¿Cuándo compro una vivienda puedo reclamar los desperfectos descubiertos con posterioridad a la parte vendedora?

En el día a día de una oficina notarial, es muy habitual que los compradores de una vivienda, ya sea de obra nueva o de “segunda mano”, tengan muchas dudas en relación a qué responsabilidad tiene el vendedor de una vivienda cuando la misma, una vez adquirida, presente defectos constructivos o vicios ocultos, esto es, daños materiales que afectan a sus acabados, a la confortabilidad del inmueble o, incluso, en los casos más graves, a la estabilidad o integridad estructural de la vivienda.

A la vista de las múltiples consultas que me plantean mis clientes de forma habitual sobre esta cuestión, he considerado conveniente abordar este asunto, a través de un artículo en el que de una forma llana y didáctica se tratará de exponer los aspectos principales de esta cuestión, para que así, cualquier comprador que se hallare en esta desagradable circunstancia, tenga una guía práctica con respuestas útiles para encontrar la mejor solución.

¿Cuál es el primer aspecto clave que debemos tener en cuenta?

En relación a todo lo concerniente a los defectos de construcción o “vicios ocultos” que puede presentar una vivienda, una vez que un comprador la ha adquirido, lo primero que debemos comprender es que, desde un punto de vista jurídico, la regulación y normativa a tener en cuenta varía mucho en función de si, el inmueble en cuestión, es de obra nueva o, por el contrario, se trata de una segunda o ulterior transmisión de una vivienda “usada” o “de segunda mano”.

Así pues:

• En el caso de las obras nuevas, tendremos un régimen jurídico específico.
• En el caso de la compraventa de vivienda usada o de segunda mano, tendremos que aplicar una normativa distinta.

¿Qué son los defectos de construcción en obra nueva?

En el caso de vivienda de obra nueva, esto es, aquella en la que el comprador adquiere una vivienda directamente del promotor que ha edificado dicho inmueble, siendo éste de nueva construcción y donde no ha vivido nadie previamente, cuando dicho inmueble “nuevo” presente daños materiales, la regulación y responsabilidad sobre los mismos se regirá por lo dispuesto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE).

Así las cosas, tal y como establece el artículo 17 de la LOE, los agentes que intervienen en el proceso de la edificación responderán civilmente por los daños materiales que presente un edificio de obra nueva, distinguiendo tres modalidades de daños:

¿Qué plazo de garantía concede la ley sobre estos defectos de construcción en obra nueva?

En efecto, la LOE, en función del tipo de defecto, concede un plazo de garantía distinto, a saber:

• Defectos de terminación o acabado: 1 año.
• Defectos de habitabilidad: 3 años.
• Defectos estructurales / de estabilidad: 10 años.

Así pues, cuando cualquier comprador adquiera una vivienda de obra nueva, y dentro de estos plazos de garantía, se ponga de manifiesto la existencia de uno de estos defectos, se podrá exigir la responsabilidad que corresponda a las personas responsables (que las detallaremos más adelante).

Dicho esto, además de estos plazos de garantía, hay que tener en cuenta una cuestión adicional, pues la ley establece asimismo un plazo de prescripción de las acciones de exigencia de responsabilidad, esto es, un plazo para poder reclamar a las personas que corresponda por dichos defectos. 

‍Este plazo de prescripción queda fijado en concreto en dos años, a contar desde que se produzcan dichos daños. Ello implica pues que el propietario de la vivienda de obra nueva, una vez que tiene conocimiento de los defectos, tiene un plazo de dos años para interponer las acciones judiciales que correspondan para reclamar la responsabilidad (o, en su caso, realizar la reclamación extrajudicial correspondiente de los mismos mediante un requerimiento fehaciente).

<ejemplo>Así pues, a modo de ejemplo, si María y Carlos, compradores de un piso de obra nueva en Barcelona, que fue terminada en noviembre de 2021 y vendido a María y Carlos en escritura pública el 8 de enero de 2022, transcurrido un año desde la compra de su piso, comienzan a sufrir humedades en una de sus habitaciones, al tratarse de un defecto de habitabilidad (recordemos, con un plazo de garantía de 3 años), tendrán derecho a reclamar el mismo. Al haber advertido ahora la aparición de estas humedades, dispondrán del plazo de 2 años, a contar desde enero de 2023, para buscar un abogado e interponer la demanda judicial correspondiente contra las personas responsables o, en su caso, dirigir un burofax para reclamar la reparación de dichos defectos.<ejemplo>

¿Desde qué momento se computan los plazos de garantía que concede la ley?

Aquí, sin duda, se presenta una de las cuestiones más complejas de entender, pues a diferencia de lo que muchas personas pueden creer, los plazos de garantía no se comienzan a computar desde que el comprador adquiere su vivienda de obra nueva, sino desde que se produce la llamada “recepción de la obra” (artículo 17.1 LOE).

Así lo establece el artículo 6.5 LOE en el que se dispone que “el cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida”.

Así pues, sobre este concepto de “recepción de obra” y su significado, es necesario acudir a lo dispuesto en el artículo 6 de la LOE, en el que se establece que la recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste.

• La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor.
• Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra.
• Asimismo, es necesario saber que la recepción también se puede producir tácitamente si el constructor notifica al promotor la finalización de la obra y este, en el plazo de treinta días, no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

En la práctica, para saber cuándo se ha producido esta recepción de obra, indicar que la misma nos la puede facilitar el propio constructor / promotor, de buena fe, o en caso contrario, los interesados la pueden consultar en el libro del edificio.

¿Qué personas pueden ser responsables de los defectos de construcción?

Como es sabido, en la construcción y venta de una vivienda intervienen muchos operadores o profesionales, de modo que, dependiendo del tipo de defecto y su causa u origen, la responsabilidad será de uno o varios de ellos.

Partiendo de esta base, la LOE califica a estos intervinientes como agentes de la edificación, esto es, todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación.

En la práctica, estos agentes son, principalmente:

• Promotor: Es quien decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros.
• Constructor: El agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.
• Director de obra (arquitecto): El agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
• Director de ejecución de obra (arquitecto técnico): El agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

Así las cosas, dependiendo del tipo de defecto y su causa, se deberá reclamar contra alguno o todos ellos, debiendo tenerse en cuenta que, la responsabilidad, en muchos casos será solidaria.

En todo caso, en la práctica, es habitual que las reclamaciones por los defectos de construcción se formalicen del siguiente modo:

• Defectos de terminación o acabado: promotora y constructora (de manera conjunta y solidaria).
• Defectos de habitabilidad: promotora, constructora, director de obra y director de ejecución.
• Defectos estructurales / de estabilidad: promotora, constructora, director de obra y director de ejecución.

¿Qué puedo hacer si mi vivienda nueva no tiene los acabados o calidades prometidos?

Más allá de los defectos de construcción, también puede suceder que cuando el comprador llega a su nueva vivienda, advierta que su inmueble, en ocasiones, no dispone de los acabados o calidades a que se comprometió el promotor cuando se formalizó la compraventa o reserva (normalmente, “sobre planos”, muchos meses antes de la entrega del inmueble).

<ejemplo>Es muy habitual que, cuando el comprador adquiere su piso “sobre planos” o lo reserva, se le entrega, junto con el contrato, una memoria de calidades (vinculante para el promotor), que después, en ocasiones, no se cumple. Por ejemplo, el promotor se compromete a entregar el piso nuevo con electrodomésticos de alta eficiencia energética (categoría A+++), y finalmente los instalados son de categoría D. O en caso de que se comprometa que el piso tendrá pavimento de parquet de madera natural, y finalmente se instala un parquet sintético de menor calidad.<ejemplo>

En estos casos, no estaríamos ante un defecto de la construcción, sino ante un incumplimiento contractual, en cuyo caso, lógicamente el comprador también lo podrá reclamar a través de esta vía del incumplimiento contractual, interponiendo las acciones judiciales correspondientes.

Si he comprado “de segunda mano” un piso que aún se halla en garantía y presenta defectos de la construcción, ¿también puedo reclamar?

Por supuesto, el promotor es responsable “ad extra”, esto es, no únicamente frente al comprador inicial de la vivienda de obra nueva, sino también respecto de segundos o ulteriores adquirentes, en relación de los defectos de la construcción que se hallen dentro de los plazos de garantía legalmente establecidos.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan compra una vivienda de obra nueva, y al cabo de un año la vende a María, si posteriormente, aparecen en el inmueble defectos estructurales (imaginemos, un hundimiento de un techo), María estará perfectamente legitimada para reclamar ese defecto al promotor de la vivienda, ya que dicho defecto estructural se halla dentro del plazo de garantía de 10 años que establece la ley.<ejemplo>

Si me encuentro en alguna de estas situaciones, ¿qué debo hacer?

En caso de que, siendo comprador de una vivienda de obra nueva, te encuentres en alguna de las situaciones descritas, esto es, que tu vivienda presente defectos de la construcción o las calidades o acabados ejecutados no sean los comprometidos, lo más adecuado es que recurras a un abogado especialista en materia de derecho civil / inmobiliario, para que bajo su asesoramiento y dirección letrada, puedas hacer valer tus derechos y conseguir la reparación o indemnización que te corresponda.

Asimismo, muy probablemente, necesitarás de los servicios de un perito técnico especialista en la materia (arquitecto, arquitecto técnico, etc.) que pueda acreditar y valorar esos defectos o divergencias de calidades.

¿Qué otras actuaciones puedo emprender contra la promotora de mi vivienda de obra nueva si se niegan a reparar sus defectos?

En toda esta materia, asimismo, es necesario traer a colación la normativa de consumo, pues más allá de las reclamaciones particulares que el comprador pueda realizar contra la promotora que le ha vendido su vivienda de obra nueva, ésta, en el caso de que el comprador sea un consumidor, también vendrá obligada por la normativa de consumo a responder de la falta de conformidad del bien comercializado.

<ejemplo>Así pues, si el propietario, como consumidor, ante un defecto de la construcción reclamado a la promotora, esta se negare a repararlo o responder del mismo, dicho “comprador/consumidor” también podría poner estos hechos en conocimiento de las autoridades de consumo, para que se inicien los procedimientos administrativos correspondientes a resultas de esta infracción de la normativa de protección de consumidores y usuarios, lo que en última instancia, puede llegar a suponer la imposición de una sanción económica contra dicha promotora.<ejemplo>

¿Qué sucede en la compraventa de vivienda usada? ¿Qué es eso de los “vicios ocultos”?

En el caso de la compraventa de vivienda usada o “de segunda mano”, como ya hemos avanzado anteriormente, la situación cambia mucho, pues el régimen jurídico y los fundamentos a aplicar son completamente distintos.

Partiendo de esta base, tenemos que comprender que, en la compraventa de viviendas de segunda mano, la problemática que podemos encontrarnos es en aquellos casos en los que, una vez comprada la vivienda, se ponen de manifiesto daños o desperfectos ya existentes, que han sido ocultados o no advertidos por parte del vendedor al comprador.

<ejemplo>Por ejemplo, en el caso de una vivienda que tiene filtraciones en el techo, y su propietario actual las conoce, y no obstante, éste procede a la venta del inmueble sin revelarlas al comprador, de forma que el nuevo propietario, una vez que ha comprado la vivienda, pensando que está en perfecto estado, el primer día de lluvia advierte las mismas.<ejemplo>

Así pues, de conformidad con la citada regulación, cualquier bien (también un inmueble), cuando se procede a su venta, debe ser “conforme a contrato”, esto es:

1. Que se ajuste a la calidad y descripción realizada por el vendedor.
2. Que sea apto para sus fines normales.
3. Que el inmueble disponga de las cualidades y otras características que presentan normalmente bienes del mismo tipo y que el comprador puede razonablemente esperar, vista la naturaleza del bien y las declaraciones públicas hechas por el vendedor.

Así pues, si el inmueble usado / “de segunda mano” que hemos comprado, una vez adquirido, presentare algún daño o defecto, como compradores, tendremos derecho a reclamar al vendedor por la falta de conformidad del bien, siempre y cuando:

• El daño o defecto fuera anterior al momento de la compraventa.
• Que fuere imposible o muy difícil, para el comprador, advertir la existencia de dicho daño o defecto durante las visitas previas al inmueble.

En estos casos, el comprador deberá tener en cuenta los plazos que establece el Código Civil catalán para reclamar al vendedor la falta de conformidad del inmueble, a saber:

• Plazo para la puesta de manifiesto: de dos años, para que el comprador ponga de manifiesto al vendedor la no conformidad con el contrato.
• Plazo de ejercicio de las acciones legales: de tres años, a contar desde la fecha de puesta de manifiesto.

Si se cumplen todos los requisitos y plazos expuestos, el comprador podrá reclamar al vendedor, según proceda en cada caso:

1. La reparación del daño o desperfecto.
2. Una reducción del precio.
3. Una indemnización por los daños y perjuicios causados.
4. La resolución del contrato.

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Esperando pues que este artículo haya resuelto sus dudas prácticas en un tema tan cotidiano y a la orden del día, el equipo de Notaría Jesús Benavides queda a su disposición para acompañarles en todo aquello que necesiten en el marco de la adquisición de cualquier tipo de inmueble.