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Se adjunta (AQUÍ) enlace a Flash Fiscal Virtual del Colegio Notarial de Cataluña, en el cual, la notaria de Barcelona, doña Paz Juárez, analiza la Consulta Vinculante V2051/2025 de la Dirección General de Tributos sobre la elevación a público de un contrato privado de compraventa firmado hace 20 años, nunca liquidado, y cuyo vendedor falleció hace una década.

La DGT concluye que, en estos casos, tratándose de documentos privados, el plazo de prescripción del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas no comienza con la firma del contrato, sino desde que el documento adquiere fecha fehaciente. En el supuesto concreto, el fallecimiento del vendedor otorga esa fecha, por lo que el impuesto se considera prescrito. La consulta también aclara que la prescripción del ITP no implica que la operación tribute por Actos Jurídicos Documentados (AJD), ya que ambos impuestos son incompatibles. La transmisión sigue estando sujeta a ITP, aunque deba presentarse como prescrita.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Ley catalana 11/2026, de 9 de julio, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público de Cataluña introduce cambios significativos que afectan de forma directa a los grandes tenedores de vivienda. A continuación se resumen todas las modificaciones clave dirigidas o con especial impacto en los grandes tenedores:

Redefinición y Unificación del Concepto de "Gran Tenedor": La norma amplía, precisa y unifica los criterios y umbrales para ostentar la condición de gran tenedor a diversos efectos administrativos, de contención de rentas y fiscales:

• Umbrales generales e inmuebles en Zonas Tensionadas (ZMT): Se mantiene/precisa el cómputo de contar con más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial (o más de 1.500 m² construidos) en Cataluña, o bien contar con 5 o más inmuebles urbanos residenciales si están ubicados en municipios declarados Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMT).
• Entidades específicas: Se engloban explícitamente a las entidades financieras, sus filiales inmobiliarias, fondos de inversión y determinadas entidades de gestión de activos.
• Cómputo en copropiedad y cotitularidad: Si una vivienda tiene más de un titular, basta con que uno solo ostente la condición de gran tenedor para que el inmueble y su arrendamiento queden sujetos a las obligaciones correspondientes a grandes tenedores. Las participaciones en comunidad computan al sumar la titularidad completa equivalente a un inmueble.

Modificaciones Fiscales: ITP / TPO al 20%:En la vertiente tributaria del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP / TPO):

• Readecuación del concepto fiscal de Gran Tenedor: La definición fiscal se alinea con la tenencia de 5 o más inmuebles en zonas tensionadas (ZMT) o más de 10 inmuebles en el ámbito autonómico.
• Aplicación del tipo incrementado (20%): La adquisición o transmisión de viviendas tributa al tipo incrementado del 20% cuando el adquirente sea un gran tenedor o se transmita un edificio completo de viviendas.
• Regularizaciones por adquisiciones escalonadas: Se modifica el mecanismo de regularización para cuando se adquieren inmuebles enteros de forma escalonada; el contribuyente dispondrá de un mes desde la transmisión de la última vivienda para presentar la autoliquidación complementaria aplicando el tipo del 20%.

Tanteo y Retracto y Registro de Grandes Tenedores

• Restricción y control en transmisiones: Se modifica el régimen aplicable a los derechos de tanteo y retracto de la Generalitat de Cataluña en la venta de inmuebles situados en Zonas de Mercado Tensionado (ZMT) que sean propiedad de grandes tenedores constituidos como persona jurídica e inscritos en el Registro de Grandes Tenedores, así como en adjudicaciones procedentes de subastas.

Régimen de Alquiler, Contención de Rentas y Anti-elusión

• Inclusión de alquiler por habitaciones y nuevos modelos: Para evitar que los grandes tenedores u otros arrendadores recurran al alquiler por habitaciones, cesiones o contratos atípicos ("coliving") para eludir el tope máximo de renta del índice de referencia, la Ley 11/2026 prohíbe explícitamente pactos o desgloses contractuales (p. ej., dividiendo "renta" de "servicios") cuyo objetivo sea eludir la contención de precios.
• Publicidad y trazabilidad integral: El gran tenedor deberá garantizar total coherencia en la oferta antes de publicar el inmueble, declarando explícitamente su condición de gran tenedor en el anuncio, oferta y

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 952/2026, de 18 de junio, en la cual, el objeto principal del caso es la resolución del recurso de casación interpuesto por los compradores de una vivienda, contra la sentencia de apelación que declaró la nulidad de pleno derecho de la compraventa sobre un inmueble presuntamente ganancial por falta de consentimiento de la exesposa del vendedor y por apreciar mala fe en los adquirentes.

En el supuesto de hecho, el vendedor adquirió en 1999, estado soltero, un inmueble que quedó inscrito en el Registro de la Propiedad exclusivamente a su favor. En 2004 contrajo matrimonio en régimen de gananciales y amortizó parte del préstamo hipotecario durante la vigencia del matrimonio. Tras el divorcio en 2014, y estando pendiente la liquidación de la sociedad de gananciales, el exesposo vendió en 2018 la finca a un tercero a título oneroso. La exesposa ejercitó una acción principal de nulidad (por falta de su consentimiento y posible apropiación indebida) y subsidiariamente de rescisión por fraude de acreedores. El núcleo de la controversia jurídica radica en determinar si la falta de poder de disposición del transmitente tras el divorcio determina la nulidad del contrato o únicamente afecta a la transmisión del dominio, y si los terceros adquirentes están amparados por el principio de fe pública registral y la presunción de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de apelación y desestima íntegramente la demanda (así como la acción subsidiaria de rescisión). El fundamento principal estriba en que la falta de poder de disposición del vendedor no vicia de nulidad el contrato de compraventa, ya que la validez obligacional de la venta de cosa común se mantiene, afectando únicamente a la transmisión del dominio. Al figurar el vendedor en el Registro como único titular del pleno dominio y no constar nota marginal alguna sobre la eventual naturaleza (parcialmente) ganancial de la vivienda (arts. 1354 y 1357 II CC), los compradores están protegidos por el art. 34 de la Ley Hipotecaria. El TS aclara que el hecho de que en la escritura conste la condición de divorciado del vendedor no impone a los terceros un deber extra-registral de investigación ni destruye por sí solo la presunción legal de buena fe.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia del Tribunal Supremo n.º 853/2026, en la cual se resuelve un conflicto societario derivado de un acuerdo de reducción de capital en una SL, adoptado por una mayoría del 81,81% del capital social para amortizar las participaciones de una sola socia, a quien se le restituyó el valor de su aportación mediante la entrega de bienes inmuebles y de 75.000 € en efectivo. El socio minoritario, titular del 15% del capital, votó en contra del acuerdo tras solicitar sin éxito acogerse a una medida similar para sus propias participaciones.

Ante tal situación, este socio minoritario acabó interponiendo una demanda de impugnación para declarar la nulidad de la reducción de capital. Aunque el Juzgado de lo Mercantil n.º 11 de Barcelona desestimó inicialmente la demanda, la Audiencia Provincial de Barcelona estimó el recurso de apelación y declaró la nulidad de los acuerdos, argumentando que el artículo 329 de la Ley de Sociedades de Capital (LSC) exige el consentimiento de todos los socios de la entidad cuando la reducción con devolución de aportaciones no afecte por igual a todas las participaciones.

Interpuesto el correspondiente recurso de casación, el Tribunal Supremo lo desestima y declara que, cuando la reducción de capital con devolución de aportaciones no afecta por igual a todas las participaciones, el artículo 329 de la Ley de Sociedades de Capital exige el consentimiento individual de todos los socios, y no solo de aquellos cuyas participaciones son amortizadas. La Sala interpreta este requisito como una manifestación del principio de igualdad de trato entre los socios (artículo 97 LSC) y de la regla de la prorrata (artículo 330 LSC), al considerar que una operación de esta naturaleza altera la posición jurídica y económica tanto del socio que abandona la sociedad como de los que permanecen en ella. En consecuencia, la falta del consentimiento individual del socio que votó en contra determina la nulidad del acuerdo de reducción de capital.

Se adjunta (AQUÍ) enlace Sentencia del Tribunal Supremo n.º 997/2026, de 23 de junio, en la cual se aborda un recurso de casación interpuesto por un notario contra la sentencia de apelación que confirmó la legalidad de la nota de calificación negativa emitida por un registrador de la propiedad. Dicha calificación había denegado la inscripción de la cláusula de interés de demora de una escritura de préstamo hipotecario sobre vivienda otorgada con un consumidor.

En el supuesto de hecho, el 27 de junio de 2019 se autorizó una escritura de préstamo hipotecario en la que se fijó un interés moratorio consistente en el interés remuneratorio más dos puntos. El registrador de la propiedad denegó su inscripción por considerarla contraria a normas imperativas, concretamente a los artículos 25 de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) y 114 de la Ley Hipotecaria, sosteniendo que la norma fija taxativamente el interés de demora en el remuneratorio más tres puntos sin admitir pacto en contrario. El núcleo de la controversia jurídica radica en determinar si la imperatividad de los artículos 3 y 25 de la LCCI prohíbe de forma absoluta cualquier pacto diferente o si, por el contrario, permite acordar un tipo de interés moratorio inferior al límite legal por resultar más beneficioso para el consumidor.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, revoca la sentencia de apelación y declara no ajustada a derecho la calificación negativa del registrador. El fundamento principal de la resolución reside en que el artículo 25 de la LCCI establece un tope máximo para proteger al consumidor frente a abusos, por lo que la imperatividad de la norma debe entenderse referida a impedir cláusulas más gravosas impuestas por el empresario. El Tribunal razona, conforme a la Directiva 2014/17/UE, que prohibir un pacto que mejore la posición legal del prestatario supondría un contrasentido que desvirtuaría la finalidad de la propia normativa de protección de los consumidores.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia del Tribunal Supremo número 881/2026, de 9 de junio, donde se resuelve un interesante litigio sobre los efectos de la venta de un activo esencial de una sociedad mercantil sin la autorización de la junta general, y los efectos que ello puede tener sobre el tercero adquirente de buena fe.

El supuesto de hecho parte de un contrato de compraventa, mediante el cual una mercantil transmitió a otra la totalidad de su patrimonio inmobiliario (dejando a la vendedora completamente despatrimonializada y sin actividad de facto) por un precio total de 19.000 euros que fue retenido por la compradora bajo el pretexto de asumir las deudas que gravaban las fincas, declarando falazmente en la escritura que los bienes no constituían un activo esencial. Ante la demanda de nulidad instada por una socia minoritaria, la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife desestimó la acción al considerar que la compradora debía ser protegida como un tercero de buena fe bajo el amparo del artículo 234.2 LSC, al no constar que conociera la situación real de la vendedora a pesar de que su administradora única había sido socia de la vendedora hasta cinco años antes de la operación. El núcleo de la controversia jurídica se centra, por tanto, en dilucidar si la falta de aprobación de la junta para enajenar activos esenciales del artículo 160.f) LSC acarrea la nulidad radical del negocio de forma oponible a cualquier tercero, o si resulta aplicable analógicamente la tutela del tráfico del artículo 234.2 LSC, analizando los parámetros para valorar la buena fe y la ausencia de culpa grave del adquirente.

Finalmente, el Tribunal Supremo acuerda estimar el recurso de casación, casar la sentencia recurrida, estimar plenamente la demanda y declarar la nulidad de la compraventa con la consiguiente obligación de restituir las fincas y liquidar el estado posesorio. La conclusión doctrinal de la Sala establece que, ante la laguna legal sobre los efectos frente a terceros de la infracción del artículo 160.f) LSC, es aplicable por analogía el artículo 234.2 LSC, de modo que la falta de acuerdo de la junta no es oponible a los terceros que actúen de buena fe y sin culpa grave. Sin embargo, en el caso concreto, el tribunal determina que las circunstancias excluyen por completo la buena fe de la compradora: no solo por la vinculación histórica de su administradora con la vendedora, sino porque la operación implicó una despatrimonialización total sin recibir contraprestación real alguna, dado que la pretendida "asunción de deudas" por los gravámenes de los inmuebles fue meramente cumulativa y no liberatoria al carecer del consentimiento de los acreedores (conforme al artículo 1205 del Código Civil y el artículo 118 de la Ley Hipotecaria); de ahí que, al no concurrir buena fe, la compradora no resulte protegida y se declare la ineficacia de la enajenación realizada por el administrador sin competencia.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de video – formación, impulsada por la Fundación Notariado, en la que don Pablo Alonso Rocamora, Notario de Ayora (Valencia), imparte una interesante sesión de formación práctica notarial, dedicada al estudio de la intervención de pólizas notariales por videoconferencia, siendo esta una posibilidad prevista en el art. 17.ter de la Ley del Notariado.

Así pues, gracias a esta reciente novedad, se puede firmar “online” pólizas mercantiles que instrumenten multitud de operaciones tan habituales como préstamos, créditos, factorings, leasings, rentings, avales, confirmings, etc., siendo esta una opción cada vez más extendida y preferida por entidades financieras y clientes.

Para su visionado y estudio, dado su potencia de aplicabilidad práctica en el día a día del despacho notarial.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla número 209/2026, de 27 de marzo, en la que se resuelve un litigio entre dos sociedades mercantiles, y cuyo objeto principal consiste en determinar la validez de los acuerdos adoptados en una Junta General extraordinaria de socios ante la ausencia de un notario para levantar acta, cuya intervención obligatoria había sido solicitada formalmente por la minoría de los socios.

El supuesto de hecho parte de la convocatoria de dicha junta por los administradores, cuya comunicación fue recibida tardíamente por la socia minoritaria demandante, quien al día siguiente requirió la presencia notarial mediante burofax al amparo del artículo 203.1 de la Ley de Sociedades de Capital. Dicha solicitud de asistencia notarial fue entregada y recibida formalmente en el domicilio de la sociedad demandada con una antelación exacta de 4 días y 21 horas respecto a la hora fijada para la celebración de la reunión. El núcleo de la controversia jurídica radica, por tanto, en dilucidar si para el cómputo de la antelación legal de cinco días debe atenderse a la fecha de remisión o a la de recepción de la solicitud por los administradores, y si es admisible que dicho plazo no se complete de forma íntegra.

Finalmente, la Audiencia Provincial de Sevilla acuerda estimar el recurso de apelación interpuesto por la sociedad demandada, revocando la declaración de nulidad de la junta pronunciada en primera instancia y desestimando plenamente la demanda. La conclusión jurídica más relevante que se extrae de esta resolución es que eldies a quo para el cómputo de la antelación del artículo 203.1 de la LSC es obligatoriamente el de la recepción de la comunicación por los administradores, exigiéndose el transcurso de cinco días íntegros o completos para que nazca la obligación legal de requerir al fedatario. De este modo, al faltar apenas tres horas para cumplir dicho plazo en el caso concreto, la solicitud devino extemporánea y liberó a la sociedad de tal obligación, salvaguardando la total eficacia de los acuerdos adoptados sin la presencia del notario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de fecha 18 de febrero de 2026, dictada en el marco de un recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Madrid n.º 3 a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca otorgada unilateralmente por el propio deudor hipotecario, quien actuaba en representación de la entidad acreedora (Banco Santander, S.A.) mediante un poder irrevocable sujeto a condiciones suspensivas.

El supuesto de hecho se fundamenta en un poder especial de cancelación configurado por la entidad financiera a favor de personas determinables (el deudor o propietario de la finca) bajo la condición suspensiva de que el banco verifique el pago total de la deuda y remita a través de la Sede Electrónica Notarial un "certificado de saldo cero" firmado por un empleado de la entidad. La registradora suspendió la inscripción al considerar que dicho certificado, incorporado a la escritura, no acreditaba que su firmante ostentara poder suficiente con facultades representativas ni que tuviera la firma legitimada notarialmente, exigiendo para ello el cumplimiento del artículo 1280.5.º del Código Civil. El núcleo de la controversia jurídica radica, por tanto, en dilucidar si los requisitos formales de autenticidad y representación del artículo 1280.5.º del Código Civil deben exigirse también al emisor de un documento que constituye un simple mecanismo de control interno y condición suspensiva del poder, o si, por el contrario, basta con el juicio de suficiencia emitido bajo responsabilidad del notario sobre el cumplimiento de dichas condiciones objetivas.

Finalmente, la Dirección General acuerda estimar el recurso interpuesto por el notario y revocar la calificación negativa de la registradora. La conclusión jurídica más relevante que se extrae de esta resolución es que la exigencia de forma escrita en documento público (artículo 1280.5.º del Código Civil) debe predicarse exclusivamente del negocio de apoderamiento principal en sí mismo y no de los requisitos complementarios u objetivos de control interno (como el certificado de saldo cero) fijados libremente por el poderdante en ejercicio de su autonomía de la voluntad. Así, la DGSJFP consagra que la remisión de dicho certificado mediante la Sede Electrónica Notarial opera como un acto interno y presupuesto de hecho de la condición suspensiva, cuyo cumplimiento corresponde valorar con carácter exclusivo y bajo su responsabilidad al notario autorizante, sin que el registrador pueda revisar o desvirtuar dicho juicio de suficiencia si no consta un error claro y patente.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia del Tribunal Supremo número 849/2026, de 3 de junio de 2026, en la cual se resuelve un litigio relativo a una calificación negativa de un Registro de la Propiedad, en el marco de una escritura de partición de herencia, en la cual entra en juego el derecho de transmisión.

El supuesto de hecho parte del fallecimiento de una madre (primer causante) cuyos bienes debían ser heredados por sus hijos. No obstante, uno de ellos falleció posteriormente sin haber aceptado ni repudiado la herencia (heredero transmitente), dejando a su vez una viuda con derecho a la cuota legal usufructuaria. Los hermanos sobrevivientes (transmisarios) otorgaron la partición de la herencia de la madre sin la intervención de la viuda de su hermano, alegando que los bienes de la primera causante nunca llegaron a integrarse en el patrimonio del fallecido al no haber aceptado la herencia. El núcleo de la controversia jurídica radica en definir el funcionamiento delius transmissionis (art. 1006 del Código Civil), esto es, si los transmisarios heredan directamente al primer causante de forma independiente (teoría de la adquisición directa) o si lo hacen a través de la herencia del transmitente (teoría clásica o de la doble transmisión), lo que obligaría a computar dichos bienes para el cálculo de la legítima del cónyuge viudo y requeriría su intervención en la partición.

Finalmente, el Tribunal Supremo decide estimar el recurso de casación interpuesto y volver con ello a la teoría clásica de la doble transmisión, estableciendo que elius delationis pasa a los herederos precisamente por su condición de sucesores del transmitente, integrándose en su masa hereditaria. Por consiguiente, determina que para el cálculo de la legítima de la viuda del transmitente es obligatorio computar los bienes que le correspondían a su difunto esposo en la herencia de la primera causante, resultando indispensable su intervención en dicha partición hereditaria. Para tener en cuenta en estos supuestos, tanto en el aspecto sucesorio como en las derivadas fiscales que ello supone.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Flash Fiscal Virtual del Colegio Notarial de Cataluña, en el cual, don Juan Galdón, notario de Esplugues de Llobregat, analiza la Consulta Vinculante 568/2025 de la Dirección General de Tributos sobre la adquisición de participaciones sociales por parte de un gran tenedor.

La DGT recuerda que la transmisión de participaciones sociales está, con carácter general, exenta de ITP. Sin embargo, cuando la operación se utiliza para eludir la tributación de una transmisión inmobiliaria y queda sujeta al impuesto conforme al artículo 338 de la Ley del Mercado de Valores, podrá aplicarse el tipo agravado del 20% previsto en Cataluña para los grandes tenedores.

La consulta confirma que, si concurren los requisitos legales, la adquisición de participaciones sociales también puede tributar al 20% en ITP.

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Auto de la Audiencia Provincial de Logroño (Sección 1ª) núm. 78/2026, de 2 de marzo (ROJ AAP LO 110/2026), dictado en recurso de apelación frente a un auto de inadmisión de una demanda. La resolución versa sobre una demanda de división judicial de herencia y el cumplimiento del requisito de procedibilidad consistente en la previa utilización de medios adecuados de solución de controversias (MASC).

El procedimiento se inicia con una demanda de división judicial de herencia que fue inadmitida en primera instancia por no acreditarse un intento previo de negociación entre las partes, exigido tras la entrada en vigor de la LO 1/2025. La actora recurrió alegando que había existido actividad negociadora (requerimiento notarial deinterpellatio in iure que incluía apercibimiento de iniciar acciones legales conforme al art. 1005 Cc y posteriores contactos entre abogados), pero el tribunal de primera instancia consideró que no se acreditaba suficientemente dicho intento. La Audiencia Provincial confirma esta valoración, subrayando que el requerimiento notarial previo (de aceptación o repudiación de herencia) no equivale a un intento de solución de controversias y que no consta documentalmente la existencia ni la efectiva participación del demandado en negociaciones. La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación y confirma la inadmisión de la demanda, al entender que no se ha cumplido el requisito de procedibilidad consistente en acreditar un intento previo de MASC conforme a la LO 1/2025. El tribunal exige una acreditación documental mínima de que ha existido negociación (o intento efectivo de la misma) y de su recepción por la otra parte, no siendo suficiente la mera alegación de conversaciones ni actuaciones no orientadas a resolver el conflicto.

Para tener en cuenta en nuestro asesoramiento a clientes en materia sucesoria y MASC notariales.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 666/2026, de 4 de mayo (ROJ STS 1964/2026), dictada en recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, en materia de responsabilidad por defectos constructivos y acción ejercitada por una comunidad de propietarios frente al promotor‑vendedor.

Una comunidad de propietarios ejercitó acción contra la promotora reclamando la reparación de defectos constructivos del edificio o, subsidiariamente, su coste. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, condenando a la promotora al pago del coste de reparación, y la Audiencia Provincial de Alicante confirmó íntegramente la sentencia, rechazando las alegaciones de la promotora sobre fraude de ley, falta de legitimación y caducidad, y considerando que la comunidad tenía legitimación activa y la promotora legitimación pasiva en virtud de su condición de vendedora y promotora.

El Tribunal Supremo desestima ambos recursos y confirma la sentencia recurrida, declarando que el promotor‑vendedor responde contractualmente por los defectos constructivos con independencia de su gravedad, sin que exista fraude de ley por ejercitar la acción contractual en lugar de acciones específicas (vicios ocultos o LOE). Además, rechaza que el principio de relatividad de los contratos impida reclamar a los adquirentes sucesivos o a la comunidad de propietarios. Idea clave: la responsabilidad contractual del promotor por defectos constructivos es compatible con otros regímenes de responsabilidad, puede ejercitarse sin limitarse a supuestos de “aliud pro alio”, y no queda excluida por el hecho de que quienes reclaman no sean los compradores originarios.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 701/2026, de 7 de mayo (ROJ STS 2086/2026), dictada en recurso de casación contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Granada. La resolución aborda una acción de reclamación de daños y perjuicios entre coherederos por el uso exclusivo de un bien hereditario antes de la partición.

El caso parte de una herencia en situación de indivisión en la que una coheredera (viuda) ocupó en exclusiva la vivienda hereditaria durante años. Las hijas del causante reclamaron en su propio nombre una indemnización equivalente a las rentas que habrían podido obtener por el alquiler del inmueble. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda por falta de legitimación activa, al entender que la acción debía ejercitarse en beneficio de la comunidad hereditaria y no a título individual. La Audiencia Provincial de Granada confirmó la decisión, añadiendo que el art. 1063 CC prevé el ajuste de frutos y rendimientos entre coherederos en el momento de la partición, por lo que la pretensión no era procedente en un procedimiento declarativo autónomo.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación y confirma la falta de legitimación activa de las demandantes, afirmando que, mientras subsiste la comunidad hereditaria, los coherederos no pueden reclamar en su propio nombre frutos, rendimientos o daños derivados de bienes del caudal relicto, ya que tales efectos integran la masa hereditaria y deben resolverse en la partición (art. 1063 CC). La Sala subraya la diferencia entre comunidad hereditaria y comunidad ordinaria y rechaza la aplicación de la jurisprudencia de esta última. Idea clave: durante la indivisión hereditaria, cualquier utilidad, fruto o indemnización vinculada a los bienes de la herencia pertenece a la comunidad y solo puede reclamarse en su beneficio, normalmente en sede de partición, no por coherederos individualmente.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso‑Administrativo, Sección 2ª) núm. 617/2026, de 18 de mayo (ROJ STS 2211/2026), dictada en recurso de casación contencioso‑administrativo interpuesto contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears en materia de Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), en relación con la base imponible de una escritura de declaración de obra nueva.

El litigio trae causa de una liquidación provisional del IAJD girada tras una escritura de declaración de obra nueva otorgada décadas después de la construcción (obra ejecutada en 1962 y documentada en 2014). La Administración autonómica actualizó la base imponible aplicando criterios de valoración superiores, mientras que el contribuyente defendía que debía atenderse al coste histórico de ejecución. El TEAR de Illes Balears estimó la reclamación del contribuyente, anulando la liquidación, y el TSJ de Illes Balears desestimó el recurso de la Administración, afirmando, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que la base imponible del IAJD en estos casos es el coste de ejecución material de la obra, no su valor actualizado ni de mercado.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de instancia, fijando como doctrina que la base imponible del IAJD en escrituras de obra nueva es el valor real del coste de ejecución material de la obra, sin que puedan aplicarse coeficientes de actualización monetaria, aunque hayan transcurrido muchos años entre la construcción y el devengo del impuesto. La Sala fundamenta su decisión en el principio de legalidad tributaria y en la interpretación del artículo 70 del Reglamento del impuesto, que se refiere exclusivamente al “coste de la obra”, excluyendo cualquier actualización o referencia al valor de mercado. Idea clave: el concepto de “coste real” en el IAJD es una magnitud histórica y objetiva, no actualizable, y no puede transformarse en valor actualizado sin cobertura legal expresa.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución JUS/1734/2026, de 11 de mayo, dictada por la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Gestión Adecuada de Conflictos de la Generalitat de Catalunya, en el marco de un recurso gubernativo contra una calificación registral negativa. La resolución se refiere a una escritura pública de compraventa de una mitad indivisa (50 %) de un inmueble destinado a vivienda, autorizada por notario e inscrita en el Registro de la Propiedad nº 18 de Barcelona.

El supuesto parte de la venta por una sociedad (gran tenedora) del 50 % indiviso de una vivienda arrendada situada en Barcelona, manteniendo la transmitente la titularidad del otro 50 %. En la escritura no se incorporó acreditación de la renuncia o no ejercicio del derecho de tanteo por parte de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, ni otra constancia relativa a los derechos de adquisición preferente de la Administración. Por ello, la registradora denegó la inscripción al considerar exigible dicha renuncia previa conforme al Decreto‑ley 2/2025, al tratarse de una transmisión realizada por un gran tenedor en zona de mercado residencial tensionado, entendiendo que incluso la transmisión de una cuota indivisa queda sujeta a los derechos de tanteo y retracto.

La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación negativa, concluyendo que no es exigible la notificación previa ni la renuncia de la Administración cuando se transmite solo una participación indivisa y no la totalidad del inmueble ni la totalidad de la participación del transmitente. Fundamenta esta decisión en una interpretación literal y restrictiva de la norma —que se refiere a la “transmisión de cualquier vivienda”, pero en el contexto de transmisión íntegra— y en la improcedencia de extender por analogía limitaciones al derecho de disposición. Además, distingue el caso de precedentes en los que sí se transmitía el 100 % de la participación del transmitente, y afirma que, aunque pudieran plantearse riesgos de fraude de ley mediante transmisiones parciales sucesivas, ello no permite imponer requisitos no previstos expresamente por la normativa vigente.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de video – formación, impartida por la Fundación Notariado, en la que don Manuel Lora-Tamayo Villacieros, Notario de Madrid y delegado de la Fundación Aequita, imparte una muy interesante formación sobre la incidencia en la práctica notarial tras la entrada en vigor de la nueva regulación aplicable a estas instituciones, con especial referencia a las distintas figuras de apoyo a las que se puede recurrir, las particularidades a tener en cuenta en la comparecencia de los instrumentos públicos, así como a determinadas cuestiones en sede sucesoria que habrá que tener en cuenta.

Para su visionado y estudio, dado su potencia de aplicabilidad práctica en el día a día del despacho notarial.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación de Cataluña de 13 de mayo de 2026, que resuelve el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Terrassa n.º 2 que suspendió la inscripción de dos escrituras de aceptación y adjudicación de herencia. Las escrituras documentaban, por una parte, la aceptación de la herencia de una persona con discapacidad fallecida intestada y, por otra, la aceptación por derecho de transmisión de la cuota hereditaria que le correspondía en la herencia de su padre, en cuyo testamento se había ordenado una sustitución ejemplar a favor de una asociación dedicada a la atención de personas con discapacidad.

El supuesto de hecho gira en torno a la eficacia de una cláusula de sustitución ejemplar ordenada en 1989 por el padre del causante. Tras el fallecimiento de este último sin descendientes ni cónyuge, sus hermanos fueron declarados herederos abintestato por entender el notario autorizante que la sustitución ejemplar había devenido ineficaz, al existir descendientes del testador instituyente, conforme a la regulación vigente cuando se otorgó el testamento. La registradora suspendió la inscripción por dos motivos: en primer lugar, porque en el Registro General de Actos de Última Voluntad constaba una disposición de última voluntad bajo la mención “otras modalidades” que no había sido aportada; y, en segundo lugar, porque consideró que la pretendida ineficacia de la sustitución ejemplar y la consiguiente apertura de la sucesión intestada no podían apreciarse extrajudicialmente, sino que requerían un pronunciamiento judicial, dada la existencia de una institución hereditaria expresa a favor de una asociación.

La Dirección General estima parcialmente el recurso. Revoca el primer defecto al concluir que la referencia a “otras modalidades” en el Registro General de Actos de Última Voluntad se corresponde precisamente con la sustitución ejemplar ordenada en el testamento del padre, por lo que no existía ninguna otra disposición mortis causa pendiente de aportar. Sin embargo, confirma el segundo defecto al entender que no puede afirmarse sin más la ineficacia de la sustitución ejemplar. Razona que, aunque el testamento fue otorgado bajo la vigencia de la Compilación catalana, la disposición transitoria segunda del libro cuarto del Código civil de Cataluña permite mantener la validez de disposiciones anteriores que se ajusten materialmente a la regulación actual. En consecuencia, la institución hereditaria a favor de la asociación podría resultar eficaz si concurren los requisitos previstos en el artículo 425-12 del Código civil de Cataluña, extremo que no había sido acreditado ni tampoco había podido ser contradicho por la entidad designada como heredera. Por ello, la Dirección General considera que la cuestión no puede resolverse en sede registral y que, de existir controversia sobre la eficacia de la sustitución ejemplar, deberá ser la autoridad judicial quien la dirima.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de febrero de 2026, donde se resuelve el recurso interpuesto contra la calificación del registrador Mercantil II de Madrid que suspendió la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de modificación estatutaria de una sociedad limitada. La escritura documentaba los acuerdos adoptados por la junta general para ampliar el objeto social mediante la incorporación de actividades relacionadas con la explotación de franquicias y, como consecuencia de ello, modificar el artículo estatutario relativo al objeto social.

La sociedad sostenía que la modificación aprobada constituía una mera concreción o especificación de actividades ya comprendidas en el objeto social, por lo que no nacía derecho de separación alguno a favor de los socios disidentes. Sin embargo, el registrador suspendió la inscripción al no constar en la escritura las manifestaciones exigidas para los supuestos en que la modificación del objeto social pueda generar el derecho de separación previsto en los artículos 346 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital. En particular, entendió que debía acreditarse que ningún socio había ejercitado dicho derecho o, en su caso, que se habían cumplido las actuaciones legalmente previstas respecto de los socios separados.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación. Recuerda que el derecho de separación surge cuando la modificación del objeto social tiene carácter sustancial, esto es, cuando altera de forma relevante los presupuestos que determinaron la incorporación del socio a la sociedad. Aplicando esta doctrina al caso concreto, concluye que la actividad de franquicia no puede considerarse una mera concreción de la actividad estatutaria consistente en el asesoramiento para el diseño y montaje de locales de restauración, pues la franquicia constituye una actividad jurídica y económicamente distinta, caracterizada por la cesión de derechos de propiedad industrial o intelectual, la transmisión de know-how y la prestación continuada de asistencia técnica y comercial. Por ello, la ampliación del objeto social supone una modificación sustancial que puede generar el derecho de separación de los socios disidentes, siendo imprescindible el cumplimiento de las exigencias documentales previstas por la legislación societaria y registral para su inscripción.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de febrero de 2026, que resuelve el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora Mercantil IV de Madrid que suspendió la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de disolución, liquidación y extinción de una sociedad anónima. En la junta general se aprobaron el balance final de liquidación, el informe de operaciones liquidatorias y un proyecto de división del haber social mediante la adjudicación a los socios de lotes compuestos por dinero y bienes inmuebles, así como una modificación estatutaria relacionada con la fase de liquidación.

El supuesto de hecho parte de una sociedad en liquidación cuyos acuerdos fueron adoptados con el voto favorable de socios titulares del 60% del capital social, existiendo una socia disidente y otra ausente. La registradora denegó la inscripción por entender, en primer lugar, que la liquidación se articulaba mediante la adjudicación de lotes mixtos de dinero y bienes sin el consentimiento unánime de todos los socios, exigido por el artículo 393 de la Ley de Sociedades de Capital para percibir la cuota de liquidación en especie. Además, apreció que la escritura no contenía la manifestación legalmente exigida de haberse satisfecho a los socios la cuota de liquidación o consignado su importe, y que tampoco constaba el pago o consignación de los créditos de los acreedores sociales.

La Dirección General desestima íntegramente el recurso y confirma la nota de calificación. Recuerda que, una vez concluidas las operaciones liquidatorias, el derecho del socio a la cuota de liquidación se satisface ordinariamente en dinero, siendo necesaria la unanimidad de todos los socios para sustituir ese contenido por la adjudicación de bienes concretos. Por ello, considera contrario al artículo 393 de la Ley de Sociedades de Capital el reparto acordado por mayoría mediante lotes mixtos de metálico y bienes inmuebles. Asimismo, confirma el segundo defecto porque la escritura carece de la manifestación exigida por el artículo 395 de la misma ley relativa al pago o consignación de la cuota de liquidación.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a noticia periodística donde se expone que, en el marco del acuerdo para la aprobación de los presupuestos autonómicos de Cataluña, en breves se planteará una reforma de la legislación urbanística catalana para prohibir la “compra especulativa” de inmuebles en zonas tensionadas del territorio.

Así pues, de salir adelante esta medida, se proyecta que las personas físicas y jurídicas verán limitada severamente su capacidad para la adquisición de inmuebles con finalidades de inversión.

Para seguimiento muy de cerca de la medida y su plasmación definitiva en el texto de la ley, pues la misma puede tener un gran impacto en el mercado inmobiliario catalán y en el tipo de operaciones inmobiliarias que se formalizan en el despacho notarial. Según consta en diversos medios de comunicación, la medida puede salir adelante en pocas semanas.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sesión de formación online impartida por el Colegio Notarial de Cataluña, en la cual, el Notario de Esplugues de Llobregat, don Jose Vicente Galdon Garrido, imparte una muy interesante sesión sobre los aspectos fiscales de la Figura del “gran tenedor”, siendo esta una formación orientada a profundizar en cuestiones técnicas de especial relevancia práctica fiscal para el notariado, con especial atención a los criterios administrativos y jurisprudenciales más recientes.

Para su visionado y estudio por todos los oficiales, a los efectos de poder prestar el mejor asesoramiento jurídico – fiscal en todas las operaciones inmobiliarias que se formalicen en el despacho.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de fecha 30 de diciembre de 2025, relativa a un recurso contra la calificación negativa del registrador de la Propiedad de Vera sobre la inscripción de una escritura de dación en pago otorgada en fase de liquidación concursal. El caso parte de un supuesto en el que una mercantil presenta en el Registro de la Propiedad una escritura pública por la que la administración concursal realizaba una dación en pago de determinados inmuebles en el marco de un procedimiento concursal tramitado ante el Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Almería. El concurso contaba con un plan de liquidación aprobado judicialmente en 2015.

Presentado a inscripción el documento, el Registrador lo califica negativamente y suspende la inscripción, al entender que la dación en pago no se ajustaba al plan de liquidación aprobado y que, por ello, era necesaria autorización judicial específica, pues el plan permitía la venta directa solo dentro del plazo máximo de un año desde su aprobación, mientras que la dación en pago se otorgó en 2025.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General lo estima y revoca la calificación negativa. El argumento central de la resolución es que el registrador puede comprobar la existencia de autorización judicial para realizar actos de liquidación concursal, pero no puede extender su calificación a interpretaciones jurídicas complejas sobre el cumplimiento material o temporal del plan de liquidación cuando ello implique valoraciones que corresponden al juez del concurso. En particular, considera excesivo que el registrador interprete el alcance del límite temporal del plan y concluya por sí mismo que la operación necesitaba una autorización judicial adicional. Interesante resolución para enfocar correctamente la transmisión de activos de mercantiles en concurso de acreedores.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de diciembre de 2025, dictada en un recurso contra la calificación negativa de la registradora de la Propiedad de Cullera relativa a la inscripción de una herencia internacional sometida al Reglamento (UE) 650/2012 sobre sucesiones. El caso parte de un supuesto en el que se presenta en el Registro de la Propiedad de Cullera una escritura de manifestación y adjudicación de herencia internacional autorizada por un notario español respecto de un causante de nacionalidad belga fallecido en Bélgica. La escritura se apoyaba en un documento notarial belga denominado “Attest van Erfopvolging” (certificado o manifestación de herencia), traducido y apostillado, en el que se identificaba al causante y a sus herederos; se hacía referencia a un testamento ológrafo; y se describía un pacto capitular por el que el patrimonio común correspondía al cónyuge supérstite. Los hijos del causante habían renunciado a sus derechos hereditarios mediante escrituras otorgadas ante consulados españoles en Sídney y Bruselas. La inscripción pretendía adjudicar a la viuda una finca situada en Cullera.

Presentado a inscripción el documento, la Registradora lo suspende por varios defectos relacionados con la insuficiente acreditación del Derecho extranjero y del régimen sucesorio aplicable. Fundamentalmente estos son la falta de determinación clara de la ley aplicable a la sucesión (consideró que no constaba adecuadamente qué legislación regía la sucesión conforme al Reglamento (UE) 650/2012, ni si existía una posible “professio iuris” o elección de ley por el causante), insuficiente prueba del Derecho extranjero (señaló que no se acreditaba suficientemente el contenido ni vigencia del Derecho belga) y dudas sobre el valor del certificado sucesorio belga así como sobre el régimen económico matrimonial y derechos legitimarios.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General mantiene sustancialmente la decisión de la Registradora. El argumento central de la resolución es que, en las sucesiones internacionales sujetas al Reglamento (UE) 650/2012, el notario español debe realizar un auténtico juicio jurídico sobre el Derecho extranjero aplicable y sobre la eficacia material y formal de los documentos sucesorios extranjeros. Así pues, en este caso, la Dirección General considera insuficiente la escritura porque no contiene una acreditación completa del Derecho belga, ni un juicio notarial claro sobre la ley aplicable, la eficacia del certificado sucesorio belga, la liquidación del régimen económico matrimonial, y los efectos sucesorios de la renuncia de los hijos.

En este caso, la Dirección General nos recuerda pues la complejidad de esta clase de sucesiones, así como la obligación del Notario español de acreditar adecuadamente el contenido y vigencia del Derecho extranjero, ya sea por conocimiento propio o mediante los mecanismos del artículo 36 del Reglamento Hipotecario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a nota de prensa del CGPJ donde se informa del contenido de la sentencia nº 620/2026 del Tribunal Supremo, en la cual se ha resuelto la impugnación del Real Decreto 1312/2024, que creó el denominado Registro Único de Arrendamientos de corta duración para viviendas ofertadas a través de plataformas digitales. La Generalitat Valenciana recurrió esta regulación al considerar que el Estado había excedido sus competencias al imponer un sistema registral estatal que interfería con los registros autonómicos ya existentes en materia de viviendas turísticas.

El núcleo de la resolución se centra en determinar si el Estado disponía de título competencial suficiente para establecer este registro nacional obligatorio. El Tribunal Supremo concluye que no existe cobertura constitucional para una regulación tan exhaustiva. Rechaza, en primer lugar, que pueda ampararse en la competencia estatal sobre legislación civil y ordenación de los registros públicos del artículo 149.1.8 CE, ya que el registro creado no tiene por finalidad inscribir contratos ni derechos reales con efectos frente a terceros, sino únicamente habilitar la comercialización de inmuebles en plataformas digitales. Asimismo, descarta que pueda justificarse en las competencias sobre igualdad básica o planificación económica, porque el sistema diseñado excede de una mera coordinación y supone la creación de un registro estatal que se superpone a los autonómicos.

Como consecuencia, el Tribunal Supremo declara nulos los preceptos relativos al Registro Único de Arrendamientos al considerar que invaden competencias autonómicas. Sin embargo, mantiene vigentes las disposiciones sobre la ventanilla única digital y las obligaciones de transmisión de datos por parte de las plataformas, entendiendo que estas sí responden a funciones legítimas de coordinación económica y estadística estatal. La sentencia reafirma así los límites competenciales del Estado y protege la capacidad normativa de las comunidades autónomas en materia de arrendamientos turísticos.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 13 de enero de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, relativa al recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Elche n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa de una finca sujeta a sustitución fideicomisaria. El supuesto parte de una escritura pública de compraventa, por la que una persona vende una finca que había adquirido previamente por legado hereditario. En concreto, la finca había sido legada por la madre del vendedor en un testamento de 1992, en el cual se atribuía la finca al hijo como legatario fiduciario, y se establecía que, a su fallecimiento, la finca pasaría a determinados sobrinos y nietos de la testadora como fideicomisarios. Además, el testamento contenía una cláusula según la cual la finca “no se podrá vender, gravar ni enajenar a título oneroso hasta cumplidos treinta años desde la fecha del testamento”. No obstante, el vendedor entendía que, una vez transcurridos esos treinta años, desaparecía la limitación y podía disponer libremente de la finca.

Presentado a inscripción el documento, la registradora suspende la inscripción porque considera que existe una sustitución fideicomisaria ordinaria con obligación de conservar, sin facultad dispositiva atribuida expresamente al fiduciario. Por tanto, entiende que el vendedor carece de poder para transmitir la finca. Así pues, a juicio de la registradora el testamento revela claramente la existencia de un doble llamamiento sucesivo, de modo que la obligación de conservar forma parte del contenido natural de la sustitución fideicomisaria, lo que lleva a concluir que el hecho de fijar una prohibición de disponer durante treinta años no implica automáticamente que, transcurrido ese plazo, el fiduciario quede autorizado para vender libremente.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General lo desestima y confirma la calificación, considerando que del testamento no resulta de forma expresa ni inequívoca que la testadora quisiera atribuir al fiduciario una facultad general de disposición una vez transcurridos treinta años. Según la Dirección General, la cláusula testamentaria solo establece que durante treinta años no puede venderse la finca, pero no permite deducir que, pasado ese plazo, desaparezca la obligación de conservar inherente a la sustitución fideicomisaria ordinaria. Para admitir la libre disposición habría sido necesaria una autorización expresa o claramente deducible del testamento. Por ello, concluye que el fiduciario no podía transmitir válidamente la finca y confirma la negativa registral a inscribir la compraventa.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia es dictada por la Audiencia Provincial de Huesca, en fecha 25 de marzo de 2026, donde se aborda la importancia de respetar los derechos del socio minoritario cuando se solicita la presencia de Notario en junta general. El supuesto de hecho parte de un caso en el que una socia de una SL impugnó los acuerdos adoptados en la Junta General de la mercantil, alegando que había solicitado en plazo la presencia de notario para levantar acta de la junta, conforme al artículo 203 de la Ley de Sociedades de Capital (LSC), pero la sociedad celebró la junta sin dicha intervención notarial. La demandada sostuvo en apelación que no tuvo conocimiento efectivo del requerimiento notarial remitido por burofax. Sin embargo, quedó acreditado que el burofax fue enviado correctamente, que existieron avisos SMS y que la empresa no actuó con la diligencia debida al no recogerlo antes de la celebración de la junta.

La Audiencia Provincial, dando la razón al socio minoritario, esto es, declarando nulos e ineficaces los acuerdos sociales adoptados en la junta, basa su decisión principalmente en el artículo 203 LSC, que establece que, cuando socios que representen al menos el 5 % del capital en una sociedad limitada solicitan con cinco días de antelación la presencia de notario, los acuerdos sociales solo serán eficaces si constan en acta notarial.

Interesante caso para recordarnos esta opción, muy recomendable para las sociedades en conflicto, pues la presencia del Notario en junta general asegurará que se recoja fiel e indubitadamente todos los hechos, acuerdos y comentarios que allí acontezcan, a los efectos de constituir una prueba fehaciente de ello y proteger así los derechos del socio minoritario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 30 de diciembre de 2025 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, relativa a un recurso contra la calificación negativa del registrador de la Propiedad de San Fernando n.º 1 respecto de una solicitud de cambio de NIE por NIF en el Registro de la Propiedad tras adquirir la nacionalidad española. El caso parte de un supuesto en el que se presenta al Registro de la Propiedad una instancia privada solicitando el cambio del número de identidad de extranjero (NIE) de la titular registral por su nuevo número de identificación fiscal (NIF), al haber adquirido la nacionalidad española por residencia. Junto a la solicitud se aportó la resolución de concesión de nacionalidad y un certificado de concordancia expedido por la Dirección General de la Policía.

Presentado el documento, el Registrador suspendió la inscripción porque consideró que no se había acreditado suficientemente la adquisición de la nacionalidad española, al no aportarse la inscripción correspondiente en el Registro Civil. Entendía que el cambio de nacionalidad afecta al estado civil y a la ley personal aplicable, con posibles consecuencias sobre la capacidad y legitimación dispositiva del titular registral. Por ello, exigía prueba formal de la inscripción registral de la nacionalidad, además del certificado de concordancia policial.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General lo estima, considerando suficiente el certificado de concordancia expedido por la Policía Nacional para acreditar que el antiguo NIE y el nuevo DNI/NIF pertenecen a la misma persona. Supuesto interesante y cada vez más habitual, para tener en cuenta en el asesoramiento a nuestros clientes extranjeros.

Se adjunta (AQUÍ) enlace una interesante sesión de formación online, impartida por la Fundación Notariado, en la cual, el Notario de Ayora (Valencia), don Pablo Alonso Rocamora, imparte una sesión de formación práctica, donde se repasan todas las novedades que introdujo en el ordenamiento jurídico español la Ley 11/2023.

En la sesión se pone el foco sobretodo en el protocolo electrónico, las copias autorizadas con CSV, así como el otorgamiento y autorización notarial por videoconferencia. Se adjunta asimismo (AQUÍ) enlace a la presentación utilizada en la sesión, a mayor abundamiento.

Para visionado y estudio con detalle, pues contiene información práctica sobre cómo enfocar y ejecutar esta clase de otorgamientos tan interesantes para el presente y futuro del notariado.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 16 de enero de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, relativa a un recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Oviedo n.º 3 a cancelar una condición resolutoria incorporada en una escritura de compraventa. El caso parte de una escritura pública de compraventa que se presenta a inscripción, dentro de la cual, se incorpora copia autorizada electrónica de otra escritura previa de cancelación de condición resolutoria. En la cláusula quinta de la nueva escritura de compraventa, las partes solicitan que se cancele dicha condición resolutoria anterior, y para lograrlo, el notario incorpora copia autorizada electrónica de una escritura anterior, otorgada el 31 de enero de 2025, por la que las partes implicadas consienten la cancelación de la condición resolutoria.  

Presentada a inscripción, la registradora la deniega y suspende la cancelación, fundamentalmente porque considera que concurre una falta de presentación autónoma de la escritura de cancelación, pues estamos ante un título independiente de la compraventa y, por tanto, debe presentarse separadamente y generar su propio asiento de presentación registral. Asimismo, indica que será necesario detallar la causa concreta que da lugar a la cancelación, pues no se detalla la misma (cumplimiento de obligaciones, renuncia u otra causa jurídica).

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, considerando que la escritura de cancelación de la condición resolutoria constituye un título formal autónomo e independiente respecto de la escritura de compraventa, de modo que, aunque ambas estén relacionadas económicamente y recaigan sobre las mismas fincas, la cancelación deriva de un negocio jurídico distinto y no puede calificarse como documento complementario de la compraventa. Por ello, debe presentarse separadamente en el Registro, con solicitud propia y asiento independiente, conforme a los artículos 245 de la Ley Hipotecaria y 421 del Reglamento Hipotecario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia del Tribunal Supremo número 440/2026, de 20 de marzo, en la que el Alto Tribunal analiza, por primera vez, el régimen legal de las participaciones sociales sin voto de una SL, clarificando el momento a partir del cual debe entenderse que las mismas recuperan el derecho a voto en caso de que no se repartan dividendos en la compañía.

El caso parte de una SL con 3 socios, en la que el capital social estaba dividido por terceras partes iguales (1/3 cada uno), en 300 participaciones. Uno de los socios pasó a ser titular de 100 participaciones sin voto a resultas de una modificación estatutaria aprobada por unanimidad en 2018. Un año después (2019), en junta general, se aprobó la venta de un activo esencial, votando a favor 2 de los 3 socios (uno de los cuales era el que era titular de esas participaciones sin derecho a voto), y uno en contra, surgiendo a raíz de ello el conflicto, ya que se permite en esa junta el voto del socio titular de esas participaciones sin voto, siendo ello determinante para la aprobación del acuerdo.

El caso llega a los Tribunales de la mano del socio que votó en contra. Finalmente, el asunto recae en el TS, al cual le corresponde interpretar el artículo 99.3 LSC, y resolver si el socio sin derecho a voto lo recupera automáticamente a resultas de no haber recibido el dividendo mínimo que se prevé en la ley para esta clase de situaciones. En relación a ello, el Tribunal Supremo acaba resolviendo que, en estos casos, se podrá considerar que no se ha abonado el dividendo mínimo (y por lo tanto las participaciones recuperan el derecho a voto) cuando haya finalizado tanto el ejercicio contable como el proceso ordinario de aprobación de cuentas, de forma que pueda constatarse que no existían beneficios distribuibles. Alternativamente, debe haber vencido el plazo legal para celebrar la junta ordinaria sin que esta se haya celebrado o sin que se hayan aprobado las cuentas. Aplicada esta interpretación al caso, el TS concluye que en marzo de 2019 todavía no se había celebrado la junta de aprobación de las cuentas de 2018 ni había transcurrido el plazo legal para hacerlo, de modo que, por tanto, no podía considerarse activada la excepción del art. 99.3 LSC, y la sociedad titular de las participaciones sin voto no debía haber votado en la junta de 6 de marzo de 2019.

Importante sentencia para entender correctamente el momento temporal a partir del cual, en su caso, estas participaciones sin voto recuperan su derecho, en caso de no distribución del dividendo mínimo que prevé la LSC para estos supuestos.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo número 377/2026 de fecha 1 de marzo, que aborda un interesante supuesto sobre cómo debe distribuirse la propiedad de un inmueble en el marco de un divorcio de un matrimonio casado bajo el régimen económico de sociedad de gananciales.

El caso parte del supuesto en el que un hombre, antes de contraer matrimonio, compra una vivienda, y para ello, contrae un préstamo. Dos años después, se casa con su mujer, esa vivienda se constituye en el domicilio familiar, de modo que el préstamo pasa a pagarse con dinero común del matrimonio. Pasados muchos años, el matrimonio se divorcia, y surge la controversia de a quién pertenece el inmueble.

El Tribunal Supremo resuelve el conflicto aplicando los artículos 1354 y 1357 del Código Civil, estableciendo que, cuando un bien (en este caso la vivienda familiar) se adquiere con dinero de distintas procedencias (parte privativo y parte ganancial), la propiedad pertenece pro indiviso a la persona y a la sociedad de gananciales en proporción al valor de las aportaciones. Así pues, en estos casos, será necesario calcular qué se pagó antes de la boda y qué se pagó después con fondos comunes, para determinar así los % correspondientes, siendo en estos casos clave conservar los justificantes de pago correspondientes (como por ejemplo extractos bancarios) para poder acreditar los pagos que se han realizado en cada momento.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Sentencia del Tribunal Supremo, número 404/2026, de 6 de abril, que introduce una relevante e inquietante doctrina en relación a la responsabilidad subsidiaria de un inmueble por deudas tributarias de los anteriores propietarios.

El caso parte de un supuesto en el que una persona adquiere un inmueble, en el cual, cuando se compra, consta vigente una nota marginal de afección al pago de un impuesto de sucesiones del vendedor. Pasados más de 5 años, esto es, una vez caducada la nota marginal, y ante la situación de fallido del deudor principal, la AEAT inicia un procedimiento de responsabilidad tributaria subsidiaria por afección al pago de deudas tributarias frente al comprador que adquirió el inmueble, dentro del plazo de afección.

El Tribunal Supremo (Sala III de lo Contencioso) estima que es procedente iniciar el procedimiento de responsabilidad subsidiaria respecto a un bien o derecho afectado legalmente al pago de la deuda tributaria aun cuando hayan transcurrido cinco años desde la práctica de la nota marginal de afección legal del referido bien, siempre que el tercero adquiriera el bien dentro de dicho plazo y, posteriormente, se haya declarado fallido al deudor principal. A juicio del TS, la afección prevista en el art. 79 LGT constituye una garantía real de origen legal, cuya vigencia no queda limitada por la caducidad registral establecida en el art. 100.4 RISD, pues esta afecta solo al asiento y a la oponibilidad registral, pero no extingue la carga legal, de modo que la valoración de la condición de tercero hipotecario protegido debe referirse al momento de la adquisición, de modo que quien compra con la afección vigente no queda amparado por el art. 34 LH. Por último, el TS también determina que el ejercicio de la acción de derivación se rige por el régimen propio de la responsabilidad subsidiaria establecida en el art. 43.1.d) LGT, cuyo dies a quo se sitúa en la declaración de fallido (arts. 174, 176 y 67.2 LGT), sin que la caducidad de la nota marginal condicione ni limite dicho ejercicio.

Sentencia muy importante para tener en cuenta en el asesoramiento recurrente e integral que realicemos a nuestros clientes al formalizar operaciones inmobiliarias.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a un reciente Informe de la Comisión Consultiva sobre conflicto en la aplicación de norma tributaria de la AEAT, publicado en febrero de 2026, donde se aborda la tributación en el IRPF de un socio que vende sus participaciones sociales de una empresa familiar a la propia sociedad, para que la misma, acto seguido, proceda a formalizar una reducción de capital mediante amortización de dichas acciones.

El caso parte de un supuesto en que, en el marco de una empresa familiar, uno de los socios vende sus participaciones a la propia sociedad, para que esta, acto seguido, proceda a realizar una reducción de capital mediante la amortización de dichas participaciones adquiridas al socio en cuestión. Este socio, en el IRPF del año correspondiente, declara la operación como una ganancia patrimonial, lo que le permitió acogerse a beneficios fiscales (en concreto, a los coeficientes de abatimiento para activos adquiridos antes de 1994).

Pasado el tiempo, el contribuyente recibe una inspección de Hacienda, la cual considera que la tributación de la operación no ha sido correcta, pues a criterio de la AEAT, la operación debe tributar bajo el concepto de rendimiento de capital mobiliario, ya que la secuencia de los hechos acontecidos equivale en la práctica a una reducción de capital con restitución de aportaciones, siendo esta una vía que no permite acogerse a dicho beneficio fiscal antes indicado. El informe de la Comisión Consultiva avala esta interpretación, considerando que el uso de figuras mercantiles lícitas no puede ser utilizado artificiosamente para acogerse a un beneficio fiscal de forma indebida. Para tener en cuenta en el asesoramiento integral a nuestros clientes en esta clase de operaciones.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de octubre de 2025 (BOE de 21 de enero de 2026), en la que se resuelve un recurso interpuesto contra la nota de calificación del Registrador Mercantil IX de Madrid, suspendiendo la inscripción de una escritura pública de constitución de SL.

El caso parte de una constitución de una SL en la que, en su objeto social, entre otras actividades se incluye “otras actividades auxiliares a los servicios financieros, excepto seguros y fondos de pensiones”. Presentada a inscripción, la escritura es calificada negativamente por el Registrador, porque dados los términos amplios en que dicha actividad se describe en el artículo 2 de los Estatutos sociales (transcripción literal del CNAE) puede estar incluida en alguno de los supuestos previstos en el art. 125 de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, del Mercado de Valores, correspondientes a las empresas de servicios de inversión (Estas empresas están sujetas a una serie de requisitos especiales que no se cumplen en este caso).

Interpuesto el correspondiente recurso, la DG confirma la nota de calificación, señalando que la actividad a que se refiere el recurso está claramente incluida en las actividades sujetas por la Ley del Mercado de Valores a requisitos especiales, de modo que sólo se podrá incluir en el objeto social si la sociedad cumple con los requisitos de esta legislación especial. Para tener en cuenta a la hora de definir correctamente las actividades sociales de empresas de nueva constitución.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Sentencia del Tribunal Supremo número 802/2026, de 25 de febrero, en la que se aborda un interesante caso para recordar el régimen de reducción de capital con restitución de aportaciones a los socios, así como las posibilidades de impugnación de acreedores disconformes con la operación.

El caso parte de un supuesto en el que una SA realiza una transmisión de varias fincas a favor de unos socios, en ejecución de un acuerdo de reducción de capital social, mediante la adquisición de acciones propias para su amortización y restitución de aportaciones a socios mediante entrega de activos. El acuerdo fue debidamente publicado para darse a conocer a los acreedores y que en su caso, estos pudieran ejercer su derecho a oposición, lo cual no sucedió. Mucho tiempo después (años), la sociedad entra en situación de insolvencia, y un acreedor intenta entonces anular la operación amparándose en un supuesto fraude de acreedores, así como en defectos de la junta general y en vulneración de la LSC en materia de reducción de capital.

El TS, en una interesante resolución, resuelve que la legislación mercantil ya prevé un trámite para proteger al acreedor (derecho de oposición), el cual debe ejercerse en plazo, de modo que, si ello no sucede, se pierde la oportunidad de impugnar el acuerdo. Asimismo, el TS determina que el acreedor no tiene legitimación para impugnar defectos formales de la junta y que asimismo, las operaciones de reducción de capital mediante adquisición de acciones propias y ulterior restitución de aportaciones son plenamente válidas, siempre que se respeten los requisitos legales de procedimiento y publicidad.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a un muy interesante informe conjunto de la Dirección General de Tributos catalana y de la Agencia de la Vivienda autonómica para dar respuesta a una serie de consultas planteadas por el Colegio Notarial de Cataluña, en relación al concepto de gran tenedor. En el se resuelven interesantes dudas como por ejemplo:

• Ámbito territorial del cómputo numérico de inmuebles: A los efectos de aplicar el tipo impositivo agravado de gran tenedor, solo se tendrán en cuenta los inmuebles situados en Cataluña.
• Inclusión de inmuebles rústicos: Si los inmuebles se hallan en zonas de mercado tensionado, solo se computarán los bienes inmuebles urbanos con uso residencial, en el resto de casos, se tendrán en cuenta todos los bienes inmuebles (urbanos y rústicos).
• Cómputo de cuotas indivisas: Si el contribuyente es titular de uno o más inmuebles urbanos de uso residencial en un porcentaje de participación diferente del 100 %, ubicados dentro de una misma zona de mercado residencial tensionado, tendrá la condición de gran tenedor si de la suma de estos porcentajes de titularidad resulta ser titular del 500 % (equivalente en porcentaje de titularidad a la plena titularidad de cinco inmuebles urbanos de uso residencial). Todos los inmuebles deben estar situados dentro de la misma zona de mercado residencial tensionado declarada.
• Cómputo de superficie y elementos no residenciales: Para la determinación de la suma de la superficie construida de más de 1.500 m², solo se deben tener en cuenta los metros cuadrados de uso residencial, quedando excluidos los metros cuadrados referidos a elementos comunes (como garajes, trasteros, locales comerciales, o almacenes integrados en la finca).
• Divergencias o ausencia de constancia registral de la superficie: Si no consta la superficie construida en la inscripción del Registro, se tendrá en cuenta lo inscrito en el Catastro y, en su defecto, lo que resulte de un informe técnico de medición de la vivienda.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sesión de video formación impartida por el Colegio de Notarios de Cataluña, en la cual, el Notario de Malgrat de Mar, don Pedro Rincón de Gregorio, realiza una interesante exposición sobre la importancia del dato en el futuro del Notariado, con especial referencia al índice único y a los poderes parametrizados.

De especial interés las reflexiones que se realizan sobre la necesidad de modernizar nuestro sistema de apoderamientos, con referencia expresa a la posibilidad de homogeneizar y parametrizar las facultades de los poderes notariales, a los efectos de facilitar su validación o bastanteo por terceros, como por ejemplo los distintos operadores de los Tribunales de Justicia o las entidades financieras.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una interesante la Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Gestió Adequada de Conflictes (Resolución JUS/4983/2025, de 18 de diciembre, publicada en el DOGC de 15 de abril de 2026) que aborda un caso relativo a una escritura de elevación a público de modificación de estatutos de una comunidad de propietarios, en virtud de la cual se adscribe el uso privativo de determinadas plazas de aparcamiento a determinadas viviendas particulares del edificio.

El caso en concreto parte de una comunidad de propietarios que pretende asignar el uso privativo de unas determinadas plazas de aparcamiento a unas viviendas concretas. Para ello, se celebra junta de propietarios, con un cuórum de asistencia del 71,25%, adoptándose el acuerdo por unanimidad de los asistentes. Además, según resulta de la certificación del acuerdo, ninguno de los vecinos no asistentes ha manifestado su oposición ni impugnación dentro del plazo legal de un mes que concede el Código Civil catalán. El acuerdo se eleva a público y se presenta a inscripción en el Registro de la Propiedad, calificándose negativamente la escritura porque, a juicio de la Registradora, la decisión no se adopta con el quorum suficiente, faltando pues la asistencia y voto favorable de uno de los vecinos directamente afectados por la medida.

Presentado el correspondiente recurso, la Dirección General catalana revoca la nota de calificación, recordándonos que, para esta clase de acuerdos (adscripción privativa de elementos antes comunes), se requiere un acuerdo unánime de los copropietarios (art. 553-43 CCCat), el cual se puede alcanzar, de conformidad con el art. 553-26.3 CCCat, cuando el acuerdo haya sido votado favorablemente por todos los propietarios participantes en la reunión, y en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se haya opuesto ningún otro propietario. Caso interesante para recordar que la unanimidad necesaria para la adopción de acuerdos en junta de propietarios se puede llegar por “diversas vías”.

Se adjunta (AQUÍ) enlace un post de LinkedIn de un prestigioso despacho de abogados, en el que se nos muestra un ilustrativo caso real, con sentencia judicial incluida, que nos permite recordar y ver la interesante regulación que tiene el Código Civil catalán en materia de arras.

En concreto, el artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña establece que si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

En el caso en concreto, las partes firman el contrato de arras, entregándose en tal concepto 68.500 €. Finalmente, el futuro comprador no consigue la financiación bancaria que necesitaba, cosa que comunica en plazo a la vendedora, a los efectos de recuperar esta cantidad, obteniendo una negativa como respuesta. Ante tal situación, el comprador frustrado lleva el caso a los Tribunales, ganando el pleito y viéndose así reconocido su derecho a recuperar esa elevada cantidad de dinero, más intereses y costas del proceso. Para tener muy en cuenta esta regulación cuando se formalizan “contratos de arras” (o precontratos de reserva de inmueble, etc.) en el marco de una compraventa inmobiliaria.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 22 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 23 de febrero de 2026), en el recurso interpuesto contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de El Campello a inscribir una escritura de compraventa.

El supuesto analizado aborda la clásica situación que se produce en Notaría, cuando habitualmente la parte vendedora (una sociedad), se halla representada por otra mercantil (una gestoría facultada a través de un subapoderamiento) y esta, a su vez, por uno de sus empleados apoderados. En estos casos, la Dirección General determina que es obligatoria la exhibición al Notario tanto de la escritura de subapoderamiento de la sociedad vendedora a la gestoría, como de la escritura de poder de la gestoría a su empleado representante, pues solo en virtud de ello el apoderado podrá actuar válidamente en nombre y representación de la vendedora. Asimismo, recuerda la Dirección General que, gracias a la implantación de la copia autorizada electrónica, la exhibición de estos apoderamientos y la comprobación de su vigencia se ha facilitado mucho en la práctica notarial.

Para tener en cuenta en el día a día de la formalización de operaciones inmobiliarias de toda clase, así como en su correcto reflejo en las escrituras matrices que se formalicen.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo número 288/2026, de 26 de febrero, en la que se analiza un caso donde se discute la división y venta forzosa de un inmueble que pertenece a diversas personas.

En el caso en cuestión, una persona es copropietaria de un % de un inmueble, en virtud de una donación, mientras que una parte restante del inmueble pertenece a otra persona, que fallece, sin que sus herederos hayan aceptado aún la herencia. Este copropietario, no deseando permanecer más en esa situación de comunidad, interpone una demanda de división de cosa común contra la herencia yaciente, solicitando la venta forzosa del inmueble, al amparo del artículo 400 del Código Civil, que establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en una comunidad de bienes, facultando a cualquier dueño a solicitar la división de la cosa común en cualquier momento. El caso finalmente llega al Tribunal Supremo, el cual resuelve que efectivamente, aunque el otro copropietario sea una herencia yaciente (esto es, pendiente de que la acepten los herederos), ello no es impedimento alguno para poder solicitar la división de la cosa común (“a la herencia yacente se le reconoce capacidad procesal para demandar y ser demandada (art.6.1.4.º LEC) y comparecerá en juicio por medio de quienes, conforme a la ley, la administren ex. art. 7.5 LEC”).

Interesante supuesto para recordar a todas las personas que, siendo copropietarias de un inmueble (por ejemplo a resultas de una herencia a favor de varios hermanos), no deseen permanecer en esa situación de comunidad, la ley les reconoce derecho a poner fin a esta situación, pudiendo incluso forzar la venta del inmueble.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a  Resolución de 2 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 12 de marzo de 2026), en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil de Valencia, rechazando la práctica de una anotación preventiva de complemento de convocatoria a Junta General de una SA.

El caso parte de un socio minoritario (titular de más del 5% del capital de una SA) que tiene conocimiento a través del BORME de la convocatoria de junta general de accionistas de dicha SA, realizada a través del Registrador Mercantil, al tener el cargo de administrador caducado (ex. artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital). Ante tal hecho, el socio minoritario pretende incluir un complemento de la convocatoria, para discutir, además del nombramiento de nuevo administrador, la disolución de la sociedad y el nombramiento de liquidador. Para articular este complemento de convocatoria, el socio minoritario insta un acta notarial, en virtud de la cual, se requiere a la propia sociedad y a la Presidenta de la Junta designada por el Registrador Mercantil a tal efecto. Asimismo, y posteriormente, el socio minoritario presenta en el Registro Mercantil una solicitud, al amparo del art. 104 del Reglamento del Registro Mercantil, para que se practique una anotación preventiva de la publicación de un complemento a la convocatoria de una Junta. Presentada esta solicitud, el Registrador deniega la práctica de la anotación preventiva, alegando en esencia que el requerimiento se ha realizado incorrectamente por el socio minoritario (pues lo ha dirigido a la sociedad y a la presidenta de la junta designada por el Registrador Mercantil, cuando esta no es ni la convocante de la junta, ni tiene investida autoridad para complementar la convocatoria).

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General confirma la nota de calificación, resolviendo que en estos casos, cuando la convocatoria de Junta se realiza por el Registrador Mercantil al estar vacante el cargo de administrador, si un socio minoritario quiere realizar un complemento de convocatoria, este deberá dirigirse al propio Registrador Mercantil convocante, para que tome la decisión procedente conforme a Derecho.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sesión de video formación impartida por el Ilustre Colegio Notarial de Cataluña, en la que doña Cristina Requena Torrecillas, notaria de Barcelona, protagoniza una sesión formativa relativa a la tokenización de valores negociables.

En concreto, la sesión se centra en analizar la reforma de la Ley de Mercado de Valores y Ley de Sociedades de Capital, donde se aborda el impacto práctico y societario de la digitalización de los instrumentos financieros. Importante para tener en cuenta, pues la tokenizacion de activos (esto es, la representación digital de activos como acciones de una SA, a través de una red blockchain) ya es una realidad en el tráfico jurídico mercantil español, debiéndose tener en cuenta que, por ejemplo, ya se están autorizando e inscribiendo sociedades mercantiles cuyas acciones nacen directamente tokenizadas en blockchain.

Para su visionado y estudio con detalle, pues es una realidad que muy pronto de bien seguro se generalizará en la mayor parte de despachos notariales del país.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Consulta Vinculante V2530-25, de 18 de diciembre, en la que la Dirección General de Tributos resuelve una consulta relativa a la posibilidad o no de aplicar la exención por transmisión de vivienda habitual, sin reinversión, a una persona mayor de 65 años no residente.

El caso versa sobre una persona física mayor de 65 años y propietaria de su vivienda habitual en España, en la que ha estado residiendo ininterrumpidamente durante más de 7 años. Debido a su avanzada edad, se plantea trasladar su residencia habitual a su país de origen (Francia) y vender la que ha venido siendo su vivienda en España. En dicha venta, es previsible que obtenga una ganancia (por diferencia del precio de venta y el de compra), no teniendo previsto reinvertir el importe obtenido, por dicha transmisión, en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Añade que es probable que, debido a su traslado de residencia, deje de ser residente fiscal en España. En este supuesto, tras analizar los hechos que se plantean y la normativa aplicable, la DGT resuelve que la exención por venta de vivienda habitual a mayores de 65 años no se aplica a no residentes. En concreto, la Administración concluye que, al tener la condición de no residente en el momento de la transmisión, la ganancia patrimonial queda sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y que en este ámbito no resulta aplicable la exención prevista en el IRPF para mayores de 65 años. Asimismo, tampoco procede la exención por reinversión regulada en el TRLIRNR, dado que la contribuyente manifiesta que no destinará el importe a la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Para tener en cuenta cuando asesoremos fiscalmente a nuestros clientes en esta clase de operaciones, que es factible que se den en la práctica.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sesión de video formación online impartida por la Fundación Notariado, en la cual, en esta ocasión se analizan las Resoluciones esenciales de 2025 emitidas por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

La sesión está a cargo de don José Castaño Casanova, Notario de Málaga, y de don José Castaño López, Notario de L’Hospitalet de Llobregat. En la formación, se analizan diversas resoluciones de gran interés emitidas a lo largo del pasado ejercicio, como por ejemplo, entre otras, relativas a cambios de usos de inmuebles, función notarial de protección en las opciones de compra con posible encubrimiento de pacto comisorio, admisibilidad de compraventas con precio determinable a futuro, identificación de los medios de pago en una dación en pago derivada de un préstamo precedente, extinciones de condominio como título inmatriculador, o la naturaleza real de la licencia de alquiler de corta duración, entre otras. Se adjunta (AQUÍ) presentación en PowerPoint de la sesión con el resumen de los aspectos más relevantes de dichas resoluciones.

Para su visionado, estudio y aplicación práctica en las operaciones análogas que se formalicen en el despacho notarial.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la muy relevante Sentencia del Tribunal Supremo número 423/2026, de 4 de febrero, donde se analiza la falta de transparencia de la subrogación de un préstamo hipotecario promotor cuando no se informa correctamente al deudor de las condiciones de tipo de interés del préstamo que se subroga.

En concreto, el Tribunal Supremo determina que en las subrogaciones de hipotecas de promotor, si el banco no entregó la escritura original ni informó de las condiciones (especialmente con IRPH), la cláusula de intereses es nula por falta de transparencia. Esto permite dejar la hipoteca sin intereses y recuperar los pagados. Así pues, el Alto Tribunal determina que no basta con que el comprador declare "conocer y aceptar" el préstamo del promotor, sino que además es necesario que el banco acredite que entregó la documentación precontractual y la escritura original. En caso de que ello no suceda, si se declara nula la cláusula del tipo de interés por falta de transparencia, la hipoteca queda sin interés remuneratorio (esto es, al 0%) y el banco se ve obligado a devolver todos los intereses remuneratorios cobrados, más los intereses legales.

Para tener muy en cuenta por las entidades de crédito a la hora de formalizar esta clase de operaciones, así como para los deudores que, en su caso, hubieren suscrito una subrogación en estas condiciones.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo número 609/2026, de 17 de febrero, en la que se analiza un caso en el que un hijo, abusando de un poder general que le otorgó su padre hace mucho tiempo, “vacía” de forma abusiva y fraudulenta el patrimonio del padre en favor de los hijos (entre ellos, él mismo).

En el supuesto en cuestión, el hijo utiliza un poder general / “amplísimo”, otorgado a su favor por su padre (que es un señor viudo de 90 años), para, sin su conocimiento ni autorización, “autodonarse”, junto con sus hermanos, todo el patrimonio inmobiliario del padre (que alcanzaba una cifra total de aproximadamente 2 millones de euros). Este movimiento se desata cuando los hijos tienen conocimiento de las intenciones del padre de casarse de nuevo con otra mujer, con los efectos que ello podría tener para sus expectativas hereditarias. Una vez que el padre conoce estos hechos, solicita judicialmente la nulidad de las donaciones, lo cual no es admitido en primera instancia, al considerar el Juzgado competente que el hijo-mandatario había actuado dentro de las facultades del poder y en beneficio del padre-mandante, para proteger su millonario patrimonio. No obstante, en segunda instancia, la Audiencia Provincial revoca la sentencia, considerando que en este caso, la actuación del hijo no pretendía proteger el patrimonio del padre, sino simplemente salvaguardar sus expectativas hereditarias, recurriendo para ello a una extralimitación en el uso del mandato conferido. El Tribunal Supremo confirma esta tesis, resolviendo que el mandatario (el hijo) no puede ampararse en los límites formales del poder para actuar en beneficio propio o de terceros, sin consentimiento del poderdante y en su perjuicio, pues actuar de esta forma constituye un abuso del poder conferido (arts. 1718 y 1719 CC).

Para tener muy en cuenta en las relaciones paterno – filiales donde se conceden esta clase de poderes generales, pues un uso indebido del mismo puede acabar acarreando graves problemas patrimoniales y jurídicos a las partes implicadas.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 23 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 23 de febrero de 2026), en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil de Madrid a inscribir una escritura de constitución de sociedad.

El caso parte de una escritura de constitución de una SL, en la cual, entre las distintas actividades que conformarán su objeto social, se incluye la de “comercio al por menor de artículos médicos y comercio al por mayor de productos farmacéuticos”. Asimismo, en la escritura, se incluye una petición de inscripción parcial genérica al amparo del art. 63 del Reglamento del Registro Mercantil.Presentada a inscripción la escritura, esta es calificada negativamente, pues el Registrador, correctamente, considera que esta actividad económica está limitada a oficinas de farmacia o servicios de farmacia hospitalaria, de conformidad con la normativa sectorial correspondiente.

El caso finalmente llega a la Dirección General, la cual resuelve que, en estos casos (defecto en un uno de los diversos objetos sociales elegidos que no es inscribible), corresponde a los interesados decidir “si optan por la inscripción sin esas actividades o por la subsanación, sin que pueda pretenderse la aplicación automática del artículo 63.2 del Reglamento del Registro Mercantil, ni aun estando previsto en la escritura”. Por consiguiente, en estos casos, será necesario una petición individualizada de inscripción parcial que se refiera expresa y específicamente al objeto social, ya sea en el mismo documento, ya sea en una subsanación posterior de la escritura.

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, por el que se aprueba el Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Oriente Medio, en virtud del cual se articula una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto, en lo que se refiere al régimen de mayorías necesarias para acordar la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Así pues, en concreto, se modifica el artículo 17.3 de la LPH, de modo que, a partir de ahora “la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación”.

Como vemos pues, se introduce una importante reforma en el régimen de mayorías necesarias para acordar esta clase de obras o innovaciones, pues a partir de ahora, sólo con que voten a favor de la propuesta 1/3 de los vecinos, la misma saldrá adelante. Para tener en cuenta por todos los profesionales del sector y propietarios de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal.

Se adjunta enlace (AQUÍ) al Flash Fiscal Virtual número 22 del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña, en el cual, la notaria Elena Cantos analiza la Consulta Informativa 443/25 de la Agencia Tributaria de Cataluña sobre el tipo impositivo aplicable cuando dos personas físicas adquieren por mitades indivisas un edificio entero de viviendas en Cataluña.

La Administración concluye que el tipo del 20% previsto para la transmisión de un edificio entero solo se aplica cuando adquiere una única persona física o jurídica. Si compran dos personas conjuntamente, no procede ese tipo, salvo que alguno tenga la condición de gran tenedor.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala III de lo Contencioso, número 321/2026, de 5 de febrero, que sienta una muy importante interpretación jurisprudencial en relación al coste del Registro de la Propiedad para las Administraciones Públicas.

En dicha resolución, el Alto Tribunal confirma la efectividad de la Disposición Adicional Décima de la Ley 14/2013, en virtud de la cual, la realización decualquier operación registral, incluida la publicidad formal, estará exenta del pago del arancel cuando la responsable final del pago del mismo, con arreglo a las normas arancelarias, sea una de las siguientes administraciones públicas (Administración central, que comprende el Estado y los organismos de la administración central; Comunidades Autónomas; Corporaciones Locales; Administraciones de Seguridad Social).

Hasta la fecha, se había suscitado una viva polémica sobre si este precepto estaba o no en vigor y por lo tanto era aplicable, la cual ha sido ahora resuelta por el Tribunal Supremo en sentido afirmativo, lo cual se prevé que pueda tener un gran impacto en la gestión arancelaria de todas las inscripciones que se practiquen a favor de administraciones públicas.

En el caso catalán, tal y como consta en la propia sentencia, pueden existir más dudas de Derecho al respecto, quedando pendiente un pronunciamiento expreso del Tribunal Supremo al respecto.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 1 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 14 de enero de 2026), en el recurso interpuesto contra la decisión de la Registradora de suspender la asignación de dos números de Registro Único de Alquiler de corta duración porque las viviendas en cuestión están inscritas a nombre de persona distinta de quien figura como titular en el Registro administrativo autonómico que concede la licencia de Turismo.

En el caso en concreto, se solicita asignación de NRUA en un supuesto en el que la vivienda esté inscrita a favor de persona distinta de la que figura como titular en el Registro Administrativo. Planteado el supuesto, la Registradora deniega la asignación, considerando que para la concesión del NRUA se requiere ineludiblemente que la licencia esté concedida a favor del actual titular registral de la finca y esta conste inscrita a su favor en el correspondiente Registro Turístico.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, considerando que la autorización autonómica tiene carácter real, esto es, se halla vinculada a la finca de que se trate y no a la persona a la que inicialmente se le concedió, con lo cual, procede la concesión del NRUA sin mayores obstáculos.Para tener en cuenta por los inversores inmobiliarios que se puedan encontrar en esta circunstancia.

El Gobierno ha aprobado, el pasado 17 de febrero, el Anteproyecto de Ley Orgánica de Integridad Pública (AQUÍ se puede consultar), el cual, de finalmente ser aprobado por el legislativo, supondrá una verdadera revolución en el campo de la propiedad de las participaciones sociales de las SL. Así pues, tal y como se desprende del redactado de la futura norma:

• Las sociedades de responsabilidad limitada deberán llevar unLibro registro de socios en soporte electrónico, que se comunicará al Registro Mercantil correspondiente al domicilio social.
• En este libro se harán constar: a) La titularidad originaria y las transmisiones sucesivas, voluntarias o forzosas, de las participaciones sociales. b) La constitución de derechos reales o gravámenes, incluida la prenda sin desplazamiento c) La identificación de la persona o personas físicas que ostenten la condición de titular real, conforme a la normativa vigente en materia de prevención del blanqueo de capitales.
• La transmisión inter vivos o mortis causa, o el gravamen de participaciones sociales se hará constar en el Libro registro de socios de la sociedad mediantedocumento privado electrónico con contenido y formato estandarizado aprobado por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, autorizado mediante firmas electrónicas cualificadas del transmitente y adquirente. En este documento privado con firmas electrónicas cualificadas deberá constar la nota de despacho de la inscripción o anotación practicada en el libro de la sección especial del Registro Mercantil.
• Toda transmisión inter vivos, mortis causa o forzosa deberá inscribirse en el libro de la sección especial del Registro Mercantil, y la inscripción tendrá carácter constitutivo. Hasta la inscripción, el adquirente o titular del gravamen no podrá ejercer derechos frente a la sociedad ni frente a terceros.
• La condición de socio sólo podrá ser reconocida respecto de quien figure como titular inscrito en el libro de la sección especial del Registro Mercantil.
• El pago de dividendos, restitución de aportaciones o cualquier otra atribución patrimonial solo surtirá efectos liberatorios si se realiza a favor de quien figure como titular inscrito.

Como se puede atisbar, habrá que estar muy atento al trámite parlamentario de esta propuesta, pues de salir adelante, este nuevo régimen supone una verdadera revolución en el campo de la propiedad de las participaciones sociales de una SL, ya que su transmisión se hará mediante documento privado con firma electrónica (con la pérdida de seguridad jurídica que ello puede suponer respecto del actual sistema en escritura pública), y su inscripción en el Registro Mercantil será obligatoria.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 23 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 13 de enero de 2026), en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad número 14 por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso y declaración de obra nueva por antigüedad, autorizada por la Notario de Barcelona doña María de Zulueta.

El caso parte de una escritura de cambio de uno de un local a vivienda, la cual se fundamenta principalmente en una cédula de habitabilidad y en un certificado de arquitecto acreditando el uso residencial desde 1994.

El Registrador titular y el sustituto califican negativamente, pues en Cataluña, de conformidad con los arts. 187 y 218 de la Ley del Suelo, así como en base al art. 30 del Reglamento de protección de la legalidad urbanística, se exige licencia para el cambio de uso a residencial.Interpuesto el correspondiente recurso por la Notario, la Dirección General desestima el mismo, confirmando la nota de calificación, en el sentido de que como la normativa catalana sí que exige la licencia, no es posible inscribir el cambio de uso “por prescripción” sin aportar la correspondiente autorización administrativa que así lo permita.

Se adjunta enlace (AQUÍ) al Flash Fiscal Virtual número 21 del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña, en el cual el notario don Manuel Sarobe Oyarzun, analiza la doctrina del Tribunal Supremo en materia de incrementos no justificados de patrimonio regulados en el artículo 39 de la Ley del IRPF.

Se analizan casos de donaciones y préstamos entre familiares, advirtiendo que las transferencias no correctamente justificadas pueden calificarse como ganancias patrimoniales no justificadas y tributar en la base general del IRPF al tipo marginal.

La sesión subraya la importancia de documentar todas las operaciones y alerta especialmente sobre los préstamos que encubren donaciones, muy habituales en la práctica, a pesar de que a largo plazo pueden acarrear desagradables sorpresas a los contribuyentes.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de video formación online muy interesante, impartida en el seno de las actividades formativas de la Fundación Notariado, en la cual, los Notarios doña Micaela Pontones del Amo (Notaria de Tembleque, Toledo) y don Marcos Serrano Yáñez-Mingot (Notario de Horcajo de Santiago, Cuenca), abordan la interesante temática de los cambios en la configuración de la parcela catastral tramitados desde la Notaría.

Para ello, se sirven de la presentación adjunta (AQUÍ), en la cual, bajo un enfoque eminentemente práctico, abordan las características de este procedimiento (aplicable a supuestos de subsanación, división de parcela, segregación, agregación y agrupación o reparcelación), los aspectos a tener en cuenta en la preparación de la escritura, las gestiones post firma a realizar, los requisitos del Informe de Validación Gráfica, así como especial referencia a casos prácticos concretos.

Sesión de formación muy interesante para estar al día de cómo los Notarios, desde nuestros despachos, podemos ayudar a los ciudadanos a actualizar la realidad catastral de sus fincas e inmuebles a la realidad física existente.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo número 369/2026, de 9 de febrero, en la que la Sala III, de lo Contencioso del Alto Tribunal, se vuelve a pronunciar sobre un caso muy habitual en la práctica, y que es muy importante que lo contribuyentes lo conozcan.

El caso en concreto parte de una compraventa de un inmueble, para la cual se precisa de financiación hipotecaria, donde la particularidad es que el precio de compra es inferior al valor de tasación que arroja la tasación hipotecaria oficial (circunstancia muy habitual en la práctica).

El interesado tributa la operación tomando como base imponible del ITP el valor de compra, frente a lo cual, la Administración Tributaria inicia un procedimiento de comprobación de valores, en el cual, en base al artículo 57.1 LGT, se toma como base el valor asignado para la tasación hipotecaria de la finca en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.Interpuesto el correspondiente recurso contencioso, el Tribunal Supremo, en última instancia, se posiciona de nuevo a favor de Hacienda en este caso, considerando que este proceder es válido y conforme a Derecho, especialmente en aquellos casos donde la diferencia de valores sea “relevante”.

Para tener muy en cuenta cuando se adquiera un inmueble con préstamo hipotecario, pues en la práctica esta situación es muy habitual y francamente desconocida por muchos ciudadanos, lo cual puede traer en un futuro muchos disgustos si no se conoce de antemano y se gestiona adecuadamente, en especial, en aquellos casos donde las diferencias sean “relevantes”.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 23 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 14 de enero de 2026), en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil central III (en adelante RMC), por la que se deniega determinada reserva de denominación.

El caso parte del supuesto en el que una sociedad solicita al RMC la reserva de una serie de denominaciones sociales con el siguiente orden: “Grupo Getura, SL”, “Grupo Empresarial Getura, SL”, “Getura Corporación, SL”, “Getura Enterprise, SL” y “Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL”. El RMC expide certificación conforme no figura registrada la segunda de las denominaciones solicitadas (“Grupo Empresarial Getura”), sin pronunciarse expresamente sobre la primera opción solicitada.

Ante tal situación, el interesado recurre la denegación, a lo que el Registrador Mercantil se opone, alegando que no existe una calificación negativa como tal. Frente a este argumento, la DG reconoce que, en efecto, en estos casos, existe en realidad una calificación negativa implícita (esto es, si se emite una certificación conforme la segunda o sucesivas denominaciones no figuran registradas, ello supone que las denominaciones que figuran en primer lugar son evidentemente denegadas) de modo que, ante tal situación, es obvio que contra esa calificación negativa se puede recurrir en los mismos término que contra cualquier otra denegación de un asiento.

Para tener en cuenta por cualquier interesado en constituir una SL o SA que se encuentre en esta situación.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de septiembre de 2025 (BOE de 5 de diciembre de 2025) en la que se resuelve el recurso interpuesto contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 4 de Barcelona a inscribir una escritura de dación en pago.

El caso parte de una sociedad que reconoce tener una deuda con otra, especificando que la causa de la deuda son diversos préstamos de dinero recibidos con anterioridad. Se incorpora a la escritura una relación de la cuantía y fechas de los préstamos, pero sin justificar los medios de pago de dichos préstamos. En pago de la deuda reconocida, la sociedad deudora adjudica a la acreedora la propiedad de dos fincas, lo cual se pretende inscribir ahora en el Registro de la Propiedad.

Presentada a inscripción, la Registradora califica negativamente el documento, exigiendo la identificación de los medios de pago empleados en el contrato de préstamo originario (arts. 24 LN, 254.4 LH y 177 RN), aduciendo que, al ser el préstamo la causa de la deuda que ahora se extingue con la dación en pago, debe acreditarse el efectivo desplazamiento del dinero para evitar reconocimientos ficticios que eludan el control del blanqueo de capitales.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, confirmando que, en esta clase de negocios, es necesario acreditar los medios de pago, para evitar así la consagración de negocios jurídicos ficticios que enmascaren otras relaciones jurídicas entre las partes o sean susceptibles de incurrir en conductas ilícitas en el ámbito del blanqueo de capitales.