Notas jurídicas prácticas - Enero 2026

1.- Nuevo derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Cataluña

Se informa que, en virtud de la Ley Catalana 11/2025 (AQUÍ se puede consultar), desde el 1 de enero, cualquier transmisión de vivienda que se realice en zona tensionada (AQUÍ se pueden consultar los municipios afectados) cuando el vendedor sea un gran tenedor persona jurídica, queda sujeta a losderechos de tanteo y retracto de la Generalitat de Cataluña, queda sujeta a los

Sobre el concepto de gran tenedor en Cataluña, importante recordar que, actualmente, es gran tenedor en Cataluña quien sea titular de:

• Cinco o más viviendas situadas en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado (sin contar su vivienda habitual).
• Más de 10 viviendas situadas en territorio español, siempre que al menos una esté en un municipio tensionado de Catalunya.
• Más de 1.500 m² construidos de uso residencial (con reglas específicas para cotitularidad).

¿Cómo proceder en estos casos?

Si estamos ante una operación en el que el vendedor de la vivienda es una persona jurídica, esta deberá declarar si es o no gran tenedor.

• Si lo es, deberá acreditarse la comunicación del tanteo y retracto.
• Si no lo es, hasta que no entre en vigor el Registro de Grandes Tenedores que prevé la norma, deberá declararse expresamente en la escritura que la sociedad vendedora no es gran tenedor. En tal caso, deberá aportar certificación registral acreditativa del número de inmuebles de que es titular en el momento de la transmisión.

Excepciones:

• Viviendas de nueva construcción / gran rehabilitación (que se realicen en el plazo máximo de 1 año a contar desde la concesión de la cédula de habitabilidad).
• Operaciones intragrupo entre sociedades con objeto social inmobiliario.
• Cuando el adquirente sea persona física, la Generalitat no ejercerá el derecho de tanteo si el comprador declara acogerse a esta excepción específica y cumple una serie de requisitos (como estar inscrito en el Registro de solicitantes de VPO, comprometerse a solicitar la calificación de la vivienda como VPO, etc.).

Cuestiones adicionales: También quedan sujetas a derecho de tanteo y retracto de la Generalitat “la adjudicación de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial”.

Para mayor detalle, se adjunta AQUÍ nota informativa del Colegio de Notarios de Cataluña.

2.- Formación práctica notarial. Disposiciones testamentarias a favor de personas con discapacidad

Se adjunta (AQUÍ) enlace a sesión de formación en vídeo impartida en el marco de las actividades de formación de la Fundación Notariado, en la cual, don Juan Pablo Pérez Velázquez, profesor titular de Derecho Civil en la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla), realiza una formación práctica sobre disposiciones testamentarias en favor de personas con discapacidad, a la luz de la regulación contenida en la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.

En la sesión, con un marcado interés y enfoque práctico, se abordan distintas cuestiones de interés aplicables en estos casos, como la tipología de cláusulas testamentarias a tener en cuenta, las sustituciones preventivas de residuo o la facultad del testador de gravar la legítima estricta en favor de un legitimario con discapacidad.

Se adjuntan asimismo AQUÍ modelos de cláusulas testamentarias a tal efecto elaboradas por el autor que pueden servir de ejemplo para estos supuestos.

3.- Nueva ordenanza del Ayuntamiento de Barcelona para regular el derecho de tanteo y retracto de la administración en la ciudad condal

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la nueva y muy reciente (de 19 de diciembre de 2025) Ordenanza del Ayuntamiento de Barcelona destinada a la regulación del ejercicio del derecho de tanteo y retracto del Ayuntamiento de Barcelona, cuando corresponda ejercer este derecho a la administración local de conformidad con la normativa urbanística vigente.

Entre otras cuestiones, se prevé:

• La posibilidad de que el Ayuntamiento renuncie a comprar un inmueble y ceda su derecho a terceras personas o entidades promotoras de vivienda pública, a las personas ocupantes legales del inmueble o a entidades promotoras privadas o sin ánimo de lucro que tengan como objeto la promoción de vivienda protegida.
• También se permitirá la compra conjunta entre el Ayuntamiento y estos beneficiarios, siempre que el Consistorio tenga al menos un tercio de la propiedad. En caso de compra, será necesario que los vecinos y las vecinas representen un mínimo del 60 % de las viviendas del edificio, cumplan las condiciones de acceso al Registro de solicitantes de vivienda protegida y acrediten solvencia económica.
• La ordenanza también prevé que se abra un espacio web con acceso a entidades beneficiarias para consultar los inmuebles sujetos a los derechos de tanteo y retracto en los que el Ayuntamiento no tenga interés.

Norma a tener muy en cuenta por todos los operadores inmobiliarios que ejerzan su actividad profesional en la ciudad de Barcelona.

4.- Los matices importan. Diferencia entre un fideicomiso de residuo y una sustitución preventiva de residuo en Cataluña

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una interesante Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, en concreto la Resolución JUS/4367/2025 (publicada en el DOGC de 3 de diciembre de 2025), en la que se aborda el recurso contra la calificación de una Registradora de la Propiedad relativa a una escritura de aceptación de herencia, por sujeción de una finca a unasustitución de residuo.

En el caso en concreto, se trata de la herencia de un señor, el cual, habiendo fallecido con un testamento válido, legó una finca a varios de sus sobrinos, los cuales se la adjudican en la herencia ahora calificada. En esta finca, se da la circunstancia de que al fallecido, la mitad de la finca en cuestión le pertenecía por un título de herencia de su difunta esposa, la cual, en relación a esta mitad, estableció en su momento una sustitución de residuo a favor de unas personas que no han intervenido en la aceptación de herencia, motivo por el cual ahora la Registradora califica la aceptación de herencia del difunto.

El caso en concreto nos sirve para recordar, tal y como nos indica la DG catalana, queel fideicomiso de residuo y la sustitución preventiva de residuo son instituciones diferentes, pues en el caso del fideicomiso de residuo, este persigue mantener los bienes del testador dentro de su familia (y por eso se establece un orden sucesivo de llamamientos, primero el fiduciario y después el fideicomisario, de forma que este último necesariamente sucederá el testador en los bienes de que no haya dispuesto el fiduciario por acto inter vivos), mientras que, en cambio, en cambio, la sustitución preventiva de residuo evita la sucesión intestada de los bienes atribuidos por el testador al heredero instituido y no hay un orden sucesivo de llamamientos, sino un único llamamiento y una conditio iuris (defunción del heredero instituido sin haber dispuesto mortis causa de los bienes que le atribuye el testador), de forma que solo si se cumple esta condición se produce el llamamiento a los sustitutos.

Así pues, en el caso en concreto, como el difunto sí disponía de un testamento válido, no es aplicable la sustitución preventiva de residuo prevista en su momento por la esposa del difunto cuya herencia ahora se acepta, de modo que, en consecuencia, procede revocar la nota de calificación por los argumentos expuestos.

5.- Cuidado con “pasarse de listo”, pues ello puede suponer la pérdida del beneficio de inventario de una aceptación de herencia

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la reciente Sentencia del Tribunal Supremo número 4958/2025, de 11 de noviembre, en la cual, el Tribunal Supremo enjuicia un supuesto de Derecho hereditario, en concreto, una aceptación de la herencia a beneficio de inventario en la cual se produce una actuación desleal de los herederos consistente en la desvalorización del activo principal de la herencia,esto es, una sociedad mercantil.

En concreto, estamos ante una herencia, aceptada a beneficio de inventario, en la cual, el activo principal son parte de las acciones de una sociedad, la cual, estando íntegramente controlada por los herederos, proceden a despatrimonializarla (mediante negocios jurídicos ficticios) en perjuicio de los acreedores.

En este caso, el Tribunal Supremo resuelve que, cuando el caudal hereditario está integrado por acciones de una compañía controlada por los herederos, la venta fraudulenta de activos puede equipararse al supuesto de pérdida del beneficio de inventario que prevé el artículo 1024.2 del Código Civil, de modo que, en consecuencia, procede el levantamiento del velo para proteger a los acreedores, lo que comportará que los herederos responderán con todo su patrimonio de las deudas existentes.Para tener en cuenta y “no pasarse de listo” en la aceptación de herencia a beneficio de inventario.

6.- Cuidado con la protección de la publicidad registral al tercero de buena fe. No basta con una simple consulta en el Registro, sino que también se requiere una actuación diligente para estar protegido

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la reciente Sentencia del Tribunal Supremo número 5512/2025, de 3 de diciembre, en la que el Alto Tribunal resuelve un supuesto relativo a la constitución de una hipoteca por quien ya no era dueño de la finca gravada, pero cuya transmisión no constaba inscrita en el Registro de la Propiedad.

En el caso en concreto, la propietaria originaria vende la finca a un tercero, el cual sin embargo no inscribe esta compra en el Registro de la Propiedad. No obstante, gestiona con el banco acreedor la cancelación registral de una hipoteca previa sobre esa finca, lo que permite conocer a dicha entidad financiera de la existencia de la transmisión y de la nueva condición de propietario del comprador. No obstante, posteriormente, el vendedor de la finca solicita un nuevo préstamo hipotecario que es concedido por la misma entidad financiera, procediendo a gravar de nuevo la finca en cuestión (que recordemos, se había vendido pero no inscrito la transmisión).

Ante tal situación, el nuevo comprador demanda a la parte vendedora y al banco, solicitando la declaración judicial de nulidad de dicha hipoteca y de su inscripción, a pesar que, desde un punto de vista registral, la operación era correcta (pues al formalizar la hipoteca, en la nota simple constaba que el vendedor aún era el titular de la finca).

En este caso, el Tribunal Supremo determina que es necesario inclinarse por la denominada concepción “ética” de la buena fe registral (art. 34 Ley Hipotecaria), según la cual, para que el tercero de buena fe quede protegido por la publicidad registral, es necesario que, más allá de lo que indique la nota simple, este actúe diligentemente para cerciorarse de la coincidencia entre la realidad y el Registro.

Como en el caso concreto, el banco puede tener conocimiento de que el vendedor ya no es titular de la finca (pues gestiona la cancelación registral de una hipoteca previa con el comprador, quien se identifica como tal ante el banco y sus empleados), procede la estimación de la acción y, por ende, declarar la nulidad de la hipoteca y de la consiguiente inscripción registral.

7.- Medidas tributarias para el ejercicio 2026. Aspectos a tener en cuenta

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la circular fiscal número 9/2025, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña, donde se destacan las principales medidas fiscales que contiene el Real Decreto-ley 16/2025, publicado en el BOE de 24 de diciembre (AQUÍ se puede acceder al mismo), aplicables para el ejercicio fiscal de 2026. Se resumen a continuación las principales medidas:

En materia de IRPF, se prorrogan las siguientes deducciones:

• Deducción del 20% para cantidades satisfechas en obras realizadas durante el 2026 para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración.
• Deducción del 40% para cantidades satisfechas en obras realizadas durante el 2026 para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable.
• Hasta el 31 de diciembre de 2027, la deducción del 60% para cantidades satisfechas en obras de rehabilitación energética de aquellos contribuyentes propietarios de viviendas ubicadas en edificios de uso predominantemente residencial.
• Deducción del 15% del valor de adquisición de vehículos eléctricos, así como del valor de la instalación de sistemas de recarga (bases máximas de deducción de 20.000 y 4.000 euros respectivamente).

En materia de Impuesto de Sociedades, con efectos 1 de enero de 2025, se prorrogan un año más los incentivos fiscales de libertad de amortización de inversiones que utilicen energía procedente de fuentes renovables.

En materia de “plusvalía municipal” (Impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana), se actualizan los importes máximos de los coeficientes a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo, penalizándose más las ventas “especulativas” o a corto plazo de inmuebles.

No obstante, sobre estas medidas es muy importante tener en cuenta que el Congreso de los Diputados no ha convalidado finalmente esteReal Decreto-ley (AQUÍ), con lo cual, será necesario esperar a la reacción del Gobierno para saber finalmente el alcance real y temporal de estas medidas.

8.- Testamento de padres separados / divorciados y administración de bienes legados a los hijos en caso de fallecimiento. Aspectos a tener en cuenta

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo número 4871/2025, de 27 de octubre, en la que el Alto Tribunal analiza un caso muy habitual en padres separados / divorciados que, al realizar su testamento y legar sus bienes a sus hijos, designan un administrador para que gestione la herencia, en nombre de sus hijos, siendo muy habitual que este administrador designado sea una persona distinta al ex cónyuge (para evitar así que el exmarido o exmujer gestionen sus bienes a su fallecimiento).

En este caso, la particularidad del supuesto radica en que el testador, más allá de nombrar un administrador, limita a los herederos la disposición de los bienes hasta los 25 años, de modo que, hasta que alcancen esta edad, esos hijos no podrán disponer de la herencia (incluyendo la legítima), los cuales seguirían siendo gestionados por el administrador nombrado.

El caso finalmente se judicializa, y el Tribunal Supremo resuelve acertadamente que, de conformidad con los actuales arts. 240, 246 y 813 del Código Civil, al alcanzarse la mayoría de edad, se adquiere la plena capacidad de obrar para administrar y disponer de los bienes propios, de modo que dicha limitación de administrar los bienes más allá de los 18 años no puede afectar a la legítima, ya que ello sería contrario al principio general de su intangibilidad.

Así pues, recordar a padres / madres divorciados, que en efecto, pueden establecer en su testamento una cláusula para imponer la administración de los bienes de su herencia a alguien distinto a su ex cónyuge, perosiempre teniendo en cuenta quela cláusula del administrador solo alcanzará más allá de los 18 años a la parte que exceda de la legítima, pero no a la legítima.

9.- Mucho cuidado con las compraventas de participaciones en Notaría. Hacer las cosas mal puede tener graves consecuencias para los clientes y para el Notario

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una muy relevante Sentencia del Tribunal Supremo, en concreto la 5981/2025, de 9 de diciembre, relativa a una mala praxis notarial en el marco de una compraventa de participaciones sociales, y la responsabilidad que se deriva de ello para el fedatario público.

El caso versa sobre la compraventa de unas participaciones sociales de una mercantil, cuyo precio en parte queda aplazado, garantizándose el mismo con una condición suspensiva. La compraventa se formaliza en escritura pública en la Notaría de don “X”.

Llegado el momento del pago de ese precio aplazado, el comprador lo impaga, de modo que, el vendedor, insta la ejecución forzosa en el juzgado, pero esta resulta infructuosa, ya que la sociedad compradora había revendido esas participaciones sociales a un tercero de buena fe, en la misma Notaría, pero actuando como sustituto otro Notario (don “Y”). En esta segunda compraventa, el Notario sustituto no verifica la existencia de la condición suspensiva, ni su cumplimiento, ni advierte de ello a las partes.

Finalmente, el comprador que debe el dinero resulta insolvente, con lo cual, el vendedor original no puede cobrar la totalidad de su dinero, de modo que, a la vista de ello, decide demandar a los dos Notarios, reclamándoles el precio de la compraventa más los intereses correspondientes (estamos hablando en total de casi 600.000 euros).

El Tribunal Supremo, dando la razón al demandante, determina que el Notario interviniente incumplió sus deberes profesionales como fedatario público (arts. 1 LN y 1, 145, 146, 147 y 196 del Reglamento Notarial), al no haber velado por la legalidad de la transmisión, el cumplimiento de los requisitos legales y contractuales, y la falta de advertencias a las partes sobre la existencia de dicha condición suspensiva, consecuencia de lo cual, lo condena a satisfacer a dicho demandante las cantidades reclamadas.

Para tener muy presente este caso en todas las compraventas de participaciones sociales y extremar el celo para garantizar los derechos de los otorgantes y evitar responsabilidades profesionales derivadas de una mala praxis profesional.

10.- Inscripción en el Registro Mercantil de la liquidación de una empresa concursada. Es posible aunque existan deudas en el balance

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de octubre de 2025 (BOE de 21 de enero de 2026) en la que se analiza un interesante supuesto en relación a una escritura de liquidación de una SL.

El caso parte de una SL que entró en concurso, en el cual, se acredita que la sociedad carece de masa activa. A la vista de ello, el Juez del concurso resuelve, al amparo de la legislación concursal, que procede la liquidación de la sociedad por vía mercantil. A la vista de ello, la Junta General de la sociedad adopta el acuerdo correspondiente y lo eleva a público mediante la necesaria escritura pública de liquidación.

Presentada a inscripción esta escritura, el Registrador Mercantil deniega la inscripción, alegando en esencia que, de conformidad con el balance final de liquidación de la sociedad, esta presenta unas deudas de más de 8 millones de euros, de modo que, de conformidad con el art. 395 de la Ley de Sociedades de Capital, se requiere el previo pago o consignación de dichas deudas o, en su caso, seguirse el procedimiento concursal correspondiente.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General lo resuelve revocando la nota de calificación, determinando que, en este caso, habiéndose acordado por el juez la conclusión del concurso por insuficiencia de la masa activa de la sociedad concursada y ordenado por el juez el cierre provisional de la hoja registral, debe admitirse que, antes de que transcurra 1 año desde la resolución judicial que ordene el cierre registral sin reapertura del concurso, pueda practicarse en el Registro Mercantil cancelación de la inscripción de la personalidad jurídica de la sociedad.