Quiero comprar un edificio en Barcelona como inversión… ¡Ojo, con los derechos de tanteo y retracto de la administración catalana!

A la luz de la reciente doctrina emanada de la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación, del Departamento de Justicia de la Generalitat de Cataluña, sin duda, a mi parecer, resulta muy interesante refrescar qué derechos reconoce la normativa autonómica catalana, a favor de la Generalitat de Cataluña, cuando se producen determinadas transmisiones, con especial referencia a los derechos de tanteo y retracto en el caso de la venta de viviendas arrendadas cuando estas se transmiten conjuntamente con el resto de viviendas o locales que forman parte del mismo inmueble.

Así pues, como tendremos ocasión de analizar en este breve artículo, la normativa urbanística catalana, en determinados casos concretos, cuando se producen cierto tipo de transmisiones de inmuebles, reconoce un conjunto de derechos de tanteo y retracto a favor de la administración catalana, cuya normativa, requisitos, procedimientos y plazos es fundamental conocer, pues su desconocimiento o inobservancia, como se verá, puede acarrear graves consecuencias para las partes interesadas (en este caso concreto, la denegación de la inscripción en el Registro de la Propiedad de una compraventa de la totalidad de un edificio de viviendas plurifamiliares, con todo lo que ello puede comportar para el inversor que lo hubiere adquirido).

¿Qué derechos reconoce la normativa urbanística catalana a favor de la administración en determinadas operaciones inmobiliarias?

En efecto, la normativa urbanística catalana, en el ejercicio de las competencias que se le son propias, desde hace ya mucho tiempo ha tenido a bien regular un conjunto de derechos a favor de la administración catalana, cuando se producen cierto tipo de operaciones inmobiliarias, los cuales son muy importantes tener en cuenta, a los efectos de formalizar correctamente las operaciones que se pretendan, y salvaguardar así debidamente los derechos e intereses legítimos de las partes.

En relación a este asunto, hace ya unos meses, publiqué un artículo bastante esquemático al respecto (AQUÍ puede consultar el mismo), donde se podía repasar de forma pormenorizada los derechos de adquisición preferente que la normativa urbanística reconoce tanto a favor de la Generalitat de Cataluña como a favor del Ayuntamiento de Barcelona. Para evitar reiteraciones innecesarias, remitimos a cualquier interesado en la materia que pueda releer nuestro análisis al respecto antes indicado.

¿Qué sucede cuando se venden viviendas arrendadas, juntamente con la totalidad de viviendas o locales que conforman el inmueble?

Así pues, en esencia, cuando cualquier persona esté interesada en formalizar una operación de estas características, deberá tener en cuenta las siguientes cuestiones clave:

• El propietario que desee transmitir un inmueble incurso en esta situación deberá comunicar a la administración las condiciones de la transmisión.
• A partir de aquí, la administración autonómica dispondrá de un plazo de dos meses para decidir si ejercita o no el derecho de tanteo. Asimismo, hay que tener en cuenta que la administración tendrá derecho a inspeccionar el inmueble, en cuyo caso, el plazo en cuestión quedará suspendido hasta que la misma se produzca.
• Si la administración decide ejercer el derecho de tanteo, el plazo para formalizar la adquisición será de tres meses a contar desde que se notifique fehacientemente la decisión al propietario.
• Si la transmisión se realiza sin la obligación de comunicación antes indicada, o hecha antes de que caduque el plazo de dos meses del derecho de tanteo, o en unas condiciones menos onerosas que las indicadas en la comunicación, ello implicará el nacimiento de un derecho de retracto a favor de la administración catalana, el cual se podrá ejercer en el plazo de tres meses a partir de la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, o desde el momento en que la Administración tenga conocimiento de la alienación.

¿Qué sucede si se formaliza una escritura de transmisión de un inmueble afectado por estos derechos de adquisición preferente sin que se hayan realizado las notificaciones pertinentes a la administración?

Como acabamos de tener la oportunidad de analizar, existen un conjunto de situaciones en las que un propietario de un inmueble, cuando se plantea la posibilidad de transmitir el mismo, antes de formalizar la venta, debe realizar las comunicaciones pertinentes a la administración autonómica, a los efectos de respetar su derecho de adquisición preferente / tanteo legal. No obstante, puede suceder, y eso es justo el caso concreto que aborda la citada Resolución JUS/906/2022, de 29 de marzo, que el propietario en cuestión decida formalizar la compraventa sin realizar la comunicación pertinente, por las razones que fueren.

En este caso concreto, que es justo el que nos planteamos, nos encontramos un supuesto en el que mediante una escritura autorizada en fecha 5 de agosto de 2021, se formaliza la venta de un inmueble plurifamiliar, con la particularidad de que algunas de dichas viviendas se hallaban alquiladas (y asimismo, con la singularidad de que la parte vendedora se reserva el usufructo de una de las viviendas), sin que conste que se hubieren hecho las notificaciones pertinentes a la Generalitat de Cataluña, a los efectos de que esta valore si procede o no ejercer su derecho legal de tanteo. A la vista de esta circunstancia, la Registradora de la Propiedad competente, previo examen del documento en cuestión, procedió a calificar el mismo, denegando la inscripción de la transmisión, alegando que “falta acompañar a la escritura la notificación a la Administración de la Generalitat a los efectos del derecho de tanteo y retracto”. Esta calificación negativa fue de nuevo confirmada mediante calificación sustitutoria solicitada por el Notario autorizante.

Ante tales circunstancias, el administrador único de la sociedad adquirente procedió a formalizar un recurso ante la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación del Departamento de Justicia de la Generalitat de Cataluña, en contra de la calificación negativa antes indicada, todo ello, fundamentalmente en base a lo dispuesto en el artículo 174.3 de la Ley de Urbanismo de Cataluña, esto es, que si la transmisión del bien se realiza sin cumplir la obligación de comunicación a la administración, ello implica el nacimiento del derecho de retracto a favor de la Generalitat, el cual lo podrá ejercer en el plazo de tres meses a contar desde que tenga conocimiento de la transmisión, por lo cual, procede inscribir la transmisión, a los efectos de dar publicidad del hecho y así permitir que, si la administración autonómica lo considera conveniente, ejerza el derecho de retracto.

Frente a esta argumentación, la Dirección General rechaza el argumento de la parte recurrente, pues a su parecer, esta es una interpretación “literal, parcial, abstracta y descontextualizada” de la norma, pues la correcta interpretación, “completa y finalista” de la misma, solo nos puede llevar a la conclusión de que “para inscribir escrituras de transmisión de bienes afectos a derechos de adquisición preferente establecidos en favor de la administración, hay que acreditar las notificaciones previas a las administraciones competentes”, pues:

• Si se permite la alienación sin las notificaciones previas, se impide a la Administración el ejercicio de inspeccionar la finca, de modo que, como la administración no conoce bien la finca, ello es fundamental y determinante para decidir si se ejercita el derecho o no.
• Porque la administración, al estar sometida a procedimientos reglados de disposición de fondos, necesita esos dos meses que deben transcurrir desde la notificación para poder determinar, desde un punto de vista presupuestario, si dispone de los fondos o no para acudir al tanteo, de modo que, aceptar lo contario implicaría privar a la administración de un tiempo imprescindible para tramitar el expediente que corresponda.
• Porque el ejercicio del retracto directamente comporta un sobrecoste a la administración, ya que deberá indemnizar al comprador contra quien se ejerce con los costes de su adquisición, incluidos los fiscales (cosa que no sucedería en el ejercicio del derecho de tanteo).
• Porque es muy distinto hacer la transmisión sin la comunicación previa, que hacerla en unos términos, y posteriormente formalizar la venta por un importe menor, pues en estos casos, hecha la comunicación, la administración puede salir a retracto desde el momento que sea por la inscripción o por otro medio, conozca las condiciones más beneficiosas o la existencia de la compraventa.

Por todo lo indicado, la Dirección General catalana considera que el recurso debe ser desestimado y, en consecuencia, la nota de calificación de la Registradora debe ser confirmada, pues lo contario supondría una banalización del incumplimiento de la ley que perjudica a las administraciones públicas y dificulta la consecución de las políticas tendentes a hacer efectivos los derechos, deberes y principios rectores que rigen la regulación urbanística, de conformidad con el Estatuto de Autonomía catalán.

¿Qué consecuencias prácticas implica formalizar la venta de un inmueble afectado por estos derechos de adquisición preferente sin que se hayan realizado las notificaciones pertinentes a la administración?

Como se acaba de ver, las consecuencias de formalizar una transmisión sin realizar la notificación o comunicación previa a la administración autonómica son severamente graves, pues ello implica que la falta de notificaciones para el tanteo produce el cierre registral de la transmisión, de modo que el comprador del inmueble en cuestión no podrá inscribir su derecho de propiedad en el Registro de la Propiedad, con todo lo que ello supone (desprotección de su posición jurídica, graves dificultades para transmisiones futuras, imposibilidad de obtener financiación con garantías reales, etc.). A la vista de lo indicado, como se puede apreciar, en el marco de determinadas transmisiones de inmuebles afectados a estos derechos de adquisición preferente a favor de la administración catalana, es fundamental conocer estos derechos y respetar los procedimientos establecidos al respecto, pues de lo contrario, las partes contratantes pueden ver gravemente perjudicados sus derechos e intereses legítimos.

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Esperando pues que este artículo haya aportado información de interés sobre los derechos de adquisición preferente a favor de la administración catalana, quedo a su disposición para acompañarlos en todo aquello que necesiten en el marco de la formalización de sus operaciones inmobiliarias.