Notas jurídicas prácticas - Enero 2024

1. Novedades en materia hipotecaria del RDL 8/2023

El Real Decreto 8/2023 trae como novedades más relevantes en materia de protección de los deudores hipotecarios, las siguientes:

• Se suprimen durante el 2024 las comisiones de amortización anticipada total o parcial de préstamos hipotecarios con interés variable.
• Se suprimen igualmente las comisiones de modificación de condiciones para cambiar de tipo variable a tipo fijo. Tampoco se podrá cobrar esta comisión cuando la modificación consista en cambiar de tipo variable a tipo mixto, siempre que el período fijo sea al menos de 3 años. 
• Tampoco podrán cobrarse comisiones para cambiar de entidad cuando se haga para sustituir el tipo variable por uno fijo o por uno mixto con los requisitos anteriormente señalados.

2. CV + PH de “vivienda habitual” en Cataluña por uno de los cónyuges. Se requiere el consentimiento del otro cónyuge, pues en Cataluña no aplica la teoría del negocio jurídico complejo

Se adjunta (AQUÍ) Resolución JUS/4208/2023 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 12 de diciembre (DOGC 20/12/2023), en la que la DG, a efectos doctrinales, resuelve un caso donde una persona casada (de vecindad civil catalana), protagoniza ella sola la clásica CV + PH de inmueble para destinarlo a “vivienda habitual”, formalizando ella sola las 2 escrituras, esto es, sin el consentimiento del otro cónyuge.

La DG, alineándose con el Registrador, considera que en Cataluña no es aplicable la teoría del negocio jurídico complejo, en base a los arts. 569-31 y 231-9.2 CCCat, de modo que, la compra de la vivienda familiar i la constitución de una hipoteca sobre esta vivienda inmediatamente a continuación (para garantizar el préstamo que posibilita la adquisición), son dos negocios jurídicos independientes, de modo que han de reunir los requisitos legales respectivos, esto es, en el caso del PH, el consentimiento del cónyuge conviviente del hipotecante.

3. Modificación del código de buenas prácticas bancarias en novaciones hipotecarias

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de 27 de diciembre de 2023, de la Secretaría de Estado de Economía, donde se modifica el Código de Buenas Prácticas bancarias, para deudores con dificultades, ampliando el espectro de potenciales beneficiarios de estas medidas en el caso de novaciones hipotecarias. En concreto, fundamentalmente:

• Se amplía el límite de ingresos de la unidad familiar para poder acogerse al Código hasta 4,5 veces el IPREM anual (pudiendo llegar en casos concretos a 5,5 veces).
• Se permite solicitar medidas de ampliación del plazo hasta 7 años y fijación de la cuota durante 12 meses, de forma independiente o conjunta.

4. Disolución y liquidación de SL. en todo caso, es necesario identificar a los socios y su cuota de capital social

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 26 de septiembre de 2023 (BOE de 1 de noviembre de 2023), en la que la DG, alineándose con el Registrador Mercantil, determina que en la disolución y liquidación de una SL, aunque el haber social a repartir sea 0, es necesario identificar a los socios y su cuota de participación.

5. Inscripción de declaración de obra nueva “antigua”. Si se elige esta vía, debe acreditarse que ha transcurrido el tiempo que exige la ley

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 29 de noviembre de 2023 (BOE de 28 de diciembre de 2023), en la que la DG resuelve un caso de una declaración de obra nueva “antigua”, donde se aporta una certificación catastral que acredita que la obra es de 2015 (de modo que no han transcurrido los 10 años que exige la normativa autonómica para poderse acoger a esta vía), junto con un documento, expedido por el Ayuntamiento de la localidad donde radica la finca, en el que se declara que se han cumplido las condiciones establecidas en la licencia y que no existe inconveniente en la concesión de licencia de primera ocupación.

La DG, alineándose con el Registrador, determina que si se pretende inscribir una declaración de obra nueva, se ha de elegir bien la vía, esto es, la “ordinaria” de declaración de obra nueva terminada (más exigente a nivel documental, pues se requerirá licencia municipal, seguro, certificación descriptiva de técnico competente, etc.) o la vía de la declaración de obra nueva “por antigüedad”, de modo que, si se escoge esta segunda, se ha de acreditar que ha transcurrido el tiempo que exige la ley para ello, con independencia de que se aporte algún documento que correspondería en el caso de haber optado por la declaración de obra nueva de la “vía ordinaria”.

6. Modificación de propiedad horizontal y derecho real de hipoteca. Resumen de cuándo será necesario el consentimiento del acreedor hipotecario

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 29 de noviembre de 2023 (BOE de 28 de diciembre de 2023), en la que la DG resuelve un caso de una escritura de modificación de propiedad horizontal, con nueva configuración de elementos independientes (de la que formaban parte varias fincas hipotecadas). El Registrador deniega la inscripción ante la falta de consentimiento del acreedor hipotecario.

En este caso, la DG, con una interesante Resolución, realiza un resumen muy didáctico sobre la inscripción de actos que puedan alterar el elemento objetivo de la garantía hipotecaria y en qué casos es, o no, necesaria la intervención del acreedor hipotecario.

Finalmente, en el caso concreto, determina que no es necesario dicho consentimiento, pues existe correspondencia entre las fincas primitivas y las resultantes de la reorganización de la propiedad horizontal.

7. Enlaces de interés en la intranet del colegio de notarios de Cataluña

Se adjunta (AQUÍ) nota informativa del Colegio Notarial de Cataluña, donde se recuerdan enlaces de interés para el día a día de la preparación de determinadas operaciones inmobiliarias. En concreto:

• Certificados de eficiencia energética: Buscador para localizar la información técnica de los diferentes certificados de eficiencia energética de edificios o viviendas incluidas en el Registro oficial de la Generalitat de Cataluña.
• V.P.O.: Consulta de los precios máximos de venta y renta de las viviendas de protección oficial.
• Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña: Herramienta de consulta de planeamiento urbanístico vigente, los convenios urbanísticos y tramas urbanas consolidadas.

8. Notarías y protección de datos, big data e inteligencia artificial

Se detallan a continuación las principales conclusiones de un reciente WebiNots, organizado por el Colegio Notarial de Cataluña, con un abogado especialista en materia de protección de datos:

• Extremar las precauciones sobre toda la documentación e información que gestionamos. Sólo permitir el acceso a ella a las partes legitimadas.
• Mucho cuidado con los Emails que enviemos a los clientes. Estos, en principio, sólo nos entregan su Email para fines relacionados con su escritura, de modo que no se les puede enviar nada más que tenga una finalidad comercial.
• Comunicaciones por WhatsApp con clientes: No enviar nunca borradores de escrituras, documentación de operaciones o información confidencial de clientes (WhatsApp utiliza herramientas de Big Data para extraer datos de todo lo que circula por su App).
• Inteligencia Artificial (IA, tipo Chat GPT): Si se busca información en ella (modelos de escrituras, de contratos, información legal, etc.) que los empleados, en ningún caso, detallen datos concretos de clientes (nombres de empresas, cifras de las operaciones, etc.), pues la IA los almacena y, eventualmente, en un futuro los puede utilizar para dar respuestas a otras personas que utilicen la IA.

9. Vehículos a motor y fallecimiento de su titular. Trámites a tener en cuenta

Se adjunta (AQUÍ) Instrucción de la DGT sobre los trámites a realizar cuando fallece el titular de un vehículo a motor. En concreto, en la misma se detalla que los herederos, en un plazo máximo de 90 días, pueden optar entre dos opciones:

• O bien identificar un custodio provisional, que será el poseedor del vehículo y responsable en todo lo relativo al mismo. Hay que realizar una tramitación específica para comunicar dicha custodia dentro de un plazo de 90 días del fallecimiento. Es provisional y no puede vender el vehículo. Solo se puede transferir al propio custodio o un heredero.
• O bien realizar la transferencia definitiva a uno de los herederos, para lo cual, una vez se adjudique el vehículo a uno de los herederos, este tendrá 90 días para realizar la transferencia definitiva a su nombre. Dicho titular se convierte en propietario, con todos los derechos y obligaciones.

10. Novedades en materia de constitución de empresas emergentes

Breve reseña a la Ley 28/2022, de fomento del ecosistema de las empresas emergentes (AQUÍ), viene a favorecer la creación de empresas emergentes en España estableciendo incentivos fiscales y simplificando los trámites para constituirlas:

• Se prevé un tipo reducido del 15% en el Impuesto de Sociedades.
• Con el fin de atraer inversión extranjera, se exige únicamente que el inversor extranjero tenga NIF español, pero no NIE.
• El plazo para la inscripción de su constitución es de 5 días hábiles y si se utilizan estatutos tipo de seis horas.
• Los aranceles notariales en caso de constituirse vía CIRCE, con estatutos tipo y con capital inferior a 3100€, serán de60€.
• El concepto de empresa emergente lo recogen los artículos 3 y 4 de la citada ley.

11. Liquidación de sociedad con socio sometido a curatela representativa. Se requiere aprobación judicial

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 14 de diciembre de 2023 (BOE de 18 de enero de 2024), en la que la DG considera equiparables la partición de la herencia y la liquidación de una sociedad de capital con adjudicación de bienes a los socios. Basándose en esa equiparación, la DG resuelve que es necesaria aprobación judicial de la liquidación de la sociedad si en la misma intervienen personas sometidas a curatela representativa (lo que antes se denominaba tutela de los incapacitados).

12. Matriz en soporte electrónico y tributación

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Tributos, en la que, dando respuesta a una serie de preguntas sobre el protocolo electrónico, se determina lo siguiente:

• Las escrituras, actas y testimonios notariales, tanto si se emiten en papel como si lo hacen en soporte electrónico, están sujetos a la llamada cuota fija de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales.
• La actual redacción de la Ley reguladora del ITP y AJD solo permite la recaudación de la cuota fija del AJD en papel timbrado, de modo que se tendrá que estar a la espera de una reforma de esta para habilitar un sistema de pago del impuesto.
• Respecto a la facturación notarial, hoy en día, personalmente no vemos cobertura legal para poder cobrar los folios del protocolo electrónico. Por lo tanto, seguiremos cobrando solamente las diligencias correspondientes al protocolo electrónico como hasta ahora.
• Se sigue de cerca esta cuestión y, si hubiera novedades al respecto que afecten al modo de facturar los instrumentos públicos, de inmediato se trasladarán a toda la plantilla.