Notas jurídicas prácticas - Marzo 2026
1.- Cambio en las mayorías necesarias para acordar obras de eficiencia energética en edificios comunitarios
Se adjunta (AQUÍ) enlace al Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, por el que se aprueba el Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Oriente Medio, en virtud del cual se articula una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto, en lo que se refiere al régimen de mayorías necesarias para acordar la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
Así pues, en concreto, se modifica el artículo 17.3 de la LPH, de modo que, a partir de ahora “la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación”.
Como vemos pues, se introduce una importante reforma en el régimen de mayorías necesarias para acordar esta clase de obras o innovaciones, pues a partir de ahora, sólo con que voten a favor de la propuesta 1/3 de los vecinos, la misma saldrá adelante. Para tener en cuenta por todos los profesionales del sector y propietarios de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal.
2.- Constitución de sociedad y defectos en el objeto social. Para lograr la inscripción será necesario una petición expresa y específica de inscripción parcial que se refiera a ello
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 23 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 23 de febrero de 2026), en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil de Madrid a inscribir una escritura de constitución de sociedad.
El caso parte de una escritura de constitución de una SL, en la cual, entre las distintas actividades que conformarán su objeto social, se incluye la de “comercio al por menor de artículos médicos y comercio al por mayor de productos farmacéuticos”. Asimismo, en la escritura, se incluye una petición de inscripción parcial genérica al amparo del art. 63 del Reglamento del Registro Mercantil.Presentada a inscripción la escritura, esta es calificada negativamente, pues el Registrador, correctamente, considera que esta actividad económica está limitada a oficinas de farmacia o servicios de farmacia hospitalaria, de conformidad con la normativa sectorial correspondiente.
El caso finalmente llega a la Dirección General, la cual resuelve que, en estos casos (defecto en un uno de los diversos objetos sociales elegidos que no es inscribible), corresponde a los interesados decidir “si optan por la inscripción sin esas actividades o por la subsanación, sin que pueda pretenderse la aplicación automática del artículo 63.2 del Reglamento del Registro Mercantil, ni aun estando previsto en la escritura”. Por consiguiente, en estos casos, será necesario una petición individualizada de inscripción parcial que se refiera expresa y específicamente al objeto social, ya sea en el mismo documento, ya sea en una subsanación posterior de la escritura.
3.- Poderes notariales de padres a hijos. Abuso del poder y límites del apoderamiento
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo número 609/2026, de 17 de febrero, en la que se analiza un caso en el que un hijo, abusando de un poder general que le otorgó su padre hace mucho tiempo, “vacía” de forma abusiva y fraudulenta el patrimonio del padre en favor de los hijos (entre ellos, él mismo).
En el supuesto en cuestión, el hijo utiliza un poder general / “amplísimo”, otorgado a su favor por su padre (que es un señor viudo de 90 años), para, sin su conocimiento ni autorización, “autodonarse”, junto con sus hermanos, todo el patrimonio inmobiliario del padre (que alcanzaba una cifra total de aproximadamente 2 millones de euros). Este movimiento se desata cuando los hijos tienen conocimiento de las intenciones del padre de casarse de nuevo con otra mujer, con los efectos que ello podría tener para sus expectativas hereditarias. Una vez que el padre conoce estos hechos, solicita judicialmente la nulidad de las donaciones, lo cual no es admitido en primera instancia, al considerar el Juzgado competente que el hijo-mandatario había actuado dentro de las facultades del poder y en beneficio del padre-mandante, para proteger su millonario patrimonio. No obstante, en segunda instancia, la Audiencia Provincial revoca la sentencia, considerando que en este caso, la actuación del hijo no pretendía proteger el patrimonio del padre, sino simplemente salvaguardar sus expectativas hereditarias, recurriendo para ello a una extralimitación en el uso del mandato conferido. El Tribunal Supremo confirma esta tesis, resolviendo que el mandatario (el hijo) no puede ampararse en los límites formales del poder para actuar en beneficio propio o de terceros, sin consentimiento del poderdante y en su perjuicio, pues actuar de esta forma constituye un abuso del poder conferido (arts. 1718 y 1719 CC).
Para tener muy en cuenta en las relaciones paterno – filiales donde se conceden esta clase de poderes generales, pues un uso indebido del mismo puede acabar acarreando graves problemas patrimoniales y jurídicos a las partes implicadas.
4.- Cuidado con las subrogaciones de préstamo hipotecario promotor y falta de transparencia
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la muy relevante Sentencia del Tribunal Supremo número 423/2026, de 4 de febrero, donde se analiza la falta de transparencia de la subrogación de un préstamo hipotecario promotor cuando no se informa correctamente al deudor de las condiciones de tipo de interés del préstamo que se subroga.
En concreto, el Tribunal Supremo determina que en las subrogaciones de hipotecas de promotor, si el banco no entregó la escritura original ni informó de las condiciones (especialmente con IRPH), la cláusula de intereses es nula por falta de transparencia. Esto permite dejar la hipoteca sin intereses y recuperar los pagados. Así pues, el Alto Tribunal determina que no basta con que el comprador declare "conocer y aceptar" el préstamo del promotor, sino que además es necesario que el banco acredite que entregó la documentación precontractual y la escritura original. En caso de que ello no suceda, si se declara nula la cláusula del tipo de interés por falta de transparencia, la hipoteca queda sin interés remuneratorio (esto es, al 0%) y el banco se ve obligado a devolver todos los intereses remuneratorios cobrados, más los intereses legales.
Para tener muy en cuenta por las entidades de crédito a la hora de formalizar esta clase de operaciones, así como para los deudores que, en su caso, hubieren suscrito una subrogación en estas condiciones.
5.- Formación práctica notarial. Resoluciones esenciales de 2025
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sesión de video formación online impartida por la Fundación Notariado, en la cual, en esta ocasión se analizan las Resoluciones esenciales de 2025 emitidas por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
La sesión está a cargo de don José Castaño Casanova, Notario de Málaga, y de don José Castaño López, Notario de L’Hospitalet de Llobregat. En la formación, se analizan diversas resoluciones de gran interés emitidas a lo largo del pasado ejercicio, como por ejemplo, entre otras, relativas a cambios de usos de inmuebles, función notarial de protección en las opciones de compra con posible encubrimiento de pacto comisorio, admisibilidad de compraventas con precio determinable a futuro, identificación de los medios de pago en una dación en pago derivada de un préstamo precedente, extinciones de condominio como título inmatriculador, o la naturaleza real de la licencia de alquiler de corta duración, entre otras. Se adjunta (AQUÍ) presentación en PowerPoint de la sesión con el resumen de los aspectos más relevantes de dichas resoluciones.
Para su visionado, estudio y aplicación práctica en las operaciones análogas que se formalicen en el despacho notarial.
6.- La DGT deniega la posibilidad de aplicar la exención por transmisión de vivienda habitual, sin reinversión, a un mayor de 65 años no residente
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Consulta Vinculante V2530-25, de 18 de diciembre, en la que la Dirección General de Tributos resuelve una consulta relativa a la posibilidad o no de aplicar la exención por transmisión de vivienda habitual, sin reinversión, a una persona mayor de 65 años no residente.
El caso versa sobre una persona física mayor de 65 años y propietaria de su vivienda habitual en España, en la que ha estado residiendo ininterrumpidamente durante más de 7 años. Debido a su avanzada edad, se plantea trasladar su residencia habitual a su país de origen (Francia) y vender la que ha venido siendo su vivienda en España. En dicha venta, es previsible que obtenga una ganancia (por diferencia del precio de venta y el de compra), no teniendo previsto reinvertir el importe obtenido, por dicha transmisión, en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Añade que es probable que, debido a su traslado de residencia, deje de ser residente fiscal en España. En este supuesto, tras analizar los hechos que se plantean y la normativa aplicable, la DGT resuelve que la exención por venta de vivienda habitual a mayores de 65 años no se aplica a no residentes. En concreto, la Administración concluye que, al tener la condición de no residente en el momento de la transmisión, la ganancia patrimonial queda sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y que en este ámbito no resulta aplicable la exención prevista en el IRPF para mayores de 65 años. Asimismo, tampoco procede la exención por reinversión regulada en el TRLIRNR, dado que la contribuyente manifiesta que no destinará el importe a la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Para tener en cuenta cuando asesoremos fiscalmente a nuestros clientes en esta clase de operaciones, que es factible que se den en la práctica.
7.- Webinots 83. Tokenización de valores negociables
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sesión de video formación impartida por el Ilustre Colegio Notarial de Cataluña, en la que doña Cristina Requena Torrecillas, notaria de Barcelona, protagoniza una sesión formativa relativa a la tokenización de valores negociables.
En concreto, la sesión se centra en analizar la reforma de la Ley de Mercado de Valores y Ley de Sociedades de Capital, donde se aborda el impacto práctico y societario de la digitalización de los instrumentos financieros. Importante para tener en cuenta, pues la tokenizacion de activos (esto es, la representación digital de activos como acciones de una SA, a través de una red blockchain) ya es una realidad en el tráfico jurídico mercantil español, debiéndose tener en cuenta que, por ejemplo, ya se están autorizando e inscribiendo sociedades mercantiles cuyas acciones nacen directamente tokenizadas en blockchain.
Para su visionado y estudio con detalle, pues es una realidad que muy pronto de bien seguro se generalizará en la mayor parte de despachos notariales del país.
8.- Complemento de convocatoria de Junta General solicitada por socio minoritario cuando el cargo de administrador está caducado. Aspectos a tener en cuenta
Se adjunta (AQUÍ) enlace a Resolución de 2 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 12 de marzo de 2026), en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil de Valencia, rechazando la práctica de una anotación preventiva de complemento de convocatoria a Junta General de una SA.
El caso parte de un socio minoritario (titular de más del 5% del capital de una SA) que tiene conocimiento a través del BORME de la convocatoria de junta general de accionistas de dicha SA, realizada a través del Registrador Mercantil, al tener el cargo de administrador caducado (ex. artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital). Ante tal hecho, el socio minoritario pretende incluir un complemento de la convocatoria, para discutir, además del nombramiento de nuevo administrador, la disolución de la sociedad y el nombramiento de liquidador. Para articular este complemento de convocatoria, el socio minoritario insta un acta notarial, en virtud de la cual, se requiere a la propia sociedad y a la Presidenta de la Junta designada por el Registrador Mercantil a tal efecto. Asimismo, y posteriormente, el socio minoritario presenta en el Registro Mercantil una solicitud, al amparo del art. 104 del Reglamento del Registro Mercantil, para que se practique una anotación preventiva de la publicación de un complemento a la convocatoria de una Junta. Presentada esta solicitud, el Registrador deniega la práctica de la anotación preventiva, alegando en esencia que el requerimiento se ha realizado incorrectamente por el socio minoritario (pues lo ha dirigido a la sociedad y a la presidenta de la junta designada por el Registrador Mercantil, cuando esta no es ni la convocante de la junta, ni tiene investida autoridad para complementar la convocatoria).
Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General confirma la nota de calificación, resolviendo que en estos casos, cuando la convocatoria de Junta se realiza por el Registrador Mercantil al estar vacante el cargo de administrador, si un socio minoritario quiere realizar un complemento de convocatoria, este deberá dirigirse al propio Registrador Mercantil convocante, para que tome la decisión procedente conforme a Derecho.
9.- La herencia yaciente no paraliza la división de la cosa común cuando quien la solicita es un copropietario por título propio
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo número 288/2026, de 26 de febrero, en la que se analiza un caso donde se discute la división y venta forzosa de un inmueble que pertenece a diversas personas.
En el caso en cuestión, una persona es copropietaria de un % de un inmueble, en virtud de una donación, mientras que una parte restante del inmueble pertenece a otra persona, que fallece, sin que sus herederos hayan aceptado aún la herencia. Este copropietario, no deseando permanecer más en esa situación de comunidad, interpone una demanda de división de cosa común contra la herencia yaciente, solicitando la venta forzosa del inmueble, al amparo del artículo 400 del Código Civil, que establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en una comunidad de bienes, facultando a cualquier dueño a solicitar la división de la cosa común en cualquier momento. El caso finalmente llega al Tribunal Supremo, el cual resuelve que efectivamente, aunque el otro copropietario sea una herencia yaciente (esto es, pendiente de que la acepten los herederos), ello no es impedimento alguno para poder solicitar la división de la cosa común (“a la herencia yacente se le reconoce capacidad procesal para demandar y ser demandada (art.6.1.4.º LEC) y comparecerá en juicio por medio de quienes, conforme a la ley, la administren ex. art. 7.5 LEC”).
Interesante supuesto para recordar a todas las personas que, siendo copropietarias de un inmueble (por ejemplo a resultas de una herencia a favor de varios hermanos), no deseen permanecer en esa situación de comunidad, la ley les reconoce derecho a poner fin a esta situación, pudiendo incluso forzar la venta del inmueble.
10.- Exhibición de copia autorizada de poderes. Es necesario hacer las cosas bien
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 22 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 23 de febrero de 2026), en el recurso interpuesto contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de El Campello a inscribir una escritura de compraventa.
El supuesto analizado aborda la clásica situación que se produce en Notaría, cuando habitualmente la parte vendedora (una sociedad), se halla representada por otra mercantil (una gestoría facultada a través de un subapoderamiento) y esta, a su vez, por uno de sus empleados apoderados. En estos casos, la Dirección General determina que es obligatoria la exhibición al Notario tanto de la escritura de subapoderamiento de la sociedad vendedora a la gestoría, como de la escritura de poder de la gestoría a su empleado representante, pues solo en virtud de ello el apoderado podrá actuar válidamente en nombre y representación de la vendedora. Asimismo, recuerda la Dirección General que, gracias a la implantación de la copia autorizada electrónica, la exhibición de estos apoderamientos y la comprobación de su vigencia se ha facilitado mucho en la práctica notarial.
Para tener en cuenta en el día a día de la formalización de operaciones inmobiliarias de toda clase, así como en su correcto reflejo en las escrituras matrices que se formalicen.
