Notas jurídicas prácticas - Junio 2025

1.- Se pueden presentar copias auténticas electrónicas (con CSV) en el Registro de la Propiedad y éste las debe admitir

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de abril de 2025 (BOE de 23 de mayo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura pública que se presenta en formato de copia autorizada electrónica con CSV a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad.

Presentada esta escritura, el Registrador deniega el asiento de presentación, pues considera que a través de esta vía no puede comprobarse y garantizarse la autorización por el Notario del documento aportado.

Presentado el correspondiente recurso, como no puede ser de otro modo, la calificación es revocada, resolviendo la Dirección General que, en efecto, las copias autorizadas electrónicas que expedimos los notarios, con su correspondiente CSV, son plenamente válidas para causar un asiento de presentación (y su posterior inscripción en su caso) en el Registro de la Propiedad, pues los Registradores, a través de un portal informático restringido del que disponen, con ese CSV que consta en la copia autorizada electrónica pueden descargar el documento con la firma electrónica del Notario y verificar así su autenticidad y plena validez, para surtir los efectos registrales que correspondan.

2.- Es posible “acelerar las cosas” y vender los bienes de una herencia sin liquidarla y adjudicarla previamente

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de mayo de 2025 (BOE de 9 de junio de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa. Los hechos relevantes del caso son los siguientes:

• La vivienda pertenecía inicialmente a un matrimonio, 50% proindiviso.
• Este matrimonio contaba con un único hijo.
• Pasados los años, fallece el marido (sin testamento).
• A la vista de este fallecimiento, el hijo único es declarado heredero único abintestato mediante la correspondiente acta notarial.
• Acto seguido, se formaliza entre la cónyuge superviviente (la madre) y el hijo (ahora heredero único abintestato) un acuerdo privado de disolución de gananciales y reparto y adjudicación de herencia (esto es, sin escritura pública y sin inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad), donde el hijo se adjudica la mitad indivisa de su difunto padre.
• En virtud de su condición de heredero y de este acuerdo privado, el hijo procede a la venta de su mitad indivisa (que también consiente la madre).

Presentada a inscripción la escritura, el Registrador deniega la inscripción, amparándose en el principio de tracto sucesivo, pues en el Registro, esa mitad indivisa consta inscrita a nombre del padre, de modo que, para que el hijo (ahora heredero), pueda vender esa mitad, es necesario que se inscriba previamente la herencia, esto es, que la liquidación de gananciales y adjudicación de herencia a favor del hijo se formalice en documento público y se inscriba en el Registro.

Presentado el correspondiente recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, amparándose para ello en su doctrina del tracto sucesivo abreviado, en virtud de la cual, es posible inscribir la venta de bienes singulares de la herencia hecha por todos los herederos, sin previa partición y adjudicación de la herencia y de sus bienes, siempre y cuando se acredite su llamamiento a la herencia con el correspondiente título sucesorio y sus documentos complementarios, así como el previo cumplimiento de las obligaciones relativas al Impuesto sobre Sucesiones.

3.- Flash fiscal: ¿cómo tributa la donación de un inmueble a una sociedad?

Se adjunta (AQUÍ) enlace a video de Flash Fiscal del Colegio Notarial de Cataluña, donde la notaria de Barcelona doña Elena Cantos comenta una consulta informativa de la Agencia Tributaria de Cataluña (en concreto la 94/24), la cual versa sobre la consulta que realiza una persona física sobre cómo debe tributar una donación de inmueble de una persona física a una sociedad.

La ATC considera que en la aportación del inmueble realizada por el socio a la sociedad a título gratuito hay que tener en cuenta el art. 3.2 de la Ley 19/1987 (Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones) que prevé que los incrementos patrimoniales obtenidos a titulo lucrativo por personas jurídicas no restan sujetos al ISD, sino que tributan por el Impuesto de Sociedades (Ley 27/2014), de modo que la escritura que documenta la donación a la sociedad del inmueble debe tributar por la modalidad actos jurídicos (pues el IS es compatible con el IAJD y se cumplen el resto de requisitos exigibles).

4.- No es válida la junta general de socios convocada de forma distinta a lo previsto en los estatutos sociales

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de mayo de 2025 (BOE de 7 de junio de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de disolución y liquidación de una sociedad, con los siguientes hechos clave:

• La convocatoria de la junta general se realiza mediante la publicación del anuncio en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil» y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia en que estaba situado el domicilio social.
• No obstante, según el artículo 11 de los estatutos sociales de dicha entidad, “el órgano de administración convocará a los socios a la celebración de cualesquiera Junta General, mediante correspondencia telegráfica o escrito duplicado entregado personalmente a cuya recepción se obtenga la firma del socio acusando recibo”.

Presentada esta escritura a inscripción, el Registrador deniega la misma, por considerar que la junta que adopta el acuerdo no ha sido convocada con los requisitos que establecen los estatutos sociales.

Interpuesto el correspondiente recurso, la calificación es confirmada por la Dirección General, considerando que cuando los estatutos concretan como forma de convocatoria de la junta general el envío de carta certificada con aviso de recibo (o similar), quedan determinadas las características concretas de la comunicación de la convocatoria, sin que sea competencia del órgano de administración su modificación, siendo ello así porque los socios tienen derecho a saber en qué forma específica han de ser convocados, de modo que esa es la única forma en que esperarán serlo y a la que habrán de prestar atención.

5.- Los inquilinos de VPOs deberán asumir los gastos de la comunidad de sus viviendas si así lo establece la normativa autonómica

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala I, número 2129/2025, de 9 de mayo, en la que el alto tribunal resuelve un litigio relativo a quien debe asumir los gastos de la comunidad en VPOs alquiladas (esto es, el inquilino o la administración propietaria de esas VPOs).

Para resolver el litigio, el Tribunal Supremo recuerda que la disposición adicional primera de la LAU (apartado 8) establece que los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas, que son las autonómicas sobre esta clase de viviendas arrendadas. Así las cosas, en el caso concreto, la norma autonómica (la de Madrid) permite que la arrendadora pueda percibir, “además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador”, siempre y cuando así conste en el contrato como era el caso, de modo que, en efecto, en este caso, corresponde al inquilino de VPO pagar los gastos de la comunidad de su vivienda.

6.- Hipoteca y distribución de responsabilidad entre fincas. No es necesario que el cuadro de distribución de responsabilidad adjunto a la escritura esté firmado por las partes

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de mayo de 2025 (BOE de 23 de junio de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo con garantíahipotecaria, que tiene la particularidad de que en la misma se constituye hipoteca sobre dos fincas, y se manifiesta que la distribución de la responsabilidad hipotecaria se realiza en hoja anexa a la escritura (la cual se aporta sin firmar).

Presentada esta escritura en el Registro de la Propiedad, el Registrador la califica negativamente, considerando que existen dudas acerca de la autenticidad del cuadro de distribución, pues consta en un documento adjunto que carece de firma legitimada alguna por persona con facultades suficientes.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, considerando que en estos casos, y de conformidad con el art. 154 del Reglamento Notarial, “no será necesaria la firma de otorgantes y testigos en las particiones y demás documentos que se protocolicen, aun cuando se hallen extendidos en papel común, debidamente reintegrado, si el instrumento público mediante el cual se protocolicen, lo está en papel timbrado”. Así pues, resulta inequívocamente que los documentos incorporados a la propia escritura pasan a formar parte integrante de ella a todos los efectos, de modo que no cabe albergar dudas sobre la autenticidad del cuadro de distribución hipotecaria, aunque no esté firmado por las partes.

7.- Escritura de dación en pago de deuda. Es necesario acreditar los medios de pago que han dado lugar a esa deuda (para evitar reconocimientos de deuda ficticios), siendo la contabilidad de la sociedad deudora un medio adecuado

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de mayo de 2025 (BOE de 23 de junio de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de dación en pago de deuda, en virtud de la cual, una sociedad da a dos de sus socios una finca, en pago parcial de una deuda de más de 900.000 euros.

En la referida escritura de reconocimiento de deuda, los otorgantes exponían que, en el pasado, con motivo de la falta de liquidez de la sociedad, los socios le prestaron esos más de 900.000 euros a la sociedad, estando estas aportaciones reflejadas en la contabilidad de la sociedad, pudiendo ser acreditadas donde fuere necesario según consta en un documento de cuenta mayor que exhibieron al notario autorizante y se incorporó a dicha escritura.

Presentada a inscripción la escritura, la Registradora deniega la inscripción, alegando que no constan identificados los medios de pago en cuanto a las cantidades aportadas por los socios a la sociedad que son objeto de compensación.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, considerando que las deudas que mediante la dación quedan extinguidas están perfectamente causalizadas e identificadas en el libro mayor, con el valor probatorio la ley atribuye a tal contabilidad, de modo que queda excluida la hipótesis de reconocimientos de deuda ficticios que quedaran al margen de laposibilidad de detección, comprobación y regularización de incumplimientos tributarios ode la normativa de blanqueo de capitales.

8.- Constitución de sociedad filial y certificado de acuerdo del órgano de administración de la mercantil que la constituye. No es necesario reseñar el nombre de los consejeros asistentes que adoptan el acuerdo

Se adjunta (AQUÍ) curiosa Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de mayo de 2025 (BOE de 23 de junio de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de constitución de una sociedad limitada, con los siguientes elementos clave:

• Una sociedad (llamémosla “X”) decide constituir una nueva sociedad filial unipersonal, y para ello, adopta un acuerdo en el seno de su consejo de administración.
• Adoptado el acuerdo por el consejo de administración de la sociedad matriz, se expide certificado del acuerdo del consejo (por las personas facultadas para ello) para que se pueda constituir esa nueva sociedad filial. En el certificado del acuerdo del consejo, no constan el nombre de los consejeros asistentes a la reunión que adoptó el acuerdo.
• Finalmente, un consejero de la sociedad “X”, en ejecución de dicho acuerdo, y al amparo de esta certificación, acude a un Notario y formaliza la escritura de constitución de la sociedad filial.

Presentada a inscripción esta escritura de constitución, el Registrador deniega la inscripción, alegando que es necesario que en el certificado del acuerdo conste el nombre de los consejeros que adoptaron el acuerdo.

Interpuesto el correspondiente recurso, la calificación es revocada por la Dirección General, recordándonos la misma que la exigencia de que conste el nombre de los miembros del consejo de administración que han concurrido en la sesión en la que se ha adoptado el acuerdo es un requisito exigible para la inscripción de los acuerdos del consejo en cuanto hacen referencia a su propia sociedad, no así en la ejecución de un acuerdo que se refiere a una nueva sociedad filial, como es el caso, de modo que no es exigible este detalle en el certificado del acuerdo del consejo.

9.- Hipoteca en garantía de aval. Es posible concretar la cuantía de la obligación garantizada en un futuro

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de marzo de 2025 (BOE de 19 de mayo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo hipotecario, con los siguientes elementos clave:

• Una sociedad solicita un préstamo a una entidad financiera.
• La entidad financiera, para conceder ese préstamo, le requiere un aval, que se lo presta una sociedad de garantía recíproca.
• Esta sociedad de garantía recíproca, para asegurar la devolución del aval, exige la constitución de un derecho real de hipoteca sobre una finca propiedad de la sociedad.
• En esa hipoteca, se pacta que la concreción de la obligación futura garantizada (que dependerá de la cuantía que en su caso deba finalmente aportar el avalista si el aval llega a desplegar sus efectos), se concretará mediante el otorgamiento unilateral por parte de la sociedad de garantías recíproca de acta en la que se recoja el saldo que arroje la cuenta y testimonio de la certificación de dicho saldo intervenida por Notario.

Presentada a inscripción la escritura, la misma es calificada negativamente, pues el Registrador considera que no se determina la obligación garantizada, lo que daría lugar a una inscripción nula al amparo del art. 30 LH.

Presentado el correspondiente recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, considerando el centro directivo que en este caso no se infringe el principio de especialidad, pues en la escritura de préstamo hipotecario se concretan de forma expresa y concisa los conceptos de los que se derivan las cantidades que en el futuro pueda adeudar la hipotecante como consecuencia del incumplimiento de la póliza de aval garantizada con la hipoteca.

10.- Inscripción de disolución y liquidación de sociedad conyugal de extranjeros. Es necesario aportar el NIF de ambos

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de abril de 2025 (BOE de 21 de mayo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de disolución y liquidación conyugal de dos personas extranjeras (de nacionalidad suiza), en virtud de la cual, se realiza un reparto de bienes entre dos personas que se divorcian. En dicha escritura, no consta el NIF del exmarido que cede sus derechos de propiedad a la exmujer sobre la finca en cuestión.

Presentada a inscripción en el Registro de la Propiedad, la misma es calificada negativamente, entre otras cuestiones, por no constar en NIF del exmarido que cede sus derechos de propiedad sobre el inmueble en cuestión a su exmujer.

Interpuesto el correspondiente recurso, la nota de calificación es confirmada por la Dirección General, resolviendo que, de conformidad con el art. 23 LN y 156.5 RN, es obligatorio que en la escritura conste el NIF de los otorgantes cuando “se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles”, o bien de un acto o contrato distinto, pero con transcendencia tributaria,  En estos casos la obligación de acreditación y constancia de los respectivos números de identificación fiscal se extienden a los comparecientes y a las personas o entidades en cuya representación actúen, con independencia de que su posición contractual sea la de transmitentes o constituyentes del respectivo derecho real o como adquirentes del mismo.