Notas jurídicas prácticas - Septiembre 2025

1.- Elevación a público de documentos antiguos e impuestos. Aspectos a tener en cuenta

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Consulta Vinculante número V0174-25, de 14 de febrero de 2025, de la Dirección General de Tributos, donde la misma resuelve una consulta relativa a cómo deben tributar las operaciones donde se eleva a público un contrato antiguo sujeto a ITP.

El caso en concreto versa sobre la elevación a público de un contrato privado de compraventa de derechos hereditarios formalizado en el año 2003 entre dos hermanos (uno le vende al otro el 25% de sus derechos sobre una herencia formada por un inmueble), donde el hermano vendedor fallece en 2006. Ahora, en 2025, se plantea la posibilidad de elevar a público ese contrato privado de compraventa, y la duda versa sobre la tributación de la operación tanto por lo que se refiere al ITP como al AJD.

• Por lo que se refiere al ITP, el cómputo del plazo de prescripción respecto de hechos imponibles documentados en documento privado depende de la concurrencia de alguna de las circunstancias previstas en el art. 1227 del Código Civil (entre otras, la fecha de fallecimiento de alguno de los firmantes), de modo que en este caso estaría prescrito (pues uno de los firmantes fallece en 2006).
• Por lo que se refiere a la cuota gradual de AJD, tampoco procederá tributar por este impuesto, puesto que no se cumple uno de los requisitos exigidos por el art. 31.2 LITPAJD, esto es, que el acto no esté sujeto al ISD o al ITP (ya que está sujeto pero prescrito como hemos visto), de modo que, como conclusión, la elevación a público de contrato privado sujeto a ITP, cuando está prescrito, tampoco da lugar a la tributación por cuota gradual de AJD.

2.- Cuidado empresario con esconderte detrás de una sociedad para hacer las cosas mal. La responsabilidad puede llegar igualmente a tu patrimonio personal

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia número 983/2025, de 3 de abril, en la cual se plantea un supuesto relativo a un entramado societario creado con el objetivo de defraudar a acreedores.

La sentencia objeto de análisis, hace un interesante repaso a la figura del levantamiento del velo societario, la cual permite a los tribunales omitir la responsabilidad patrimonial societaria, y atribuir las deudas de la sociedad también a los administradores o socios cuando éstos pretenden cometer fraudes o abusos frente a terceros y “esconderse” detrás de una sociedad para que las consecuencias de dichos fraudes o abusos no alcancen su patrimonio personal.

Importante recordatorio para todos los empresarios y emprendedores que creen una nueva sociedad para que hagan siempre las cosas bien, y no piensen que, por el hecho de existir una sociedad interpuesta, las consecuencias de hacer las cosas mal (fraudes, actuaciones malintencionadas, etc.) no les puede llegar a acarrear graves consecuencias económicas sobre su propio patrimonio personal.

3.- Manual para gestionar rectificaciones de catastro

Se adjunta (AQUÍ) un muy interesante manual para gestionar la rectificación de las discrepancias entre el catastro y el título de propiedad de un inmueble.

En concreto, el manual detalla todos los pasos a seguir para solventar aquellos supuestos en los que no coincide la realidad física con el Catastro, para lo cual, será procedente iniciar el procedimiento notarial de subsanación de discrepancias (regulado en el art. 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario).

Asimismo, también consta de una guía práctica para saber cómo proceder en caso de una alteración física de la finca (como segregaciones, divisiones, agregaciones, agrupaciones o reparcelaciones), a los efectos de comunicar al Catastro Inmobiliario estas operaciones, y adaptar así la nueva realidad jurídica de la finca en dicho Registro público.

El manual contiene información de mucha utilidad, como formularios de instrumentos públicos así como capturas de pantalla de todos los pasos a seguir en la web del Catastro.

4.- ¿Puede el deudor hipotecario delegar la firma del acta de transparencia LCI en una tercera persona relacionada con la operación que se firmará?

Se adjunta (AQUÍ) interesante cuestión planteada a la Comisión de Consumidores del Consejo General del Notariado, que consiste en la posibilidad de que el deudor hipotecario delegue la firma del acta LCI en un tercero relacionado con la operación que se firmará (esto es, un empleado de la gestoría que prepara la hipoteca, del banco que la concede, de un profesional de la inmobiliaria que ha intermediado en la operación, etc.).

La respuesta a esta pregunta es rotundamente negativa según la mencionada Comisión, pues tal como se indica en este documento, el objetivo de la LCI es que el deudor, antes de firmar su hipoteca, tenga a su disposición la información necesaria para poder comprender adecuadamente la operación que quiere firmar, y así, más tarde, poder formalizar su préstamo hipotecario completamente informado de todos sus aspectos jurídicos y económicos.

Así pues, es necesario que toda la información precontractual que ha de brindar el Notario al futuro deudor se realice de una forma presencial y directa, pues sólo así se garantiza que la misma sea personalizada y adecuada para los fines perseguidos.Asimismo, la nota responde otra cuestión interesante, negando la posibilidad de que el test que debe responder el deudor se pueda contestar por correo electrónico.

5.- ¿Qué sucede cuando se hereda una casa entre varias personas y uno de los coherederos la utiliza en exclusiva impidiendo el uso del resto?

Se adjunta (AQUÍ) interesante Sentencia del Tribunal Supremo (STS 1053/2025, de 1 de julio), en la que se resuelve el supuesto habitual que ocurre en muchas herencias, donde una vivienda, que es heredada por diversas personas, en la práctica es ocupada por uno de los coherederos de forma exclusiva y excluyente, impidiendo el disfrute del inmueble al resto.

En estos casos, resuelve el alto Tribunal que la condición de coheredero no concede un derecho a un uso exclusivo y excluyente del inmueble que impida el disfrute al resto de copropietarios (con independencia de que se tenga un % de la propiedad mayor que el resto de coherederos), de modo que, en estos casos conflictivos, el resto de coherederos, si ven impedido su derecho al uso y disfrute de la vivienda, podrán instar una acción de desahucio por precario contra el coheredero que ocupa el inmueble, a los efectos de poder recuperar el uso y disfrute del inmueble.

6.- No es posible inscribir una prenda de participaciones sociales en el Registro de Bienes Muebles

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de 1 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, relativa a un recurso interpuesto contra la negativa del registrador de bienes muebles I de Madrid a inscribir una escritura de prenda de participaciones sociales.

En este supuesto estamos ante un caso en el que mediante escritura en febrero de 2025, se formaliza la compraventa de determinadas participaciones sociales de una SL, y, en garantía del pago de parte del precio que se aplaza, la compradora constituye prenda sobre otras participaciones sociales de esa misma SL de las que ya era titular antes de la compraventa.

Se presenta a inscripción esta prenda en el Registro de Bienes Muebles, la misma es calificada con defecto insubsanable, pues a juicio del Registrador, no es inscribible en el Registro de Bienes Muebles una prenda sin desplazamiento constituida sobre participaciones de sociedad limitada.Interpuesto el correspondiente Recurso, la Dirección General confirma la nota de calificación, confirmando así de nuevo el criterio ya conocido de que en efecto, las participaciones sociales tienen un régimen de legitimación y una ley de circulación que opera al margen del Registro Mercantil.

No obstante, para hacer seguimiento de la cuestión, pues el Gobierno ha presentado recientemente iniciativas legislativas que, a medio plazo, pueden suponer un cambio de paradigma en este ámbito (esto es, la obligatoriedad de inscribir en el Registro Mercantil la titularidad de acciones y participaciones sociales).

7.- Flash Fiscal Virtual 014: Reducción del 99% en Sucesiones y arrendamiento como actividad económica

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Flash Fiscal número 14, de la Comisión Fiscal del Colegio Notarial de Cataluña, en el cual, doña Concha Carballo, abogada y economista, analiza la sentencia de la Sala III del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2025 (AQUÍ se puede consultar), relativa a la aplicación de la reducción del 99% en el Impuesto sobre Sucesiones (art. 20 2c) a participaciones sociales de una sociedad mercantil cuya actividad principal es la de arrendamiento de inmuebles.

En el supuesto se debate si basta con cumplir los requisitos formales del artículo 27 de la Ley del IRPF para disfrutar de este beneficio fiscal o, por el contrario, es preciso que la contratación de la persona empleada con contrato laboral y a jornada completa se justifique desde un punto de vista económico (es decir, que tenga una carga de trabajo suficiente para justificar su contrato de trabajo).

El Tribunal Supremo confirma en su sentencia que, en efecto, es suficiente con cumplir los requisitos formales del citado precepto (sin que se exija una valoración sobre la racionalidad de la contratación del empleado o su justificación económica), recordando que, en caso de sospecha de fraude, debe acudirse a la vía de la simulación.

8.- Renuncia unilateral de administrador. Hay que hacer las cosas bien

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de 9 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, relativa a una escritura de renuncia al cargo de administradorsolidario de una SL.

En el supuesto, el administradorsolidario de la sociedad (el único con cargo vigente), de forma unilateral, renuncia a su cargo en escritura pública, y opta por notificar esta renuncia a la sociedad mediante correo certificado al domicilio social de la compañía (siendo la carta devuelta al no ser recogida por persona alguna).

Presentado a inscripción el documento, la Registradora Mercantil deniega la inscripción por dos motivos:

• Si la notificación por correo certificado resulta infructuosa, se ha de intentar la notificación presencial y personal por parte del Notario (vía del art. 202 del Reglamento Notarial).
• Además, el administrador saliente ha de acreditar que ha convocado Junta General, de forma válida, con el objeto de que se pueda elegir a un nuevo administrador.

La Dirección General confirma la nota de calificación, de modo que, en estos casos de renuncia unilateral del administrador, deberá tenerse en cuenta estos particulares para que la decisión pueda desplegar sus efectos e inscribirse en el Registro Mercantil.

9.- Actualización del Compendio de Buenas Prácticas Bancarias

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la primera actualización del Compendio de Buenas Prácticas Bancarias del Banco de España, esto es, el documento donde el supervisor recoge las principales quejas de los clientes bancarios en lo que se refiere a su relación con las entidades financieras, y el criterio del supervisor en estos casos.

El documento presenta las siguientes principales novedades:

• Cuentas bancarias: Al practicar embargos en cuentas de sus clientes, las entidades bancarias deben actuar proactivamente si el cliente manifiesta que su saldo proviene de una renta básica o ingreso mínimo vital o de un salario inferior al mínimo legal. En tales situaciones, la entidad debe atender con agilidad las peticiones de sus clientes y, si tras analizar la situación, se confirma que el saldo podría ser inembargable, contactar con el órgano embargante para informar sobre la situación, aunque la entidad no sea responsable del resultado de esta gestión
• Comunicaciones con el cliente:En las comunicaciones que deban realizarse al cliente con un plazo de preaviso establecido (por ejemplo, modificaciones contractuales de condiciones), si se usa un buzón de banca electrónica con aviso (SMS, correo electrónico, etc.), dicho plazo comienza cuando se ha realizado efectivamente el aviso. El contenido de la comunicación no puede aplicarse hasta que venza el plazo establecido desde ese aviso por el medio de comunicación habitual del cliente
• Préstamos hipotecarios:Se introducen nuevos criterios para la forma de calcular la pérdida financiera en reembolso anticipado de préstamo hipotecario (art. 23 de la Ley 5/2019). Al calcular el valor de mercado de un préstamo hipotecario, es esencial considerar todas las reglas de remuneración en el momento de la concesión para evitar pérdidas financieras ficticias. Así:
• En préstamos con un tramo inicial a tipo reducido inferior a 36 meses, el tipo de contratación para calcular el diferencial se obtiene tomando el mayor valor entre los tipos fijos o, si es variable, el mayor valor entre los tipos fijos pactados para el tramo inicial y el índice variable pactado en la fecha de contratación más su diferencial.
• En préstamos mixtos con un tramo fijo inicial de al menos 36 meses, si este tramo es inferior a 60 meses, se usa el mayor valor entre los tipos fijos y el variable en la fecha de contratación; si es igual o superior a 60 meses, solo se consideran los tipos fijos pactados para el tramo inicial.
• En préstamos con diferencial bonificable, las bonificaciones no deben generar pérdidas y deben aplicarse consistentemente, calculando el diferencial en la fecha de formalización e incluyendo una nota en la FEIN sobre posibles variaciones futuras.
• Testamentarías:No se considera buena práctica aumentar las comisiones de mantenimiento de una cuenta en aquellas situaciones en las que los herederos —o los titulares supérstites y los herederos del titular fallecido en el caso de ser una cuenta de titularidad plural— no la pueden cancelar por causas ajenas a ellos, como en casos judicializados. La prohibición de modificar al alza las comisiones también se aplica si existen productos vinculados que requieren mantener la cuenta abierta. En resumen, aumentar las comisiones en estas circunstancias se considera contrario a las buenas prácticas bancarias

10.- Subsanación de errores materiales, omisiones y defectos de forma en la escritura mediante diligencia del Notario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de 4 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, relativa a una escritura de reducción y ampliación de capital social, la cual presentada a inscripción en el Registro Mercantil, es calificada negativamente en primera instancia. Ante ello, el Notario autorizante presenta diligencia de subsanación (donde se incorpora certificado de acuerdos sociales de la compañía aclarando y subsanando los defectos observados).

Presentada esta diligencia de subsanación, el Registrador Mercantil la vuelve a calificar negativamente, alegando que en la misma debe constar quién efectúa la entrega de la certificación subsanatoria, elevando a público dicha certificación, así como sus facultades (art. 108.3 RRM).

Frente a esta segunda calificación, se interpone el correspondiente recurso ante la Dirección General, la cual revoca la nota de calificación, confirmando que, en estos supuestos de errores materiales, como el consentimiento a la elevación a público de los acuerdos sociales ya fue prestado por parte del presidente del consejo de administración al formalizar la escritura de elevación a público de acuerdos, con la simple incorporación de la certificación por el notario a la escritura por medio de una diligencia subsanatoria (correctamente al amparo del artículo 153 del Reglamento Notarial), el procedimiento utilizado es un mecanismo perfectamente válido para obtener dicha subsanación.