Padres que quieren ayudar a sus hijos en la compra de su vivienda habitual: Fórmulas posibles y sus consecuencias
28/1/2022
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Inmobiliario e hipotecario

Padres que quieren ayudar a sus hijos en la compra de su vivienda habitual: Fórmulas posibles y sus consecuencias

"Laura, una chica de 29 años, tras ahorrar durante mucho tiempo, se ha decidido a comprar su primera vivienda en propiedad. Lamentablemente, el banco no le concede la financiación necesaria por falta de garantías. No obstante, el banco ofrece a Laura la posibilidad de concederle su préstamo si sus padres intervienen de alguna forma en la formalización de la hipoteca. ¿Qué aspectos deben tener en cuenta Laura y sus padres, Juan y Berta, en relación con esa propuesta?”

[Pequeña introducción explicativa sobre el contexto actual que permite entender porque el supuesto de hecho planteado en este artículo es cada vez es más frecuente en las notarías]


En los últimos meses, las operaciones de compraventa de inmuebles están alcanzando cotas no vistas desde el final del “boom” inmobiliario de los años 2000. Esta percepción, como muestran los datos oficiales, es una realidad que las estadísticas confirman, pues según datos del INE, por ejemplo, en el mes de septiembre de 2021 se ha producido un récord de compraventas inmobiliarias nunca registrado en toda la serie histórica. En relación con las causas que pueden justificar este nivel de actividad tan elevado, que algunos han llegado a calificar como de “tormenta perfecta”, podemos destacar fundamentalmente:

  • El mantenimiento de unos altos precios de la vivienda de alquiler, que conduce a muchas personas a preferir abonar un préstamo hipotecario con una cuota mensual que, en muchas ocasiones, es menor que la del alquiler de una vivienda similar.
  • La existencia de mucha liquidez en los bancos, fruto de la política monetaria expansiva del BCE de los últimos años, junto con unos tipos de interés extraordinariamente bajos.
  • Recientemente, niveles elevados de inflación, que movilizan capitales hacia la inversión inmobiliaria, ante la pérdida de valor de estos.
  • La reducción de los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios tras la nueva Ley 5/2019 desde la perspectiva del consumidor, pues dicha norma ha establecido que estos deben ser asumidos por la entidad financiera acreedora.

No obstante, a pesar de la existencia de todas estas circunstancias que favorecen el dinamismo del mercado inmobiliario, el principal escollo que evita que se celebren más compraventas con sus hipotecas correspondientes, no es otro que la necesidad de contar con unos ahorros previos que permitan financiar la “entrada” del inmueble en cuestión y los impuestos y gastos asociados a la operación (pues recordemos que, hasta la fecha, por regla general, un banco no financia más del 80% del valor de tasación de un inmueble, de modo que el 20% restante, más el 10-12% adicional en concepto de impuestos y gastos, debe ser aportado por los compradores mediante sus propios ahorros).

<ejemplo>Por ejemplo, pensemos que para una vivienda de 200.000€ de precio de venta, aplicando estos %, el futuro comprador debe disponer de, al menos, 60.000 euros de recursos propios para que la operación sea viable).<ejemplo>

Ahora bien, como destacaba hace unos segundos, pese a salvar este primer escollo de haber conseguido ahorrar una cantidad suficiente mínima para dar como entrada en la compra de una vivienda, es muy frecuente que la insuficiente capacidad económica de muchos compradores potenciales, pues lamentablemente, ante las condiciones de precariedad laboral que presentan muchas personas (bajos salarios, contratos temporales, etc.), las entidades financieras, al plantear la posibilidad de financiar la compra de una vivienda, o bien rechazan las operaciones por falta de capacidad de endeudamiento, o bien exigen la constitución de garantías adicionales para su formalización.

Partiendo de esta realidad, recientemente, en el día a día de las múltiples operaciones que se formalizan en mi despacho notarial, estoy detectando como, de nuevo, la constitución de garantías adicionales para asegurar el cumplimiento de las obligaciones (como afianzamientos, figuras de hipotecante no deudor, o de deudores no hipotecantes), se están volviendo a generalizar en la formalización de ciertos préstamos hipotecarios, de modo que el deudor, para conseguir la financiación que necesita, a instancias del banco que le concede su préstamo, se ve obligado a contar con una “garantía extra” que haga viable la operación, la cual, en la mayoría de ocasiones, es prestada por los padres de los futuros deudores.

Por todo lo expuesto anteriormente, considero pertinente y necesario dedicar un breve artículo para abordar las tres grandes vías a través de las cuales unos padres pueden ayudar a sus hijos a conseguir la financiación necesaria para la adquisición de su vivienda habitual, prestando, a tal efecto, “garantías extras”. Por tanto, estas vías son:

  • EL AFIANZAMIENTO (TAMBIÉN MAL LLAMADO AVAL COLOQUIALMENTE): “Tiene lugar cuando el banco le presta dinero a Laura para la compra de su vivienda habitual, pero exige, además, a sus padres, Juan y Berta, que estos se hagan responsables de la devolución del préstamo en caso de que Laura, por cualquier circunstancia, no pudiera cumplir con la devolución del dinero prestado. Esto significa que el banco tiene una doble garantía: por un lado, la propia vivienda que ha comprado Laura; y, por otro lado, además, todo el patrimonio en términos generales que tuvieran los padres de Laura”.
  • LA FIGURA DEL HIPOTECANTE NO DEUDOR: “Tiene lugar cuando el banco le presta dinero a Laura para la compra de su vivienda habitual, pero exige, además, a sus padres, Juan y Berta, que ofrezcan como garantía otra vivienda de su propiedad, para que, en caso de incumplimiento por parte de Laura, la entidad bancaria tuviera la posibilidad de subastar ambas viviendas (no solo la vivienda de Laura)”.
  • LA FIGURA DEL DEUDOR NO HIPOTECANTE:“Tiene lugar cuando el banco les presta el dinero a los tres, es decir, a Laura y sus padres, aunque el dinero en realidad es para financiar la compra de la vivienda exclusivamente de Laura, como única propietaria. Es decir, la deuda con el banco la asumen los tres por partes iguales (padres e hija), pero el inmueble adquirido con dicho préstamo es propiedad solo de Laura”.

Enumeradas y ejemplificadas las tres posibilidades, a continuación, se procede a analizar con detalle cada una de estas situaciones.


Empezamos con el supuesto más frecuente y también más arriesgado: el AFIANZAMIENTO

¿Qué es una fianza?

Como no puede ser de otro modo, para comprender adecuadamente esta figura, en primer lugar, es necesario definir adecuadamente el concepto de fianza, para así poder avanzar en el entendimiento de todo lo relacionado con esta cuestión. Por tanto, una fianza es un negocio jurídico en virtud del cual una persona, denominada fiador, se compromete a responder de una obligación contraída por un tercero, que se denomina deudor principal, para el caso de que este último no cumpla con dicha obligación.

<ejemplo>Por ejemplo, si Laura (auxiliar de enfermería que trabaja, con un contrato temporal en una clínica dental, con un salario neto mensual de 1.200 €) desea comprar un coche nuevo, cuyo coste es de 30.000 €, pero no dispone de este dinero, puede pedir un préstamo personal a su banco, el cual se lo concede, pero poniendo como condición que un tercero, con suficiente capacidad económica, preste fianza al respecto, pues dicho banco considera que, únicamente con la garantía personal de Laura, la devolución de ese préstamo no queda suficientemente garantizada.<ejemplo>

<ejemplo>En vista de ello, Laura, tras pedir este favor a sus padres, que acceden a ello, consigue su préstamo personal para comprar ese coche que necesita, pero con la particularidad de que sus padres, al formalizar la operación con el banco, también han comparecido a los efectos de otorgar dicha fianza.<ejemplo>

<ejemplo>Por consiguiente, si Laura, en un futuro, por el motivo que fuere (por ejemplo, porque pierde su empleo y no tiene ingresos), no pudiese pagar la cuota mensual de su préstamo, el banco podrá reclamar la deuda a sus padres, los fiadores.<ejemplo>

Dicho esto, desde un punto de vista estrictamente jurídico, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1822 del Código Civil, por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en caso de no hacerlo éste.


¿Para qué sirve el afianzamiento?

La fianza, en esencia, no es más que una garantía adicional que se establece para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de tal modo que, si el deudor principal no cumpliere con la obligación contraída, el acreedor, como garantía adicional, tendrá la posibilidad de accionar contra el fiador, a los efectos de conseguir la satisfacción de su crédito.

<ejemplo>En nuestro ejemplo anterior, Laura, como deudora principal, es quien debe devolver esos 30.000 € al banco que se los ha prestado, pero sí, por el motivo que fuere, ella no los devuelve, la entidad financiera, subsidiariamente, podrá dirigirse contra los padres de Laura, que han actuado como fiadores, al objeto de conseguir recuperar ese crédito impagado.<ejemplo>

En definitiva, el afianzamiento permite aportar mayores garantías a una determinada operación de crédito, de tal modo que, el banco que debe financiar la operación, se asegura en mayor medida la recuperación de su crédito, puesto que, en caso de que el deudor principal no devuelva su préstamo, habrá un tercero que deberá responder del mismo.


¿Qué compromiso asume el fiador al prestar la fianza?

El fiador, al prestar la fianza, se compromete a asumir la devolución de una determinada obligación, en el caso de que el deudor principal no lo hiciere.

<ejemplo>En nuestro caso, como hemos visto, los padres de Laura se comprometen a devolver al banco esos 30.000 € (y los intereses que se generen), pero solo en caso de que se produjese la circunstancia de que Laura no los devolviese.<ejemplo>

Así pues, como se puede observar, de inicio, para el fiador, prestar esta fianza no le supondrá coste alguno, pues si el deudor principal cumple con su obligación, la fianza prestada no tendrá ningún efecto económico para su persona y patrimonio.

Por el contrario, en caso de que el deudor principal incumpla la obligación y no devuelva el préstamo o crédito contraído, el fiador “entrará en escena” y pasará a responder de la deuda contraída por este. En tal caso, será cuando el fiador deberá responder con su patrimonio (dinero, bienes inmuebles, etc.) para devolver al acreedor esa deuda impagada por el deudor principal.


¿Qué clase de fianzas pueden existir?

De conformidad con lo dispuesto en el Código Civil, las fianzas pueden ser:

  • O bien convencionales: es decir, aquellas que surgen de un contrato formalizado al amparo de la libertad de contratación de las partes (esta sería la que nos ocupa, esto es, la que se presta en el marco de la contratación de préstamos hipotecarios).
  • O bien legales: es decir, aquellas que vienen exigidas por la ley (como, por ejemplo, la fianza que debe prestar el arrendatario al formalizar un contrato de arrendamiento de un inmueble).
  • O bien judiciales: es decir, aquellas que impone un Juez, en el marco de un proceso judicial, para asegurar una eventual responsabilidad de alguna de las partes (como, por ejemplo, la fianza que puede exigir un Juez a un investigado, en el marco de la instrucción de un proceso penal, para asegurar el pago de la responsabilidad civil ex delicto a favor de la víctima, en caso de que finalmente se demuestre su culpabilidad).

Y, asimismo, dependiendo de su importe, las fianzas también pueden ser:

  • O bien totales: en caso de que el fiador responda de la totalidad de la deuda.
  • O bien parciales: en caso de que el fiador responda solo de una parte de la deuda (de modo que, por ejemplo, si el préstamo solicitado por Laura es de 30.000€, los fiadores solo respondan de 15.000€, y no de la totalidad de la deuda).

Asimismo, dependiendo del motivo o finalidad por el que se concede la fianza, también se puede distinguir entre afianzamientos:

  • A título oneroso: son aquellos en los cuales el fiador presta la fianza a cambio de una contraprestación, como dinero.
  • A título gratuito: son aquellos en los cuales el fiador presta la fianza sin recibir nada a cambio (como, por ejemplo, los padres de Laura, que prestan fianza a favor de su hija como un favor hacia ella, sin recibir ninguna contraprestación).

Por último, es necesario saber que, en todo caso, las fianzas, de conformidad con la ley, nunca podrán formalizarse por un importe superior a la deuda principal garantizada.


¿Cómo se formalizan las fianzas?

De conformidad con el Código Civil, las fianzas no se presumen, sino que deben ser expresas, lo que implica que solo se puede constituir una fianza si existe un acto formal, esto es, un contrato en el que de forma solemne el fiador se compromete a asumir esta obligación subsidiaria de pago, en el caso de que el deudor principal no lo hiciere.

Así pues, cuando en una operación de crédito (como un préstamo personal o un préstamo hipotecario), el deudor principal deba reforzar su garantía con un afianzamiento de tercero, estos fiadores deberán comparecer en el acto de la firma en Notaría, al efecto de prestar su consentimiento expreso a este afianzamiento.

<ejemplo>Así pues, siguiendo nuestro ejemplo, los padres de Laura deberán venir a la Notaría a firmar la póliza intervenida ante Notario, en la cual formalizan este afianzamiento a favor de su hija.<ejemplo>


¿Qué conceptos abarcará la fianza?

De conformidad con la ley, las fianzas solo se extienden a lo que expresamente se disponga en ellas, es decir, todo lo que no quede detallado y pactado en el contrato que se formalice no podrá ser objeto de reclamación futura.

No obstante, hay que tener en cuenta que si la fianza es indefinida, como sucede en la mayoría de ocasiones, la garantía se extenderá no sólo a la obligación principal, sino también a todas las responsabilidades accesorias asociadas a esta, incluso los gastos de juicio.

<ejemplo>Así pues, en nuestro ejemplo, si Laura no devuelve esos 30.000 euros a su banco, sus padres, como fiadores, deberán devolver esa cantidad (esto es, el principal del préstamo), pero también los intereses devengados y los gastos o costas judiciales que, en su caso, se hubieren generado al reclamar el pago de la deuda.<ejemplo>


¿Quién puede prestar fianza?

De conformidad con lo dispuesto en el Código Civil, el fiador debe ser una persona que tenga capacidad para obligarse y bienes suficientes para responder de la obligación que se garantiza, esto es, una persona mayor de edad y con ingresos o bienes suficientes para responder de la deuda en cuestión, en caso de que el deudor principal no pudiere hacerlo.

En la práctica pues, para prestar fianza será necesario que las personas fiadoras presenten una capacidad económica adecuada al importe de la obligación que se garantiza, de modo que estas, por ejemplo, presenten ingresos recurrentes y/o, en su caso, dispongan de bienes con los que afrontar dicha deuda.

<ejemplo>Así pues, retomando nuestro ejemplo anterior, ahora Laura (que es auxiliar de enfermería en una clínica dental, con un contrato temporal y con un salario neto de 1.200 €), en lugar de querer comprar un coche, quiere comprar su primera vivienda (un piso de 120.000 euros, para el cual necesita un préstamo cuya cuota mensual asciende a 350 €), pero su banco no le quiere conceder la financiación por falta de garantías.<ejemplo>

<ejemplo>Como alternativa, su banco le propone que sus padres, Juan y Berta, presten fianza de la operación.<ejemplo>

<ejemplo>En tal caso, ello es posible dado que Juan y Berta son dos funcionarios de la Administración de Justicia con un salario neto de 2.000 € mensuales cada uno y, asimismo, disponen de una vivienda habitual en propiedad ya pagada, lo que garantiza que, si Laura no devuelve su préstamo, sus padres, Juan y Berta, como fiadores de la operación, tienen ingresos y patrimonio suficiente para responder de ello y devolver la deuda contraída por su hija, como fiadores.<ejemplo>

<ejemplo>Por el contrario, si Juan y Berta fueren dos personas desempleadas, sin ingresos recurrentes y sin propiedades a su nombre, dicho afianzamiento no sería posible, pues Juan y Berta no podrían aportar garantía alguna de que, en caso de incumplimiento por parte de su hija Laura, ellos pudiesen hacer frente a la devolución de esos 120.000 euros.<ejemplo>


¿Hasta qué importe y con qué bienes responderá el fiador?

En primer lugar, en relación con el importe por el cual responderá el fiador, como ya se ha dicho en una pregunta anterior, es necesario indicar que el fiador deberá responder por el importe que expresa y explícitamente se hubiere pactado en el contrato de fianza y, en su caso, por las demás responsabilidades accesorias asociadas a ello (como, por ejemplo, los intereses o las costas judiciales, en caso de que las hubiere).

Dicho esto, por lo que se refiere a los ingresos, bienes o derechos con los que responderá el fiador, como aspecto fundamental, es necesario tener en cuenta que el Código Civil español, en su artículo 1911, consagra lo que jurídicamente se denomina principio de responsabilidad patrimonial universal, estableciendo que los deudores responden con todos sus bienes, presentes y futuros, del cumplimiento de sus obligaciones.

Ello implica pues, que a diferencia de lo que muchas personas pueden pensar, cuando se contrae una deuda u obligación el deudor o fiador va a responder de ella con todos sus ingresos (sueldos, alquileres, etc.) y sus bienes (vivienda habitual, ahorros, fondos de pensiones, segundas residencias), tanto presentes como futuros, de modo que, en principio, hasta que la deuda en cuestión quede completamente saldada, los deudores o fiadores se verán “arrastrados” por esta, de modo que todo ingreso o bien que obtengan en un futuro (una pensión, una herencia, etc.) quedarán sujetos y afectos al cumplimiento íntegro de esa obligación pasada.

Así pues, a la vista de lo indicado, es muy importante que cualquier persona, cuando se plantee la posibilidad de prestar fianza, reflexione meditada y pausadamente la decisión, pues en caso de un impago por parte del deudor principal, si no se disponen de ingresos o patrimonio suficiente, el fiador pondrá en riesgo toda su economía familiar presente y futura (es decir, para el resto de su vida), de modo que, a la vista de la trascendencia del negocio, es una decisión muy importante, que debe tomarse solo en casos en los cuales no exista otra opción, y siempre, en la medida de lo posible, asegurando que, en caso de un impago, el fiador podrá responder de la deuda sin poner en grave riesgo su economía familiar o patrimonio personal más elemental (como por ejemplo, la vivienda habitual).


¿Constará en alguna clase de “Registro” el hecho de que se ha prestado la fianza?

En efecto, a diferencia de lo que muchas personas pueden pensar, el hecho de prestar fianza a favor de un tercero, aunque en principio no supone el desembolso de dinero alguno (pues la deuda la asume el deudor principal), sí que tiene una afectación indirecta en la economía del fiador, pues la existencia de este afianzamiento, si se presta en el marco de una operación de crédito con una entidad financiera, quedará debidamente anotado en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (también conocida como CIRBE).

Así pues, si en un futuro el fiador pretende formalizar él mismo una operación de crédito a su nombre, es decir, como deudor principal, el banco al que acuda consultará su CIRBE y verá que ya consta en una operación previa de riesgo, aunque sea como fiador, y esto le perjudicará en su capacidad de endeudamiento, pues ese riesgo será tenido en cuenta por el banco en cuestión a la hora de determinar cuando dinero puede tomar a préstamo el fiador de una forma “segura” para la devolución de la totalidad de riesgos que presenta esa persona.


¿Qué otros conceptos jurídicos deben tenerse en cuenta en relación con los afianzamientos?

En relación con los afianzamientos, es necesario, asimismo, tener en cuenta una serie de conceptos jurídicos un tanto complejos, pero, sin duda, muy importantes, sobretodo en el caso de que, lamentablemente, el deudor no pueda afrontar la deuda principal y sea el fiador quien deba hacerlo.

Así pues, estos conceptos en concreto son:

  • El llamado beneficio de excusión, una figura jurídica que determina que el acreedor de la deuda principal, antes de poder reclamar nada al fiador, debe haber ejecutado todos los bienes del deudor, de modo que, solo cuando el deudor principal “ya no tenga nada”, será posible reclamar la deuda pendiente al fiador.
  • Y, asimismo, el llamado beneficio de división, la figura jurídica que permite que la deuda principal se reparta o divida entre los fiadores de la operación, si fueren más de uno.

Ambas figuras, como se puede apreciar, en principio son beneficiosas para el fiador, pero con relación a estas, es necesario saber que, en la práctica, en la mayoría de operaciones crediticias en las que se presta afianzamiento, la entidad financiera “obliga” a las partes a renunciar a estos beneficios, de tal modo que, llegado el impago de la deuda principal, si el fiador ha renunciado a estas figuras, el banco acreedor se podrá dirigir contra él aún cuando no haya ejecutado todos los bienes del deudor y, asimismo, reclamar toda la deuda a uno de los fiadores, aún cuando existan varios de ellos.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si en el marco de una ejecución hipotecaria, una vez finalizado el procedimiento de ejecución, con la subasta del bien hipotecado no es suficiente para devolver toda la deuda generada, si el fiador ha renunciado al beneficio de excusión, el banco puede optar por dirigirse contra el fiador para recuperar el resto de la deuda existente, si cree que ello le resultará más fácil que seguir la ejecución contra otros bienes del deudor (por ejemplo, en el caso de que el fiador sea titular de activos financieros líquidos, como dinero en cuentas corrientes, cuya ejecución es mucho más fácil y rápida que no la ejecución de otros bienes inmuebles que, en su caso, fueren propiedad del deudor principal).<ejemplo>

Por tanto, como se puede apreciar, cuando cualquier fiador acepte constar como tal en una de estas operaciones, al detectar estas figuras, debe entender que las mismas son de vital importancia en el caso de que llegue una situación en la que el deudor principal no pueda afrontar la devolución de su deuda.


¿Puede el fiador reclamar el dinero al deudor?

A diferencia de lo que muchas personas pueden pensar, en efecto, si finalmente el deudor principal no paga y debe hacerlo el fiador, este, una vez satisfecha la deuda, podrá reclamar la devolución de lo abonado al deudor principal.

A tal efecto, el Código Civil reconoce lo que jurídicamente se denomina acción de reembolso, la cual, como se ha apuntado, permite al fiador reclamar al deudor todos aquellos importes que el fiador haya tenido que pagar en relación con la deuda, ante un impago del deudor principal (incluyendo aquí intereses y gastos en los que se hubiere incurrido).

<ejemplo>Así pues, en nuestro ejemplo, si Laura no paga su préstamo, y al final son sus padres quienes deben retornar esos 30.000€ al banco, llegado el caso, si lo consideran conveniente, los padres de Laura podrían llegar a reclamar a esta la devolución del importe que hubieran abonado en concepto de esa deuda principal impagada.<ejemplo>


La segunda posibilidad, frecuente y más segura que la anterior, por limitar más la posible responsabilidad de los padres, es la figura del HIPOTECANTE NO DEUDOR

¿Qué es un hipotecante no deudor?

Mediante la figura del hipotecante no deudor, un tercero, que es propietario de un bien inmueble, aporta el mismo como garantía en el marco de una operación de crédito principal, constituyendo hipoteca a tal efecto sobre el inmueble en cuestión que es de su propiedad, de modo que, ante un impago del deudor principal, llegado el caso, el acreedor podrá iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria sobre ese inmueble.


¿Qué diferencia el afianzamiento de la figura del hipotecante no deudor?

En relación con esta pregunta, podemos afirmar que, en primer lugar, como similitudes con la fianza, en ambos casos, el fiador y el hipotecante no deudor asumen un riesgo en nombre de un tercero, que es el deudor principal, de modo que, si este no cumple con su obligación y no paga su préstamo, el banco acreedor podrá dirigirse contra ellos.

No obstante, a diferencia de lo que sucede con la fianza, el hipotecante no deudor no pone en riesgo todo su patrimonio presente y futuro, de modo que limita su riesgo al inmueble en cuestión que se hipoteca, de tal suerte que, si finalmente el deudor principal no paga, el banco se podrá dirigir contra el inmueble adicional que se ha hipotecado, pero no contra el resto del patrimonio de ese hipotecante no deudor.

<ejemplo>Así pues, retomando nuestro ejemplo anterior, si el banco acreedor lo acepta, Juan y Berta, los padres de Laura, para garantizar el préstamo hipotecario de su hija (el que pide Laura para comprar su piso nuevo), en lugar de prestar fianza, pueden optar por hipotecar una de sus viviendas (imaginemos una segunda residencia que poseen en una localidad de la costa), de modo que si su hija Laura no devolviera su préstamo hipotecario, el banco podría, llegado el caso, instar la ejecución hipotecaria de esa segunda residencia, pero no atacar todo el patrimonio de los padres de Laura (como, por ejemplo, sus nóminas, ahorros bancarios, otras propiedades inmobiliarias, etc.).<ejemplo>


El tercer escenario, menos utilizado en la práctica diaria, sería la figura EL DEUDOR NO HIPOTECANTE

¿Qué es un deudor no hipotecante?

Aquella situación que se produce cuando, en el marco de una operación de crédito para la compra de un inmueble, un tercero que no es comprador del mismo acepta figurar como deudor solidario de la deuda que se contrae.

<ejemplo>Así pues, retomando nuestro ejemplo anterior, podría suceder que Laura solicite a su banco 120.000 € para adquirir ella, exclusivamente, un piso para establecer su residencia, pero para garantizar la operación, la deuda sea asumida también por sus padres, no como fiadores, sino directamente como codeudores.<ejemplo>

<ejemplo>Por ende, es Laura quien, de ordinario (mediante un pacto entre ella y sus padres), abona la totalidad de las cuotas mensuales para devolver esos 120.000 € al banco, pero con la particularidad de que sus padres también constan como codeudores de ese préstamo.<ejemplo>


¿Qué diferencia el afianzamiento de la figura del deudor no hipotecante?

Como se puede apreciar, aunque la finalidad pretendida es la misma en ambas figuras (aportar más garantías a la operación de crédito para que se conceda), la diferencia entre ambas es evidente, pues en el caso del deudor no hipotecante, al constar como codeudores de la operación, responden directamente de la totalidad de la deuda, con todo su patrimonio y en igualdad de condiciones que el deudor, que ha destinado el importe prestado para la adquisición de la vivienda exclusivamente a su favor, de modo que, en caso de impago, el banco acreedor se podrá dirigir directamente contra el deudor no hipotecante (y contra todo su patrimonio) para conseguir el cobro de la deuda.


Finalizando… mí reflexión al respecto

De todas las reflexiones realizadas con relación a la figura del afianzamiento la más importante, como se puede observar, es que esta es una figura ciertamente peligrosa. El hecho de no suponer un coste directo para el fiador en el momento de la formalización puede provocar que muchas personas incurran en la creencia errónea de que tampoco tiene ni tendrá nunca ningún efecto o consecuencia para su persona.

Como se ha tratado de demostrar en este artículo divulgativo, esta creencia que otorga un carácter inocuo a las fianzas no puede estar más alejada de la realidad, pues como hemos podido ver, el hecho de prestar una fianza para garantizar la deuda de un tercero supone asumir un gran riesgo para nuestra economía presente y futura (recordemos que se responderá de la deuda con todos nuestros ingresos y patrimonio presente y futuro) y que, asimismo, la fianza resta capacidad de endeudamiento presente al fiador, en el caso de que este, posteriormente, desee formalizar él mismo una operación de crédito como deudor principal.

Por todo lo expuesto anteriormente, por muy intensa y cercana que sea la relación de parentesco o amistad que pudiere existir entre fiadores, prestarse a formalizar esta garantía es un acto sumamente relevante, el cual debe realizarse de una forma muy reflexiva, y siempre, en todo caso, asegurando que el fiador dispone de capacidad económica suficiente para, llegado el caso, poder afrontar esa deuda sin poner en grave riesgo su economía doméstica y patrimonio (pensemos que en el pasado han existido fiadores que han perdido la propiedad incluso de su vivienda principal ante impagos de deudas hipotecarias garantizadas, sobretodo en el caso de padres respecto de sus hijos).

Por lo tanto, mi recomendación es que, pese a que las circunstancias son idóneas sin lugar a duda (intereses muy bajos, mucha liquidez, inflación, etc.)  para plantearse adquirir una vivienda accediendo a ella mediante un préstamo hipotecario, la actitud más inteligente sería la de realizar una búsqueda exhaustiva de las diferentes ofertas existentes en la actualidad bancaria e intentar siempre elegir aquella que no requiera garantía adicional (aunque la misma fuera un poco más cara). Pues como hemos visto, uno, sin saberlo, puede poner en riesgo en un futuro la economía familiar y el patrimonio de seres queridos (como padres o hermanos, habitualmente).

Jesús Benavides Lima
Jesús Benavides Lima
Notario de Barcelona

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