Top 20 consultas de comunidad de vecinos

17/4/2024

Tiempo de lectura:

¡AQUÍ NO HAY QUIEN VIVA!

Top 20 consultas de comunidad de vecinos

En esta artículo encontrarás

Utilizo como título para mí nuevo artículo del blog la famosa serie de televisión que todos, antes o después, algún capítulo hemos visto. Sin lugar a duda, la mayoría de las personas (me incluyo) vivimos en viviendas en régimen de propiedad horizontal. Es decir, no vivimos solos en un edificio, vivimos con más personas, los famosos vecinos.

En mi día a día como Notario, puedo observar cómo, en el marco de las múltiples y variadas operaciones inmobiliarias que se formalizan en mi despacho, lo cierto es que es muy habitual que los ciudadanos, al adquirir o poseer a lo largo del tiempo un inmueble, me plantean numerosas dudas sobre situaciones habituales y cotidianas que se dan en esta clase de regímenes de propiedad compartida.

Así las cosas, y a la vista de la recurrencia de esta clase de consultas, he considerado que puede ser útil para los ciudadanos realizar una recopilación de estas dudas más habituales y su respuesta jurídica, para que así, de una forma fácil y sencilla, cualquier persona interesada al respecto pueda hallar una respuesta legal a su interrogante, siempre a través de un lenguaje llano y sencillo destinado al gran público en general ajeno al mundo del Derecho.

¿Qué es eso de la comunidad de propietarios?

En la práctica, en la inmensa mayoría de ciudades y núcleos urbanos, dada la escasez del suelo, las viviendas de las personas se articulan a través de edificios de viviendas plurifamiliares, esto es, construcciones donde existen un conjunto de pisos independientes entre sí, que sirven como vivienda de un conjunto de personas distintas, y que como nexo común tienen un conjunto de elementos comunes (como un vestíbulo, una escalera, un ascensor, una piscina comunitaria, un jardín comunitario, etc.).

Así las cosas, partiendo de esta base, cuando se construye un edificio de viviendas plurifamiliar (para que nos entendamos, en la mayoría de ocasiones, un bloque de pisos), para ordenar las relaciones entre los distintos propietarios de esos pisos independientes, la ley ha creado un régimen jurídico específico, que se conoce como propiedad horizontal.

En el ámbito español, esta regulación concreta cabe hallarla en la Ley de Propiedad Horizontal (AQUÍ puede consultar la misma).
En el ámbito catalán, su regulación específica cabe hallarla en los artículos 553-1 y siguientes del Libro V del Código Civil de Cataluña (AQUÍ se pueden consultar).

Así pues, mediante este régimen jurídico de la propiedad horizontal, se regula un régimen de comunidad que permite a los propietarios de los distintos pisos ejercer su derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos (esto es, el piso que han comprado) y en comunidad con los demás propietarios sobre los elementos comunes.

En base a ello, cada propietario de cada piso individual podrá disfrutar del mismo (viviendo en ese piso, alquilándolo a un tercero para obtener un beneficio, cediendo su uso a un hijo, etc.), mientras que, por su parte, también les dará derecho a utilizar los elementos comunes de la edificación (como la escalera comunitaria, el ascensor, en su caso, una piscina comunitaria, un jardín comunitario, o un gimnasio comunitario, entre otros), en base a las reglas que se establezcan.

Asimismo, como es lógico, los distintos propietarios de los pisos que conformen la propiedad horizontal también tendrán obligaciones, tanto desde el punto de vista económico (como sufragar los gastos ordinarios del mantenimiento del edificio, esto es, la luz, el mantenimiento del ascensor, los seguros de daños del edificio, el mantenimiento de la piscina, etc.), como desde el punto de vista de utilización de esos espacios comunes (acatando las normas que, por ejemplo, se determinen en relación al uso de una piscina comunitaria, un gimnasio comunitario, o un jardín comunitario).

Por último, indicar que la este régimen de propiedad horizontal, de conformidad con la ley, sólo se puede crear a través del otorgamiento de una escritura pública de división horizontal (que normalmente ya la otorga el promotor que construye el edificio de pisos, antes de su venta) y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Es pues en esta escritura de división horizontal donde se crea la comunidad de propietarios, se describen los distintos pisos (elementos privativos), así como los elementos comunes que la conforman, así como las normas básicas que regirán su funcionamiento, que se denominan estatutos.

¿Cuál es el elemento clave que define la participación de cada vecino en la comunidad de propietarios?

La participación de cada vecino en la comunidad de propietarios viene determinada por lo que se denomina su cuota de participación, esto es, un porcentaje que corresponde a cada vecino propietario en relación a la totalidad del valor del inmueble y, por ende, de los elementos comunes.

En la práctica, la cuota de participación de cada piso se fija en el título de constitución por parte del constructor que edifica el inmueble y, para su determinación concreta, se suele utilizar como referencia el tamaño de cada piso (esto es, su superficie).

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si tenemos un edificio formado por 5 pisos, 2 de ellos con 70 metros cuadrados, y los 3 restantes, de 120 metros cuadrados cada uno, utilizando el criterio antes indicado del tamaño, tendremos como resultado que cada piso tiene la siguiente cuota de participación:<ejemplo>

‍Piso 1 (70 metros cuadrados): 14%
‍Piso 2 (70 metros cuadrados): 14%
‍Piso 3 (120 metros cuadrados): 24%
‍Piso 4 (120 metros cuadrados): 24%
‍Piso 5 (120 metros cuadrados): 24%

La cuota de participación, como veremos, es muy importante, sobre todo porque sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen y, asimismo, establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior, si la comunidad de propietarios, tras analizar sus necesidades de gasto para atender a los gastos ordinarios de mantenimiento de la comunidad (mantenimiento de ascensor, limpieza de escalera, seguros de daños, etc.), determinan que estos, en conjunto, ascienden a 1.000 euros al mes, estos no se repartirán de manera proporcional o igualitaria entre los 5 propietarios que conforman la comunidad, sino que su reparto se realizará en función de su cuota de participación, cosa que implica que, cada vecino en concreto, deberá pagar los siguientes importes:<ejemplo>

Piso 1 (cuota del 14%): 140 euros / mes
Piso 2 (cuota del 14%): 140 euros / mes
Piso 3 (cuota del 24%): 240 euros / mes
Piso 4 (cuota del 24%): 240 euros / mes
Piso 5 (cuota del 24%): 240 euros / mes

Como podemos ver pues, la cuota de participación de un piso en la comunidad de propietarios es un elemento muy importante a tener en cuenta, pues dependiendo de ello, nuestras obligaciones para con la comunidad serán mayores o menores.

En todo caso, la ley también determina que las cuotas de participación se pueden modificar por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos.

¿Qué es, cómo se determina y para qué sirve la cuota mensual de la comunidad de propietarios?

Como acabamos de ver, las comunidades de propietarios tienen un conjunto de elementos de uso común cuyo mantenimiento y gestión ordinaria es necesario atender desde un punto de vista económico (aquí incluimos, por ejemplo, entre otros, el coste del mantenimiento del ascensor, de la puerta del parking comunitario, de la limpieza de la escalera, de los seguros de daños del edificio, la luz y agua de la escalera, el mantenimiento de otros elementos comunes “extras”, como piscinas, jardines, etc.).

En base pues a esta necesidad, cada comunidad de propietarios, en base a su estructura de costes fijos, determinará un presupuesto anual y, a la vista del mismo, la contribución que corresponde a cada propietario en base a su cuota de participación. En todo caso, esta contribución deberá ser fijada por un acuerdo de la junta de propietarios.

Ello pues determina que, cada vecino propietario, de forma o bien mensual (o trimestral), deberá pagar un recibo de los gastos comunitarios, para sufragar el mantenimiento y gestión de esos elementos comunes.

<ejemplo>Rescatando nuestro ejemplo anterior, como hemos visto, en esa comunidad con 5 pisos y unos gastos comunes totales de 1.000 euros al mes, los 2 pisos de 70 metros cuadrados (con una cuota de participación del 14%), pagarán 140 euros al mes, mientras que, los otros 3 pisos de 120 metros (con una cuota de participación del 24%), pagarán 240 euros al mes.<ejemplo>

En la práctica, cuando un nuevo vecino adquiere un inmueble, deberá comunicar sus datos bancarios al administrador de fincas para que, a partir de ese momento, se le gire el recibo correspondiente con los gastos mensuales de la comunidad de propietarios.

¿Qué pasa cuando hay un vecino moroso?

Como acabamos de ver, en una comunidad de propietarios, cada vecino, mensualmente (o con la periodicidad que se acuerde), debe pagar un recibo para atender los gastos comunes de esa comunidad a la que pertenece.

Dicho esto, lo cierto es que, en ocasiones, algún vecino puede impagar esos recibos de la comunidad, en cuyo caso, se convierte en un “vecino moroso”.

En estos casos, la ley determina que la comunidad de propietarios tiene derecho a reclamar a ese vecino todas las cantidades debidas por el impago de esos gastos comunes, a través de un proceso judicial que seguirá los trámites del juicio monitorio especial que regula la legislación procesal (en concreto, en los artículos 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que puede consultar AQUÍ), siendo su principal característica la sencillez del procedimiento y la posibilidad de tramitar el mismo sin necesidad de recurrir a un abogado y procurador (cosa que, claro está, disminuye y facilita el coste de la reclamación para la comunidad).

Para instar la reclamación bastará con un certificado del impago de los gastos comunes, emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. En este certificado deberá constar la existencia de la deuda y su importe, la manifestación de que la deuda es exigible y que se corresponde de forma exacta con las cuentas aprobadas por la junta de propietarios que constan en el libro de actas correspondiente, así como el requerimiento de pago extrajudicial hecho al deudor.

Asimismo, en relación a las deudas del vecino moroso, hay que tener en cuenta los siguientes aspectos adicionales, de conformidad con la legislación civil catalana:

Los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes correspondientes a la parte vencida del año en curso y a los 4 años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo, con la prelación que determine la ley.
Estas deudas devengan intereses desde el momento en que debe efectuarse el pago correspondiente y este no se hace efectivo.
‍Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, de modo que, si el propietario moroso no tiene otros bienes con los que atender esa deuda, la comunidad, en su caso, podría proceder contra ese inmueble para conseguir recuperar las cantidades que se le deben.

Por último, indicar asimismo que, el vecino moroso, de conformidad con el artículo 553-24 del Código Civil de Cataluña, no tendrá derecho a voto en la junta de propietarios.

¿Qué hay que tener en cuenta en relación a la cuota mensual de la comunidad cuando se vende un piso?

Cuando se vende un piso sujeto a un régimen de propiedad horizontal, como es lógico, al formalizar la operación, habrá que tener en cuenta y abordar el estado de pagos de ese propietario en relación con su comunidad de propietarios, pues de lo contrario, ello podría desembocar en desagradables sorpresas para el comprador.

Así las cosas, la ley, siendo previsora en este aspecto, determina que la parte vendedora de un piso sujeto a un régimen de propiedad horizontal, cuando formaliza la venta de su inmueble, está obligada a declarar si se halla al corriente de pago, o no, de sus obligaciones para con la comunidad de propietarios (incluyendo tanto los gastos ordinarios, como los extraordinarios, como las aportaciones al fondo de reserva).

A tal efecto, el Código Civil catalán obliga al vendedor, cuando se formaliza la venta, a aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento.

La necesidad de aportar este documento en la notaría a la hora de formalizar la venta del piso es muy importante, pues sin este documento no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas (cosa que, sin duda, no se recomienda para nada a los compradores, pues ello puede dar lugar a sorpresas muy desagradables en forma de elevadas deudas pendientes).

Llegados a este punto, lo más habitual, cuando se vende un piso, es que el vendedor esté al corriente de pago de sus obligaciones con la comunidad, de modo que, si así consta en el certificado, ello no dará más problemas.

Así pues, una vez formalizada la compraventa, el comprador lo deberá comunicar al administrador de la finca, junto con su número de cuenta bancaria, para que a partir de ese momento, los nuevos recibos se le giren a su cuenta bancaria.

No obstante, en aquellos casos en los que existan deudas, el abanico de opciones es más amplio, pues las partes deberán negociar al respecto y alcanzar un pacto, como por ejemplo:

Que la parte vendedora liquide esas deudas antes de la compraventa, pues en caso contrario, ésta no se celebrará.
Que la parte vendedora liquide esas deudas, pero en un momento posterior a la formalización de la compraventa (asumiendo el comprador el riesgo que ello puede suponer, ante un eventual incumplimiento, pues en tal caso, éste se verá obligado a asumir él esas deudas y, posteriormente, en su caso, reclamarlas a la parte vendedora a través del procedimiento judicial que corresponda).
Acordar que es la parte compradora quien asume esas deudas, pero descontando su importe del precio de compra inicialmente pactado.

En cualquier caso, en el supuesto de que existan deudas, habrá que tener en cuenta previsiones adicionales que establece la ley, como son el hecho de que el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión, así como la afección real del inmueble al pago de las deudas existentes, que ya hemos comentado en la pregunta anterior.

¿Debe existir en las comunidades de propietarios algún fondo de emergencia para atender gastos imprevistos?

En efecto, la ley obliga a las comunidades a disponer de unos “ahorros de emergencia” para poder atender gastos imprevistos (como una avería de algún elemento común que no quede cubierta por el seguro comunitario), a los cuales, la ley, los denomina como fondos de reserva.

Así pues, de conformidad con el Código Civil de Cataluña, todas las comunidades de propietarios, en su presupuesto debe figurar una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes destinada a la constitución de un fondo de reserva, a los efectos de poder atender gastos de la comunidad imprevistos de carácter urgente o, con la autorización de la junta de propietarios, para hacer frente a las obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad, así como para las que sean exigibles de acuerdo con las normativas especiales.

La titularidad de este fondo de reserva es de todos los propietarios y el fondo queda afectado a la comunidad sin que ningún propietario tenga derecho a reclamar su devolución en el momento de la enajenación del elemento privativo.

Asimismo, la ley exige que el fondo de reserva deba figurar en contabilidad separada y debe depositarse en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad, de modo que los administradores solo pueden disponer de él, con la autorización de la presidencia, o de la junta de propietarios, para los fines antes indicados.

Por último, habrá que tener en cuenta asimismo que los remanentes del fondo de reserva de cada año se acumulan en el fondo del año siguiente.

¿Cuáles son las normas que regulan la organización y convivencia en una comunidad de propietarios y cómo las puedo consultar?

La norma básica y fundamental que regula el funcionamiento de la comunidad son sus estatutos.

En ellos, de conformidad con la ley, se regularán los aspectos fundamentales de organización y funcionamiento de la comunidad, como por ejemplo:

El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes.
Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.
El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.
Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente código y sus competencias.
La forma de gestión y administración de la comunidad.

Asimismo, la ley también permite, de forma subsidiaria, crear una normativa interna adicional, que recibe la denominación de Reglamento de régimen interior, en el cual, se detallarán las reglas internas referentes a las relaciones de convivencia y buena vecindad entre los propietarios y a la utilización de los elementos de uso común y de las instalaciones.

Los estatutos de la comunidad de propietarios suelen incluirse en la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, de modo que, si cualquier vecino desea consultar los mismos, sólo tiene que acudir a ella o, en su caso, solicitar una copia al administrador de fincas.

Así pues, a modo de ejemplo, en los Estatutos de la comunidad, podemos encontrar normas relativas a:

Los órganos que conformarán la comunidad, su funcionamiento y su administración (como por ejemplo, si se contratará o no un administrador de fincas).
La forma y periodicidad en el pago de las cuotas (mensuales, trimestrales, anuales, etc.).
Los accesos al edificio.
Las normas y horarios de utilización de los elementos comunes (como una piscina, un patio comunitario, un gimnasio, una sala polivalente, etc.).
Limitaciones, en su caso, al establecimiento de actividades económicas en los pisos que conforman la comunidad de propietarios.
La posibilidad, o no, de modificar elementos comunes de uso privativo, como el cerramiento de balcones o terrazas, la colocación de carteles comerciales, tendederos de ropa, barbacoas, etc.
El destino de las plazas de aparcamiento del garaje (sólo para estacionamiento de vehículos o, en su caso, para otros fines adicionales).
La posibilidad de segregar y/o dividir, o no, un elemento privativo.
Normas de uso y limitaciones en terrazas y balcones.
Formas de resolución de conflictos entre vecinos (como por ejemplo, sometimiento a mediación ante el administrador de fincas).

¿Cómo se organiza la comunidad de propietarios?

La comunidad de propietarios se organiza, fundamentalmente, en base a tres figuras clave, esto es:

La presidencia de la comunidad.
La secretaría de la comunidad.
La junta de propietarios.

Vamos a continuación a conocer las características generales de estas figuras:

El cargo de presidente y secretario son un unipersonales.

El cargo de la presidencia debe ser ejercido por un propietario, mientras que, la secretaría, si así se acuerda, puede ser ejercida por un propietario o por la persona externa a la comunidad que asuma las funciones de administración (esto es, normalmente, un administrador de fincas).

Los cargos son designados por la junta de propietarios, ante la cual responden de sus actuaciones.

Los cargos son reelegibles, y duran un año, aunque se entienden prorrogados hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que se designaron.

El ejercicio de los cargos es obligatorio (es decir, si la junta te designa en base a un turno rotatorio, es obligatorio desempeñar el mismo). No obstante, la junta de propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa fundamentados.

La designación se efectúa, en defecto de candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.

Los cargos no son remunerados, salvo que recaigan en personas ajenas a la comunidad, en cuyo caso pueden serlo (claro está, cuando se contrata a un profesional como un administrador de fincas, este querrá cobrar unos honorarios por este trabajo).

En la designación de los cargos no se podrá producir ningún tipo de discriminación por razón de sexo, orientación sexual, origen o creencias ni por ningún otro motivo.

Vistas pues las normas generales sobre la elección y duración de estos cargos, procede ahora analizar las competencias de cada uno de ellos.

En primer lugar, por lo que se refiere a la presidencia, a ésta, de conformidad con la ley, le corresponden las siguientes funciones:

Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.
Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.
Elevar a públicos los acuerdos, si procede.
Velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por el cumplimiento de los deberes del secretario y del administrador.
Cualesquiera otras funciones que establezca la ley.
Asimismo, la junta de propietarios puede designar un vicepresidente, que ejerce las funciones de la presidencia en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o incapacidad de su titular. También puede ejercer las funciones que la presidencia le haya delegado expresamente.

En segundo lugar, por lo que se refiere al secretario, la ley determina que a éste le corresponde extender las actas de las reuniones, realizar las notificaciones, expedir los certificados, así como la custodia de la documentación de la comunidad (como convocatorias, comunicaciones, poderes, contabilidad y demás).

En tercer lugar, es necesario reseñar que, en caso de que se nombre a un administrador, al mismo le corresponderá la gestión de los asuntos ordinarios de la comunidad, ejerciendo las siguientes funciones:

Tomar las medidas convenientes y hacer los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.
Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.
Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto.
Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios y efectuar los cobros y pagos que correspondan.
Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la presidencia.
Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que pueden correr a cargo del fondo de reserva.
Las demás funciones que expresamente le sean delegadas por la junta de propietarios o atribuidas por la ley.

En cuarto y último lugar, por lo que se refiere a las competencias de la junta de propietarios, indicar que ésta, integrada por todos los propietarios de elementos privativos, es el órgano supremo de la comunidad, a la cual le corresponden todas las competencias no atribuidas expresamente a otros órganos y, como mínimo, las siguientes:

El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.
La modificación del título de constitución.
La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior.
La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.
La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas para su financiación.
El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar o modificar cuotas.
La extinción voluntaria del régimen.

¿Cómo funcionan las reuniones de la junta de propietarios?

De conformidad con la ley, la junta de propietarios debe reunirse, de forma ordinaria, una vez al año para, fundamentalmente, tratar los siguientes puntos clave:

Aprobar las cuentas y el presupuesto del año.
Elegir a las personas que deben ejercer los cargos (presidente, secretario y, en su caso, administrador).
Tratar cualquier otro asunto de interés para la comunidad (obras de reparación o mejoras, revisión de normas de convivencia, etc.).

Además, de forma extraordinaria, la junta de propietarios también puede y debe reunirse cuando lo considere conveniente el presidente y cuando lo solicite, como mínimo, una cuarta parte de los propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas de participación.

Dicho esto, por lo que se refiere a la convocatoria, esta debe ser realizada por la presidencia de la comunidad, la cual, salvo que los estatutos establezcan expresamente otra cosa, deben enviarse, con una antelación mínima de ocho días naturales. Por lo que se refiere a los medios de publicidad de la misma:

Deberá ser enviada a la dirección comunicada por el propietario a la secretaría. El envío puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido. Si el propietario no ha comunicado dirección alguna, debe enviarse al piso del que es titular.
Además, el anuncio de la convocatoria debe publicarse con la misma antelación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado a tal efecto, pues este anuncio produce el efecto de notificación efectiva cuando la personal no ha tenido éxito.

No obstante, en el caso de juntas extraordinarias para tratar de asuntos urgentes, tan solo es preciso que los propietarios hayan podido tener conocimiento de las convocatorias, citaciones y notificaciones antes de la fecha en que deba celebrarse la reunión.

Por lo que respecta a su contenido, la convocatoria de la reunión de la junta de propietarios debe expresar de forma clara y detallada:

El orden del día (esto es, los asuntos a tratar).
El día, el lugar y la hora de la reunión.
La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por razón de las cuotas, los cuales tendrán voz pero no derecho de voto.
La documentación relativa a los asuntos a tratar.

Dicho esto, por lo que se refiere al derecho de asistencia, es necesario indicar que a las juntas de propietarios tienen derecho a asistir, lógicamente, los propietarios de los pisos o locales que conformen la comunidad, los cuales pueden asistir o bien personalmente, o bien representados por un tercero (siempre que ello se acredite).

Llegado el día y hora fijados, la junta de propietarios quedará válidamente constituida sea cual sea el número de propietarios que concurran y las cuotas de las que sean titulares o representantes.

Comenzada la reunión, se comenzarán a tratar los temas del orden del día, de modo que, finalizada la discusión sobre cada uno de ellos, se realizarán las votaciones correspondientes, teniendo derecho de voto, como ya se ha indicado, los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne.

Finalmente, concluida la reunión, el secretario de la comunidad deberá redactar el acta, que deberá autorizarse, con las firmas del secretario y del presidente, en el plazo de 5 días a contar desde el día después de la reunión. En dicha acta de la reunión, deberán contar, como mínimo, los siguientes datos:

La fecha y el lugar de celebración, el carácter ordinario o extraordinario y el nombre de la persona que ha realizado la convocatoria.
El orden del día.
La indicación de la persona que la ha presidido y de la persona que ha actuado como secretario.
La relación de personas que han asistido personalmente o por representación y, si procede, de las que delegan.
Los acuerdos adoptados, los participantes en cada votación y sus cuotas respectivas, así como el resultado de las votaciones, con la indicación de los que han votado a favor, los que han votado en contra y los que se han abstenido.

En todo caso, indicar también que, en casos excepcionales (por ejemplo, cuando se prevea una junta conflictiva con asuntos delicados a tratar), el presidente puede requerir a un notario que levante acta de los acuerdos de la reunión cuando lo considere pertinente y lo debe hacer, en todo caso, cuando haya una solicitud escrita presentada, al menos cinco días antes de la fecha de la reunión, por una cuarta parte de los propietarios o por menos si representan la cuarta parte de las cuotas.

Por último, el acta deberá enviarse a todos los propietarios en el plazo de diez días a contar desde el día después de la reunión de la junta de propietarios.

¿Qué mayorías se necesitan para tomas los acuerdos en la junta de propietarios?

En una comunidad de propietarios, como hemos visto, la junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad, donde se adoptan las decisiones más relevantes para la misma.

Dicho esto, ahora necesitamos saber qué mayorías se necesitan para aprobar los acuerdos, esto es, cuántos vecinos deben votar a favor de una propuesta para que la misma se considere válidamente aprobada.

En relación a ello, es menester indicar que la ley establece tres tipos de mayorías exigibles, en función del tipo de acuerdo que se pretenda adoptar, que son:

Acuerdos por mayoría simple.
Acuerdos por unanimidad.
Acuerdos por mayoría cualificada.

Vamos a continuación a analizar cada uno de ellos.

‍

A.- ACUERDOS POR MAYORÍA SIMPLE

La adopción de acuerdos en la junta de propietarios por mayoría simple es, de ordinario, el régimen general de adopción de acuerdos, esto es, que será necesaria esta mayoría para adoptar cualquier acuerdo al que la ley no le exija una mayoría específica.

Para computar esta mayoría simple, se tendrán en cuenta los votos de los propietarios que han participado en cada votación, que tienen que representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, en una comunidad de propietarios formada por 5 vecinos (con la misma cuota de participación), donde se convoca la junta de vecinos extraordinaria para decidir si se instala una rampa para facilitar el acceso a una persona con movilidad reducida, si acuden a la misma tres de ellos, votando dos de ellos a favor y uno en contra, el acuerdo se entenderá aprobado, al haberse alcanzado esa mayoría simple que exige la ley (dos votos a favor frente a uno).<ejemplo>

Asimismo, la ley detalla expresamente que, en todo caso, se exigirá esta mayoría simple para adoptar los acuerdos siguientes:

La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o la configuración exterior.
Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad, seguridad del inmueble o eficiencia energética o hídrica según su naturaleza y características, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.
La ejecución de las obras para instalar infraestructuras comunes o equipos con la finalidad de mejorar la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad o para la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos.
La ejecución de las obras para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables y sus elementos auxiliares de uso común en elementos comunes, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o la configuración exterior.
La ejecución de las obras para instalar infraestructuras o equipos con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables de utilidad particular en elementos comunes, a solicitud de los propietarios interesados, aunque afecten a la estructura o a la configuración exterior. El acuerdo adoptado incluye, si la instalación existente lo permite, el acceso de otros propietarios siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido cuando se hizo la instalación, debidamente actualizado, así como el coste de la adaptación necesaria para tener acceso. Los propietarios que quieran tener acceso a las instalaciones preexistentes tienen que comunicarlo previamente a la presidencia o a la administración de la comunidad.
La participación en la generación de energías renovables compartidas con otras comunidades de propietarios, en la agregación de la demanda, así como también en comunidades energéticas locales o ciudadanas de energía, y en el ejercicio de los derechos derivados de esta participación, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos.
Los contratos de financiación para hacer frente a los gastos derivados de la ejecución de las obras o de las instalaciones previstas en los apartados anteriores.
Las normas del reglamento de régimen interior.
El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.

‍

B.- ACUERDOS POR UNANIMIDAD

En segundo lugar, el Código Civil catalán, especifica un conjunto de decisiones que, dada su relevancia, van a requerir de la unanimidad de los propietarios, es decir, que todos estén de acuerdo con esa medida y voten a favor de la misma.

Así pues, se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho al voto para:

Modificar las cuotas de participación.
Desvincular un anexo.
Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos.
Ceder gratuitamente el uso de elementos comunes que tienen un uso común.
Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
Extinguir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla en un tipo de comunidad diferente.
Acordar la integración en una propiedad horizontal compleja.
Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad horizontal, a menos que haya una disposición estatutaria contraria.

En estos casos, como vemos, dada la importancia de la decisión, la ley exige que todos los vecinos estén de acuerdo con la medida.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si en el seno de una comunidad de propietarios de un bloque de pisos que tiene una terraza comunitaria en la azotea del edificio (la cual, en la práctica, nadie utiliza salvo el vecino de la última planta, dada su proximidad), se plantea la posibilidad de ceder el uso exclusivo de dicha terraza a ese vecino de la última planta. Pues en tal caso, al tratarse de un elemento comunitario, se requerirá que todos los vecinos estén de acuerdo, de modo que, sólo con que un vecino votara en contra, la medida ya no se podría adoptar.<ejemplo>

Asimismo, es necesario especificar que en estos supuestos, también se entenderá aprobada la decisión si, aunque no hayan asistido todos los vecinos a la reunión, han votado favorablemente todos los propietarios que han participado en la votación, y tras ello, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ningún otro propietario mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.

‍

C.- ACUERDOS POR MAYORÍA CUALIFICADA

En tercer y último lugar, el Código Civil catalán, especifica un conjunto de supuestos en los que se requerirá una mayoría cualificada, en concreto, del voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación.

En concreto, esta mayoría cualificada se exigirá para:

Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.
Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o configuración exterior, así como los relativos a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
Desafectar un elemento común.
Constituir, enajenar, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común.
Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, de acuerdo con lo que establece el artículo 553-45.4.
Acordar la extinción voluntaria del régimen de propiedad horizontal por parcelas.
La cesión onerosa del uso y el arrendamiento de elementos comunes que tienen un uso común por un plazo superior a quince años.
Los contratos de financiación que tengan un plazo de amortización superior a quince años.

En estos casos, además, hay que tener en cuenta que la ley especifica que también se entenderá aprobado el acuerdo cuando ha votado a favor del mismo la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes a la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.

<ejemplo>Así pues, siguiendo nuestro ejemplo, en una comunidad de propietarios formada por 5 vecinos, donde se convoca la junta de vecinos extraordinaria para decidir si se instala una piscina en el jardín comunitario, si acuden a la misma los 5 vecinos, para la válida adopción del acuerdo se requerirá que voten a favor 4 de ellos.<ejemplo>

Por último, y en relación al ejercicio del derecho de voto, indicar asimismo las siguientes cuestiones adicionales que deben tenerse en cuenta:

Solo se pueden adoptar acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día.
Para el cálculo de las mayorías se computan los votos y las cuotas de los propietarios que han participado en la votación de cada uno de los puntos del orden del día, sea de manera presencial, sea por representación o por delegación del voto.
En los casos que un piso o local pertenezca a varios propietarios, estos tienen conjuntamente un único voto indivisible en razón de la propiedad de dicho elemento privativo.
A los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no han participado en la votación se pueden oponer al acuerdo por medio de un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado. Si una vez pasado el mes no han enviado el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.

¿Los acuerdos que adopta la junta de propietarios son vinculantes?

En efecto, los acuerdos adoptados por la junta son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes (es decir, los que han votado en contra), y son ejecutables desde el mismo momento que se adoptan, salvo que los estatutos dispongan otra cosa.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior de esa comunidad que ha adoptado la decisión de instalar una piscina con 4 votos a favor frente 1 en contra, desde ese momento, las obras de construcción de la misma ya pueden comenzar y, en su caso, la derrama o gasto extraordinario que se hubiere aprobado a tal efecto será exigible a todos los vecinos (incluso los que hubieren votado en contra).<ejemplo>

Dicho esto, la ley, establece asimismo unas reglas especiales en relación a la vinculación de los acuerdos y la asunción de las cargas económicas derivadas de los mismos. Así pues:

En primer lugar, indicar que los propietarios disidentes no están obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad, una vez descontadas las subvenciones o las ayudas públicas y los costes derivados de la obtención de crédito necesario con entidades financieras.

En tal caso, los propietarios solo pueden disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicando el índice general de precios de consumo.

En segundo lugar, precisar que los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores y los que hagan falta para garantizar la accesibilidad y la habitabilidad del edificio son a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta.

En tercer lugar, indicar que los gastos originados por las obras de instalación de infraestructuras o equipos comunes con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como de la instalación de sistemas de energías renovables de uso común en elementos comunes, son a cargo de todos los propietarios si derivan del acuerdo de la junta.

En este supuesto, los propietarios disidentes, en todo caso, están obligados si el valor total del gasto acordado no excede las tres cuartas partes del presupuesto anual vigente de la comunidad en razón de los gastos comunes ordinarios, una vez descontadas las subvenciones o las ayudas públicas que les puedan corresponder por este concepto.

Por último, precisar que la ley especifica claramente que los propietarios que, sin causa justificada, se opongan a las actuaciones u obras necesarias y exigidas por la autoridad competente o las demoren responden individualmente de las sanciones que se impongan en vía administrativa.

¿Los acuerdos de la junta de propietarios se pueden impugnar?

Por supuesto, los acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse judicialmente, en los siguientes casos:

Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos.
Si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.

Dicho esto, es necesario especificar que están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto.

En todo caso, para poder ejercer la acción de impugnación ante el juzgado competente, es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.

Por último, indicar que la ley fija un plazo límite para impugnar los acuerdos, esto es:

Un año en los supuestos de acuerdos contrarios a la ley, al título de constitución o a los estatutos.
Tres meses en el caso de que fueren contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si la comunidad de propietarios realiza una votación para desafectar la vivienda del portero y proceder a su venta, adoptándose el acuerdo con una mayoría simple (y no cualificada de 4/5 como exige la ley), y aún así, la comunidad de propietarios pretende seguir adelante con la operación, el o los vecinos que hubieren votado en contra, tendrán derecho a impugnar ese acuerdo para que no se lleve a cabo.<ejemplo>

¿Quién y cómo se afrontan los gastos extraordinarios de la comunidad?

De conformidad con la ley, la comunidad tiene que conservar los elementos comunes del inmueble, de manera que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad, de seguridad y de eficiencia energética o hídrica, según la normativa vigente y tiene que mantener en funcionamiento correcto los servicios y las instalaciones.

Como consecuencia de ello, los propietarios tienen que asumir las obras de conservación y reparación necesarias.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si se rompe un ascensor de una escalera, una fachada sufre desperfectos, el parking del edificio tiene goteras, etc., en todos estos casos, la comunidad deberá afrontar las obras de reparación pertinentes para que esos elementos comunes puedan cumplir su función sin problema alguno.<ejemplo>

Así pues, ante una avería o rotura de cualquier elemento común, la comunidad de propietarios deberá proceder a su reparación o sustitución, con cargo a los fondos comunes de la misma. En caso de que la comunidad disponga de “ahorros”, bien de excedentes de sus cuotas ordinarias, bien gracias al fondo de reserva (que ya hemos comentado en otra pregunta), su abono se realizará en base a ellos, mientras que, si estos no fueren suficientes, la comunidad deberá aprobar un gasto extraordinario (o derrama), que deberá ser asumido por todos los vecinos en base a su cuota de participación.

En caso de impago de este gasto extraordinario, el vecino que protagonice el impago se convertirá en un vecino “moroso”, pudiendo en tal caso la comunidad reclamar esa deuda por las vías legales que también hemos analizado en otra pregunta anterior.

Si no uso el ascensor u otro elemento común, ¿puedo pedir a la comunidad pagar menos cuota?

De conformidad con el Código Civil catalán, y como ya se ha comentado, los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta, de modo que, en principio, la falta de uso y disfrute de elementos comunes concretos no exime de la obligación de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si un vecino del bajo no usa el ascensor, no puede en principio exigir a la comunidad pagar menos dinero de cuota mensual de mantenimiento de gastos ordinarios, amparándose en que él no hace uso de ese elemento común. Lo mismo sucedería con, por ejemplo, una comunidad de propietarios que tiene piscina, donde un vecino alega que no la utiliza nunca.<ejemplo>

No obstante, la ley deja abierta la puerta a que si así lo pactan los vecinos en una disposición de los estatutos, y de forma concreta, se pueda pactar una reducción de la contribución de un vecino concreto ante la falta de uso y disfrute de algún elemento común.

Por último, indicar asimismo que, en el título de constitución, por el contrario, también se puede establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local. Este incremento también puede acordarlo la junta de propietarios pero, en ninguno de los dos casos, el incremento puede ser superior al doble de lo que le correspondería por la cuota.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si en un bloque de pisos, en la planta primera hay una academia de idiomas que genera un elevado uso del ascensor (cientos de alumnos que suben y bajan a todas horas), se puede llagar a pactar que ese propietario de la academia pague una cuota de gastos comunes más elevada a la comunidad, a la vista del uso intensivo que se hace del ascensor por su parte.<ejemplo>

¿La comunidad de propietarios puede tener deudas?

Por supuesto, las comunidades de propietarios pueden contraer deudas, especialmente, en el caso de que deban afrontar gastos extraordinarios muy elevados y no dispongan de los fondos necesarios para ello (por ejemplo, la renovación de una fachada completa del edificio, para cuya financiación, se recurra a un préstamo de una entidad financiera).

En estos casos, de las deudas contraídas por razón de la comunidad responden los créditos y fondos comunes de los propietarios y los elementos privativos de beneficio común y, subsidiariamente, responden los propietarios de los elementos privativos en proporción a su cuota de participación.

¿Se pueden prohibir las viviendas turísticas en una comunidad de propietarios?

En efecto, la ley, y también la jurisprudencia del Tribunal Supremo, permiten a las comunidades de propietarios, establecer una prohibición en sus estatutos para impedir que, en las viviendas del edificio, se puedan instalar pisos turísticos. Así pues, si esta prohibición consta aprobada debidamente con las mayorías exigibles, ningún vecino podrá establecer en su piso una vivienda de uso turístico o vacacional.

No obstante, es importante saber que esta prohibición no puede tener carácter retroactivo, esto es, que no afectará a los pisos turísticos que ya existieren en la finca, antes de la válida adopción del acuerdo comunitario.

¿Se pueden unir dos pisos en uno en una comunidad de propietarios?

En efecto, es posible que, si una persona adquiere dos pisos contiguos en un edificio plurifamiliar, se plantee la posibilidad de unirlos, para así crear una vivienda mucho mayor.

Desde el punto de vista jurídico, esta clase de operaciones se conocen como agrupación de fincas, donde, además de realizar las obras físicas correspondientes para unir las dos viviendas, será necesario otorgar una escritura pública e inscribir la misma en el Registro de la Propiedad.

Para formalizar esta operación, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, se requerirá del correspondiente acuerdo de la Junta de Propietarios que así lo permita y, asimismo, una licencia administrativa que autorice dicha unión.

¿Qué puedo hacer si un vecino me molesta con sus ruidos u olores?

En efecto, en determinadas ocasiones, los ruidos u olores provenientes de un piso vecino pueden generar graves perjuicios para la habitabilidad de una vivienda y para la salud física y psíquica de las personas que la habitan, sin que estas tengan por qué soportar esta situación.

Esta clase de situaciones, el Código Civil catalán las regula a través de la figura de las inmisiones ilegítimas, estableciendo que las inmisiones de humo, ruido, gases, vapores, olor, calor, temblor, ondas electromagnéticas y luz y demás similares producidas por actos ilegítimos de vecinos y que causan daños a la finca o a las personas que habitan en la misma quedan prohibidas y generan responsabilidad por el daño causado.

Así pues, si cualquier vecino, mediante alguna de estas actividades (como por ejemplo, música a elevado volumen, fuertes olores de una “dark kitchen” ilegal, etc.), de forma constante, protagoniza estas inmisiones que causan un daño a una finca o a sus habitantes, el vecino afectado tendrá derecho a reclamar el cese de dicha actividad, de modo que, de no ser atendido este requerimiento, se tendrá todo el derecho a recurrir a la justicia para conseguir su cese así como la indemnización que corresponda por el daño causado.

¿Se puede vender la vivienda del portero?

En efecto, existen fincas donde, desde su construcción, se reservó una vivienda para la destinarla a la residencia del portero de la finca. No obstante, en la actualidad, esta figura cada vez está más en desuso, de modo que, al prescindir de este trabajador, la existencia de esta vivienda pierde su razón de ser, de modo que muchas comunidades de propietarios, en esta situación, se plantean la venta de la misma.

En estos casos, jurídicamente, estamos ante una operación que se conoce como desafección de elemento común, esto es, cambiar la “calificación” de elemento común a elemento privativo de esa vivienda destinada antes al portero, para así posteriormente poderlo vender.

Estas operaciones, desde un punto de vista jurídico, son complejas, puesto que:

En el caso catalán, requiere de un acuerdo de junta adoptado por mayoría cualificada de 4/5.
Exige la determinación de la cuota de participación del nuevo elemento privativo y la reasignación de la nueva cuota del resto de elementos privativos.
En el caso de que alguno de los elementos privativos de la finca esté gravado con un derecho real de hipoteca (lo más probable y habitual), se requerirá el consentimiento de dichos acreedores para que la carga hipotecaria no recaiga también sobre el nuevo elemento privativo, siendo este, en la práctica, el aspecto que más complica la operación.

Para estas operaciones, se recomienda a las comunidades de propietarios que recurran al asesoramiento de un abogado experto, pues de lo contrario, ello puede suponer un gran impedimento.

En una comunidad de obra nueva ¿qué sucede si se detectan defectos de la construcción?

Asimismo, en las comunidades de obra nueva, es muy habitual que, una vez vendidos todos los pisos, comiencen a aparecer defectos de la construcción, no solo en elementos privativos (esto es, en los distintos pisos), sino también en elementos comunes (por ejemplo, goteras en la escalera comunitaria, en el parking de la comunidad, humedades en la fachada, etc.).

En estos casos, por supuesto, estos defectos de la construcción también pueden ser reclamados por la comunidad de propietarios contra todos los agentes de la construcción implicados en dicha promoción inmobiliaria, para lo cual, lo más probable es que la comunidad de propietarios necesite contratar a un abogado para defender sus derechos, así como un perito técnico que pueda acreditar en un informe la existencia de los daños, su origen, y el importe de su reparación.

En todo caso, AQUÍ se adjunta un artículo de nuestro blog con mucho más detalle sobre estos defectos de la construcción en obra nueva, tipologías, plazo para reclamar, etc., que sin duda puede ser de interés en estos casos.

‍

Esperando pues que este artículo sea de utilidad para todas las personas propietarias de un inmueble sujeto a un régimen de propiedad horizontal o comunidad, el equipo de Notaría Jesús Benavides queda a su disposición para acompañarles en todo aquello que necesiten al respecto

Diciembre 2023

1.- RENUNCIA DE HERENCIA Y SUSTITUCIÓN VULGAR. SI LA DESIGNACIÓN TESTAMENTARIA A LOS SUSTITUTOS ES GENÉRICA (“HIJOS” O “DESCENDIENTES), CON LA SIMPLE AFIRMACIÓN DE QUE ESTOS NO EXISTEN, ES SUFICIENTE PARA FORMALIZAR LA RENUNCIA Y POSTERIOR ADJUDICACIÓN A QUIEN CORRESPONDA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 30 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una aceptación de herencia de una mujer, fallecida viuda, con dos hijas, a las cuales, en su testamento, designada como herederas por partes iguales, con sustitución vulgar por sus respectivos hijos o descendientes. Al formalizarse la aceptación de herencia, una de las hermanas renuncia a la herencia, y en la escritura, la renunciante simplemente manifiesta que la misma carece de hijos o descendientes (sin acreditarse fehacientemente de ninguna forma), de modo que la otra hermana se adjudica toda la herencia. El Registrador deniega la inscripción porque entiende que debe acreditarse la inexistencia de hijos o descendientes (mediante acta de notoriedad o por cualquier medio válido en Derecho).

El Notario autorizante recurre la calificación y, la DG, alineándose con éste, revoca la nota de calificación, confirmando que, cuando la sustitución vulgar testamentaria se realiza de forma genérica (con expresiones como “hijos” o “descendientes”, es decir, sin llamamientos nominativos), con la simple manifestación de la inexistencia de éstos, es suficiente para formalizar la renuncia y posterior aceptación por el heredero favorecido por dicha renuncia.

‍

2.- VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA. NO ES NECESARIO APORTAR LA RENUNCIA DEL ARRENDATARIO AL DERECHO DE TANTEO PARA PODER INSCRIBIR:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 8 de noviembre de 2023 (BOE de 30 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una compraventa de inmueble (local) arrendado, en cuya escritura el Notario da fe de que se le ha exhibido una escritura donde el arrendatario renuncia a su derecho de adquisición preferente que le reconoce la LAU.

El Registrador deniega la inscripción, alegando que es necesario que se le acredite a él también, fehacientemente, los detalles y circunstancias de esa renuncia (aportando copia de esa escritura de renuncia donde el Registrador pueda analizar sus términos, la legitimación de quien la otorga, etc.). La DG revoca la nota de calificación, considerando que con la dación de fe del Notario conforme el arrendatario ha renunciado a su derecho de tanteo es suficiente, pues la Ley no atribuye competencias al Registrador para calificar los extremos de dicha renuncia.

‍

3.- EN CATALUÑA EL PRELEGATARIO PUEDE TOMAR POSESIÓN, POR SÍ MISMO, DE LOS BIENES PRELEGADOS:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 27 de octubre de 2023 (DOGC de 8 de noviembre de 2023), donde se resuelve un caso relativo a una aceptación de herencia con varios coherederos, donde uno de ellos, además, siendo prelegatario de un inmueble, acepta su parte de la herencia y, asimismo, de forma unilateral, se adjudica dicho bien que conforma el prelegado. El Registro de la Propiedad deniega la inscripción alegando que, para que dicha adjudicación surta efecto, es necesaria la conformidad de todos los herederos.

El Notario autorizante presenta recurso y, la DG, alineándose con éste, revoca la nota de calificación, recordando que, de conformidad con el CCCat (art. 427-22), el legatario puede tomar por sí mismo posesión del legado si se trata de un prelegado.

‍

4.- COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA EN CATALUÑA. INTERPRETACIÓN DE LOS PORCENTAJES DE IMPAGO NECESARIOS PARA RESOLVER EL CONTRATO:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 10 de noviembre de 2023 (DOGC de 1 de diciembre de 2023), donde se resuelve un caso relativo a una escritura de resolución de compraventa, de acuerdo con una condición resolutoria pactada e inscrita, a causa del impago de cantidades debidas.

En el supuesto la DG sienta la interpretación correcta del artículo 621-54 CCCat, en virtud del cual, para poder dar por resuelta la compraventa por impago de las cantidades aplazadas (para que los vendedores recuperen la propiedad del inmueble) es necesario que las cantidades impagadas superen el 15% del precio íntegro (precio total de la compraventa), de modo que, sólo una vez que se hayan acumulado impagos de cantidades vencidas que superen ese 15% del precio total de compra, se podrá entonces sí dar por resuelta la compraventa.

‍

5.- SON INSCRIBIBLES LOS ACUERDOS DE UNA JUNTA GENERAL A LA CUAL NO ASISTEN LOS ADMINISTRADORES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 15 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una Junta General de Accionistas a la cual, los administradores de la sociedad no asisten.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción de los acuerdos adoptados, por esta causa, al amparo del artículo 180 LSC (“los administradores deberán asistir a las juntas generales”). El Notario recurre la calificación, y la DG, alineándose con éste, confirma que, en efecto, la inasistencia del órgano de administración a la junta general no es motivo de nulidad de la misma, sino lo que, en su caso generará, es la responsabilidad de los administradores prevista en el artículo 236 LSC.

‍

6.- ACTA NOTARIAL DE JUNTA. PARA PODER INSCRIBIR EN EL REGISTRO MERCANTIL LA ANOTACIÓN PREVENTIVA, ES NECESARIO ACREDITAR QUE SE HA EFECTUADO EL REQUERIMIENTO NOTARIAL A LOS ADMINISTRADORES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 14 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de denegación de anotación preventiva de solicitud de acta notarial de junta, en el Registro Mercantil. Supuesto en el que un socio quiere que se levante acta notarial de junta general y, para ello, envía Email al presidente del consejo de administración solicitándolo así, el cual le contesta afirmativamente. Dicho socio intenta que se practique la anotación preventiva en el Registro Mercantil en base a este Email, y el Registrador lo deniega, afirmando que para que sea posible inscribir la anotación preventiva, es necesario aportar el requerimiento notarial a los administradores.

La DG confirma la nota de calificación y recuerda que, para poderse practicar la anotación preventiva que se pretende, es necesario acreditar que se ha efectuado el requerimiento notarial a los administradores (art. 104.1 RRM).

‍

7.- VENTA DE INMUEBLE POR CONGREGACIÓN RELIGIOSA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 23 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), la cual puede ser de utilidad en este caso de transmisiones, pues resume y analiza de forma detallada la legislación y documentación necesaria para formalizar la venta de un inmueble perteneciente a una congregación religiosa.

‍

8.- ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO POR EL ANTERIOR TITULAR REGISTRAL:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de octubre de 2023 (BOE de 2 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento suscrito por el anterior titular registral (como arrendador), y una arrendataria. El propietario no paga el préstamo hipotecario que grava la finca arrendada y ésta, finalmente, es objeto de ejecución hipotecaria, en cuyo proceso, la finca es adjudicada a un tercero, a favor del cual consta inscrito actualmente dicho inmueble. En este proceso de ejecución hipotecaria, el nuevo titular que se adjudica la finca es consciente de que la misma está arrendada, y la adjudicación, en el proceso judicial, se le concede salvaguardando los derechos de dicho arrendatario. Posteriormente, el arrendatario intenta inscribir su derecho, y el Registro lo deniega por falta de tracto sucesivo (art. 20 LH), es decir, que no coincide la persona quien firmó el contrato de arrendamiento como arrendador con el actual titular registral inscrito.

La DG revoca la calificación, considerando este caso una excepción al principio general, pues en el procedimiento de ejecución hipotecaria donde fue parte el actual titular registral se dejó a salvo el derecho de la arrendataria a la ocupación del inmueble.

‍

9.- PROPIEDAD HORIZONTAL. DE ELEMENTO PRIVATIVO A ELEMENTO COMÚN. LA VÍA CORRECTA ES EL ACUERDO DE AFECTACIÓN Y CONVERSIÓN EN ELEMENTO COMÚN:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 14 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de segregación de elemento privativo y posterior venta a favor de la comunidad de propietarios (para convertirlo acto seguido en elemento común de la propiedad horizontal).

La DG confirma el defecto y, en resumen, nos viene a decir que si se quiere convertir algo privativo en elemento común, la forma correcta no es su venta a favor de la comunidad, sino su configuración como elemento común, modificando la descripción del edificio, y con acuerdo unánime de la comunidad de propietarios al afectar al título constitutivo.

‍

10.- NUEVAS FUNCIONALIDADES EN LA SEDE ELECTRÓNICA DE LA AGENCIA TRIBUTARIA DE CATALUÑA:

Se resumen nuevas funcionalidades (AQUÍ) y mejoras en la sede electrónica de la ATC:

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD): Se han incorporado novedades en los formularios telemáticos de los modelos 600 y 620 y en el programa de ayuda de los modelos 650 y 660. En concreto:

Adaptaciones del formulario telemático del modelo 600 del ITPAJD para admitir a transmitentes extranjeros sin NIF en las operaciones con la tarifa DRG (derechos reales de garantía y préstamo).
Adaptaciones del formulario telemático modelo 620, compraventa de determinados medios de transporte usados, para permitir exportar la autoliquidación y recuperar sus datos cuando exista más de un adquirente, en el caso de compra de una embarcación, y para mostrar por separado los tipos de vehículo autocaravana.

En cuanto al impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD):

Adaptaciones del programa de ayuda de la modalidad de sucesiones para introducir los depósitos en cuenta corriente o de ahorro con el formato IBAN.

Asimismo, se ha introducido la incorporación automatizada de la escritura pública en los expedientes de autoliquidaciones del ITPAJD (modelo 600) y del ISD (modelos 650, 651 y 653). Por tanto, ya no es necesario que el ciudadano aporte la escritura pública si la notaría ha enviado previamente la declaración informativa notarial a la Agencia Tributaria de Cataluña.

‍

11.- ACTAS LCI. ES NECESARIO PREGUNTAR AL CLIENTE CÓMO QUIERE SUS FUTURAS COPIAS AUTORIZADAS TANTO DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO COMO DE LA COMPRAVENTA:

Se adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Cataluña en la que, dando respuesta a una comunicación recibida en varias notarías por parte del banco ING (en la que se solicita que todas las copias de sus escrituras de CV + PH se expidan en formato electrónico), se indica que, en las CV + PH, es el comprador (quien paga la escritura) el que debe elegir el formato de sus copias autorizadas (en soporte papel o electrónica).

A tal efecto, se recomienda preguntar al cliente por esta cuestión en el acta previa LCI, dejar constancia de ello en el acta, y en base a su preferencia, expedir la copia según de la forma que solicite el adquirente.

‍

12.- INSTRUCCIÓN PARA LA COMPROBACIÓN DE VALORES DE BIENES INMUEBLES 2024:

Se adjunta (AQUÍ) la Instrucción para comprobación de valores de bienes inmuebles de la Agencia Tributaria de Cataluña para hechos imponibles (ITP, Sucesiones y Donaciones) del año 2024.

Hay que recordar que esta tabla es de vital importancia cuando no tenemos el valor de referencia del catastro del inmueble en cuestión. Siempre, en primer lugar, debe tenerse en cuenta el valor de referencia a efectos fiscales. Supletoriamente, a falta de éste, se seguirá utilizando estaba tabla como se hacía tradicionalmente. Multiplicando el valor catastral por el coeficiente multiplicador correspondiente, a efectos de obtener el valor mínimo fiscal.

‍

13.- PROPIEDAD HORIZONTAL Y SEGREGACIÓN / DIVISIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. SI LOS ESTATUTOS LO PERMITEN, TAMBIÉN, IMPLÍCITAMENTE, AUTORIZAN LAS OBRAS NECESARIAS PARA EJECUTARLA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de noviembre de 2023 (BOE de 30 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una segregación de un local, resolviendo que, cuando en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal se prevea la posibilidad de segregar o dividir elementos privativos sin necesidad de acuerdo colectivo de la junta de propietarios, implícitamente se están autorizando las obras y modificaciones que dicha segregación precise, salvo cláusula expresa en contrario.

‍

14.- VENTA DE VIVIENDA HABITUAL DE LA FAMILIA. SE REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE AMBOS CÓNYUGES, TAMBIÉN PARA EXTRANJEROS:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 25 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una venta de un inmueble perteneciente a un extranjero, resolviendo que la aplicación del artículo 1320 CC (y por tanto su homólogo en el código civil catalán) relativo a la necesidad de consentimiento de ambos cónyuges para disponer de la vivienda habitual de la familia, es independiente de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial, y que de acuerdo con el Reglamento 24 junio 2016, es aplicable también a matrimonios extranjeros.

‍

15.- IMPORTANTE DISTINCIÓN ENTRE PARTICIÓN HECHA POR EL TESTADOR Y NORMAS PARTICIONALES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 27 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una escritura de aceptación de herencia y adjudicaciones hereditarias, en la cual, sintetizando la jurisprudencia del Tribunal Supremo en esta materia, aclara la importante diferenciación entre una partición hecha en el propio testamento y las meras “normas particionales”.

Señala el Centro Directivo que cuando el testador lleva a cabo en el testamento todas las operaciones particionales (inventario, avalúo, liquidación y adjudicación de lotes) estamos ante una verdadera partición hecha en testamento. En cambio cuando se limita a manifestar su voluntad para que en el momento de la partición se adjudiquen determinados bienes en pago de su haber a cada heredero, estamos ante meras normas particionales.

Noviembre 2023

1.- MUCHO CUIDADO. ERRORES EN NOTARÍA QUE GENERAN RESPONSABILIDAD CIVIL:

Se adjunta (AQUÍ) una Nota del Consejo General del Notariado, donde se detallan las principales reclamaciones que el Seguro de Responsabilidad Civil de los Notarios está teniendo que atender ante negligencias, errores o malas praxis profesionales. A continuación, algunos ejemplos destacables:

Varias reclamaciones relativas a documentos autorizados con personas con capacidades psíquicas mermadas. Extremar precauciones con personas ancianas que presenten indicios de deterioro cognitivo, incapacitadas / con medidas de apoyo para el ejercicio de la capacidad jurídica, bajo tutela, curatela, etc.
Suplantaciones de identidad. Extremar la diligencia al verificar la identidad de la persona con su foto de DNI / NIE / Pasaporte, etc.
Verificación de cargas hipotecarias. Extremar precauciones con hipotecas canceladas económicamente, pero no registralmente. Exigir constancia documental de que efectivamente el préstamo garantizado está pagado.

‍

2.- NUEVO RECORDATORIO. NOVEDADES EN MATERIA DE INVERSIONES EXTERIORES:

Se adjunta (AQUÍ) una nota informativa de OCP con resumen de las principales novedades del Real Decreto 571/2023, sobre inversiones exteriores. Se consideran inversiones exteriores las siguientes:

Inversiones extranjeras en España:

Participación de un NO RESIDENTE en sociedades españolas que supere el 10% del capital social.
Adquisición de inmuebles en España por NO RESIDENTES que superen los 500.000 euros.
En el caso de que los fondos empleados en la inversión tengan origen en jurisdicciones no cooperativas, se exige declaración previa. La orden de 9 de febrero de 2023 (AQUÍ) contiene la lista de jurisdicciones no cooperativas.

Inversiones españolas en el exterior:

Participación en el capital de sociedades no residentes que supere el 10 % del capital social.
Adquisición de bienes inmuebles sitos en el exterior por importe superior a 300.000 euros.
En el caso de que el destino de la inversión sea una jurisdicción no cooperativa es necesaria igualmente la declaración previa.

Obligaciones del Notario:

Cuando entre en vigor el desarrollo normativo del Real Decreto, será obligatorio que el Notario remita la información sobre la inversión exterior al Consejo General del Notariado.
En el periodo transitorio, la presentación telemática de las declaraciones se realiza mediante AFORIX.
Se mantiene vigente la obligación del notario de remitir a la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones, mediante escrito, en los meses de enero y julio de cada año, una relación de aquellas operaciones intervenidas que tengan la consideración de inversión extranjera, durante el semestre precedente respecto de las cuales no se haya interesado del notario la presentación de la correspondiente declaración.

‍

3.- ES POSIBLE DECLARAR EL FINAL DE OBRA PARCIALMENTE EN UN EDIFICIO DIVIDIDO HORIZONTALMENTE:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 19 de septiembre de 2023 (BOE de 26 de octubre de 2023), donde la DG resuelve un caso de un edificio, con varias plantas, dividido horizontalmente, donde se declara el final de obra de sólo parte de ellos (en concreto, del local bajo y de la primera planta, no así del resto de plantas).

En este caso, la DG lo acepta, afirmando que no existe inconveniente en que la constancia de la terminación de obra pueda ser parcial, por fases, e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente.

‍

4.- PARTICIÓN DE HERENCIA POR CONTADOR PARTIDOR. CUIDADO CON LOS CONFLICTOS DE INTERESES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 5 de septiembre de 2023 (BOE de 25 de octubre de 2023), donde la DG resuelve que en una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia, la contadora-partidora no se ha limitado a lo estrictamente particional y, en las adjudicaciones, ha realizado funciones dispositivas que requieren la intervención de los herederos.

Además, existe un conflicto de intereses entre dos coherederos hermanos, pues uno es tutor de otro, y por tanto ejerce su representación legal. Al ser los dos interesados en la herencia, y estar uno de ellos representado legalmente por su hermano, hay conflicto de intereses y en este caso es necesario la intervención de un defensor judicial.

‍

5.- VENTA DE PLAZA DE APARCAMIENTO EN FINCA SIN DIVIDIR. ES NECESARIO DESCRIBIR CONCRETAMENTE LA PLAZA DE APARCAMIENTO:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 28 de julio de 2023 (BOE de 12 de octubre de 2023), donde la DG resuelve un caso de venta de una participación indivisa (1,329%) de una finca, destinada a aparcamiento de vehículos. La escritura contenía la descripción de dicha finca registral en su conjunto (consistente en la planta sótano de un edificio destinada a aparcamientos y trasteros), pero no la descripción de esa concreta plaza de aparcamiento cuyo uso y disfrute exclusivo se atribuía a la participación indivisa de finca transmitida.

La DG, alineándose con el Registrador, considera que es necesario que, en la escritura de compraventa, se describa con detalle los linderos y la superficie de la plaza de aparcamiento que se transmite.

‍

6.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LEY 11/2023. NUEVOS PLAZOS PARA CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 7 de julio de 2023 (BOE de 15 de agosto de 2023), donde se aprueba el calendario para implantar la ley 11/2023 de digitalización de actuaciones registrales. Esta ley viene a instaurar la firma electrónica de todos los asientos y documentos registrales y la llevanza de un protocolo en soporte electrónico. La citada resolución incluye dos anexos con un calendario de implantación de la firma electrónica en cada uno de los Registros de la Propiedad de España, y amplía el plazo ordinario de calificación registral de 15 días hábiles a 30 días hábiles, durante el plazo de un mes a contar desde la fecha en que se inicia la implantación de las actuaciones digitales.

Se adjunta al resumen la resolución con los anexos en los que se encuentran las respectivas fechas de inicio de la fase de implantación de firma electrónica, para que todos los empleados de la notaría puedan consultarlas y tener en cuenta que en el plazo de un mes desde esa fecha, el plazo de calificación no es de 15 días como habitualmente, sino de 30.

¡La importancia de esta consulta radica en que se autorizan cancelaciones de hipotecas inscritas en todos los registros de España, y cada uno de ellos tiene una fecha prevista para la implantación de esa firma electrónica!

‍

7.- VECINDAD CIVIL Y SUS DIFICULTADES DE PRUEBA. HAY QUE DARLE MUCHA IMPORTANCIA A LA MANIFESTACIÓN QUE SE INCLUYA EN LA ESCRITURA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 3 de octubre de 2023 (BOE de 2 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a la prueba de la vecindad civil de una fallecida y su importancia para determinar el Derecho sucesorio aplicable.

En el supuesto, la causante, en su testamento, manifiesta que tiene vecindad civil común. No obstante, su heredero (esposo), cuando acepta la herencia, en dicha escritura de aceptación manifiesta que la vecindad civil de la causante era la de Ibiza, y en base a la misma, se adjudica toda la herencia (a diferencia de ello, si la vecindad civil fuera común, como la causante no tenía descendientes, pero sí ascendientes vivos, éstos serían legitimarios). Al presentarse a inscripción dicha escritura de aceptación de herencia, el Registrador la deniega, al considerar que prevalece la manifestación de la vecindad civil común realizada por la fallecida en su testamento.

La DG, alineándose con el Registro, considera que la prueba de la vecindad civil es muy difícil (salvo en aquellos casos en los que conste inscrita la manifestación expresa en el Registro Civil). Así pues, en caso de dudas, debe prevalecer la manifestación del interesado realizada ante Notario (pues se ha realizado estando debidamente informado por parte del fedatario), incluso sobre lo que pueda resultar de documentos extrajudiciales (como un certificado de empadronamiento del que resulte que la persona está empadronada en ese domicilio desde hace más de 10 años), pues no siempre la vecindad administrativa coincide con el domicilio efectivo (que es lo que determina la vecindad civil).

‍

8.- EL ADMINISTRADOR CON CARGO CADUCADO PUEDE CONVOCAR LA JUNTA GENERAL PARA LA RENOVACIÓN DEL ÓRGANO DE ADMNISTRACIÓN Y PARA PRESENTAR CUENTAS ANUALES:

Se adjunta (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 31 de octubre de 2023 (BOE de 21 de noviembre de 2023), en la que la DG resuelve que es válida la Junta General convocada por administrador con cargo caducado, siempre que esa Junta General se convoque para renovar el órgano de administración y aprobar las cuentas anuales de varios ejercicios como forma de superar el cierre del Registro de la Propiedad.

‍

9.- PODERES PREVENTIVOS Y ASPECTOS INTERREGIONALES:

Se resume a continuación, brevemente, una ponencia relativa a los poderes preventivos y a los aspectos a tener en cuenta en el ámbito del Derecho interregional:

Gran utilidad del poder preventivo: evita a la familia tener que recurrir a medidas de apoyo judiciales (que tardan más de un año en constituirse, más el coste de abogados, etc.).
En breves será posible consultar telemáticamente, en el Registro Civil, la vigencia de estos poderes. Cautela a tener en cuenta siempre que un apoderado acuda a Notaría a firmar con uno de estos poderes.
Dudas sobre Derecho aplicable cuando un cliente acude a Notaría para firmar un poder preventivo: Debemos acudir siempre al criterio de la residencia habitual (art. 9.6 Cc) para constituir el poder al amparo del CCCat o el Cc.
Recordar siempre incluir (o no), a petición del cliente, la cláusula sobre si se requiere autorización judicial para los mismos actos para los que la requiere el curador.
En Cataluña, en los próximos meses, habrá novedades relevantes en esta materia, pues el anteproyecto de reforma del Libro II del Código Civil Catalán sobre esta materia entrará en el Parlament en breves ya, como Proyecto de Ley, de modo que, si se tramita ordinariamente, en unos meses habrá una nueva normativa en esta materia con modificaciones muy profundas que deberemos estudiar para adaptar las escrituras.

‍

10.- LEY 11/2023. DIGITALIZACIÓN DE ACTUACIONES NOTARIALES Y REGISTRALES (PROTOCOLO ELECTRÓNICO, VIDEO FIRMAS y COPIAS AUTORIZADAS ELECTRÓNICAS):

Se adjunta artículo de nuestro BLOG que resume los 10 puntos principales de la entrada en vigor de la Ley 11/2023 (AQUÍ).

Tres son los cambios principales que nos afectarán a nuestro día a día:

El primero es el depósito en sede electrónica notarial de todos los documentos firmados, siendo fiel reflejo del documento en papel (matriz, unidos, diligencias y notas).
El segundo gran cambio es la posibilidad de videofirmar con certificado digital determinados tipos de documentos una vez que el ciudadano registrado en el portal notarial;
y por último, la creación de las copias autorizadas electrónicas que sustituyen al papel con su misma eficacia y validez.

Tras 21 días de implementación nos hemos encontrado con las siguientes casuísticas:

EN CUANTO AL PORTAL NOTARIAL (PNC):

Los ciudadanos que quieran realizar trámites deberán cumplimentar el formulario y validar su móvil y correo de contacto. El trámite es sencillo y se completa subiendo a la plataforma el documento de identidad. Lo hemos validado y funciona correctamente para ciudadanos identificados con DNI, NIE y PASAPORTE.
La forma más práctica de acceder y que sirve también para firmar es utilizar un certificado digital. Recomendamos el de la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, aunque hay varias entidades emisoras certificadas por Ancert.
El ciudadano que acceda podrá consultar todo su histórico de escrituras entre el 1 de enero de 2007 y el 8 de noviembre de 2023. Lo firmado a partir de la entrada en vigor de la ley todavia esta por determinar cómo se publicara.

EN CUANTO A LA VIDEOFIRMA:

Desde el inicio hemos logrado realizar con éxito 2 videofirmas. Si bien es una tecnología muy nueva y que tiene sus limitaciones no ha resultado complejo de realizar una vez que el cliente esta registrado en el portal y dispone del certificado digital para poder firmar.
La conexión se realiza con una aplicación integrada en el navegador web y es intuitiva y sencilla. Esperamos que a medida que los ciudadanos se registren aumente el número de documentos otorgados por este método.

EN CUANTO A LA COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA:

Ya hemos emitido las primeras copias autorizadas electrónicas con código seguro de verificación (CSV).
El proceso lo gestionamos desde el mismo Word y de manera paralela al depósito del documento aunque se puede emitir con posterioridad, siempre para documentos firmados a partir del 9 de noviembre de 2023.
El documento se publica en la sede electrónica notarial y se genera de forma rápida y sencilla en SIGNO el CSV para remitir al cliente.
Una vez subido a la sede electrónica se comparte con el cliente mediante un correo electrónico en el que le facilitamos un enlace a su copia autorizada electrónica. Este método de entrega le da autenticidad y validez legal frente a terceros. Creemos que poco a poco irá sustituyendo el papel pues para su consulta y validación no es necesario estar dado de alta en el portal notarial del ciudadano.

DUDAS MÁS FRECUENTES DE PROTOCOLO ELECTRÓNICO y VIDEOFIRMA:

En SIC, dentro del apartado “Ley 11/2023. Digitalización de actuaciones notariales y registrales” se puede encontrar un documento con preguntas y respuestas sobre dudas existentes en relación a la puesta en marcha de la Ley 11/2023, se han emitido dos publicaciones: volumen 1 y volumen 2.

Asimismo, se adjuntan (AQUÍ en singular y AQUÍ plural), plantillas base para cualquier escritura electrónica otorgada por videofirma a través del Portal Notarial del Ciudadano.

MODIFICACIÓN DEL ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO. NECESIDAD DE INFORMAR POR SEPARADO DEL NÚMERO DE FOLIOS EN SOPORTE PAPEL / TELEMÁTICO:

A partir del 9 de noviembre de 2023, se modifica el Índice Único Informatizado para incorporar como campo obligatorio a informar en cada instrumento público el número de folios de matriz del soporte papel por separado del número de folios en soporte electrónico.

‍

Para cualquier duda en todo lo relacionado a la nueva digitalización al respecto (tanto de empleados como de clientes), contactar con Antonio Alba para su resolución en el correo: antonio@jesusbenavides.es

Octubre 2023

1.- REGISTRO CENTRAL DE TITULARIDADES REALES. NOTA ACLARATORIA

Se adjunta (AQUÍ) nota aclaratoria de OCP sobre diversas cuestiones relativas al Registro Central de Titularidades Reales y las obligaciones de los Notarios al respecto:

Para el otorgamiento del negocio jurídico, no es requisito de validez la obtención del correo electrónico al que se refiere el artículo 4 del RD 609/2023, pues no forma parte de los requisitos de identificación del titular real.
Porcentaje de participación: solo se deberá incluir esta información cuando haya que efectuar una nueva acta de manifestaciones para el supuesto de que exista discordancia entre el contenido de la BDTR y la manifestación del otorgante

‍

2.- COMPRAVENTA DE INMUEBLE FORMALIZADA POR REPRESENTANTE CON PODER REVOCADO. MUCHO CUIDADO AL VERIFICAR LA VIGENCIA DE PODERES Y CARGOS DE SOCIEDADES

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 26 de julio de 2023 (BOE de 28 de septiembre de 2023). La DG resuelve un caso de una CV de un inmueble, en el que la parte vendedora es representada por un apoderado, manifestando este que su poder está vigente, y el Notario, dando su juicio de suficiencia positivo en la escritura. No obstante, de los datos obrantes en el Registro Mercantil, resulta que ese poder estaba revocado de hacía pocos días, habiéndose publicado dicha revocación en el BORME, una vez inscrita en el Registro (momento a partir del cual es oponible frente a terceros), el mismo día de la firma de la CV.

La DG confirma la calificación del Registro, de forma que no se puede inscribir el derecho del comprador ya que el vendedor no estuvo debidamente representado por una persona con facultades suficientes para formalizar dicha venta.

Para tener en cuenta el caso y realizar las consultas pertinentes en el Registro en una fecha lo más cercana posible a la firma de la escritura (si es posible, el mismo día), para evitar casos así.

‍

3.- SL. REDUCCIÓN DE CAPITAL POR COMPRA DE PARTICIPACIONES. IMPORTE DE LA RESERVA INDISPONIBLE

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 24 de julio de 2023 (BOE de 27 de septiembre de 2023). La DG resuelve el típico caso de “salida” de un socio de una SL. Para ello, la sociedad recompra todas las participaciones de ese socio (por un valor de reembolso superior al nominal) para, a continuación, reducir el capital social en el mismo importe (procediendo así a su amortización) y, asimismo, dotar una reserva indisponible, por el importe de la reducción (tomando como referencia el nominal de las participaciones, y no el valor reembolsado al socio, que como se indica, es superior), para garantizar los derechos de los acreedores.

El Registro califica negativamente porque considera que el importe de la reserva ha de ser igual “al valor de lo recibido por el socio” (esto es, al total reembolsado, y no sólo al valor nominal de las participaciones).

La DG revoca la calificación del Registrador Mercantil, determinando que en estos casos el importe de la reserva indisponible ha de ser igual al valor nominal de las participaciones amortizadas, y no al importe reembolsado al socio saliente

‍

4.- GUARDA DE HECHO. DOCUMENTO INTERPRETATIVO PARA TRÁMITES BANCARIOS

Se informa que en SIC, dentro del enlace “Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad” se pone a disposición de los empleados un protocolo marco firmado entre la Fiscalía General del Estado y el sector bancario para clarificar las atribuciones del guardador de hecho en el ámbito de las gestiones bancarias.

Este documento también ha sido objeto de análisis detallado en un artículo de nuestro blog (AQUÍ se puede consultar).

‍

5.- INVERSIONES EXTERIONRES. NOVEDADES NORMATIVAS A TENER EN CUENTA

Se informa a la plantilla de la reciente aprobación del Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores (AQUÍ se puede consultar), que deberá ser tenido en cuenta cuando se formalicen operaciones con no residentes. En concreto, se modifica la normativa anterior en los siguientes aspectos fundamentales:

1.- Se consideran inversiones extranjeras a los efectos de hacer la correspondiente declaración posterior al Registro de Inversiones del Ministerio de Economía, las siguientes:

Participación por no residentes en sociedades españolas cuando dicha participación supere el 10% del capital social o de los derechos de voto de la compañía (anteriormente se exigía que la participación fuese del 50%).
Adquisición de bienes inmuebles en España por no residentes cuando el importe supere los 500.000€ (anteriormente el límite mínimo estaba en 3.000.000 €).

En estos casos el titular no residente tiene la obligación de declarar ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía la inversión, mediante los modelos que resultan de la disposición transitoria 3 del Real Decreto (modelos DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si la operación ha sido intervenida por Notario, deberá comunicar la inversión al Consejo General del Notariado a través de la sede electrónica notarial (SIGNO) y, en todo caso, advertir al compareciente de la obligación de presentación.

3.- En el caso de que las inversiones consideradas extranjeras (de conformidad con el artículo 4 del Real Decreto), tengan origen en un país de jurisdicción no cooperativa (antiguos paraísos fiscales), que son las recogidas en la Orden de 9 de febrero de 2023, será necesario hacer una declaración previa y los Notarios deberán exigirla antes del otorgamiento, y advertir expresamente de ello en el documento público.

‍

6.- NOTAS PRÁCTICAS DE DOCUMENTOS DONDE INTERVENGAN EXTRANJEROS

Se adjunta (AQUÍ), un interesante artículo de un compañero Notario, donde se exponen una serie de reflexiones prácticas a tener en cuenta cuando en un documento público intervenga una persona física extranjera. A modo de resumen, se destacan las más relevantes:

Identificación. Se aplican las reglas generales del Reglamento Notarial. En concreto, en el caso de los extranjeros comunitarios ésta se realiza a través, bien de su pasaporte, bien de su documento de identidad nacional.
NIE: Los extranjeros que, por sus intereses económicos, profesionales o sociales, se relacionen con España, deben estar dotados, a efectos de identificación, de un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial. Necesario para todas aquellas operaciones con trascendencia tributaria.
Traducción: Salvo que el notario conozca el idioma extranjero, habrá que atenerse a lo dispuesto en el artículo 150 del Reglamento Notarial y solicitar un intérprete.
Medios de pago: Mucho cuidado y diligencia con materia de prevención de blanqueo. Es altamente recomendable exigir que las cuentas de ingreso y abono sean de bancos españoles. Si hubiera bancos extranjeros o cuentas de terceras personas, se exigirá información lo más completa y fidedigna posible acerca del origen de los fondos, requiriendo justificación documental (certificados de titularidad de las cuentas, contratos justificativos del origen de los fondos, etc.).
Apostilla: Resulta imprescindible contar con ella respecto de los documentos otorgados en el extranjero.
Operaciones inmobiliarias. Recordar la retención del 3% del precio (Impuesto de la Renta de No Residentes) e inversión del sujeto pasivo en la “plusvalía municipal”.

‍

7.- SOLICITUD DE COPIAS DE TESTAMENTOS AL ARCHIVO DEL COLEGIO NOTARIAL DE CATALUÑA

Información de interés al solicitar copias de testamentos al Colegio. Para evitar problemas en caso de discrepancias de fechas, se solicita por parte del Colegio que, cuando se remita una solicitud de copia, se adjunte a la solicitud de copia de testamento los correspondientes certificados de defunción y últimas voluntades para identificar de forma más exacta tal petición.

‍

8.- FIRMA TELEMÁTICA DE DOCUMENTOS NOTARIALES. ENTRADA EN VIGOR

Como ya se informó en anteriormente, el próximo 9 de noviembre entrará en vigor la Ley 11/2023, que permitirá la firma telemática de documentos públicos (esto es, a través de un sistema de videoconferencia con el Notario y firma electrónica, sin necesidad de que el cliente acuda físicamente a la Notaría). AQUÍ se puede encontrar un artículo en el blog de la Notaria de Jesus Benavides con más detalle al respecto (qué documentos se podrán firmar, procedimiento, etc.).

Para ser pioneros con esta novedad y dar el mejor servicio a los clientes, se ha creado en la página web de la Notaría de Jesus Benavides un nuevo apartado (Videofirma) donde, mediante unos didácticos videos, se explica todo el proceso que deberá seguir cualquier ciudadano que quiera poner en práctica esta posibilidad.

‍

Para cualquier duda al respecto (tanto de empleados como de clientes), contactar con Antonio Alba para su resolución en su correo electrónico: antonio@jesusbenavides.es.

Septiembre 2023

1.- CÓMPUTO PLAZOS PARA CELEBRACIÓN DE JUNTA GENERAL. NO SE PUEDE INCLUIR EN EL CÓMPUTO EL DÍA DE CELEBRACIÓN DE LA JUNTA

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 11 de julio de 2023 (BOE de 28 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda las reglas de cómputo de los plazos para la convocatoria de junta general en una sociedad de capital. Como es sabido, el artículo 176 LSC determina que entre la convocatoria y la celebración de la junta general debe transcurrir un mes (SA) o 15 días (SL). Para el cómputo de estos plazos, el día de inicio comienza el día en que se remite el anuncio al último de los socios y, para determinar el día de finalización del plazo, no se podrá computar el día de celebración de la junta general.

Por tanto tiene que transcurrir un mes para la sociedades anónimas y 15 días para las sociedades limitadas, y es al día siguiente de estos plazos cuándo se puede celebrar válidamente la Junta General.

‍

2.- DOCTRINA DE LA DIRECCIÓN GENERAL EN MATERIA ARANCELARIA

Se adjunta (AQUÍ) interesante documento que recoge un resumen de la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en materia arancelaria, de los años 2020 – 2023. Para consultar en caso de dudas sobre cómo minutar escrituras concretas.

‍

3.- NOVEDADES EN EL ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO

Se informa de que, recientemente, el Índice Único Informatizado ha incluido una serie de novedades para mejorar el reflejo de los negocios jurídicos que se otorgan en los instrumentos públicos.

En concreto, se crean nuevos actos jurídicos para recoger debidamente:

Actas de adquisición o conservación de vecindad civil.
Escrituras de medidas de apoyo y las de constitución de asistencia (y su equivalente en Cataluña),
Actas de omisión de número de protocolo o de Libro Registro (para dar solución al caso infortunado de que quede un número o varios sin documento realmente autorizado o intervenido).

Otras pequeñas modificaciones:

Constancia de los medios de pago en las actas de depósito.
Especificación de la titularidad ganancial (o no) en la compraventa de participaciones y acciones sociales.
Constitución de entidades con o sin personalidad jurídica, donde se exige la información de su Número de Identificación Fiscal (si la obtención es posterior al otorgamiento y no se ha podido obtener el dato por parte del cliente, llegado el vencimiento del plazo para remitir el índice, deberá solicitarse el levantamiento de regla por el cauce habitual).

‍

4.- TEORÍA DEL NEGOCIO JURÍDICO COMPLEJO. COMPRA + HIPOTECA DE INMUEBLE POR PERSONA CASADA. NO ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DEL OTRO CÓNYUGE SI LA HIPOTECA SE REALIZA DE FORMA SIMULTÁNEA A LA COMPRA. CUIDADO EN CASO DE EXTRANJEROS

Se adjunta (AQUÍ) interesante artículo donde se resume la doctrina de la DG sobre la teoría del negocio jurídico complejo. Se trata de casos donde una persona casada compra ella sola un inmueble, y acto seguido lo hipoteca. Como es sabido, la regla general determina que, para hipotecar la vivienda habitual, aunque esta pertenezca a uno solo de los cónyuges, es necesario el consentimiento del otro. Como excepción a esta regla general, surge la teoría del negocio jurídico complejo, en virtud de la cual, no es necesario el consentimiento del cónyuge no titular en la constitución de hipoteca sobre vivienda habitual inmediatamente posterior a su compra, es decir que la hipoteca se firme con el número inmediatamente posterior de protocolo a la de compraventa.

En el caso de extranjeros, CUIDADO, pues la DG no admite la doctrina del negocio jurídico complejo, salvo que ese derecho extranjero lo permita y así se acredite (así pues, deberá verificarse mediante informe del notario si el Derecho extranjero que rige el régimen matrimonial concreto de los clientes, admite o no esta teoría del negocio complejo).

‍

5.- ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES. UNA BUENA ESCRITURA PUEDE SALVAR UN MAL CERTIFICADO

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 10 de julio de 2023 (BOE de 28 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en el marco de una elevación a público de acuerdos sociales de una SL (cese y designación de cargos), si en el certificado no se indica el quorum de adopción de los acuerdos, pero en la escritura sí se especifica (mediante una manifestación del administrador), ello es suficiente para poder inscribir el acuerdo en el Registro Mercantil.

‍

6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. LO QUE LLEGA PRIMERO AL REGISTRO, ES LO QUE PREVALECE (AUNQUE EL DERECHO SEA POSTERIOR)

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques y Mediació, de 17 de julio de 2023 (DOGC de 31 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que lo que accede primero al Registro, es lo que prevalece.

Supuesto en el que, en el año 1986, mediante documento privado, se constituye un usufructo vitalicio sobre una finca. Posteriormente, el 09/02/2023, se eleva a público este documento privado y se presenta a inscripción en el Registro de la Propiedad. No obstante, el Registrador deniega la inscripción, ya que fecha 03/02/2023, esto es, 6 días antes, se presentó a inscripción una escritura de entrega de legado, en la cual se adjudica ese derecho de usufructo a un tercero, en base a una aceptación de herencia de una persona fallecida en 2022.

En este caso, la DG recuerda el principio básico de funcionamiento del Registro, esto es, prior in tempore, potior in iure, de modo que, lo que primero llega al Registro y se inscribe (usufructo de 2022 presentado el 3 de febrero de 2023), prevalece frente al resto de derechos (en este caso, un usufructo constituido en documento privado en 1986 y presentado a inscripción el 9 de febrero de 2023 en base a una escritura de elevación a público).

‍

7.- TABLA NORMATIVA SOBRE NACIONALIDAD Y ESTADO CIVIL

Se adjunta (AQUÍ) interesante documento que recoge una tabla normativa sobre nacionalidad y estado civil, donde podemos encontrar enlaces a normativa y Resoluciones de la Dirección General sobre materias diversas como Registro Civil, certificaciones, régimen económico del matrimonio, etc.

‍

8.- JURA DE NACIONALIDAD. DIVERSAS CUESTIONES A TENER EN CUENTA

Se adjunta (AQUÍ) Circular de la DG relativa a la competencia del Registro Civil concreto donde formalizar la declaración de opción de la nacionalidad española, así como el juramento o promesa. En la misma se establece que la competencia corresponderá a la Oficina del Registro Civil del domicilio del optante.

Asimismo, se adjunta (AQUÍ) Circular de la Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la que se determina la improcedencia de otorgar actas de jura de nacionalidad cuando se detecten indicios de que el compareciente ha realizado actos incompatibles con la buena conducta cívica (como por ejemplo, el hecho de que el solicitante esté ingresado en un centro penitenciario).

‍

9.- IMPUGNACIÓN JUDICIAL DE CALIFICACIONES NEGATIVAS. SERVICIO AL QUE PODEMOS RECURRIR COMO OFICINA NOTARIAL

Se adjunta (AQUÍ) un documento informativo del Consejo General del Notariado, a través del cual, se da a conocer un servicio del que disponen los Notarios, para poder recurrir judicialmente aquellas calificaciones negativas (o también Resoluciones de la DGSJFP) que puedan suponer un interés corporativo para los Notarios.

Así pues, en caso de que el empleado se encuentre con una calificación negativa que considere que puede afectar al Notariado en su conjunto, puede plantear esta posibilidad al Notario, la cual se podrá solicitar por las vías que se indican en el documento adjunto.

‍

10.- LA RECOMENDABLE ACTA DE MANIFESTACIONES PREVIA AL OTORGAMIENTO DE UNA ESCRITURA EN LA QUE INTERVIENE UNA PERSONA CON DISCAPACIDAD.

La circular informativa 3/2021, de 27 de septiembre de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado, propone que previamente al otorgamiento de una escritura en la que intervengan personas con discapacidad, se levante un acta de manifestaciones en la que se hagan constar las circunstancias que puedan influir en el otorgamiento del negocio jurídico de que se trate. El mencionado acta podrá recoger entre otras circunstancias:

Declaraciones de la propia persona con discapacidad, Por ejemplo, la manifestación de esa persona reconociendo que vende por un precio inferior al de mercado por una necesidad o conveniencia determinada, o los motivos por los que renuncia a una determinada herencia.
Declaraciones de las personas que asistan al discapacitado en el ejercicio de su capacidad. Por ejemplo, la manifestación del guardador de hecho, abogado, acompañante incidental, etc, haciendo constar que ha recomendado a la persona con discapacidad otorgar una escritura de venta porque es necesario para su sustento y manutención futuros, o para saldar unas deudas pendientes.

Este acta es un complemento imprescindible del juicio de capacidad notarial, y aporta claridad y seguridad frente a controversias futuras y posibles reclamaciones. Es recomendable que el requirente del acta sea la persona con discapacidad o su asistente.

‍

11.- SE CREA EL REGISTRO CENTRAL DE TITULARIDADES REALES.

Entra en vigor el día 19 de septiembre de 2023 el Real Decreto 609/2023, de 11 de julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales. Este registro es de consulta obligada para todos los sujetos obligados por la ley al control del blanqueo de capitales, entre ellos los notarios. Sin embargo, hasta que no se produzca el volcado de datos a este registro, para lo que se dan 9 meses, el Real Decreto establece que hay que seguir acudiendo a las fuentes tradicionales (Base de datos del Titular Real a través de Signo).

Julio 2023

1.- NUEVO PERMISO RETRIBUIDO DE 15 DÍAS NATURALES PARA PAREJAS DE HECHO

Se publica en el BOE y entra ya en vigor el Real Decreto-ley 5/2023 (AQUÍ se puede consultar), en virtud del cual, se reconoce un permiso retribuido de 15 días naturales por el hecho de constituirse (y registrarse) como pareja estable. Se puede informar de ello a todas las parejas estables que se constituyan a partir de ahora, para que puedan disfrutar de este nuevo permiso.

‍

2.- NUEVA REGULACIÓN DE LAS MODIFICACIONES ESTRUCTURALES DE LAS SOCIEDADES MERCANTILES

El ya citado Real Decreto-ley 5/2023 (AQUÍ se puede consultar) ha derogado la antigua Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles (transformación, fusión, escisión, cesión global de activo y pasivo, etc.). Así pues, a partir de ahora, el nuevo régimen jurídico de las modificaciones estructurales cabe hallarlo en el citado Real Decreto-ley 5/2023. A tener en cuenta cuando cualquier oficial prepare una de estas operaciones (deberá consultar la nueva regulación y adaptar las citas legales al nuevo texto normativo).

‍

3.- LAS SENTENCIAS DE DIVORCIO DE EXTRANJEROS, CON ADJUDICACIÓN DE INMUEBLES, DEBEN ESTAR INSCRITAS EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 13 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en caso de divorcio (DE EXTRANJEROS cuyo matrimonio no está inscrito en el Registro Civil español), si en la sentencia se adjudica un inmueble a uno de los excónyuges, para poder inscribir la misma en el Registro de la Propiedad, es necesario que, previamente, dicha sentencia de divorcio conste inscrita en el Registro Civil central.

‍

4.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y PRIOR IN TEMPORE. A VECES SÍ, Y A VECES NO, LO QUE SE PRESENTA DESPUÉS TIENE PRIORIDAD SOBRE DOCUMENTOS PRESENTADOS CON ANTERIORIDAD

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 15 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve un caso curioso:

Se firma CV + PH que se presenta a inscripción, calificado con defectos subsanables.
Se presenta subsanación, y estando el asiento vigente (esto es, aún no inscritas la CV + PH), entra en el Registro de la Propiedad un mandamiento de la AEAT con una prohibición de disponer, por deudas tributarias.
El Registrador califica negativamente la CV + PH (presentadas antes que el mandamiento) amparándose en razones de orden público.
El Notario recurre y la DG le da la razón, determinando que si ese mandamiento proviene de un procedimiento administrativo donde no se pone en tela de juicio la validez civil del negocio jurídico (recordemos, deudas tributarias), no procede la calificación negativa, pues la CV + PH se han presentado antes en el Registro (prior in tempore potior in iure).
No obstante, nos recuerda la DG que si el mandamiento hubiere sido librado en el marco de un proceso penal donde se pone en tela de juicio la validez del negocio (por ejemplo, una presunta estafa en la CV), sí que procedería la suspensión de la inscripción (aunque el mandamiento fuera posterior), por razones de interés general / orden público.

‍

5.- NO SE PUEDE INSCRIBIR NADA A FAVOR DE UNA SOCIEDAD CON EL CIF REVOCADO

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 16 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en el marco de una compraventa, si la sociedad adquirente tiene el CIF revocado, no se puede inscribir dicha adquisición a su favor. A tener en cuenta y recordar siempre cuando intervenga una sociedad, consultar la base de datos existente al respecto.

‍

6.- SE PUEDE REDUCIR CAPITAL SOCIAL POR DEBAJO DE 3.000 EUROS EN UNA SL YA EXISTENTE

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 13 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve el siguiente caso curioso:

SL ya existente, con capital social superior a 3.000 euros, ejecuta reducción de capital, a resultas de la cual, su cifra de capital social resultante queda por debajo de los 3.000 euros.
El Registrador suspende la inscripción al considerar que dicha cifra queda por debajo del mínimo legal, al considerar que las SL de menos de 3.000 euros de capital sólo son posibles en el momento de la constitución.
La DG revoca la calificación del Registrador, considerando que sí es posible ejecutar una reducción de capital en una SL cuyo resultado sea un capital social inferior a 3.000 euros.

‍

7.- AMPLIACIÓN DE CAPITAL SOCIAL Y DERECHO DE SUSCRIPCIÓN PREFERENTE. HAY QUE RESPETAR LOS TIEMPOS

A resultas de una operación formalizada en la Notaría, se recuerda que en el marco de un aumento de capital de una SA, el derecho de preferencia de los accionistas en los aumentos de capital nace en el momento de la publicación de la oferta de suscripción de las nuevas acciones en el Boletín Oficial del Registro Mercantil, o bien, desde la comunicación escrita a cada uno de los accionistas. Dicha suscripción podrá realizarse por los socios en el plazo que haya fijado la Junta, que no podrá ser inferior a un mes desde la publicación o comunicación.

Así pues, deberán tenerse en cuenta y respetarse estos plazos al formalizarse esta clase de operaciones (de modo que no es posible que se realice la suscripción de las nuevas acciones en la misma Junta del acuerdo, salvo que a ella hubieran acudido la totalidad de los socios).

‍

8.- RESPONSABILIDAD CIVIL DEL NOTARIO. MUY IMPORTANTE TENERLO EN CUENTA PARA EVITAR ESTA CLASE DE ERRORES

Se adjunta enlace a un interesante artículo doctrinal (AQUÍ) en el que se analiza la responsabilidad civil del Notario. De especial interés, hay un apartado con detalle de casos concretos (por ejemplo, omisión de cargas, poderes insuficientes, falta de información relativa a los efectos tributarios del otorgamiento, etc.).

Se recomienda encarecidamente a todos los empleados de la Notaría la lectura del artículo y de dichos casos concretos para evitar incurrir en esta clase de errores y la responsabilidad asociada a los mismos.

‍

9.- REGISTRO CIVIL Y JURA DE NACIONALIDAD Y MATRIMONIOS NOTARIALES. CUESTIONES IMPORTANTES A TENER EN CUENTA

Se adjunta Oficio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (ver PDF adjunto al presente Email) en la que se aclaran diversas cuestiones relativas, sobretodo, a la documentación a presentar por los interesados en las actas de jura de nacionalidad y en los expedientes matrimoniales ante Notario, así como a aspectos relativos al trámite a tener en cuenta en ambos otorgamientos.

Junio 2023

1.- ESTATUTOS SOCIALES. CONVOCATORIA DE JUNTA. NO ES VÁLIDA LA CLÁUSULA ESTATUTARIA QUE PERMITE HACER LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA A LOS SOCIOS POR CORREO ORDINARIO (SIN ACUSE DE RECIBO):

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 10 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG nos recuerda que (en el marco de la constitución de una SL), no es admisible la cláusula estatutaria que permite remitir la convocatoria de junta a los socios mediante correo ordinario (sin acuse de recibo), pues para que la convocatoria sea válida, es necesario que el sistema de remisión permita verificar la recepción de la convocatoria por parte del destinatario.

‍

2.- EN LA ESCRITURA DE VENTA EXTRAJUDICIAL DE BIEN HIPOTECADO ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN FEHACIENTE DE LA EJECUCIÓN A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 11 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Supuesto de ejecución extrajudicial de inmueble hipotecado, en Notaría, donde existe una condición resolutoria posterior a la hipoteca a favor de una sociedad. Se le notifica el procedimiento de ejecución a dicha sociedad mediante correo certificado con acuse de recibo, pero la entrega es negativa, tras lo cual se otorga la escritura. La DG, alineándose con la tesis del Registrador, no lo acepta, pues considera que al formalizarse la ejecución extrajudicial de un bien hipotecado mediante escritura, es necesario notificar fehacientemente el procedimiento a todos los titulares de cargas o derechos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, de modo que si se opta por remitir la notificación del procedimiento por correo certificado con acuse de recibo, y su entrega al destinatario es negativa, lo procedente es realizar una notificación personal, por parte del Notario, mediante una acta de notificación (art. 202 Reglamento Notarial).

‍

3.- RECTIFICACIÓN DE CABIDA SUPERIOR AL 10%. NO ES POSIBLE INSCRIBIRLA “POCO A POCO”:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 12 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Se otorga escritura de rectificación de cabida de finca, por la “vía simplificada” del artículo 201.3 Ley Hipotecaria (para diferencias que no exceden del 10%), pero al analizarse los metros cuadrados que constan en el registro y los metros declarados ahora (de 9.403 a 10.377), se aprecia que la diferencia es superior al 10%. El Registrador suspende inscripción y posteriormente, el Notario presenta escritura de subsanación donde se solicita que se inscriba únicamente el exceso de cabida hasta alcanzar el 10%. El Registrador califica de nuevo negativamente, y la DG, alineándose con el Registrador, confirma que ello no es posible, pues no se puede inscribir “poco a poco” o “por partes” una rectificación de cabida, de modo que si la misma es superior al 10%, se debe recurrir al expediente ordinario del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, y no a la vía simplificada del artículo 201.3.

‍

4.- MINUTACIÓN DE “CONCEPTOS MENORES”. QUE SE PUEDE COBRAR Y QUE NO:

Interesante entrada del blog “justitonotario” (AQUÍ) donde se analiza una Resolución de la Dirección General de 3 de enero de 2023 (se puede consultar completa en un enlace del citado blog), en la que se resuelve un recurso de un particular contra la minuta de un Notario de una escritura de compraventa. A modo de resumen, en ella se determina que:

¿Qué se testimonia y qué no? Es el Notario quien decide.
Informe del Registro Mercantil: No corresponde.
Consulta Titular Real: Sí.
Caras en blanco de los cheques: correcto.
Incorporación a la copia de un folio para la consignación de notas: correcto.
Diligencias: Deben constar para poderse minutar.
Copias simples y pacto de asunción de gastos por la parte compradora: Si el comprador asume los gastos, ello incluye las copias necesarias para cumplir las obligaciones de comunicación del negocio formalizado.
Número de copias simples electrónicas: 2 (para comunicaciones a Catastro y Ayuntamiento, respectivamente).
Número de copias simples en papel: 3 (para liquidar ITP, “plusvalía” y trámites diversos, respectivamente).
Momento de indicar el número de copias que desean los otorgantes: En el momento de la firma.
¿Qué podemos considerar testimonios? La transcripción de los datos de la sociedad interviniente; la elaboración de la ficha necesaria para poder realizar la liquidación telemática; el testimonio por petición de información registral; la consulta de Titularidad Real; la nota simple del Registro; el recibo del IBI; la certificación catastral descriptiva y gráfica (al margen de la gestión extraarancelaria también minutable); los cheques que acreditan los medios de pago; el certificado de deudas de la comunidad; la etiqueta de la Certificación Energética o el certificado entero y respetando lo que se necesita según los casos; el justificante de recepción del Ayuntamiento de la comunicación del artículo 110.6.b) y la comprobación de CSV`s.
Sello de seguridad: Sí, se minuta.
Nota del Registro: Puede ser un suplido (al margen del testimonio).

‍

5.- NO SE PUEDE SER 2 COSAS A LA VEZ. NO ES POSIBLE SER VOCAL (PERSONA FÍSICA) EN UN CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DE UNA SOCIEDAD Y, AL MISMO TIEMPO, SER TAMBIÉN PERSONA FÍSICA REPRESENTANTE DE UNA MERCANTIL QUE OSTENTE CARGO DE VOCAL EN ESE MISMO CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 23 de mayo de 2023 (BOE de 16 de junio de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG determina que, en un consejo de administración de 3 miembros, no es posible que una misma persona física ostente el cargo de vocal del consejo y, al mismo tiempo, el de persona física representante de una sociedad que es también vocal en dicho consejo, ya que ello implicaría que, de facto, una sola persona tendría derecho de veto para la adopción, o no, de cualquier acuerdo, además de poder generar situaciones susceptibles de conflicto de interés. En todo caso, si el consejo tuviere más de 3 miembros, la cuestión sería más discutible y se debería analizar el caso concreto para obtener una conclusión al respecto.

‍

6.- VENTA DE INMUEBLE POR UNA SOCIEDAD REPRESENTADA POR UN ADMINISTRADOR CON SU CARGO NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. ES POSIBLE SI EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SE HACE BIEN:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 9 de mayo de 2023 (BOE de 29 de mayo de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG reitera su doctrina ya consolidada y determina que, en un caso de una SL que vende un inmueble, representada en la compraventa por su administrador, sin el cargo aún inscrito, es posible formalizar la operación si en el juicio notarial de suficiencia se realiza del modo correcto. En concreto, la escritura debería contener todas las circunstancias previstas por la ley para entender válido el nombramiento de administrador:

El acuerdo de la Junta General debidamente convocada.
La aceptación del nombramiento,
La notificación o consentimiento, en su caso, de los titulares de los anteriores cargos inscritos.

‍

7.- MOFIDICACIÓN DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL PARA ADAPTARLO A LA NORMATIVA DE LA UNIÓN EUROPEA EN MATERIA DE PROCESOS DIGITALES

AQUÍ se puede consultar la citada reforma del Reglamento del Registro Mercantil, publicada en el BOE de 14 de junio. En base a la misma, como aspectos clave:

Se prevé la asignación de un Identificador Único Europeo (EUID) a todas las sociedades de capital y sucursales, que permita identificarlas inequívocamente a través de un sistema de interconexión de todos los registros mercantiles de la UE.
Se prevé la posibilidad de crear y cerrar sucursales de forma telemática / en línea.
Su entrada en vigor se retrasa un año, a contar desde la publicación en el BOE de la Ley 11/2023 (esto es, el 9 de mayo de 2024).

Mayo 2023

1.- RENUNCIA DE HERENCIA DE MENORES DE EDAD Y CONFLICTO DE INTERESES. ASPECTOS A TENER EN CUENTA:

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 20 de febrero de 2023 (DOGC de 2 de marzo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que en la renuncia de una herencia a favor de menores de edad, la regla general es que la misma debe formalizarse en escritura pública por parte de los padres, con autorización judicial (art. 236-27 CCCat) o, alternativamente, de los dos parientes más próximos (art. 236-30 CCCat). En caso de conflicto de intereses de uno de los progenitores, la renuncia la realiza el otro progenitor con el consentimiento de los dos parientes. Si el conflicto de intereses afectare a alguno de los dos parientes, éste debe abstenerse o, en su caso, deberá recurrirse al pariente sucesivo para sustituirlo.

‍

2.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD. NO SE PUEDEN SOLICITAR NOTAS SIMPLES NI POR EMAIL NI MEDIANTE DOCUMENTO PRESENTADO POR VÍA TELEMÁTICA:

Adjunto las Resoluciones de la DGSJFP de 27 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023) y de 28 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG nos recuerda que no se pueden solicitar notas simples ni por email ni mediante una solicitud presentada en un documento a través del sistema de presentación telemática de documentos del Registro. La vía ordinaria es a través del portal telemático de Registradores.org o vía Telefax en el caso de las notas continuadas de Notaría.

‍

3.- CESIÓN DE FINCA A CAMBIO DE PENSIÓN VITALICIA GARANTIZADA CON CONDICIÓN SUSPENSIVA Y DERECHO REAL DE HIPOTECA. NO SE PUEDE HIPOTECAR LO QUE AÚN NO TE PERTENECE:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 28 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que no se puede hipotecar lo que aún no es tuyo. Se formaliza en escritura pública una cesión de una finca a cambio de una pensión vitalicia. Cedente (persona mayor), cede la finca a un tercero (cesionario), a cambio de una pensión vitalicia. La cesión se formaliza con una condición suspensiva, de forma que la transmisión del dominio se producirá cuando la parte cesionaria justifique que ha satisfecho la totalidad de la pensión convenida (se entiende que a la muerte del cedente). Asimismo (para garantizar que los obligados al pago de la pensión la abonarán), la parte cesionaria constituye hipoteca sobre dicho inmueble, a favor del cedente, como garantía adicional en el pago de la pensión vitalicia. Se deniega la inscripción de la hipoteca ya que la condición suspensiva aún no se ha cumplido, de forma que los cesionarios aún no han adquirido la titularidad del inmueble (condición suspensiva pendiente de cumplimiento) y, por lo tanto, no pueden hipotecar algo que aún no les pertenece.

‍

4.- HIPOTECA Y DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES. NO PUEDE SER UN DOMICILIO EXTRANJERO:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 30 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que al formalizar un derecho real de hipoteca, en la escritura debe constar un domicilio del deudor a efectos de notificaciones y requerimientos, el cual debe estar situado en España, de modo que no es admisible señalar un domicilio del deudor en el extranjero, a estos efectos.

‍

5.- ESCRITURA DE EXTINCIÓN DE PAREJA ESTABLE Y DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO (PISO EN COMÚN). SE PUEDE OTORGAR CON HIJOS MENORES SI NO SE INCLUYEN EN LA ESCRITURA PACTOS QUE AFECTEN A LOS HIJOS:

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 19 de abril de 2023 (DOGC de 24 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que cuando existe una pareja estable con hijos y con una vivienda en común, cuando se extingue la pareja estable por cese de la convivencia, aunque existan esos hijos menores de edad, pueden formalizar la extinción de la pareja estable en la escritura y acordar en la misma la disolución del condominio del inmueble que tenían en común. No obstante, ello solo será posible si en dicha escritura de extinción de la pareja estable, no se incluyen medidas que afecten a los hijos, como un convenio, un plan de parentalidad, una pensión de alimentos, o un régimen de visitas (en cuyo caso, lógicamente, requeriría autorización judicial).

‍

6.- ESCRITURA DE DIVISIÓN MATERIAL DE ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA FINCA SUJETA A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SOLO SE REQUIERE MAYORÍA SIMPLE:

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 5 de mayo de 2023 (DOGC de 15 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que en el caso de un edificio antiguo con una división horizontal “singular” (dividido en 4 entidades, una de la cual, engloba 13 pisos susceptibles de aprovechamiento individualizado), si los estatutos no lo permiten expresamente (en cuyo caso no se requeriría acuerdo de Junta) es posible formalizar una división material de esta entidad que engloba esos 13 pisos, para crear 13 fincas registrales independientes, siendo únicamente necesario un acuerdo de Junta aprobado por mayoría simple (esto es, no sería necesario un acuerdo con mayorías cualificadas de 4/5).

‍

7.- ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE ERROR (DE SUPERFICIE) EN LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA (ELEMENTO PRIVATIVO) SUJETA A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. NO SE REQUIERE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 18 de abril de 2023 (BOE de 8 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve un supuesto en el que un sobreático, inscrito con una superficie útil de 47,51 metros, se rectifica a 97 metros (pues en realidad esa era la superficie real y correcta), mediante una escritura otorgada por el titular registral de dicha finca, en base a una certificación catastral y gráfica y un informe de arquitecto (que acreditan que se trata de un error y que ese piso tiene esa superficie desde el momento de la construcción), así como mediante un acuerdo de Junta (adoptado por unanimidad) que consiente dicha rectificación. En este caso la DG confirma que con esta escritura es suficiente para inscribir la modificación de la superficie del piso, sin que sea necesaria una escritura de declaración de obra nueva antigua, por parte de la comunidad de propietarios, donde se rectifique la descripción de dicho elemento.

‍

8.- CUANDO EN UNA SUCESIÓN EXISTA UN DERECHO DE TRANSMISIÓN, OJO QUE SE REQUIERE LA CONCURRENCIA DE TODOS LOS INTERESADOS EN LA HERENCIA PARA LA ENTREGA DE UN LEGADO:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 19 de abril de 2023 (BOE de 8 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG recuerda que, en el marco del derecho de transmisión, y en base al artículo 1006 del Código Civil, cualquier operación tendente a partir la herencia a la que esté llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión de éste (incluyendo sus legitimarios). Se trata de un caso en el que dos personas fallecidas, en su testamento nombran como herederos a sus seis hijos (con sustitución vulgar en favor de sus respectivos descendientes) y, asimismo, ordenan a favor de tres de sus hijos legados de unos bienes inmuebles. Posteriormente, uno de esos hijos, fallece, dejando viuda y tres hijos (nietos de los primeros causantes). Se otorga escritura de entrega de legado por parte de los herederos instituidos (hijos del matrimonio fallecido) y asimismo por parte de los herederos transmisarios (nietos), pero no interviene la cónyuge viuda del hijo fallecido, cosa que la DG interpreta que es efectivamente necesaria, al ser interesada en la sucesión.

‍

9.- EN BREVES SERÁ POSIBLE OTORGAR ESCRITURAS DE FORMA TELEMÁTICA:

Se adjunta enlace al artículo publicado recientemente en El Periódico (AQUÍ) donde se exponen sucintamente las novedades derivadas de la Ley 11/2023. En base a la misma, en breves (a finales de noviembre vence la vacatio legis de 6 meses), será posible otorgar determinados documentos públicos de forma telemática, es decir, sin la presencia física del cliente en la Notaría. A medida que se dispongan de más novedades sobre la implementación práctica de la medida, se informará debidamente a la plantilla.

Abril 2023

1.- LOS CLIENTES SE PUEDEN IDENTIFICAR ANTE NOTARIO MEDIANTE EL PERMISO DE CIRCULACIÓN VIGENTE DEL REINO DE ESPAÑA:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 16 de enero de 2023 (BOE de 14 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG permite que un compareciente se identifique ante Notario mediante un permiso de circulación vigente de España, aunque este recurso deberá ser empleado de manera subsidiaria o supletoria. Eso quiere decir que, de ordinario, en todo caso, la identificación de españoles deberá realizarse mediante Pasaporte o DNI. No obstante, subsidiariamente, también se podrá admitir el permiso de circulación, pues es un documento oficial expedido por una autoridad pública, con fotografía y firma, que tiene efectos identificativos.

‍

2.- ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE LOS NUEVOS PROPIETARIOS DE UN INMUEBLE SUJETO A UN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA INSCRIBIR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ACUERDOS ADOPTADOS ANTES DE SU COMPRA QUE NO SE HAYAN INSCRITO

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 31 de enero de 2023 (BOE de 20 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG recuerda que, por regla general, si una comunidad de propietarios adopta un acuerdo sujeto a inscripción en el Registro de la Propiedad, y posteriormente, antes de que se inscriba dicho acuerdo, hay cambios de titularidad en elementos privativos, para lograr la inscripción de dicho acuerdo, los nuevos propietarios deben prestar su consentimiento. No obstante, en este caso concreto, al tratarse de una herencia, la DG aplica el principio de sucesión universal (artículo 661 Cc) y permite la inscripción del acuerdo.

‍

3.- EN EL MARCO DE UNA HERENCIA, LA SEPARACIÓN DE UN MATRIMONIO DEBE SER PROBADA FEHACIENTEMENTE, PARA PODER PRIVAR AL CÓNYUGE SUPÉRSTITE DE SUS DERECHOS SUCESORIOS A LA LEGÍTIMA

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 24 de enero de 2023 (BOE de 14 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que, en el marco de una aceptación de herencia, para poder formalizar la misma sin el cónyuge supérstite legitimario (a resultas de estar los cónyuges separados), es necesario acreditar fehacientemente la separación (por mutuo acuerdo en escritura pública / resolución judicial de separación o divorcio / por ratificación del cónyuge que no participa en la partición.)

‍

4.- CAUTELAS A TENER EN CUENTA EN EL JUICIO DE SUFICIENCIA CUANDO SE EMPLEE UN PODER PREVENTIVO EN PREVISIÓN DE PÉRDIDA DE CAPACIDAD.

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 4 de noviembre de 2022 (BOE de 2 de diciembre de 2022). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG determina que para poder emplear un poder preventivo en previsión de pérdida de capacidad (del tipo que sólo despliega efectos una vez se acredite la pérdida de capacidad, no antes) no basta un juicio de suficiencia genérico como en cualquier clase de poder, sino que se exigirán unos requisitos adicionales, a saber: se estará a la voluntad del poderdante y, en todo caso, se exigirá certificado médico actual, con indicación de fecha, autor, objeto y un juicio expreso del Notario conforme el poderdante está en la situación de apoyo descrita para que el poder entre en vigor (e incluso, en caso de duda, se podrá exigir un informe pericial que se valorará en un acta notarial aparte o, en su caso, añadiendo la comparecencia del poderdante para valorar in situ su situación de necesidad).

‍

5.- LAS RESOLUCIONES JUDICIALES QUE AFECTEN A LA CAPACIDAD DE LA PERSONA DEBEN ESTAR INSCRITAS EN EL REGISTRO CIVIL PARA QUE LOS ACTOS DERIVADOS DE LAS MISMAS TENGAN ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 3 de enero de 2023 (BOE de 9 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que la sentencia judicial que afecte a la capacidad de una persona, además de firme, debe estar inscrita en el Registro Civil. Sin este requisito, el acto realizado por el representante, no podrá acceder al Registro de la Propiedad.

‍

6.- CUANDO SE INDIQUE EL RÉGIMEN ECONÓMICO DEL MATRIMONIO EN UNA ESCRITURA, DEBE DETALLARSE SI ES LEGAL O CONVENCIONAL

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 20 de diciembre de 2022 (BOE de 3 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que al indicar el régimen económico del matrimonio, es necesario determinar en la escritura si dicho régimen económico-matrimonial es legal o pactado (ya que en caso de ser pactado, se pueden haber previsto reglas específicas de gestión y disposición, distintas de las genéricas previstas en el régimen legal del Código). Además, si es un régimen pactado o convencional debe acreditársele al notario mediante la exhibición del documento auténtico del que resulte el régimen económico convencional (capitulaciones matrimoniales) con los datos de inscripción en el Registro Civil competente. También puede acreditarse con certificación de matrimonio del Registro Civil a cuyo margen debe constar anotado el otorgamiento de las capitulaciones en las que se pacte el referido régimen económico matrimonial convencional, el día del otorgamiento, el notario autorizante y el número de protocolo.

‍

7.- NECESIDAD DE QUE EL NOTARIO HAGA CONSTAR EXPRESAMENTE EN EL JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL LA SALVEDAD DE AUTOCONTRATACIÓN Y/O CONFLICTO DE INTERÉS.

Adjunto resolución de la DGSJFP de 9 de marzo de 2023 (B.O.E. 27 de marzo de 2023). En esta interesante resolución la DG reitera una vez más su doctrina en cuanto al juicio de suficiencia notarial y autocontratación, en el sentido de que deben extremarse las precauciones cuándo se esté en presencia de un negocio jurídico otorgado por un apoderado que a su vez interviene en su propio nombre y derecho como parte con intereses contrapuestos a los de su poderdante. En el caso que nos plantea la resolución, el Registrador suspende la inscripción de una donación en la que el donante actúa a su vez como apoderado del donatario, sin expresarse en la escritura de donación que, en el poder otorgado por el donatario se salva expresamente la figura de la autocontratación y/o el conflicto de intereses. Recuerda el centro directivo su ya reiteradísima doctrina de que el artículo 98 de la ley 24/2001 atribuye en exclusiva el juicio de suficiencia de la representación alegada al notario, sin que el registrador pueda exigir para su calificación que se le exhiba, acompañe o transcriba el documento del que resulte la representación. No obstante, cuando se de la figura de la autocontratación no basta con que el notario haga constar en la escritura el juicio de suficiencia notarial, sino que además será necesario que exprese nítidamente que el documento auténtico del que resulta la representación (poder) contempla la salvedad de autocontratación.”

‍

8.- LEY APLICABLE EN MATERIA DE RÉGIMENES ECONÓMICO-MATRIMONIALES CON ELEMENTOS INTERNACIONALES

8.1.- LEY APLICABLE AL RÉGIMEN ECONÓMICO-MATRIMONIAL:

Rige el Reglamento UE 2016/1103 (AQUÍ), aplicable a todos los matrimonios celebrados a partir de junio de 2019, que es de aplicación universal (permite aplicar incluso leyes que no sean de países de la UE).
El Reglamento (art. 22) permite a los cónyuges elegir la ley aplicable a su régimen económico matrimonial entre la del lugar de celebración o la de la nacionalidad de cualquiera de los cónyuges.
Validez del acuerdo: Sujeta a los requisitos formales de cada país (en consecuencia, en España, se exigirá escritura pública).
‍En defecto de pacto, la ley aplicable será (art. 26): La de la primera residencia habitual tras el matrimonio, la de la nacionalidad común o la del vínculo más estrecho.
‍También de aplicación a las “uniones registradas”: Parejas estables inscritas en un Registro público.

8.2.- LEY APLICABLE AL DIVORCIO:

Rige el Reglamento UE 1259/2010 (AQUÍ), sobre ley aplicable al divorcio, también de aplicación universal (permite aplicar incluso leyes que no sean de países de la UE).
El Reglamento (art. 5) permite a los cónyuges elegir la ley aplicable a divorcio entre la del lugar de residencia habitual, la del último lugar de residencia habitual, la del Estado cuya nacionalidad tenga uno de los cónyuges en el momento de celebración del pacto o la ley del foro.
Validez del acuerdo: Sujeta a los requisitos formales de cada país (en España, escritura pública de pactos en previsión de ruptura).
‍En defecto de pacto, se aplicarían los criterios del art. 8 del Reglamento.

Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona



Sígueme en LinkedIn

Compraventa de un inmueble

Encuentra todo lo que necesitas saber y cómo pedir tu cita de forma sencilla y ágil online.


Descripción

Documentación necesaria

Gastos del trámite

Preguntas frecuentes

Normativa aplicable

Pedir cita

Ver toda la información