¿Es un buen momento para cambiar mi hipoteca a otra entidad bancaria?
31/3/2022
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Inmobiliario e hipotecario

¿Es un buen momento para cambiar mi hipoteca a otra entidad bancaria?

Tradicionalmente, el cambio o subrogación de acreedor de un préstamo hipotecario en el mercado hipotecario español (esto es, que el deudor decida cambiar de banco y “trasladar” su préstamo hipotecario a otra entidad distinta de la que se lo concedió inicialmente), ha sido siempre una figura muy poco utilizada, pues su coste, la compleja regulación al respecto, así como las escasas ventajas económicas derivadas de ello hacían, en la mayor parte de ocasiones, inviable o poco aconsejable esa opción.

No obstante, la evolución a la baja de los tipos de interés en los últimos años, unida a determinados cambios normativos recientes, han dado como resultado el hecho de que, en la actualidad, esta opción puede ser interesante para muchos deudores hipotecarios, siendo prueba de ello el incremento de firmas de esta tipología de operaciones en el día a día de mi oficina notarial.

A la vista de ello, en el presente artículo, todo aquel que esté interesado en la materia, encontrará una guía práctica con información de interés a tener en cuenta al plantearse esta posibilidad.


¿Qué es la subrogación de acreedor?

La subrogación de acreedor (conocida también como subrogación activa), es aquella operación mediante la cual, el propietario de un inmueble adquirido mediante un préstamo con garantía hipotecaria, decide cambiar de entidad financiera y trasladar así su préstamo hipotecario a otro Banco o Caja de Ahorros que le ofrece unas condiciones mejores, ya sea de tipo de interés, de plazo de devolución, o de cualquier otra de las condiciones pactadas.

Así pues, mediante esta operación, el deudor “cambia su hipoteca de banco”, de modo que si antes debía su préstamo a la entidad “A”, a partir de la subrogación, se la deberá al banco “B”.


¿Cuándo tendrá sentido económico plantearse esta operación?

Sin duda, cuando cualquier deudor se plantee hipotéticamente esta posibilidad, lo que debe valorar principalmente es, si la misma, en su caso concreto, tiene sentido económico o no, esto es, si con el cambio obtendrá un ahorro importante que merezca la pena y justifique la realización de este trámite. Así pues, tendrá sentido plantearse esta operación cuando el deudor sea capaz de encontrar una nueva entidad financiera, distinta de su banco actual, que le ofrezca unas mejores condiciones que las que pactó en su momento en su contrato de préstamo, fundamentalmente, por lo que se refiere al tipo de interés aplicable a la operación. Sin duda, la mejor forma de comprender la cuestión es con un ejemplo práctico, así que vamos a por ello:

Si consultamos datos del Instituto Nacional de Estadística (AQUÍ puede acceder a una página web del INE muy interesante que nos muestra la evolución del tipo medio de interés de préstamos hipotecarios en el momento de constitución), podemos observar como, por ejemplo, en el mes de julio de 2013, el tipo de interés medio, al que se constituían préstamos hipotecarios con tipo de interés fijo (no muy habituales en esa época, pero existentes), era del 5,52%.

<ejemplo>Ello implica que, por ejemplo, si el Sr. Juan contrató un préstamo hipotecario en julio de 2013, de 200.000 euros de principal, con un plazo de devolución de 25 años (300 cuotas), y con un tipo de interés fijo del 5,52%, durante ese plazo (esto es, hasta julio de 2038), el Sr. Juan debería abonar a su banco una cuota mensual de 1.230,56 €. Por consiguiente, el Sr. Juan, durante estos 25 años, deberá devolver a su banco un total de 369.169,47 euros, esto es, 200.000 euros de principal, y 169.169,47 euros de intereses.<ejemplo>

No obstante, si volvemos a este buscador del INE, y consultamos los últimos datos disponibles (enero de 2022), veremos como el tipo medio de formalización, en préstamos a interés fijo, ha descendido en la actualidad hasta el 2,69%.

<ejemplo>Ello implicaría pues que, en el caso del Sr. Juan, si consiguiera encontrar otro banco distinto que le ofreciera ese tipo de interés fijo (2,69%) para el resto del plazo de duración de su préstamo, su situación variaría sustancialmente. A tal efecto, tenemos en cuenta que el Sr. Juan, a enero de 2022, habiendo abonado desde julio de 2013 un total de 102 cuotas, aún debe a su banco 159.694,37 euros de principal.<ejemplo>

<ejemplo>Así pues, si ahora el Sr. Juan consigue otro banco que le financia esos 159.694,37 euros al tipo medio existente en enero de 2022 (recordemos, 2,69%), con el mismo plazo de devolución (esto es, hasta julio de 2038, quedando pues pendientes 198 cuotas), obtendríamos que el Sr. Juan debería abonar ahora 999,61 euros mensuales de cuota. Como vemos, el Sr. Juan consigue un ahorro mensual en su cuota de 230,95 euros, los cuales, proyectados sobre las 198 cuotas restantes hasta el final de la vida del préstamo, suponen un total de 45.728,10 euros de ahorro.<ejemplo>

Como se puede apreciar, este ejemplo ilustrativo (un tanto extremo, claro está), nos muestra como, en efecto, teniendo en cuenta el descenso de los tipos de interés experimentado en los últimos años, para muchos deudores que contrataron sus préstamos hipotecarios desde principios de los años 2000, hasta los años 2016-2018 aproximadamente, valorar la posibilidad de formalizar una subrogación de acreedor con otra entidad que ofrezca unas condiciones económicas mejores puede ser una muy buena opción a ponderar.

No obstante, como todo en la vida, más allá de los efectos económicos positivos expuestos a través de este ejemplo, hay que tener en cuenta que la operación, en muchos casos, también tendrá un aspecto negativo, esto es, el coste que muy probablemente deberá abonar el deudor, en forma de comisión o compensación, a su banco actual, en aras a resarcirlo por la pérdida que le supondrá dejar de percibir los intereses correspondientes a ese préstamo que se traslada a otra entidad. En relación a ello, a lo largo de este artículo se tratará de mostrar la cuestión a los interesados, para que la puedan conocer con profundidad y valorar todos los pros y contras de la operación.


¿Qué es lo primero que debe hacer un deudor al plantearse la posibilidad de realizar una subrogación de acreedor de su hipoteca?

Como se acaba de exponer en el ejemplo ilustrativo anterior, lo más importante y primero que debe hacer un deudor, para valorar esta opción, es analizar el sentido económico de la operación en su caso concreto, esto es, localizar el tipo de interés de su préstamo hipotecario actual (si hace falta, consultar su escritura de préstamo original o con la información que conste en el recibo de la cuota mensual del préstamo), y compararlo con los tipos medios de mercado que existan en la actualidad.

Si esta diferencia es muy relevante y sustancial, haciendo unos cálculos aproximados como los que hemos hecho anteriormente, veremos como la operación puede tener sentido económico para nosotros (esto es, nos supondría un ahorro relevante).

Por el contrario, si vemos que la diferencia es muy menor o inexistente, en tal caso, la subrogación perdería su sentido y utilidad, de modo que esta posibilidad debería ser descartada.


¿Qué costes debe valorar el deudor para decidirse a formalizar la operación?

Llegados a este punto, el deudor, como ya se ha comentado anteriormente, además del ahorro que obtendrá con la operación a resultas de la reducción del tipo de interés aplicable a su préstamo, para valorar la viabilidad o conveniencia de la subrogación de acreedor, deberá tener en cuenta más variables, esto es, los costes que le comportará la operación, los cuales, claro está, deberán restarse del ahorro financiero obtenido para poder determinar en última instancia si la subrogación es una buena decisión, o no. En este sentido, como costes a tener en cuenta, hay que valorar los siguientes:

I.- Costes de formalización:

En relación a los mismos, es menester indicar que, en caso de que el deudor sea una persona física consumidora, de conformidad con la nueva normativa aplicable, estos no supondrán un gran escollo, pues en la actualidad:

  • El nuevo banco deberá asumir los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría que generen la operación.
  • Mientras que, por su parte, el deudor solo deberá abonar los costes de la nueva tasación del inmueble hipotecado (entre 200 y 300 euros, habitualmente).

II.- Comisiones / compensaciones a abonar a nuestro banco actual:

Asimismo, para saber si el deudor debe abonar alguna clase de comisión o compensación a su banco actual (para resarcirle por la pérdida que le supondrá no percibir los intereses del préstamo que recibiría si no se produjese esa subrogación), lo que corresponderá es consultar nuestra escritura de su préstamo hipotecario para determinar si efectivamente, en su momento, cuando se constituyó, se pactó o no alguna clase de comisión o compensación en caso de amortización anticipada o subrogación de acreedor:

  • Si efectivamente se pactó la misma, el deudor, por el hecho de amortizar anticipadamente su préstamo con su banco actual y “trasladarlo” a otra entidad distinta, deberá abonar la comisión que en ese momento se pactara.
  • Por el contrario, si no se pactó nada al respecto, el deudor no deberá abonar nada a su banco actual.

Dicho esto, esto es, la importancia de consultar nuestra escritura de préstamo actual para determinar si se pactó o no esta cuestión, es necesario indicar que, siendo esta una cuestión sensible, distintas normas, a lo largo del tiempo, han tratado de regular los importes máximos que puede tener esta clase de comisión por amortización anticipada o subrogación, a los efectos de limitar el coste que ello pueda tener para el consumidor.

Así pues, dependiendo del momento en que se firmara nuestro préstamo hipotecario, este importe máximo será uno u otro. A tal efecto, a continuación se trata de desarrollar la cuestión, haciendo un recorrido por las distintas normas aplicables:

A.- Hipotecas formalizadas con anterioridad al 27 de abril de 2003:

  • Si no se ha pactado comisión alguna: no tendremos que pagar nada al banco.
  • Si se ha pactado comisión de amortización anticipada: importe máximo del 1%.

B.- Hipotecas formalizadas entre el 27 de abril de 2003 y 8 de diciembre de 2007:

  • Si no se ha pactado comisión alguna: no tendremos que pagar nada al banco.
  • Si se ha pactado comisión de amortización anticipada: importe máximo del 0,5%.

C.- Hipotecas formalizadas a partir del 9 de diciembre de 2007:

  • Si no se ha pactado comisión alguna: no tendremos que pagar nada al banco.
  • Préstamos a interés variable: si se ha pactado “comisión por desistimiento”: importe máximo del 0,25%.
  • Préstamos a interés fijo 🡪 si se ha pactado “compensación por riesgo de tipo de interés”: la pactada entre las partes (siempre y cuando se genere una pérdida de capital para la entidad acreedora).

D.- Hipotecas formalizadas a partir del 17 de junio de 2019:

  • Si no se ha pactado comisión alguna: no tendremos que pagar nada al banco.
  • Préstamos a interés variable: si se ha pactado comisión por amortización anticipada:
  • ~Si se produce dentro de los 5 primeros años: importe máximo del 0,15%, y sin que pueda exceder de la pérdida financiera (para conocer los detalles de este cálculo, AQUÍ puede encontrar un artículo de nuestro blog al respecto).
  • ~Si se produce dentro de los 3 primeros años: importe máximo del 0,25%, y sin que pueda exceder de la pérdida financiera.
  • Préstamos a interés fijo: si se ha pactado comisión por amortización anticipada:
  • ~Si se produce dentro de los 10 primeros años: importe máximo del 2%, y sin que pueda exceder de la pérdida financiera.
  • ~Si se produce después de los 10 primeros años: importe máximo del 1, 5%, y sin que pueda exceder de la pérdida financiera.
  • Si la subrogación supone un cambio de tipo de interés variable a tipo fijo:
  • ~Si se produce dentro de los 3 primeros años: importe máximo del 0,15%, y sin que pueda exceder de la pérdida financiera.
  • ~Si se produce después de los 3 primeros años: no se puede cobrar comisión alguna.

Así las cosas, como acabamos de ver, el deudor, en casa caso concreto, deberá consultar su préstamo hipotecario, para ver si en su momento pactó o no esa clase de compensación y, en caso afirmativo, determinar en base a las distintas normativas expuestas si la misma respeta los límites máximos que establecen las respectivas normas reguladoras.

<ejemplo>A modo de ejemplo, retomando nuestro caso concreto del Sr. Juan, que recordemos, formalizó su préstamo hipotecario el 1 de julio de 2013, el mismo, al consultar su préstamo, observa que pactó con su banco una compensación por riesgo de tipo de interés del 2% del capital pendiente. En su caso concreto, recordemos que, a enero de 2022, debe a su banco actual 159.694,37 euros de principal, de modo que asumiendo que en efecto se produce la pérdida de capital (sin entrar en mayores detalles dado el carácter divulgativo de este artículo), el Sr. Juan, en compensación a su banco por esta cancelación anticipada (que se produce al cambiar de banco), deberá abonar al mismo la cantidad de 3.193,88 euros (el 2% de esos 159.694,37 euros). Asimismo, como hemos comentado, el Sr. Juan deberá asumir el coste de la nueva tasación de la vivienda, esto es, por ejemplo, 300 €.<ejemplo>

<ejemplo>A la vista de todo lo indicado, parece claro que, en el caso del Sr. Juan, la subrogación de acreedor será una operación muy recomendable, pues al cambiar de banco en las condiciones expuestas ahorrará 45.728,10 euros en el pago de intereses, y como gastos, deberá abonar 3.493,88 euros (la compensación al banco inicial de 3.193,88 euros más los 300 euros de la tasación), esto es, en conjunto, obteniendo un ahorro global de 42.234,22 euros.<ejemplo>


¿Qué pasos iniciales debe dar el deudor que se plantee esta opción?

Valorada la viabilidad inicial o potencial de la subrogación de acreedor, lo primero que debe hacer el deudor es “bajar a la arena”, armarse de paciencia, y sondear a distintas entidades financieras, para conocer las potenciales ofertas que se le puedan plantear en la actualidad.

Así pues, el deudor, vía internet o mediante visita a las oficinas bancarias de distintas entidades, deberá tratar de obtener distintas ofertas comerciales de esos bancos, en las que se concreten qué condiciones particulares le ofrecen (tipo de interés, bonificaciones, etc.).

A tal efecto, lo más probable es que los potenciales nuevos bancos, para poder valorar la viabilidad de la operación, soliciten al deudor diversa documentación, tal como:

  • Copia de su escritura de préstamo hipotecario actual
  • Certificado de vida laboral de los deudores
  • Copia de las 3 últimas nóminas
  • Copia de las declaraciones del IRPF de los últimos 2-3 años

Sin duda, si el deudor es conocedor de ello, y ya ha buscado y preparado todos estos documentos, el proceso para obtener potenciales ofertas de esos nuevos bancos será mucho más ágil y rápido.


¿Cómo es el proceso legal para formalizar la subrogación de acreedor?

Si finalmente, a la vista de las condiciones de nuestro préstamo, la operación es viable económicamente, y tras realizar una búsqueda exhaustiva, encontramos una oferta de otra entidad financiera que nos convence, en tal caso, será necesario activar todo el proceso legal para formalizar la subrogación de acreedor, el cual se tratará de sintetizar esquemáticamente a continuación:

PASO 1. FIRMA DE LA OFERTA VINCULANTE:

En primer lugar, una vez pactados todos los detalles de la operación con la “nueva entidad”, dicho banco deberá entregarnos una oferta vinculante, es decir, un documento escrito en el que consten en firme, y de forma definitiva, todas las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario que nos ofrecen.

PASO 2. ENTREGA DE LA CERTIFICACIÓN DE SALDO PENDIENTE:

Recibida esta oferta, si como deudores la aceptamos de forma firme y definitiva, ello implicará que autorizamos a la “nueva entidad” acreedora a que notifique esta situación a nuestro actual Banco o Caja de Ahorros, lo que determinará que ésta, en el plazo máximo de 7 días naturales, éste deberá entregar a la “nueva entidad” financiera una certificación del importe debido por el préstamo hipotecario que se ha de subrogar, para que así sepa a ciencia cierta cuando dinero exactamente nos ha de prestar nuestro nuevo Banco o Caja de Ahorros.

PASO 3. PLAZO PARA UNA EVENTUAL RENEGOCIACIÓN CON NUESTRO BANCO ACTUAL:

Entregada pues la certificación por nuestra entidad actual, la misma dispondrá de un plazo de 15 días naturales para negociar con nosotros una modificación de las condiciones actuales de nuestro préstamo, de modo que la ley concede un margen a nuestro Banco, a modo de “última oportunidad”, para que éste “iguale la oferta” y nos ofrezca las mismas o incluso mejores condiciones que las que nos plantea la nueva entidad, las cuales, lógicamente, podremos valorar y decidir si efectivamente son lo suficientemente buenas como para permanecer con nuestra “entidad actual” o, por el contrario, decantarnos por el “nuevo banco” que nos ha hecho la oferta vinculante para lograr la subrogación. En cualquier caso, durante este plazo de 15 días naturales, no se podrá formalizar la subrogación.

PASO 4. FIRMA DE LA SUBROGACIÓN:

Así pues, transcurrido este plazo de 15 días sin que el deudor hubiere formalizado con la otra entidad acreedora una novación modificativa del préstamo (es decir, con nuestra “actual” entidad financiera), entonces ya si podrá otorgarse la nueva escritura de subrogación de acreedor hipotecario, para lo cual, deberá acudirse al Notario que se elija. En ese acto, el deudor firmará su escritura de subrogación con su nuevo banco, mientras que este, por su parte, procederá a abonar a nuestra “antigua entidad”, para cancelar económicamente el anterior préstamo hipotecario y que el deudor ya no deba nada a ese otro banco. En última instancia, claro está, procederá la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, trámite que será asumido por la nueva entidad acreedora o su gestoría.


Conclusión

A la vista de todo lo indicado, sin duda, podemos afirmar que, para muchos deudores que formalizaron sus préstamos hipotecarios entre los años 2000 hasta 2016-2018 aproximadamente, plantearse la posibilidad de formalizar una subrogación de acreedor puede ser una muy buena opción para conseguir un ahorro financiero significativo, lo cual, sin duda, será de gran ayuda para muchas economías domésticas impactadas por los elevados niveles inflacionarios que está experimentando nuestra economía.

Asimismo, hay que tener en cuenta que, en la actualidad, desde hace pocos años los préstamos a interés fijo se han generalizado en gran medida, con lo cual, si subrogamos nuestra hipoteca con otro banco y cambiamos a esta modalidad, además conseguiremos tener certidumbre sobre la cuota mensual que pagaremos durante toda la vida del préstamo, lo cual ayuda a muchas familias a planificar más y mejor su economía doméstica.

Por último, hay que tener en cuenta que en este contexto de incremento de precios generales tan elevados (inflación interanual del 9,8% en estos momentos), es más que probable que el Banco Central Europeo incremente los tipos de interés y limite su política monetaria expansiva, de modo que el coste de los préstamos hipotecarios, en un futuro, previsiblemente volverá a experimentar un proceso al alza, con lo cual, ahora es, sin duda, la “última oportunidad” que muchos deudores tienen para tratar de formalizar esta subrogación en términos económicamente rentables para su economía familiar, por lo cual, animo a todos los deudores hipotecarios a que estudien y se planteen esta posibilidad como una opción muy válida a tener en cuenta y ponderar.

Jesús Benavides Lima
Jesús Benavides Lima
Notario de Barcelona

Subrogación de acreedor

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