¿Por qué tengo que esperar 10 días para firmar mi hipoteca? Y en Cataluña ¿por qué son 14 días?
6/12/2022
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Inmobiliario e hipotecario

¿Por qué tengo que esperar 10 días para firmar mi hipoteca? Y en Cataluña ¿por qué son 14 días?

Desde hace ya unos años, el legislador, en el marco del sector hipotecario, en aras a proteger a la parte contratante más débil, esto es, el deudor hipotecario, ha establecido un conjunto de normativa que trata de proteger y reforzar su posición jurídica, asegurar la transparencia de los contratos de crédito inmobiliario y, en definitiva, coadyuvar a que los deudores, cuando contratan sus préstamos hipotecarios, hayan podido conformar su voluntad de una forma plenamente consciente, reflexionada e informada.

En este sentido, sin duda la norma que mayor impacto ha tenido en este sentido ha sido la conocida Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (AQUÍ puede consultar la norma), que tanto impacto ha tenido en el marco de la contratación hipotecaria.

No obstante, no es menos cierto que, en determinados territorios como Cataluña, como veremos, es necesario tener además en cuenta otra normativa, de tipo autonómico, que también impone obligaciones, deberes y aspectos para tener en cuenta en el marco de la contratación hipotecaria, en especial, en un aspecto tan sensible para las partes como son los plazos por cumplir para poder formalizar la operación de préstamo pretendida.

Así las cosas, mediante este breve artículo, a través de mi tradicional sistema de pregunta – respuesta breve, y de una forma didáctica y sencilla, trataremos de arrojar luz sobre esta cuestión, para que cualquier deudor catalán que se plantee formalizar un préstamo hipotecario conozca de primera mano qué plazos o timings deberá tener en cuenta para poder formalizar su préstamo hipotecario.


¿Qué es la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario?

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (AQUÍ puede consultar la norma), es una norma aprobada por el legislador en el año 2019, la cual, como su propio nombre y preámbulo indica, pretende regular los contratos de crédito inmobiliario (en especial, los préstamos hipotecarios); dada la importancia que estos tienen en la vida de la mayor parte de ciudadanos que, para poder adquirir una vivienda, necesitan recurrir a un préstamo hipotecario concedido por un banco, dado el elevado precio de los inmuebles.

Así las cosas, en este ámbito de la contratación, como es sabido, confluyen dos partes contratantes con unos conocimientos y fuerza de negociación muy dispares, esto es:

  • Como acreedor hipotecario, normalmente grandes entidades financieras, con activos y fondos propios por valor de miles de millones de euros y que cuentan con profesionales (economistas, actuarios, abogados, etc.) cuya misión es asegurar el buen fin de estas corporaciones financieras, imponiendo las condiciones contractuales que mejor respondan a los intereses de su banco.
  • Como deudor hipotecario, consumidores, familias, personas físicas que, en muchas ocasiones, no tienen los conocimientos ni la capacidad o fuerza de negociación para poder exigir unas condiciones adecuadas y equilibradas en sus contratos de préstamo hipotecario.

Así las cosas, siendo conocedor el legislador de esta realidad, mediante la Ley 5/2019, se pretende establecer un régimen de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios en el marco de un crédito para la adquisición de vivienda, regulando aspectos tan variados como:

  • Principios que deben guiar la actividad de concesión de préstamos para la compra de vivienda por parte de los acreedores hipotecarios, como por ejemplo los de honestidad, imparcialidad, profesionalidad y transparencia.
  • La información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos hipotecarios.
  • Las obligaciones de transparencia que deben cumplir los contratos de préstamo hipotecario.
  • La información general y documentación precontractual informativa que todo banco debe entregar a un futuro deudor cuando se comienza a preparar la operación de crédito.
  • Requisitos de formación del personal de los bancos que comercializa los préstamos hipotecarios.
  • Limites a prácticas de ventas que realizan los bancos (como las llamadas ventas vinculadas / combinadas) así como a las comisiones que pueden cobrar a sus deudores por diversos conceptos (como en caso de amortización anticipada, novación, etc.).
  • Límites y requisitos que deben cumplirse para que la entidad financiera pueda declarar el vencimiento anticipado de la obligación.
  • Requisitos legales, profesionales y de cualificación que deben reunir las personas o empresas que actúen en este sector de contratación.
  • Un régimen sancionador para poder castigar a aquellos operadores que incumplan todas estas obligaciones que impone la Ley 5/2019.

¿Cuándo se aplica la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario?

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 1 y 2 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (AQUÍ puede consultarlos), su ámbito de protección se extenderá a aquellas operaciones en las que:

  • La parte deudora sea una persona física y la parte acreedora sea una persona (física o jurídica) que realice, de forma profesional, la actividad de préstamo de dinero.
  • El préstamo que se pretenda formalizar esté garantizado con un derecho real de hipoteca.
  • La finalidad del préstamo sea la de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre bienes inmuebles de uso residencial (o terrenos o inmuebles construidos o por construir).

Así pues, en la mayoría de las operaciones de compraventa inmobiliaria, en las que el comprador de la vivienda es un particular que financia dicha adquisición con un préstamo hipotecario que le concede su banco, será de aplicación todo lo dispuesto en esta Ley de Crédito Inmobiliario, de modo que será necesario que todo el proceso de contratación cumpla con las exigencias y requisitos de la Ley 5/2019.


¿Qué plazos hay que tener en cuenta de conformidad con la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario?

De conformidad con el artículo 14.1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (AQUÍ puede consultar dicho precepto), el prestamista (esto es, la entidad bancaria) deberá entregar al potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, un conjunto de documentación precontractual de la operación de crédito, tal como:

  • La Ficha Europea de Información Normalizada (o FEIN), que es un documento donde constarán los elementos nucleares del futuro contrato, como por ejemplo la identificación de las partes contratantes, la cantidad prestada, el plazo de devolución, el tipo de interés aplicable, el número de cuotas de devolución, su periodicidad, el importe de las mismas, el coste de la operación (con detalle tanto del importe total a reembolsar así como la TAE), un ejemplo de tabla ilustrativa de reembolso, y los costes y comisiones que se pacten al respecto, entre los más relevantes.
  • La Ficha de Advertencias Estandarizadas (o FIAE), que es un documento donde el banco debe informar al futuro deudor de las cláusulas o elementos más relevantes del contrato, con especial referencia a los índices de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable (en caso de préstamos referenciados a un tipo variable), la existencia de una “cláusula suelo”, la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado de la operación ante un impago y las consecuencias y gastos que resultarían en tal caso, detalle y distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo, entre otros.
  • En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • Una copia del proyecto de contrato.
  • Un documento con información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. 

Para verificar que se cumplen estos plazos y todas estas obligaciones, como es sabido, la Ley impone al deudor hipotecario la obligación de acudir previamente al Notario elegido a los efectos de formalizar la conocida como acta de transparencia material (AQUÍ puede encontrar más información al respecto), en la que el Notario verifica que se han cumplido todas estas exigencias legales y plazos y, en su caso, resuelve todas las dudas y consultas que tenga el potencial deudor.

Finalmente, cumplido con este plazo de diez días naturales y autorizada el acta de transparencia material, al día siguiente de ello ya se podrá acudir de nuevo al Notario, esta vez sí, a formalizar nuestras escrituras de compraventa y préstamo hipotecario.


¿Cómo se computan estos plazos en la práctica?

En la práctica, el cómputo de este plazo de diez días naturales debe realizarse de la siguiente manera:

  • PASO 1: El potencial deudor hipotecario acude a su oficina bancaria y allí firma toda la documentación precontractual de su operación (FEIN, FIAE, etc.).
  • PASO 2: Una vez que ello ha sucedido, si la entidad bancaria es diligente, ese mismo día remitirá toda esta documentación al Notario elegido para formalizar la operación de crédito, a través de una plataforma telemática existente entre Notarios y entidades financieras.
  • PASO 3: Una vez que el Notario reciba toda la documentación de forma íntegra y correcta en dicha plataforma telemática, a partir del día siguiente es cuando comenzará el cómputo de los diez días naturales.
  • PASO 4: Una vez transcurridos esos 10 días naturales, y formalizada además en el interín la denominada acta de transparencia material, ya se podrán firmar las escrituras de compraventa y préstamo hipotecario.

¿Cuál es el principal problema u error en la práctica en el cómputo de los plazos?

Es fácil pensar desde el punto de vista del cliente o consumidor que el plazo de los 10 días naturales empieza a contarse desde que el cliente entrega/devuelve al banco toda la documentación precontractual firmada con las condiciones de su futuro préstamo hipotecario. Tiene mucha lógica ese planteamiento. Pero en realidad, el plazo en ese supuesto, todavía ni tan siquiera empezaría a computarse.

La clave para el inicio de cómputo de los 10 días naturales reside en que el notario elegido por el potencial prestatario reciba desde la entidad bancaria en cuestión dicha documentación precontractual firmada. Y además con una serie de requisitos:

  • El envío debe realizarse desde una plataforma telemática especial habilitada por ley al efecto. Eso quiere decir, que la remisión o envío de dicha documentación por cualquier otro medio (mail, teléfono, etc.) no es suficiente para iniciar el cómputo del plazo.
  • Debe recibirse toda la documentación completa y correctamente en su contenido. Si el envió de la documentación es incompleto o contiene errores, no se iniciará el computo del plazo hasta que vuelva a remitirse completa o corregida dicha documentación precontractual firmada.

¿Se puede renunciar a que se cumplan estos plazos?

No. Pues el artículo 3 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (AQUÍ puede consultar dicho precepto) establece el carácter irrenunciable e indisponible para las partes de los derechos y garantías que establece la norma, bajo pena de nulidad de pleno derecho, de modo que, en efecto, este plazo de diez días naturales debe cumplirse en todo caso.


¿Qué particularidades deben tenerse en cuenta en el caso catalán?

En el caso de las operaciones que se formalicen en Cataluña, además de esta normativa estatal y de los plazos expuestos en la misma, es necesario tener en cuenta una cuestión adicional, pues Cataluña, como es sabido, cuenta con un Derecho civil propio que, en este caso concreto, también contiene previsiones que deben respetarse y aplicarse en el marco de la contratación hipotecaria.

Así las cosas, de conformidad con el artículo 262-4.1 de la Ley Catalana 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña (AQUÍ puede consultar el precepto invocado), el prestamista, con una antelación mínima de catorce días naturales a la formalización del contrato y antes de que la persona consumidora asuma cualquiera obligación derivada de la oferta o del contrato de crédito o préstamo hipotecario, debe suministrarle, de forma gratuita, clara, completa y comprensible, un conjunto de información precontractual sobre la tipología de la operación que se pretende, sus derechos básicos como consumidor, etc.

Como vemos pues, la normativa catalana es más exigente en cuanto a plazos, pues determina que son catorce días (y no diez como establece la normativa estatal) los que deben transcurrir entre la entrega de la documentación precontractual de la operación por parte del banco y la firma del préstamo hipotecario.


¿Se puede renunciar a la aplicación de este plazo de 14 días de la normativa catalana?

En efecto, la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, órgano dependiente de la Consejería de Justicia de la Generalitat de Cataluña, competente para resolver los recursos gubernativos contra calificaciones negativas de Registros de la Propiedad basadas en la aplicación del Derecho civil propio de Cataluña, ha aceptado la posibilidad de que las partes, si así lo acuerdan expresamente, puedan prescindir de la aplicación de este plazo de catorce días naturales, y acogerse por lo tanto al plazo más breve de diez días que establece la normativa estatal.

Esta posibilidad ha sido reconocida en su Resolución JUS/1719/2017, de doce de julio (AQUÍ puede consultar la citada resolución), en la que la Dirección General admite esta posibilidad pero con matices, pues sólo será admisible (al amparo del principio de libertad civil que proclama el artículo 111-6 del Libro I del Código Civil de Cataluña) cuando dicha renuncia a la aplicación del plazo de catorce días se realice de forma pactada por ambas partes, de un modo expreso y con todas las cautelas y garantías que aseguren la libertad y el conocimiento del consumidor sobre el significado y las consecuencias de dicha renuncia (sin que, por lo tanto, sea admisible una mera omisión de la inaplicación de este plazo).

Así pues, si por cuestiones de tiempo o premura en formalizar la operación (como, por ejemplo, si finaliza el plazo para formalizar la compra pactado en un contrato de arras, en caso de un viaje de una de las partes, etc.), el plazo de catorce días supone un problema para el comprador / deudor, si así lo pacta con su banco, se puede renunciar al mismo, en cuyo caso, sería de aplicación el plazo de diez días previsto en la normativa estatal ya analizada. 


¿Cómo se recoge esta renuncia en la escritura que se formaliza?

En nuestra oficina notarial, la renuncia al plazo de catorce días de la normativa catalana se recoge con una manifestación / advertencia en el siguiente sentido:

<ejemplo>De conformidad con lo previsto por la Resolución de la Dirección General de Entidades Jurídicas de fecha 12 de julio de 2.017, los comparecientes renuncian expresa y explícitamente a agotar el plazo establecido en el artículo 262.4 del Código de Consumo de Cataluña, con el consentimiento expreso de la entidad acreedora, por darse la siguiente circunstancia especial que obliga al otorgamiento antes de plazo (aquí, si se quiere, se puede especificar el motivo concreto), manifestando expresamente que se ha dispuesto de suficiente tiempo de análisis y estudio de las condiciones económicas y financieras ofrecidas por la entidad prestamista, y manifestando asimismo comprender todos los aspectos jurídicos y económicos de la operación, que yo el Notario he advertido y que les informo, prestando su conformidad al mismo.<ejemplo>


Esperando pues que este artículo contribuya a acercar al ciudadano las particularidades de la normativa catalana en materia plazos de formalización de operaciones hipotecarias con consumidores, el equipo de Notaría Jesús Benavides queda a su disposición para acompañarles en todo aquello que necesiten en el marco de la formalización de sus operaciones notariales.

Jesús Benavides Lima
Jesús Benavides Lima
Notario de Barcelona

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