Notas jurídicas prácticas - Octubre 2026

1.- ITP reducido para familia numerosa. Es posible aplicarlo cuando el tercer hijo “está en camino”

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia núm. 1.060/2026 del Tribunal Supremo, que resuelve un litigio donde la controversia consiste en determinar si el tipo impositivo reducido del 4% en el ITPAJD para la adquisición de vivienda habitual de familia numerosa es aplicable cuando, en el momento del devengo, el contribuyente aún no ostenta formalmente dicha condición por estar el tercer hijo en gestación (nasciturus), aunque posteriormente nació vivo.

En los hechos que dan lugar al caso, unos cónyuges compraron una vivienda el 24 de junio de 2020 estando la madre embarazada del tercer hijo, que nació en julio. Tras autoliquidar al tipo general del 6%, solicitaron la devolución de ingresos indebidos. La Comunidad de Madrid lo desestimó, pero el TEAR de Madrid y, posteriormente, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid estimaron las pretensiones de los contribuyentes aplicando el artículo 29 del Código Civil para considerar al concebido como nacido a efectos favorables.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de la Comunidad de Madrid y fija como doctrina que el tipo reducido es aplicable si el tercer miembro era un concebido no nacido que luego sobrevive tras nacer. Los argumentos principales se fundamentan en una interpretación teleológica y protectora de la familia (artículo 39 de la Constitución) y en la doctrina del Tribunal Constitucional. La Sala concluye que la ficción delnasciturus permite integrar el requisito material en el devengo instantáneo del impuesto, sin alterar la naturaleza declarativa del título de familia numerosa.

2.- La Dirección General admite las prestaciones accesorias mediante remisión a pactos de socios no transcritos íntegramente en los estatutos

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 10 de junio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), dictada en el recurso interpuesto por una entidad mercantil contra la negativa del Registrador Mercantil III de Sevilla a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales. El núcleo de la controversia jurídica consiste en determinar si resulta admisible e inscribible una cláusula estatutaria que impone a todos los socios una prestación accesoria consistente en suscribir y cumplir fielmente un pacto de socios o protocolo familiar, cuyo contenido íntegro no se transcribe de forma literal en los estatutos sociales, sino que se incorpora mediante una remisión expresa a una escritura pública debidamente identificada.

El caso nace en una junta general universal de la sociedad donde se acordó por unanimidad modificar los estatutos sociales para introducir un artículo sobre prestación accesoria vinculado a un pacto de socios formalizado en una escritura pública de la misma fecha. Presentada dicha escritura en el Registro Mercantil de Sevilla, el registrador suspendió su inscripción al considerar que la cláusula infringía el artículo 86.1 de la Ley de Sociedades de Capital (LSC) por no constar el contenido concreto y determinado de la prestación de forma directa en el texto estatutario, lo cual a su juicio vulneraba los principios de legalidad y publicidad registral frente a futuros adquirentes. Disconforme con esta calificación, la representación de la sociedad interpuso un recurso gubernativo ante la DGSJFP.

Finalmente, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública estima el recurso y revoca la calificación del registrador, declarando la plena legalidad de la cláusula estatutaria. Entre sus principales argumentos jurídicos, el centro directivo reitera su doctrina consolidada defendiendo que el requisito legal de contenido "concreto y determinado" no exige una transcripción literal y exhaustiva en los estatutos, siendo suficiente con que el objeto de la prestación sea objetivamente determinable mediante una remisión clara a un documento público identificado. Asimismo, sostiene que configurar el cumplimiento de un pacto parasocial como prestación accesoria es un cauce técnico perfectamente válido para dotar de eficacia corporativa a dichos acuerdos sin vulnerar la autonomía de la voluntad, y que el conocimiento de los futuros socios se garantiza a través de la propia negociación privada previa a la adquisición de las participaciones sociales.

3.- El Tribunal Supremo aclara que la excepción de "venta conjunta" que excluye el retracto arrendatario solo opera si se transmiten todas las fincas del arrendador en el inmueble o urbanización

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia núm. 684/2026, de 6 de mayo, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, la cual resuelve un litigio donde se discute si resulta aplicable o no la excepción al derecho de retracto arrendatario urbano previsto en el artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), relativo a la "venta conjunta", cuando una entidad adquiere en subasta concursal una parte significativa de las fincas de una urbanización (54 de un total de 65 propiedades de la concursada dentro de un conjunto de 71 viviendas), fijándose un precio conjunto y global por la operación.

En cuanto a los hechos principales del caso, el demandante ostentaba la condición de arrendatario de una vivienda unifamiliar integrada en un complejo urbanístico en Huelva, cuya propietaria inicial entró en concurso de necesidad y fase de liquidación. En ejecución de dicho plan, la entidad demandada adquirió un bloque de 54 fincas mediante una única escritura y por un precio conjunto y global de 7.749.538,86 €, notificándose posteriormente al arrendatario la adquisición y subrogación en el contrato. El demandante ejercitó la acción de retracto amparándose en el artículo 25 de la LAU, la cual fue desestimada tanto en primera instancia como por la Audiencia Provincial de Huelva al considerar que la compraventa global equivalía a una venta en globo o conjunta que impedía el retracto individual.

Finalmente, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por el demandante, casa la sentencia de la Audiencia Provincial y estima íntegramente la demanda, reconociendo el derecho del arrendatario a retraer la finca en las mismas condiciones y precio de la adjudicación. Los principales argumentos jurídicos de la Sala se fundamentan en su doctrina reiterada (plasmada en sentencias de Pleno recientes) sobre el artículo 25.7 de la LAU, recordando que la excepción a la "venta conjunta" solo opera de forma estricta cuando el objeto de la transmisión comprende la totalidad de las fincas o unidades de las que el arrendador es propietario en el edificio o urbanización, o la totalidad de los pisos del inmueble. Dado que en el caso analizado la compradora no adquirió todas las fincas de la concursada ni la totalidad del complejo urbanístico (pues existían fincas de otros propietarios y de terceros), no concurren los requisitos legales de exclusión, por lo que rige la regla general del retracto al tratarse de una unidad física e independiente.

4.- Compendio de buenas prácticas bancarias del Banco de España. Novedades a tener en cuenta en materia de testamentarías

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la actualización de 2026 del Compendio de Criterios de Buenas Prácticas del Banco de España. El mismo se trata de un documento de referencia en el que el organismo supervisor recopila y actualiza las pautas de conducta que deben seguir las entidades financieras en sus relaciones con la clientela. Su finalidad es fomentar la transparencia, la equidad y el adecuado cumplimiento normativo en las operaciones bancarias, sirviendo además de criterio orientador en la resolución de reclamaciones.

En esta actualización, destacan las siguientes novedades y precisiones aplicables a la gestión de expedientes de testamentaría:

• Disposición de saldos y productos vinculados: No se considera buena práctica bancaria condicionar la entrega del saldo de una cuenta corriente a la liquidación de otros productos vinculados a la misma (sin perjuicio de que la cuenta no se pueda cancelar hasta que finalice la tramitación de dichos productos), ni tampoco exigir para ello la subrogación de los herederos en los préstamos del causante.
• Bloqueo de recibos y acreditación del fallecimiento: Cuando la reclamación verse sobre la obligación de la entidad de bloquear o impedir la carga de recibos que no correspondan al mantenimiento del caudal relicto, resulta imprescindible que el heredero reclamante acredite fehacientemente la fecha en que comunicó el óbito del titular a la entidad.
• Subrogación en préstamos y asunción de costes: En los casos de subrogación ope legis de los herederos en la deuda del causante, si la entidad exige formalizar dicha subrogación en una nueva escritura pública (práctica admisible dentro de su política de riesgos), los gastos asociados a la operación (notario, registro, gestoría, etc.) deberán correr íntegramente a cargo de la entidad prestamista.

5.- La Dirección General confirma la imposibilidad de inscribir un cambio de uso por antigüedad al constar vigente una anotación de disciplina urbanística en el Registro

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 25 de mayo de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, dictada ante el recurso contra la calificación del registrador de Adeje que suspendió el cambio de uso de unos locales a viviendas por antigüedad. El núcleo de la controversia consiste en determinar si es inscribible un cambio de uso por prescripción urbanística cuando consta vigente en el Registro una anotación preventiva por expediente de disciplina urbanística debido a obras sin licencia.

En los hechos, la mercantil titular formalizó el cambio de uso mediante escritura pública basada en la antigüedad de las viviendas. El registrador suspendió la inscripción al comprobar que existía sobre las fincas una anotación de disciplina urbanística por obras sin título habilitante. Frente a esto, el recurrente interpuso recurso gubernativo alegando la naturaleza cautelar de la anotación y la tramitación de una licencia de legalización municipal.

Finalmente, la Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación del registrador. Sus argumentos se basan en que el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997 exige expresamente como requisito para la inscripción por antigüedad que no conste en el Registro ninguna anotación por expediente de disciplina urbanística. Asimismo, señala que no pueden valorarse en sede de recurso documentos sobre trámites posteriores no aportados inicialmente, prevaleciendo la seguridad jurídica frente a actuaciones urbanísticas irregulares no legalizadas.

6.- El Tribunal Supremo avala que la disparidad con la tasación hipotecaria motiva por sí misma la comprobación de valores sin exigir indicios previos de fraude

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia del Tribunal Supremo núm. 1.025/2026, de 21 de septiembre, que resuelve un litigio donde se discute si la utilización por la Administración del método de comprobación de valores basado en la tasación de fincas hipotecadas (previsto en el artículo 57.1.g de la Ley General Tributaria - LGT) exige justificar previamente razones adicionales sobre la falta de concordancia con el valor real, o si la mera constatación de la disparidad entre el valor declarado y el recogido en la tasación hipotecaria constituye una motivación suficiente.

En los hechos principales del caso, unos contribuyentes adquirieron una vivienda en Boadilla del Monte declarando en su autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) un precio de 437.000 euros. La Administración tributaria de la Comunidad de Madrid inició un procedimiento de comprobación de valores y giró una liquidación complementaria basándose en el valor de tasación hipotecaria del inmueble, que ascendía a 661.217,44 euros. Tras desestimarse la reclamación ante el TEAR de Madrid, la contribuyente interpuso recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, el cual fue estimado por entender que la tasación hipotecaria no determinaba por sí misma el valor de mercado sin una motivación adicional específica que justificara su correspondencia con el valor real.

Finalmente, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Madrid, casa la sentencia de instancia y desestima el recurso contencioso-administrativo, confirmando la liquidación tributaria. Los principales argumentos jurídicos de la Sala establecen que la exigencia de motivar la apertura de la comprobación se entiende cumplida cuando existe una diferencia relevante entre el valor declarado y el asignado en la tasación hipotecaria contenida en la escritura de préstamo. Así, la Administración puede utilizar este método como un medio idóneo de comprobación sin necesidad de acreditar previamente indicios de ocultación o fraude, correspondiendo al contribuyente desvirtuar dicho valor si lo considera incorrecto. Para tener en cuenta esta circunstancia en el asesoramiento recurrente a nuestros clientes.

7.- Principales novedades del Real Decreto 813/2026 en materia de Prevención de Blanqueo de Capitales: refuerzo de la identificación formal sin límite de cuantía y unificación de los controles internos obligatorios para las notarías a través del OCP

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Comunicación 3/2026, de 8 de marzo, del Órgano Centralizado de Prevención (OCP) del Notariado, relativa a las modificaciones introducidas por el Real Decreto 813/2026 en el Reglamento de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo. La nueva norma trae cambios importantes, entre los que cabe destacar:

• Hasta ahora, ciertos trámites notariales carentes de contenido económico (documentos sin cuantía) o que no se consideraban importantes estaban exentos de controles de blanqueo de capitales. Sin embargo, con la nueva regulación, ahora será obligatorio identificar y comprobar la identidad de los clientes en absolutamente cualquier operación o documento, sin importar que no tenga cuantía económica (por ejemplo, en actas notariales, testigos intervinientes, etc.).
• Además, al hacer operaciones no presenciales mediante videofirma, se deberán extremar las precauciones e introducir nuevos controles técnicos para asegurar la autenticidad de los documentos de identificación de los “videofirmantes”, así como para garantizar la conservación de la grabación del proceso y el control biométrico de los comparecientes (a los efectos de evitar fraudes de suplantación de identidad mediante IA, videos pregrabados, etc.).
• En cuanto a la organización interna, el nuevo artículo 31.1 elimina la posibilidad de que las notarías más pequeñas se salten normas de control interno. Todas las notarías, sin excepción por su tamaño, deben aplicar exactamente las mismas políticas de prevención.
• Paralelamente, se refuerza el papel del Órgano Centralizado de Prevención (OCP), que pasa a ser el encargado oficial de aprobar las medidas de control interno obligatorias para todo el colectivo, así como los protocolos de actuación ante sanciones financieras o bloqueos impuestos por la Unión Europea.

8.- La Dirección General regula la acreditación telemática del seguro decenal mediante certificados con firma electrónica cualificada y código de verificación ante notarios y registradores

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Instrucción de 29 de septiembre de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), la cual actualiza los criterios para acreditar la constitución y vigencia de las garantías del seguro decenal de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) ante notarios y registradores de la propiedad, adaptando el procedimiento al uso de las nuevas tecnologías y al marco de la firma electrónica. Estas son las principales novedades o aspectos a tener en cuenta:

• Validez de la firma electrónica cualificada: Se reconoce la plena validez de los certificados de garantía y suplementos de entrada en vigor firmados digitalmente por las entidades aseguradoras, otorgándoles un efecto jurídico equivalente a la firma manuscrita conforme al Reglamento Europeo eIDAS y la legislación nacional.
• Requisitos técnicos de autenticidad y formato: Para que el documento digital no sea rechazado por el notario o registrador, debe cumplir con tres exigencias de seguridad: incluir un Código Seguro de Verificación (CSV) o código QR para cotejar su autenticidad en la web de la aseguradora, mantener la integridad de las firmas en un formato adecuado (como PAdES/PDF) y estar respaldado por un certificado de un Prestador Cualificado de Servicios de Confianza.
• Remisión telemática y tramitación registral: Se habilita el envío directo del archivo PDF firmado electrónicamente al notario para la autorización de la escritura de fin de obra y su testimonio en la matriz, sirviendo asimismo para acreditar la garantía ante el Registro de la Propiedad mediante su remisión telemática a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores.

9.- Importantes novedades legislativas en materia de vivienda

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Real Decreto-ley 29/2026, el cual impacta de forma directa en las operaciones de adquisición, financiación, cesión y arrendamiento formalizadas en notaría, pudiendo destacar de forma muy resumida siguientes aspectos:

• Limitación del precio de compra a grandes tenedores y fondo buitre (Límite del 70%): Se prohíbe hasta el 31 de diciembre de 2030 que los grandes tenedores y entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de créditos impagados adquieran viviendas (a título gratuito u oneroso) por un precio o contraprestación inferior al 70% de su valor de tasación de mercado emitido por una sociedad homologada. Se exige aportar el informe de tasación independiente en la compraventa, quedando exceptuadas únicamente las compras para vivienda social, asistencial o entes públicos.
• Acreditación registral obligatoria de la condición de gran tenedor: Para determinar el umbral de gran tenedor (titular de más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² construidos, o 5 inmuebles en zonas tensionadas), se computará cada unidad susceptible de uso residencial aunque la finca no tenga la división horizontal inscrita, y la condición deberá acreditarse mediante certificación registral de propiedades.
• Prohibición de ceder créditos hipotecarios vencidos y derecho de retracto: Queda expresamente prohibido ceder préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido al Código de Buenas Prácticas (RD-ley 6/2012). Además, al ceder cualquier crédito hipotecario sobre vivienda habitual, se debe notificar legalmente al deudor; si este cumple los requisitos de vulnerabilidad en los 6 meses siguientes, el cedente estará obligado a recomprar el préstamo por el mismo precio de la cesión.
• Irrenunciabilidad del derecho de adquisición preferente y ventas conjuntas: Se prohíben los pactos de renuncia al derecho de tanteo y retracto por parte del arrendatario en los contratos de alquiler. En caso de venta conjunta de varias viviendas o activos, la escritura pública deberá desglosar y fijar el precio individualizado imputado a la vivienda arrendada mediante criterios objetivos (como el valor de referencia o tasación).
• Hipotecas mobiliarias sobre construcción industrializada: Se modifica la Ley sobre Hipoteca Mobiliaria para permitir constituir hipoteca mobiliaria sobre el conjunto de componentes industrializados fabricados en un entorno controlado destinados a la edificación (módulos prefabricados), facilitando la financiación garantizada antes del ensamblaje en obra.
• Garantía hipotecaria y condición de precio máximo del programa "TU CASA": Las compras de primera vivienda financiadas con préstamos ICO de la línea "TU CASA" (hasta 50.000 € al 0% de interés) deberán consignar de forma obligatoria en la escritura pública de adquisición y en el Registro la sujeción permanente de la vivienda a un precio máximo de venta (precio de compra actualizado por IPC) y un límite máximo de renta si se alquila.
• Blindaje del patrimonio público (CASA 47): Las escrituras de enajenación de viviendas titularidad de la entidad estatal CASA 47 o de solares de uso residencial transmitidos por esta deberán incluir una cláusula registral vinculante de por vida: el precio de reventa no podrá superar nunca el módulo más alto de vivienda protegida de la comunidad autónoma.

10.- El Gobierno elimina el requisito de inscripción formal de la pareja de hecho para cobrar la pensión de viudedad cuando existan hijos en común

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Real Decreto-ley 31/2026, de 20 de octubre, para la mejora de la acción protectora de la Seguridad Social y de otras normas sociales, el cual introduce modificaciones sustanciales en el acceso a las prestaciones del sistema. En lo referente a las parejas de hecho, la norma flexibiliza de manera notable los requisitos exigidos para la concesión de la pensión de viudedad, adaptando la protección a la realidad social de aquellas familias que convivían de forma estable pero carecían de los trámites formales previos.

En detalle, la nueva regulación modifica el artículo 221 de la Ley General de la Seguridad Social estableciendo que, en el caso de que la pareja de hecho tenga hijos o hijas en común, no se exigirá el requisito de inscripción en un Registro oficial de parejas de hecho ni la constitución de la unión en documento público. Para estos supuestos con descendencia común, bastará con acreditar de forma fehaciente (habitualmente mediante el certificado de empadronamiento) una convivencia estable y notoria durante un periodo de al menos dos años ininterrumpidos inmediatamente anteriores al fallecimiento, además de cumplir el resto de condiciones generales de acceso.

En cuanto a su aplicación temporal, esta norma fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 21 de octubre de 2026, entrando en vigor al día siguiente de su publicación, es decir, el 21 de octubre de 2026, sin perjuicio de su posterior tramitación parlamentaria para su convalidación.