Notas jurídicas prácticas - Noviembre 2025
1.- Webinots: El notariado y la tokenización de activos…también inmobiliarios
Se adjunta (AQUÍ) enlace al webinots 79 del Colegio Notarial de Cataluña, en el cual, el Notario de Malgrat de Mar don Pedro Rincón de Gregorio, analiza en profundidad el fenómeno novedoso de la tokenización de activos, incluidos los inmobiliarios, poniendo énfasis en cómo puede afectar esta nueva realidad al ámbito notarial y qué implicaciones prácticas tiene para los profesionales del sector.
A modo resumido, la tokenización de inmuebles es el proceso de fraccionar la propiedad de un activo inmobiliario en tokens digitales que se registran en una blockchain, lo que permite a los inversores comprar y vender partes fraccionadas de la propiedad de manera más accesible, aumentando la liquidez del mercado y facilitando la inversión inmobiliaria al permitir la participación con capitales menores.
La conferencia aborda fundamentalmente los retos de futuro que presenta esta nueva tecnología y su encaje en nuestro ordenamiento jurídico y en la institución del Notariado. Visionado muy interesante para estar al corriente de nuevas tendencias tecnológicas que de bien seguro tarde o temprano llegarán con mucha intensidad a nuestro país.
2.- Es posible inmatricular una finca con un doble título otorgado el mismo día
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de julio de 2025 (BOE de 27 de octubre de 2025), en el que se resuelve un supuesto relativo a la inmatriculación de una finca mediante escritura de extinción de condominio precedida de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
En el caso en concreto, se otorga por parte de 3 personas una escritura de aceptación de herencia (de unos causantes que habían fallecido hacía más de un año) y, en el mismo día, con el protocolo siguiente del mismo Notario, se otorga consecutivamente una escritura de extinción de condominio, adjudicándose una finca concreta una de ellas. Mediante estos dos documentos, la ahora titular pretende inmatricular la finca en el Registro de la Propiedad al amparo de lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria (requisito del doble título).Presentado a inscripción el documento, el mismo es calificado negativamente, pues el Registrador de la Propiedad considera que, aunque formalmente se haya cumplido el requisito de la doble titulación (que exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaría), la simultaneidad de ambos títulos indica que habrían sido elaboradas “ad hoc” para obtener títulos inmatriculadores.
Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, considerando que en este caso (como ha transcurrido más de un año desde el fallecimiento de los causantes que da lugar a la herencia hasta el otorgamiento del título traslativo posterior, esto es, la disolución de condominio) de los documentos presentados a calificación no puede deducirse que se haya realizado en fraude de Ley, ya que el hecho de que el título previo haya sido otorgado el mismo día que el título inmatriculador no es suficiente para destruir la presunción de veracidad que se deriva del mismo conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado.
3.- Arrendamiento de inmueble. Es válida la cláusula que permite al arrendatario prorrogar indefinidamente el contrato de alquiler
Se adjunta (AQUÍ) reciente y muy interesante Sentencia del Tribunal Supremo, en concreto, la STS 4240/2025, de 7 de octubre, en la que el alto tribunal analiza, en el marco de un proceso de desahucio por expiración de plazo, la validez de una cláusula convencional de prórroga indefinida por años sucesivos obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, en un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado tras la entrada en vigor de la LAU de 1994.
El Tribunal Supremo, en una extensa resolución, viene a reconocer la aplicabilidad del principio de autonomía de la voluntad de las partes (art. 1255 Cc), en virtud del cual, es posible pactar plazos de prórroga superior a los que fija la Ley, siempre y cuando se respeten los derechos del arrendatario (esto es, que la cláusula le sea beneficiosa y no perjudicial) y, en todo caso, con un límite de duración fijado en la propia vida de dicho inquilino.
Asimismo, el Alto Tribunal resuelve que el pacto vincula al nuevo adquirente del inmueble, aunque el mismo fuere celebrado entre el anterior propietario y el inquilino en cuestión. Importante para inversores que planteen la compra de inmuebles alquilados, a los efectos de calibrar las consecuencias jurídicas de las cláusulas existentes en los contratos de alquiler de dichas fincas.
4.- Webinots: Fiscalidad de las donaciones mortis causa y de pactos sucesorios de atribución particular
Se adjunta (AQUÍ) enlace a sesión de formación en video, ofrecida por el Notario de Esplugues de Llobregat don José Vicente Galdón, donde se analiza en profundidad la fiscalidad de las donaciones mortis causa y de los pactos sucesorios de atribución particular.
Sesión muy interesante para introducirse en una materia compleja, con disparidad de criterios administrativos y jurisprudenciales, especialmente en el ámbito civil catalán que cuenta con instituciones propias en este ámbito.
Asimismo, indicar que se trata de una materia de rabiosa actualidad, teniendo en cuenta la importancia creciente de la materia sucesoria en el marco de una sociedad envejecida. Para su visionado y estudio con detalle, para poder prestar un asesoramiento de calidad a los clientes del despacho notarial que pretendan formalizar operaciones de esta naturaleza.
5.- El gran tenedor persona física no es necesario que comunique la venta a la Agencia de l’Habitatge de Cataluña a los efectos de ejercicio de derecho de tanteo y retracto de la administración
Se adjunta (AQUÍ) enlace al Resolución JUS/3997/2025, de 16 de octubre, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació (publicada en DOGC de 6 de noviembre), en el que se resuelve un supuesto relativo a la venta de un inmueble, en el que la parte vendedora es gran tenedor persona física, y la transmisión se formaliza sin que se comunique la misma a l’Agencia de l’Habitatge de Cataluña, a los efectos de que esta pueda optar por ejercer los derechos de tanteo o retracto de la administración establecidos en el artículo 6 del Decreto ley catalán 2/2025, de 25 de febrero.
Presentado a inscripción el documento, la Registradora de la Propiedad califica negativamente el documento, alegando que, para la válida inscripción del mismo, es necesario acreditar la comunicación pertinente al órgano administrativo catalán competente en materia de vivienda, ya que de conformidad con la interpretación de la Registradora, estas operaciones (venta de gran tenedor persona física) están sujetos a derecho de tanteo y retracto de la administración catalana.
Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General catalana revoca la nota de calificación, exponiendo que, en el caso concreto, la cuestión que se plantea es la de determinar si en las transmisiones de viviendas realizadas por personas físicas grandes tenedoras es de aplicación el derecho de adquisición preferente a favor de la administración de la Generalitat, debiéndose responder negativamente a la cuestión, pues la normativa actualmente vigente determina que el derecho de adquisición preferente a favor de la Generalidad en las transmisiones efectuadas por grandes tenedores exige que la transmitente sea una persona jurídica.
6.- Cuidado administradores de empresas. Hacer las cosas mal cuando la empresa tiene pérdidas os puede costar todo vuestro patrimonio
Se adjunta (AQUÍ) muy reciente Sentencia del Tribunal Supremo, en concreto, la STS 4685/2025, de 29 de octubre, en la que el alto tribunal resuelve un caso relativo a la responsabilidad personal de los administradores por deudas sociales.
En el caso en concreto, se trata de una SL, con un capital social de 3.006€ que, desde hace años, presenta una situación económica grave (pérdidas sostenidas en el tiempo y, derivado de ello, un patrimonio neto muy inferior a la mitad de su capital social, incluso en algún ejercicio final negativo de más de 100.000 €), lo que la lleva a causa de disolución de conformidad con el artículo 363.1.e) de la Ley de Sociedades de Capital, la cual sin embargo no es promovida por los administradores de la sociedad.Paralelamente, la sociedad contrata con una tercera empresa la instalación de unas placas fotovoltaicas en la nave industrial de su propiedad, incumpliendo las obligaciones de pago asumidas en dicho acuerdo, lo que finalmente conlleva a la existencia de una deuda (reconocida judicialmente) con la empresa de instalaciones eléctricas de más de 700.000€. Esta empresa, ante la imposibilidad de cobrar la deuda con los recursos de la mercantil deudora, interpone una acción de responsabilidad solidaria contra los administradores de la sociedad, para que estos respondan con su patrimonio de las deudas sociales generadas.
Los tribunales de justicia confirman en este caso que, ante el incumplimiento de los administradores de su deber de promover oportunamente la disolución social (convocar junta general en el plazo de dos meses para que adoptase el acuerdo de disolución o la remoción de la causa disolutoria ex. artículo 365 LSC), estos han de responder de las obligaciones sociales posteriores al acaecimiento de la causa legal de disolución, según determina el art. 367 LSC, esto es, vendrán obligados a pagar de su bolsillo deudas que no son suyas (son de la sociedad), por culpa de “no haber hecho las cosas bien” y haber promovido la disolución de la empresa ante la grave situación económica de la misma.
Para tener presente en el asesoramiento que prestamos a los clientes al constituir sociedades o asumir cargos en órganos de administración de sociedades mercantiles, pues las consecuencias de hacer las cosas mal pueden ser muy graves para las personas que asumen estas responsabilidades.
7.- Pensión de viudedad y pareja de hecho. El Tribunal Supremo exige que se hagan las cosas bien para poder cobrar
Se adjunta (AQUÍ) reciente Sentencia del Tribunal Supremo, en concreto, la STS 944/2025, de 16 de octubre, la cual sienta una relevante jurisprudencia en materia de pensión de viudedad y parejas de hecho.
El caso versa sobre una mujer que había convivido muchos años con su pareja, y tenían dos hijos en común, pero no habían formalizado su pareja estable en la forma prevista en la Ley. Tras el fallecimiento, la conviviente superviviente solicita pensión de viudedad, la cual le es denegada por falta de formalización de la pareja de hecho, interpretación que es confirmada por el Tribunal Supremo.Así pues, en la citada Sentencia, el Alto Tribunal reitera nuevamente su doctrina, recordándonos que, en el caso de parejas de hecho, para poder cobrar la pensión de viudedad en caso de fallecimiento de uno de los miembros de la pareja, no basta con acreditar la convivencia prolongada ni la existencia de hijos en común, sino que será necesario que la pareja esté formalmente constituida, mediante inscripción en el Registro de Parejas de hecho correspondiente o mediante escritura pública, con al menos dos años de antelación al fallecimiento.
Muy importante para las parejas de hecho tener en cuenta esta realidad, para hacer las cosas bien, acudir a un Notario, formalizar su relación y así quedar debidamente cubierto legalmente frete a futuras contingencias que puedan ocurrir.
8.- Declaración de ampliación obra nueva por antigüedad de buhardilla dentro de un piso. Requisitos para su inscripción
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 31 de julio de 2025 (BOE de 30 de octubre de 2025), en el que se resuelve un supuesto relativo a una escritura de ampliación de obra nueva por antigüedad referente a una buhardilla inserta en un piso sujeto a propiedad horizontal.
Se trata pues del supuesto muy habitual en edificios antiguos de grandes ciudades, donde hay pisos que disfrutan de forma privativa de una buhardilla pero que la misma no consta declarada e inscrita en el Registro de la Propiedad. Cuando se plantea la venta, normalmente la tasación hipotecaria del comprador arroja esta situación como condicionante, lo que obliga al vendedor a tratar de regularizar la situación para poder formalizar la venta al precio de mercado y que el banco del comprador le financie toda la operación una vez el condicionante se haya solventado.
Para ello, es necesario declarar la obra nueva por antigüedad de la buhardilla, siendo requisitos necesarios dos, según ha resuelto la Dirección General en este supuesto, esto es, contar con acuerdo de la comunidad de propietarios que lo permita (que no tiene que ser unánime, bastará con una mayoría de 3/5 de la LPH o la mayoría que prevea la norma autonómica correspondiente) y, en segundo lugar, disponer de un certificado del técnico competente que acredite la antigüedad de la obra, sin que sea necesario acreditar que el uso no es contrario al planeamiento urbanístico.
9.- Compraventa de inmueble con pago en criptomonedas. Fiscalmente se considerará permuta
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Consulta Vinculante V0935-25 de la Dirección General Tributaria, en la cual, el consultante plan manifiesta que planea efectuar la venta de un inmueble a cambio de criptomonedas. En concreto, la contraprestación se pagaría en bitcoins. La venta se efectuaría al margen de la actividad económica que pudiera ser desarrollada, en su caso, por el consultante.
Para resolver la cuestión, la DGT parte de la base de que, de conformidad con el Reglamento (UE) 2023/1114, los criptoactivos (artículo 3.1.5) pueden ser definidos como “una representación digital de un valoro de un derecho que puede transferirse y almacenarse electrónicamente, mediante la tecnología de registro distribuido o una tecnología similar”.Así las cosas, desde el punto de vista del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el Centro Directivo viene considerando en diversas consultas vinculantes (V0999-18, V1149-18 y V1948-21, entre otras) a las monedas virtuales o criptomonedas como bienes inmateriales, de modo que, siendo esto así, la venta de un inmueble a cambio de una cantidad de criptomonedas constituye una permuta, conforme al artículo 1.538 del Código Civil.
Por consiguiente, de conformidad con el art. 23 del Reglamento del IPT, en las permutas de bienes o derechos, tributará cada permutante por el valor comprobado de los que adquiera, de modo que, en el supuesto objeto de consulta, y siendo consideradas las monedas virtuales o criptomonedas como bienes inmateriales, la operación planteada constituye una permuta en los términos establecidos en el artículo 1538 del Código Civil. Por lo tanto, en el ámbito de la imposición indirecta, y en lo que se refiere al ITP y AJD, de acuerdo con lo previsto en el artículo 23 del RITPAJD, considera la DGT que cada uno de los permutantes deberá tributar por el valor comprobado de lo que adquiera, salvo que el declarado sea superior, siendo el tipo de gravamen aplicable el que corresponda a la naturaleza de los bienes adquiridos.
10.- Flash Fiscal Virtual 016: Tributación de la adjudicación de bienes en pago de la legítima
Se adjunta (AQUÍ) enlace a Flash Fiscal del Colegio Notarial de Cataluña, en el cual, el Notario don Manuel Sarobe Oyarzun, analiza la tributación de la adjudicación de bienes inmuebles en pago de la legítima.
En base a lo indicado, cuando los bienes pasan directamente del causante al legitimario, la operación queda sujeta al Impuesto sobre Sucesiones. En cambio, si el heredero ya se ha adjudicado los bienes y los entrega después, la Dirección General de Tributos (consultas 150/20 y 123/21) considera que se trata de una adjudicación en pago de deuda, sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Además, la consulta V462/19 recuerda que los legitimarios disponen de 10 años para reclamar la legítima, contados desde el fallecimiento del causante, y que el heredero puede rectificar su autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones si ya tributó por esos bienes.
