Notas jurídicas prácticas - Diciembre 2025

1.- Función notarial en los MASC

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sesión de formación impartida por la Fundación Notariado, en la que doña Concepción Pilar Barrio Del Olmo, Presidenta de Fundación Notariado y del Consejo General del Notariado, imparte una lección magistral sobre el papel de los Notarios en los famosos y novedosos MASC (o Medios Adecuados de Solución de Controversias).

Como es sabido, desde hace pocos meses, con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, para la admisión a trámite de la mayor parte de acciones civiles y mercantiles, es obligatorio el haber intentado previamente resolver el conflicto existente a través de un MASC.

En este ámbito, los Notarios podemos jugar un papel muy importante, a través de las figuras de la mediación y conciliación notarial fundamentalmente. Para su visionado y estudio por parte de todos los Oficiales, ya que sin duda es una temática que irá al alza en los próximos meses y años.

2.- Pasar de 4 copropietarios a 2 no es una extinción de condominio, y ello tiene importantes efectos fiscales

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos número V1522-25, de 21 de agosto, donde se parte del supuesto de un inmueble heredado por 4 hermanos al 25%, y en el que se consulta sobre la fiscalidad de una operación consistente en la posibilidad de que 2 de ellos abandonen la comunidad, adjudicándose los otros 2 hermanos respectivamente el 25% que les pertenecía a cada uno, quedando pues el inmueble en régimen de copropiedad del 50% para los otros 2 hermanos.

En el presente caso, el órgano administrativo consultivo considera que expuestas las circunstancias, no se va a producir una disolución de la comunidad de bienes, pues el hecho de que no se adjudique el inmueble a una persona hace que la comunidad de bienes persista (simplemente se pasa de 4 comuneros a 2), con lo cual, no es posible tributar por esta operación como una extinción de condominio al uso (esto es, en el caso catalán, al 1,5% por AJD).

Así pues, simplemente estamos ante una adquisición por parte de los comuneros que permanecen en la comunidad del % de copropiedad de los comuneros que la abandonan, de modo que, si se trata de un negocio oneroso, la operación tributará por ITP (en su modalidad de TPO), mientras que si se tratara de un negocio lucrativo, estaríamos ante una donación que tributaría por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

3.- Para instalar un cargador eléctrico de vehículos en tu plaza de garaje comunitario solo necesitas comunicarlo previamente a la comunidad

Se adjunta (AQUÍ) reciente y muy interesante Sentencia del Tribunal Supremo, en concreto, la STS 1745/2025, de 1 de diciembre, en la que el alto tribunal analiza qué requisitos deben cumplirse cuando un vecino, propietario de una plaza de garaje comunitaria, se compra un coche eléctrico y necesita instalar en su plaza de aparcamiento un cargador para su nuevo vehículo.

En su Sentencia, el Alto Tribunal resuelve que la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que se ubique en una plaza individual del garaje comunitario, no requiere otro requisito que su comunicación previa a la comunidad, esto es, que no es necesario que el asunto se vote en una Junta de la comunidad de propietarios ni se obtenga un acuerdo favorable.

En particular, resuelve el TS que aunque el cableado para el suministro de energía discurra en todo o en parte por elementos comunes o deba quedar sujeto a los mismos, no se precisa la autorización de la comunidad, salvo que se aprecie una afectación innecesaria o desproporcionada de dichos elementos comunes o pueda entrañar un perjuicio para los demás copropietarios.

4.- Rectificación de la descripción de las viviendas de un edificio y cambio de uso a turístico. Estamos ante 2 hechos imponibles que deberán tributar por ello

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Flash Fiscal número 18 del Colegio Notarial de Cataluña, en el cual el notario de Cubelles don Tomàs Viña, analiza una resolución de la DGT (en concreto, la 1727/2025) relativa a la rectificación de la distribución de viviendas en un edificio sin división horizontal y al cambio de uso a turístico.

En este caso, la Dirección General de Tributos aprecia dos actos jurídicos diferenciados (por un lado la rectificación de la descripción y por otro el cambio de uso a turístico), lo que implica la existencia de dos hechos imponibles a efectos fiscales.

Por un lado, la rectificación de la distribución interna se considera una modificación de obra sujeta a AJD, tomando como base imponible el coste de las obras de adecuación necesarias para adaptar los espacios y, por otro lado, el cambio de uso de las viviendas a uso turístico también tributa por AJD, con la particularidad de que la DGT fija como base imponible el valor total del inmueble.

5.- Impugnación de calificaciones de Registradores ante los Tribunales. Alcance de la labor de los tribunales y su relación con la calificación del Registrador

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo número 1215/2025, de 5 de septiembre, donde se aborda, frente a una calificación negativa del Registrador/a, la importancia del distinto alcance que tienen los recursos ante la DGSJFP frente a las impugnaciones judiciales antes los tribunales civiles.

Así pues, es necesario recordar y tener en cuenta que, ante una calificación negativa de un Registrador, el recurso administrativo frente a la Dirección General, la revisión recae sólo sobre aquellas cuestiones que se relacionan directamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en motivos o en documentos distintos de los que dispuso el registrador a la hora de realizar tal labor calificadora (art. 326 LH).

Por el contrario, en el caso de la revisión por los jueces civiles (art. 328 LH), su ámbito de conocimiento es más amplio, de modo que se pueden tener en cuenta medios de prueba e informaciones de las que no dispuso, en su día, el registrador. Así pues, en el enjuiciamiento sobre la procedencia o no de la calificación negativa del registrador, el juez puede tener en cuenta no sólo los materiales propios del trámite administrativo (fundamentalmente la escritura calificada), sino también cualesquiera otros que pudieran incidir directamente en la inscripción o anotación pretendida y denegada, pudiendo las partes aportar al procedimiento civil todos los documentos y demás pruebas que consideren convenientes (aunque en su momento no estuvieran a disposición del Registrador) para la estimación de su pretensión.

Importante para tener en cuenta sobre la estrategia procesal a seguir ante una calificación negativa del Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles.

6.- ITP del 20% para grandes tenedores en Cataluña. Resolución de dudas por parte de la Dirección General de Tributos catalana

Se adjunta (AQUÍ) la muy reciente Consulta 404/25, de la Dirección General de Tributos y Juego de la Generalitat de Cataluña, donde se resuelven un conjunto de dudas interpretativas en relación a la aplicación del tipo impositivo del 20% de ITP en la adquisición de inmuebles por parte de grandes tenedores, a resultas de lo dispuesto en el Decreto Ley catalán 5/2025, de 25 de marzo.

En la consulta planteada, se resuelven múltiples dudas muy interesantes. A modo de ejemplo:

• Si se adquieren varios bienes en una misma escritura, la escala se aplicará individualmente a cada bien, incluso en el caso de las vinculaciones ob rem (esto es, no se acumulan los valores de cada bien hasta crear una base imponible única).
• Sobre la consideración de gran tenedor, se tendrá que atender a las propiedades que tenga cada persona física o jurídica de forma diferenciada, sin que ello pueda afectar indirectamente a los socios de dichas empresas (así pues, no tendrá per se la consideración de gran tenedor la persona física que sea socia de una sociedad que sí tenga la consideración de gran tenedor, pues los inmuebles son propiedad de la sociedad, no del socio persona física).
• En el caso de que la condición de gran tenedor venga determinada por los metros cuadrados de superficie construida de uso residencial que posee el contribuyente, en el caso de adquisiciones de viviendas unifamiliares, será posible excluir del cómputo los metros cuadrados destinados a otros usos distintos del residencial (como garajes, trasteros, etc.).
• La compra de un inmueble sin cédula de habitabilidad (como un estudio) o con la misma caducada no puede conllevar la negación de la condición de vivienda del inmueble, por lo tanto, ello no puede impedir la aplicación del tipo agravado del 20% si el adquirente es gran tenedor.
• En la excepción de aplicación del tipo agravado del 20% para los casos de que la adquisición del edificio se destine a cubrir las necesidades habitacionales del adquirente y su familia, el segundo grado de parentesco no incluye a los familiares por afinidad (solo aplica a los familiares consanguíneos).

7.- En Cataluña es posible la entrega de un legado por parte de un solo coheredero

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución JUS/4369/2025, de 1 de agosto (publicada en el DOGC de 3 de diciembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Cataluña, donde se resuelve un recurso interpuesto contra la calificación negativa de una Registradora de la Propiedad, en virtud de la cual se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia y entrega de legados por parte de un coheredero, sin la concurrencia del otro.

En el supuesto en cuestión, una madre otorga testamento, nombrando herederos a sus dos hijos, distribuyendo la herencia en dos grandes lotes, uno para cada uno de ellos y, además, ordenando una serie de legados. Fallecida la señora, uno de ellos, como coheredero, otorga una escritura de aceptación de herencia y entrega de legados, en virtud de la cual se libra la nuda propiedad de 5 fincas a sus 4 hijos (los legatarios). Presentada a inscripción la escritura, la Registradora deniega la inscripción, alegando que para la válida entrega de los legados, es necesaria la concurrencia del otro coheredero (art. 427-22.3 CCCat), salvo que este hubiera renunciado a la herencia.

Interpuesto el correspondiente Recurso, la Dirección General catalana revoca la nota de calificación, considerando que ni de la escritura de aceptación y entrega de legados ni de ningún otro documento se puede interpretar que la entrega de legados efectuada solo por uno de los coherederos haya perjudicado al otro que no comparece en dicha entrega, mientras que si se considera que ello fuera así, la ley establece mecanismos para proteger los derechos del otro coheredero.

8.- Cuidado al establecer limitaciones en los estatutos de la comunidad para evitar pisos turísticos y similares. Si no se hacen las cosas bien, podemos tener sorpresas

SeSe adjunta (AQUÍ) enlace  a la Resolución JUS/4368/2025, de 19 de septiembre (publicada en el DOGC de 3 de diciembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Cataluña, donde se resuelve un recurso interpuesto contra la negativa de un Registrador de la Propiedad a asignar un número único de registro de arrendamiento de corta duración a un inmueble cuyo titular así lo solicita. En concreto, se trata de un caso en el que el propietario del inmueble solicita la asignación de este número único de registro para ejercer la actividad de arrendamiento de corta duración no turístico (esto es, el “alquiler de temporada” por motivos de trabajo, estudio, etc. que se encuentra regulado por la LAU). Es necesario recordar que, desde hace unos meses, para poder ejercer la actividad de determinadas modalidades de alquiler de inmuebles es necesario disponer de este número único de registro, de conformidad con lo previsto con el Real Decreto 1312/2024.

La negativa del Registrador se fundamenta en una supuesta prohibición de los estatutos de la comunidad, pues en concreto, su artículo 25 establece que “las entidades privativas que integran la comunidad en ningún caso podrán dedicarse a colegio, academia, hospedería, vivienda de uso turístico, bed & brekfast, fonda, pensión, hotel o cualquiera otra modalidad análoga”. Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General catalana revoca la nota de calificación, considerando que el alquiler de temporada es una modalidad de arrendamiento prevista en la LAU, de modo que, si la comunidad de propietarios la hubiera querido prohibir, la hubiera tenido que incluir expresamente en el listado de actividades no permitidas en sus estatutos, pero como ello no sucede (no se cita expresamente esta modalidad), no existe impedimento alguno a ejercer este alquiler de temporada que se pretende y, por lo tanto, a obtener el número único de registro que se solicita.

Para tener muy presente cuando se redacten estatutos de comunidades de propietarios y/o sus modificaciones, pues es muy importante atender al detalle de qué es lo que se pretende, pues en caso contrario, se pueden llegar a generar resultados indeseados para la mayoría de propietarios.

9.- Instrucción de comprobación de valores de bienes inmuebles para el 2026

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Instrucción para la comprobación de valores de bienes inmuebles para el año 2026, en el ámbito catalán, y para los actos sujetos a ITP, AJD e ISD, cuando los inmuebles en cuestión carezcan de valor de referencia. Asimismo, se adjunta (AQUÍ) enlace a la Circular Fiscal número 8 del Colegio Notarial de Cataluña, en la que se realiza un resumen de los principales aspectos a tener en cuenta en estos casos.

Especialmente, se indica que serán objeto de comprobación prioritaria aquellos casos en los que el valor declarado sea inferior al valor catastral (corregido por los coeficientes correctores aplicables) así como en aquellos casos en los que, aunque el valor declarado sea superior al valor catastral (corregido por coeficientes), este no se corresponda con las características físicas / urbanas del inmueble, así como en caso de bienes singulares de valor superior a 1.000.000 euros.

En estos casos, se indica que el procedimiento de comprobación se basará fundamentalmente en un dictamen pericial de un técnico de la administración (art. 57.1 LGT). Para tener en cuenta en todas las operaciones devengadas a partir del 1 de enero de 2026 donde concurran estas circunstancias.

10.- Pactos parasociales y unanimidad. Relevante jurisprudencia del Tribunal Supremo

Se adjunta (AQUÍ) enlace a muy relevante y reciente Sentencia del Tribunal Supremo número 1.713/2025, de 26 de noviembre, en la que el Alto Tribunal se pronuncia sobre la validez de los pactos de socios (o parasociales) en los que se introduzcan reglas de unanimidad o mayorías reforzadas para la válida adopción de acuerdos.

En concreto, el caso versa sobre una SL en la cual, en un momento de necesidad, se incorpora un nuevo socio (con un 15%), que concede asimismo un préstamo participativo a la sociedad, y acto seguido se firma un pacto parasocial en virtud del cual se introduce una mayoría reforzada del 90% para adoptar determinados acuerdos clave para la sociedad, como la modificación de estatutos, la distribución de dividendos, la aprobación del plan de negocio o la política salarial de directivos. Pasado un tiempo, el accionariado de la compañía cambia, lo que genera una situación de bloqueo de la compañía, que lleva finalmente a judicializar el caso.

En su sentencia, el Tribunal Supremo centra el debate jurídico sobre la interpretación del artículo 200 LSC (que permite la introducción de mayorías reforzadas sin llegar a la unanimidad) en su proyección sobre los pactos parasociales, resolviendo que, en efecto, en los pactos de socios no es admisible una cláusula que exija la unanimidad para la adopción de acuerdos, pero sí aquellas que exijan una mayoría reforzada (incluso del 90% como es el caso), incluso si ello acaba generando un bloqueo de la sociedad, siempre y cuando claro está estas limitaciones hayan sido libremente aceptadas por los socios en el pacto suscrito.