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¡Menos de un mes para la entrada en vigor de la nueva ley de crédito inmobiliario!
20/5/2019
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Inmobiliario e hipotecario

¡Menos de un mes para la entrada en vigor de la nueva ley de crédito inmobiliario!

Jesús Benavides Lima
Notario de Barcelona
En esta artículo encontrarás

Primer estudio de aproximación sobre la nueva ley de contratos de crédito inmobiliario 5/2019 de 15 de marzo

‍La regulación de préstamos y créditos hipotecarios española ha sido objeto de una IMPORTANTE ACTUALIZACIÓN con motivo de su obligatoria adaptación a la normativa europea:

  • Por un lado, dentro de un ámbito particular, para transponer a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva europea 2014/17, de 4 de mayo, sobre contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial;
  • Por otro lado, dentro de un ámbito general, para adaptar nuestro ordenamiento jurídico a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en materia de contratación con consumidores, y más en concreto, la relativa al control de abusividad y transparencia de sus cláusulas, en el marco de la Directiva 93/13/CCE, del Consejo, de 5 de abril, de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

La armonización de la citada normativa europea dentro de nuestro ordenamiento jurídico español trata de:

  • Recuperar la confianza de los prestatarios (entendiendo por prestatarios cualquier persona física sea o no consumidora);
  • Potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y sus cláusulas;
  • Garantizar el justo equilibrio entre las partes, precisamente reconociendo la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario.

Con casi 3 años de desfase en su transposición, España se expone a una multa de 100.000 euros diarios por cada día de retraso hasta que entre en vigor la nueva LCCI. Fruto de esa transposición, con carácter parcial, nace la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario 5/2019 de 15 de marzo (LCCI), la cual entra en vigor el domingo 16 de junio de 2019.

Ante la inminente entrada en vigor de la misma (menos de un mes), este artículo pretende ser una pequeña guía de fácil comprensión. Para ello, explicaré de la forma más clara posible las principales novedades siguiendo el orden de su articulado:

Principales novedades legislativas:

Finalidad de la ley (art.1): ¡MAYOR PROTECCION AL CONSUMIDOR Y MEJORAR LA TRANSPARENCIA! La normativa amplía la protección a los consumidores y exigirá a las entidades financieras que clarifiquen las cláusulas legales de sus contratos para que sean fácilmente comprensibles al contratar una hipoteca. Para mejorar la transparencia se exige un mayor control en todo el proceso de contratación desde su inicio hasta el final:

  • check
    Se refuerza el principio de transparencia formal exigiendo la redacción clara de las cláusulas del contrato (ej. prohibiendo la inclusión de cláusulas abusivas o contrarias a la normativa actual como veremos más adelante).
  • check
    Se refuerza el principio de transparencia material facilitando el conocimiento real de las consecuencias jurídicas y económicas de lo que se firma (ej. con el asesoramiento obligatorio, previo y gratuito que debe ofrecer el notario que trataré más adelante).

    • ‍Ámbito de aplicación (art.2): ¡SE AMPLÍA LA DEFINICIÓN DE CONSUMIDOR Y LA TIPOLOGÍA DE LOS INMUEBLES! Sin lugar a dudas, aunque parezca mentira, el punto más difícil de entender en esta nueva ley es averiguar a quién se aplica y a quién no. En cualquier caso, por su complejidad, voy a dejar muy claro cuándo se va aplicar siempre.

    Quedan dentro del ámbito de aplicación de la LCCI todos aquellos préstamos o créditos que reúnan las siguientes 3 condiciones:

  • check
    Que sean concedidos por un prestamista profesional, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.
  • check
    En los que el cliente sea una persona física, con independencia de que sea no consumidor.
  • check
    Que tenga garantía hipotecaria sobre un inmueble residencial.

    • ‍Piénsese, por ejemplo, en la entidad bancaria que hace un préstamo a una pareja recién casada para adquirir su vivienda habitual.

    Esta ley está pensada principalmente:

    • Objetivamente su ámbito de aplicación es el contrato de préstamo. Y la propia ley lo ciñe en particular al contrato de préstamo hipotecario sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán inmuebles para uso residencial aquellos elementos como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
    • Subjetivamente su ámbito de aplicación son los sujetos a los que se aplica, los cuales están integrados en dos partes contrapuestas: De un lado, los prestamistas inmobiliarios, los intermediarios del crédito inmobiliario o representantes designados; De otro lado, el prestatario o deudor, y eventualmente el fiador, garante o avalista, siempre que sea una persona física.
    • Descarta de su ámbito de aplicación a las personas jurídicas en general.

    Ahora bien, el propio artículo 2 establece que está ley también será de aplicación “al contrato de préstamo cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor”. Este segundo supuesto, parece referirse para todas aquellas personas físicas que adquieren un terreno para construirse una casa. El matiz importante, es que solo será aplicable esta Ley cuando dicha persona física tenga la consideración de consumidora (es decir, actúe fuera de su actividad profesional).

    Piénsese, por ejemplo, en la persona que solicita un préstamo hipotecario para adquirir un terreno y construirse una segunda residencia.

    Por último, otro problema estribará en la existencia de supuestos mixtos en que las personas jurídicas sean hipotecantes y concurran con personas físicas deudoras o avalistas. Dada la redacción del precepto, entendemos que la LCCI se aplicara en bloque a todos los intervinientes (ej. cuando el avalista tenga la condición de persona física pero el prestatario (deudor/hipotecante) sea una persona jurídica.

    Normativa imperativa (art.3): ¡EL CLIENTE Y EL BANCO NO PUEDEN PACTAR LIBREMENTE LO QUE QUIERAN! Uno de los rasgos más relevantes que ofrece la LCCI es el carácter imperativo de sus disposiciones, no siendo disponibles ni renunciables para las partes contratantes salvo que la norma expresamente lo permita. Es decir, las partes pueden pactar libremente lo que consideren en muchos casos, pero no en todos, y tampoco de cualquier forma. El carácter imperativo de las normas de esta Ley se reconoce expresamente en el artículo 3. Pero hay otros preceptos, que con carácter especial lo remarcan nuevamente como sucede con los intereses de demora (art. 25 que veremos posteriormente) o con el vencimiento anticipado (art. 24 al que posteriormente también me referiré). Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva LCCI se declararán nulas de pleno derecho. Por lo tanto, no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.

    Clausulas abusivas (art.7/Disposición final 8o): ¡SE INTENTA GARANTIZAR EL FIN DE CUALQUIER CLAUSULA ABUSIVA! El control y juicio sobre la abusividad de una cláusula de un contrato corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales. Ahora bien, la nueva LCCI, simplemente remarca la forma de actuación de notarios y registradores al respecto en materia de cláusulas abusivas:

  • check
    De forma genérica para ambos, y en concordancia con el principio de seguridad jurídica preventiva, el artículo 84 de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios sigue estableciendo expresamente que: “los notarios y los registradores no autorizarán ni inscribirán, aquellos contratos o negocios jurídicos (ej. un préstamo hipotecario) en los que se pretenda la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación”.
  • check
    De forma específica para registradores, la nueva LCCI modifica, por un lado, el artículo 258 de Ley Hipotecaria y clarifica sin lugar a dudas al alcance de la calificación registral estableciendo que “los registradores deberán denegar la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación”. Y por otro lado, modificando el artículo 12 de la misma Ley Hipotecaria en sintonía con la interpretación que desde hace ya unos años venía haciendo la DGRN extendiendo la calificación registral no sólo a las cláusulas de trascendencia real, sino también al resto de cláusulas financieras.

    • ‍Documentación precontractual (art.10): ¡DIEZ DÍAS ANTES DE LA FIRMA, MÁS INFORMACIÓN Y MÁS CLARA! Los bancos tienen la obligación de facilitar al cliente una serie de documentos, como mínimo, 10 días naturales antes de firmar el contrato de préstamo hipotecario. Las entidades financieras informarán de forma personalizada al cliente sobre sus condiciones con la siguiente documentación (art. 14):

    1. La FEIN (ficha europea de información normalizada): un documento que tendrá carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días naturales.
    2. La FIAE (ficha de advertencias estandarizadas): un documento donde se explica de una manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes.
    3. La copia del PROYECTO DEL CONTRATO.
    4. Un DOCUMENTO SEPARADO si la hipoteca es variable, donde se informe específicamente de las cuotas a pagar en diferentes escenarios.
    5. Las CONDICIONES DE LAS GARANTÍAS de los seguros que te exijan (en caso de contratarlo directamente con el banco).

    En cualquiera de los documentos mencionados además debe informarse sobre el desglose de todos los costes, determinando cuales corresponden al banco y cuales al cliente. Asimismo, deberá informarse al cliente de su derecho a la libre elección del notario y al asesoramiento gratuito correspondiente que debe darle.

    Examen riguroso de la solvencia del deudor (art.11): LAS ENTIDADES FINANCIERAS TENDRÁN LA OBLIGACIÓN DE EVALUAR “EN PROFUNDIDAD” LA SOLVENCIA DEL POTENCIAL PRESTATARIO, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. La evaluación de la solvencia no habrá de basarse predominantemente en el valor de la garantía que exceda del importe del préstamo. Deberá tener en cuenta, entre otros aspectos, los ingresos presentes y futuros, su empleo, sus ahorros, gastos fijos, etc.

    El prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia en los términos y con los requisitos y garantías previstos en la legislación de protección de datos personales.

    Tasación del inmueble (art.13): ¡NO PUEDE HABER DIVERGENCIA ENTRE LA TASACIÓN Y EL VALOR A EFECTOS DE EJECUCIÓN! Los tasadores serán independientes y homologados por el Banco de España. A partir de ahora el consumidor y la entidad financiera podrán optar entre una Sociedad de Tasación y un profesional homologado (ej. puede ser una persona física que cumpla determinados requisitos y no tiene por qué ser necesariamente una sociedad). Y por supuesto, el cliente podrá elegir el tasador a la hora de iniciar la formalización de un préstamo hipotecario. Se sigue manteniendo el valor máximo de 6 meses del certificado de tasación.

    Distribución de los gastos hipotecarios (art.14): LA BANCA PAGARÁ TODOS LOS GASTOS VINCULADOS A LA CONCESIÓN DEL PRESTAMO CON DOS EXCEPCIONES:

  • check
    La tasación de la vivienda (al ser un servicio que aporta o beneficia al usuario con el objetivo de avalar el préstamo hipotecario debe correr a cargo del solicitante).
  • check
    La copia de la escritura notarial del préstamo hipotecario (deberá abonarla quien la solicite, en tanto que la solicitud determina su interés).

    • Por lo tanto, las entidades bancarias deberán pagar los gastos de notario, gestoría, registro y el Impuesto de Actos jurídicos Documentados (AJD). La gran pregunta es si esto va ser un ahorro para los futuros clientes de préstamos hipotecarios, o lo más probable es que las entidades bancarias lo trasladen a las hipotecas a través de un aumento de los tipos de interés.

    Doble Intervención del notario (art.15): ¡LA FIGURA DEL NOTARIO COBRA MAYOR IMPORTANCIA EN LA FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA!, ya que pasa a ser requisito obligatorio previo del prestatario comparecer frente al notario a los efectos de que se le expliquen las condiciones del préstamo. El cliente puede elegir libremente al notario al que quiere acudir, quién proporcionará asesoría imparcial y gratuita al prestatario.

    Esa visita obligatoria al notario debe tener lugar al menos un día antes de la firma del contrato de préstamo hipotecario, tanto del prestatario, como en su caso de los avalistas o garantes. En esa visita obligatoria el notario debe resolver todas las dudas en los días previos a la firma, comprobar que no hay cláusulas abusivas por parte de la entidad y ratificar que el cliente (y en su caso, avalistas o garantes) entiende lo que está contratando.

    La normativa no establece un plazo concreto para acudir al notario, aunque sí recalca que el prestatario deberá comparecer ante el notario como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo. Y como mínimo deben transcurrir 10 días naturales desde que el cliente tiene en su poder la documentación precontractual y la firma de la escritura de préstamo hipotecario ante el notario. Si no quedará acreditado documentalmente (mediante acta que veremos posteriormente) el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

    Productos bancarios vinculados (art.17): ¡LÍMITES A LOS PRODUCTOS VINCULADOS!
    Aunque se trata de la cuestión que plantea más dudas que otras normas de la LCCI, hay que diferenciar:

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    Los servicios vinculados: queda prohibida las prácticas de venta vinculada, salvo el supuesto de póliza de seguro de daños de la finca hipotecada, de seguro de amortización del préstamo o de otros seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. Por lo tanto, será nulo y no inscribible todo contrato vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias previstas en la ley. Es decir, lo que no puede hacerse es fijar el tipo de interés en una cifra concreta y decir que el mismo será aumento en unos puntos o décimas si no se contratan los seguros ofertados por la entidad acreedora.
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    Los servicios combinados: por el contrario, sí permite la LCCI que la entidad acreedora realice ofertas de ventas combinadas con el préstamo, entendiendo por tales toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros DIFERENCIADOS. De ello se deduce que en este caso SÍ es posible establecer bonificaciones al tipo de interés o al diferencial pactado.
    • Concluyendo a modo de resumen, se prohíben las operaciones vinculadas, esto es, la obligación de aceptar un “pack” hipotecario en el que el banco ofrece a un interés concreto junto a un conjunto de productos (seguros, tarjetas, etc.). Eso no implica que la entidad pueda ofrecer una rebaja del tipo de interés inicial hipotecario si se adquieren determinados productos, que es la práctica más habitual hasta ahora (denominada por la nueva ley como venta combinada).

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    Clausula suelo prohibida (art.21): ¡SUELO DEL 0 % POR DEFECTO! En la nueva LCCI se establece que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo”. Por lo tanto, se prohíbe directamente pactar cláusulas suelo respecto de los préstamos a los que le es aplicable la ley. Además, no será necesarias las llamadas cláusulas cero, pues se excluye la posibilidad de que el préstamo genere intereses negativos (a favor del deudor).

    Reembolso anticipado (art.23): ¡PARA EL CLIENTE DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO SERÁ MÁS BARATO EL PAGO ANTICIPADO! Se baja y limita la compensación o comisión a favor de la entidad financiera en los supuestos de reembolso o amortización anticipada total o parcial.

    Hasta este momento, la Ley establecía una comisión por amortización anticipada de 0,5% los primeros 5 años de la hipoteca y del 0,25% a partir del sexto año de la hipoteca. La nueva LCCI quiere abaratar dichos costes de amortización o reembolso anticipado de la hipoteca para equiparar la normativa española a la directiva europea:

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    En las hipotecas a tipo fijo la comisión no podrá superar el 2% durante los 10 primeros años y el 1,5% a partir de este período.
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    Mientras que en las hipotecas a tipo variable se podrá optar: 1) los primeros 3 años de la hipoteca la comisión será del 0,25% sobre el importe que se quiera adelantar o amortizar; o 2) los cinco primeros años de la hipoteca la comisión debe ser del 0,15%. El prestatario debe elegir entre una u otra opción. Son excluyentes entre sí.

    • Sólo se puede cobrar dicha comisión si al banco (dicha amortización o reembolso) le genera una pérdida financiera; y las entidades bancarias serán libres de aplicar comisiones por debajo de los límites citados.

    Esta novedad legislativa presenta otros dos matices importantes:

    1. Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tiene máximo de 3 días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.
    2. Esta medida se ha aprobado con carácter retroactivo para las nuevas amortizaciones de hipoteca. Es decir, todas las amortizaciones anticipadas en las hipotecas desde la entrada en vigor de la nueva Ley, podrán acogerse a estas nuevas condiciones. Pero aquellos que ya han realizado una amortización anticipada, antes que entre en vigor la LCCI, no podrán acogerse ni reclamar el dinero.

    La nueva Ley regula el reembolso anticipado del préstamo como un derecho del prestatario, exista o no pacto al respecto.

    Novación y subrogación hipotecaria (art.23): ¡CAMBIAR DE HIPOTECA O DE BANCO ES MÁS FÁCIL! En la nueva LCCI se abarata el paso del tipo variable a fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15% aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros 3 años del plazo del préstamo. La penalización desaparece a partir del cuarto año. La subrogación, cambiar la hipoteca de un banco a otro, ya no tiene costes y se puede hacer libremente, pero entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación. En su momento se dijo que esta medida iría acompañada de una reducción de los aranceles notariales y registrales, pero finalmente no es así.

    Vencimiento anticipado (art.24): ¡MAYOR PROTECCION PARA LOS USUARIOS EN CASO DE DESAHUCIOS! Se trata de una de las principales novedades de esta Ley, se divide la vida del préstamo en dos mitades, en caso de que se produzca un impago y deba activarse el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria.

    Hasta este momento, las entidades bancarias pueden ejecutar el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario si el cliente no paga 3 cuotas. La nueva LCCI da una mayor protección al cliente ampliando los meses de cuotas impagadas de la siguiente manera:

  • check
    Durante la primera mitad del contrato de préstamo se debe producir un impago de cuotas equivalente al 3% del importe del préstamo concedido o 12 cuotas mensuales sin pagar. A partir de este momento, se puede ejecutar el desahucio.
  • check
    A partir de la segunda mitad del contrato se debe producir un impago que alcance el 7% del importe del préstamo concedido o 15 cuotas mensuales sin pagar. Se da un mayor margen dado que el cliente lleva más tiempo pagando su préstamo hipotecario, por lo tanto, el esfuerzo ha sido mayor.

    • Cumplidos estos plazos, la normativa establece un requisito más: que el prestamista haya requerido de pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo. La propia Ley no prevé fórmula instrumental alguna para este tipo de reclamación o requerimiento. Es válido, por tanto, cualquier medio que permita la acreditación de haberse realizado. En la práctica, el requerimiento se viene efectuando de forma documental, empleando instrumentos notariales, o el más económico burofax con acuse de recibo de Correos, que incorpora el justificante de entrega y ofrece la posibilidad de una certificación del texto remitido.

    Excepcionalmente esta norma, se podrá aplicar a todos aquellos contratos de préstamo suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI, siempre y cuando, se trate de préstamos que no se encuentre inmersos actualmente en un procedimiento de ejecución hipotecaria. Pues éstos últimos seguirán suspendidos a la espera de la resolución del TJUE, sobre las cuestiones prejudiciales planteadas sobre el vencimiento anticipado.

    Interés de demora limitado (art.25): ¡EL NUEVO SISTEMA DE INTERÉS DE DEMORA! Cambia el límite de los intereses de demora que será el resultado de sumarle 3 puntos porcentuales al interés remuneratorio a lo largo del período que dure la mora o el retraso en el cumplimiento. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2 a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

    Supone un cambio significativo. Con la legislación anterior, hasta ahora, en materia de intereses de demora existían dos límites:

    1. el previsto en el artículo 114 LH donde se establecía que a efectos hipotecarios no podía superar tres veces el interés legal del dinero;
    2. la sentencia del TS 364/2016, de 3 de junio, que consideraba abusivo aquel interés de demora que fuese superior al interés remuneratorio más dos puntos.

    Ambos límites operaban como máximos, permitiendo por tanto pactar y aplicar un interés inferior mientras no se superarán aquéllos. Sin embargo, con la nueva ley, y su precepto de carácter imperativo (esto es, no admite pacto en contrario) hay que entender que no podrá reducirse ni excluirse ese límite de 3 puntos porcentuales.

    ¿La nueva ley es retroactiva?

    La LCCI no tiene carácter retroactivo, se aplicará únicamente para los préstamos hipotecarios formalizados a partir de su entrada en vigor, que se producirá el domingo 16 de junio de 2019.

    Sin embargo, la irretroactividad de esta Ley tiene dos excepciones ya mencionadas:

    • El artículo 23 que abarata el paso del tipo de interés variable a fijo.
    • El artículo 24 que establece cuando se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado.

    Por lo tanto, son las dos únicas medidas que también se aplicarán a los contratos formalizados antes de la entrada en vigor de la Ley.

    ¿Cuáles son las diferentes fases en la contratación de un préstamo hipotecario?

    1. Búsqueda de la entidad bancaria que ofrezca financiación en las mejores condiciones.
    2. Aportar la documentación mínima necesaria para que la entidad bancaria realice el estudio de solvencia y decida si concede o no la financiación.
    3. Entrega y explicación por parte de la entidad bancaria de la documentación precontractual al cliente.
    4. El cliente deberá elegir libremente el notario para un asesoramiento imparcial de la documentación precontractual que ha recibido de la entidad bancaria.
    5. Firma del contrato de préstamo hipotecario con el notario elegido.
    6. La Gestoría de la entidad bancaria se encarga de la liquidación de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
    7. Devolución al cliente de la documentación original finalizada y del sobrante de su provisión de fondos.

    ¿Qué documentación precontractual se debe entregar al prestatario?

    Para responder a esta pregunta hemos de acudir al artículo 14 de la LCCI. Dicho artículo enumera cuales son los documentos que la entidad bancaria debe poner a disposición del cliente en la fase previa o precontractual:

    1. FEIN
    2. FIAE
    3. PROYECTO DE CONTRATO
    4. DESGLOSE DETALLADO DE GASTOS
    5. INFORMACION SOBRE ASESORAMIENTO Y LIBRE ELECCION DE NOTARIO
    6. POSIBLES ESCENARIOS DE AMORTIZACIÓN (solo en caso de préstamo interés variable)
    7. CONDICIONES GENERALES (solo en caso de contratar seguro adicional)

    Ahora bien, en la práctica estos 7 documentos diferentes quedarán reducidos a:

    • FEIN (ya incorporará la información sobre el asesoramiento y la libre elección de notario).
    • FIAE (ya incorporará el desglose detallado de gastos).
    • PROYECTO DE CONTRATO.
    • ESCENARIOS DE AMORTIZACIÓN (opcional: solo en caso de préstamo a interés variable).
    • CONDICIONES GENERALES (opcional: solo en caso de contratar seguro adicional).

    El prestamista (la entidad bancaria) debe entregar esta documentación al prestatario (el cliente). No sólo debe entregársela, sino que debe explicársela correctamente. El cliente deberá firmar un documento donde diga expresamente que la entidad bancaria le ha entregado y explicado toda la documentación precontractual. Por lo tanto, en este punto, pasaríamos a tener los siguientes documentos:

    1. FEIN (ya incorporará la información sobre el asesoramiento y la libre elección de notario).
    2. FIAE (ya incorporará el desglose detallado de gastos).
    3. PROYECTO DE CONTRATO.
    4. ESCENARIOS DE AMORTIZACIÓN (solo en caso de préstamo a interés variable).
    5. CONDICIONES GENERALES (solo en caso de contratar seguro adicional).
    6. MANIFESTACIÓN FIRMADA POR EL PRESTATARIO O CLIENTE.

    ¿Cómo se pone a disposición del notario la documentación precontractual?

    Una de las principales NOVEDADES de la LCCI tiene lugar en este momento de la fase de contratación: el prestamista debe poner a disposición del notario elegido por el cliente toda esta documentación descrita. Lo que nos lleva a plantear las siguientes preguntas:

  • check
    ¿Cómo debe el prestamista poner a disposición del notario la documentación? Tanto la LCCI como su reglamento establecen la obligación al prestamista (es decir, a todas las entidades bancarias) poner la documentación precontractual a disposición de cualquier notario a través de una plataforma informática segura supervisada por la DGRN. Esta pregunta aparentemente sencilla de responder, no lo es tanto. Pues pese que la LCCI y su reglamento parecen dejar libertad a cada entidad bancaria para elegir la plataforma informática segura a utilizar. Sin embargo, la DGRN en una reciente resolución (16 de mayo de 2019), en respuesta a una consulta urgente planteada por el propio CONSEJO GENERAL DEL NOTARIADO, establece que la plataforma informática deberá ser necesariamente la plataforma informática corporativa de los notarios denominada ANCERT.
  • check
    ¿Existe algún plazo mínimo para poner a disposición del notario la documentación? La LCCI además establece en su artículo 14.1 un plazo mínimo (denominémoslo de reflexión) de 10 días NATURALES. Es el plazo que debe transcurrir desde la puesta disposición de la documentación precontractual al cliente y la firma de la escritura de préstamo hipotecario. Dicho plazo es irrenunciable por el carácter imperativo de la norma (art. 3). La PRIMERA GRAN DUDA: ¿la fecha de inicio del plazo de los 10 días? Se deben contar desde:
    • que se puso a disposición del cliente la documentación precontractual y firma el manifiesto de que le ha sido entregada y explicada por parte del prestamista;
    • que la entidad subió la documentación en la plataforma;
    • que el notario elegido descarga la documentación a través de la plataforma;

    La polémica está servida. Aunque de la propia LCCI parece desprenderse la primera de las tres opciones como la adecuada. Sin embargo, el notario no podrá comprobar fehacientemente la entrega por no estar delante.

  • check
    ¿Cuál es la finalidad de este nuevo procedimiento en el proceso de contratación de un préstamo hipotecario? Este sistema pretende reforzar el proceso de contratación en favor de la parte más débil (el prestatario), intentando garantizar su derecho a la libre elección del notario (art. 126 del Reglamento Notarial) y constituyendo en medida de lo posible una prueba suficiente sobre la transparencia y correcta contratación del préstamo hipotecario, teniendo como última finalidad disminuir la litigiosidad judicial en esta materia. Para constituir esa prueba suficiente, no sólo debe utilizarse una plataforma informática que sea capaz de sellar en tiempo la puesta a disposición de la documentación. Sino que es necesario también, garantizar el contenido de la documentación y la comprensión de la misma por el prestatario (el cliente). Por ello, la LCCI establece que el cliente debe acudir al notario elegido a repasar la documentación precontractual y resolver todas aquellas dudas que pueda tener. Y el resultado de esa visita al notario debe quedar reflejada en un ACTA NOTARIAL PERSONALIZADA en función de lo sucedido en dicha visita al notario.
  • check
    ¿Cuándo elige el prestatario al notario? La DGRN, a la luz del nuevo sistema planteado por la LCCI, interpreta que el papel del notario en la fase precontractual es clave, del mismo modo, que debe ser clave garantizar que una persona pueda elegir libremente el notario sin ningún tipo de interferencia por parte de la entidad bancaria. Para ello, la plataforma informática debe facilitar la conexión de cualquier entidad bancaria con los 2.800 notarios ejercientes en el territorio español. Para que cualquier cliente, libremente, pueda personarse en la notaría que desee con su documento nacional de identidad y así poder recibir al asesoramiento gratuito exigido en la ley.

    • ¿En qué consiste el acta notarial previa?

    La LCCI establece de forma imperativa en su artículo 15 que el prestatario (es decir, el cliente) debe acudir al notario elegido para repasar con él toda la documentación precontractual con el fin de comprender su contenido y consecuencias de firmar un préstamo hipotecario, resolviendo en el acto, todas aquellas dudas que pudieran suscitarse.

    Ahora bien, el resultado de esa visita o entrevista personal con el notario debe recogerse en un acta notarial preparada en el momento. Por ello, es muy importante, dejar claro diferentes aspectos de dicha acta:

    • CONTENIDO: El acta se divide en cuatro apartados: 1) constatación de unos hechos: entrega y recepción de una documentación en tiempo y forma; 2) juicio del notario sobre la concordancia del contenido de la documentación; 3) manifestaciones o preguntas formuladas por prestatario; 4) test estándar de compresión.
    • RESULTADO: el resultado de la comparecencia del prestatario ante el notario elegido podrá ser positivo o negativo.

    En caso de ser positivo, quiere decir que el prestatario está en disposición de poder firmar su contrato de préstamo hipotecario. Podrá firmar inmediatamente al día siguiente del otorgamiento de acta siempre y cuando hubieren transcurrido los 10 días naturales desde que la documentación precontractual le fue entregada.

    Por el contrario, el resultado del acta puede ser negativo: bien por falta de documentación, documentación errónea, o sencillamente por falta de comprensión o confianza por parte del prestatario, etc. En todos estos casos, deberá ponerse en conocimiento de la entidad bancaria y no podrá firmarse la escritura de préstamo hipotecario.

    • COPIA: (artículo 12 del Reglamento que desarrolla la LCCI): el notario deberá remitir obligatoriamente y de forma gratuita una copia simple electrónica del acta al prestamista y prestatario, si estos lo solicitarán. Esa remisión debe hacerse a través de los medios telemáticos seguros previstos en el propio Reglamento.
    • FINALIDAD: Dar cumplimento al denominado principio de transparencia material, que persigue fortalecer, garantizar y equilibrar el proceso de contratación de un préstamo hipotecario entre dos partes (entidad bancaria y cliente) que no se encuentran en una posición igualitaria.

    A modo de resumen, parece necesario hacer varias aclaraciones respecto del acta:

    • Es el prestatario quien elige notario para el acta, que deberá ser el mismo que después autorice la escritura.
    • El acta no genera coste arancelario alguno.
    • El acta constituirá prueba en beneficio de ambas partes (prestamista y prestatario) de que el primero ha cumplido con su obligación de entregar en los plazos previstos dicha documentación y el segundo podrá ejercer el derecho a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga.

    ¿Colisión entre normativa autonómica y estatal?

    Es necesario plantearse la cuestión relativa a la concurrencia de la nueva LCCI con la contenida en el Código de Consumo de Cataluña (Ley 22/2010, de 20 de julio). La posible colisión o dudas sobre la aplicabilidad de una u otra... la resuelve la Disposición Adicional Quinta de la propia LCCI que señala “sin perjuicio del desarrollo de la legislación básica estatal que realicen las comunidades autónomas en el ejercicio de las competencias asumidas estatutariamente, la información precontractual a facilitar a los prestatarios debe ser homogénea, en aras de la unidad de mercado [...], por lo que la normativa autonómica deberá respetar los modelos normalizados de información que se establezcan por la normativa básica, y no podrá exigir adicionar documentación complementaria que pueda producir confusión en el prestatario y distorsione el objeto de la normativa básica de transparencia”.

    ¿Cuáles son esos pequeños detalles que debe tener en cuenta el registrador a la hora de inscribir la hipoteca?

    Los registradores de la propiedad a la hora de calificar la escritura notarial de préstamo hipotecario deben tener en cuenta:

    • La nueva normativa, por ofrecer mayores garantías, deroga la cláusula manuscrita que exigía hasta ahora el artículo 6 de la ley 1/2013, de 14 de mayo.
    • En la escritura de préstamo hipotecario debe figurar una dirección de correo electrónico del prestatario. Pues el notario autorizante de la escritura de préstamo hipotecario deberá remitir telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de aquella. Y el registrador tiene la obligación de remitirle directamente al prestatario de forma gratuita también una nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y con motivación de su respectiva suspensión o denegación (Disposición Adicional 8o).
    • En la escritura de préstamo hipotecario debe constar la existencia del acta notarial exigida por el artículo 15 de la LCCI. Los Registradores no inscribirán ninguna escritura que se refiera a prestamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta. Ahora bien, basta simplemente la reseña en la propia escritura. Eso quiere decir que el acta notarial exigida por la nueva Ley no debe incorporarse a la escritura de préstamo hipotecario ni enviarse al Registro de la Propiedad en ningún caso.

    ¿Qué documentación debe incorporarse a la escritura de préstamo hipotecario para ser presentada a inscripción en el registro de la propiedad?

    Con la normativa actual (antes de la entrada en vigor de la nueva LCCI) a la escritura notarial de préstamo hipotecario se incorporan como anexos normalmente:

    1. La FIPER/OFERTA VINCULANTE firmada por ambas partes;
    2. La fórmula matemática de cálculo de la TAE;
    3. El certificado de tasación;
    4. El manuscrito escrito y firmado de puño y letra por el prestatario.

    Sin embargo, existe una gran incertidumbre, sobre si la nueva documentación precontractual (especialmente la FEIN y la FIAE) deben incorporarse a la escritura de préstamo hipotecario o no. Pues en realidad, ambas, junto con otros documentos mencionados anteriormente, se incorporan al acta notarial exigida por el artículo 15 de la LCCI.

    Teniendo presente, que dicha Acta no se incorpora a la escritura de préstamo (bastando una mera reseña en la escritura de su existencia), ni tampoco se remite el contenido de la misma al Registro de la propiedad, se hace imposible la función de calificación de los registradores sobre el clausulado de la documentación precontractual, haciendo imposible comprobar si existen en ellas (me refiero a la FEIN y FIAE) clausulas contrarias a normas imperativas o prohibitivas, o la existencia de cláusulas abusivas nulas de pleno derecho.

    El no incorporarlas a la escritura de préstamo hipotecario supondría, a mi modo de ver, un importante paso atrás, en aras al principio de seguridad jurídica de nuestro sistema hipotecario. Pues la piedra angular del correcto funcionamiento del sistema hipotecario español reside en el doble filtro o control de legalidad que ejercen de forma complementaria (y no excluyente) notarios y registradores de España.

    ¿Dación en pago?

    La Directiva europea 2014/13709 prevé la dación en pago en su artículo 28.4. Sin embargo, la LCCI no dispone norma alguna respecto de la dación en pago; solo hace una referencia indirecta a dicha figura cuando, respecto a la publicidad de los prestamos inmobiliarios, su artículo 6.1 letra H) afirma que “cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo”.

    Parece desprenderse que la entrega de la vivienda como fórmula para saldar la deuda es una posibilidad que cabe plantearla en el contrato si las partes estiman oportuno incluirla. Por otro lado, el artículo 140 de la LH ya prevé la posibilidad de que las partes puedan pactar que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre el bien hipotecado (se limita la responsabilidad del deudor al importe de los bienes hipotecados).

    Conclusión:

    Se avecinan meses complicados en torno al mundo hipotecario, pues desgraciadamente, la redacción de la nueva LCCI y el poco detalle o desarrollo reglamentario, hacen que sean, a día de hoy, muchas las dudas tanto jurídicas como operativas, sobre la aplicación de esta nueva normativa. Mi intención durante los próximos meses será ir desarrollando esta materia de forma detallada y detenida punto por punto. Sirviendo este primer artículo como punto de partida o referencia.

    Dedicatoria:

    “Quiero dedicar este artículo, así como el resto de artículos venideros sobre esta materia al mejor maestro que jamás tendré: MI PADRE”.

    Diciembre 2023

    1.- RENUNCIA DE HERENCIA Y SUSTITUCIÓN VULGAR. SI LA DESIGNACIÓN TESTAMENTARIA A LOS SUSTITUTOS ES GENÉRICA (“HIJOS” O “DESCENDIENTES), CON LA SIMPLE AFIRMACIÓN DE QUE ESTOS NO EXISTEN, ES SUFICIENTE PARA FORMALIZAR LA RENUNCIA Y POSTERIOR ADJUDICACIÓN A QUIEN CORRESPONDA:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 30 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una aceptación de herencia de una mujer, fallecida viuda, con dos hijas, a las cuales, en su testamento, designada como herederas por partes iguales, con sustitución vulgar por sus respectivos hijos o descendientes. Al formalizarse la aceptación de herencia, una de las hermanas renuncia a la herencia, y en la escritura, la renunciante simplemente manifiesta que la misma carece de hijos o descendientes (sin acreditarse fehacientemente de ninguna forma), de modo que la otra hermana se adjudica toda la herencia. El Registrador deniega la inscripción porque entiende que debe acreditarse la inexistencia de hijos o descendientes (mediante acta de notoriedad o por cualquier medio válido en Derecho).

    El Notario autorizante recurre la calificación y, la DG, alineándose con éste, revoca la nota de calificación, confirmando que, cuando la sustitución vulgar testamentaria se realiza de forma genérica (con expresiones como “hijos” o “descendientes”, es decir, sin llamamientos nominativos), con la simple manifestación de la inexistencia de éstos, es suficiente para formalizar la renuncia y posterior aceptación por el heredero favorecido por dicha renuncia.

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    2.- VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA. NO ES NECESARIO APORTAR LA RENUNCIA DEL ARRENDATARIO AL DERECHO DE TANTEO PARA PODER INSCRIBIR:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 8 de noviembre de 2023 (BOE de 30 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una compraventa de inmueble (local) arrendado, en cuya escritura el Notario da fe de que se le ha exhibido una escritura donde el arrendatario renuncia a su derecho de adquisición preferente que le reconoce la LAU.

    El Registrador deniega la inscripción, alegando que es necesario que se le acredite a él también, fehacientemente, los detalles y circunstancias de esa renuncia (aportando copia de esa escritura de renuncia donde el Registrador pueda analizar sus términos, la legitimación de quien la otorga, etc.). La DG revoca la nota de calificación, considerando que con la dación de fe del Notario conforme el arrendatario ha renunciado a su derecho de tanteo es suficiente, pues la Ley no atribuye competencias al Registrador para calificar los extremos de dicha renuncia.

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    3.- EN CATALUÑA EL PRELEGATARIO PUEDE TOMAR POSESIÓN, POR SÍ MISMO, DE LOS BIENES PRELEGADOS:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 27 de octubre de 2023 (DOGC de 8 de noviembre de 2023), donde se resuelve un caso relativo a una aceptación de herencia con varios coherederos, donde uno de ellos, además, siendo prelegatario de un inmueble, acepta su parte de la herencia y, asimismo, de forma unilateral, se adjudica dicho bien que conforma el prelegado. El Registro de la Propiedad deniega la inscripción alegando que, para que dicha adjudicación surta efecto, es necesaria la conformidad de todos los herederos.

    El Notario autorizante presenta recurso y, la DG, alineándose con éste, revoca la nota de calificación, recordando que, de conformidad con el CCCat (art. 427-22), el legatario puede tomar por sí mismo posesión del legado si se trata de un prelegado.

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    4.- COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA EN CATALUÑA. INTERPRETACIÓN DE LOS PORCENTAJES DE IMPAGO NECESARIOS PARA RESOLVER EL CONTRATO:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 10 de noviembre de 2023 (DOGC de 1 de diciembre de 2023), donde se resuelve un caso relativo a una escritura de resolución de compraventa, de acuerdo con una condición resolutoria pactada e inscrita, a causa del impago de cantidades debidas.

    En el supuesto la DG sienta la interpretación correcta del artículo 621-54 CCCat, en virtud del cual, para poder dar por resuelta la compraventa por impago de las cantidades aplazadas (para que los vendedores recuperen la propiedad del inmueble) es necesario que las cantidades impagadas superen el 15% del precio íntegro (precio total de la compraventa), de modo que, sólo una vez que se hayan acumulado impagos de cantidades vencidas que superen ese 15% del precio total de compra, se podrá entonces sí dar por resuelta la compraventa.

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    5.- SON INSCRIBIBLES LOS ACUERDOS DE UNA JUNTA GENERAL A LA CUAL NO ASISTEN LOS ADMINISTRADORES:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 15 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una Junta General de Accionistas a la cual, los administradores de la sociedad no asisten.

    El Registrador Mercantil deniega la inscripción de los acuerdos adoptados, por esta causa, al amparo del artículo 180 LSC (“los administradores deberán asistir a las juntas generales”). El Notario recurre la calificación, y la DG, alineándose con éste, confirma que, en efecto, la inasistencia del órgano de administración a la junta general no es motivo de nulidad de la misma, sino lo que, en su caso generará, es la responsabilidad de los administradores prevista en el artículo 236 LSC.

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    6.- ACTA NOTARIAL DE JUNTA. PARA PODER INSCRIBIR EN EL REGISTRO MERCANTIL LA ANOTACIÓN PREVENTIVA, ES NECESARIO ACREDITAR QUE SE HA EFECTUADO EL REQUERIMIENTO NOTARIAL A LOS ADMINISTRADORES:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 14 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de denegación de anotación preventiva de solicitud de acta notarial de junta, en el Registro Mercantil. Supuesto en el que un socio quiere que se levante acta notarial de junta general y, para ello, envía Email al presidente del consejo de administración solicitándolo así, el cual le contesta afirmativamente. Dicho socio intenta que se practique la anotación preventiva en el Registro Mercantil en base a este Email, y el Registrador lo deniega, afirmando que para que sea posible inscribir la anotación preventiva, es necesario aportar el requerimiento notarial a los administradores.

    La DG confirma la nota de calificación y recuerda que, para poderse practicar la anotación preventiva que se pretende, es necesario acreditar que se ha efectuado el requerimiento notarial a los administradores (art. 104.1 RRM).

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    7.- VENTA DE INMUEBLE POR CONGREGACIÓN RELIGIOSA:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 23 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), la cual puede ser de utilidad en este caso de transmisiones, pues resume y analiza de forma detallada la legislación y documentación necesaria para formalizar la venta de un inmueble perteneciente a una congregación religiosa.

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    8.- ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO POR EL ANTERIOR TITULAR REGISTRAL:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de octubre de 2023 (BOE de 2 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de arrendamiento.

    Contrato de arrendamiento suscrito por el anterior titular registral (como arrendador), y una arrendataria. El propietario no paga el préstamo hipotecario que grava la finca arrendada y ésta, finalmente, es objeto de ejecución hipotecaria, en cuyo proceso, la finca es adjudicada a un tercero, a favor del cual consta inscrito actualmente dicho inmueble. En este proceso de ejecución hipotecaria, el nuevo titular que se adjudica la finca es consciente de que la misma está arrendada, y la adjudicación, en el proceso judicial, se le concede salvaguardando los derechos de dicho arrendatario. Posteriormente, el arrendatario intenta inscribir su derecho, y el Registro lo deniega por falta de tracto sucesivo (art. 20 LH), es decir, que no coincide la persona quien firmó el contrato de arrendamiento como arrendador con el actual titular registral inscrito.

    La DG revoca la calificación, considerando este caso una excepción al principio general, pues en el procedimiento de ejecución hipotecaria donde fue parte el actual titular registral se dejó a salvo el derecho de la arrendataria a la ocupación del inmueble.

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    9.- PROPIEDAD HORIZONTAL. DE ELEMENTO PRIVATIVO A ELEMENTO COMÚN. LA VÍA CORRECTA ES EL ACUERDO DE AFECTACIÓN Y CONVERSIÓN EN ELEMENTO COMÚN:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 14 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de segregación de elemento privativo y posterior venta a favor de la comunidad de propietarios (para convertirlo acto seguido en elemento común de la propiedad horizontal).

    La DG confirma el defecto y, en resumen, nos viene a decir que si se quiere convertir algo privativo en elemento común, la forma correcta no es su venta a favor de la comunidad, sino su configuración como elemento común, modificando la descripción del edificio, y con acuerdo unánime de la comunidad de propietarios al afectar al título constitutivo.

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    10.- NUEVAS FUNCIONALIDADES EN LA SEDE ELECTRÓNICA DE LA AGENCIA TRIBUTARIA DE CATALUÑA:

    Se resumen nuevas funcionalidades (AQUÍ) y mejoras en la sede electrónica de la ATC:

    Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD): Se han incorporado novedades en los formularios telemáticos de los modelos 600 y 620 y en el programa de ayuda de los modelos 650 y 660. En concreto:

    • Adaptaciones del formulario telemático del modelo 600 del ITPAJD para admitir a transmitentes extranjeros sin NIF en las operaciones con la tarifa DRG (derechos reales de garantía y préstamo).
    • Adaptaciones del formulario telemático modelo 620, compraventa de determinados medios de transporte usados, para permitir exportar la autoliquidación y recuperar sus datos cuando exista más de un adquirente, en el caso de compra de una embarcación, y para mostrar por separado los tipos de vehículo autocaravana.

    En cuanto al impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD):

    • Adaptaciones del programa de ayuda de la modalidad de sucesiones para introducir los depósitos en cuenta corriente o de ahorro con el formato IBAN.

    Asimismo, se ha introducido la incorporación automatizada de la escritura pública en los expedientes de autoliquidaciones del ITPAJD (modelo 600) y del ISD (modelos 650, 651 y 653). Por tanto, ya no es necesario que el ciudadano aporte la escritura pública si la notaría ha enviado previamente la declaración informativa notarial a la Agencia Tributaria de Cataluña.

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    11.- ACTAS LCI. ES NECESARIO PREGUNTAR AL CLIENTE CÓMO QUIERE SUS FUTURAS COPIAS AUTORIZADAS TANTO DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO COMO DE LA COMPRAVENTA:

    Se adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Cataluña en la que, dando respuesta a una comunicación recibida en varias notarías por parte del banco ING (en la que se solicita que todas las copias de sus escrituras de CV + PH se expidan en formato electrónico), se indica que, en las CV + PH, es el comprador (quien paga la escritura) el que debe elegir el formato de sus copias autorizadas (en soporte papel o electrónica).

    A tal efecto, se recomienda preguntar al cliente por esta cuestión en el acta previa LCI, dejar constancia de ello en el acta, y en base a su preferencia, expedir la copia según de la forma que solicite el adquirente.

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    12.- INSTRUCCIÓN PARA LA COMPROBACIÓN DE VALORES DE BIENES INMUEBLES 2024:

    Se adjunta (AQUÍ) la Instrucción para comprobación de valores de bienes inmuebles de la Agencia Tributaria de Cataluña para hechos imponibles (ITP, Sucesiones y Donaciones) del año 2024.

    Hay que recordar que esta tabla es de vital importancia cuando no tenemos el valor de referencia del catastro del inmueble en cuestión. Siempre, en primer lugar, debe tenerse en cuenta el valor de referencia a efectos fiscales. Supletoriamente, a falta de éste, se seguirá utilizando estaba tabla como se hacía tradicionalmente. Multiplicando el valor catastral por el coeficiente multiplicador correspondiente, a efectos de obtener el valor mínimo fiscal.

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    13.- PROPIEDAD HORIZONTAL Y SEGREGACIÓN / DIVISIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. SI LOS ESTATUTOS LO PERMITEN, TAMBIÉN, IMPLÍCITAMENTE, AUTORIZAN LAS OBRAS NECESARIAS PARA EJECUTARLA:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de noviembre de 2023 (BOE de 30 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una segregación de un local, resolviendo que, cuando en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal se prevea la posibilidad de segregar o dividir elementos privativos sin necesidad de acuerdo colectivo de la junta de propietarios, implícitamente se están autorizando las obras y modificaciones que dicha segregación precise, salvo cláusula expresa en contrario.

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    14.- VENTA DE VIVIENDA HABITUAL DE LA FAMILIA. SE REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE AMBOS CÓNYUGES, TAMBIÉN PARA EXTRANJEROS:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 25 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una venta de un inmueble perteneciente a un extranjero, resolviendo que la aplicación del artículo 1320 CC (y por tanto su homólogo en el código civil catalán) relativo a la necesidad de consentimiento de ambos cónyuges para disponer de la vivienda habitual de la familia, es independiente de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial, y que de acuerdo con el Reglamento 24 junio 2016, es aplicable también a matrimonios extranjeros.

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    15.- IMPORTANTE DISTINCIÓN ENTRE PARTICIÓN HECHA POR EL TESTADOR Y NORMAS PARTICIONALES:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 27 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una escritura de aceptación de herencia y adjudicaciones hereditarias, en la cual, sintetizando la jurisprudencia del Tribunal Supremo en esta materia, aclara la importante diferenciación entre una partición hecha en el propio testamento y las meras “normas particionales”.

    Señala el Centro Directivo que cuando el testador lleva a cabo en el testamento todas las operaciones particionales (inventario, avalúo, liquidación y adjudicación de lotes) estamos ante una verdadera partición hecha en testamento. En cambio cuando se limita a manifestar su voluntad para que en el momento de la partición se adjudiquen determinados bienes en pago de su haber a cada heredero, estamos ante meras normas particionales.

    Noviembre 2023

    1.- MUCHO CUIDADO. ERRORES EN NOTARÍA QUE GENERAN RESPONSABILIDAD CIVIL:

    Se adjunta (AQUÍ) una Nota del Consejo General del Notariado, donde se detallan las principales reclamaciones que el Seguro de Responsabilidad Civil de los Notarios está teniendo que atender ante negligencias, errores o malas praxis profesionales. A continuación, algunos ejemplos destacables:

    • Varias reclamaciones relativas a documentos autorizados con personas con capacidades psíquicas mermadas. Extremar precauciones con personas ancianas que presenten indicios de deterioro cognitivo, incapacitadas / con medidas de apoyo para el ejercicio de la capacidad jurídica, bajo tutela, curatela, etc.  
    • Suplantaciones de identidad. Extremar la diligencia al verificar la identidad de la persona con su foto de DNI / NIE / Pasaporte, etc.
    • Verificación de cargas hipotecarias. Extremar precauciones con hipotecas canceladas económicamente, pero no registralmente. Exigir constancia documental de que efectivamente el préstamo garantizado está pagado.

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    2.- NUEVO RECORDATORIO. NOVEDADES EN MATERIA DE INVERSIONES EXTERIORES:

    Se adjunta (AQUÍ) una nota informativa de OCP con resumen de las principales novedades del Real Decreto 571/2023, sobre inversiones exteriores. Se consideran inversiones exteriores las siguientes:

    Inversiones extranjeras en España:

    • Participación de un NO RESIDENTE en sociedades españolas que supere el 10% del capital social.
    • Adquisición de inmuebles en España por NO RESIDENTES que superen los 500.000 euros.
    • En el caso de que los fondos empleados en la inversión tengan origen en jurisdicciones no cooperativas, se exige declaración previa. La orden de 9 de febrero de 2023 (AQUÍ) contiene la lista de jurisdicciones no cooperativas.

    Inversiones españolas en el exterior:

    • Participación en el capital de sociedades no residentes que supere el 10 % del capital social.
    • Adquisición de bienes inmuebles sitos en el exterior por importe superior a 300.000 euros.
    • En el caso de que el destino de la inversión sea una jurisdicción no cooperativa es necesaria igualmente la declaración previa.

    Obligaciones del Notario:

    • Cuando entre en vigor el desarrollo normativo del Real Decreto, será obligatorio que el Notario remita la información sobre la inversión exterior al Consejo General del Notariado.
    • En el periodo transitorio, la presentación telemática de las declaraciones se realiza mediante AFORIX.
    • Se mantiene vigente la obligación del notario de remitir a la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones, mediante escrito, en los meses de enero y julio de cada año, una relación de aquellas operaciones intervenidas que tengan la consideración de inversión extranjera, durante el semestre precedente respecto de las cuales no se haya interesado del notario la presentación de la correspondiente declaración.

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    3.- ES POSIBLE DECLARAR EL FINAL DE OBRA PARCIALMENTE EN UN EDIFICIO DIVIDIDO HORIZONTALMENTE:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 19 de septiembre de 2023 (BOE de 26 de octubre de 2023), donde la DG resuelve un caso de un edificio, con varias plantas, dividido horizontalmente, donde se declara el final de obra de sólo parte de ellos (en concreto, del local bajo y de la primera planta, no así del resto de plantas).

    En este caso, la DG lo acepta, afirmando que no existe inconveniente en que la constancia de la terminación de obra pueda ser parcial, por fases, e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente.

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    4.- PARTICIÓN DE HERENCIA POR CONTADOR PARTIDOR. CUIDADO CON LOS CONFLICTOS DE INTERESES:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 5 de septiembre de 2023 (BOE de 25 de octubre de 2023), donde la DG resuelve que en una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia, la contadora-partidora no se ha limitado a lo estrictamente particional y, en las adjudicaciones, ha realizado funciones dispositivas que requieren la intervención de los herederos.

    Además, existe un conflicto de intereses entre dos coherederos hermanos, pues uno es tutor de otro, y por tanto ejerce su representación legal. Al ser los dos interesados en la herencia, y estar uno de ellos representado legalmente por su hermano, hay conflicto de intereses y en este caso es necesario la intervención de un defensor judicial.

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    5.- VENTA DE PLAZA DE APARCAMIENTO EN FINCA SIN DIVIDIR. ES NECESARIO DESCRIBIR CONCRETAMENTE LA PLAZA DE APARCAMIENTO:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 28 de julio de 2023 (BOE de 12 de octubre de 2023), donde la DG resuelve un caso de venta de una participación indivisa (1,329%) de una finca, destinada a aparcamiento de vehículos. La escritura contenía la descripción de dicha finca registral en su conjunto (consistente en la planta sótano de un edificio destinada a aparcamientos y trasteros), pero no la descripción de esa concreta plaza de aparcamiento cuyo uso y disfrute exclusivo se atribuía a la participación indivisa de finca transmitida.

    La DG, alineándose con el Registrador, considera que es necesario que, en la escritura de compraventa, se describa con detalle los linderos y la superficie de la plaza de aparcamiento que se transmite.

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    6.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LEY 11/2023. NUEVOS PLAZOS PARA CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 7 de julio de 2023 (BOE de 15 de agosto de 2023), donde se aprueba el calendario para implantar la ley 11/2023 de digitalización de actuaciones registrales. Esta ley viene a instaurar la firma electrónica de todos los asientos y documentos registrales y la llevanza de un protocolo en soporte electrónico. La citada resolución incluye dos anexos con un calendario de implantación de la firma electrónica en cada uno de los Registros de la Propiedad de España, y amplía el plazo ordinario de calificación registral de 15 días hábiles a 30 días hábiles, durante el plazo de un mes a contar desde la fecha en que se inicia la implantación de las actuaciones digitales.

    Se adjunta al resumen la resolución con los anexos en los que se encuentran las respectivas fechas de inicio de la fase de implantación de firma electrónica, para que todos los empleados de la notaría puedan consultarlas y tener en cuenta que en el plazo de un mes desde esa fecha, el plazo de calificación no es de 15 días como habitualmente, sino de 30.

    ¡La importancia de esta consulta radica en que se autorizan cancelaciones de hipotecas inscritas en todos los registros de España, y cada uno de ellos tiene una fecha prevista para la implantación de esa firma electrónica!

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    7.- VECINDAD CIVIL Y SUS DIFICULTADES DE PRUEBA. HAY QUE DARLE MUCHA IMPORTANCIA A LA MANIFESTACIÓN QUE SE INCLUYA EN LA ESCRITURA:

    Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 3 de octubre de 2023 (BOE de 2 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a la prueba de la vecindad civil de una fallecida y su importancia para determinar el Derecho sucesorio aplicable.

    En el supuesto, la causante, en su testamento, manifiesta que tiene vecindad civil común. No obstante, su heredero (esposo), cuando acepta la herencia, en dicha escritura de aceptación manifiesta que la vecindad civil de la causante era la de Ibiza, y en base a la misma, se adjudica toda la herencia (a diferencia de ello, si la vecindad civil fuera común, como la causante no tenía descendientes, pero sí ascendientes vivos, éstos serían legitimarios). Al presentarse a inscripción dicha escritura de aceptación de herencia, el Registrador la deniega, al considerar que prevalece la manifestación de la vecindad civil común realizada por la fallecida en su testamento.

    La DG, alineándose con el Registro, considera que la prueba de la vecindad civil es muy difícil (salvo en aquellos casos en los que conste inscrita la manifestación expresa en el Registro Civil). Así pues, en caso de dudas, debe prevalecer la manifestación del interesado realizada ante Notario (pues se ha realizado estando debidamente informado por parte del fedatario), incluso sobre lo que pueda resultar de documentos extrajudiciales (como un certificado de empadronamiento del que resulte que la persona está empadronada en ese domicilio desde hace más de 10 años), pues no siempre la vecindad administrativa coincide con el domicilio efectivo (que es lo que determina la vecindad civil).

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    8.- EL ADMINISTRADOR CON CARGO CADUCADO PUEDE CONVOCAR LA JUNTA GENERAL PARA LA RENOVACIÓN DEL ÓRGANO DE ADMNISTRACIÓN Y PARA PRESENTAR CUENTAS ANUALES:

    Se adjunta (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 31 de octubre de 2023 (BOE de 21 de noviembre de 2023), en la que la DG resuelve que es válida la Junta General convocada por administrador con cargo caducado, siempre que esa Junta General se convoque para renovar el órgano de administración y aprobar las cuentas anuales de varios ejercicios como forma de superar el cierre del Registro de la Propiedad.

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    9.- PODERES PREVENTIVOS Y ASPECTOS INTERREGIONALES:

    Se resume a continuación, brevemente, una ponencia relativa a los poderes preventivos y a los aspectos a tener en cuenta en el ámbito del Derecho interregional:

    • Gran utilidad del poder preventivo: evita a la familia tener que recurrir a medidas de apoyo judiciales (que tardan más de un año en constituirse, más el coste de abogados, etc.).
    • En breves será posible consultar telemáticamente, en el Registro Civil, la vigencia de estos poderes. Cautela a tener en cuenta siempre que un apoderado acuda a Notaría a firmar con uno de estos poderes.
    • Dudas sobre Derecho aplicable cuando un cliente acude a Notaría para firmar un poder preventivo: Debemos acudir siempre al criterio de la residencia habitual (art. 9.6 Cc) para constituir el poder al amparo del CCCat o el Cc.
    • Recordar siempre incluir (o no), a petición del cliente, la cláusula sobre si se requiere autorización judicial para los mismos actos para los que la requiere el curador.
    • En Cataluña, en los próximos meses, habrá novedades relevantes en esta materia, pues el anteproyecto de reforma del Libro II del Código Civil Catalán sobre esta materia entrará en el Parlament en breves ya, como Proyecto de Ley, de modo que, si se tramita ordinariamente, en unos meses habrá una nueva normativa en esta materia con modificaciones muy profundas que deberemos estudiar para adaptar las escrituras.

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    10.- LEY 11/2023. DIGITALIZACIÓN DE ACTUACIONES NOTARIALES Y REGISTRALES (PROTOCOLO ELECTRÓNICO, VIDEO FIRMAS y COPIAS AUTORIZADAS ELECTRÓNICAS):

    Se adjunta artículo de nuestro BLOG que resume los 10 puntos principales de la entrada en vigor de la Ley 11/2023 (AQUÍ).

    Tres son los cambios principales que nos afectarán a nuestro día a día:

    • El primero es el depósito en sede electrónica notarial de todos los documentos firmados, siendo fiel reflejo del documento en papel (matriz, unidos, diligencias y notas).
    • El segundo gran cambio es la posibilidad de videofirmar con certificado digital determinados tipos de documentos una vez que el ciudadano registrado en el portal notarial;
    • y por último, la creación de las copias autorizadas electrónicas que sustituyen al papel con su misma eficacia y validez.  

    Tras 21 días de implementación nos hemos encontrado con las siguientes casuísticas:

    EN CUANTO AL PORTAL NOTARIAL (PNC):

    • Los ciudadanos que quieran realizar trámites deberán cumplimentar el formulario y validar su móvil y correo de contacto. El trámite es sencillo y se completa subiendo a la plataforma el documento de identidad. Lo hemos validado y funciona correctamente para ciudadanos identificados con DNI, NIE y PASAPORTE.
    • La forma más práctica de acceder y que sirve también para firmar es utilizar un certificado digital. Recomendamos el de la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, aunque hay varias entidades emisoras certificadas por Ancert.
    • El ciudadano que acceda podrá consultar todo su histórico de escrituras entre el 1 de enero de 2007 y el 8 de noviembre de 2023. Lo firmado a partir de la entrada en vigor de la ley todavia esta por determinar cómo se publicara.

    EN CUANTO A LA VIDEOFIRMA:

    • Desde el inicio hemos logrado realizar con éxito 2 videofirmas. Si bien es una tecnología muy nueva y que tiene sus limitaciones no ha resultado complejo de realizar una vez que el cliente esta registrado en el portal y dispone del certificado digital para poder firmar.
    • La conexión se realiza con una aplicación integrada en el navegador web y es intuitiva y sencilla. Esperamos que a medida que los ciudadanos se registren aumente el número de documentos otorgados por este método.

    EN CUANTO A LA COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA:

    • Ya hemos emitido las primeras copias autorizadas electrónicas con código seguro de verificación (CSV).
    • El proceso lo gestionamos desde el mismo Word y de manera paralela al depósito del documento aunque se puede emitir con posterioridad, siempre para documentos firmados a partir del 9 de noviembre de 2023.
    • El documento se publica en la sede electrónica notarial y se genera de forma rápida y sencilla en SIGNO el CSV para remitir al cliente.
    • Una vez subido a la sede electrónica se comparte con el cliente mediante un correo electrónico en el que le facilitamos un enlace a su copia autorizada electrónica. Este método de entrega le da autenticidad y validez legal frente a terceros. Creemos que poco a poco irá sustituyendo el papel pues para su consulta y validación no es necesario estar dado de alta en el portal notarial del ciudadano.

    DUDAS MÁS FRECUENTES DE PROTOCOLO ELECTRÓNICO y VIDEOFIRMA:

    En SIC, dentro del apartado “Ley 11/2023. Digitalización de actuaciones notariales y registrales” se puede encontrar un documento con preguntas y respuestas sobre dudas existentes en relación a la puesta en marcha de la Ley 11/2023, se han emitido dos publicaciones: volumen 1 y volumen 2.

    Asimismo, se adjuntan (AQUÍ en singular y AQUÍ plural), plantillas base para cualquier escritura electrónica otorgada por videofirma a través del Portal Notarial del Ciudadano.

    MODIFICACIÓN DEL ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO. NECESIDAD DE INFORMAR POR SEPARADO DEL NÚMERO DE FOLIOS EN SOPORTE PAPEL / TELEMÁTICO:

    A partir del 9 de noviembre de 2023, se modifica el Índice Único Informatizado para incorporar como campo obligatorio a informar en cada instrumento público el número de folios de matriz del soporte papel por separado del número de folios en soporte electrónico.

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    Para cualquier duda en todo lo relacionado a la nueva digitalización al respecto (tanto de empleados como de clientes), contactar con Antonio Alba para su resolución en el correo: antonio@jesusbenavides.es

    Octubre 2023

    1.- REGISTRO CENTRAL DE TITULARIDADES REALES. NOTA ACLARATORIA

    Se adjunta (AQUÍ) nota aclaratoria de OCP sobre diversas cuestiones relativas al Registro Central de Titularidades Reales y las obligaciones de los Notarios al respecto:

    • Para el otorgamiento del negocio jurídico, no es requisito de validez la obtención del correo electrónico al que se refiere el artículo 4 del RD 609/2023, pues no forma parte de los requisitos de identificación del titular real.
    • Porcentaje de participación: solo se deberá incluir esta información cuando haya que efectuar una nueva acta de manifestaciones para el supuesto de que exista discordancia entre el contenido de la BDTR y la manifestación del otorgante

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    2.- COMPRAVENTA DE INMUEBLE FORMALIZADA POR REPRESENTANTE CON PODER REVOCADO. MUCHO CUIDADO AL VERIFICAR LA VIGENCIA DE PODERES Y CARGOS DE SOCIEDADES

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 26 de julio de 2023 (BOE de 28 de septiembre de 2023). La DG resuelve un caso de una CV de un inmueble, en el que la parte vendedora es representada por un apoderado, manifestando este que su poder está vigente, y el Notario, dando su juicio de suficiencia positivo en la escritura. No obstante, de los datos obrantes en el Registro Mercantil, resulta que ese poder estaba revocado de hacía pocos días, habiéndose publicado dicha revocación en el BORME, una vez inscrita en el Registro (momento a partir del cual es oponible frente a terceros), el mismo día de la firma de la CV.

    La DG confirma la calificación del Registro, de forma que no se puede inscribir el derecho del comprador ya que el vendedor no estuvo debidamente representado por una persona con facultades suficientes para formalizar dicha venta.

    Para tener en cuenta el caso y realizar las consultas pertinentes en el Registro en una fecha lo más cercana posible a la firma de la escritura (si es posible, el mismo día), para evitar casos así.

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    3.- SL. REDUCCIÓN DE CAPITAL POR COMPRA DE PARTICIPACIONES. IMPORTE DE LA RESERVA INDISPONIBLE

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 24 de julio de 2023 (BOE de 27 de septiembre de 2023). La DG resuelve el típico caso de “salida” de un socio de una SL. Para ello, la sociedad recompra todas las participaciones de ese socio (por un valor de reembolso superior al nominal) para, a continuación, reducir el capital social en el mismo importe (procediendo así a su amortización) y, asimismo, dotar una reserva indisponible, por el importe de la reducción (tomando como referencia el nominal de las participaciones, y no el valor reembolsado al socio, que como se indica, es superior), para garantizar los derechos de los acreedores.

    El Registro califica negativamente porque considera que el importe de la reserva ha de ser igual “al valor de lo recibido por el socio” (esto es, al total reembolsado, y no sólo al valor nominal de las participaciones).

    La DG revoca la calificación del Registrador Mercantil, determinando que en estos casos el importe de la reserva indisponible ha de ser igual al valor nominal de las participaciones amortizadas, y no al importe reembolsado al socio saliente

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    4.- GUARDA DE HECHO. DOCUMENTO INTERPRETATIVO PARA TRÁMITES BANCARIOS

    Se informa que en SIC, dentro del enlace “Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad” se pone a disposición de los empleados un protocolo marco firmado entre la Fiscalía General del Estado y el sector bancario para clarificar las atribuciones del guardador de hecho en el ámbito de las gestiones bancarias.

    Este documento también ha sido objeto de análisis detallado en un artículo de nuestro blog (AQUÍ se puede consultar).

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    5.- INVERSIONES EXTERIONRES. NOVEDADES NORMATIVAS A TENER EN CUENTA

    Se informa a la plantilla de la reciente aprobación del Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores (AQUÍ se puede consultar), que deberá ser tenido en cuenta cuando se formalicen operaciones con no residentes. En concreto, se modifica la normativa anterior en los siguientes aspectos fundamentales:

    1.- Se consideran inversiones extranjeras a los efectos de hacer la correspondiente declaración posterior al Registro de Inversiones del Ministerio de Economía, las siguientes:

    • Participación por no residentes en sociedades españolas cuando dicha participación supere el 10% del capital social o de los derechos de voto de la compañía (anteriormente se exigía que la participación fuese del 50%).
    • Adquisición de bienes inmuebles en España por no residentes cuando el importe supere los 500.000€ (anteriormente el límite mínimo estaba en 3.000.000 €).

    En estos casos el titular no residente tiene la obligación de declarar ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía la inversión, mediante los modelos que resultan de la disposición transitoria 3 del Real Decreto (modelos DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

    2.- Si la operación ha sido intervenida por Notario, deberá comunicar la inversión al Consejo General del Notariado a través de la sede electrónica notarial (SIGNO) y, en todo caso, advertir al compareciente de la obligación de presentación.

    3.- En el caso de que las inversiones consideradas extranjeras (de conformidad con el artículo 4 del Real Decreto), tengan origen en un país de jurisdicción no cooperativa (antiguos paraísos fiscales), que son las recogidas en la Orden de 9 de febrero de 2023, será necesario hacer una declaración previa y los Notarios deberán exigirla antes del otorgamiento, y advertir expresamente de ello en el documento público.

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    6.- NOTAS PRÁCTICAS DE DOCUMENTOS DONDE INTERVENGAN EXTRANJEROS

    Se adjunta (AQUÍ), un interesante artículo de un compañero Notario, donde se exponen una serie de reflexiones prácticas a tener en cuenta cuando en un documento público intervenga una persona física extranjera. A modo de resumen, se destacan las más relevantes:

    • Identificación. Se aplican las reglas generales del Reglamento Notarial. En concreto, en el caso de los extranjeros comunitarios ésta se realiza a través, bien de su pasaporte, bien de su documento de identidad nacional.
    • NIE: Los extranjeros que, por sus intereses económicos, profesionales o sociales, se relacionen con España, deben estar dotados, a efectos de identificación, de un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial. Necesario para todas aquellas operaciones con trascendencia tributaria.
    • Traducción: Salvo que el notario conozca el idioma extranjero, habrá que atenerse a lo dispuesto en el artículo 150 del Reglamento Notarial y solicitar un intérprete.
    • Medios de pago: Mucho cuidado y diligencia con materia de prevención de blanqueo. Es altamente recomendable exigir que las cuentas de ingreso y abono sean de bancos españoles. Si hubiera bancos extranjeros o cuentas de terceras personas, se exigirá información lo más completa y fidedigna posible acerca del origen de los fondos, requiriendo justificación documental (certificados de titularidad de las cuentas, contratos justificativos del origen de los fondos, etc.).
    • Apostilla: Resulta imprescindible contar con ella respecto de los documentos otorgados en el extranjero.
    • Operaciones inmobiliarias. Recordar la retención del 3% del precio (Impuesto de la Renta de No Residentes) e inversión del sujeto pasivo en la “plusvalía municipal”.

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    7.- SOLICITUD DE COPIAS DE TESTAMENTOS AL ARCHIVO DEL COLEGIO NOTARIAL DE CATALUÑA

    Información de interés al solicitar copias de testamentos al Colegio. Para evitar problemas en caso de discrepancias de fechas, se solicita por parte del Colegio que, cuando se remita una solicitud de copia, se adjunte a la solicitud de copia de testamento los correspondientes certificados de defunción y últimas voluntades para identificar de forma más exacta tal petición.

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    8.- FIRMA TELEMÁTICA DE DOCUMENTOS NOTARIALES. ENTRADA EN VIGOR

    Como ya se informó en anteriormente, el próximo 9 de noviembre entrará en vigor la Ley 11/2023, que permitirá la firma telemática de documentos públicos (esto es, a través de un sistema de videoconferencia con el Notario y firma electrónica, sin necesidad de que el cliente acuda físicamente a la Notaría). AQUÍ se puede encontrar un artículo en el blog de la Notaria de Jesus Benavides con más detalle al respecto (qué documentos se podrán firmar, procedimiento, etc.).

    Para ser pioneros con esta novedad y dar el mejor servicio a los clientes, se ha creado en la página web de la Notaría de Jesus Benavides un nuevo apartado (Videofirma) donde, mediante unos didácticos videos, se explica todo el proceso que deberá seguir cualquier ciudadano que quiera poner en práctica esta posibilidad.  

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    Para cualquier duda al respecto (tanto de empleados como de clientes), contactar con Antonio Alba para su resolución en su correo electrónico: antonio@jesusbenavides.es.

    Septiembre 2023

    1.- CÓMPUTO PLAZOS PARA CELEBRACIÓN DE JUNTA GENERAL. NO SE PUEDE INCLUIR EN EL CÓMPUTO EL DÍA DE CELEBRACIÓN DE LA JUNTA

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 11 de julio de 2023 (BOE de 28 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda las reglas de cómputo de los plazos para la convocatoria de junta general en una sociedad de capital. Como es sabido, el artículo 176 LSC determina que entre la convocatoria y la celebración de la junta general debe transcurrir un mes (SA) o 15 días (SL). Para el cómputo de estos plazos, el día de inicio comienza el día en que se remite el anuncio al último de los socios y, para determinar el día de finalización del plazo, no se podrá computar el día de celebración de la junta general.

    Por tanto tiene que transcurrir un mes para la sociedades anónimas y 15 días para las sociedades limitadas, y es al día siguiente de estos plazos cuándo se puede celebrar válidamente la Junta General.

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    2.- DOCTRINA DE LA DIRECCIÓN GENERAL EN MATERIA ARANCELARIA

    Se adjunta (AQUÍ) interesante documento que recoge un resumen de la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en materia arancelaria, de los años 2020 – 2023. Para consultar en caso de dudas sobre cómo minutar escrituras concretas.

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    3.- NOVEDADES EN EL ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO

    Se informa de que, recientemente, el Índice Único Informatizado ha incluido una serie de novedades para mejorar el reflejo de los negocios jurídicos que se otorgan en los instrumentos públicos.

    En concreto, se crean nuevos actos jurídicos para recoger debidamente:

    • Actas de adquisición o conservación de vecindad civil.
    • Escrituras de medidas de apoyo y las de constitución de asistencia (y su equivalente en Cataluña),
    • Actas de omisión de número de protocolo o de Libro Registro (para dar solución al caso infortunado de que quede un número o varios sin documento realmente autorizado o intervenido).

    Otras pequeñas modificaciones:

    • Constancia de los medios de pago en las actas de depósito.
    • Especificación de la titularidad ganancial (o no) en la compraventa de participaciones y acciones sociales.
    • Constitución de entidades con o sin personalidad jurídica, donde se exige la información de su Número de Identificación Fiscal (si la obtención es posterior al otorgamiento y no se ha podido obtener el dato por parte del cliente, llegado el vencimiento del plazo para remitir el índice, deberá solicitarse el levantamiento de regla por el cauce habitual).

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    4.- TEORÍA DEL NEGOCIO JURÍDICO COMPLEJO. COMPRA + HIPOTECA DE INMUEBLE POR PERSONA CASADA. NO ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DEL OTRO CÓNYUGE SI LA HIPOTECA SE REALIZA DE FORMA SIMULTÁNEA A LA COMPRA. CUIDADO EN CASO DE EXTRANJEROS

    Se adjunta (AQUÍ) interesante artículo donde se resume la doctrina de la DG sobre la teoría del negocio jurídico complejo. Se trata de casos donde una persona casada compra ella sola un inmueble, y acto seguido lo hipoteca. Como es sabido, la regla general determina que, para hipotecar la vivienda habitual, aunque esta pertenezca a uno solo de los cónyuges, es necesario el consentimiento del otro. Como excepción a esta regla general, surge la teoría del negocio jurídico complejo, en virtud de la cual, no es necesario el consentimiento del cónyuge no titular en la constitución de hipoteca sobre vivienda habitual inmediatamente posterior a su compra, es decir que la hipoteca se firme con el número inmediatamente posterior de protocolo a la de compraventa.

    En el caso de extranjeros, CUIDADO, pues la DG no admite la doctrina del negocio jurídico complejo, salvo que ese derecho extranjero lo permita y así se acredite (así pues, deberá verificarse mediante informe del notario si el Derecho extranjero que rige el régimen matrimonial concreto de los clientes, admite o no esta teoría del negocio complejo).

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    5.- ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES. UNA BUENA ESCRITURA PUEDE SALVAR UN MAL CERTIFICADO

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 10 de julio de 2023 (BOE de 28 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en el marco de una elevación a público de acuerdos sociales de una SL (cese y designación de cargos), si en el certificado no se indica el quorum de adopción de los acuerdos, pero en la escritura sí se especifica (mediante una manifestación del administrador), ello es suficiente para poder inscribir el acuerdo en el Registro Mercantil.

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    6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. LO QUE LLEGA PRIMERO AL REGISTRO, ES LO QUE PREVALECE (AUNQUE EL DERECHO SEA POSTERIOR)

    Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques y Mediació, de 17 de julio de 2023 (DOGC de 31 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que lo que accede primero al Registro, es lo que prevalece.

    Supuesto en el que, en el año 1986, mediante documento privado, se constituye un usufructo vitalicio sobre una finca. Posteriormente, el 09/02/2023, se eleva a público este documento privado y se presenta a inscripción en el Registro de la Propiedad. No obstante, el Registrador deniega la inscripción, ya que fecha 03/02/2023, esto es, 6 días antes, se presentó a inscripción una escritura de entrega de legado, en la cual se adjudica ese derecho de usufructo a un tercero, en base a una aceptación de herencia de una persona fallecida en 2022.

    En este caso, la DG recuerda el principio básico de funcionamiento del Registro, esto es, prior in tempore, potior in iure, de modo que, lo que primero llega al Registro y se inscribe (usufructo de 2022 presentado el 3 de febrero de 2023), prevalece frente al resto de derechos (en este caso, un usufructo constituido en documento privado en 1986 y presentado a inscripción el 9 de febrero de 2023 en base a una escritura de elevación a público).

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    7.- TABLA NORMATIVA SOBRE NACIONALIDAD Y ESTADO CIVIL

    Se adjunta (AQUÍ) interesante documento que recoge una tabla normativa sobre nacionalidad y estado civil, donde podemos encontrar enlaces a normativa y Resoluciones de la Dirección General sobre materias diversas como Registro Civil, certificaciones, régimen económico del matrimonio, etc.

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    8.- JURA DE NACIONALIDAD. DIVERSAS CUESTIONES A TENER EN CUENTA

    Se adjunta (AQUÍ) Circular de la DG relativa a la competencia del Registro Civil concreto donde formalizar la declaración de opción de la nacionalidad española, así como el juramento o promesa. En la misma se establece que la competencia corresponderá a la Oficina del Registro Civil del domicilio del optante.

    Asimismo, se adjunta (AQUÍ) Circular de la Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la que se determina la improcedencia de otorgar actas de jura de nacionalidad cuando se detecten indicios de que el compareciente ha realizado actos incompatibles con la buena conducta cívica (como por ejemplo, el hecho de que el solicitante esté ingresado en un centro penitenciario).

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    9.- IMPUGNACIÓN JUDICIAL DE CALIFICACIONES NEGATIVAS. SERVICIO AL QUE PODEMOS RECURRIR COMO OFICINA NOTARIAL

    Se adjunta (AQUÍ) un documento informativo del Consejo General del Notariado, a través del cual, se da a conocer un servicio del que disponen los Notarios, para poder recurrir judicialmente aquellas calificaciones negativas (o también Resoluciones de la DGSJFP) que puedan suponer un interés corporativo para los Notarios.

    Así pues, en caso de que el empleado se encuentre con una calificación negativa que considere que puede afectar al Notariado en su conjunto, puede plantear esta posibilidad al Notario, la cual se podrá solicitar por las vías que se indican en el documento adjunto.

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    10.-   LA RECOMENDABLE ACTA DE MANIFESTACIONES PREVIA AL OTORGAMIENTO DE UNA ESCRITURA EN LA QUE INTERVIENE UNA PERSONA CON DISCAPACIDAD.

    La circular informativa 3/2021, de 27 de septiembre de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado, propone que previamente al otorgamiento de una escritura en la que intervengan personas con discapacidad, se levante un acta de manifestaciones en la que se hagan constar las circunstancias que puedan influir en el otorgamiento del negocio jurídico de que se trate. El mencionado acta podrá recoger entre otras circunstancias:

    • Declaraciones de la propia persona con discapacidad, Por ejemplo, la manifestación de esa persona reconociendo que vende por un precio inferior al de mercado por una necesidad o conveniencia determinada, o los motivos por los que renuncia a una determinada herencia.
    • Declaraciones de las personas que asistan al discapacitado en el ejercicio de su capacidad. Por ejemplo, la manifestación del guardador de hecho, abogado, acompañante incidental, etc, haciendo constar que ha recomendado a la persona con discapacidad otorgar una escritura de venta porque es necesario para su sustento y manutención futuros, o para saldar unas deudas pendientes.

    Este acta es un complemento imprescindible del juicio de capacidad notarial, y aporta claridad y seguridad frente a controversias futuras y posibles reclamaciones. Es recomendable que el requirente del acta sea la persona con discapacidad o su asistente.

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    11.-  SE CREA EL REGISTRO CENTRAL DE TITULARIDADES REALES.

    Entra en vigor el día 19 de septiembre de 2023 el Real Decreto 609/2023, de 11 de julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales. Este registro es de consulta obligada para todos los sujetos obligados por la ley al control del blanqueo de capitales, entre ellos los notarios. Sin embargo, hasta que no se produzca el volcado de datos a este registro, para lo que se dan 9 meses, el Real Decreto establece que hay que seguir acudiendo a las fuentes tradicionales (Base de datos del Titular Real a través de Signo).

    Julio 2023

    1.- NUEVO PERMISO RETRIBUIDO DE 15 DÍAS NATURALES PARA PAREJAS DE HECHO

    Se publica en el BOE y entra ya en vigor el Real Decreto-ley 5/2023 (AQUÍ se puede consultar), en virtud del cual, se reconoce un permiso retribuido de 15 días naturales por el hecho de constituirse (y registrarse) como pareja estable. Se puede informar de ello a todas las parejas estables que se constituyan a partir de ahora, para que puedan disfrutar de este nuevo permiso.

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    2.- NUEVA REGULACIÓN DE LAS MODIFICACIONES ESTRUCTURALES DE LAS SOCIEDADES MERCANTILES

    El ya citado Real Decreto-ley 5/2023 (AQUÍ se puede consultar) ha derogado la antigua Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles (transformación, fusión, escisión, cesión global de activo y pasivo, etc.). Así pues, a partir de ahora, el nuevo régimen jurídico de las modificaciones estructurales cabe hallarlo en el citado Real Decreto-ley 5/2023. A tener en cuenta cuando cualquier oficial prepare una de estas operaciones (deberá consultar la nueva regulación y adaptar las citas legales al nuevo texto normativo).

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    3.- LAS SENTENCIAS DE DIVORCIO DE EXTRANJEROS, CON ADJUDICACIÓN DE INMUEBLES, DEBEN ESTAR INSCRITAS EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 13 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en caso de divorcio (DE EXTRANJEROS cuyo matrimonio no está inscrito en el Registro Civil español), si en la sentencia se adjudica un inmueble a uno de los excónyuges, para poder inscribir la misma en el Registro de la Propiedad, es necesario que, previamente, dicha sentencia de divorcio conste inscrita en el Registro Civil central.

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    4.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y PRIOR IN TEMPORE. A VECES SÍ, Y A VECES NO, LO QUE SE PRESENTA DESPUÉS TIENE PRIORIDAD SOBRE DOCUMENTOS PRESENTADOS CON ANTERIORIDAD

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 15 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve un caso curioso:

    • Se firma CV + PH que se presenta a inscripción, calificado con defectos subsanables.
    • Se presenta subsanación, y estando el asiento vigente (esto es, aún no inscritas la CV + PH), entra en el Registro de la Propiedad un mandamiento de la AEAT con una prohibición de disponer, por deudas tributarias.
    • El Registrador califica negativamente la CV + PH (presentadas antes que el mandamiento) amparándose en razones de orden público.
    • El Notario recurre y la DG le da la razón, determinando que si ese mandamiento proviene de un procedimiento administrativo donde no se pone en tela de juicio la validez civil del negocio jurídico (recordemos, deudas tributarias), no procede la calificación negativa, pues la CV + PH se han presentado antes en el Registro (prior in tempore potior in iure).
    • No obstante, nos recuerda la DG que si el mandamiento hubiere sido librado en el marco de un proceso penal donde se pone en tela de juicio la validez del negocio (por ejemplo, una presunta estafa en la CV), sí que procedería la suspensión de la inscripción (aunque el mandamiento fuera posterior), por razones de interés general / orden público.

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    5.- NO SE PUEDE INSCRIBIR NADA A FAVOR DE UNA SOCIEDAD CON EL CIF REVOCADO

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 16 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en el marco de una compraventa, si la sociedad adquirente tiene el CIF revocado, no se puede inscribir dicha adquisición a su favor. A tener en cuenta y recordar siempre cuando intervenga una sociedad, consultar la base de datos existente al respecto.

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    6.- SE PUEDE REDUCIR CAPITAL SOCIAL POR DEBAJO DE 3.000 EUROS EN UNA SL YA EXISTENTE

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 13 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve el siguiente caso curioso:

    • SL ya existente, con capital social superior a 3.000 euros, ejecuta reducción de capital, a resultas de la cual, su cifra de capital social resultante queda por debajo de los 3.000 euros.
    • El Registrador suspende la inscripción al considerar que dicha cifra queda por debajo del mínimo legal, al considerar que las SL de menos de 3.000 euros de capital sólo son posibles en el momento de la constitución.
    • La DG revoca la calificación del Registrador, considerando que sí es posible ejecutar una reducción de capital en una SL cuyo resultado sea un capital social inferior a 3.000 euros.

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    7.- AMPLIACIÓN DE CAPITAL SOCIAL Y DERECHO DE SUSCRIPCIÓN PREFERENTE. HAY QUE RESPETAR LOS TIEMPOS

    A resultas de una operación formalizada en la Notaría, se recuerda que en el marco de un aumento de capital de una SA, el derecho de preferencia de los accionistas en los aumentos de capital nace en el momento de la publicación de la oferta de suscripción de las nuevas acciones en el Boletín Oficial del Registro Mercantil, o bien, desde la comunicación escrita a cada uno de los accionistas. Dicha suscripción podrá realizarse por los socios en el plazo que haya fijado la Junta, que no podrá ser inferior a un mes desde la publicación o comunicación.

    Así pues, deberán tenerse en cuenta y respetarse estos plazos al formalizarse esta clase de operaciones (de modo que no es posible que se realice la suscripción de las nuevas acciones en la misma Junta del acuerdo, salvo que a ella hubieran acudido la totalidad de los socios).

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    8.- RESPONSABILIDAD CIVIL DEL NOTARIO. MUY IMPORTANTE TENERLO EN CUENTA PARA EVITAR ESTA CLASE DE ERRORES

    Se adjunta enlace a un interesante artículo doctrinal (AQUÍ) en el que se analiza la responsabilidad civil del Notario. De especial interés, hay un apartado con detalle de casos concretos (por ejemplo, omisión de cargas, poderes insuficientes, falta de información relativa a los efectos tributarios del otorgamiento, etc.).

    Se recomienda encarecidamente a todos los empleados de la Notaría la lectura del artículo y de dichos casos concretos para evitar incurrir en esta clase de errores y la responsabilidad asociada a los mismos.

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    9.- REGISTRO CIVIL Y JURA DE NACIONALIDAD Y MATRIMONIOS NOTARIALES. CUESTIONES IMPORTANTES A TENER EN CUENTA

    Se adjunta Oficio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (ver PDF adjunto al presente Email) en la que se aclaran diversas cuestiones relativas, sobretodo, a la documentación a presentar por los interesados en las actas de jura de nacionalidad y en los expedientes matrimoniales ante Notario, así como a aspectos relativos al trámite a tener en cuenta en ambos otorgamientos.

    Junio 2023

    1.- ESTATUTOS SOCIALES. CONVOCATORIA DE JUNTA. NO ES VÁLIDA LA CLÁUSULA ESTATUTARIA QUE PERMITE HACER LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA A LOS SOCIOS POR CORREO ORDINARIO (SIN ACUSE DE RECIBO):

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 10 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG nos recuerda que (en el marco de la constitución de una SL), no es admisible la cláusula estatutaria que permite remitir la convocatoria de junta a los socios mediante correo ordinario (sin acuse de recibo), pues para que la convocatoria sea válida, es necesario que el sistema de remisión permita verificar la recepción de la convocatoria por parte del destinatario.

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    2.- EN LA ESCRITURA DE VENTA EXTRAJUDICIAL DE BIEN HIPOTECADO ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN FEHACIENTE DE LA EJECUCIÓN A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES:

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 11 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Supuesto de ejecución extrajudicial de inmueble hipotecado, en Notaría, donde existe una condición resolutoria posterior a la hipoteca a favor de una sociedad. Se le notifica el procedimiento de ejecución a dicha sociedad mediante correo certificado con acuse de recibo, pero la entrega es negativa, tras lo cual se otorga la escritura. La DG, alineándose con la tesis del Registrador, no lo acepta, pues considera que al formalizarse la ejecución extrajudicial de un bien hipotecado mediante escritura, es necesario notificar fehacientemente el procedimiento a todos los titulares de cargas o derechos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, de modo que si se opta por remitir la notificación del procedimiento por correo certificado con acuse de recibo, y su entrega al destinatario es negativa, lo procedente es realizar una notificación personal, por parte del Notario, mediante una acta de notificación (art. 202 Reglamento Notarial).

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    3.- RECTIFICACIÓN DE CABIDA SUPERIOR AL 10%. NO ES POSIBLE INSCRIBIRLA “POCO A POCO”:

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 12 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Se otorga escritura de rectificación de cabida de finca, por la “vía simplificada” del artículo 201.3 Ley Hipotecaria (para diferencias que no exceden del 10%), pero al analizarse los metros cuadrados que constan en el registro y los metros declarados ahora (de 9.403 a 10.377), se aprecia que la diferencia es superior al 10%. El Registrador suspende inscripción y posteriormente, el Notario presenta escritura de subsanación donde se solicita que se inscriba únicamente el exceso de cabida hasta alcanzar el 10%. El Registrador califica de nuevo negativamente, y la DG, alineándose con el Registrador, confirma que ello no es posible, pues no se puede inscribir “poco a poco” o “por partes” una rectificación de cabida, de modo que si la misma es superior al 10%, se debe recurrir al expediente ordinario del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, y no a la vía simplificada del artículo 201.3.

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    4.- MINUTACIÓN DE “CONCEPTOS MENORES”. QUE SE PUEDE COBRAR Y QUE NO:

    Interesante entrada del blog “justitonotario” (AQUÍ) donde se analiza una Resolución de la Dirección General de 3 de enero de 2023 (se puede consultar completa en un enlace del citado blog), en la que se resuelve un recurso de un particular contra la minuta de un Notario de una escritura de compraventa. A modo de resumen, en ella se determina que:

    • ¿Qué se testimonia y qué no? Es el Notario quien decide.
    • Informe del Registro Mercantil: No corresponde.
    • Consulta Titular Real: Sí.
    • Caras en blanco de los cheques: correcto.
    • Incorporación a la copia de un folio para la consignación de notas: correcto.
    • Diligencias: Deben constar para poderse minutar.
    • Copias simples y pacto de asunción de gastos por la parte compradora: Si el comprador asume los gastos, ello incluye las copias necesarias para cumplir las obligaciones de comunicación del negocio formalizado.
    • Número de copias simples electrónicas: 2 (para comunicaciones a Catastro y Ayuntamiento, respectivamente).
    • Número de copias simples en papel: 3 (para liquidar ITP, “plusvalía” y trámites diversos, respectivamente).
    • Momento de indicar el número de copias que desean los otorgantes: En el momento de la firma.
    • ¿Qué podemos considerar testimonios? La transcripción de los datos de la sociedad interviniente; la elaboración de la ficha necesaria para poder realizar la liquidación telemática; el testimonio por petición de información registral; la consulta de Titularidad Real; la nota simple del Registro; el recibo del IBI; la certificación catastral descriptiva y gráfica (al margen de la gestión extraarancelaria también minutable); los cheques que acreditan los medios de pago; el certificado de deudas de la comunidad; la etiqueta de la Certificación Energética o el certificado entero y respetando lo que se necesita según los casos; el justificante de recepción del Ayuntamiento de la comunicación del artículo 110.6.b) y la comprobación de CSV`s.
    • Sello de seguridad: Sí, se minuta.
    • Nota del Registro: Puede ser un suplido (al margen del testimonio).

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    5.- NO SE PUEDE SER 2 COSAS A LA VEZ. NO ES POSIBLE SER VOCAL (PERSONA FÍSICA) EN UN CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DE UNA SOCIEDAD Y, AL MISMO TIEMPO, SER TAMBIÉN PERSONA FÍSICA REPRESENTANTE DE UNA MERCANTIL QUE OSTENTE CARGO DE VOCAL EN ESE MISMO CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN:

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 23 de mayo de 2023 (BOE de 16 de junio de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG determina que, en un consejo de administración de 3 miembros, no es posible que una misma persona física ostente el cargo de vocal del consejo y, al mismo tiempo, el de persona física representante de una sociedad que es también vocal en dicho consejo, ya que ello implicaría que, de facto, una sola persona tendría derecho de veto para la adopción, o no, de cualquier acuerdo, además de poder generar situaciones susceptibles de conflicto de interés. En todo caso, si el consejo tuviere más de 3 miembros, la cuestión sería más discutible y se debería analizar el caso concreto para obtener una conclusión al respecto.

    ‍

    6.- VENTA DE INMUEBLE POR UNA SOCIEDAD REPRESENTADA POR UN ADMINISTRADOR CON SU CARGO NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. ES POSIBLE SI EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SE HACE BIEN:

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 9 de mayo de 2023 (BOE de 29 de mayo de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG reitera su doctrina ya consolidada y determina que, en un caso de una SL que vende un inmueble, representada en la compraventa por su administrador, sin el cargo aún inscrito, es posible formalizar la operación si en el juicio notarial de suficiencia se realiza del modo correcto. En concreto, la escritura debería contener todas las circunstancias previstas por la ley para entender válido el nombramiento de administrador:

    1. El acuerdo de la Junta General debidamente convocada.
    2. La aceptación del nombramiento,
    3. La notificación o consentimiento, en su caso, de los titulares de los anteriores cargos inscritos.

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    7.- MOFIDICACIÓN DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL PARA ADAPTARLO A LA NORMATIVA DE LA UNIÓN EUROPEA EN MATERIA DE PROCESOS DIGITALES

    AQUÍ se puede consultar la citada reforma del Reglamento del Registro Mercantil, publicada en el BOE de 14 de junio. En base a la misma, como aspectos clave:

    • Se prevé la asignación de un Identificador Único Europeo (EUID) a todas las sociedades de capital y sucursales, que permita identificarlas inequívocamente a través de un sistema de interconexión de todos los registros mercantiles de la UE.
    • Se prevé la posibilidad de crear y cerrar sucursales de forma telemática / en línea.
    • Su entrada en vigor se retrasa un año, a contar desde la publicación en el BOE de la Ley 11/2023 (esto es, el 9 de mayo de 2024).

    Mayo 2023

    1.- RENUNCIA DE HERENCIA DE MENORES DE EDAD Y CONFLICTO DE INTERESES. ASPECTOS A TENER EN CUENTA:

    Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 20 de febrero de 2023 (DOGC de 2 de marzo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que en la renuncia de una herencia a favor de menores de edad, la regla general es que la misma debe formalizarse en escritura pública por parte de los padres, con autorización judicial (art. 236-27 CCCat) o, alternativamente, de los dos parientes más próximos (art. 236-30 CCCat). En caso de conflicto de intereses de uno de los progenitores, la renuncia la realiza el otro progenitor con el consentimiento de los dos parientes. Si el conflicto de intereses afectare a alguno de los dos parientes, éste debe abstenerse o, en su caso, deberá recurrirse al pariente sucesivo para sustituirlo.

    ‍

    2.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD. NO SE PUEDEN SOLICITAR NOTAS SIMPLES NI POR EMAIL NI MEDIANTE DOCUMENTO PRESENTADO POR VÍA TELEMÁTICA:

    Adjunto las Resoluciones de la DGSJFP de 27 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023) y de 28 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG nos recuerda que no se pueden solicitar notas simples ni por email ni mediante una solicitud presentada en un documento a través del sistema de presentación telemática de documentos del Registro. La vía ordinaria es a través del portal telemático de Registradores.org o vía Telefax en el caso de las notas continuadas de Notaría.

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    3.- CESIÓN DE FINCA A CAMBIO DE PENSIÓN VITALICIA GARANTIZADA CON CONDICIÓN SUSPENSIVA Y DERECHO REAL DE HIPOTECA. NO SE PUEDE HIPOTECAR LO QUE AÚN NO TE PERTENECE:

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 28 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que no se puede hipotecar lo que aún no es tuyo. Se formaliza en escritura pública una cesión de una finca a cambio de una pensión vitalicia. Cedente (persona mayor), cede la finca a un tercero (cesionario), a cambio de una pensión vitalicia. La cesión se formaliza con una condición suspensiva, de forma que la transmisión del dominio se producirá cuando la parte cesionaria justifique que ha satisfecho la totalidad de la pensión convenida (se entiende que a la muerte del cedente). Asimismo (para garantizar que los obligados al pago de la pensión la abonarán), la parte cesionaria constituye hipoteca sobre dicho inmueble, a favor del cedente, como garantía adicional en el pago de la pensión vitalicia. Se deniega la inscripción de la hipoteca ya que la condición suspensiva aún no se ha cumplido, de forma que los cesionarios aún no han adquirido la titularidad del inmueble (condición suspensiva pendiente de cumplimiento) y, por lo tanto, no pueden hipotecar algo que aún no les pertenece.

    ‍

    4.- HIPOTECA Y DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES. NO PUEDE SER UN DOMICILIO EXTRANJERO:

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 30 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que al formalizar un derecho real de hipoteca, en la escritura debe constar un domicilio del deudor a efectos de notificaciones y requerimientos, el cual debe estar situado en España, de modo que no es admisible señalar un domicilio del deudor en el extranjero, a estos efectos.

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    5.- ESCRITURA DE EXTINCIÓN DE PAREJA ESTABLE Y DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO (PISO EN COMÚN). SE PUEDE OTORGAR CON HIJOS MENORES SI NO SE INCLUYEN EN LA ESCRITURA PACTOS QUE AFECTEN A LOS HIJOS:

    Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 19 de abril de 2023 (DOGC de 24 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que cuando existe una pareja estable con hijos y con una vivienda en común, cuando se extingue la pareja estable por cese de la convivencia, aunque existan esos hijos menores de edad, pueden formalizar la extinción de la pareja estable en la escritura y acordar en la misma la disolución del condominio del inmueble que tenían en común. No obstante, ello solo será posible si en dicha escritura de extinción de la pareja estable, no se incluyen medidas que afecten a los hijos, como un convenio, un plan de parentalidad, una pensión de alimentos, o un régimen de visitas (en cuyo caso, lógicamente, requeriría autorización judicial).

    ‍

    6.- ESCRITURA DE DIVISIÓN MATERIAL DE ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA FINCA SUJETA A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SOLO SE REQUIERE MAYORÍA SIMPLE:

    Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 5 de mayo de 2023 (DOGC de 15 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que en el caso de un edificio antiguo con una división horizontal “singular” (dividido en 4 entidades, una de la cual, engloba 13 pisos susceptibles de aprovechamiento individualizado), si los estatutos no lo permiten expresamente (en cuyo caso no se requeriría acuerdo de Junta) es posible formalizar una división material de esta entidad que engloba esos 13 pisos, para crear 13 fincas registrales independientes, siendo únicamente necesario un acuerdo de Junta aprobado por mayoría simple (esto es, no sería necesario un acuerdo con mayorías cualificadas de 4/5).

    ‍

    7.- ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE ERROR (DE SUPERFICIE) EN LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA (ELEMENTO PRIVATIVO) SUJETA A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. NO SE REQUIERE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 18 de abril de 2023 (BOE de 8 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve un supuesto en el que un sobreático, inscrito con una superficie útil de 47,51 metros, se rectifica a 97 metros (pues en realidad esa era la superficie real y correcta), mediante una escritura otorgada por el titular registral de dicha finca, en base a una certificación catastral y gráfica y un informe de arquitecto (que acreditan que se trata de un error y que ese piso tiene esa superficie desde el momento de la construcción), así como mediante un acuerdo de Junta (adoptado por unanimidad) que consiente dicha rectificación. En este caso la DG confirma que con esta escritura es suficiente para inscribir la modificación de la superficie del piso, sin que sea necesaria una escritura de declaración de obra nueva antigua, por parte de la comunidad de propietarios, donde se rectifique la descripción de dicho elemento.

    ‍

    8.- CUANDO EN UNA SUCESIÓN EXISTA UN DERECHO DE TRANSMISIÓN, OJO QUE SE REQUIERE LA CONCURRENCIA DE TODOS LOS INTERESADOS EN LA HERENCIA PARA LA ENTREGA DE UN LEGADO:

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 19 de abril de 2023 (BOE de 8 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG recuerda que, en el marco del derecho de transmisión, y en base al artículo 1006 del Código Civil, cualquier operación tendente a partir la herencia a la que esté llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión de éste (incluyendo sus legitimarios). Se trata de un caso en el que dos personas fallecidas, en su testamento nombran como herederos a sus seis hijos (con sustitución vulgar en favor de sus respectivos descendientes) y, asimismo, ordenan a favor de tres de sus hijos legados de unos bienes inmuebles. Posteriormente, uno de esos hijos, fallece, dejando viuda y tres hijos (nietos de los primeros causantes). Se otorga escritura de entrega de legado por parte de los herederos instituidos (hijos del matrimonio fallecido) y asimismo por parte de los herederos transmisarios (nietos), pero no interviene la cónyuge viuda del hijo fallecido, cosa que la DG interpreta que es efectivamente necesaria, al ser interesada en la sucesión.

    ‍

    9.- EN BREVES SERÁ POSIBLE OTORGAR ESCRITURAS DE FORMA TELEMÁTICA:

    Se adjunta enlace al artículo publicado recientemente en El Periódico (AQUÍ) donde se exponen sucintamente las novedades derivadas de la Ley 11/2023. En base a la misma, en breves (a finales de noviembre vence la vacatio legis de 6 meses), será posible otorgar determinados documentos públicos de forma telemática, es decir, sin la presencia física del cliente en la Notaría. A medida que se dispongan de más novedades sobre la implementación práctica de la medida, se informará debidamente a la plantilla.

    Abril 2023

    1.- LOS CLIENTES SE PUEDEN IDENTIFICAR ANTE NOTARIO MEDIANTE EL PERMISO DE CIRCULACIÓN VIGENTE DEL REINO DE ESPAÑA:

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 16 de enero de 2023 (BOE de 14 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG permite que un compareciente se identifique ante Notario mediante un permiso de circulación vigente de España, aunque este recurso deberá ser empleado de manera subsidiaria o supletoria. Eso quiere decir que, de ordinario, en todo caso, la identificación de españoles deberá realizarse mediante Pasaporte o DNI. No obstante, subsidiariamente, también se podrá admitir el permiso de circulación, pues es un documento oficial expedido por una autoridad pública, con fotografía y firma, que tiene efectos identificativos.

    ‍

    2.- ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE LOS NUEVOS PROPIETARIOS DE UN INMUEBLE SUJETO A UN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA INSCRIBIR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ACUERDOS ADOPTADOS ANTES DE SU COMPRA QUE NO SE HAYAN INSCRITO

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 31 de enero de 2023 (BOE de 20 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG recuerda que, por regla general, si una comunidad de propietarios adopta un acuerdo sujeto a inscripción en el Registro de la Propiedad, y posteriormente, antes de que se inscriba dicho acuerdo, hay cambios de titularidad en elementos privativos, para lograr la inscripción de dicho acuerdo, los nuevos propietarios deben prestar su consentimiento. No obstante, en este caso concreto, al tratarse de una herencia, la DG aplica el principio de sucesión universal (artículo 661 Cc) y permite la inscripción del acuerdo.

    ‍

    3.- EN EL MARCO DE UNA HERENCIA, LA SEPARACIÓN DE UN MATRIMONIO DEBE SER PROBADA FEHACIENTEMENTE, PARA PODER PRIVAR AL CÓNYUGE SUPÉRSTITE DE SUS DERECHOS SUCESORIOS A LA LEGÍTIMA

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 24 de enero de 2023 (BOE de 14 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que, en el marco de una aceptación de herencia, para poder formalizar la misma sin el cónyuge supérstite legitimario (a resultas de estar los cónyuges separados), es necesario acreditar fehacientemente la separación (por mutuo acuerdo en escritura pública / resolución judicial de separación o divorcio / por ratificación del cónyuge que no participa en la partición.)

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    4.- CAUTELAS A TENER EN CUENTA EN EL JUICIO DE SUFICIENCIA CUANDO SE EMPLEE UN PODER PREVENTIVO EN PREVISIÓN DE PÉRDIDA DE CAPACIDAD.

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 4 de noviembre de 2022 (BOE de 2 de diciembre de 2022). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG determina que para poder emplear un poder preventivo en previsión de pérdida de capacidad (del tipo que sólo despliega efectos una vez se acredite la pérdida de capacidad, no antes) no basta un juicio de suficiencia genérico como en cualquier clase de poder, sino que se exigirán unos requisitos adicionales, a saber: se estará a la voluntad del poderdante y, en todo caso, se exigirá certificado médico actual, con indicación de fecha, autor, objeto y un juicio expreso del Notario conforme el poderdante está en la situación de apoyo descrita para que el poder entre en vigor (e incluso, en caso de duda, se podrá exigir un informe pericial que se valorará en un acta notarial aparte o, en su caso, añadiendo la comparecencia del poderdante para valorar in situ su situación de necesidad).

    ‍

    5.- LAS RESOLUCIONES JUDICIALES QUE AFECTEN A LA CAPACIDAD DE LA PERSONA DEBEN ESTAR INSCRITAS EN EL REGISTRO CIVIL PARA QUE LOS ACTOS DERIVADOS DE LAS MISMAS TENGAN ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 3 de enero de 2023 (BOE de 9 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que la sentencia judicial que afecte a la capacidad de una persona, además de firme, debe estar inscrita en el Registro Civil. Sin este requisito, el acto realizado por el representante, no podrá acceder al Registro de la Propiedad.

    ‍

    6.- CUANDO SE INDIQUE EL RÉGIMEN ECONÓMICO DEL MATRIMONIO EN UNA ESCRITURA, DEBE DETALLARSE SI ES LEGAL O CONVENCIONAL

    Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 20 de diciembre de 2022 (BOE de 3 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que al indicar el régimen económico del matrimonio, es necesario determinar en la escritura si dicho régimen económico-matrimonial es legal o pactado (ya que en caso de ser pactado, se pueden haber previsto reglas específicas de gestión y disposición, distintas de las genéricas previstas en el régimen legal del Código). Además, si es un régimen pactado o convencional debe acreditársele al notario mediante la exhibición del documento auténtico del que resulte el régimen económico convencional (capitulaciones matrimoniales) con los datos de inscripción en el Registro Civil competente. También puede acreditarse con certificación de matrimonio del Registro Civil a cuyo margen debe constar anotado el otorgamiento de las capitulaciones en las que se pacte el referido régimen económico matrimonial convencional, el día del otorgamiento, el notario autorizante y el número de protocolo.

    ‍

    7.- NECESIDAD DE QUE EL NOTARIO HAGA CONSTAR EXPRESAMENTE EN EL JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL LA SALVEDAD DE AUTOCONTRATACIÓN Y/O CONFLICTO DE INTERÉS.

    Adjunto resolución de la DGSJFP de 9 de marzo de 2023 (B.O.E. 27 de marzo de 2023). En esta interesante resolución la DG reitera una vez más su doctrina en cuanto al juicio de suficiencia notarial y autocontratación, en el sentido de que deben extremarse las precauciones cuándo se esté en presencia de un negocio jurídico otorgado por un apoderado que a su vez interviene en su propio nombre y derecho como parte con intereses contrapuestos a los de su poderdante. En el caso que nos plantea la resolución, el Registrador suspende la inscripción de una donación en la que el donante actúa a su vez como apoderado del donatario, sin expresarse en la escritura de donación que, en el poder otorgado por el donatario se salva expresamente la figura de la autocontratación y/o el conflicto de intereses. Recuerda el centro directivo su ya reiteradísima doctrina de que el artículo 98 de la ley 24/2001 atribuye en exclusiva el juicio de suficiencia de la representación alegada al notario, sin que el registrador pueda exigir para su calificación que se le exhiba, acompañe o transcriba el documento del que resulte la representación. No obstante, cuando se de la figura de la autocontratación no basta con que el notario haga constar en la escritura el juicio de suficiencia notarial, sino que además será necesario que exprese nítidamente que el documento auténtico del que resulta la representación (poder) contempla la salvedad de autocontratación.”

    ‍

    8.- LEY APLICABLE EN MATERIA DE RÉGIMENES ECONÓMICO-MATRIMONIALES CON ELEMENTOS INTERNACIONALES

    8.1.- LEY APLICABLE AL RÉGIMEN ECONÓMICO-MATRIMONIAL:

    • Rige el Reglamento UE 2016/1103 (AQUÍ), aplicable a todos los matrimonios celebrados a partir de junio de 2019, que es de aplicación universal (permite aplicar incluso leyes que no sean de países de la UE).
    • El Reglamento (art. 22) permite a los cónyuges elegir la ley aplicable a su régimen económico matrimonial entre la del lugar de celebración o la de la nacionalidad de cualquiera de los cónyuges.
    • Validez del acuerdo: Sujeta a los requisitos formales de cada país (en consecuencia, en España, se exigirá escritura pública).
    • ‍En defecto de pacto, la ley aplicable será (art. 26): La de la primera residencia habitual tras el matrimonio, la de la nacionalidad común o la del vínculo más estrecho.
    • ‍También de aplicación a las “uniones registradas”: Parejas estables inscritas en un Registro público.

    8.2.- LEY APLICABLE AL DIVORCIO:

    • Rige el Reglamento UE 1259/2010 (AQUÍ), sobre ley aplicable al divorcio, también de aplicación universal (permite aplicar incluso leyes que no sean de países de la UE).
    • El Reglamento (art. 5) permite a los cónyuges elegir la ley aplicable a divorcio entre la del lugar de residencia habitual, la del último lugar de residencia habitual, la del Estado cuya nacionalidad tenga uno de los cónyuges en el momento de celebración del pacto o la ley del foro.
    • Validez del acuerdo: Sujeta a los requisitos formales de cada país (en España, escritura pública de pactos en previsión de ruptura).
    • ‍En defecto de pacto, se aplicarían los criterios del art. 8 del Reglamento.
    Jesús Benavides Lima
    Jesús Benavides Lima
    Notario de Barcelona
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