Notas jurídicas prácticas - Julio 2025

1.- Flash fiscal: ¿cómo tributa un fideicomiso?

Se adjunta (AQUÍ) enlace a video de Flash Fiscal del Colegio Notarial de Cataluña, donde la notaria de Barcelona doña Elena Cantos comenta la consulta informativa 206/2025 de la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Cataluña, la cual versa sobre un testamento que incluye una cláusula en virtud de la cual se atribuye a la hija del testador unas acciones de una sociedad mercantil, pero con la particularidad de que dicha hija deberá ceder gratuitamente una parte de las mismas (en concreto 20%) a los nietos del causante, cuando estos alcancen la mayoría de edad.

Se plantea como tributa este supuesto y si se puede considerar un fideicomiso. La DG no se pronuncia sobre si estamos ante un fideicomiso o no (al ser una cuestión jurídica extramuros de su competencia) pero, sobre la base de que sí se pueda considerar un fideicomiso, se recuerda el contenido del art. 54 del Reglamento del ISD, del que se concluye que el beneficiario debe liquidar el pleno dominio de los bienes objeto del fideicomiso sobre el ISD y, cuando estos bienes hagan tránsito a los fideicomisarios, estos tendrán que volver a liquidar el pleno dominio de los bienes objeto del fideicomiso por el ISD y, en ese momento, el fiduciario (o sus herederos) tiene la posibilidad de reclamar la devolución del ISD por el valor de la nuda propiedad.

Así pues, la hija tendrá que liquidar el ISD de esas acciones por el pleno dominio, y cuando las acciones hagan tránsito a los nietos, estos deberán hacer lo propio, pero en ese momento, la hija (o sus herederos) podrán realizar la reclamación de la devolución antes indicada.

2.- Se ponen en marcha los préstamos públicos para facilitar el acceso a la vivienda de jóvenes en Cataluña

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la página web del Institut Català de Finances donde se pone en marcha el llamado “Préstamo de emancipación”, en virtud del cual, si tienes entre 18 y 35 años y quieres comprar tu primera vivienda, el “préstamo ICF Habitatge Emancipació” te permite financiar la entrada hasta el 20 % del importe de compraventa, con un límite de 50.000 €.

Para poder tener acceso a estos préstamos, se deberán cumplir una serie de requisitos como:

• Tener entre 18 y 35 años.
• Compra de la primera vivienda del solicitante para destinarla a vivienda habitual.
• No superar unos determinados umbrales de renta bruta (por ejemplo, una persona sola, 80.963,31 euros / año).
• No tener impagos ni deudas significativas con bancos.
• Que la vivienda que se quiere comprar esté en Cataluña, tenga cédula de habitabilidad vigente y no esté calificada previamente como VPO.

La particularidad del préstamo es que el deudor no tendrá que devolverlo hasta que la hipoteca con el banco ya esté pagada. Después de este período, se dispondrá de un plazo de 5 años para devolver la totalidad del préstamo en cuotas mensuales, con un interés del 0 %.

No obstante, como aspecto negativo, indicar que, con el objetivo de ampliar la oferta de vivienda asequible en Cataluña, la vivienda que se adquiera por esta vía pasará a ser una vivienda con protección oficial (VPO) de precio limitado de forma permanente.

3.- El problemático concepto de gran tenedor y sus efectos fiscales en Cataluña

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Webinot 78 del Colegio Notarial de Cataluña, donde el Notario de Reus don Emilio Mezquita García-Granero analiza a fondo el controvertido concepto de gran tenedor y los retos que plantea su definición en la práctica notarial y en la tributación de las operaciones que se formalizan en los despachos notariales.

Asimismo, se adjunta (AQUÍ) la Resolución 3/2025, de la Dirección General de Tributos y Juego de la Generalitat de Cataluña, donde se ofrecen pautas interpretativas en relación al ITP y la aplicación en Cataluña del tipo de gravamen del 20% en transmisiones patrimoniales onerosas de viviendas cuando el adquirente sea una persona física o jurídica que tenga la consideración de gran tenedor, o se transmita un edificio completo de viviendas. En la Resolución, por ejemplo, como aspectos interesantes, se pueden reseñar los siguientes:

• No se tendrán en consideración a efectos del cómputo de viviendas de gran tenedor cuando se ostente simplemente un derecho de usufructo o habitación (si de la plena propiedad o de la nuda propiedad).
• Si el contribuyente es propietario de uno o más inmuebles en un % inferior al 100%, se tendrá la consideración de gran tenedor si la suma de las superficies de todos los inmuebles donde es propietario de algún % es superior a los 1.500 metros cuadrados.
• En el caso de persona física, se excluye del cómputo su vivienda habitual.
• En el caso de venta completa de un edificio, tendrá la consideración de edificio la construcción que tenga 2 o más viviendas independientes, esté hecha o no la división horizontal (quedando pues excluidas las transmisiones de viviendas unifamiliares). Asimismo, el gravamen del 20% solo se aplicará a la superficie del inmueble que tenga uso residencial, así como a los elementos comunes, pero no a la parte proporcional que esté calificada para otros usos (locales, almacenes, aparcamientos, etc.).

Asimismo, sobre esta materia, se adjunta (AQUÍ) circular fiscal número 5/2025 del Colegio Notarial de Cataluña, que aporta más criterios interpretativos sobre esta materia.

4.- Cancelación unilateral de condición resolutoria. Sólo es posible si así se ha pactado y se cumple estrictamente con lo acordado

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de mayo de 2025 (BOE de 25 de junio de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de cancelación de condición resolutoriacon los siguientes condicionantes:

• Se formaliza escritura de compraventa, donde parte del precio, queda aplazado a futuro, con un calendario de varios pagos, siendo el último con fecha límite 31/12/2024.
• En garantía del precio aplazado se constituye condición resolutoria, la cual se podrá cancelar, según lo pactado, de forma unilateral por la parte compradora, cuando se acredite el pago de las cantidades debidas.
• La parte compradora realiza los pagos (pero el último lo realiza fuera de plazo mediante transferencia fechada el 03/01/2025) y en base a ello, otorga la escritura de cancelación de condición resolutoria que se presenta a inscripción.

Presentada esta escritura en el Registro de la Propiedad, el Registrador la califica negativamente, considerando que al haberse realizado el pago aplazado más allá de la fecha límite convenida entre las partes, no se cumple la condición pactada para que el comprador pueda cancelar unilateralmente la condición resolutoria, de modo que será necesario el consentimiento expreso de la parte vendedora para poder inscribir la cancelación pretendida.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General confirma la nota de calificación, considerando que, como lo único que se pactó expresamente como supuesto de cancelación unilateral fue el pago del precio aplazado como fecha límite el 31/12/2024, y el pago se ha producido más tarde, no procede acudir a esa vía unilateral, sino que la única forma de que se pueda cancelar esa condición resolutoria es acudir a las reglas generales, esto es, consentimiento expresado del titular de la condición resolutoria o resolución judicial firme, o bien el transcurso de los casos que de caducidad legal que para los supuestos de condiciones resolutorias que no son en garantía de precio aplazado.

5.- Asignación de número de registro de alquiler de corta duración en el Registro de la Propiedad y limitaciones de los estatutos de la comunidad. Aspectos a tener en cuenta

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de junio de 2025 (BOE de 9 de julio de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una solicitud para la asignación de número de registro de alquiler de corta duración a una finca registral.

Como es sabido, desde la entrada en vigor (1 de julio de 2025) del Real Decreto 1312/2024 (AQUÍ se puede consultar) todos los arrendadores de inmuebles de corta duración están obligados aobtener previamente un número de registro en el Registro de la Propiedad a los efectos de poder ofrecer sus servicios a través de las plataformas en línea.

En este caso concreto, el interesado solicita la asignación de este número de Registro, lo cual es denegado por la Registradora, pues los estatutos de la comunidad de propietarios establecen que “los sesenta y seis apartamentos existentes en el edificio será destinados exclusivamente a vivienda, sin que pueda por tanto instalarse en ninguno de ellos, ni en parte del mismo industrias, comercios ni, en suma, ejercer ninguna actividad o profesión su titular o cualquier persona que pudiera ocuparlo”.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General confirma la nota de calificación, estableciendo que, en estos casos, es necesario diferenciar entre la autorización administrativa para ejercer una actividad de uso turístico de corta duración, y el plano civil, pues aunque se cuente con esta autorización, si la comunidad de propietarios prohíbe este uso, no será posible la asignación del número de registro que exige la nueva norma para poder publicitar el inmueble en las plataformas online de alquiler turístico.

Esta resolución nos sirve para recordar la entrada en vigor de esta nueva norma y, asimismo, para ver la importancia de examinar con detalle los aspectos civiles que pueden influir en el desarrollo de una actividad económica en un inmueble.

6.- Tips para elegir bien la denominación de tu nueva empresa y que no tengas problemas

Se adjunta (AQUÍ) curiosa Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de junio de 2025 (BOE de 3 de julio de 2025), en la Dirección General resuelve un recurso contra la negativa de la registradora mercantil central II a reservar determinadas denominaciones sociales.

De todas las denominaciones solicitadas, las que aquí generan interés son la denegación de las denominaciones “EVM, SL” y “EVM Hub, SL”, la cual fue basada en la existencia de identidad o cuasi coincidencia con otras ya inscritas o reservadas (como “EVM Group, SL” o “VMP Hub, SL”).

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General emite una resolución interesante, donde se repasan los requisitos que deben reunir las denominaciones sociales que se pretenden reservar para la constitución de una nueva sociedad (o cambio de denominación claro está), centrando su mirada en el concepto de identidad (art. 408 del Reglamento del Registro Mercantil y la Orden de 30 de diciembre de 1991, sobre el Registro Mercantil Central) y, en especial, en los términos o expresiones genéricoscarentes de virtualidad diferenciadora que, añadidos a una denominación ya existente, no permiten su diferenciación (y por lo tanto no deben ser admitidas).

A estos efectos, se adjunta AQUÍ una guía de ayuda del Registro Mercantil Central donde se incluye un listado de estos términos genéricos.

En el caso concreto, la palabra “Grupo” o “Group” si que se encuentra dentro del listado de términos genéricos (de modo que no puede ser admitida la denominación solicitada).

A diferencia de ello, considera la Dirección General que a distinta conclusión debe llegarse respecto de la denominación «EVM Hub, SL», pues se añade un término (“Hub”) que no está incluido en la citada relación y ha de considerarse suficientemente diferenciador para no incurrir en la prohibición de identidad de denominaciones.

Interesante resolución que nos recuerda y facilita recursos interesantes para elegir bien el nombre de nuestra futura sociedad y no tener problemas con ello.

7.- En un futuro próximo es posible que se deban inscribir en el Registro Mercantil la transmisión de participaciones sociales

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Plan Estatal de Lucha contra la Corrupción, aprobado recientemente por el Gobierno, en el cual, entre otras medidas, se proyecta la posibilidad de que, en un futuro próximo, sea obligatorio:

• Inscribir en el Registro Mercantil todas las transmisiones de participaciones sociales.
• Depositar electrónicamente de manera anual el libro de socios en el Registro Mercantil.
• Asimismo, vincular la eficacia frente a terceros de la transmisibilidad de las participaciones a su inscripción registral.

Actualmente, la legislación mercantil española no obliga a la inscripción en el Registro Mercantil de la titularidad de las participaciones de las sociedades de responsabilidad limitada, con lo cual, la futura reforma que se proyecta puede tener una gran incidencia en el tráfico mercantil de nuestro país. Para seguir de cerca la evolución legislativa de la medida que se propone.

8.- Nuevas medidas fiscales de ITP, AJD e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Circular Fiscal 4/2025 del Colegio Notarial de Cataluña, donde se analizan las principales modificaciones fiscales en Cataluña que entran en vigor a partir del 27 de junio de 2025, de la mano del Decreto Ley 5/2025. En concreto:

• Nuevo escalado del ITP del 10% al 13% (para importes superiores a 1,5M euros).
• Tipos agravados del 20% para grandes tenedores y transmisiones de edificios enteros.
• Novedades en materia de tipos reducidos para la compra de vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad, familias monoparentales y víctimas de violencia de género.
• Nuevas bonificaciones en materia de TPO para cooperativas de viviendas sin ánimo de lucro, o en la transmisión de edificios de oficinas para su transformación en VPO.
• Se eleva al 3,5% el tipo de gravamen del AJD para documentos notariales en los que se haya renunciado a la exención de IVA.
• Bonificación del 100% AJD para jóvenes de hasta 35 años en la adquisición de vivienda habitual (si cumplen una serie de requisitos).
• Derogación de la bonificación para la transmisión de inmuebles en el caso de empresas inmobiliarias.
• En el ISD, se amplía de 3 a 6 meses el plazo para la adquisición de la vivienda en el caso de donaciones de dinero de familiares para la adquisición de la misma.

9.- En un futuro próximo las escrituras serán un poco más caras para cubrir los costes de las nuevas escrituras electrónicas

Se hace referencia a la Nota emitida por el Consejo General del Notariado, en relación a la Orden HAC/305/2025, de 27 de marzo (AQUÍ se puede consultar, y a la cual ya hicimos una referencia en una newsletter anterior), en la cual se establece el sistema de recaudación del importe del timbre de los folios de matriz y de copia autorizada en soporte electrónico.

Dicha Orden, aunque ya está en vigor, se halla pendiente de que se implementen los aspectos técnicos informáticos de la misma para su efectiva puesta en marcha.

En cuanto ello suceda, su despliegue supondrá un incremento del coste de los documentos públicos, pues en notaría se deberá proceder a la recaudación como suplido del importe del “timbre electrónico”.

Tan pronto el sistema informático que ha de elaborar la FNMT esté concluido se procederá a su comunicación para que los ciudadanos tengan conocimiento de ello.

10.- Cuidado al introducir los índices notariales. Errores habituales a evitar

Se adjunta (AQUÍ) nota informativa de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Cataluña, en relación a determinadas deficiencias en información y remisión de documentos en el Índice Único, que afectan a la labor de la Agencia Tributaria de Cataluña. Así pues en concreto se recuerda:

• Remisión de copias simples: Es obligatorio por parte de los Notarios remitir a la ATC copia simple de las escrituras que recojan hechos imponibles de ITP y AJD en un plazo máximo de 10 días desde la formalización del documento a través de la herramienta telemática existente a tal efecto.
• Operaciones sujetas a IVA con inversión del sujeto pasivo: Se han detectado numerosos errores de grabación en estas operaciones, recordando que es necesario señalar que se trata de operaciones “sujetas a IVA”.
• Número de protocolo: Es muy importante informar correctamente del número de protocolo, pues se ha detectado un alto porcentaje de errores en este campo.