Notas jurídicas prácticas - Febrero 2026

1.- En una escritura de dación en pago de deuda es necesario justificar los medios de pago de la deuda originada en el préstamo previo

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de septiembre de 2025 (BOE de 5 de diciembre de 2025) en la que se resuelve el recurso interpuesto contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 4 de Barcelona a inscribir una escritura de dación en pago.

El caso parte de una sociedad que reconoce tener una deuda con otra, especificando que la causa de la deuda son diversos préstamos de dinero recibidos con anterioridad. Se incorpora a la escritura una relación de la cuantía y fechas de los préstamos, pero sin justificar los medios de pago de dichos préstamos. En pago de la deuda reconocida, la sociedad deudora adjudica a la acreedora la propiedad de dos fincas, lo cual se pretende inscribir ahora en el Registro de la Propiedad.

Presentada a inscripción, la Registradora califica negativamente el documento, exigiendo la identificación de los medios de pago empleados en el contrato de préstamo originario (arts. 24 LN, 254.4 LH y 177 RN), aduciendo que, al ser el préstamo la causa de la deuda que ahora se extingue con la dación en pago, debe acreditarse el efectivo desplazamiento del dinero para evitar reconocimientos ficticios que eludan el control del blanqueo de capitales.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, confirmando que, en esta clase de negocios, es necesario acreditar los medios de pago, para evitar así la consagración de negocios jurídicos ficticios que enmascaren otras relaciones jurídicas entre las partes o sean susceptibles de incurrir en conductas ilícitas en el ámbito del blanqueo de capitales.

2.- ¿Cómo proceder si el Registro Mercantil Central me deniega implícitamente una denominación solicitada para una nueva empresa?

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 23 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 14 de enero de 2026), en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil central III (en adelante RMC), por la que se deniega determinada reserva de denominación.

El caso parte del supuesto en el que una sociedad solicita al RMC la reserva de una serie de denominaciones sociales con el siguiente orden: “Grupo Getura, SL”, “Grupo Empresarial Getura, SL”, “Getura Corporación, SL”, “Getura Enterprise, SL” y “Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL”. El RMC expide certificación conforme no figura registrada la segunda de las denominaciones solicitadas (“Grupo Empresarial Getura”), sin pronunciarse expresamente sobre la primera opción solicitada.

Ante tal situación, el interesado recurre la denegación, a lo que el Registrador Mercantil se opone, alegando que no existe una calificación negativa como tal. Frente a este argumento, la DG reconoce que, en efecto, en estos casos, existe en realidad una calificación negativa implícita (esto es, si se emite una certificación conforme la segunda o sucesivas denominaciones no figuran registradas, ello supone que las denominaciones que figuran en primer lugar son evidentemente denegadas) de modo que, ante tal situación, es obvio que contra esa calificación negativa se puede recurrir en los mismos término que contra cualquier otra denegación de un asiento.

Para tener en cuenta por cualquier interesado en constituir una SL o SA que se encuentre en esta situación.

3.- El Tribunal Supremo avala de nuevo que al comprar una vivienda con hipoteca, el valor de tasación hipotecario pueda ser utilizado como referencia para tributar por el ITP

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo número 369/2026, de 9 de febrero, en la que la Sala III, de lo Contencioso del Alto Tribunal, se vuelve a pronunciar sobre un caso muy habitual en la práctica, y que es muy importante que lo contribuyentes lo conozcan.

El caso en concreto parte de una compraventa de un inmueble, para la cual se precisa de financiación hipotecaria, donde la particularidad es que el precio de compra es inferior al valor de tasación que arroja la tasación hipotecaria oficial (circunstancia muy habitual en la práctica).

El interesado tributa la operación tomando como base imponible del ITP el valor de compra, frente a lo cual, la Administración Tributaria inicia un procedimiento de comprobación de valores, en el cual, en base al artículo 57.1 LGT, se toma como base el valor asignado para la tasación hipotecaria de la finca en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.Interpuesto el correspondiente recurso contencioso, el Tribunal Supremo, en última instancia, se posiciona de nuevo a favor de Hacienda en este caso, considerando que este proceder es válido y conforme a Derecho, especialmente en aquellos casos donde la diferencia de valores sea “relevante”.

Para tener muy en cuenta cuando se adquiera un inmueble con préstamo hipotecario, pues en la práctica esta situación es muy habitual y francamente desconocida por muchos ciudadanos, lo cual puede traer en un futuro muchos disgustos si no se conoce de antemano y se gestiona adecuadamente, en especial, en aquellos casos donde las diferencias sean “relevantes”.

4.- Formación práctica notarial. Introducción al Catastro: Cambios en la configuración de la parcela catastral tramitados en notaría

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de video formación online muy interesante, impartida en el seno de las actividades formativas de la Fundación Notariado, en la cual, los Notarios doña Micaela Pontones del Amo (Notaria de Tembleque, Toledo) y don Marcos Serrano Yáñez-Mingot (Notario de Horcajo de Santiago, Cuenca), abordan la interesante temática de los cambios en la configuración de la parcela catastral tramitados desde la Notaría.

Para ello, se sirven de la presentación adjunta (AQUÍ), en la cual, bajo un enfoque eminentemente práctico, abordan las características de este procedimiento (aplicable a supuestos de subsanación, división de parcela, segregación, agregación y agrupación o reparcelación), los aspectos a tener en cuenta en la preparación de la escritura, las gestiones post firma a realizar, los requisitos del Informe de Validación Gráfica, así como especial referencia a casos prácticos concretos.

Sesión de formación muy interesante para estar al día de cómo los Notarios, desde nuestros despachos, podemos ayudar a los ciudadanos a actualizar la realidad catastral de sus fincas e inmuebles a la realidad física existente.

5.- Flash Fiscal Virtual 021. Incrementos no justificados de patrimonio. Cuidado con los activos que “aparecen de la nada” porque Hacienda te estará esperando

Se adjunta enlace (AQUÍ) al Flash Fiscal Virtual número 21 del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña, en el cual el notario don Manuel Sarobe Oyarzun, analiza la doctrina del Tribunal Supremo en materia de incrementos no justificados de patrimonio regulados en el artículo 39 de la Ley del IRPF.

Se analizan casos de donaciones y préstamos entre familiares, advirtiendo que las transferencias no correctamente justificadas pueden calificarse como ganancias patrimoniales no justificadas y tributar en la base general del IRPF al tipo marginal.

La sesión subraya la importancia de documentar todas las operaciones y alerta especialmente sobre los préstamos que encubren donaciones, muy habituales en la práctica, a pesar de que a largo plazo pueden acarrear desagradables sorpresas a los contribuyentes.

6.- Cambio de uso por antigüedad. Cuidado porque no cabe prescripción cuando se exija licencia

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 23 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 13 de enero de 2026), en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad número 14 por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso y declaración de obra nueva por antigüedad, autorizada por la Notario de Barcelona doña María de Zulueta.

El caso parte de una escritura de cambio de uno de un local a vivienda, la cual se fundamenta principalmente en una cédula de habitabilidad y en un certificado de arquitecto acreditando el uso residencial desde 1994.

El Registrador titular y el sustituto califican negativamente, pues en Cataluña, de conformidad con los arts. 187 y 218 de la Ley del Suelo, así como en base al art. 30 del Reglamento de protección de la legalidad urbanística, se exige licencia para el cambio de uso a residencial.Interpuesto el correspondiente recurso por la Notario, la Dirección General desestima el mismo, confirmando la nota de calificación, en el sentido de que como la normativa catalana sí que exige la licencia, no es posible inscribir el cambio de uso “por prescripción” sin aportar la correspondiente autorización administrativa que así lo permita.

7.- Propiedad de participaciones sociales de una SL. Muy atentos porque en un futuro próximo, es posible que sea necesaria su inscripción en el Registro Mercantil

El Gobierno ha aprobado, el pasado 17 de febrero, el Anteproyecto de Ley Orgánica de Integridad Pública (AQUÍ se puede consultar), el cual, de finalmente ser aprobado por el legislativo, supondrá una verdadera revolución en el campo de la propiedad de las participaciones sociales de las SL. Así pues, tal y como se desprende del redactado de la futura norma:

• Las sociedades de responsabilidad limitada deberán llevar unLibro registro de socios en soporte electrónico, que se comunicará al Registro Mercantil correspondiente al domicilio social.
• En este libro se harán constar: a) La titularidad originaria y las transmisiones sucesivas, voluntarias o forzosas, de las participaciones sociales. b) La constitución de derechos reales o gravámenes, incluida la prenda sin desplazamiento c) La identificación de la persona o personas físicas que ostenten la condición de titular real, conforme a la normativa vigente en materia de prevención del blanqueo de capitales.
• La transmisión inter vivos o mortis causa, o el gravamen de participaciones sociales se hará constar en el Libro registro de socios de la sociedad mediantedocumento privado electrónico con contenido y formato estandarizado aprobado por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, autorizado mediante firmas electrónicas cualificadas del transmitente y adquirente. En este documento privado con firmas electrónicas cualificadas deberá constar la nota de despacho de la inscripción o anotación practicada en el libro de la sección especial del Registro Mercantil.
• Toda transmisión inter vivos, mortis causa o forzosa deberá inscribirse en el libro de la sección especial del Registro Mercantil, y la inscripción tendrá carácter constitutivo. Hasta la inscripción, el adquirente o titular del gravamen no podrá ejercer derechos frente a la sociedad ni frente a terceros.
• La condición de socio sólo podrá ser reconocida respecto de quien figure como titular inscrito en el libro de la sección especial del Registro Mercantil.
• El pago de dividendos, restitución de aportaciones o cualquier otra atribución patrimonial solo surtirá efectos liberatorios si se realiza a favor de quien figure como titular inscrito.

Como se puede atisbar, habrá que estar muy atento al trámite parlamentario de esta propuesta, pues de salir adelante, este nuevo régimen supone una verdadera revolución en el campo de la propiedad de las participaciones sociales de una SL, ya que su transmisión se hará mediante documento privado con firma electrónica (con la pérdida de seguridad jurídica que ello puede suponer respecto del actual sistema en escritura pública), y su inscripción en el Registro Mercantil será obligatoria.

8.- Número de Registro Único de Alquiler (NRUA). Carácter real de la licencia autonómica

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 1 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 14 de enero de 2026), en el recurso interpuesto contra la decisión de la Registradora de suspender la asignación de dos números de Registro Único de Alquiler de corta duración porque las viviendas en cuestión están inscritas a nombre de persona distinta de quien figura como titular en el Registro administrativo autonómico que concede la licencia de Turismo.

En el caso en concreto, se solicita asignación de NRUA en un supuesto en el que la vivienda esté inscrita a favor de persona distinta de la que figura como titular en el Registro Administrativo. Planteado el supuesto, la Registradora deniega la asignación, considerando que para la concesión del NRUA se requiere ineludiblemente que la licencia esté concedida a favor del actual titular registral de la finca y esta conste inscrita a su favor en el correspondiente Registro Turístico.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, considerando que la autorización autonómica tiene carácter real, esto es, se halla vinculada a la finca de que se trate y no a la persona a la que inicialmente se le concedió, con lo cual, procede la concesión del NRUA sin mayores obstáculos.Para tener en cuenta por los inversores inmobiliarios que se puedan encontrar en esta circunstancia.

9.- Importante sentencia del Tribunal Supremo para los Registros de la Propiedad. El Registro es “gratis” para la Administración

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala III de lo Contencioso, número 321/2026, de 5 de febrero, que sienta una muy importante interpretación jurisprudencial en relación al coste del Registro de la Propiedad para las Administraciones Públicas.

En dicha resolución, el Alto Tribunal confirma la efectividad de la Disposición Adicional Décima de la Ley 14/2013, en virtud de la cual, la realización decualquier operación registral, incluida la publicidad formal, estará exenta del pago del arancel cuando la responsable final del pago del mismo, con arreglo a las normas arancelarias, sea una de las siguientes administraciones públicas (Administración central, que comprende el Estado y los organismos de la administración central; Comunidades Autónomas; Corporaciones Locales; Administraciones de Seguridad Social).

Hasta la fecha, se había suscitado una viva polémica sobre si este precepto estaba o no en vigor y por lo tanto era aplicable, la cual ha sido ahora resuelta por el Tribunal Supremo en sentido afirmativo, lo cual se prevé que pueda tener un gran impacto en la gestión arancelaria de todas las inscripciones que se practiquen a favor de administraciones públicas.

En el caso catalán, tal y como consta en la propia sentencia, pueden existir más dudas de Derecho al respecto, quedando pendiente un pronunciamiento expreso del Tribunal Supremo al respecto.

10.- Flash Fisca lVirtual 022 . Tipo impositivo en la compra de un edificio entero en Cataluña

Se adjunta enlace (AQUÍ) al Flash Fiscal Virtual número 22 del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña, en el cual, la notaria Elena Cantos analiza la Consulta Informativa 443/25 de la Agencia Tributaria de Cataluña sobre el tipo impositivo aplicable cuando dos personas físicas adquieren por mitades indivisas un edificio entero de viviendas en Cataluña.

La Administración concluye que el tipo del 20% previsto para la transmisión de un edificio entero solo se aplica cuando adquiere una única persona física o jurídica. Si compran dos personas conjuntamente, no procede ese tipo, salvo que alguno tenga la condición de gran tenedor.