Por qué y cómo nos afecta la nueva reforma fiscal a la hora de comprar, donar o heredar un inmueble
3/1/2022
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Fiscal

Por qué y cómo nos afecta la nueva reforma fiscal a la hora de comprar, donar o heredar un inmueble

Este 2022, como “regalo” de año nuevo, nos trae la entrada en vigor de una reforma fiscal que, sin ningún género de dudas, supone una verdadera revolución en el sistema de cálculo de la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la cual, es más que probable que centre buena parte de las consultas, dudas e incertidumbres que cualquier ciudadano u operador jurídico deberá abordar cuando acuda a una Notaría a formalizar una operación relativa a un inmueble, en la que sea de aplicación alguno de estos impuestos (como por ejemplo, en una compraventa, una herencia o una donación).

Así pues, a la vista de la importancia práctica que tendrá esta nueva reforma tendrá en el día a día del despacho notarial, en las próximas líneas se tratará de realizar una aproximación práctica y didáctica a la materia, para que cualquier persona interesada en la cuestión la pueda comprender de un modo fácil y sencillo.


¿De dónde surge esta reforma fiscal que tendrá un impacto tan elevado en el día a día de las operaciones que se firman en una Notaría?

Como es lógico, para poder comprender adecuadamente nuestra materia de análisis, en primer lugar debemos identificar la nueva norma que nos trae esta reforma fiscal de tanta profundidad, pues solo así seremos capaces de entender qué es lo que se ha reformado y en qué sentido concreto.

Así pues, en efecto, esta reforma fiscal que entra en vigor el 1 de enero de 2022 se introduce en nuestro ordenamiento jurídico en virtud de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (AQUÍ puede consultar el texto de la norma).


¿En qué consiste la reforma fiscal que introduce esta nueva Ley?

En esencia, y de un modo muy resumido, podemos afirmar que esta nueva norma modifica las reglas de cálculo de la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, introduciendo como nuevo concepto clave para su cálculo (es decir, para saber el valor del bien inmueble sobre el cual se determinará el impuesto a pagar), el llamado “valor de referencia”.

Este “valor de referencia”, sin perjuicio de su desarrollo con mayor detalle en preguntas posteriores, supone a grandes rasgos que, a partir de ahora, la administración tributaria, para calcular el “valor fiscal” de un bien inmueble, analizará de los precios comunicados por los Notarios en las compraventas inmobiliarias efectuadas en esa zona y, a partir de ello, extrapolará el valor aproximado del inmueble en cuestión.


¿Cómo se calculaba hasta la fecha la base imponible del ITP y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones?

Si analizamos la normativa vigente hasta la fecha sobre el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (AQUÍ) y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (AQUÍ), podremos ver cómo, hasta la fecha, las normas aplicables determinaban que, para calcular la base imponible de dichos impuestos, debía atenderse al “valor real” del bien inmueble en cuestión.

No obstante, si nos preguntamos qué debemos entender por este “valor real”, al acudir a las normas indicadas, veremos como el legislador no nos dijo nada al respecto (no nos indicó cómo debíamos calcular este “valor real”), de modo que, como no puede ser de otro modo, finalmente han sido los Tribunales de Justicia quienes, cumpliendo con su labor de interpretación del Derecho, han determinado que por este “valor real” debemos entender el “valor de mercado” del inmueble, esto es, “el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada” (ver por ejemplo la STS 4887/1995, de 5 de octubre).

Así pues, para ejemplificar la cuestión con un caso real, se plantea la compraventa realizada recientemente en mi despacho Notarial a finales del año 2021, en la que el señor Juan (nombre ficticio, claro está), que es propietario de un piso en la ciudad barcelonesa de Terrassa (una ciudad dormitorio del área metropolitana de Barcelona situada a 30 quilómetros de la Ciudad Condal), decide vender el mismo, y tras poner la gestión en manos de una Agencia Inmobiliaria, consigue vender el mismo a María por 210.000 euros. En este caso concreto, el “valor real” de dicho inmueble serían estos 210.000 euros, de modo que la base del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por el que deberá tributar María, serán estos 210.000 euros.

¿Cómo podía comprobar hasta la fecha la administración tributaria que este “valor de mercado” declarado era real?

En la práctica, la determinación de este “valor de mercado” se tornaba en el elemento clave para concretar cuanto pagaremos por el impuesto correspondiente, pues sería sobre este valor sobre el cual se aplicaba el tipo impositivo que correspondiera.

Así pues, siguiendo nuestro ejemplo anterior, María, al adquirir este piso en Terrassa por 210.000 euros, para calcular los impuestos de su operación, debería determinar el “valor real” real de la misma, es decir, este “valor de mercado” ya comentado (precio de venta real pactado entre las partes), y al mismo aplicar el tipo impositivo correspondiente (esto es, un 10%) obteniendo como resultado que María, por esta compraventa, en concepto de ITP, debería pagar 21.000 euros.

A la vista de lo indicado, como cualquier observador avispado podrá advertir, los incentivos para declarar que este “valor real” es inferior eran evidentes, pues con ello, los interesados, aunque cometiendo una ilegalidad (claro está), conseguirían reducir la carga fiscal de la operación.

Así pues, siguiendo nuestro ejemplo anterior, si María adquiere este piso en Terrassa por 210.000 euros, pero ante la Administración Tributaria declara que sólo le ha costado 100.000 euros (mientras que los 110.000 euros restantes los abona al comprador mediante dinero en efectivo), la reducción de la carga fiscal es evidente, pues sólo debería pagar 10.000 euros (esto es, el 10% de esos 100.000 euros de “valor de mercado” declarado), cifra muy inferior a los 21.000 euros antes indicados.
En este sentido, a mi parecer, resulta evidente que, en relación a ello, es necesario dejar constancia de que España es uno de los países occidentales que presenta mayores tasas de economía “sumergida” o “informal”, alcanzando cotas de entre el 12% hasta más del 20% (AQUÍ se puede consultar, si se desea, un artículo académico al respecto).

Como es lógico, la Administración Tributaria, para combatir este fraude fiscal, hasta la fecha disponía de diversos métodos para comprobar el “valor real” de los inmuebles transmitidos, como por ejemplo, podría ser el recurrir a una tasación de un perito. No obstante, como cualquier persona puede intuir, es imposible que la Administración Tributaria pudiera enviar a un perito para comprobar el valor de todos las cientos de miles de transmisiones inmobiliarias que se producen en España cada año, de modo que, para disponer de un sistema más ágil y sencillo, de ordinario, la Administración Tributaria recurría a otro método mucho más práctico y sencillo, esto es, el de “estimación por referencia a los valores que figuren en registros oficiales” y, en nuestro caso concreto, a los valores catastrales de los inmuebles obrantes en el Catastro, actualizados en base a unos coeficientes que anualmente se publicaban por parte de la administración competente (AQUÍ, por ejemplo, puede consultar los aplicables en Cataluña en el año 2021).

Volviendo a nuestro caso concreto, en base a la referencia catastral de este piso situado en Terrassa, podemos comprobar como su valor catastral es de 64.370,50 euros, al cual, aplicándole el coeficiente correspondiente (en el caso concreto, 2,05), obtenemos que, para la Administración Tributaria catalana, este piso tiene un “valor mínimo fiscal” de 131.959,53 euros (64.370,50 € x 2,05).
Así pues, utilizando este sistema de comprobación de valores, para la Agencia Tributaria Catalana, el piso que ha comprado María tiene un “valor mínimo fiscal” de estos 131.959,53 euros indicados, de modo que, si el valor que declarase María en su compraventa fuere este o similar, en principio, para la Administración la operación se habría realizado dentro de los parámetros que considera “razonables”, todo ello, sin perjuicio, claro está, de que en una comprobación de valores del caso concreto la Administración Tributaria pueda utilizar otro método distinto para determinar el “valor real” del inmueble en cuestión.

Como se puede apreciar pues gracias a este ejemplo, en la práctica, hasta la fecha, en muchas ocasiones existía una gran diferencia entre el “valor real” de un inmueble (esto es, su “valor de mercado”) y el valor mínimo fiscal que le asignaba la Administración Tributaria en base al sistema de comprobación de valores que se ha comentado, que en realidad era el más extendido y generalizado, dejando pues, como se puede apreciar, la puerta abierta a que, determinados sujetos, cometiendo una ilegalidad (claro está), se pudieran ver “tentados” a “esconder” parte del valor real del inmueble transmitido, declarando “oficialmente” sólo parte de su valor real o de mercado.


¿En qué consiste el cambio que introduce la nueva norma?

En primer lugar, es necesario indicar, como paso previo, que la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (AQUÍ puede consultar el texto de la norma), modifica también la Ley del Catastro Inmobiliario (AQUÍ puede consultar el texto de la norma), introduciendo en él, este nuevo concepto de “valor de referencia” de un inmueble.

Así pues, de ahora en adelante, en el Catastro (que es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda donde se inscriben todos los bienes inmuebles), además de las características físicas y jurídicas de un inmueble, su localización, superficie, construcciones, etc., deberá constar también su “valor de referencia”, esto es, una valoración económica del mismo en base a un “análisis de precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas” (es decir, a grandes rasgos, el “valor” que Hacienda cree que tiene el inmueble a partir de operaciones “similares” de viviendas próximas, formalizadas en Notarías).

  • A tal efecto, y sin entrar en mayores detalles técnicos, dado el carácter divulgativo de este artículo, en la página web del Catastro se puede consultar ya, desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia de los inmuebles (AQUÍ puede acceder a ello).

Comprendido pues qué es este “valor de referencia”, como ya se ha indicado en una pregunta precedente, la nueva norma modifica los preceptos que determinan el cálculo de la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (AQUÍ y AQUÍ, respectivamente, puede encontrar la nueva redacción en concreto).

En esencia, esta nueva normativa determina que, en el caso de los bienes inmuebles, la base imponible del impuesto se calculará en base al “valor de mercado”, esto es, “el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas”. 

Partiendo pues de esta base, en el caso concreto de los bienes inmuebles, la nueva norma establece que, para calcular la base imponible del impuesto, deberá atenderse:

  • O bien al “valor de referencia” previsto en la normativa reguladora del Catastro inmobiliario, a fecha de devengo del impuesto.
  • O bien, en caso de que el precio de venta / valor declarado fuere superior a este “valor de referencia”, la base imponible del impuesto será este precio de venta o valor declarado, respectivamente.

Así las cosas, en base a todo lo expuesto, cuando cualquier contribuyente se enfrente a una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (como una compraventa), al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (como una aceptación de herencia, o una donación), para calcular la cuota a satisfacer, deberá proceder del siguiente modo:

  • En primer lugar, deberá acudir a la web indicada del Catastro, y averiguar el “valor de referencia” de su inmueble.
  • Y en segundo lugar, comparar el valor que se obtenga con el precio real de la transacción, de modo que:
  • ~Si el valor real de la transacción es superior al “valor de referencia”, esa será la base imponible de la operación.
  • ~Y si el valor real de la transacción es inferior al “valor de referencia”, en tal caso, la base imponible del impuesto será ese “valor de referencia”.

¿Qué efectos prácticos tendrá la reforma?

Sin duda, la forma más fácil y práctica de comprender los efectos de una reforma legislativa es mostrar los mismos en un caso concreto, y esto es lo que ahora procederemos a realizar:

Así pues, retomando nuestro ejemplo, sabemos que María compra a Juan un piso en Terrassa por valor de 210.000 euros, el cual, tenía hasta la fecha un “valor mínimo fiscal” de 131.959,53 euros.
Si esta operación se hubiera formalizado a partir del 1 de enero de 2022, lo primero que debería haber hecho María es acudir a la web del Catastro (AQUÍ se facilita de nuevo el acceso) y comprobar el “valor de referencia” de su inmueble, el cual, en este caso concreto, arroja un resultado de 190.585,20€.
Obtenido pues su “valor de referencia”, ahora ya María solo debe compararlo con el precio de venta realmente pactado (recordemos), estos 210.000 euros, lo que en su caso concreto determinará que María deberá tributar por ITP sobre estos 210.000 euros (pues el importe es superior al valor de referencia).
Por el contrario, si el precio de venta pactado entre Juan y María fuere de 160.000 euros (por ejemplo, porque el estado de conservación de su vivienda concreta es muy deficiente), María deberá tributar por estos 190.585,20 euros de base imponible de ITP (es decir, por un importe mayor que el precio de venta pactado) y, en su caso, posteriormente, tratar de acreditar ante la Administración Tributaria que el valor real del inmueble es verdaderamente declarado (estos 160.000 euros) y no el “valor de referencia” asignado de forma genérica a su inmueble.

De todo lo expuesto en este ejemplo, a mi parecer, y creo que a la vista de cualquier que analice con rigor la cuestión, es necesario resaltar dos aspectos muy relevantes al respecto:

En primer lugar, como se puede apreciar, a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el “valor mínimo fiscal” que la Administración Tributaria asigna a los inmuebles se ha visto incrementado de forma notable (en nuestro caso concreto, un 45%), de modo que, todas aquellas personas que hasta la fecha optaban por instrumentar sus operaciones referenciándolas al “valor mínimo fiscal”, verán incrementado notablemente el coste fiscal de las mismas.

Asimismo, como se ha tratado de plantear en el ejemplo propuesto, en caso de que, por el motivo que sea (por ejemplo, por su deficiente estado de conservación), el inmueble en cuestión tenga un valor real o de mercado inferior al “valor de referencia”, el sujeto obligado se verá empujado a tributar inicialmente por el “valor de referencia” (es decir, “pagar más de lo que le tocaría”) y posteriormente, iniciar un trámite ante la Administración Tributaria para acreditar que, en su caso concreto, el valor real o de mercado del bien es el que se ha declarado y que, por lo tanto, procede la devolución de esos impuestos “pagados de más” en atención al “valor de referencia”.


¿Cómo se puede valorar esta reforma?

Sin duda, la valoración de una norma viene determinada, en gran medida, por los posicionamientos ideológicos de quien emite ese juicio de valor. No obstante, siendo consciente de ello, y tratando de despojarme de esta “mochila” previa, a mi juicio, esta reforma, en la práctica puede provocar ciertos efectos a tener en cuenta:

En primer lugar, como resulta evidente, si el “valor mínimo fiscal” de los inmuebles para la Administración Tributaria se incrementa, queda claro que ello puede ser una medida que ayude a combatir el fraude y la elusión fiscal, cosa que puede ser positiva para un país con unos porcentajes tan elevados de economía sumergida o informal, tal y como se ha podido comprobar en este artículo. En definitiva, es justo y razonable que todos los ciudadanos y operadores jurídicos paguen los impuestos que realmente corresponden, en atención a su capacidad económica o riqueza, esto es, la base de la tributación que establece nuestra Constitución.

No obstante, no es menos cierto que, estas medidas que, en la práctica, suponen un incremento de la presión fiscal, no ayudarán al dinamismo de un sector clave de nuestra economía como es el mercado inmobiliario (recordemos que este sector supone más del 5% del PIB de la economía española), de modo que, si los impuestos que deben abonarse en las operaciones inmobiliarias se incrementan de forma notable, puede suceder que finalmente nos encontremos en un escenario indeseado de freno a la actividad del sector y, por ende, ante una caída de la actividad que genere una disminución de la recaudación fiscal agregada (fenómeno descrito por el economista Arthur Laffer conocido popularmente como la “curva de Laffer”, que muestra cómo, en determinados casos, aumentos de la presión fiscal pueden provocar caídas de la actividad económica que den como resultado un descenso de la recaudación fiscal).

Así pues, solo el tiempo y la experiencia nos dirá si esta reforma fiscal de gran calado tendrá un verdadero impacto positivo o negativo en la economía española y, en especial, en todo lo concerniente al sector inmobiliario y a la recaudación fiscal asociada al mismo.

Esperando pues que este artículo haya resuelto sus dudas practicas sobre las novedades que este 2022 nos trae en materia tributaria, el equipo de Notaría Jesús Benavides queda a su disposición para acompañarles en todo aquello que necesiten en el marco de la formalización de sus operaciones inmobiliarias.
Jesús Benavides Lima
Jesús Benavides Lima
Notario de Barcelona

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