Guía práctica de medidas de apoyo para deudores hipotecarios en problemas

Como hemos tenido la ocasión de analizar hace escasos días, el Gobierno, el pasado 23 de noviembre, mediante el instrumento del Real Decreto-ley, aprobó de urgencia una norma que, entre otras cuestiones, impacta de pleno en múltiples aspectos de interés para los deudores hipotecarios y sus préstamos hipotecarios, tales como son las novaciones, la subrogación de acreedor y la amortización anticipada, en especial, por lo que se refiere a su coste o comisiones que puede cobrar el banco acreedor, así como el procedimiento a observar para realizar dichas subrogaciones de acreedor. Si está interesado en ello, AQUÍ puede acceder al contenido de nuestro artículo al respecto.

No obstante, este Real Decreto-ley, además, incluye un conjunto de medidas muy interesantes a las que pueden recurrir deudores hipotecarios que se encuentren en graves problemas económicos para afrontar el pago de sus préstamos hipotecarios. A la vista de la importancia que tienen estas medidas y de su desconocimiento, sin duda, parece muy pertinente y necesario elaborar un breve artículo divulgativo, en el que a través de mi tradicional sistema de pregunta – respuesta breve, y con una aproximación didáctica y sencilla, podamos comprender estos instrumentos para que todas las personas interesadas puedan tener conocimiento de estas novedades y beneficiarse, en su caso, de ellas.

¿Cuál es la norma que introduce estas novedades en materia hipotecaria?

La norma en cuestión es el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios.

¿Cuál es la razón por la que se ha aprobado esta norma?

Como ya vimos hará unos días, en el artículo donde analizamos parcialmente el Real Decreto-ley 19/2022, a causa de un gran incremento de la inflación, el Banco Central Europeo se ha visto obligado a enfilar una senda de rápidas y agresivas subidas de los tipos de interés, para tratar de contener la escalada de precios.

Esta rápida y agresiva subida de tipos de interés está impactando de forma intensa y grave en la economía doméstica de muchas familias que tienen un préstamo hipotecario referenciado a un tipo de interés variable, pues en muchos casos puede suponer incrementos de la cuota mensual a abonar al banco de varios cientos de euros. 

Esta realidad, unida a los bajos salarios que muchas personas perciben y a la debilidad de la economía general, puede provocar que muchas familias tengan graves dificultades para abonar estos incrementos de cuota de sus préstamos hipotecarios.

A la vista de ello, el Gobierno ha decidido aprobar estas medidas, que ahora procedemos a analizar, para tratar de ayudar a estas familias que se hallan en más dificultades y conseguir así que, a largo plazo, puedan devolver su préstamo hipotecario.

¿Qué medidas concretas aprueba el Real Decreto-ley 19/2022?

El Real Decreto-ley 19/2022, en materia de apoyo a los deudores en dificultades para afrontar el pago de sus préstamos hipotecarios, introduce dos grandes medidas de apoyo a los deudores que se hallen en situación de grave dificultad económica, a saber:

A la vista de esta dualidad de medidas, a continuación procederemos a analizarlas de manera individualizada.

¿Qué es un Código de Buenas Prácticas?

Antes de analizar las medidas concretas aprobadas por el Gobierno, sin duda, es necesario entender qué es un Código de Buenas Prácticas y sus implicaciones.

Así pues, un Código de Buenas Prácticas hipotecario es un instrumento mediante el cual, su promotor (el Gobierno / legislativo), introduce un conjunto de medidas a través de las cuales se pretende, en este caso concreto, prestar apoyo o ayuda a deudores hipotecarios que se hallen en dificultades en el pago de sus préstamos hipotecarios. 

Así pues, mediante este instrumento, los deudores que, a resultas de sufrir dificultades económicas, no puedan afrontar el pago de las cuotas de sus préstamos hipotecarios, en lugar de verse abocados a un proceso de ejecución hipotecaria (que en última instancia desembocará en la pérdida de la propiedad y la posesión de su inmueble), puedan acogerse a medidas temporales que les permitan suspender el pago de su cuota hipotecaria (o reducir el importe de la misma), para que así, una vez superada esta etapa de dificultades, puedan retomar el pago normal de su préstamo hipotecario y evitar así perder su vivienda. Asimismo, en determinados casos, puede llegarse incluso a plantear una quita de la deuda o la dación en pago de la vivienda.

Estas medidas tienen como aspecto diferencial que son voluntarias para las entidades financieras, esto es, cada banco decide si quiere adherirse o no al Código de Buenas Prácticas, de modo que cuando un deudor quiera beneficiarse de estas medidas, lo primero que debe verificar es si su banco en concreto se ha adherido o no a dicho Código.

¿Qué medidas introduce el nuevo Código de Buenas Prácticas de 2022?

Como hemos comentado, el Real Decreto-ley 19/2022 crea un nuevo Código de Buenas Prácticas, con los siguientes elementos clave:

Ámbito temporal

• De duración temporal. Naturaleza coyuntural y transitoria, con una duración de 24 meses (durante los cuales los interesados en ello podrán solicitar su aplicación si cumplen los requisitos necesarios).

Requisitos básicos de los deudores para poder acogerse

• Los deudores han de ser personas físicas.
• Han de ser titulares de un préstamo o crédito garantizado con hipoteca sobre vivienda habitual cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros.
• Las operaciones de crédito en cuestión se han de haber formalizado, como máximo, el 31 de diciembre de 2022.

Requisitos de renta de los deudores para poder acogerse

Medidas a las que pueden acogerse

• ‍Ampliación del plazo de duración del préstamo hasta un máximo de 7 años:‍
• ~Con esta medida, el deudor, al alargar el plazo de duración del préstamo, conseguirá que sus cuotas mensuales se reduzcan.
• ~Aspectos adicionales a tener en cuenta: La novación para extender el plazo no puede comportar que el plazo total del préstamo sea superior a 40 años. Además de la ampliación del plazo de amortización, se prevé la posibilidad de solicitar una carencia total o parcial de principal de hasta 12 meses (en tal caso, el principal no amortizado devengará un interés adicional).
• ‍Opción de convertir el préstamo hipotecario de tipo variable, a tipo fijo (se entiende que al precio que en esos momentos esté fijada la oferta comercial del banco).

Solicitud y plazo de resolución

Entidades adheridas al código de buenas prácticas de 2022

Aspectos adicionales a tener en cuenta

• El Real Decreto-ley 19/2022 introduce grandes reducciones en el arancel notarial y registral de esta clase de operaciones (ciertamente criticables pues, por ejemplo, en el caso del arancel notarial, como máximo se podrán cobrar 30 euros por todos los conceptos, importe a todas luces insuficiente para cubrir los costes que genera al Notario la formalización de la operación).
• Se modifica la Ley del ITP y ALD para dejar exentas del impuesto a estas novaciones.
• Se establecen límites para evitar que las entidades financieras aprovechen estas novaciones para obtener beneficios adicionales, como modificaciones del tipo de interés indebidas, gastos o comisiones extras, la contratación de productos vinculados o combinados, o el establecimiento de garantías adicionales. 

Ejemplo práctico

Juan y María son un matrimonio, con una hija, que en enero de 2018 adquirieron su vivienda habitual, por un precio de 250.000 euros. Para esta adquisición, solicitaron a su banco un préstamo hipotecario de 180.000 euros, con un plazo de devolución de 30 años, y a un tipo variable de Euribor + 0,90 puntos, lo que suponía en ese momento una cuota mensual de 570,72 euros.

En 2018, Juan y María disponían ambos de un trabajo por cuenta ajena remunerado con una retribución, cada uno, de 1.800 euros netos mensuales.

En el año 2019 Juan perdió su trabajo, y actualmente no dispone de ingreso alguno. 

En noviembre de 2022, con la media anual del Euribor situada en el 2,82%, al producirse la revisión anual de su préstamo (supuesto), la cuota mensual de su hipoteca escala hasta los 830,55 euros.

El banco de Juan y María se ha adherido al nuevo Código de Buenas Prácticas de 2022 aprobado por el Real Decreto-ley 19/2022.

Como vemos, en este caso, la familia de Juan y María cumple con todas las condiciones para acogerse al nuevo Código de Buenas Prácticas de 2022, pues:

• ‍Juan y María son personas físicas, que compraron su vivienda habitual, con un precio de compra inferior a 300.000 euros, mediante un préstamo hipotecario, formalizado antes del 31 de diciembre de 2022.‍
• Los ingresos de la unidad familiar son inferiores a 3,5 veces el IPREM anual en 14 pagas (el sueldo de María de 1.800 euros netos mensuales equivaldría a, aproximadamente, 27.000 euros brutos anuales).‍
• La cuota mensual de su préstamo se ha incrementado en más de un 45% (mucho más del x1,2 que exige la norma).
• La cuota mensual actual supera con creces el 30% de los ingresos de la unidad familiar (en concreto, más del 45%).

Por todo lo expuesto, Juan y María, ante las graves dificultades para afrontar el pago de su préstamo hipotecario, tendrían la posibilidad de acogerse al Código de Buenas Prácticas y solicitar alguna de las medidas allí previstas, como:

• ‍Extensión del plazo de amortización del préstamo hasta los 37 años (lo que en su caso permitiría reducir la cuota mensual más de 100 euros) y, asimismo, en su caso, adicionalmente, una carencia total de amortización de principal durante un año, lo que puede permitir que Juan tenga tiempo para encontrar un nuevo trabajo, y así, con más ingresos, poder afrontar la devolución del préstamo de forma ordinaria.‍
• Convertir su préstamo de tipo variable a tipo fijo (que, por ejemplo, a un tipo de interés del 2,5%) también podría suponer un ahorro para la familia.  

¿Qué modificaciones se introducen en el nuevo Código de Buenas Prácticas de 2012?

• En primer lugar, un repaso de las principales modificaciones.
• En segundo lugar, un análisis general de sus requisitos, como se ha realizado anteriormente en la pregunta precedente con el Código de Buenas Prácticas de 2022.

Principales modificaciones

Por lo que se refiere a las principales modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 19/2022, podemos destacar las siguientes:

• Se elimina el requisito de que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5 (facilitando así que más deudores puedan acogerse a la medida).
• ~Con la nueva redacción, ahora simplemente se exige que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya incrementado (sin exigir una cuantía concreta de incremento).‍
• Se establece una graduación de las medidas para los casos menos graves, esto es, cuando la carga hipotecaria sobre la renta familiar se hubiere incrementado en menos de 1,5 (y la unidad familiar no se encuentre en una de las circunstancias de especial vulnerabilidad descritas en el artículo 3 de la norma). En estos casos:
• ~Carencia: Se limita a dos años (en los casos de incremento de carga hipotecaria superior a 1,5, la carencia puede ser de hasta 5 años).‍
• ~Ampliación del plazo de amortización: Máximo de 7 años sin superar los 40 años desde la concesión (en los casos de incremento de carga hipotecaria superior a 1,5, no hay máximo de años de ampliación, hasta alcanzar los 40 años de duración total).
• ~Reducción del tipo de interés durante el plazo de carencia: será tal que suponga una reducción del 0,5% del valor actual neto del préstamo (en los casos de incremento de la carga hipotecaria superior a 1,5 la reducción es mayor, esto es, a euríbor menos 0,10).
• Se incorpora como nueva obligación para las entidades adheridas la de garantizar la salvaguarda de los derechos de los deudores en el caso de cesión de créditos a terceros, para evitar la desprotección de las familias vulnerables en caso de venta de las carteras de créditos hipotecarios a un tercero.
• Se establecen otras mejoras en el procedimiento, entre las que destacan la posibilidad de solicitar por los deudores la dación en pago durante 24 meses (doblando el plazo de 12 meses vigente hasta la fecha) desde la solicitud de reestructuración, o instar el estudio por parte de la entidad de una segunda reestructuración si al término de la primera el deudor continúa, por las mismas u otras causas, en una situación de vulnerabilidad.

Ámbito temporal

• ‍Indefinido.

Requisitos básicos de los deudores para poder acogerse

• Los deudores han de ser personas físicas.
• Han de ser titulares de un préstamo o crédito garantizado con hipoteca sobre vivienda habitual cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros.

Requisitos de renta de los deudores para poder acogerse

Medidas a las que pueden acogerse

I.- REESTRUCTURACIÓN DE DEUDAS

Se podrá solicitar, y obtener en un plazo de un mes (si se cumplen los requisitos), alguna de las siguientes medidas:

• Carencia: De hasta 5 años (limitada a máximo 2 años en los casos de incremento de la carga hipotecaria no superior a 1,5).
• Ampliación del plazo de amortización: Hasta un máximo de 40 años de duración total del préstamo (limitado a 7 años máximo y sin superar la duración total de 40 años, en los casos de incremento de la carga hipotecaria no superior a 1,5).
• Reducción del tipo de interés durante el plazo de carencia: A euríbor menos 0,10 (limitada a una reducción del 0,5% del valor actual neto del préstamo, en los casos de incrementos de la carga hipotecaria no superior a 1,5).
• Inaplicación con carácter indefinido de las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.

II.- QUITAS

Si el plan de reestructuración resulta inviable, el deudor podrá solicitar una quita (esto es, una condonación parcial o reducción de su deuda), que la entidad financiera tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes.

• Se entenderá por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 50% de los ingresos que perciba el conjunto de la unidad familiar.

Al objeto de determinar la quita, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo y notificará, en todo caso, los resultados obtenidos al deudor, con independencia de que decida o no conceder la quita:

• Reducción en un 25% del total de deuda.
• Reducción equivalente al diferencial entre capital amortizado y el que guarde con el total de capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
• Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

Asimismo, precisar que esta medida también se podrá solicitar por parte de deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de subasta.

III.- DACIÓN EN PAGO

El deudor, cuando el plan de reestructuración no resulte viable, y dentro del plazo de 24 meses siguientes a haber solicitado dicha reestructuración, podrá solicitar asimismo la dación en pago de su vivienda habitual.

• En estos casos, la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.
• También podrán cursar esta solicitud los deudores que tengan aprobado y en curso un plan de reestructuración que observen su imposibilidad de atender los pagos después de 24 meses desde la solicitud de reestructuración. En este caso, la entidad valorará la posible entrega del bien hipotecado por parte del deudor, quedando definitivamente cancelada la deuda.
• La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.
• El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante el plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación (durante este plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 10%).
• No será posible optar por esta vía en caso de que el inmueble en cuestión se hallare gravado por cargas posteriores (en estos casos, se podrá optar por la vía de la quita).

IV.- ALQUILER SOCIAL

En caso de ejecución de la vivienda habitual, el deudor hipotecario ejecutado cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad con la Ley 1/2013, podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma por una renta anual máxima del 3% de su valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasación, aportada por el ejecutado y certificada por un tasador homologado.

• La solicitud podrá realizarse en el plazo de 12 meses, a contar desde el 24 de noviembre de 2022 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 19/2022).
• Dicho arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de 5 años. Por mutuo acuerdo, el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante 5 años adicionales.

Entidades adheridas al nuevo código de buenas prácticas de 2012

Ejemplo práctico

Juan y María son un matrimonio, con una hija, que en enero de 2018 adquirieron su vivienda habitual, por un precio de 290.000 euros. Para esta adquisición, solicitaron a su banco un préstamo hipotecario de 240.000 euros, con un plazo de devolución de 35 años, y a un tipo variable de Euribor + 0,90 puntos, lo que suponía en ese momento una cuota mensual de 666,36 euros.

En 2018, Juan y María disponían ambos de un trabajo remunerado con una retribución, cada uno, de 1.500 euros netos mensuales.

En el año 2019 Juan perdió su trabajo, y actualmente no dispone de ingreso alguno. 

En noviembre de 2022, con la media anual del Euribor situada en el 2,82%, al producirse la revisión anual de su préstamo (supuesto), la cuota mensual de su hipoteca escala hasta los 1.022,73 euros.

El banco de Juan y María está adherido al Código de Buenas Prácticas de 2012.

Como vemos, en este caso, la familia de Juan y María cumple con todas las condiciones para acogerse al Código de Buenas Prácticas de 2022, pues:

• ‍Juan y María son personas físicas, que compraron su vivienda habitual, con un precio de compra inferior a 300.000 euros, mediante un préstamo hipotecario, formalizado antes del 31 de diciembre de 2022.‍
• Los ingresos de la unidad familiar son inferiores a 3 veces el IPREM anual en 14 pagas (un sueldo de 1.500 euros netos mensuales equivaldría a, aproximadamente, 22.000 euros brutos anuales).‍
• Durante los 4 últimos años la unidad familiar ha sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas (Juan ahora no ingresa nada y la unidad familiar ha perdido pues el 50% de sus ingresos).‍
• La cuota mensual de su préstamo es muy superior al 50% que exige la norma (en concreto, del 68%).

Por todo lo expuesto, Juan y María, ante las graves dificultades para afrontar el pago de su préstamo hipotecario, tendrían la posibilidad de acogerse al Código de Buenas Prácticas de 2012 y solicitar alguna de las medidas allí previstas, como por ejemplo, una carencia de 5 años (pues el incremento de la carga hipotecaria es superior a 1,5, ya que pasamos de 666,36 euros a 1.022,73 euros, esto es, un x1,54), durante los cuales no tendrían que devolver principal del préstamo, dándoles tiempo así para que Juan encuentre un nuevo empleo y, con esos ingresos adicionales, poder entones afrontar la devolución del principal.

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¿Cómo podemos valorar esta reforma?

Sin duda, a mi parecer, esta reforma merece una valoración muy positiva, pues a través de la misma, se incentiva que los bancos y sus clientes, ante situaciones de dificultad económica de los deudores hipotecarios, pacten soluciones temporales para ayudar a dichos deudores a recuperar su capacidad económica que se halle mermada circunstancialmente a resultas de crisis económicas cíclicas, evitando así que ante cualquier impago o dificultad económica del deudor, la situación desemboque en una ejecución hipotecaria con la pérdida de la propiedad de la vivienda y su posesión, con toda la problemática personal, humana y social que ello comporta en la mayoría de ocasiones, tal y como hemos podido ver en crisis pasadas, especialmente en la del año 2008 y siguientes.

Asimismo, a mi parecer, es necesario destacar positivamente el papel que juegan aquí las entidades financieras, pues de forma voluntaria, asumiendo un rol social, aceptan incurrir en pérdidas (menos intereses cobrados, más dotaciones / provisiones para cubrir insolvencias, etc.) para ayudar a sus clientes, cosa que, sin duda, es digno de alabanza.

• No obstante, creo que es censurable el riesgo moral que crea esta medida, pues en la actualidad, la normativa de contratación de préstamos hipotecarios es clara y transparente, de modo que, todo deudor, cuando contrata un préstamo hipotecario a tipo variable sabe perfectamente que, si suben los tipos de interés, su cuota mensual se incrementará. Por consiguiente, si esta clase de medidas no se implementan de forma quirúrgica y sólo para los casos más graves, corremos el riesgo de favorecer comportamientos inmaduros e irresponsables de ciudadanos que, ante decisiones propias, son incapaces de asumir las consecuencias de las obligaciones contraídas, las cuales son perfectamente conocidas y asumidas por los mismos.

Por último, de nuevo destacar negativamente la regulación que el Gobierno establece en relación al arancel notarial y registral, pues en dichas normas se establecen unas reducciones desproporcionadas que, en ningún caso, permiten cubrir el coste en que incurrimos estos profesionales al otorgar estas escrituras de novación o al inscribir las mismas, respectivamente, cosa que no parece ni justa, ni adecuada, ni procedente.

• En este sentido, téngase en cuenta que, de media, aproximadamente, sólo el coste directo de material de una escritura se sitúa en 20 euros (folios, sellado, etc.), de modo que, en muchos casos, en estas novaciones no se cubrirá ni el coste directo de material en el que incurre el Notario al autorizar el documento (y todo ello sin contar con los costes de personal que sufraga el Notario, de estructura de su oficina notarial y su retribución), situación a todas luces injusta, pues no es de recibo cargar sobre las espaldas de un funcionario público que no recibe remuneración directa del Estado el coste de una medida social como la analizada en este artículo.

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Esperando pues que este artículo contribuya a acercar al ciudadano recientes novedades en materia de legislación hipotecaria de apoyo a deudores en situación de dificultad económica, el equipo de Notaría Jesús Benavides queda a su disposición para acompañarles en todo aquello que necesiten en el marco de la formalización de sus operaciones notariales.