Notas jurídicas prácticas - Abril 2026

1.- Contrato de arras en Cataluña sujeto a la obtención de financiación bancaria. Una fórmula que funciona

Se adjunta (AQUÍ) enlace un post de LinkedIn de un prestigioso despacho de abogados, en el que se nos muestra un ilustrativo caso real, con sentencia judicial incluida, que nos permite recordar y ver la interesante regulación que tiene el Código Civil catalán en materia de arras.

En concreto, el artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña establece que si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

En el caso en concreto, las partes firman el contrato de arras, entregándose en tal concepto 68.500 €. Finalmente, el futuro comprador no consigue la financiación bancaria que necesitaba, cosa que comunica en plazo a la vendedora, a los efectos de recuperar esta cantidad, obteniendo una negativa como respuesta. Ante tal situación, el comprador frustrado lleva el caso a los Tribunales, ganando el pleito y viéndose así reconocido su derecho a recuperar esa elevada cantidad de dinero, más intereses y costas del proceso. Para tener muy en cuenta esta regulación cuando se formalizan “contratos de arras” (o precontratos de reserva de inmueble, etc.) en el marco de una compraventa inmobiliaria.

2.- Adopción de acuerdos por unanimidad en comunidad de propietarios en Cataluña. Recordatorio: A la unanimidad se puede llegar por diversos caminos

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una interesante la Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Gestió Adequada de Conflictes (Resolución JUS/4983/2025, de 18 de diciembre, publicada en el DOGC de 15 de abril de 2026) que aborda un caso relativo a una escritura de elevación a público de modificación de estatutos de una comunidad de propietarios, en virtud de la cual se adscribe el uso privativo de determinadas plazas de aparcamiento a determinadas viviendas particulares del edificio.

El caso en concreto parte de una comunidad de propietarios que pretende asignar el uso privativo de unas determinadas plazas de aparcamiento a unas viviendas concretas. Para ello, se celebra junta de propietarios, con un cuórum de asistencia del 71,25%, adoptándose el acuerdo por unanimidad de los asistentes. Además, según resulta de la certificación del acuerdo, ninguno de los vecinos no asistentes ha manifestado su oposición ni impugnación dentro del plazo legal de un mes que concede el Código Civil catalán. El acuerdo se eleva a público y se presenta a inscripción en el Registro de la Propiedad, calificándose negativamente la escritura porque, a juicio de la Registradora, la decisión no se adopta con el quorum suficiente, faltando pues la asistencia y voto favorable de uno de los vecinos directamente afectados por la medida.

Presentado el correspondiente recurso, la Dirección General catalana revoca la nota de calificación, recordándonos que, para esta clase de acuerdos (adscripción privativa de elementos antes comunes), se requiere un acuerdo unánime de los copropietarios (art. 553-43 CCCat), el cual se puede alcanzar, de conformidad con el art. 553-26.3 CCCat, cuando el acuerdo haya sido votado favorablemente por todos los propietarios participantes en la reunión, y en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se haya opuesto ningún otro propietario. Caso interesante para recordar que la unanimidad necesaria para la adopción de acuerdos en junta de propietarios se puede llegar por “diversas vías”.

3.- Webinots 84: La importancia del dato en el futuro del notariado

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sesión de video formación impartida por el Colegio de Notarios de Cataluña, en la cual, el Notario de Malgrat de Mar, don Pedro Rincón de Gregorio, realiza una interesante exposición sobre la importancia del dato en el futuro del Notariado, con especial referencia al índice único y a los poderes parametrizados.

De especial interés las reflexiones que se realizan sobre la necesidad de modernizar nuestro sistema de apoderamientos, con referencia expresa a la posibilidad de homogeneizar y parametrizar las facultades de los poderes notariales, a los efectos de facilitar su validación o bastanteo por terceros, como por ejemplo los distintos operadores de los Tribunales de Justicia o las entidades financieras.

4.- Importante informe conjunto de la Dirección General de Tributos y de la Agencia de la Vivienda catalana sobre el concepto de gran tenedor

Se adjunta (AQUÍ) enlace a un muy interesante informe conjunto de la Dirección General de Tributos catalana y de la Agencia de la Vivienda autonómica para dar respuesta a una serie de consultas planteadas por el Colegio Notarial de Cataluña, en relación al concepto de gran tenedor. En el se resuelven interesantes dudas como por ejemplo:

• Ámbito territorial del cómputo numérico de inmuebles: A los efectos de aplicar el tipo impositivo agravado de gran tenedor, solo se tendrán en cuenta los inmuebles situados en Cataluña.
• Inclusión de inmuebles rústicos: Si los inmuebles se hallan en zonas de mercado tensionado, solo se computarán los bienes inmuebles urbanos con uso residencial, en el resto de casos, se tendrán en cuenta todos los bienes inmuebles (urbanos y rústicos).
• Cómputo de cuotas indivisas: Si el contribuyente es titular de uno o más inmuebles urbanos de uso residencial en un porcentaje de participación diferente del 100 %, ubicados dentro de una misma zona de mercado residencial tensionado, tendrá la condición de gran tenedor si de la suma de estos porcentajes de titularidad resulta ser titular del 500 % (equivalente en porcentaje de titularidad a la plena titularidad de cinco inmuebles urbanos de uso residencial). Todos los inmuebles deben estar situados dentro de la misma zona de mercado residencial tensionado declarada.
• Cómputo de superficie y elementos no residenciales: Para la determinación de la suma de la superficie construida de más de 1.500 m², solo se deben tener en cuenta los metros cuadrados de uso residencial, quedando excluidos los metros cuadrados referidos a elementos comunes (como garajes, trasteros, locales comerciales, o almacenes integrados en la finca).
• Divergencias o ausencia de constancia registral de la superficie: Si no consta la superficie construida en la inscripción del Registro, se tendrá en cuenta lo inscrito en el Catastro y, en su defecto, lo que resulte de un informe técnico de medición de la vivienda.

5.- Reducción de capital con devolución de aportaciones. Si se quiere impugnar, se tiene que hacer bien

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Sentencia del Tribunal Supremo número 802/2026, de 25 de febrero, en la que se aborda un interesante caso para recordar el régimen de reducción de capital con restitución de aportaciones a los socios, así como las posibilidades de impugnación de acreedores disconformes con la operación.

El caso parte de un supuesto en el que una SA realiza una transmisión de varias fincas a favor de unos socios, en ejecución de un acuerdo de reducción de capital social, mediante la adquisición de acciones propias para su amortización y restitución de aportaciones a socios mediante entrega de activos. El acuerdo fue debidamente publicado para darse a conocer a los acreedores y que en su caso, estos pudieran ejercer su derecho a oposición, lo cual no sucedió. Mucho tiempo después (años), la sociedad entra en situación de insolvencia, y un acreedor intenta entonces anular la operación amparándose en un supuesto fraude de acreedores, así como en defectos de la junta general y en vulneración de la LSC en materia de reducción de capital.

El TS, en una interesante resolución, resuelve que la legislación mercantil ya prevé un trámite para proteger al acreedor (derecho de oposición), el cual debe ejercerse en plazo, de modo que, si ello no sucede, se pierde la oportunidad de impugnar el acuerdo. Asimismo, el TS determina que el acreedor no tiene legitimación para impugnar defectos formales de la junta y que asimismo, las operaciones de reducción de capital mediante adquisición de acciones propias y ulterior restitución de aportaciones son plenamente válidas, siempre que se respeten los requisitos legales de procedimiento y publicidad.

6.- Cuidado con los objetos sociales y las actividades financieras

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de octubre de 2025 (BOE de 21 de enero de 2026), en la que se resuelve un recurso interpuesto contra la nota de calificación del Registrador Mercantil IX de Madrid, suspendiendo la inscripción de una escritura pública de constitución de SL.

El caso parte de una constitución de una SL en la que, en su objeto social, entre otras actividades se incluye “otras actividades auxiliares a los servicios financieros, excepto seguros y fondos de pensiones”. Presentada a inscripción, la escritura es calificada negativamente por el Registrador, porque dados los términos amplios en que dicha actividad se describe en el artículo 2 de los Estatutos sociales (transcripción literal del CNAE) puede estar incluida en alguno de los supuestos previstos en el art. 125 de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, del Mercado de Valores, correspondientes a las empresas de servicios de inversión (Estas empresas están sujetas a una serie de requisitos especiales que no se cumplen en este caso).

Interpuesto el correspondiente recurso, la DG confirma la nota de calificación, señalando que la actividad a que se refiere el recurso está claramente incluida en las actividades sujetas por la Ley del Mercado de Valores a requisitos especiales, de modo que sólo se podrá incluir en el objeto social si la sociedad cumple con los requisitos de esta legislación especial. Para tener en cuenta a la hora de definir correctamente las actividades sociales de empresas de nueva constitución.

7.- Cuidado con la fiscalidad de la reducción de capital mediante recompra de acciones y amortización de las mismas

Se adjunta (AQUÍ) enlace a un reciente Informe de la Comisión Consultiva sobre conflicto en la aplicación de norma tributaria de la AEAT, publicado en febrero de 2026, donde se aborda la tributación en el IRPF de un socio que vende sus participaciones sociales de una empresa familiar a la propia sociedad, para que la misma, acto seguido, proceda a formalizar una reducción de capital mediante amortización de dichas acciones.

El caso parte de un supuesto en que, en el marco de una empresa familiar, uno de los socios vende sus participaciones a la propia sociedad, para que esta, acto seguido, proceda a realizar una reducción de capital mediante la amortización de dichas participaciones adquiridas al socio en cuestión. Este socio, en el IRPF del año correspondiente, declara la operación como una ganancia patrimonial, lo que le permitió acogerse a beneficios fiscales (en concreto, a los coeficientes de abatimiento para activos adquiridos antes de 1994).

Pasado el tiempo, el contribuyente recibe una inspección de Hacienda, la cual considera que la tributación de la operación no ha sido correcta, pues a criterio de la AEAT, la operación debe tributar bajo el concepto de rendimiento de capital mobiliario, ya que la secuencia de los hechos acontecidos equivale en la práctica a una reducción de capital con restitución de aportaciones, siendo esta una vía que no permite acogerse a dicho beneficio fiscal antes indicado. El informe de la Comisión Consultiva avala esta interpretación, considerando que el uso de figuras mercantiles lícitas no puede ser utilizado artificiosamente para acogerse a un beneficio fiscal de forma indebida. Para tener en cuenta en el asesoramiento integral a nuestros clientes en esta clase de operaciones.

8.- Mucho cuidado con la responsabilidad de los inmuebles por las deudas tributarias de los anteriores titulares

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Sentencia del Tribunal Supremo, número 404/2026, de 6 de abril, que introduce una relevante e inquietante doctrina en relación a la responsabilidad subsidiaria de un inmueble por deudas tributarias de los anteriores propietarios.

El caso parte de un supuesto en el que una persona adquiere un inmueble, en el cual, cuando se compra, consta vigente una nota marginal de afección al pago de un impuesto de sucesiones del vendedor. Pasados más de 5 años, esto es, una vez caducada la nota marginal, y ante la situación de fallido del deudor principal, la AEAT inicia un procedimiento de responsabilidad tributaria subsidiaria por afección al pago de deudas tributarias frente al comprador que adquirió el inmueble, dentro del plazo de afección.

El Tribunal Supremo (Sala III de lo Contencioso) estima que es procedente iniciar el procedimiento de responsabilidad subsidiaria respecto a un bien o derecho afectado legalmente al pago de la deuda tributaria aun cuando hayan transcurrido cinco años desde la práctica de la nota marginal de afección legal del referido bien, siempre que el tercero adquiriera el bien dentro de dicho plazo y, posteriormente, se haya declarado fallido al deudor principal. A juicio del TS, la afección prevista en el art. 79 LGT constituye una garantía real de origen legal, cuya vigencia no queda limitada por la caducidad registral establecida en el art. 100.4 RISD, pues esta afecta solo al asiento y a la oponibilidad registral, pero no extingue la carga legal, de modo que la valoración de la condición de tercero hipotecario protegido debe referirse al momento de la adquisición, de modo que quien compra con la afección vigente no queda amparado por el art. 34 LH. Por último, el TS también determina que el ejercicio de la acción de derivación se rige por el régimen propio de la responsabilidad subsidiaria establecida en el art. 43.1.d) LGT, cuyo dies a quo se sitúa en la declaración de fallido (arts. 174, 176 y 67.2 LGT), sin que la caducidad de la nota marginal condicione ni limite dicho ejercicio.

Sentencia muy importante para tener en cuenta en el asesoramiento recurrente e integral que realicemos a nuestros clientes al formalizar operaciones inmobiliarias.

9.- Propiedad de la vivienda familiar tras un divorcio en caso de sociedad de gananciales

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo número 377/2026 de fecha 1 de marzo, que aborda un interesante supuesto sobre cómo debe distribuirse la propiedad de un inmueble en el marco de un divorcio de un matrimonio casado bajo el régimen económico de sociedad de gananciales.

El caso parte del supuesto en el que un hombre, antes de contraer matrimonio, compra una vivienda, y para ello, contrae un préstamo. Dos años después, se casa con su mujer, esa vivienda se constituye en el domicilio familiar, de modo que el préstamo pasa a pagarse con dinero común del matrimonio. Pasados muchos años, el matrimonio se divorcia, y surge la controversia de a quién pertenece el inmueble.

El Tribunal Supremo resuelve el conflicto aplicando los artículos 1354 y 1357 del Código Civil, estableciendo que, cuando un bien (en este caso la vivienda familiar) se adquiere con dinero de distintas procedencias (parte privativo y parte ganancial), la propiedad pertenece pro indiviso a la persona y a la sociedad de gananciales en proporción al valor de las aportaciones. Así pues, en estos casos, será necesario calcular qué se pagó antes de la boda y qué se pagó después con fondos comunes, para determinar así los % correspondientes, siendo en estos casos clave conservar los justificantes de pago correspondientes (como por ejemplo extractos bancarios) para poder acreditar los pagos que se han realizado en cada momento.

10.- Participaciones sociales sin voto de una SL. Momento a partir del cual éstas recuperan el derecho a voto

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia del Tribunal Supremo número 440/2026, de 20 de marzo, en la que el Alto Tribunal analiza, por primera vez, el régimen legal de las participaciones sociales sin voto de una SL, clarificando el momento a partir del cual debe entenderse que las mismas recuperan el derecho a voto en caso de que no se repartan dividendos en la compañía.

El caso parte de una SL con 3 socios, en la que el capital social estaba dividido por terceras partes iguales (1/3 cada uno), en 300 participaciones. Uno de los socios pasó a ser titular de 100 participaciones sin voto a resultas de una modificación estatutaria aprobada por unanimidad en 2018. Un año después (2019), en junta general, se aprobó la venta de un activo esencial, votando a favor 2 de los 3 socios (uno de los cuales era el que era titular de esas participaciones sin derecho a voto), y uno en contra, surgiendo a raíz de ello el conflicto, ya que se permite en esa junta el voto del socio titular de esas participaciones sin voto, siendo ello determinante para la aprobación del acuerdo.

El caso llega a los Tribunales de la mano del socio que votó en contra. Finalmente, el asunto recae en el TS, al cual le corresponde interpretar el artículo 99.3 LSC, y resolver si el socio sin derecho a voto lo recupera automáticamente a resultas de no haber recibido el dividendo mínimo que se prevé en la ley para esta clase de situaciones. En relación a ello, el Tribunal Supremo acaba resolviendo que, en estos casos, se podrá considerar que no se ha abonado el dividendo mínimo (y por lo tanto las participaciones recuperan el derecho a voto) cuando haya finalizado tanto el ejercicio contable como el proceso ordinario de aprobación de cuentas, de forma que pueda constatarse que no existían beneficios distribuibles. Alternativamente, debe haber vencido el plazo legal para celebrar la junta ordinaria sin que esta se haya celebrado o sin que se hayan aprobado las cuentas. Aplicada esta interpretación al caso, el TS concluye que en marzo de 2019 todavía no se había celebrado la junta de aprobación de las cuentas de 2018 ni había transcurrido el plazo legal para hacerlo, de modo que, por tanto, no podía considerarse activada la excepción del art. 99.3 LSC, y la sociedad titular de las participaciones sin voto no debía haber votado en la junta de 6 de marzo de 2019.

Importante sentencia para entender correctamente el momento temporal a partir del cual, en su caso, estas participaciones sin voto recuperan su derecho, en caso de no distribución del dividendo mínimo que prevé la LSC para estos supuestos.