Notas jurídicas prácticas - Agosto 2026

1.- En Cataluña, en una comunidad de propietarios, para fijar cuotas especiales de contribución a determinados elementos privativos, no se requiere acuerdo unánime

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución JUS/5017/2025, de 16 de abril de 2025, dictada por la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya para resolver el recurso contra una nota de calificación negativa del Registrador de la Propiedad de Cambrils. El conflicto surge al denegarse la inscripción de una escritura pública de 2024 que eleva a público los acuerdos de una comunidad de propietarios de un inmueble sujeto a régimen de propiedad horizontal. Interesante resolución para determinar el régimen de mayorías del Codi civil de Catalunya necesarias a los efectos de modificar el reparto de gastos comunes, distinguiendo entre la “cuota de participación” (coeficiente de propiedad) y la “cuota de contribución” a los gastos generales.

El supuesto de hecho se origina en 1995, cuando la junta de propietarios acordó modificar la contribución a los gastos comunes de las oficinas y viviendas del edificio, para compensar el uso intensivo de los elementos comunes por la actividad económica ejercida en una finca concreta, manteniendo intactos los coeficientes de propiedad. En 2019, la comunidad rechazó volver al sistema originario y aprobó elevar el acuerdo a público con el voto favorable de más de las 4/5 partes de propietarios y cuotas. El Registrador suspendió la inscripción al exigir unanimidad para modificar las cuotas (art. 553-26.1 CCC), mientras que la comunidad argumentó que al alterar solo la contribución a los gastos basta la mayoría cualificada de 4/5 partes (art. 553-26.2 CCC).

La Dirección General resuelve estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador. Su argumento clave es que la “cuota de participación” y la “cuota de contribución” a los gastos son conceptos distintos. Como la modificación no altera los coeficientes de propiedad inscritos ni el título constitutivo de la finca, sino únicamente el reparto de los gastos comunes por un uso diferenciado, no resulta aplicable la regla de la unanimidad, siendo plenamente válida la mayoría cualificada de cuatro quintas partes alcanzada por la junta.

2.- La actuación como mandatario verbal de un heredero en una aceptación de herencia no impide interpelar posteriormente a dicho heredero ni vulnera la doctrina de los actos propios

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolució JUS/5019/2025, de 14 de julio de 2025, dictada por la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya tras el recurso gubernativo interpuesto por la notaria de Ripoll contra la nota de calificación del Registro de la Propiedad de Badalona núm. 1. El origen del conflicto es la suspensión de la inscripción de dos escrituras de herencia intestada (autorizadas en 2014 y 2015) y un acta de interrogatio in iure, mediante las cuales se pretendía adjudicar una finca registral con el acrecimiento derivado de la falta de aceptación de una de las coherederas. Interesante supuesto que nos permite determinar la legitimación activa para instar la interpellatio in iure bajo la doctrina de los actos propios cuando quien la promueve actuó previamente como mandatario verbal de la coheredera.

El supuesto de hecho parte del fallecimiento de los progenitores, en cuyas escrituras de aceptación de herencia la madre primero y una hermana después actuaron como “mandatarias verbales” de una coheredera, reservándole su cuota a la espera de una ratificación que jamás se produjo a lo largo de diez años. Ante la inactividad de esta última, la hermana promovió la interrogatio in iure (art. 461-12 CCC) para requerirla a aceptar o repudiar, concluyendo el procedimiento sin aceptación expresa. La Registradora denegó la inscripción al considerar que la requirente iba “contra sus propios actos” al instar la repudiación cuando antes había manifestado aceptar en nombre de su hermana, exigiendo una renuncia explícita en documento público.

La Dirección General acuerda estimar parcialmente el recurso, determinando que las escrituras son inscribibles con el acrecimiento derivado de la silencio-repudiación de la heredera. En sus fundamentos, el órgano fija que la actuación como “mandatario verbal” sin poder formal no constituye un “acto propio” vinculante ni genera contravención de la buena fe, ya que la validez del negocio quedaba subordinada a la ratificación de la interesada. Transcurrido el plazo tras la interpellatio, la falta de respuesta opera legalmente como repudiación, garantizando la protección de las coherederas ante la inactividad prolongada de la requerida.

3.- Cataluña elimina la penalización fiscal que existía para las donaciones mortis causa con entrega inmediata

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución 3/2026, de la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Cataluña, en la que se oficializa el cambio de criterio a la hora de liquidar impuestos en Cataluña cuando se formalice una donación en vida por causa de muerte con entrega inmediata (donació mortis causa amb lliurament de present).

El cambio principal viene motivado por la derogación operada en virtud de la Ley 11/2026 (con efectos desde julio de 2026) del artículo 632-1.4 del Codi Tributari de Catalunya. Hasta ahora, la Generalitat obligaba a estas donaciones a tributar como si fueran una donación ordinaria entre vivos. Con la supresión de este artículo y la adaptación a la doctrina estatal vinculante, la norma pasa a tratar legalmente este negocio como lo que es, un título sucesorio. Los efectos prácticos más importantes para los contribuyentes son:

• Tributación como sucesión: Aunque el bien se entregue de inmediato en vida, el impuesto se calcula aplicando las reglas, reducciones fiscales y bonificaciones de las herencias (modalidad de sucesiones), que suelen ser mucho más favorables que las de las donaciones.
• Momento del pago: El impuesto se devenga y debe pagarse en el momento de firmar la donación en la notaría.
• Regla de acumulación de 4 años: Si el donante fallece en los 4 años siguientes a la donación, dicho bien se acumulará al resto de la herencia a efectos de calcular el impuesto final.
• Sin costes por la cláusula de revocación: Incorporar la condición de que el bien vuelva al donante si el donatario muere antes (premoriencia) o si el donante revoca la donación no paga impuestos extra en Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD) ni en Sucesiones. Si la donación se cancelara por este motivo, se podrá pedir la devolución del impuesto pagado.

4.- Formación práctica notarial. Extinciones de condominio

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de video – formación, impulsada por la Fundación Notariado, en la que don Javier Máximo Juárez González, Notario de Valencia, imparte una interesante sesión de formación práctica notarial, dedicada al estudio de las extinciones de condominio, esto es, la operación jurídica mediante la cual se pone fin a una situación de copropiedad o comunidad sobre un bien, adjudicándose este a uno de los comuneros (cuando sea indivisible o no resulte conveniente su división) y, en su caso, compensando económicamente al resto por el valor de su participación.

En la sesión se abordan aspectos interesantes como los elementos esenciales de la disolución (total o parcial), su tributación (incidencia en AJD), tratamiento de los excesos de adjudicación y su fiscalidad, así como posibles afectaciones hipotecarias asociadas.

Para su visionado y estudio con detenimiento, dada la habitualidad de esta clase de operaciones en la práctica notarial.

5.- Es inscribible una cláusula estatutaria que permite que, en caso de prenda de participaciones o acciones, se atribuyan al acreedor prendario los derechos del socio

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 28 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), que aborda el recurso interpuesto por la representación de una sociedad mercantil frente a la negativa del Registrador Mercantil XIII de Madrid a inscribir un nuevo artículo estatutario (art. 8 bis). La cláusula rechazada estipulaba que, en caso de ejecución judicial o notarial de una prenda sobre participaciones sociales por incumplimiento, los derechos de socio pasarían a corresponder al acreedor pignoraticio previa notificación. El registrador denegó la inscripción argumentando que atribuir los derechos económicos (como dividendos) al acreedor suponía una transmisión patrimonial sin causa y un enriquecimiento injusto, alterando la naturaleza de la prenda como mero derecho de garantía.

Ante la nota negativa, la sociedad recurrente alegó que el registrador excedió sus facultades al prejuzgar una causa ilícita y obviar que la práctica mercantil ampara la prenda anticrética. La compañía subrayó además que la Ley de Sociedades de Capital (LSC) permite expresamente la modificación estatutaria del régimen de derechos del socio. En su defensa, invocó resoluciones previas del propio Centro Directivo para sostener que la calificación registral debe ceñirse al título sin conjeturar sobre la intencionalidad de las partes, recordando que cláusulas similares figuraban ya inscritas en otras sociedades.

Finalmente, la DGSJFP acuerda estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador, declarando inscribible la modificación estatutaria. El órgano directivo aclara que el artículo 132.1 de la LSC faculta a las sociedades para atribuir voluntariamente al acreedor pignoraticio el ejercicio de los derechos de socio. Aunque la redacción de la cláusula expresaba que los derechos “corresponderán” al acreedor, la Dirección General determina (mediante una interpretación hermenéutica respetuosa con la ley) que la norma social no transmite la titularidad ni la condición de socio, sino que se limita a regular la legitimación para su ejercicio mientras subsista el procedimiento de garantía.

6.- El Tribunal Supremo avisa: ejercitar la opción de compra no da derecho a vivir gratis antes de pasar por el Notario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace Sentencia del Tribunal Supremo n.º 1256/2026, de 21 de julio de 2026, en la cual se aborda la delimitación de los efectos jurídicos del ejercicio de la opción de compra en el marco de un contrato de arrendamiento con opción de compra y la liquidación del estado posesorio tras una demora prolongada en la formalización de la escritura pública. La resolución analizada centra su atención en la distinción entre el perfeccionamiento del contrato de compraventa y la transmisión del dominio mediante latraditio, evaluando la procedencia de la doctrina del enriquecimiento injusto frente a la regla de atribución de frutos civiles al comprador (arts. 1095 y 1468 del Código Civil) en supuestos de ocupación continuada del inmueble sin pago de contraprestación ni cargas.

Los hechos clave parten del ejercicio de la opción de compra por los arrendatarios en octubre de 2016, cuya formalización en escritura pública se demoró hasta enero de 2020 a causa de discrepancias entre las partes sobre la normativa aplicable para fijar el precio de venta, las cuales derivaron en un primer litigio judicial. Durante más de tres años de retraso, los optantes mantuvieron el uso y disfrute exclusivo de la vivienda sin haber adquirido la propiedad por falta de otorgamiento de la escritura pública y sin satisfacer cantidad alguna en concepto de renta, gastos comunitarios, IBI o tasas municipales, los cuales fueron sufragados por la entidad vendedora. El núcleo de la controversia residía en determinar si la vendedora tenía derecho a ser indemnizada por dicha ocupación o si, por el contrario, el perfeccionamiento de la venta atribuía legalmente el uso y los frutos del inmueble a los compradores desde el momento en que ejercitaron la opción.

El Tribunal Supremo desestima la posición de los compradores y confirma la condena indemnizatoria al declarar que, aunque el ejercicio de la opción perfeccionó el contrato, este no transmitió la propiedad por falta de la correspondientetraditio o escritura pública. En consecuencia, los compradores no ostentaron el uso de la vivienda como dueños y la ocupación continuada sin contraprestación generó una ventaja patrimonial injustificada en su favor y un correlativo empobrecimiento de la vendedora, quien además soportó integra la carga fiscal y de mantenimiento sin recibir el precio de venta ni disponer del inmueble. Por ello, el Alto Tribunal ratifica la procedencia de aplicar la doctrina del enriquecimiento injusto para fijar la indemnización —calculada en el 50% de las rentas y el 100% de los gastos, IBI y tasas del periodo— e impone las costas procesales a los recurrentes.

7.- ¿Puede una sociedad mercantil recibir una herencia? ¿Qué tratamiento fiscal tendrá?

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Consulta Vinculante V0767-26, emitida por la Subdirección General de Impuestos sobre las Personas Jurídicas de la Dirección General de Tributos (DGT) el 7 de abril de 2026, en la cual se analiza el tratamiento fiscal derivado de la recepción de un legado por parte de una sociedad mercantil residente en España. La norma abarca la aplicación de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (artículos 10.3 y 17) y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (artículos 1 y 3.2), así como el gravamen aplicable en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (artículo 31.2 del TRLITPAJD).

El supuesto planteado describe a una socia mayoritaria (titular del 99% del capital social) que prevé incluir en su testamento la constitución de un legado en favor de su sociedad limitada, compuesto por varios inmuebles (su vivienda habitual y plazas de garaje) y participaciones sociales residuales no asignadas a sus herederos (sobrinos). La finalidad de dicha disposición es integrar los inmuebles en el patrimonio de la compañía para asegurar la continuidad de su actividad económica. La controversia jurídica estriba en determinar el régimen de integración contable y fiscal de los bienes en la mercantil beneficiaria, su sujeción a la normativa de sucesiones y las repercusiones indirectas de la escritura.

La DGT resuelve que, al tratarse de una persona jurídica, el incremento patrimonial recibido por la sociedad queda no sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, debiendo tributar obligatoriamente en el Impuesto sobre Sociedades. Contablemente, la operación debe registrarse directamente en fondos propios (cuenta 118 “Otras aportaciones de socios”) de acuerdo con la NRV 18.ª del PGC, pero a efectos fiscales el artículo 17 de la LIS exige valorar los bienes adquiridos a título lucrativo a su valor de mercado e integrarlos en la base imponible del periodo impositivo en que se efectúe la entrega, mediante el correspondiente ajuste extracontable positivo. Asimismo, determina que la escritura pública de aceptación e incorporación de los inmuebles quedará sujeta a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del ITPAJD por reunir los requisitos de inscribilidad, cuantía valuable y no sujeción a Sucesiones, inadmitiendo por falta de legitimación la consulta respecto a la tributación de los legatarios personas físicas.

8.- Recordatorio: No se puede modificar la denominación social de una mercantil estando caducada la reserva de denominación

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 29 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), en la cual se analiza la validez del acuerdo de modificación de la denominación social de una sociedad de responsabilidad limitada frente a la negativa del Registrador Mercantil III de Alicante a su inscripción. La normativa aplicable gira en torno al artículo 18 del Código de Comercio y, de forma central, a los artículos 409, 412 y 415 del Reglamento del Registro Mercantil (RRM), los cuales regulan el régimen de expedición, caducidad, prórroga y consolidación definitiva de la reserva de denominaciones sociales.

El asunto se origina con el otorgamiento de una escritura pública el 28 de mayo de 2025 que formalizaba el cambio de denominación, aportando un certificado negativo del Registro Mercantil Central (RMC) expedido el 22 de mayo de 2025. La escritura fue presentada en el Registro Mercantil el 9 de diciembre de 2025, momento en el cual el registrador denegó la inscripción debido a que la reserva de la denominación había caducado al transcurrir más de seis meses desde su expedición. El administrador recurrente argumentó que la vigencia del certificado debe concurrir únicamente al tiempo del otorgamiento del título, sin que la caducidad posterior impida la inscripción.

La DGSJFP acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación registral. El órgano directivo razona que el certificado del RMC otorga una reserva provisional de seis meses que solo se consolida con la inscripción o se prorroga dos meses si el título está pendiente de despacho dentro de dicho plazo (art. 412.3 RRM). Al haberse presentado el documento vencido el plazo el 9 de diciembre de 2025 (tras caducar la reserva el 22 de noviembre), no cabe prorrogar ni inscribir una denominación caducada, siendo irrelevante que la certificación estuviera vigente al otorgarse la escritura.

9.- Cambios en la legislación catalana que regula los instrumentos de apoyo a la capacidad jurídica de las personas

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Ley 13/2026, de 3 de agosto, de modificación del Código Civil de Cataluña en materia de apoyos al ejercicio de la capacidad jurídica de las personas, la cual consolida definitivamente la reforma de esta materia en Cataluña (deroga el Decreto Ley 19/2021 que se aprobó de urgencia para adaptar el Código Civil de Cataluña a la Ley estatal 8/2021) e introduce importantes novedades y ajustes en la actuación notarial respecto a la regulación provisional anterior. Los principales cambios respecto a la situación previa se estructuran en los siguientes ejes:

1.- Definitiva eliminación de la sustitución de la voluntad: Consolida de forma estricta la asistencia no representativa como figura central. El otorgante acude y firma el acto por sí mismo; el asistente concurre o presta su asentimiento. Las facultades de representación pasan a ser excepcionales, debiendo estar formalmente delimitadas e invocadas únicamente cuando la persona no pueda expresar su voluntad de ningún modo, incluso con ajustes razonables.

2.- Fortalecimiento del documento notarial de asistencia voluntaria:

• Régimen anterior: La constitución voluntaria de la asistencia ante notario existía, pero el marco regulatorio del Decreto Ley 19/2021 dejaba ambigüedades en cuanto a la prevalencia de las medidas voluntarias frente a las judiciales cuando surgían desacuerdos familiares.
• Ley 13/2026: Establece la prioridad absoluta de la autorregulación notarial, esto es, lo acordado por la persona ante notario en escritura pública vincula a terceros y a la propia autoridad judicial, salvo que se demuestre un abuso de la medida o vicio en el consentimiento.
• Permite fijar con mayor flexibilidad salvaguardias a medida dentro de la propia escritura notarial (sistemas de rendición de cuentas, fiscalizadores, límites cuantitativos para que el asistente preste su conformidad, etc.) sin necesidad de homologación o supervisión judicial sistemática.

3.- Delimitación de actos que requieren asistencia notarial:

• Régimen anterior: Existía cierta rigidez al proyectar el antiguo listado de "actos que requerían autorización judicial para el tutor" a la función del asistente voluntario, lo que obligaba a acudir con frecuencia al juzgado para actos patrimoniales complejos (ej. ventas de bienes de gran valor).
• Ley 13/2026: Clarifica que cuando la persona con discapacidad actúa con el apoyo de su asistente (quien únicamente complementa su capacidad) en actos dispositivos notariales (compraventas, gravámenes, donaciones, segregaciones), no se requiere autorización judicial previa, siempre que así lo haya previsto el otorgante en el documento de constitución o se trate de la regla general de apoyo.
• El control de fondo y de salvaguardias recae en el notario autorizante, quien comprueba la congruencia de la medida de apoyo con el acto a otorgar.

4. Función activa del Notario (Ajustes razonables y juicio de voluntad):

• Régimen anterior: El juicio del notario se centraba tradicionalmente en constatar la "capacidad o lucidez" en el momento del otorgamiento.
• Ley 13/2026: Modifica el rol del notario, que pasa de juzgar la capacidad jurídica a facilitar el ejercicio de la capacidad de obrar mediante el deber legal de proveer ajustes razonables (uso de lectura fácil, medios aumentativos/alternativos de comunicación o presencia de facilitadores en la notaría).
• El notario debe indagar los deseos, preferencias y valores de la persona, absteniéndose de autorizar documentos si detecta un conflicto de intereses no resuelto o una influencia indebida del asistente sobre la voluntad del otorgante.

5. Coordinación con los Poderes Preventivos:

• Régimen anterior: Coexistían de forma imprecisa la asistencia voluntaria notarial y los poderes preventivos, generando dudas sobre si la aparición de un asistente anulaba un poder preventivo otorgado con anterioridad.
• Ley 13/2026: Armoniza la convivencia de ambas figuras en el Código Civil de Cataluña, fijando que los poderes preventivos subsisten y prevalecen sobre la asistencia judicial, configurándolos como un mecanismo de autotutela/apoyo de origen netamente notarial.

6.- Entrada en vigor: 4 de febrero de 2027.

10.- Mucho cuidado: Hacer pactos al repartir una herencia que modifiquen la voluntad del causante, en el notario, puede encarecer la factura fiscal con Hacienda

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Consulta Vinculante V0807-26, emitida por la Subdirección General de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos de la Dirección General de Tributos (DGT) el 13 de abril de 2026, en la cual se analiza el tratamiento fiscal aplicable a las operaciones particionales testamentarias cuando se incorporan acuerdos transaccionales entre herederos. La norma examina la delimitación del hecho imponible en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (artículo 3 de la Ley 29/1987 y artículo 12 del Reglamento del ISD) en contraposición con el régimen de las transacciones previsto en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (artículo 14.5 del TRLITPAJD y artículo 28 de su Reglamento), en concordancia con el concepto de transacción del artículo 1.809 del Código Civil.

El caso planteado concierne a una herencia en la que, tras una sentencia judicial que ordenó integrar en el inventario global el ajuar familiar y cinco fincas, los cinco herederos pretenden formalizar las adjudicaciones en un único acto notarial de protocolización. En dicho otorgamiento proponen incluir un acuerdo transaccional mediante el cual uno de los herederos adjudicatario de la finca principal renuncia a parte de su porción y al reparto por sorteo de las cuatro fincas restantes, aceptando el resto de los coherederos la concesión de servidumbres de paso y otros extremos judiciales. La controversia estriba en determinar si esta operativa global puede calificarse como un acto único de partición hereditaria sujeto exclusivamente a la modalidad de sucesiones del ISD.

La DGT concluye que el documento no puede considerarse un acto único de partición hereditaria, ya que los acuerdos que alteren lo dispuesto en el testamento o en la normativa sucesoria constituyen negocios jurídicos inter vivos independientes. Por consiguiente, si las renuncias y concesiones implican una alteración lucrativa por ánimo de liberalidad, tributarán como donación bajo el artículo 3.1 b) del ISD; si, por el contrario, responden a concesiones onerosas o permutas derivadas de la transacción, deberán tributar conforme a la modalidad correspondiente del ITPAJD.