha 31/12/2014 se estaban aplicando la deducción. Los contribuyentes podrán deducirse el 10,05 % de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler de la vivienda habitual.
  
  <ejemplo>Actualmente los contribuyentes ya no se pueden aplicar la deducción por el alquiler de la vivienda habitual; únicamente aquellos contribuyentes que tengan un contrato de alquiler anterior al 2015 se pueden beneficiar de esta deducción.<ejemplo>
  
  <fuente>[Deducción regulada en la Ley 35/2006 de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (artículos 67.1, 68.7 y 77.1 de la Ley del Impuesto), en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2014 y disposición transitoria decimoquinta.]<fuente>

Continuamos con los beneficios autonómicos (en este caso recuerdo que sólo me refiero a Cataluña):

• Deducción por alquiler de la vivienda habitual en Cataluña: El importe de la deducción es el 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual del contribuyente. El importe máximo de deducción es de 300 € en tributación individual o 600 € en tributación conjunta. Para contribuyentes con una base imponible no superior a 20.000 € anuales (o 30.000 € en tributación conjunta). Para poder aplicarse la deducción se debe cumplir uno de los siguientes requisitos: 
  
  - tener 32 años como máximo;
  - haber estado en paro como mínimo 183 días; 
  - ser viudo o viuda y tener 65 años o más;
  - tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%;
  
  También pueden beneficiarse de este requisito las familias numerosas, con un máximo de importe a deducir de 600€.
  
  <ejemplo>Ejemplo: Una pareja joven, de 30 años, viven de alquiler pagando 800 € mensuales. Su base imponible, de cada uno de ellos, no supera los 20.000 €. El total de la renta anual es de 9.600 €, correspondiendo la mitad a cada uno. Se podrán aplicar la deducción autonómica por alquiler de la vivienda habitual. El importe para deducir es el 10% de la renta anual (es decir 480 € cada uno en su renta) pero el importe máximo de deducción es de 300 € cada uno.<ejemplo>
  
  <fuente>[Deducción regulada en el Decreto Ley 1/2008 de 1 de julio, de medidas urgentes en materia fiscal y financiera (artículo 3).]<fuente>
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• Deducción por rehabilitación de la vivienda habitual: El importe de la deducción es el 1,5 % de la inversión en la rehabilitación; siendo el importe máximo que se puede deducir de 9.040 €.
  
  <ejemplo>Ejemplo: Un contribuyente ha invertido 62.500€ en obras de rehabilitación de su vivienda habitual (obras en la fachada). El importe de deducción es el 1,5% del coste: 937,5 €. Por lo tanto, en la declaración de la renta se podrá deducir 937,5 €.<ejemplo>
  
  <fuente>Deducción regulada en el Decreto ley 1/2008, de 1 de julio, de medidas urgentes en materia fiscal y financiera (artículo 3).<fuente>

IP (Impuesto de Patrimonio)

Dentro del Impuesto sobre el patrimonio, la vivienda habitual del contribuyente está exenta hasta un importe máximo de 300.000 €. Si la vivienda habitual tiene un valor superior sólo estará exento hasta el importe de 300.000 €. Importante matiz, dicho importe máximo se aplica por cada sujeto pasivo propietario de la vivienda.

<ejemplo>Ejemplo: Imaginemos que Pedro tiene una vivienda con un valor de 375.000 €. Están exentos los primeros 300.000 €. El exceso, es decir, los 75.000 € formaran parte de la base imponible del Impuesto de Patrimonio de Pedro. Sin embargo, si dicha vivienda perteneciese a dos propietarios (Pedro y Elisa) la cosa cambia. Pues a cada copropietario le corresponde 187.500 €. Y como decíamos la exención de 300.000 € como máximo era por cada propietario. Por lo tanto, no se suma ningún importe por vivienda habitual a la base imponible del contribuyente (ni de Pedro ni de Elisa) en este impuesto.<ejemplo>

<fuente>[Exención regulada en la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio (artículo 4.9). Los titulares de derechos de uso y disfrute sobre la vivienda habitual (usufructo) se pueden aplicar la exención; pero no los titulares de la nuda propiedad.]<fuente>

ISD (Impuesto de Sucesiones)

Dentro del Impuesto de sucesiones, la adquisición de la vivienda habitual del causante (es decir, del fallecido) permite la aplicación de una reducción sobre el valor de dicha vivienda. Dicha reducción que se podrá aplicar en las adquisiciones por causa de muerte de la vivienda habitual del causante a favor del cónyuge, ascendiente, descendiente o colateral.

La reducción es del 95% del valor de la vivienda con el límite de 500.000 €. Límite que se tiene que prorratear entre los sujetos pasivos en proporción a su participación; con un límite individual que no puede ser inferior a 180.000 €.

Se pueden beneficiar de la reducción:

Se tienen que dar los siguientes requisitos para aplicarse la reducción:

1. La vivienda tiene que ser la vivienda habitual del causante en el momento de la defunción. Si en el momento de la defunción el causante residía en otro domicilio del que no era titular se considerará vivienda habitual aquella que fuera su vivienda habitual en los diez años anteriores a la defunción. Límite de diez años que no se aplica si en el momento de la defunción el causante residía en un centro residencial o sociosanitario.
2. Los colaterales del causante, para poder aplicarse la reducción tienen que ser mayores de 65 años y haber convivido con el causante los dos años anteriores a su defunción.
3. El heredero tiene que mantener la vivienda en su patrimonio en los cinco años siguientes a la defunción del causante. Se permite la transmisión de la vivienda sin perder la reducción, cuando se vende la vivienda del causante para adquirir la vivienda habitual del heredero (manteniéndola durante cinco años en su patrimonio) o para amortizar el préstamo o crédito hipotecario concedido al heredero para la adquisición de su vivienda habitual. La subrogación debe producirse en el plazo de seis meses a contar desde la fecha de la transmisión de la vivienda habitual del causante.
   
   <ejemplo>Ejemplo: Entre los bienes de la herencia se encuentra la vivienda habitual del causante con un valor de 750.000 € con un único heredero. Si tenemos en cuenta la reducción del 95 % sobre el valor de la vivienda (estaríamos hablando de 712.500 €). Pero la ley fija que el importe máximo a reducir es de 500.000 €.<ejemplo>

<fuente>[Reducción regulada en la Ley 19/2010 de 7 de junio de regulación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (artículos 17 a 19).]<fuente>

ISD (Impuesto de Donaciones)

Dentro del Impuesto de Donaciones debe destacarse que gozan de una reducción sobre el valor de la donación: 

• La donación a favor de un descendiente de un inmueble que constituya la primera vivienda habitual del donatario.
• La donación a favor de un descendiente de una cantidad de dinero para la adquisición de la primera vivienda habitual del donatario.

El importe de la reducción es el 95% del valor de la vivienda o del importe donado, siendo el importe máximo de la reducción de 60.000 € (salvo en los supuestos que el donatario tenga un grado de discapacidad igual o superior al 65% en cuyo caso el importe máximo de la reducción es de 120.000 €). Dicho límite (en uno y otro caso) se aplica tanto si se trata de una única donación o de varias, tanto por un ascendiente como por diferentes ascendientes.

<ejemplo>Ejemplo: Padre que dona a su hijo la cantidad de 50.000 € para que adquiera su primera vivienda. Esa donación goza de una reducción del 95 % (es decir, de 47.500 €). Por lo tanto, el impuesto de donaciones a pagar por el hijo será sobre la base de 2.500 €. A un tipo impositivo del 5 %, le saldría a pagar por Impuesto de Donaciones (125 €).<ejemplo>

<ejemplo>Otro ejemplo: Padres que donan una vivienda a su hija valorada en 150.000 €. En este supuesto se presentan dos liquidaciones del Impuesto de donaciones, cada una por la mitad del valor de la vivienda: una como donante el padre y la otra como donante la madre.<ejemplo>

<ejemplo>Liquidación de la donación del padre:<ejemplo>
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<ejemplo>Importe donado: 75.000 €<ejemplo>
<ejemplo>Reducción: 95% de 75.000 € = 71.250 € En este supuesto el importe de la reducción supera el máximo, por tanto, sólo se puede aplicar como reducción 60.000 €<ejemplo>
<ejemplo>Base liquidable: 75.000 € - 60.000 € = 15.000 €<ejemplo>
<ejemplo>Tipo impositivo: 5%<ejemplo>
<ejemplo>Cuota: 750 €<ejemplo>

<ejemplo>Liquidación de la donación de la madre:<ejemplo>

<ejemplo>Importe donado: 75.000 €<ejemplo>
<ejemplo>Reducción: no se aplica reducción porque en la liquidación del padre se ha aplicado el importe máximo.<ejemplo>
<ejemplo>Base liquidable: 75.000 €<ejemplo>
<ejemplo>Tipo impositivo: 5%<ejemplo>
<ejemplo>Cuota: 3.750 €<ejemplo>

<ejemplo>Cuota total por pagar: 750 € + 3.750 € = 4.500 €<ejemplo>

Ahora bien, importantísimo, serán necesarios los siguientes requisitos para aplicarse la reducción:

• Donación a favor de descendientes: hijos, nietos…
• La edad del donatario tiene que ser 36 años o menos; o una discapacidad igual o superior al 65%.
• La base imponible en la última declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no puede superar los 36.000€, descontando el mínimo personal y familiar.
• En la escritura pública de donación se tiene que hacer constar de manera expresa que el dinero se destina a la adquisición de la primera vivienda habitual o que la vivienda donada será la primera vivienda habitual del donatario.
• La vivienda tiene que ser adquirida en su totalidad o una parte indivisa en el supuesto de cónyuges o futuros contrayentes.
• En el caso de la donación de dinero: Se debe formalizar en escritura pública; en el plazo de un mes a contar desde la entrega del dinero.  Y además, En el plazo de tres meses, a contar desde la fecha de la donación del dinero, se tiene que formalizar la compraventa de la vivienda.
• La vivienda donada o adquirida con el importe donado, tiene que ser la primera vivienda habitual del descendiente

<fuente>[Reducción regulada en la Ley 19/2010 de 7 de junio de regulación del Impuesto sobre sucesiones y donaciones (artículos 54 y 55).]<fuente>

ITP y AJD (Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados)

Dentro del Impuesto de transmisiones patrimoniales, es decir, el impuesto directo que cualquier ciudadano debe pagar cuando se plantea adquirir un inmueble en propiedad, existen los denominados tipos reducidos cuando dicha compra gira en torno a la adquisición de la vivienda habitual del comprador y se dan una serie de circunstancias añadidas.

Jóvenes: 

La compraventa de una vivienda tributará en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo reducido del 5% (en lugar del tipo general del 10%) cuando los contribuyentes cumplan los siguientes requisitos: 

• En la fecha de la compraventa tengan 32 años o menos.
• La vivienda que se adquiere sea destinada a ser la vivienda habitual.
• La base imponible en la última declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, descontando el mínimo personal y familiar, no supere los 30.000 €. (Se trata de un requisito individual, por contribuyente).

<ejemplo>Ejemplo: Una pareja compra una vivienda, por mitades indivisas, que será su vivienda habitual por un importe de 275.000 €, los dos son menores de 32 años. En su última declaración del IRPF ella tiene una base imponible de 36.000 € y él de 28.000 € (ya restados los mínimos personales y familiares). En la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sólo él se podrá aplicar el tipo reducido del 5% por cumplir todos los requisitos.<ejemplo>

<ejemplo>Liquidaciones por presentar:<ejemplo>
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<ejemplo>Liquidación 1 (la de él):<ejemplo>
<ejemplo>Base imponible: 137.500 €<ejemplo>
<ejemplo>Tipo impositivo: 5 %<ejemplo>
<ejemplo>Cuota por pagar: 6.875 €<ejemplo>

<ejemplo>Liquidación 2 (la de ella):<ejemplo>
<ejemplo>Base imponible: 137.500 €<ejemplo>
<ejemplo>Tipo impositivo: 10 %<ejemplo>
<ejemplo>Cuota por pagar: 13.750 €<ejemplo>

Familia numerosa y monoparental:

La compraventa de la vivienda habitual de una familia numerosa o monoparental podrá tributar al tipo reducido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del 5% cuando se cumplan los siguientes requisitos: 

• La vivienda que se compra tiene que ser la vivienda habitual.
• El contribuyente tiene que ser miembro de una familia numerosa o monoparental.
• En la última declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas la suma de las bases imponibles de todos los miembros de la unidad familiar no puede superar los 30.000€, descontando el mínimo personal o familiar. (Este importe de 30.000€ se incrementa en 12.000€ más por cada hijo que exceda del mínimo exigido para ser considerado familia numerosa o monoparental).
  
  <ejemplo>Ejemplo: Una familia numerosa, con cinco hijos, compra su vivienda habitual por un importe de 250.000 €. Las bases imponibles de la unidad familiar, una vez restado el mínimo personal y familiar, es de 51.000 € (32.000 € corresponden al padre y 19.000 € corresponden a la madre). En este supuesto se pueden aplicar el tipo reducido del 5 %; porque el límite de renta está fijado en 54.000 €: 30.000 € de límite general + 24.000 € por superar en dos hijos el mínimo para ser familia numerosa.<ejemplo>
  
  <ejemplo>Liquidaciones por presentar:<ejemplo>
  <ejemplo>Base imponible: 250.000 €<ejemplo>
  <ejemplo>Tipo impositivo: 5 %<ejemplo>
  <ejemplo>Cuota por pagar: 12.500 €<ejemplo>
  
  <ejemplo>Si esta misma familia tuviera tres hijos: no correspondería aplicar el tipo reducido por superar el límite de renta de 30.000 €. Límite conjunto, todo y que la madre no lo supere no corresponde aplicar en su liquidación pues es se computa de manera conjunta.<ejemplo>

Discapacitados:

La compraventa de una vivienda tributará en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo reducido del 5% (en lugar del tipo general del 10%) cuando los contribuyentes cumplan los siguientes requisitos: 

• El contribuyente o algún miembro de la unidad familiar, debe tener reconocido un grado de discapacidad igual o superior a 65%.
• La vivienda que compra tiene que estar destinada a ser la vivienda habitual.
• En la última declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas la suma de las bases imponibles de todos los miembros de la unidad familiar no puede superar los 30.000€, descontando el mínimo personal o familiar. 
  
  <ejemplo>Ejemplo: Un matrimonio con una hija que tiene reconocido un grado de discapacidad de 70 % compran su vivienda habitual por un importe de 190.000 €. La suma de las bases imponibles de la unidad familiar, descontando el mínimo personal y familiar, es de 28.500 €.<ejemplo>
  
  <ejemplo>Liquidaciones por presentar:<ejemplo>
  <ejemplo>Base imponible: 190.000 €<ejemplo>
  <ejemplo>Tipo impositivo: 5 %<ejemplo>
  <ejemplo>Cuota por pagar: 9.500 €<ejemplo>

Arrendamiento o alquiler de vivienda habitual:

Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente están exentos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Así lo establece el Real Decreto-Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, artículo quinto. 

<ejemplo>Ejemplo: Contrato de alquiler celebrado entre dos particulares sobre una vivienda por tres años con una renta mensual de 675 €. Si se trata de la vivienda habitual, para su uso estable y permanente, la operación está exenta de Transmisiones Patrimoniales. Si no se trata de la vivienda habitual (una segunda residencia), el arrendatario tributa por Transmisiones Patrimoniales al 0.5% sobre la renta anual por la duración del contrato.<ejemplo>

<fuente>[Regulación: Respecto a las Familias numerosas y discapacidad se refiere la Ley 21/2001, de 28 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas (artículos 5 y 6). Respecto los jóvenes, se refiere la Ley 31/2001, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas (artículo 10). Y respecto a las Familias monoparentales, se refiere a ellas la Ley 5/2020, de 29 de abril, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público y de creación del Impuesto sobre las instalaciones que inciden en el medio ambiente (artículo 91). Finalmente, respecto a los arrendamientos de vivienda habitual, el Artículo 45 I. B) 26 Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentado.]<fuente>

Plusvalía del muerto (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

El Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en su artículo 108, determina que las ordenanzas fiscales podrán regular una bonificación de hasta el 95% de la cuota íntegra en las transmisiones realizadas por causa de muerte a favor de descendientes y adoptados, cónyuges y ascendientes y adoptante. 

Cada municipio en sus ordenanzas puede regular los requisitos exigidos para aplicar esta bonificación. En el supuesto del Ayuntamiento de Barcelona:

• En las transmisiones mortis causa de la vivienda habitual del causante, se podrán aplicar una bonificación del 95% sobre la cuota, cuando los herederos sean descendientes, cónyuges o ascendientes. Es decir, cuando se recibe por herencia la vivienda habitual del causante y los herederos son el cónyuge, hijos, nietos, padres o abuelos.
• Los herederos que reciben la vivienda no pueden venderla en el plazo de tres años a contar desde la fecha de defunción. 

Si en la fecha de la defunción el causante residiera en una vivienda que no era de su propiedad, se considerará vivienda habitual aquella en la que si residiera en los cinco años anteriores a su defunción; siempre que esta vivienda no haya sido cedida a terceros mediante contraprestación económica.

<ejemplo>Ejemplo: Causante que deja a su viuda la mitad indivisa de una vivienda situada en Barcelona; vivienda que era la vivienda habitual del causante los últimos quince años. El fallecimiento se produce el 2021 y la vivienda fue adquirida el 2006. El valor catastral del terreno es de 54.200 €. El importe por pagar en concepto de plusvalía, en base al método objetivo, por esta transmisión se calcula en base al valor catastral de la parte transmitida, 27.100 €, por el coeficiente correspondiente a los años transcurridos entre la adquisición y la transmisión (coeficiente 0,12 por quince años); y al resultado se aplica el tipo impositivo del 30 %. El importe es 975,60 €. Como el heredero es el cónyuge y no tiene intención de vender la vivienda en los próximos tres años se puede aplicar la bonificación del 95% sobre la cuota:<ejemplo>

<ejemplo>Cuota por pagar: 975,60 €<ejemplo>
<ejemplo>Bonificación: 95 % = 923,82 €<ejemplo>
<ejemplo>Total a pagar: 51,78 €<ejemplo>

Conclusión:

Espero que el presente articulo haya sido aclaratorio respecto de todas las ventajas fiscales existentes en la actualidad cuando hablamos o nos referimos a la vivienda habitual. Como puede observarse, la Ley es muy rigurosa fijando de manera taxativa los requisitos que deben cumplirse en cada caso.

Recomiendo gran cautela en caso de intentar acogerse alguna de las ventajas fiscales expuestas, porque la Agencia Tributaria tiene un plazo de cuatro años para comprobar que efectivamente se cumplen los requisitos exigidos. En caso de haberse aplicado el beneficio o ventaja fiscal incorrectamente, la propia Agencia Tributaria girara la liquidación correspondiente por la diferencia del importe correcto del impuesto que debiera haberse pagado, más los intereses de demora y la sanción correspondiente.