Notas jurídicas prácticas - Julio 2026

1.- Importante novedad sucesoria y fiscal. Vuelta a la teoría clásica de la doble transmisión en las herencias con derecho de transmisión

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia del Tribunal Supremo número 849/2026, de 3 de junio de 2026, en la cual se resuelve un litigio relativo a una calificación negativa de un Registro de la Propiedad, en el marco de una escritura de partición de herencia, en la cual entra en juego el derecho de transmisión.

El supuesto de hecho parte del fallecimiento de una madre (primer causante) cuyos bienes debían ser heredados por sus hijos. No obstante, uno de ellos falleció posteriormente sin haber aceptado ni repudiado la herencia (heredero transmitente), dejando a su vez una viuda con derecho a la cuota legal usufructuaria. Los hermanos sobrevivientes (transmisarios) otorgaron la partición de la herencia de la madre sin la intervención de la viuda de su hermano, alegando que los bienes de la primera causante nunca llegaron a integrarse en el patrimonio del fallecido al no haber aceptado la herencia. El núcleo de la controversia jurídica radica en definir el funcionamiento delius transmissionis (art. 1006 del Código Civil), esto es, si los transmisarios heredan directamente al primer causante de forma independiente (teoría de la adquisición directa) o si lo hacen a través de la herencia del transmitente (teoría clásica o de la doble transmisión), lo que obligaría a computar dichos bienes para el cálculo de la legítima del cónyuge viudo y requeriría su intervención en la partición.

Finalmente, el Tribunal Supremo decide estimar el recurso de casación interpuesto y volver con ello a la teoría clásica de la doble transmisión, estableciendo que elius delationis pasa a los herederos precisamente por su condición de sucesores del transmitente, integrándose en su masa hereditaria. Por consiguiente, determina que para el cálculo de la legítima de la viuda del transmitente es obligatorio computar los bienes que le correspondían a su difunto esposo en la herencia de la primera causante, resultando indispensable su intervención en dicha partición hereditaria. Para tener en cuenta en estos supuestos, tanto en el aspecto sucesorio como en las derivadas fiscales que ello supone.

2.- La Dirección General delimita las funciones de notario y registrador: corresponde al Notario apreciar el cumplimiento de las condiciones de un poder, sin que el Registrador pueda revisar dicho juicio salvo error manifiesto

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de fecha 18 de febrero de 2026, dictada en el marco de un recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Madrid n.º 3 a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca otorgada unilateralmente por el propio deudor hipotecario, quien actuaba en representación de la entidad acreedora (Banco Santander, S.A.) mediante un poder irrevocable sujeto a condiciones suspensivas.

El supuesto de hecho se fundamenta en un poder especial de cancelación configurado por la entidad financiera a favor de personas determinables (el deudor o propietario de la finca) bajo la condición suspensiva de que el banco verifique el pago total de la deuda y remita a través de la Sede Electrónica Notarial un "certificado de saldo cero" firmado por un empleado de la entidad. La registradora suspendió la inscripción al considerar que dicho certificado, incorporado a la escritura, no acreditaba que su firmante ostentara poder suficiente con facultades representativas ni que tuviera la firma legitimada notarialmente, exigiendo para ello el cumplimiento del artículo 1280.5.º del Código Civil. El núcleo de la controversia jurídica radica, por tanto, en dilucidar si los requisitos formales de autenticidad y representación del artículo 1280.5.º del Código Civil deben exigirse también al emisor de un documento que constituye un simple mecanismo de control interno y condición suspensiva del poder, o si, por el contrario, basta con el juicio de suficiencia emitido bajo responsabilidad del notario sobre el cumplimiento de dichas condiciones objetivas.

Finalmente, la Dirección General acuerda estimar el recurso interpuesto por el notario y revocar la calificación negativa de la registradora. La conclusión jurídica más relevante que se extrae de esta resolución es que la exigencia de forma escrita en documento público (artículo 1280.5.º del Código Civil) debe predicarse exclusivamente del negocio de apoderamiento principal en sí mismo y no de los requisitos complementarios u objetivos de control interno (como el certificado de saldo cero) fijados libremente por el poderdante en ejercicio de su autonomía de la voluntad. Así, la DGSJFP consagra que la remisión de dicho certificado mediante la Sede Electrónica Notarial opera como un acto interno y presupuesto de hecho de la condición suspensiva, cuyo cumplimiento corresponde valorar con carácter exclusivo y bajo su responsabilidad al notario autorizante, sin que el registrador pueda revisar o desvirtuar dicho juicio de suficiencia si no consta un error claro y patente.

3.- La solicitud de presencia notarial en la junta exige cinco días completos desde su recepción por los administradores, no bastando un cumplimiento parcial del plazo

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla número 209/2026, de 27 de marzo, en la que se resuelve un litigio entre dos sociedades mercantiles, y cuyo objeto principal consiste en determinar la validez de los acuerdos adoptados en una Junta General extraordinaria de socios ante la ausencia de un notario para levantar acta, cuya intervención obligatoria había sido solicitada formalmente por la minoría de los socios.

El supuesto de hecho parte de la convocatoria de dicha junta por los administradores, cuya comunicación fue recibida tardíamente por la socia minoritaria demandante, quien al día siguiente requirió la presencia notarial mediante burofax al amparo del artículo 203.1 de la Ley de Sociedades de Capital. Dicha solicitud de asistencia notarial fue entregada y recibida formalmente en el domicilio de la sociedad demandada con una antelación exacta de 4 días y 21 horas respecto a la hora fijada para la celebración de la reunión. El núcleo de la controversia jurídica radica, por tanto, en dilucidar si para el cómputo de la antelación legal de cinco días debe atenderse a la fecha de remisión o a la de recepción de la solicitud por los administradores, y si es admisible que dicho plazo no se complete de forma íntegra.

Finalmente, la Audiencia Provincial de Sevilla acuerda estimar el recurso de apelación interpuesto por la sociedad demandada, revocando la declaración de nulidad de la junta pronunciada en primera instancia y desestimando plenamente la demanda. La conclusión jurídica más relevante que se extrae de esta resolución es que eldies a quo para el cómputo de la antelación del artículo 203.1 de la LSC es obligatoriamente el de la recepción de la comunicación por los administradores, exigiéndose el transcurso de cinco días íntegros o completos para que nazca la obligación legal de requerir al fedatario. De este modo, al faltar apenas tres horas para cumplir dicho plazo en el caso concreto, la solicitud devino extemporánea y liberó a la sociedad de tal obligación, salvaguardando la total eficacia de los acuerdos adoptados sin la presencia del notario.

4.- Formación práctica notarial. Intervención de pólizas notariales por videoconferencia

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de video – formación, impulsada por la Fundación Notariado, en la que don Pablo Alonso Rocamora, Notario de Ayora (Valencia), imparte una interesante sesión de formación práctica notarial, dedicada al estudio de la intervención de pólizas notariales por videoconferencia, siendo esta una posibilidad prevista en el art. 17.ter de la Ley del Notariado.

Así pues, gracias a esta reciente novedad, se puede firmar “online” pólizas mercantiles que instrumenten multitud de operaciones tan habituales como préstamos, créditos, factorings, leasings, rentings, avales, confirmings, etc., siendo esta una opción cada vez más extendida y preferida por entidades financieras y clientes.

Para su visionado y estudio, dado su potencia de aplicabilidad práctica en el día a día del despacho notarial.

5.- La venta de activos esenciales sin acuerdo de la junta vincula al tercero que actúe de buena fe y sin culpa grave

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia del Tribunal Supremo número 881/2026, de 9 de junio, donde se resuelve un interesante litigio sobre los efectos de la venta de un activo esencial de una sociedad mercantil sin la autorización de la junta general, y los efectos que ello puede tener sobre el tercero adquirente de buena fe.

El supuesto de hecho parte de un contrato de compraventa, mediante el cual una mercantil transmitió a otra la totalidad de su patrimonio inmobiliario (dejando a la vendedora completamente despatrimonializada y sin actividad de facto) por un precio total de 19.000 euros que fue retenido por la compradora bajo el pretexto de asumir las deudas que gravaban las fincas, declarando falazmente en la escritura que los bienes no constituían un activo esencial. Ante la demanda de nulidad instada por una socia minoritaria, la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife desestimó la acción al considerar que la compradora debía ser protegida como un tercero de buena fe bajo el amparo del artículo 234.2 LSC, al no constar que conociera la situación real de la vendedora a pesar de que su administradora única había sido socia de la vendedora hasta cinco años antes de la operación. El núcleo de la controversia jurídica se centra, por tanto, en dilucidar si la falta de aprobación de la junta para enajenar activos esenciales del artículo 160.f) LSC acarrea la nulidad radical del negocio de forma oponible a cualquier tercero, o si resulta aplicable analógicamente la tutela del tráfico del artículo 234.2 LSC, analizando los parámetros para valorar la buena fe y la ausencia de culpa grave del adquirente.

Finalmente, el Tribunal Supremo acuerda estimar el recurso de casación, casar la sentencia recurrida, estimar plenamente la demanda y declarar la nulidad de la compraventa con la consiguiente obligación de restituir las fincas y liquidar el estado posesorio. La conclusión doctrinal de la Sala establece que, ante la laguna legal sobre los efectos frente a terceros de la infracción del artículo 160.f) LSC, es aplicable por analogía el artículo 234.2 LSC, de modo que la falta de acuerdo de la junta no es oponible a los terceros que actúen de buena fe y sin culpa grave. Sin embargo, en el caso concreto, el tribunal determina que las circunstancias excluyen por completo la buena fe de la compradora: no solo por la vinculación histórica de su administradora con la vendedora, sino porque la operación implicó una despatrimonialización total sin recibir contraprestación real alguna, dado que la pretendida "asunción de deudas" por los gravámenes de los inmuebles fue meramente cumulativa y no liberatoria al carecer del consentimiento de los acreedores (conforme al artículo 1205 del Código Civil y el artículo 118 de la Ley Hipotecaria); de ahí que, al no concurrir buena fe, la compradora no resulte protegida y se declare la ineficacia de la enajenación realizada por el administrador sin competencia.

6.- El TS se pronuncia: el interés de demora de la LCI es un máximo, de modo que puede ser inferior si las partes así lo pactan

Se adjunta (AQUÍ) enlace Sentencia del Tribunal Supremo n.º 997/2026, de 23 de junio, en la cual se aborda un recurso de casación interpuesto por un notario contra la sentencia de apelación que confirmó la legalidad de la nota de calificación negativa emitida por un registrador de la propiedad. Dicha calificación había denegado la inscripción de la cláusula de interés de demora de una escritura de préstamo hipotecario sobre vivienda otorgada con un consumidor.

En el supuesto de hecho, el 27 de junio de 2019 se autorizó una escritura de préstamo hipotecario en la que se fijó un interés moratorio consistente en el interés remuneratorio más dos puntos. El registrador de la propiedad denegó su inscripción por considerarla contraria a normas imperativas, concretamente a los artículos 25 de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) y 114 de la Ley Hipotecaria, sosteniendo que la norma fija taxativamente el interés de demora en el remuneratorio más tres puntos sin admitir pacto en contrario. El núcleo de la controversia jurídica radica en determinar si la imperatividad de los artículos 3 y 25 de la LCCI prohíbe de forma absoluta cualquier pacto diferente o si, por el contrario, permite acordar un tipo de interés moratorio inferior al límite legal por resultar más beneficioso para el consumidor.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, revoca la sentencia de apelación y declara no ajustada a derecho la calificación negativa del registrador. El fundamento principal de la resolución reside en que el artículo 25 de la LCCI establece un tope máximo para proteger al consumidor frente a abusos, por lo que la imperatividad de la norma debe entenderse referida a impedir cláusulas más gravosas impuestas por el empresario. El Tribunal razona, conforme a la Directiva 2014/17/UE, que prohibir un pacto que mejore la posición legal del prestatario supondría un contrasentido que desvirtuaría la finalidad de la propia normativa de protección de los consumidores.

7.- La reducción de capital con devolución de aportaciones desigual exige el consentimiento individual de todos los socios de la sociedad limitada

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia del Tribunal Supremo n.º 853/2026, en la cual se resuelve un conflicto societario derivado de un acuerdo de reducción de capital en una SL, adoptado por una mayoría del 81,81% del capital social para amortizar las participaciones de una sola socia, a quien se le restituyó el valor de su aportación mediante la entrega de bienes inmuebles y de 75.000 € en efectivo. El socio minoritario, titular del 15% del capital, votó en contra del acuerdo tras solicitar sin éxito acogerse a una medida similar para sus propias participaciones.

Ante tal situación, este socio minoritario acabó interponiendo una demanda de impugnación para declarar la nulidad de la reducción de capital. Aunque el Juzgado de lo Mercantil n.º 11 de Barcelona desestimó inicialmente la demanda, la Audiencia Provincial de Barcelona estimó el recurso de apelación y declaró la nulidad de los acuerdos, argumentando que el artículo 329 de la Ley de Sociedades de Capital (LSC) exige el consentimiento de todos los socios de la entidad cuando la reducción con devolución de aportaciones no afecte por igual a todas las participaciones.

Interpuesto el correspondiente recurso de casación, el Tribunal Supremo lo desestima y declara que, cuando la reducción de capital con devolución de aportaciones no afecta por igual a todas las participaciones, el artículo 329 de la Ley de Sociedades de Capital exige el consentimiento individual de todos los socios, y no solo de aquellos cuyas participaciones son amortizadas. La Sala interpreta este requisito como una manifestación del principio de igualdad de trato entre los socios (artículo 97 LSC) y de la regla de la prorrata (artículo 330 LSC), al considerar que una operación de esta naturaleza altera la posición jurídica y económica tanto del socio que abandona la sociedad como de los que permanecen en ella. En consecuencia, la falta del consentimiento individual del socio que votó en contra determina la nulidad del acuerdo de reducción de capital.

8.- El artículo 34 LH ampara al comprador de buena fe que adquiere un inmueble de quien figura como único titular registral, aunque después se ponga de manifiesto la naturaleza ganancial del bien

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 952/2026, de 18 de junio, en la cual, el objeto principal del caso es la resolución del recurso de casación interpuesto por los compradores de una vivienda, contra la sentencia de apelación que declaró la nulidad de pleno derecho de la compraventa sobre un inmueble presuntamente ganancial por falta de consentimiento de la exesposa del vendedor y por apreciar mala fe en los adquirentes.

En el supuesto de hecho, el vendedor adquirió en 1999, estado soltero, un inmueble que quedó inscrito en el Registro de la Propiedad exclusivamente a su favor. En 2004 contrajo matrimonio en régimen de gananciales y amortizó parte del préstamo hipotecario durante la vigencia del matrimonio. Tras el divorcio en 2014, y estando pendiente la liquidación de la sociedad de gananciales, el exesposo vendió en 2018 la finca a un tercero a título oneroso. La exesposa ejercitó una acción principal de nulidad (por falta de su consentimiento y posible apropiación indebida) y subsidiariamente de rescisión por fraude de acreedores. El núcleo de la controversia jurídica radica en determinar si la falta de poder de disposición del transmitente tras el divorcio determina la nulidad del contrato o únicamente afecta a la transmisión del dominio, y si los terceros adquirentes están amparados por el principio de fe pública registral y la presunción de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de apelación y desestima íntegramente la demanda (así como la acción subsidiaria de rescisión). El fundamento principal estriba en que la falta de poder de disposición del vendedor no vicia de nulidad el contrato de compraventa, ya que la validez obligacional de la venta de cosa común se mantiene, afectando únicamente a la transmisión del dominio. Al figurar el vendedor en el Registro como único titular del pleno dominio y no constar nota marginal alguna sobre la eventual naturaleza (parcialmente) ganancial de la vivienda (arts. 1354 y 1357 II CC), los compradores están protegidos por el art. 34 de la Ley Hipotecaria. El TS aclara que el hecho de que en la escritura conste la condición de divorciado del vendedor no impone a los terceros un deber extra-registral de investigación ni destruye por sí solo la presunción legal de buena fe.

9.- Más novedades sobre grandes tenedores en Cataluña

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Ley catalana 11/2026, de 9 de julio, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público de Cataluña introduce cambios significativos que afectan de forma directa a los grandes tenedores de vivienda. A continuación se resumen todas las modificaciones clave dirigidas o con especial impacto en los grandes tenedores:

Redefinición y Unificación del Concepto de "Gran Tenedor": La norma amplía, precisa y unifica los criterios y umbrales para ostentar la condición de gran tenedor a diversos efectos administrativos, de contención de rentas y fiscales:

• Umbrales generales e inmuebles en Zonas Tensionadas (ZMT): Se mantiene/precisa el cómputo de contar con más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial (o más de 1.500 m² construidos) en Cataluña, o bien contar con 5 o más inmuebles urbanos residenciales si están ubicados en municipios declarados Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMT).
• Entidades específicas: Se engloban explícitamente a las entidades financieras, sus filiales inmobiliarias, fondos de inversión y determinadas entidades de gestión de activos.
• Cómputo en copropiedad y cotitularidad: Si una vivienda tiene más de un titular, basta con que uno solo ostente la condición de gran tenedor para que el inmueble y su arrendamiento queden sujetos a las obligaciones correspondientes a grandes tenedores. Las participaciones en comunidad computan al sumar la titularidad completa equivalente a un inmueble.

Modificaciones Fiscales: ITP / TPO al 20%:En la vertiente tributaria del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP / TPO):

• Readecuación del concepto fiscal de Gran Tenedor: La definición fiscal se alinea con la tenencia de 5 o más inmuebles en zonas tensionadas (ZMT) o más de 10 inmuebles en el ámbito autonómico.
• Aplicación del tipo incrementado (20%): La adquisición o transmisión de viviendas tributa al tipo incrementado del 20% cuando el adquirente sea un gran tenedor o se transmita un edificio completo de viviendas.
• Regularizaciones por adquisiciones escalonadas: Se modifica el mecanismo de regularización para cuando se adquieren inmuebles enteros de forma escalonada; el contribuyente dispondrá de un mes desde la transmisión de la última vivienda para presentar la autoliquidación complementaria aplicando el tipo del 20%.

Tanteo y Retracto y Registro de Grandes Tenedores

• Restricción y control en transmisiones: Se modifica el régimen aplicable a los derechos de tanteo y retracto de la Generalitat de Cataluña en la venta de inmuebles situados en Zonas de Mercado Tensionado (ZMT) que sean propiedad de grandes tenedores constituidos como persona jurídica e inscritos en el Registro de Grandes Tenedores, así como en adjudicaciones procedentes de subastas.

Régimen de Alquiler, Contención de Rentas y Anti-elusión

• Inclusión de alquiler por habitaciones y nuevos modelos: Para evitar que los grandes tenedores u otros arrendadores recurran al alquiler por habitaciones, cesiones o contratos atípicos ("coliving") para eludir el tope máximo de renta del índice de referencia, la Ley 11/2026 prohíbe explícitamente pactos o desgloses contractuales (p. ej., dividiendo "renta" de "servicios") cuyo objetivo sea eludir la contención de precios.
• Publicidad y trazabilidad integral: El gran tenedor deberá garantizar total coherencia en la oferta antes de publicar el inmueble, declarando explícitamente su condición de gran tenedor en el anuncio, oferta y contrato, e indicando la renta máxima y la última renta satisfecha.

10.- Flash Fiscal Virtual 028: Elevación a público de contratos privados y prescripción del ITP

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Flash Fiscal Virtual del Colegio Notarial de Cataluña, en el cual, la notaria de Barcelona, doña Paz Juárez, analiza la Consulta Vinculante V2051/2025 de la Dirección General de Tributos sobre la elevación a público de un contrato privado de compraventa firmado hace 20 años, nunca liquidado, y cuyo vendedor falleció hace una década.

La DGT concluye que, en estos casos, tratándose de documentos privados, el plazo de prescripción del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas no comienza con la firma del contrato, sino desde que el documento adquiere fecha fehaciente. En el supuesto concreto, el fallecimiento del vendedor otorga esa fecha, por lo que el impuesto se considera prescrito. La consulta también aclara que la prescripción del ITP no implica que la operación tribute por Actos Jurídicos Documentados (AJD), ya que ambos impuestos son incompatibles. La transmisión sigue estando sujeta a ITP, aunque deba presentarse como prescrita.