Notas jurídicas prácticas - Septiembre 2026
1.- Importante: nuevos requisitos para vender una vivienda en Cataluña. Certificado del amianto
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Ley 8/2026, de 2 de julio, de erradicación del amianto en Cataluña (conentrada en vigor el 3 de octubre), en la cual se establece un marco autonómico destinado a la detección, control y eliminación progresiva de los materiales que contienen amianto (MCA) para mitigar sus graves riesgos en la salud pública. En el ámbito del mercado inmobiliario, la ley impone al vendedor el deber de entregar el certificado de presencia o ausencia de amianto en cualquier transmisión onerosa del dominio de un inmueble (no solo en ventas o alquileres).
Para mayor información práctica, se adjunta (AQUÍ) nota del Colegio Notarial de Cataluña, con mayor detalle al respecto. Así pues, en concreto, aunque la ley no configura explícitamente la entrega del certificado como un requisito de validez del negocio ni prohíbe formalmente al notario autorizar la escritura, la omisión constituye un incumplimiento atribuible al transmitente tipificado como infracción leve (art. 53.c), con sanciones de entre 100 y 3.000 euros. Asimismo, la falta del documento priva al adquirente de la información que la ley pretende garantizar y genera un riesgo elevado de cierre registral; por ello, la Junta Directiva del Colegio Notarial de Cataluña concluye que la solución más prudente esexigir siempre su aportación.
A la espera del desarrollo reglamentario que concretará la competencia emisora y creará el Registro de empresas y profesionales capacitados (cuya inscripción será obligatoria), transitoriamente se exige que el certificado acredite como mínimo la ausencia de amianto visible o, si existe, la presencia de amianto visible, su estado de conservación y el nivel de riesgo que entraña para las personas. Mientras no se apruebe dicho reglamento, la nota interpretativa notarial señala que el documento puede ser emitido por unprofesional con cualificación técnica adecuada, como un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero colegiado.
2.- Cuidado al redactar estatutos sociales: Si los estatutos establecen que los derechos de socio siguen perteneciendo al propietario en caso de prenda de acciones, no se puede inscribir mediante nota marginal que dichos derechos han sido transferidos al acreedor pignoraticio
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 27 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (publicada en el BOE el 8 de agosto de 2026), en la cual se aborda el recurso interpuesto contra la negativa de un Registrador Mercantil a practicar un asiento de publicidad formal en el folio de una sociedad. El supuesto de hecho nace de la solicitud que plantea un acreedor prendario para hacer constar, mediante nota marginal en el Registro Mercantil, la constitución de una prenda sobre las acciones de una sociedad anónima y, en particular, el pacto contractual por el que se le atribuye el ejercicio de los derechos de socio inherentes a dichas acciones.
El Registrador Mercantil deniega la práctica de la nota marginal fundamentando su decisión en dos motivos principales: en primer lugar, por la falta de un título inscribible válido que reúna los requisitos formales y de legalización conforme al Derecho español para su acceso al Registro; y en segundo lugar, en el plano sustantivo, porque la pretensión de reflejar que los derechos de socio pasan al acreedor pignoraticio entra en contradicción directa con las normas estatutarias de la compañía, las cuales disponen expresamente que, en caso de pignoración de acciones, el ejercicio de la condición de socio y sus derechos conexos corresponden en todo caso al propietario accionario.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación del Registrador Mercantil. Para adoptar esta decisión, el centro directivo emplea como criterio jurídico el principio de subordinación de la autonomía de la voluntad a los estatutos sociales registrados, pues la Ley de Sociedades de Capital establece que el régimen legal y estatutario prevalece sobre los acuerdos privados de las partes contractuales frente a la sociedad y terceros. Por tanto, al prever los estatutos que el ejercicio de los derechos de socio permanece en la esfera del titular propietario de las acciones, no resulta admisible dar publicidad registral a un pacto en contrario que modifique dicho régimen estatutario.
3.- La DGSJFP valida la disolución de una sociedad aprobada con el voto de la herencia yacente para evitar su bloqueo
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 19 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (publicada en el BOE el 11 de agosto de 2026), en la cual se analiza el recurso interpuesto contra la negativa de un Registrador Mercantil a inscribir los acuerdos sociales de disolución y nombramiento de liquidador de una sociedad de responsabilidad limitada. El supuesto de hecho tiene lugar tras el fallecimiento de uno de los socios, cuya representación en la junta general donde se adoptan dichos acuerdos la ejerce el administrador de la herencia yacente, situación que genera dudas sobre la validez del quorum y de la adopción de acuerdos en la sociedad bloqueada.
El Registrador Mercantil deniega la inscripción de la disolución al considerar que existen defectos en la acreditación de la legitimación y representación del representante de la herencia yacente para votar en la junta general, estimando que la falta de aceptación formal de la herencia o de determinación de los herederos invalida la representación del caudal hereditario en la adopción de acuerdos societarios de tal trascendencia.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública estima el recurso y revoca la calificación del Registrador Mercantil. Para fundamentar su decisión, el centro directivo aplica el criterio jurídico de protección del interés social y la necesidad de evitar el bloqueo permanente de la compañía, de modo que la doctrina reconoce legitimación al representante o administrador de la herencia yacente para ejercitar los derechos de socio en actos de conservación o liquidación del patrimonio social, de modo que resulta plenamente válida la participación de la herencia yacente representada en la junta para acordar la disolución y nombrar liquidador, permitiendo así la inscripción del acuerdo.
4.- Formación práctica notarial: Cuestiones de práctica notarial en materia de disolución y liquidación de sociedades de capital
Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de video – formación, impulsada por la Fundación Notariado, en la que don Ricardo Cabanas Trejo, Notario de Fuenlabrada (Madrid), imparte una interesante sesión de formación práctica notarial, dedicada al estudio de la disolución y liquidación de sociedades de capital.
En la sesión, se aborda la disolución y liquidación de las sociedades de capital desde una triple perspectiva, esto es: la personalidad jurídica de la sociedad en esta fase y sus efectos sobre el órgano de administración; en segundo lugar, las actuaciones que durante este proceso pueden requerir de un instrumento público notarial; y por último, análisis de las opciones que, al amparo de la autonomía de la voluntad de los socios, se pueden adoptar en las operaciones de liquidación de la compañía.
Para su visionado y estudio con detenimiento, dada la habitualidad de esta clase de operaciones en la práctica notarial – mercantil.
5.- La DGSJFP exige la previa agrupación de fincas para poder inscribir una obra nueva indivisible que se asienta sobre dos parcelas
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 18 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la cual se aborda el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Arnedo por la que se suspende la declaración de una obra nueva. El supuesto de hecho se produce cuando una entidad mercantil pretende inscribir en el Registro de la Propiedad la declaración de una edificación que se asienta, como un conjunto arquitectónico indivisible, sobre dos fincas registrales independientes radicadas en términos municipales distintos, solicitando la unificación de folio y el traslado al registro donde se ubica la mayor parte de la superficie al amparo de los artículos 2 y 3 del Reglamento Hipotecario.
La Registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada al considerar imprescindible la previa agrupación de ambas fincas, fundamentando su decisión en que la edificación forma una unidad constructiva indivisible cuyas partes carecen de uso o aprovechamiento independiente. Además, advierte de que permitir la inscripción de la obra sobre fincas separadas quiebra el principio de especialidad registral, pues abre la puerta a que se pueda transmitir una finca sin la otra y generar así una grave indefensión jurídica.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la Registradora de la Propiedad. Para fundar su decisión, el centro directivo aplica el criterio del principio de especialidad e indisociabilidad de la edificación unitaria, aclarando que no se trata de una única finca preexistente extendida sobre dos municipios que admita el traslado de folio, sino de dos fincas registrales autónomas; por tanto, al ocupar la edificación de forma indivisible ambas parcelas, la agrupación previa resulta obligatoria e indispensable para acceder a la inscripción, debiendo practicarse la posterior inscripción de la finca resultante en el Registro de la Propiedad donde radique la mayor parte de su superficie.
6.- Hacienda tiene la última palabra: el Registro frena la rectificación de obras nuevas sin previo paso por el fisco
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 14 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la cual se analiza el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Málaga n.º 10. El supuesto de hecho se produce cuando se pretende la inscripción de una diligencia notarial complementaria que rectifica las superficies de una escritura de ampliación de obra nueva terminada (modificando la vivienda principal, la de invitados, el garaje y la piscina mediante un nuevo certificado técnico) sin acreditar previamente la presentación del documento ante la Administración tributaria para su oportuna liquidación fiscal.
El Registrador de la Propiedad suspende la calificación y la inscripción del documento con fundamento en los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, al considerar que la alteración de las superficies inicialmente declaradas puede incidir en el valor fiscal de la obra nueva a efectos del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (cuota variable), de modo que, por ello, concluye que el documento debe ser presentado previamente ante los órganos tributarios competentes para verificar el cumplimiento o la no sujeción del hecho imponible.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública desestima el recurso y confirma la calificación del Registrador de la Propiedad. Para adoptar esta decisión, el centro directivo aplica el criterio del principio de cierre registral por motivos fiscales, recordando que la falta de acreditación del pago, exención, prescripción o no sujeción del impuesto implica la suspensión automática de la calificación registral y de la inscripción. Asimismo, fundamenta que, salvo en casos de no sujeción manifiesta e indubitada, no se puede obligar al registrador a asumir competencias tributarias para eximir del trámite fiscal, siendo plenamente legítima la exigencia del control previo por la Administración tributaria competente.
7.- Recordatorio: La prohibición de acceso al Registro por NIF revocado se aplica también a la fecha de presentación del documento en el Registro (y no solo a la de la firma de la escritura)
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 14 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, la cual resuelve un recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la Propiedad de Pontevedra n.º 2 en relación a una escritura de compraventa. El supuesto de hecho se plantea cuando se presenta a inscripción en el año 2025 una escritura pública de compraventa otorgada en 2022, encontrándose en el momento de la presentación el Número de Identificación Fiscal (NIF) de la sociedad mercantil vendedora revocado por la Agencia Tributaria y publicado en el Boletín Oficial del Estado, a pesar de que dicho NIF figuraba plenamente vigente cuando se autorizó la escritura pública.
La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción del documento público al constar formalmente la revocación del NIF de la entidad vendedora en el BOE, fundamentando su decisión en que la legislación tributaria impone un cierre registral absoluto que impide el acceso a los libros del Registro de cualquier negocio jurídico otorgado por una sociedad mercantil que no mantenga su número de identificación fiscal plenamente habilitado en la fecha de la calificación.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública desestima el recurso y confirma la calificación de la Registradora de la Propiedad. Para fundar su decisión, el centro directivo aplica el criterio del cierre registral por motivos fiscales establecido en la Disposición Adicional Sexta de la Ley General Tributaria, aclarando que la norma impone un doble veto autónomo que prohíbe tanto la autorización notarial de documentos como el acceso a cualquier registro público; por tanto, la prohibición registral despliega sus efectos en el momento preciso de la presentación del título en el Registro, resultando irrelevante que la revocación del NIF se haya producido con posterioridad al otorgamiento de la escritura o que el adquirente desconociera dicha circunstancia.
8.- Mucho cuidado con las firmas. Asegurémonos que todos los otorgantes firman el documento, pues en caso contrario, se pueden derivar graves consecuencias jurídicas
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia núm. 522/2026, de 29 de julio, de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo (STS 3589/2026), en la cual se analiza la responsabilidad penal de un notario en el acto de otorgamiento e inscripción de un instrumento público. El supuesto de hecho se produce cuando, tras la lectura de una escritura de compraventa con subrogación hipotecaria, el notario entiende que todos los comparecientes asienten al texto e invita a la firma. Con la convicción fundada de que la totalidad de los otorgantes ha firmado el documento, el fedatario autoriza la escritura con su propia firma y signo público, sin percatarse de que uno de los obligados ha eludido intencionadamente plasmar la suya.
Las acusaciones atribuyen al notario la comisión de un delito de falsedad en documento público por aseverar en la fe del documento que todos los comparecientes han firmado en su presencia. Por su parte, la postura ratificada por el órgano juzgador sostiene la inexistencia de dolo, al hallarse el notario en el error de creer completa la formalización, y descarta la existencia de imprudencia grave. Se pondera que la omisión proviene de una maniobra del propio compareciente y que la falta de firma pasa desapercibida para todos los profesionales y partes presentes en el acto del otorgamiento.
El Tribunal Supremo desestima la acusación y confirma la absolución del notario al declarar la atipicidad penal de su conducta. El tribunal fija como doctrina notarial que la falta de constatación material de una de las firmas en el momento de la autorización no constituye falsedad dolosa cuando el fedatario actúa bajo la convicción de su efectividad. Asimismo, determina que este tipo de descuido formal en el procedimiento de firma representa, como máximo, una negligencia de carácter leve que no alcanza la gravedad requerida por el artículo 391 del Código Penal para sancionar la falsedad imprudente en la función fedataria.
Caso que nos permite recordar la importancia de verificar que todos los otorgantes firman la escritura pública.
9.- El Registro frena la cancelación automática de condiciones resolutorias que garantizan cuidados personales o servicios
Se adjunta (AQUÍ) enlace a La Resolución de 7 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la cual se aborda el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Ponteareas a cancelar una condición resolutoria. El supuesto de hecho se plantea cuando se presenta ante el Registro de la Propiedad un acta notarial de notoriedad junto con el consentimiento de dos herederos, solicitando la cancelación de una condición resolutoria establecida en garantía de obligaciones de hacer (cuidados y asistencia a una persona ya fallecida) al amparo del artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, alegando el transcurso del plazo civil de prescripción de las acciones.
La Registradora de la Propiedad deniega la cancelación solicitada al entender que el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria solo resulta aplicable a condiciones resolutorias que garanticen un precio aplazado con plazo de cumplimiento delimitado en el Registro, no a obligaciones personales de hacer. Fundamenta su calificación en que, para cancelar por caducidad una condición resolutoria de estas características en la que no consta la fecha de cumplimiento, resulta de aplicación imperativa la regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria, la cual exige el transcurso de cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la garantía (o veinte si consta reclamación), plazo que no ha transcurrido desde su inscripción en el año 2000.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la Registradora de la Propiedad. Para fundar su decisión, el centro directivo delimita doctrinalmente la diferencia entre la cancelación del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria (basada en la prescripción civil de acciones para hipotecas o precio aplazado con vencimiento registral determinado) y el régimen especial de caducidad del artículo 210.1, regla octava, de la misma Ley. De este modo, fija que la cancelación de condiciones resolutorias que garantizan prestaciones complejas u obligaciones de hacer sin vencimiento fijado en el Registro no encaja en la excepción del artículo 82.5, de manera que exige el consentimiento expreso en escritura pública del titular registral favorecido (o sus herederos), resolución judicial firme, o bien el cumplimiento estricto del plazo de caducidad registral de cuarenta años previsto en el artículo 210.1.8.ª.
10.- Conceder un préstamo puntual no convierte a una sociedad en prestamista profesional a efectos de la LCCI
Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 12 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la cual se analiza el recurso interpuesto por un notario contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Vila-seca. El supuesto de hecho se fundamenta en la formalización de una escritura de crédito en cuenta corriente garantizado con hipoteca concedido por una sociedad mercantil a un deudor particular, en la cual se manifiesta expresamente que la entidad no se dedica habitualmente ni de manera ocasional a la concesión de financiación ni tiene tal objeto social, fijando además condiciones poco comunes en el mercado profesional como bajos intereses, ausencia de comisión de apertura y prohibición de ceder el crédito.
El Registrador de la Propiedad suspende la inscripción del título al considerar que la operación queda sujeta a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), argumentando que el devengo de intereses otorga carácter profesional a la entidad acreditante y que la concesión de financiación a un consumidor encaja en la previsión del artículo 2.1 in fine de la LCCI, el cual extiende la aplicación de la norma a quienes otorguen préstamos "aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora".
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública estima el recurso y revoca la calificación del Registrador de la Propiedad. Para adoptar este pronunciamiento, el centro directivo fija como doctrina que el inciso "de forma ocasional" del artículo 2.1 de la LCCI no puede interpretarse en el sentido de abarcar un préstamo o crédito aislado, sino que exige una cierta frecuencia o reiteración en la actividad prestamista (sugiriendo como parámetro objetivo no haber intervenido en dos o más operaciones en los últimos cuatro años). De este modo, concluye que al tratarse de un crédito en cuenta corriente concedido en el marco de una relación especial y sin finalidad propiamente inversora ni habitualidad acreditada, la operación queda excluida del ámbito de aplicación imperativo de la LCCI.
