Notas jurídicas prácticas - Mayo 2026
1.- Cancelación de condición resolutoria y compraventa. No es admisible un 2x1 en la misma escritura si se ha firmado en documentos distintos
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 16 de enero de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, relativa a un recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Oviedo n.º 3 a cancelar una condición resolutoria incorporada en una escritura de compraventa. El caso parte de una escritura pública de compraventa que se presenta a inscripción, dentro de la cual, se incorpora copia autorizada electrónica de otra escritura previa de cancelación de condición resolutoria. En la cláusula quinta de la nueva escritura de compraventa, las partes solicitan que se cancele dicha condición resolutoria anterior, y para lograrlo, el notario incorpora copia autorizada electrónica de una escritura anterior, otorgada el 31 de enero de 2025, por la que las partes implicadas consienten la cancelación de la condición resolutoria.
Presentada a inscripción, la registradora la deniega y suspende la cancelación, fundamentalmente porque considera que concurre una falta de presentación autónoma de la escritura de cancelación, pues estamos ante un título independiente de la compraventa y, por tanto, debe presentarse separadamente y generar su propio asiento de presentación registral. Asimismo, indica que será necesario detallar la causa concreta que da lugar a la cancelación, pues no se detalla la misma (cumplimiento de obligaciones, renuncia u otra causa jurídica).
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, considerando que la escritura de cancelación de la condición resolutoria constituye un título formal autónomo e independiente respecto de la escritura de compraventa, de modo que, aunque ambas estén relacionadas económicamente y recaigan sobre las mismas fincas, la cancelación deriva de un negocio jurídico distinto y no puede calificarse como documento complementario de la compraventa. Por ello, debe presentarse separadamente en el Registro, con solicitud propia y asiento independiente, conforme a los artículos 245 de la Ley Hipotecaria y 421 del Reglamento Hipotecario.
2.- Formación práctica notarial. Otorgamiento telemático de documentos notariales
Se adjunta (AQUÍ) enlace una interesante sesión de formación online, impartida por la Fundación Notariado, en la cual, el Notario de Ayora (Valencia), don Pablo Alonso Rocamora, imparte una sesión de formación práctica, donde se repasan todas las novedades que introdujo en el ordenamiento jurídico español la Ley 11/2023.
En la sesión se pone el foco sobretodo en el protocolo electrónico, las copias autorizadas con CSV, así como el otorgamiento y autorización notarial por videoconferencia. Se adjunta asimismo (AQUÍ) enlace a la presentación utilizada en la sesión, a mayor abundamiento.
Para visionado y estudio con detalle, pues contiene información práctica sobre cómo enfocar y ejecutar esta clase de otorgamientos tan interesantes para el presente y futuro del notariado.
3.- Cambio de NIE a NIF y constancia en el Registro de la Propiedad. Aspectos a tener en cuenta
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 30 de diciembre de 2025 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, relativa a un recurso contra la calificación negativa del registrador de la Propiedad de San Fernando n.º 1 respecto de una solicitud de cambio de NIE por NIF en el Registro de la Propiedad tras adquirir la nacionalidad española. El caso parte de un supuesto en el que se presenta al Registro de la Propiedad una instancia privada solicitando el cambio del número de identidad de extranjero (NIE) de la titular registral por su nuevo número de identificación fiscal (NIF), al haber adquirido la nacionalidad española por residencia. Junto a la solicitud se aportó la resolución de concesión de nacionalidad y un certificado de concordancia expedido por la Dirección General de la Policía.
Presentado el documento, el Registrador suspendió la inscripción porque consideró que no se había acreditado suficientemente la adquisición de la nacionalidad española, al no aportarse la inscripción correspondiente en el Registro Civil. Entendía que el cambio de nacionalidad afecta al estado civil y a la ley personal aplicable, con posibles consecuencias sobre la capacidad y legitimación dispositiva del titular registral. Por ello, exigía prueba formal de la inscripción registral de la nacionalidad, además del certificado de concordancia policial.
Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General lo estima, considerando suficiente el certificado de concordancia expedido por la Policía Nacional para acreditar que el antiguo NIE y el nuevo DNI/NIF pertenecen a la misma persona. Supuesto interesante y cada vez más habitual, para tener en cuenta en el asesoramiento a nuestros clientes extranjeros.
4.- Junta general y solicitud de presencia de Notario. Si no se respetan los derechos del socio minoritario, los acuerdos sociales serán nulos
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia es dictada por la Audiencia Provincial de Huesca, en fecha 25 de marzo de 2026, donde se aborda la importancia de respetar los derechos del socio minoritario cuando se solicita la presencia de Notario en junta general. El supuesto de hecho parte de un caso en el que una socia de una SL impugnó los acuerdos adoptados en la Junta General de la mercantil, alegando que había solicitado en plazo la presencia de notario para levantar acta de la junta, conforme al artículo 203 de la Ley de Sociedades de Capital (LSC), pero la sociedad celebró la junta sin dicha intervención notarial. La demandada sostuvo en apelación que no tuvo conocimiento efectivo del requerimiento notarial remitido por burofax. Sin embargo, quedó acreditado que el burofax fue enviado correctamente, que existieron avisos SMS y que la empresa no actuó con la diligencia debida al no recogerlo antes de la celebración de la junta.
La Audiencia Provincial, dando la razón al socio minoritario, esto es, declarando nulos e ineficaces los acuerdos sociales adoptados en la junta, basa su decisión principalmente en el artículo 203 LSC, que establece que, cuando socios que representen al menos el 5 % del capital en una sociedad limitada solicitan con cinco días de antelación la presencia de notario, los acuerdos sociales solo serán eficaces si constan en acta notarial.
Interesante caso para recordarnos esta opción, muy recomendable para las sociedades en conflicto, pues la presencia del Notario en junta general asegurará que se recoja fiel e indubitadamente todos los hechos, acuerdos y comentarios que allí acontezcan, a los efectos de constituir una prueba fehaciente de ello y proteger así los derechos del socio minoritario.
5.- Sustitución fideicomisaria y obligación de conservar. En las operaciones inmobiliarias hay que estudiar muy bien las cargas y derechos previos, o nos podemos llevar sorpresas desagradables
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 13 de enero de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, relativa al recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Elche n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa de una finca sujeta a sustitución fideicomisaria. El supuesto parte de una escritura pública de compraventa, por la que una persona vende una finca que había adquirido previamente por legado hereditario. En concreto, la finca había sido legada por la madre del vendedor en un testamento de 1992, en el cual se atribuía la finca al hijo como legatario fiduciario, y se establecía que, a su fallecimiento, la finca pasaría a determinados sobrinos y nietos de la testadora como fideicomisarios. Además, el testamento contenía una cláusula según la cual la finca “no se podrá vender, gravar ni enajenar a título oneroso hasta cumplidos treinta años desde la fecha del testamento”. No obstante, el vendedor entendía que, una vez transcurridos esos treinta años, desaparecía la limitación y podía disponer libremente de la finca.
Presentado a inscripción el documento, la registradora suspende la inscripción porque considera que existe una sustitución fideicomisaria ordinaria con obligación de conservar, sin facultad dispositiva atribuida expresamente al fiduciario. Por tanto, entiende que el vendedor carece de poder para transmitir la finca. Así pues, a juicio de la registradora el testamento revela claramente la existencia de un doble llamamiento sucesivo, de modo que la obligación de conservar forma parte del contenido natural de la sustitución fideicomisaria, lo que lleva a concluir que el hecho de fijar una prohibición de disponer durante treinta años no implica automáticamente que, transcurrido ese plazo, el fiduciario quede autorizado para vender libremente.
Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General lo desestima y confirma la calificación, considerando que del testamento no resulta de forma expresa ni inequívoca que la testadora quisiera atribuir al fiduciario una facultad general de disposición una vez transcurridos treinta años. Según la Dirección General, la cláusula testamentaria solo establece que durante treinta años no puede venderse la finca, pero no permite deducir que, pasado ese plazo, desaparezca la obligación de conservar inherente a la sustitución fideicomisaria ordinaria. Para admitir la libre disposición habría sido necesaria una autorización expresa o claramente deducible del testamento. Por ello, concluye que el fiduciario no podía transmitir válidamente la finca y confirma la negativa registral a inscribir la compraventa.
6.- El Tribunal Supremo declara nulo el Registro Único de Arrendamientos de corta duración
Se adjunta (AQUÍ) enlace a nota de prensa del CGPJ donde se informa del contenido de la sentencia nº 620/2026 del Tribunal Supremo, en la cual se ha resuelto la impugnación del Real Decreto 1312/2024, que creó el denominado Registro Único de Arrendamientos de corta duración para viviendas ofertadas a través de plataformas digitales. La Generalitat Valenciana recurrió esta regulación al considerar que el Estado había excedido sus competencias al imponer un sistema registral estatal que interfería con los registros autonómicos ya existentes en materia de viviendas turísticas.
El núcleo de la resolución se centra en determinar si el Estado disponía de título competencial suficiente para establecer este registro nacional obligatorio. El Tribunal Supremo concluye que no existe cobertura constitucional para una regulación tan exhaustiva. Rechaza, en primer lugar, que pueda ampararse en la competencia estatal sobre legislación civil y ordenación de los registros públicos del artículo 149.1.8 CE, ya que el registro creado no tiene por finalidad inscribir contratos ni derechos reales con efectos frente a terceros, sino únicamente habilitar la comercialización de inmuebles en plataformas digitales. Asimismo, descarta que pueda justificarse en las competencias sobre igualdad básica o planificación económica, porque el sistema diseñado excede de una mera coordinación y supone la creación de un registro estatal que se superpone a los autonómicos.
Como consecuencia, el Tribunal Supremo declara nulos los preceptos relativos al Registro Único de Arrendamientos al considerar que invaden competencias autonómicas. Sin embargo, mantiene vigentes las disposiciones sobre la ventanilla única digital y las obligaciones de transmisión de datos por parte de las plataformas, entendiendo que estas sí responden a funciones legítimas de coordinación económica y estadística estatal. La sentencia reafirma así los límites competenciales del Estado y protege la capacidad normativa de las comunidades autónomas en materia de arrendamientos turísticos.
7.- Herencias internacionales e intervención del Notario español. Importancia del juicio jurídico sobre el Derecho extranjero aplicable y la eficacia de los documentos extranjeros
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de diciembre de 2025, dictada en un recurso contra la calificación negativa de la registradora de la Propiedad de Cullera relativa a la inscripción de una herencia internacional sometida al Reglamento (UE) 650/2012 sobre sucesiones. El caso parte de un supuesto en el que se presenta en el Registro de la Propiedad de Cullera una escritura de manifestación y adjudicación de herencia internacional autorizada por un notario español respecto de un causante de nacionalidad belga fallecido en Bélgica. La escritura se apoyaba en un documento notarial belga denominado “Attest van Erfopvolging” (certificado o manifestación de herencia), traducido y apostillado, en el que se identificaba al causante y a sus herederos; se hacía referencia a un testamento ológrafo; y se describía un pacto capitular por el que el patrimonio común correspondía al cónyuge supérstite. Los hijos del causante habían renunciado a sus derechos hereditarios mediante escrituras otorgadas ante consulados españoles en Sídney y Bruselas. La inscripción pretendía adjudicar a la viuda una finca situada en Cullera.
Presentado a inscripción el documento, la Registradora lo suspende por varios defectos relacionados con la insuficiente acreditación del Derecho extranjero y del régimen sucesorio aplicable. Fundamentalmente estos son la falta de determinación clara de la ley aplicable a la sucesión (consideró que no constaba adecuadamente qué legislación regía la sucesión conforme al Reglamento (UE) 650/2012, ni si existía una posible “professio iuris” o elección de ley por el causante), insuficiente prueba del Derecho extranjero (señaló que no se acreditaba suficientemente el contenido ni vigencia del Derecho belga) y dudas sobre el valor del certificado sucesorio belga así como sobre el régimen económico matrimonial y derechos legitimarios.
Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General mantiene sustancialmente la decisión de la Registradora. El argumento central de la resolución es que, en las sucesiones internacionales sujetas al Reglamento (UE) 650/2012, el notario español debe realizar un auténtico juicio jurídico sobre el Derecho extranjero aplicable y sobre la eficacia material y formal de los documentos sucesorios extranjeros. Así pues, en este caso, la Dirección General considera insuficiente la escritura porque no contiene una acreditación completa del Derecho belga, ni un juicio notarial claro sobre la ley aplicable, la eficacia del certificado sucesorio belga, la liquidación del régimen económico matrimonial, y los efectos sucesorios de la renuncia de los hijos.
En este caso, la Dirección General nos recuerda pues la complejidad de esta clase de sucesiones, así como la obligación del Notario español de acreditar adecuadamente el contenido y vigencia del Derecho extranjero, ya sea por conocimiento propio o mediante los mecanismos del artículo 36 del Reglamento Hipotecario.
8.- Transmisiones de inmuebles de sociedades en concurso e interpretación del plan de liquidación. Límites a las facultades del Registrador
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de fecha 30 de diciembre de 2025, relativa a un recurso contra la calificación negativa del registrador de la Propiedad de Vera sobre la inscripción de una escritura de dación en pago otorgada en fase de liquidación concursal. El caso parte de un supuesto en el que una mercantil presenta en el Registro de la Propiedad una escritura pública por la que la administración concursal realizaba una dación en pago de determinados inmuebles en el marco de un procedimiento concursal tramitado ante el Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Almería. El concurso contaba con un plan de liquidación aprobado judicialmente en 2015.
Presentado a inscripción el documento, el Registrador lo califica negativamente y suspende la inscripción, al entender que la dación en pago no se ajustaba al plan de liquidación aprobado y que, por ello, era necesaria autorización judicial específica, pues el plan permitía la venta directa solo dentro del plazo máximo de un año desde su aprobación, mientras que la dación en pago se otorgó en 2025.
Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General lo estima y revoca la calificación negativa. El argumento central de la resolución es que el registrador puede comprobar la existencia de autorización judicial para realizar actos de liquidación concursal, pero no puede extender su calificación a interpretaciones jurídicas complejas sobre el cumplimiento material o temporal del plan de liquidación cuando ello implique valoraciones que corresponden al juez del concurso. En particular, considera excesivo que el registrador interprete el alcance del límite temporal del plan y concluya por sí mismo que la operación necesitaba una autorización judicial adicional. Interesante resolución para enfocar correctamente la transmisión de activos de mercantiles en concurso de acreedores.
9.- Webinot fiscal. Aspectos fiscales de la figura del gran tenedor
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sesión de formación online impartida por el Colegio Notarial de Cataluña, en la cual, el Notario de Esplugues de Llobregat, don Jose Vicente Galdon Garrido, imparte una muy interesante sesión sobre los aspectos fiscales de la Figura del “gran tenedor”, siendo esta una formación orientada a profundizar en cuestiones técnicas de especial relevancia práctica fiscal para el notariado, con especial atención a los criterios administrativos y jurisprudenciales más recientes.
Para su visionado y estudio por todos los oficiales, a los efectos de poder prestar el mejor asesoramiento jurídico – fiscal en todas las operaciones inmobiliarias que se formalicen en el despacho.
10.- Importantes novedades en materia inmobiliaria en Cataluña que pueden llegar a muy corto plazo
Se adjunta (AQUÍ) enlace a noticia periodística donde se expone que, en el marco del acuerdo para la aprobación de los presupuestos autonómicos de Cataluña, en breves se planteará una reforma de la legislación urbanística catalana para prohibir la “compra especulativa” de inmuebles en zonas tensionadas del territorio.
Así pues, de salir adelante esta medida, se proyecta que las personas físicas y jurídicas verán limitada severamente su capacidad para la adquisición de inmuebles con finalidades de inversión.
Para seguimiento muy de cerca de la medida y su plasmación definitiva en el texto de la ley, pues la misma puede tener un gran impacto en el mercado inmobiliario catalán y en el tipo de operaciones inmobiliarias que se formalizan en el despacho notarial. Según consta en diversos medios de comunicación, la medida puede salir adelante en pocas semanas.
