Notas jurídicas prácticas - Abril 2025

1.- Es posible el otorgamiento de una escritura por parte de una sociedad con NIF revocado si esta viene ordenada por la autoridad judicial

Se enlaza (AQUÍ) Consulta Tributaria emitida por la Dirección General de Tributos, a instancias de una pregunta planteada por el Notario de Castro Urdiales don José Javier Corral Martínez (y dada a conocer por el mismo en un post de su más que interesante perfil de LinkedIn), en relación a una sociedad, cuyo NIF se halla revocado por Hacienda desde hace años, la cual, en un procedimiento judicial, es condenada, en sentencia firme, a formalizar la venta de una plaza de garaje a favor de la parte demandante.

La resolución judicial (obligación de venta) colisiona en principio con la DA 6ª de la LGT y el art. 23 de la Ley del Notariado, que prohíben al Notario autorizar escrituras cuyo otorgante tenga el NIF revocado.

No obstante, en este caso, tal y como resuelve la DGT, la venta viene ordenada por una sentencia judicial firme, de modo que no resulta aplicable la abstención antes indicada en la normativa reseñada, de modo que la escritura sí se puede otorgar.

2.- Webinots. Cuestiones tecnológicas, copias CSV y protocolo electrónico

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de formación online, impartida por el Colegio de Notarios de Cataluña, dedicada al estudio y análisis de los avances del notariado digital en España. Se aborda en concreto la aplicación de la Ley 11/2023, el desarrollo del protocolo electrónico y el uso creciente de las copias autorizadas electrónicas con CSV.

Sesión muy interesante para ponerse al día sobre esta nueva modalidad de copias autorizadas electrónicas, el proceso para su creación y validación por terceros, sus posibilidades de utilización en la práctica para los operadores jurídicos, etc.

3.- Futuras novedades en materia de tanteo y retracto en la ciudad de Barcelona

Se enlaza (AQUÍ) nota de prensa del Ayuntamiento de Barcelona, donde se da a conocer la aprobación inicial, por parte del Ayuntamiento de Barcelona, de la nueva ordenanza del derecho de tanteo y retracto (pendiente de aprobación definitiva por el Pleno). En ella, se desarrollan los criterios técnicos en base a los cuales la administración decidirá o no ejercer este derecho, de entre los cuales destacan:

• La normativa prioriza la compra defincas con más de diez viviendas, pisos vacíos o edificios con personas vulnerables, con discapacidad o en barrios con riesgo de gentrificación.
• El ayuntamiento podrá renunciar a comprar un inmueble y ceder este derecho a terceras personas o entidades promotoras de vivienda pública, a las personas ocupantes legales del inmueble o entidades promotoras privadas o sin ánimo de lucro que tengan por objeto la promoción de vivienda protegida (con lo cual, en la práctica, es posible que los supuestos en los que se acabe ejerciendo este derecho de tanteo / retracto se incrementen notablemente).
• La ordenanza también prevé que se abra un espacio web con acceso a entidades beneficiarias para consultar los inmuebles sujetos a los derechos de tanteo y retracto en los que el ayuntamiento no tenga interés.
• Por lo que respecta al derecho de retracto, se ha ampliado el plazo para acordar el ejercicio hasta tres meses.
• La ordenanza prevé que, al comunicar la operación a la administración, deba facilitarse más información que hasta la fecha. En concreto, será necesario informar de si la venta está prevista en una sola operación conjunta, o en varias a favor de diversos adquirentes y, asimismo, será necesario identificar a la persona o personas posibles adquirentes.

Para realizar seguimiento de la cuestión una vez la norma quede definitivamente aprobada, lo cual dará más seguridad jurídica y previsibilidad a las personas que, en su caso, estén involucradas en operaciones donde este derecho de la administración sea de aplicación.

4.- DNI digital y Notarías. En breves será posible firmar tu escritura con el DNI digital

Se enlaza (AQUÍ) artículo publicado en el blog de la Notaría, relativo a las novedades del DNI digital y su aplicación práctica en el día a día de una Notaria.

Como se indica en dicho artículo, desde hace pocas semanas, ya es posible obtener una versión digital de nuestro DNI a través de una app en el móvil, el cual es plenamente válido y eficaz, como si se tratara del DNI físico tradicional que tenemos todos los ciudadanos españoles.

Para su utilización en una Notaría a la hora de firmar un documento público, no obstante, aún será necesario esperar unos meses, pues como la propia norma indica y así se refleja en la Comunicación 1/2025 (AQUÍ se puede consultar), se establece un plazo de adaptación de 12 meses para que el Centro Tecnológico del Notariado pueda realizar las innovaciones tecnológicas necesarias para el adecuado funcionamiento de este nuevo recurso digital.

5.- Novedades en materia de tributación de documentos notariales electrónicos timbrados

Se enlaza (AQUÍ) la Orden HAC/305/2025, de 27 de marzo, por la que se aprueban los documentos notariales electrónicos timbrados, en virtud de la cual, se introducen relevantes novedades en materia de tributación de documentos notariales electrónicos.

Así pues, tal y como establece la norma, los nuevos documentos notariales electrónicos (en concreto, del “folio de matriz electrónica” y el “folio de copia autorizada electrónica con destino a tercero”), de conformidad con la Ley del ITP, están sujetos al impuesto en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, documentos notariales y, por tanto, a la llamada cuota fija de esta modalidad impositiva.

En base a ello, la Orden designa al Consejo General del Notariado como nuevo sujeto obligado, pues dicha institución asume la función de centralizar la información y garantizar la correcta imputación del impuesto a los entes públicos correspondientes, bajo el control del Comisionado para el Mercado de Tabacos.

A nivel de procedimiento de recaudación y liquidación, este se parece al ya existente para los documentos físicos timbrados, de modo que, cada mes, el Consejo General del Notariado deberá remitir al Comisionado para el Mercado de Tabacos un informe detallado sobre los ingresos obtenidos y el número de documentos electrónicos utilizados, desglosados por comunidades autónomas. Posteriormente, el Comisionado verificará la información y la comunicará a la Dirección General del Tesoro y a la AEAT, quienes gestionarán el ingreso del impuesto en el Tesoro Público. Las comunidades autónomas recibirán la recaudación correspondiente en función de la cesión del impuesto en sus respectivos territorios.

Pendiente de que se formalice su desarrollo e implementación técnica para su plena puesta en marcha, la cual puede suponer un incremento de coste relevante en los documentos públicos que se autoricen.

Asimismo, el anexo de la Orden HAC/305/2025 establece las especificaciones técnicas de estos documentos, que deberán cumplir con el estándar ISO 19005. Así pues, cada folio timbrado incluirá información de seguridad como:

• Identificador único en formato alfanumérico.
• Código 2D con el identificador único.
• Imagen del Timbre del Estado y escudo de España en color específico.
• Número de timbre codificado con el identificador del Colegio Notarial correspondiente.

6.- Compraventa de inmueble, ejercicio de condición resolutoria y reinscripción del inmueble a favor del vendedor. Requisitos para ello

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de febrero de 2025 (BOE de 22 de marzo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a un acta de resolución unilateral por incumplimiento de contrato en virtud de la cual, la sociedad vendedora de un inmueble, declara la resolución unilateral del contrato de compraventa, por falta de pago del comprador, solicitándose la reinscripción de la propiedad a nombre de dicha sociedad vendedora.

En esta interesante y larga resolución, se hace un muy buen resumen sobre las condiciones y requisitos que se deben dar para poder reinscribir la propiedad a favor de la parte vendedora en aplicación de una condición resolutoria, esto es:

• Que el comprador hay impagado uno de los plazos.
• Debe haber voluntad de impago por parte del comprador.
• El vendedor tiene que haber cumplido todas sus obligaciones.
• Para que la compraventa se resuelva, el vendedor ha de requerir el pago judicialmente o vía notario al comprador.
• La reinscripción a favor del vendedor, por vía de requerimiento al comprador ex art. 59 RH, requiere inexcusablemente la consignación de las cantidades que el comprador hubiese entregado como parte del precio, y ello aun en el caso de que no haya titulares de cargas posteriores que haya que cancelar

7.- Es necesario indicar el CNAE de la actividad principal en un cambio de objeto social

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de febrero de 2025 (BOE de 26 de marzo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de modificación de objeto social de una SL, donde la sociedad, suprime de su objeto social una de las diversas actividades que, hasta la fecha, lo componían, sin que se haga mención expresa al CNAE que la SL debe mantener o presentar a partir de ese momento.

Presentada a inscripción dicha escritura, la misma es denegada por el Registrador Mercantil, alegando que, en toda modificación de objeto social, es necesario detallar el CNAE de la sociedad (aunque sea el mismo que mantenía hasta la fecha), siendo este criterio confirmado por la DG en el recurso que se resuelve, afirmando literalmente que, “tanto la inscripción de constitución de la sociedad como la inscripción de modificación del objeto social deben contener necesariamente el código de actividad correspondiente a la principal que desarrolle la sociedad, código que debe ser el que mejor la describa y con el desglose suficiente”.

8.- Prohibición de disponer y transcurso de su plazo. No es necesario su cancelación expresa para formalizar transmisión

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de marzo de 2025 (BOE de 5 de abril de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa que se formaliza en septiembre de 2024.

Presentada a inscripción, la misma es denegada por el Registrador, alegando que no consta la previa cancelación de la prohibición de enajenar que grava la finca, la cual tenía una duración de 3 años, a contar desde el 20 de abril de 2016.

Frente a esta calificación, el Notario autorizante interpone recurso ante la DG, la cual revoca la nota de calificación, alegando en resumen que la prohibición de disponer que grava las fincas se estipuló por un plazo de tres años a contar desde la fecha de la escritura de compraventa de los compradores (20 de abril de 2016), de modo que, es evidente, por tanto, que al tiempo en que se efectúa la transmisión a que se refiere el recurso (6 de septiembre de 2024), ya ha transcurrido el plazo de duración de tres años que se estipuló. Así pues, si bien nuestra legislación se basa en el principio de rogación, como así ha ocurrido con la solicitud de cancelación de la condición resolutoria, en el presente caso, tratándose de una escritura de compraventa cuya inscripción se pretende, debe entenderse implícita la solicitud de cancelación de la prohibición de disponer.

9.- Reserva de denominación en una sociedad nueva. No la puede hacer el administrador si no es socio

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de marzo de 2025 (BOE de 4 de abril de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de constitución de una sociedad, donde la reserva de la denominación social la realiza una persona física que es nombrada como administradora única de la nueva compañía en esa misma escritura, sin ser socia fundadora de la misma.

La Registradora Mercantil deniega la inscripción al amparo del art. 413-2 RRM, en virtud del cual, la reserva de la denominación social debe ser realizada por un socio fundador, siendo este criterio confirmado por la Dirección General en el recurso que se resuelve. Sirva de recordatorio para todos los emprendedores que quieran crear una nueva compañía.

10.- Es admisible la compraventa con precio a determinar en un futuro

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de marzo de 2025 (BOE de 4 de abril de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, donde las partes pactan que parte del precio de venta se determinará en un futuro (en base a un sistema referenciado al precio de una futura venta, menos los gastos de la operación actualizados en base al IPC).

El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que, en esencia, no consta determinado ni resulta determinable la parte del precio relativo a la venta actual.

Interpuesto el correspondiente recurso, la DG revoca la nota de calificación, aplicando la jurisprudencia y doctrina vigente, en virtud de la cual “no deben existir objeciones cuando las partes han establecido procedimientos objetivos sobre la forma de llevar a cabo la fijación del precio”, tal y como sucede en el caso, donde es objetivamente verificable los parámetros a aplicar (precio de venta futura menos gastos actualizados a IPC) para determinar esa parte del precio pendiente.

11.- Flash fiscal. Inversión del sujeto pasivo

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Flash Fiscal de la Comisión Fiscal del Colegio Notarial de Cataluña, donde se aborda la interesante figura fiscal de la inversión del sujeto pasivo del IVA en una operación de transmisión de un inmueble bajo un contrato de opción de compra entre una entidad mercantil y una cooperativa.

Para ello, se analizan las Consultas 197 y 198 de 2025 de la DGT, donde la DGT se acoge a un criterio restrictivo, en virtud de la cual se considera como elemento esencial la concurrencia de una ejecución de una garantía, de modo que, si la retención de parte del precio de la transmisión se destina por parte de la compradora a la cancelación de las cargas hipotecarias, no resultaría de aplicación el supuesto de inversión del sujeto pasivo.