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Se adjunta (AQUÍ) enlace al Real Decreto-ley 31/2026, de 20 de octubre, para la mejora de la acción protectora de la Seguridad Social y de otras normas sociales, el cual introduce modificaciones sustanciales en el acceso a las prestaciones del sistema. En lo referente a las parejas de hecho, la norma flexibiliza de manera notable los requisitos exigidos para la concesión de la pensión de viudedad, adaptando la protección a la realidad social de aquellas familias que convivían de forma estable pero carecían de los trámites formales previos.

En detalle, la nueva regulación modifica el artículo 221 de la Ley General de la Seguridad Social estableciendo que, en el caso de que la pareja de hecho tenga hijos o hijas en común, no se exigirá el requisito de inscripción en un Registro oficial de parejas de hecho ni la constitución de la unión en documento público. Para estos supuestos con descendencia común, bastará con acreditar de forma fehaciente (habitualmente mediante el certificado de empadronamiento) una convivencia estable y notoria durante un periodo de al menos dos años ininterrumpidos inmediatamente anteriores al fallecimiento, además de cumplir el resto de condiciones generales de acceso.

En cuanto a su aplicación temporal, esta norma fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 21 de octubre de 2026, entrando en vigor al día siguiente de su publicación, es decir, el 21 de octubre de 2026, sin perjuicio de su posterior tramitación parlamentaria para su convalidación.

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Real Decreto-ley 29/2026, el cual impacta de forma directa en las operaciones de adquisición, financiación, cesión y arrendamiento formalizadas en notaría, pudiendo destacar de forma muy resumida siguientes aspectos:

• Limitación del precio de compra a grandes tenedores y fondo buitre (Límite del 70%): Se prohíbe hasta el 31 de diciembre de 2030 que los grandes tenedores y entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de créditos impagados adquieran viviendas (a título gratuito u oneroso) por un precio o contraprestación inferior al 70% de su valor de tasación de mercado emitido por una sociedad homologada. Se exige aportar el informe de tasación independiente en la compraventa, quedando exceptuadas únicamente las compras para vivienda social, asistencial o entes públicos.
• Acreditación registral obligatoria de la condición de gran tenedor: Para determinar el umbral de gran tenedor (titular de más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² construidos, o 5 inmuebles en zonas tensionadas), se computará cada unidad susceptible de uso residencial aunque la finca no tenga la división horizontal inscrita, y la condición deberá acreditarse mediante certificación registral de propiedades.
• Prohibición de ceder créditos hipotecarios vencidos y derecho de retracto: Queda expresamente prohibido ceder préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido al Código de Buenas Prácticas (RD-ley 6/2012). Además, al ceder cualquier crédito hipotecario sobre vivienda habitual, se debe notificar legalmente al deudor; si este cumple los requisitos de vulnerabilidad en los 6 meses siguientes, el cedente estará obligado a recomprar el préstamo por el mismo precio de la cesión.
• ‍Irrenunciabilidad del derecho de adquisición preferente y ventas conjuntas: Se prohíben los pactos de renuncia al derecho de tanteo y retracto por parte del arrendatario en los contratos de alquiler. En caso de venta conjunta de varias viviendas o activos, la escritura pública deberá desglosar y fijar el precio individualizado imputado a la vivienda arrendada mediante criterios objetivos (como el valor de referencia o tasación).
• Hipotecas mobiliarias sobre construcción industrializada: Se modifica la Ley sobre Hipoteca Mobiliaria para permitir constituir hipoteca mobiliaria sobre el conjunto de componentes industrializados fabricados en un entorno controlado destinados a la edificación (módulos prefabricados), facilitando la financiación garantizada antes del ensamblaje en obra.
• Garantía hipotecaria y condición de precio máximo del programa "TU CASA": Las compras de primera vivienda financiadas con préstamos ICO de la línea "TU CASA" (hasta 50.000 € al 0% de interés) deberán consignar de forma obligatoria en la escritura pública de adquisición y en el Registro la sujeción permanente de la vivienda a un precio máximo de venta (precio de compra actualizado por IPC) y un límite máximo de renta si se alquila.
• Blindaje del patrimonio público (CASA 47): Las escrituras de enajenación de viviendas titularidad de la entidad estatal CASA 47 o de solares de uso residencial transmitidos por esta deberán incluir una cláusula registral vinculante de por vida: el precio de reventa no podrá superar nunca el módulo más alto de vivienda protegida de la comunidad autónoma.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Instrucción de 29 de septiembre de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), la cual actualiza los criterios para acreditar la constitución y vigencia de las garantías del seguro decenal de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) ante notarios y registradores de la propiedad, adaptando el procedimiento al uso de las nuevas tecnologías y al marco de la firma electrónica. Estas son las principales novedades o aspectos a tener en cuenta:

• Validez de la firma electrónica cualificada: Se reconoce la plena validez de los certificados de garantía y suplementos de entrada en vigor firmados digitalmente por las entidades aseguradoras, otorgándoles un efecto jurídico equivalente a la firma manuscrita conforme al Reglamento Europeo eIDAS y la legislación nacional.
• Requisitos técnicos de autenticidad y formato: Para que el documento digital no sea rechazado por el notario o registrador, debe cumplir con tres exigencias de seguridad: incluir un Código Seguro de Verificación (CSV) o código QR para cotejar su autenticidad en la web de la aseguradora, mantener la integridad de las firmas en un formato adecuado (como PAdES/PDF) y estar respaldado por un certificado de un Prestador Cualificado de Servicios de Confianza.
• Remisión telemática y tramitación registral: Se habilita el envío directo del archivo PDF firmado electrónicamente al notario para la autorización de la escritura de fin de obra y su testimonio en la matriz, sirviendo asimismo para acreditar la garantía ante el Registro de la Propiedad mediante su remisión telemática a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Comunicación 3/2026, de 8 de marzo, del Órgano Centralizado de Prevención (OCP) del Notariado, relativa a las modificaciones introducidas por el Real Decreto 813/2026 en el Reglamento de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo. La nueva norma trae cambios importantes, entre los que cabe destacar:

• Hasta ahora, ciertos trámites notariales carentes de contenido económico (documentos sin cuantía) o que no se consideraban importantes estaban exentos de controles de blanqueo de capitales. Sin embargo, con la nueva regulación, ahora será obligatorio identificar y comprobar la identidad de los clientes en absolutamente cualquier operación o documento, sin importar que no tenga cuantía económica (por ejemplo, en actas notariales, testigos intervinientes, etc.).
• Además, al hacer operaciones no presenciales mediante videofirma, se deberán extremar las precauciones e introducir nuevos controles técnicos para asegurar la autenticidad de los documentos de identificación de los “videofirmantes”, así como para garantizar la conservación de la grabación del proceso y el control biométrico de los comparecientes (a los efectos de evitar fraudes de suplantación de identidad mediante IA, videos pregrabados, etc.).
• En cuanto a la organización interna, el nuevo artículo 31.1 elimina la posibilidad de que las notarías más pequeñas se salten normas de control interno. Todas las notarías, sin excepción por su tamaño, deben aplicar exactamente las mismas políticas de prevención.
• Paralelamente, se refuerza el papel del Órgano Centralizado de Prevención (OCP), que pasa a ser el encargado oficial de aprobar las medidas de control interno obligatorias para todo el colectivo, así como los protocolos de actuación ante sanciones financieras o bloqueos impuestos por la Unión Europea.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia del Tribunal Supremo núm. 1.025/2026, de 21 de septiembre, que resuelve un litigio donde se discute si la utilización por la Administración del método de comprobación de valores basado en la tasación de fincas hipotecadas (previsto en el artículo 57.1.g de la Ley General Tributaria - LGT) exige justificar previamente razones adicionales sobre la falta de concordancia con el valor real, o si la mera constatación de la disparidad entre el valor declarado y el recogido en la tasación hipotecaria constituye una motivación suficiente.

En los hechos principales del caso, unos contribuyentes adquirieron una vivienda en Boadilla del Monte declarando en su autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) un precio de 437.000 euros. La Administración tributaria de la Comunidad de Madrid inició un procedimiento de comprobación de valores y giró una liquidación complementaria basándose en el valor de tasación hipotecaria del inmueble, que ascendía a 661.217,44 euros. Tras desestimarse la reclamación ante el TEAR de Madrid, la contribuyente interpuso recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, el cual fue estimado por entender que la tasación hipotecaria no determinaba por sí misma el valor de mercado sin una motivación adicional específica que justificara su correspondencia con el valor real.

Finalmente, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Madrid, casa la sentencia de instancia y desestima el recurso contencioso-administrativo, confirmando la liquidación tributaria. Los principales argumentos jurídicos de la Sala establecen que la exigencia de motivar la apertura de la comprobación se entiende cumplida cuando existe una diferencia relevante entre el valor declarado y el asignado en la tasación hipotecaria contenida en la escritura de préstamo. Así, la Administración puede utilizar este método como un medio idóneo de comprobación sin necesidad de acreditar previamente indicios de ocultación o fraude, correspondiendo al contribuyente desvirtuar dicho valor si lo considera incorrecto. Para tener en cuenta esta circunstancia en el asesoramiento recurrente a nuestros clientes.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 25 de mayo de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, dictada ante el recurso contra la calificación del registrador de Adeje que suspendió el cambio de uso de unos locales a viviendas por antigüedad. El núcleo de la controversia consiste en determinar si es inscribible un cambio de uso por prescripción urbanística cuando consta vigente en el Registro una anotación preventiva por expediente de disciplina urbanística debido a obras sin licencia.

En los hechos, la mercantil titular formalizó el cambio de uso mediante escritura pública basada en la antigüedad de las viviendas. El registrador suspendió la inscripción al comprobar que existía sobre las fincas una anotación de disciplina urbanística por obras sin título habilitante. Frente a esto, el recurrente interpuso recurso gubernativo alegando la naturaleza cautelar de la anotación y la tramitación de una licencia de legalización municipal.

Finalmente, la Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación del registrador. Sus argumentos se basan en que el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997 exige expresamente como requisito para la inscripción por antigüedad que no conste en el Registro ninguna anotación por expediente de disciplina urbanística. Asimismo, señala que no pueden valorarse en sede de recurso documentos sobre trámites posteriores no aportados inicialmente, prevaleciendo la seguridad jurídica frente a actuaciones urbanísticas irregulares no legalizadas.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la actualización de 2026 del Compendio de Criterios de Buenas Prácticas del Banco de España. El mismo se trata de un documento de referencia en el que el organismo supervisor recopila y actualiza las pautas de conducta que deben seguir las entidades financieras en sus relaciones con la clientela. Su finalidad es fomentar la transparencia, la equidad y el adecuado cumplimiento normativo en las operaciones bancarias, sirviendo además de criterio orientador en la resolución de reclamaciones.

En esta actualización, destacan las siguientes novedades y precisiones aplicables a la gestión de expedientes de testamentaría:

• Disposición de saldos y productos vinculados: No se considera buena práctica bancaria condicionar la entrega del saldo de una cuenta corriente a la liquidación de otros productos vinculados a la misma (sin perjuicio de que la cuenta no se pueda cancelar hasta que finalice la tramitación de dichos productos), ni tampoco exigir para ello la subrogación de los herederos en los préstamos del causante.
• Bloqueo de recibos y acreditación del fallecimiento: Cuando la reclamación verse sobre la obligación de la entidad de bloquear o impedir la carga de recibos que no correspondan al mantenimiento del caudal relicto, resulta imprescindible que el heredero reclamante acredite fehacientemente la fecha en que comunicó el óbito del titular a la entidad.
• Subrogación en préstamos y asunción de costes: En los casos de subrogación ope legis de los herederos en la deuda del causante, si la entidad exige formalizar dicha subrogación en una nueva escritura pública (práctica admisible dentro de su política de riesgos), los gastos asociados a la operación (notario, registro, gestoría, etc.) deberán correr íntegramente a cargo de la entidad prestamista.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia núm. 684/2026, de 6 de mayo, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, la cual resuelve un litigio donde se discute si resulta aplicable o no la excepción al derecho de retracto arrendatario urbano previsto en el artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), relativo a la "venta conjunta", cuando una entidad adquiere en subasta concursal una parte significativa de las fincas de una urbanización (54 de un total de 65 propiedades de la concursada dentro de un conjunto de 71 viviendas), fijándose un precio conjunto y global por la operación.

En cuanto a los hechos principales del caso, el demandante ostentaba la condición de arrendatario de una vivienda unifamiliar integrada en un complejo urbanístico en Huelva, cuya propietaria inicial entró en concurso de necesidad y fase de liquidación. En ejecución de dicho plan, la entidad demandada adquirió un bloque de 54 fincas mediante una única escritura y por un precio conjunto y global de 7.749.538,86 €, notificándose posteriormente al arrendatario la adquisición y subrogación en el contrato. El demandante ejercitó la acción de retracto amparándose en el artículo 25 de la LAU, la cual fue desestimada tanto en primera instancia como por la Audiencia Provincial de Huelva al considerar que la compraventa global equivalía a una venta en globo o conjunta que impedía el retracto individual.

Finalmente, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por el demandante, casa la sentencia de la Audiencia Provincial y estima íntegramente la demanda, reconociendo el derecho del arrendatario a retraer la finca en las mismas condiciones y precio de la adjudicación. Los principales argumentos jurídicos de la Sala se fundamentan en su doctrina reiterada (plasmada en sentencias de Pleno recientes) sobre el artículo 25.7 de la LAU, recordando que la excepción a la "venta conjunta" solo opera de forma estricta cuando el objeto de la transmisión comprende la totalidad de las fincas o unidades de las que el arrendador es propietario en el edificio o urbanización, o la totalidad de los pisos del inmueble. Dado que en el caso analizado la compradora no adquirió todas las fincas de la concursada ni la totalidad del complejo urbanístico (pues existían fincas de otros propietarios y de terceros), no concurren los requisitos legales de exclusión, por lo que rige la regla general del retracto al tratarse de una unidad física e independiente.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 10 de junio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), dictada en el recurso interpuesto por una entidad mercantil contra la negativa del Registrador Mercantil III de Sevilla a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales. El núcleo de la controversia jurídica consiste en determinar si resulta admisible e inscribible una cláusula estatutaria que impone a todos los socios una prestación accesoria consistente en suscribir y cumplir fielmente un pacto de socios o protocolo familiar, cuyo contenido íntegro no se transcribe de forma literal en los estatutos sociales, sino que se incorpora mediante una remisión expresa a una escritura pública debidamente identificada.

El caso nace en una junta general universal de la sociedad donde se acordó por unanimidad modificar los estatutos sociales para introducir un artículo sobre prestación accesoria vinculado a un pacto de socios formalizado en una escritura pública de la misma fecha. Presentada dicha escritura en el Registro Mercantil de Sevilla, el registrador suspendió su inscripción al considerar que la cláusula infringía el artículo 86.1 de la Ley de Sociedades de Capital (LSC) por no constar el contenido concreto y determinado de la prestación de forma directa en el texto estatutario, lo cual a su juicio vulneraba los principios de legalidad y publicidad registral frente a futuros adquirentes. Disconforme con esta calificación, la representación de la sociedad interpuso un recurso gubernativo ante la DGSJFP.

Finalmente, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública estima el recurso y revoca la calificación del registrador, declarando la plena legalidad de la cláusula estatutaria. Entre sus principales argumentos jurídicos, el centro directivo reitera su doctrina consolidada defendiendo que el requisito legal de contenido "concreto y determinado" no exige una transcripción literal y exhaustiva en los estatutos, siendo suficiente con que el objeto de la prestación sea objetivamente determinable mediante una remisión clara a un documento público identificado. Asimismo, sostiene que configurar el cumplimiento de un pacto parasocial como prestación accesoria es un cauce técnico perfectamente válido para dotar de eficacia corporativa a dichos acuerdos sin vulnerar la autonomía de la voluntad, y que el conocimiento de los futuros socios se garantiza a través de la propia negociación privada previa a la adquisición de las participaciones sociales.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia núm. 1.060/2026 del Tribunal Supremo, que resuelve un litigio donde la controversia consiste en determinar si el tipo impositivo reducido del 4% en el ITPAJD para la adquisición de vivienda habitual de familia numerosa es aplicable cuando, en el momento del devengo, el contribuyente aún no ostenta formalmente dicha condición por estar el tercer hijo en gestación (nasciturus), aunque posteriormente nació vivo.

En los hechos que dan lugar al caso, unos cónyuges compraron una vivienda el 24 de junio de 2020 estando la madre embarazada del tercer hijo, que nació en julio. Tras autoliquidar al tipo general del 6%, solicitaron la devolución de ingresos indebidos. La Comunidad de Madrid lo desestimó, pero el TEAR de Madrid y, posteriormente, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid estimaron las pretensiones de los contribuyentes aplicando el artículo 29 del Código Civil para considerar al concebido como nacido a efectos favorables.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de la Comunidad de Madrid y fija como doctrina que el tipo reducido es aplicable si el tercer miembro era un concebido no nacido que luego sobrevive tras nacer. Los argumentos principales se fundamentan en una interpretación teleológica y protectora de la familia (artículo 39 de la Constitución) y en la doctrina del Tribunal Constitucional. La Sala concluye que la ficción delnasciturus permite integrar el requisito material en el devengo instantáneo del impuesto, sin alterar la naturaleza declarativa del título de familia numerosa.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 12 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la cual se analiza el recurso interpuesto por un notario contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Vila-seca. El supuesto de hecho se fundamenta en la formalización de una escritura de crédito en cuenta corriente garantizado con hipoteca concedido por una sociedad mercantil a un deudor particular, en la cual se manifiesta expresamente que la entidad no se dedica habitualmente ni de manera ocasional a la concesión de financiación ni tiene tal objeto social, fijando además condiciones poco comunes en el mercado profesional como bajos intereses, ausencia de comisión de apertura y prohibición de ceder el crédito.

El Registrador de la Propiedad suspende la inscripción del título al considerar que la operación queda sujeta a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), argumentando que el devengo de intereses otorga carácter profesional a la entidad acreditante y que la concesión de financiación a un consumidor encaja en la previsión del artículo 2.1 in fine de la LCCI, el cual extiende la aplicación de la norma a quienes otorguen préstamos "aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora".

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública estima el recurso y revoca la calificación del Registrador de la Propiedad. Para adoptar este pronunciamiento, el centro directivo fija como doctrina que el inciso "de forma ocasional" del artículo 2.1 de la LCCI no puede interpretarse en el sentido de abarcar un préstamo o crédito aislado, sino que exige una cierta frecuencia o reiteración en la actividad prestamista (sugiriendo como parámetro objetivo no haber intervenido en dos o más operaciones en los últimos cuatro años). De este modo, concluye que al tratarse de un crédito en cuenta corriente concedido en el marco de una relación especial y sin finalidad propiamente inversora ni habitualidad acreditada, la operación queda excluida del ámbito de aplicación imperativo de la LCCI.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a La Resolución de 7 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la cual se aborda el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Ponteareas a cancelar una condición resolutoria. El supuesto de hecho se plantea cuando se presenta ante el Registro de la Propiedad un acta notarial de notoriedad junto con el consentimiento de dos herederos, solicitando la cancelación de una condición resolutoria establecida en garantía de obligaciones de hacer (cuidados y asistencia a una persona ya fallecida) al amparo del artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, alegando el transcurso del plazo civil de prescripción de las acciones.

La Registradora de la Propiedad deniega la cancelación solicitada al entender que el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria solo resulta aplicable a condiciones resolutorias que garanticen un precio aplazado con plazo de cumplimiento delimitado en el Registro, no a obligaciones personales de hacer. Fundamenta su calificación en que, para cancelar por caducidad una condición resolutoria de estas características en la que no consta la fecha de cumplimiento, resulta de aplicación imperativa la regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria, la cual exige el transcurso de cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la garantía (o veinte si consta reclamación), plazo que no ha transcurrido desde su inscripción en el año 2000.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la Registradora de la Propiedad. Para fundar su decisión, el centro directivo delimita doctrinalmente la diferencia entre la cancelación del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria (basada en la prescripción civil de acciones para hipotecas o precio aplazado con vencimiento registral determinado) y el régimen especial de caducidad del artículo 210.1, regla octava, de la misma Ley. De este modo, fija que la cancelación de condiciones resolutorias que garantizan prestaciones complejas u obligaciones de hacer sin vencimiento fijado en el Registro no encaja en la excepción del artículo 82.5, de manera que exige el consentimiento expreso en escritura pública del titular registral favorecido (o sus herederos), resolución judicial firme, o bien el cumplimiento estricto del plazo de caducidad registral de cuarenta años previsto en el artículo 210.1.8.ª.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia núm. 522/2026, de 29 de julio, de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo (STS 3589/2026), en la cual se analiza la responsabilidad penal de un notario en el acto de otorgamiento e inscripción de un instrumento público. El supuesto de hecho se produce cuando, tras la lectura de una escritura de compraventa con subrogación hipotecaria, el notario entiende que todos los comparecientes asienten al texto e invita a la firma. Con la convicción fundada de que la totalidad de los otorgantes ha firmado el documento, el fedatario autoriza la escritura con su propia firma y signo público, sin percatarse de que uno de los obligados ha eludido intencionadamente plasmar la suya.

Las acusaciones atribuyen al notario la comisión de un delito de falsedad en documento público por aseverar en la fe del documento que todos los comparecientes han firmado en su presencia. Por su parte, la postura ratificada por el órgano juzgador sostiene la inexistencia de dolo, al hallarse el notario en el error de creer completa la formalización, y descarta la existencia de imprudencia grave. Se pondera que la omisión proviene de una maniobra del propio compareciente y que la falta de firma pasa desapercibida para todos los profesionales y partes presentes en el acto del otorgamiento.

El Tribunal Supremo desestima la acusación y confirma la absolución del notario al declarar la atipicidad penal de su conducta. El tribunal fija como doctrina notarial que la falta de constatación material de una de las firmas en el momento de la autorización no constituye falsedad dolosa cuando el fedatario actúa bajo la convicción de su efectividad. Asimismo, determina que este tipo de descuido formal en el procedimiento de firma representa, como máximo, una negligencia de carácter leve que no alcanza la gravedad requerida por el artículo 391 del Código Penal para sancionar la falsedad imprudente en la función fedataria.

Caso que nos permite recordar la importancia de verificar que todos los otorgantes firman la escritura pública.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 14 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, la cual resuelve un recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la Propiedad de Pontevedra n.º 2 en relación a una escritura de compraventa. El supuesto de hecho se plantea cuando se presenta a inscripción en el año 2025 una escritura pública de compraventa otorgada en 2022, encontrándose en el momento de la presentación el Número de Identificación Fiscal (NIF) de la sociedad mercantil vendedora revocado por la Agencia Tributaria y publicado en el Boletín Oficial del Estado, a pesar de que dicho NIF figuraba plenamente vigente cuando se autorizó la escritura pública.

La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción del documento público al constar formalmente la revocación del NIF de la entidad vendedora en el BOE, fundamentando su decisión en que la legislación tributaria impone un cierre registral absoluto que impide el acceso a los libros del Registro de cualquier negocio jurídico otorgado por una sociedad mercantil que no mantenga su número de identificación fiscal plenamente habilitado en la fecha de la calificación.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública desestima el recurso y confirma la calificación de la Registradora de la Propiedad. Para fundar su decisión, el centro directivo aplica el criterio del cierre registral por motivos fiscales establecido en la Disposición Adicional Sexta de la Ley General Tributaria, aclarando que la norma impone un doble veto autónomo que prohíbe tanto la autorización notarial de documentos como el acceso a cualquier registro público; por tanto, la prohibición registral despliega sus efectos en el momento preciso de la presentación del título en el Registro, resultando irrelevante que la revocación del NIF se haya producido con posterioridad al otorgamiento de la escritura o que el adquirente desconociera dicha circunstancia.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 14 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la cual se analiza el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Málaga n.º 10. El supuesto de hecho se produce cuando se pretende la inscripción de una diligencia notarial complementaria que rectifica las superficies de una escritura de ampliación de obra nueva terminada (modificando la vivienda principal, la de invitados, el garaje y la piscina mediante un nuevo certificado técnico) sin acreditar previamente la presentación del documento ante la Administración tributaria para su oportuna liquidación fiscal.

El Registrador de la Propiedad suspende la calificación y la inscripción del documento con fundamento en los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, al considerar que la alteración de las superficies inicialmente declaradas puede incidir en el valor fiscal de la obra nueva a efectos del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (cuota variable), de modo que, por ello, concluye que el documento debe ser presentado previamente ante los órganos tributarios competentes para verificar el cumplimiento o la no sujeción del hecho imponible.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública desestima el recurso y confirma la calificación del Registrador de la Propiedad. Para adoptar esta decisión, el centro directivo aplica el criterio del principio de cierre registral por motivos fiscales, recordando que la falta de acreditación del pago, exención, prescripción o no sujeción del impuesto implica la suspensión automática de la calificación registral y de la inscripción. Asimismo, fundamenta que, salvo en casos de no sujeción manifiesta e indubitada, no se puede obligar al registrador a asumir competencias tributarias para eximir del trámite fiscal, siendo plenamente legítima la exigencia del control previo por la Administración tributaria competente.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 18 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la cual se aborda el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Arnedo por la que se suspende la declaración de una obra nueva. El supuesto de hecho se produce cuando una entidad mercantil pretende inscribir en el Registro de la Propiedad la declaración de una edificación que se asienta, como un conjunto arquitectónico indivisible, sobre dos fincas registrales independientes radicadas en términos municipales distintos, solicitando la unificación de folio y el traslado al registro donde se ubica la mayor parte de la superficie al amparo de los artículos 2 y 3 del Reglamento Hipotecario.

La Registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada al considerar imprescindible la previa agrupación de ambas fincas, fundamentando su decisión en que la edificación forma una unidad constructiva indivisible cuyas partes carecen de uso o aprovechamiento independiente. Además, advierte de que permitir la inscripción de la obra sobre fincas separadas quiebra el principio de especialidad registral, pues abre la puerta a que se pueda transmitir una finca sin la otra y generar así una grave indefensión jurídica.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la Registradora de la Propiedad. Para fundar su decisión, el centro directivo aplica el criterio del principio de especialidad e indisociabilidad de la edificación unitaria, aclarando que no se trata de una única finca preexistente extendida sobre dos municipios que admita el traslado de folio, sino de dos fincas registrales autónomas; por tanto, al ocupar la edificación de forma indivisible ambas parcelas, la agrupación previa resulta obligatoria e indispensable para acceder a la inscripción, debiendo practicarse la posterior inscripción de la finca resultante en el Registro de la Propiedad donde radique la mayor parte de su superficie.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de video – formación, impulsada por la Fundación Notariado, en la que don Ricardo Cabanas Trejo, Notario de Fuenlabrada (Madrid), imparte una interesante sesión de formación práctica notarial, dedicada al estudio de la disolución y liquidación de sociedades de capital.

En la sesión, se aborda la disolución y liquidación de las sociedades de capital desde una triple perspectiva, esto es: la personalidad jurídica de la sociedad en esta fase y sus efectos sobre el órgano de administración; en segundo lugar, las actuaciones que durante este proceso pueden requerir de un instrumento público notarial; y por último, análisis de las opciones que, al amparo de la autonomía de la voluntad de los socios, se pueden adoptar en las operaciones de liquidación de la compañía.

Para su visionado y estudio con detenimiento, dada la habitualidad de esta clase de operaciones en la práctica notarial – mercantil.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 19 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (publicada en el BOE el 11 de agosto de 2026), en la cual se analiza el recurso interpuesto contra la negativa de un Registrador Mercantil a inscribir los acuerdos sociales de disolución y nombramiento de liquidador de una sociedad de responsabilidad limitada. El supuesto de hecho tiene lugar tras el fallecimiento de uno de los socios, cuya representación en la junta general donde se adoptan dichos acuerdos la ejerce el administrador de la herencia yacente, situación que genera dudas sobre la validez del quorum y de la adopción de acuerdos en la sociedad bloqueada.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción de la disolución al considerar que existen defectos en la acreditación de la legitimación y representación del representante de la herencia yacente para votar en la junta general, estimando que la falta de aceptación formal de la herencia o de determinación de los herederos invalida la representación del caudal hereditario en la adopción de acuerdos societarios de tal trascendencia.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública estima el recurso y revoca la calificación del Registrador Mercantil. Para fundamentar su decisión, el centro directivo aplica el criterio jurídico de protección del interés social y la necesidad de evitar el bloqueo permanente de la compañía, de modo que la doctrina reconoce legitimación al representante o administrador de la herencia yacente para ejercitar los derechos de socio en actos de conservación o liquidación del patrimonio social, de modo que resulta plenamente válida la participación de la herencia yacente representada en la junta para acordar la disolución y nombrar liquidador, permitiendo así la inscripción del acuerdo.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 27 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (publicada en el BOE el 8 de agosto de 2026), en la cual se aborda el recurso interpuesto contra la negativa de un Registrador Mercantil a practicar un asiento de publicidad formal en el folio de una sociedad. El supuesto de hecho nace de la solicitud que plantea un acreedor prendario para hacer constar, mediante nota marginal en el Registro Mercantil, la constitución de una prenda sobre las acciones de una sociedad anónima y, en particular, el pacto contractual por el que se le atribuye el ejercicio de los derechos de socio inherentes a dichas acciones.

El Registrador Mercantil deniega la práctica de la nota marginal fundamentando su decisión en dos motivos principales: en primer lugar, por la falta de un título inscribible válido que reúna los requisitos formales y de legalización conforme al Derecho español para su acceso al Registro; y en segundo lugar, en el plano sustantivo, porque la pretensión de reflejar que los derechos de socio pasan al acreedor pignoraticio entra en contradicción directa con las normas estatutarias de la compañía, las cuales disponen expresamente que, en caso de pignoración de acciones, el ejercicio de la condición de socio y sus derechos conexos corresponden en todo caso al propietario accionario.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación del Registrador Mercantil. Para adoptar esta decisión, el centro directivo emplea como criterio jurídico el principio de subordinación de la autonomía de la voluntad a los estatutos sociales registrados, pues la Ley de Sociedades de Capital establece que el régimen legal y estatutario prevalece sobre los acuerdos privados de las partes contractuales frente a la sociedad y terceros. Por tanto, al prever los estatutos que el ejercicio de los derechos de socio permanece en la esfera del titular propietario de las acciones, no resulta admisible dar publicidad registral a un pacto en contrario que modifique dicho régimen estatutario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Ley 8/2026, de 2 de julio, de erradicación del amianto en Cataluña (conentrada en vigor el 3 de octubre), en la cual se establece un marco autonómico destinado a la detección, control y eliminación progresiva de los materiales que contienen amianto (MCA) para mitigar sus graves riesgos en la salud pública. En el ámbito del mercado inmobiliario, la ley impone al vendedor el deber de entregar el certificado de presencia o ausencia de amianto en cualquier transmisión onerosa del dominio de un inmueble (no solo en ventas o alquileres).

Para mayor información práctica, se adjunta (AQUÍ) nota del Colegio Notarial de Cataluña, con mayor detalle al respecto. Así pues, en concreto, aunque la ley no configura explícitamente la entrega del certificado como un requisito de validez del negocio ni prohíbe formalmente al notario autorizar la escritura, la omisión constituye un incumplimiento atribuible al transmitente tipificado como infracción leve (art. 53.c), con sanciones de entre 100 y 3.000 euros. Asimismo, la falta del documento priva al adquirente de la información que la ley pretende garantizar y genera un riesgo elevado de cierre registral; por ello, la Junta Directiva del Colegio Notarial de Cataluña concluye que la solución más prudente esexigir siempre su aportación.

A la espera del desarrollo reglamentario que concretará la competencia emisora y creará el Registro de empresas y profesionales capacitados (cuya inscripción será obligatoria), transitoriamente se exige que el certificado acredite como mínimo la ausencia de amianto visible o, si existe, la presencia de amianto visible, su estado de conservación y el nivel de riesgo que entraña para las personas. Mientras no se apruebe dicho reglamento, la nota interpretativa notarial señala que el documento puede ser emitido por unprofesional con cualificación técnica adecuada, como un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero colegiado

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Consulta Vinculante V0807-26, emitida por la Subdirección General de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos de la Dirección General de Tributos (DGT) el 13 de abril de 2026, en la cual se analiza el tratamiento fiscal aplicable a las operaciones particionales testamentarias cuando se incorporan acuerdos transaccionales entre herederos. La norma examina la delimitación del hecho imponible en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (artículo 3 de la Ley 29/1987 y artículo 12 del Reglamento del ISD) en contraposición con el régimen de las transacciones previsto en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (artículo 14.5 del TRLITPAJD y artículo 28 de su Reglamento), en concordancia con el concepto de transacción del artículo 1.809 del Código Civil.

El caso planteado concierne a una herencia en la que, tras una sentencia judicial que ordenó integrar en el inventario global el ajuar familiar y cinco fincas, los cinco herederos pretenden formalizar las adjudicaciones en un único acto notarial de protocolización. En dicho otorgamiento proponen incluir un acuerdo transaccional mediante el cual uno de los herederos adjudicatario de la finca principal renuncia a parte de su porción y al reparto por sorteo de las cuatro fincas restantes, aceptando el resto de los coherederos la concesión de servidumbres de paso y otros extremos judiciales. La controversia estriba en determinar si esta operativa global puede calificarse como un acto único de partición hereditaria sujeto exclusivamente a la modalidad de sucesiones del ISD.

La DGT concluye que el documento no puede considerarse un acto único de partición hereditaria, ya que los acuerdos que alteren lo dispuesto en el testamento o en la normativa sucesoria constituyen negocios jurídicos inter vivos independientes. Por consiguiente, si las renuncias y concesiones implican una alteración lucrativa por ánimo de liberalidad, tributarán como donación bajo el artículo 3.1 b) del ISD; si, por el contrario, responden a concesiones onerosas o permutas derivadas de la transacción, deberán tributar conforme a la modalidad correspondiente del ITPAJD.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Ley 13/2026, de 3 de agosto, de modificación del Código Civil de Cataluña en materia de apoyos al ejercicio de la capacidad jurídica de las personas, la cual consolida definitivamente la reforma de esta materia en Cataluña (deroga el Decreto Ley 19/2021 que se aprobó de urgencia para adaptar el Código Civil de Cataluña a la Ley estatal 8/2021) e introduce importantes novedades y ajustes en la actuación notarial respecto a la regulación provisional anterior. Los principales cambios respecto a la situación previa se estructuran en los siguientes ejes:

1.- Definitiva eliminación de la sustitución de la voluntad: Consolida de forma estricta la asistencia no representativa como figura central. El otorgante acude y firma el acto por sí mismo; el asistente concurre o presta su asentimiento. Las facultades de representación pasan a ser excepcionales, debiendo estar formalmente delimitadas e invocadas únicamente cuando la persona no pueda expresar su voluntad de ningún modo, incluso con ajustes razonables.

2.- Fortalecimiento del documento notarial de asistencia voluntaria:

• Régimen anterior: La constitución voluntaria de la asistencia ante notario existía, pero el marco regulatorio del Decreto Ley 19/2021 dejaba ambigüedades en cuanto a la prevalencia de las medidas voluntarias frente a las judiciales cuando surgían desacuerdos familiares.
• Ley 13/2026: Establece la prioridad absoluta de la autorregulación notarial, esto es, lo acordado por la persona ante notario en escritura pública vincula a terceros y a la propia autoridad judicial, salvo que se demuestre un abuso de la medida o vicio en el consentimiento.
• Permite fijar con mayor flexibilidad salvaguardias a medida dentro de la propia escritura notarial (sistemas de rendición de cuentas, fiscalizadores, límites cuantitativos para que el asistente preste su conformidad, etc.) sin necesidad de homologación o supervisión judicial sistemática.

3.- Delimitación de actos que requieren asistencia notarial:

• Régimen anterior: Existía cierta rigidez al proyectar el antiguo listado de "actos que requerían autorización judicial para el tutor" a la función del asistente voluntario, lo que obligaba a acudir con frecuencia al juzgado para actos patrimoniales complejos (ej. ventas de bienes de gran valor).
• Ley 13/2026: Clarifica que cuando la persona con discapacidad actúa con el apoyo de su asistente (quien únicamente complementa su capacidad) en actos dispositivos notariales (compraventas, gravámenes, donaciones, segregaciones), no se requiere autorización judicial previa, siempre que así lo haya previsto el otorgante en el documento de constitución o se trate de la regla general de apoyo.
• El control de fondo y de salvaguardias recae en el notario autorizante, quien comprueba la congruencia de la medida de apoyo con el acto a otorgar.

4. Función activa del Notario (Ajustes razonables y juicio de voluntad):

• Régimen anterior: El juicio del notario se centraba tradicionalmente en constatar la "capacidad o lucidez" en el momento del otorgamiento.
• Ley 13/2026: Modifica el rol del notario, que pasa de juzgar la capacidad jurídica a facilitar el ejercicio de la capacidad de obrar mediante el deber legal de proveer ajustes razonables (uso de lectura fácil, medios aumentativos/alternativos de comunicación o presencia de facilitadores en la notaría).
• El notario debe indagar los deseos, preferencias y valores de la persona, absteniéndose de autorizar documentos si detecta un conflicto de intereses no resuelto o una influencia indebida del asistente sobre la voluntad del otorgante.

5. Coordinación con los Poderes Preventivos:

• Régimen anterior: Coexistían de forma imprecisa la asistencia voluntaria notarial y los poderes preventivos, generando dudas sobre si la aparición de un asistente anulaba un poder preventivo otorgado con anterioridad.
• Ley 13/2026: Armoniza la convivencia de ambas figuras en el Código Civil de Cataluña, fijando que los poderes preventivos subsisten y prevalecen sobre la asistencia judicial, configurándolos como un mecanismo de autotutela/apoyo de origen netamente notarial.

6.- Entrada en vigor: 4 de febrero de 2027.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 29 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), en la cual se analiza la validez del acuerdo de modificación de la denominación social de una sociedad de responsabilidad limitada frente a la negativa del Registrador Mercantil III de Alicante a su inscripción. La normativa aplicable gira en torno al artículo 18 del Código de Comercio y, de forma central, a los artículos 409, 412 y 415 del Reglamento del Registro Mercantil (RRM), los cuales regulan el régimen de expedición, caducidad, prórroga y consolidación definitiva de la reserva de denominaciones sociales.

El asunto se origina con el otorgamiento de una escritura pública el 28 de mayo de 2025 que formalizaba el cambio de denominación, aportando un certificado negativo del Registro Mercantil Central (RMC) expedido el 22 de mayo de 2025. La escritura fue presentada en el Registro Mercantil el 9 de diciembre de 2025, momento en el cual el registrador denegó la inscripción debido a que la reserva de la denominación había caducado al transcurrir más de seis meses desde su expedición. El administrador recurrente argumentó que la vigencia del certificado debe concurrir únicamente al tiempo del otorgamiento del título, sin que la caducidad posterior impida la inscripción.

La DGSJFP acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación registral. El órgano directivo razona que el certificado del RMC otorga una reserva provisional de seis meses que solo se consolida con la inscripción o se prorroga dos meses si el título está pendiente de despacho dentro de dicho plazo (art. 412.3 RRM). Al haberse presentado el documento vencido el plazo el 9 de diciembre de 2025 (tras caducar la reserva el 22 de noviembre), no cabe prorrogar ni inscribir una denominación caducada, siendo irrelevante que la certificación estuviera vigente al otorgarse la escritura.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Consulta Vinculante V0767-26, emitida por la Subdirección General de Impuestos sobre las Personas Jurídicas de la Dirección General de Tributos (DGT) el 7 de abril de 2026, en la cual se analiza el tratamiento fiscal derivado de la recepción de un legado por parte de una sociedad mercantil residente en España. La norma abarca la aplicación de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (artículos 10.3 y 17) y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (artículos 1 y 3.2), así como el gravamen aplicable en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (artículo 31.2 del TRLITPAJD).

El supuesto planteado describe a una socia mayoritaria (titular del 99% del capital social) que prevé incluir en su testamento la constitución de un legado en favor de su sociedad limitada, compuesto por varios inmuebles (su vivienda habitual y plazas de garaje) y participaciones sociales residuales no asignadas a sus herederos (sobrinos). La finalidad de dicha disposición es integrar los inmuebles en el patrimonio de la compañía para asegurar la continuidad de su actividad económica. La controversia jurídica estriba en determinar el régimen de integración contable y fiscal de los bienes en la mercantil beneficiaria, su sujeción a la normativa de sucesiones y las repercusiones indirectas de la escritura.

La DGT resuelve que, al tratarse de una persona jurídica, el incremento patrimonial recibido por la sociedad queda no sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, debiendo tributar obligatoriamente en el Impuesto sobre Sociedades. Contablemente, la operación debe registrarse directamente en fondos propios (cuenta 118 “Otras aportaciones de socios”) de acuerdo con la NRV 18.ª del PGC, pero a efectos fiscales el artículo 17 de la LIS exige valorar los bienes adquiridos a título lucrativo a su valor de mercado e integrarlos en la base imponible del periodo impositivo en que se efectúe la entrega, mediante el correspondiente ajuste extracontable positivo. Asimismo, determina que la escritura pública de aceptación e incorporación de los inmuebles quedará sujeta a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del ITPAJD por reunir los requisitos de inscribilidad, cuantía valuable y no sujeción a Sucesiones, inadmitiendo por falta de legitimación la consulta respecto a la tributación de los legatarios personas físicas.

Se adjunta (AQUÍ) enlace Sentencia del Tribunal Supremo n.º 1256/2026, de 21 de julio de 2026, en la cual se aborda la delimitación de los efectos jurídicos del ejercicio de la opción de compra en el marco de un contrato de arrendamiento con opción de compra y la liquidación del estado posesorio tras una demora prolongada en la formalización de la escritura pública. La resolución analizada centra su atención en la distinción entre el perfeccionamiento del contrato de compraventa y la transmisión del dominio mediante latraditio, evaluando la procedencia de la doctrina del enriquecimiento injusto frente a la regla de atribución de frutos civiles al comprador (arts. 1095 y 1468 del Código Civil) en supuestos de ocupación continuada del inmueble sin pago de contraprestación ni cargas.

Los hechos clave parten del ejercicio de la opción de compra por los arrendatarios en octubre de 2016, cuya formalización en escritura pública se demoró hasta enero de 2020 a causa de discrepancias entre las partes sobre la normativa aplicable para fijar el precio de venta, las cuales derivaron en un primer litigio judicial. Durante más de tres años de retraso, los optantes mantuvieron el uso y disfrute exclusivo de la vivienda sin haber adquirido la propiedad por falta de otorgamiento de la escritura pública y sin satisfacer cantidad alguna en concepto de renta, gastos comunitarios, IBI o tasas municipales, los cuales fueron sufragados por la entidad vendedora. El núcleo de la controversia residía en determinar si la vendedora tenía derecho a ser indemnizada por dicha ocupación o si, por el contrario, el perfeccionamiento de la venta atribuía legalmente el uso y los frutos del inmueble a los compradores desde el momento en que ejercitaron la opción.

El Tribunal Supremo desestima la posición de los compradores y confirma la condena indemnizatoria al declarar que, aunque el ejercicio de la opción perfeccionó el contrato, este no transmitió la propiedad por falta de la correspondientetraditio o escritura pública. En consecuencia, los compradores no ostentaron el uso de la vivienda como dueños y la ocupación continuada sin contraprestación generó una ventaja patrimonial injustificada en su favor y un correlativo empobrecimiento de la vendedora, quien además soportó integra la carga fiscal y de mantenimiento sin recibir el precio de venta ni disponer del inmueble. Por ello, el Alto Tribunal ratifica la procedencia de aplicar la doctrina del enriquecimiento injusto para fijar la indemnización —calculada en el 50% de las rentas y el 100% de los gastos, IBI y tasas del periodo— e impone las costas procesales a los recurrentes.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 28 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), que aborda el recurso interpuesto por la representación de una sociedad mercantil frente a la negativa del Registrador Mercantil XIII de Madrid a inscribir un nuevo artículo estatutario (art. 8 bis). La cláusula rechazada estipulaba que, en caso de ejecución judicial o notarial de una prenda sobre participaciones sociales por incumplimiento, los derechos de socio pasarían a corresponder al acreedor pignoraticio previa notificación. El registrador denegó la inscripción argumentando que atribuir los derechos económicos (como dividendos) al acreedor suponía una transmisión patrimonial sin causa y un enriquecimiento injusto, alterando la naturaleza de la prenda como mero derecho de garantía.

Ante la nota negativa, la sociedad recurrente alegó que el registrador excedió sus facultades al prejuzgar una causa ilícita y obviar que la práctica mercantil ampara la prenda anticrética. La compañía subrayó además que la Ley de Sociedades de Capital (LSC) permite expresamente la modificación estatutaria del régimen de derechos del socio. En su defensa, invocó resoluciones previas del propio Centro Directivo para sostener que la calificación registral debe ceñirse al título sin conjeturar sobre la intencionalidad de las partes, recordando que cláusulas similares figuraban ya inscritas en otras sociedades.

Finalmente, la DGSJFP acuerda estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador, declarando inscribible la modificación estatutaria. El órgano directivo aclara que el artículo 132.1 de la LSC faculta a las sociedades para atribuir voluntariamente al acreedor pignoraticio el ejercicio de los derechos de socio. Aunque la redacción de la cláusula expresaba que los derechos “corresponderán” al acreedor, la Dirección General determina (mediante una interpretación hermenéutica respetuosa con la ley) que la norma social no transmite la titularidad ni la condición de socio, sino que se limita a regular la legitimación para su ejercicio mientras subsista el procedimiento de garantía.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de video – formación, impulsada por la Fundación Notariado, en la que don Javier Máximo Juárez González, Notario de Valencia, imparte una interesante sesión de formación práctica notarial, dedicada al estudio de las extinciones de condominio, esto es, la operación jurídica mediante la cual se pone fin a una situación de copropiedad o comunidad sobre un bien, adjudicándose este a uno de los comuneros (cuando sea indivisible o no resulte conveniente su división) y, en su caso, compensando económicamente al resto por el valor de su participación.

En la sesión se abordan aspectos interesantes como los elementos esenciales de la disolución (total o parcial), su tributación (incidencia en AJD), tratamiento de los excesos de adjudicación y su fiscalidad, así como posibles afectaciones hipotecarias asociadas.

Para su visionado y estudio con detenimiento, dada la habitualidad de esta clase de operaciones en la práctica notarial.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución 3/2026, de la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Cataluña, en la que se oficializa el cambio de criterio a la hora de liquidar impuestos en Cataluña cuando se formalice una donación en vida por causa de muerte con entrega inmediata (donació mortis causa amb lliurament de present).

El cambio principal viene motivado por la derogación operada en virtud de la Ley 11/2026 (con efectos desde julio de 2026) del artículo 632-1.4 del Codi Tributari de Catalunya. Hasta ahora, la Generalitat obligaba a estas donaciones a tributar como si fueran una donación ordinaria entre vivos. Con la supresión de este artículo y la adaptación a la doctrina estatal vinculante, la norma pasa a tratar legalmente este negocio como lo que es, un título sucesorio. Los efectos prácticos más importantes para los contribuyentes son:

• Tributación como sucesión: Aunque el bien se entregue de inmediato en vida, el impuesto se calcula aplicando las reglas, reducciones fiscales y bonificaciones de las herencias (modalidad de sucesiones), que suelen ser mucho más favorables que las de las donaciones.
• Momento del pago: El impuesto se devenga y debe pagarse en el momento de firmar la donación en la notaría.
• Regla de acumulación de 4 años: Si el donante fallece en los 4 años siguientes a la donación, dicho bien se acumulará al resto de la herencia a efectos de calcular el impuesto final.
• Sin costes por la cláusula de revocación: Incorporar la condición de que el bien vuelva al donante si el donatario muere antes (premoriencia) o si el donante revoca la donación no paga impuestos extra en Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD) ni en Sucesiones. Si la donación se cancelara por este motivo, se podrá pedir la devolución del impuesto pagado.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolució JUS/5019/2025, de 14 de julio de 2025, dictada por la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya tras el recurso gubernativo interpuesto por la notaria de Ripoll contra la nota de calificación del Registro de la Propiedad de Badalona núm. 1. El origen del conflicto es la suspensión de la inscripción de dos escrituras de herencia intestada (autorizadas en 2014 y 2015) y un acta deinterrogatio in iure, mediante las cuales se pretendía adjudicar una finca registral con el acrecimiento derivado de la falta de aceptación de una de las coherederas. Interesante supuesto que nos permite determinar la legitimación activa para instar la interpellatio in iure bajo la doctrina de los actos propios cuando quien la promueve actuó previamente como mandatario verbal de la coheredera.

El supuesto de hecho parte del fallecimiento de los progenitores, en cuyas escrituras de aceptación de herencia la madre primero y una hermana después actuaron como “mandatarias verbales” de una coheredera, reservándole su cuota a la espera de una ratificación que jamás se produjo a lo largo de diez años. Ante la inactividad de esta última, la hermana promovió la interrogatio in iure (art. 461-12 CCC) para requerirla a aceptar o repudiar, concluyendo el procedimiento sin aceptación expresa. La Registradora denegó la inscripción al considerar que la requirente iba “contra sus propios actos” al instar la repudiación cuando antes había manifestado aceptar en nombre de su hermana, exigiendo una renuncia explícita en documento público.

La Dirección General acuerda estimar parcialmente el recurso, determinando que las escrituras son inscribibles con el acrecimiento derivado de la silencio-repudiación de la heredera. En sus fundamentos, el órgano fija que la actuación como “mandatario verbal” sin poder formal no constituye un “acto propio” vinculante ni genera contravención de la buena fe, ya que la validez del negocio quedaba subordinada a la ratificación de la interesada. Transcurrido el plazo tras lainterpellatio, la falta de respuesta opera legalmente como repudiación, garantizando la protección de las coherederas ante la inactividad prolongada de la requerida.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución JUS/5017/2025, de 16 de abril de 2025, dictada por la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya para resolver el recurso contra una nota de calificación negativa del Registrador de la Propiedad de Cambrils. El conflicto surge al denegarse la inscripción de una escritura pública de 2024 que eleva a público los acuerdos de una comunidad de propietarios de un inmueble sujeto a régimen de propiedad horizontal. Interesante resolución para determinar el régimen de mayorías del Codi civil de Catalunya necesarias a los efectos de modificar el reparto de gastos comunes, distinguiendo entre la “cuota de participación” (coeficiente de propiedad) y la “cuota de contribución” a los gastos generales.

El supuesto de hecho se origina en 1995, cuando la junta de propietarios acordó modificar la contribución a los gastos comunes de las oficinas y viviendas del edificio, para compensar el uso intensivo de los elementos comunes por la actividad económica ejercida en una finca concreta, manteniendo intactos los coeficientes de propiedad. En 2019, la comunidad rechazó volver al sistema originario y aprobó elevar el acuerdo a público con el voto favorable de más de las 4/5 partes de propietarios y cuotas. El Registrador suspendió la inscripción al exigir unanimidad para modificar las cuotas (art. 553-26.1 CCC), mientras que la comunidad argumentó que al alterar solo la contribución a los gastos basta la mayoría cualificada de 4/5 partes (art. 553-26.2 CCC).

La Dirección General resuelve estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador. Su argumento clave es que la “cuota de participación” y la “cuota de contribución” a los gastos son conceptos distintos. Como la modificación no altera los coeficientes de propiedad inscritos ni el título constitutivo de la finca, sino únicamente el reparto de los gastos comunes por un uso diferenciado, no resulta aplicable la regla de la unanimidad, siendo plenamente válida la mayoría cualificada de cuatro quintas partes alcanzada por la junta.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Flash Fiscal Virtual del Colegio Notarial de Cataluña, en el cual, la notaria de Barcelona, doña Paz Juárez, analiza la Consulta Vinculante V2051/2025 de la Dirección General de Tributos sobre la elevación a público de un contrato privado de compraventa firmado hace 20 años, nunca liquidado, y cuyo vendedor falleció hace una década.

La DGT concluye que, en estos casos, tratándose de documentos privados, el plazo de prescripción del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas no comienza con la firma del contrato, sino desde que el documento adquiere fecha fehaciente. En el supuesto concreto, el fallecimiento del vendedor otorga esa fecha, por lo que el impuesto se considera prescrito. La consulta también aclara que la prescripción del ITP no implica que la operación tribute por Actos Jurídicos Documentados (AJD), ya que ambos impuestos son incompatibles. La transmisión sigue estando sujeta a ITP, aunque deba presentarse como prescrita.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Ley catalana 11/2026, de 9 de julio, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público de Cataluña introduce cambios significativos que afectan de forma directa a los grandes tenedores de vivienda. A continuación se resumen todas las modificaciones clave dirigidas o con especial impacto en los grandes tenedores:

Redefinición y Unificación del Concepto de "Gran Tenedor": La norma amplía, precisa y unifica los criterios y umbrales para ostentar la condición de gran tenedor a diversos efectos administrativos, de contención de rentas y fiscales:

• Umbrales generales e inmuebles en Zonas Tensionadas (ZMT): Se mantiene/precisa el cómputo de contar con más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial (o más de 1.500 m² construidos) en Cataluña, o bien contar con 5 o más inmuebles urbanos residenciales si están ubicados en municipios declarados Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMT).
• Entidades específicas: Se engloban explícitamente a las entidades financieras, sus filiales inmobiliarias, fondos de inversión y determinadas entidades de gestión de activos.
• Cómputo en copropiedad y cotitularidad: Si una vivienda tiene más de un titular, basta con que uno solo ostente la condición de gran tenedor para que el inmueble y su arrendamiento queden sujetos a las obligaciones correspondientes a grandes tenedores. Las participaciones en comunidad computan al sumar la titularidad completa equivalente a un inmueble.

Modificaciones Fiscales: ITP / TPO al 20%:En la vertiente tributaria del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP / TPO):

• Readecuación del concepto fiscal de Gran Tenedor: La definición fiscal se alinea con la tenencia de 5 o más inmuebles en zonas tensionadas (ZMT) o más de 10 inmuebles en el ámbito autonómico.
• Aplicación del tipo incrementado (20%): La adquisición o transmisión de viviendas tributa al tipo incrementado del 20% cuando el adquirente sea un gran tenedor o se transmita un edificio completo de viviendas.
• Regularizaciones por adquisiciones escalonadas: Se modifica el mecanismo de regularización para cuando se adquieren inmuebles enteros de forma escalonada; el contribuyente dispondrá de un mes desde la transmisión de la última vivienda para presentar la autoliquidación complementaria aplicando el tipo del 20%.

Tanteo y Retracto y Registro de Grandes Tenedores

• Restricción y control en transmisiones: Se modifica el régimen aplicable a los derechos de tanteo y retracto de la Generalitat de Cataluña en la venta de inmuebles situados en Zonas de Mercado Tensionado (ZMT) que sean propiedad de grandes tenedores constituidos como persona jurídica e inscritos en el Registro de Grandes Tenedores, así como en adjudicaciones procedentes de subastas.

Régimen de Alquiler, Contención de Rentas y Anti-elusión

• Inclusión de alquiler por habitaciones y nuevos modelos: Para evitar que los grandes tenedores u otros arrendadores recurran al alquiler por habitaciones, cesiones o contratos atípicos ("coliving") para eludir el tope máximo de renta del índice de referencia, la Ley 11/2026 prohíbe explícitamente pactos o desgloses contractuales (p. ej., dividiendo "renta" de "servicios") cuyo objetivo sea eludir la contención de precios.
• Publicidad y trazabilidad integral: El gran tenedor deberá garantizar total coherencia en la oferta antes de publicar el inmueble, declarando explícitamente su condición de gran tenedor en el anuncio, oferta y

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 952/2026, de 18 de junio, en la cual, el objeto principal del caso es la resolución del recurso de casación interpuesto por los compradores de una vivienda, contra la sentencia de apelación que declaró la nulidad de pleno derecho de la compraventa sobre un inmueble presuntamente ganancial por falta de consentimiento de la exesposa del vendedor y por apreciar mala fe en los adquirentes.

En el supuesto de hecho, el vendedor adquirió en 1999, estado soltero, un inmueble que quedó inscrito en el Registro de la Propiedad exclusivamente a su favor. En 2004 contrajo matrimonio en régimen de gananciales y amortizó parte del préstamo hipotecario durante la vigencia del matrimonio. Tras el divorcio en 2014, y estando pendiente la liquidación de la sociedad de gananciales, el exesposo vendió en 2018 la finca a un tercero a título oneroso. La exesposa ejercitó una acción principal de nulidad (por falta de su consentimiento y posible apropiación indebida) y subsidiariamente de rescisión por fraude de acreedores. El núcleo de la controversia jurídica radica en determinar si la falta de poder de disposición del transmitente tras el divorcio determina la nulidad del contrato o únicamente afecta a la transmisión del dominio, y si los terceros adquirentes están amparados por el principio de fe pública registral y la presunción de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de apelación y desestima íntegramente la demanda (así como la acción subsidiaria de rescisión). El fundamento principal estriba en que la falta de poder de disposición del vendedor no vicia de nulidad el contrato de compraventa, ya que la validez obligacional de la venta de cosa común se mantiene, afectando únicamente a la transmisión del dominio. Al figurar el vendedor en el Registro como único titular del pleno dominio y no constar nota marginal alguna sobre la eventual naturaleza (parcialmente) ganancial de la vivienda (arts. 1354 y 1357 II CC), los compradores están protegidos por el art. 34 de la Ley Hipotecaria. El TS aclara que el hecho de que en la escritura conste la condición de divorciado del vendedor no impone a los terceros un deber extra-registral de investigación ni destruye por sí solo la presunción legal de buena fe.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia del Tribunal Supremo n.º 853/2026, en la cual se resuelve un conflicto societario derivado de un acuerdo de reducción de capital en una SL, adoptado por una mayoría del 81,81% del capital social para amortizar las participaciones de una sola socia, a quien se le restituyó el valor de su aportación mediante la entrega de bienes inmuebles y de 75.000 € en efectivo. El socio minoritario, titular del 15% del capital, votó en contra del acuerdo tras solicitar sin éxito acogerse a una medida similar para sus propias participaciones.

Ante tal situación, este socio minoritario acabó interponiendo una demanda de impugnación para declarar la nulidad de la reducción de capital. Aunque el Juzgado de lo Mercantil n.º 11 de Barcelona desestimó inicialmente la demanda, la Audiencia Provincial de Barcelona estimó el recurso de apelación y declaró la nulidad de los acuerdos, argumentando que el artículo 329 de la Ley de Sociedades de Capital (LSC) exige el consentimiento de todos los socios de la entidad cuando la reducción con devolución de aportaciones no afecte por igual a todas las participaciones.

Interpuesto el correspondiente recurso de casación, el Tribunal Supremo lo desestima y declara que, cuando la reducción de capital con devolución de aportaciones no afecta por igual a todas las participaciones, el artículo 329 de la Ley de Sociedades de Capital exige el consentimiento individual de todos los socios, y no solo de aquellos cuyas participaciones son amortizadas. La Sala interpreta este requisito como una manifestación del principio de igualdad de trato entre los socios (artículo 97 LSC) y de la regla de la prorrata (artículo 330 LSC), al considerar que una operación de esta naturaleza altera la posición jurídica y económica tanto del socio que abandona la sociedad como de los que permanecen en ella. En consecuencia, la falta del consentimiento individual del socio que votó en contra determina la nulidad del acuerdo de reducción de capital.

Se adjunta (AQUÍ) enlace Sentencia del Tribunal Supremo n.º 997/2026, de 23 de junio, en la cual se aborda un recurso de casación interpuesto por un notario contra la sentencia de apelación que confirmó la legalidad de la nota de calificación negativa emitida por un registrador de la propiedad. Dicha calificación había denegado la inscripción de la cláusula de interés de demora de una escritura de préstamo hipotecario sobre vivienda otorgada con un consumidor.

En el supuesto de hecho, el 27 de junio de 2019 se autorizó una escritura de préstamo hipotecario en la que se fijó un interés moratorio consistente en el interés remuneratorio más dos puntos. El registrador de la propiedad denegó su inscripción por considerarla contraria a normas imperativas, concretamente a los artículos 25 de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) y 114 de la Ley Hipotecaria, sosteniendo que la norma fija taxativamente el interés de demora en el remuneratorio más tres puntos sin admitir pacto en contrario. El núcleo de la controversia jurídica radica en determinar si la imperatividad de los artículos 3 y 25 de la LCCI prohíbe de forma absoluta cualquier pacto diferente o si, por el contrario, permite acordar un tipo de interés moratorio inferior al límite legal por resultar más beneficioso para el consumidor.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, revoca la sentencia de apelación y declara no ajustada a derecho la calificación negativa del registrador. El fundamento principal de la resolución reside en que el artículo 25 de la LCCI establece un tope máximo para proteger al consumidor frente a abusos, por lo que la imperatividad de la norma debe entenderse referida a impedir cláusulas más gravosas impuestas por el empresario. El Tribunal razona, conforme a la Directiva 2014/17/UE, que prohibir un pacto que mejore la posición legal del prestatario supondría un contrasentido que desvirtuaría la finalidad de la propia normativa de protección de los consumidores.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia del Tribunal Supremo número 881/2026, de 9 de junio, donde se resuelve un interesante litigio sobre los efectos de la venta de un activo esencial de una sociedad mercantil sin la autorización de la junta general, y los efectos que ello puede tener sobre el tercero adquirente de buena fe.

El supuesto de hecho parte de un contrato de compraventa, mediante el cual una mercantil transmitió a otra la totalidad de su patrimonio inmobiliario (dejando a la vendedora completamente despatrimonializada y sin actividad de facto) por un precio total de 19.000 euros que fue retenido por la compradora bajo el pretexto de asumir las deudas que gravaban las fincas, declarando falazmente en la escritura que los bienes no constituían un activo esencial. Ante la demanda de nulidad instada por una socia minoritaria, la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife desestimó la acción al considerar que la compradora debía ser protegida como un tercero de buena fe bajo el amparo del artículo 234.2 LSC, al no constar que conociera la situación real de la vendedora a pesar de que su administradora única había sido socia de la vendedora hasta cinco años antes de la operación. El núcleo de la controversia jurídica se centra, por tanto, en dilucidar si la falta de aprobación de la junta para enajenar activos esenciales del artículo 160.f) LSC acarrea la nulidad radical del negocio de forma oponible a cualquier tercero, o si resulta aplicable analógicamente la tutela del tráfico del artículo 234.2 LSC, analizando los parámetros para valorar la buena fe y la ausencia de culpa grave del adquirente.

Finalmente, el Tribunal Supremo acuerda estimar el recurso de casación, casar la sentencia recurrida, estimar plenamente la demanda y declarar la nulidad de la compraventa con la consiguiente obligación de restituir las fincas y liquidar el estado posesorio. La conclusión doctrinal de la Sala establece que, ante la laguna legal sobre los efectos frente a terceros de la infracción del artículo 160.f) LSC, es aplicable por analogía el artículo 234.2 LSC, de modo que la falta de acuerdo de la junta no es oponible a los terceros que actúen de buena fe y sin culpa grave. Sin embargo, en el caso concreto, el tribunal determina que las circunstancias excluyen por completo la buena fe de la compradora: no solo por la vinculación histórica de su administradora con la vendedora, sino porque la operación implicó una despatrimonialización total sin recibir contraprestación real alguna, dado que la pretendida "asunción de deudas" por los gravámenes de los inmuebles fue meramente cumulativa y no liberatoria al carecer del consentimiento de los acreedores (conforme al artículo 1205 del Código Civil y el artículo 118 de la Ley Hipotecaria); de ahí que, al no concurrir buena fe, la compradora no resulte protegida y se declare la ineficacia de la enajenación realizada por el administrador sin competencia.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de video – formación, impulsada por la Fundación Notariado, en la que don Pablo Alonso Rocamora, Notario de Ayora (Valencia), imparte una interesante sesión de formación práctica notarial, dedicada al estudio de la intervención de pólizas notariales por videoconferencia, siendo esta una posibilidad prevista en el art. 17.ter de la Ley del Notariado.

Así pues, gracias a esta reciente novedad, se puede firmar “online” pólizas mercantiles que instrumenten multitud de operaciones tan habituales como préstamos, créditos, factorings, leasings, rentings, avales, confirmings, etc., siendo esta una opción cada vez más extendida y preferida por entidades financieras y clientes.

Para su visionado y estudio, dado su potencia de aplicabilidad práctica en el día a día del despacho notarial.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla número 209/2026, de 27 de marzo, en la que se resuelve un litigio entre dos sociedades mercantiles, y cuyo objeto principal consiste en determinar la validez de los acuerdos adoptados en una Junta General extraordinaria de socios ante la ausencia de un notario para levantar acta, cuya intervención obligatoria había sido solicitada formalmente por la minoría de los socios.

El supuesto de hecho parte de la convocatoria de dicha junta por los administradores, cuya comunicación fue recibida tardíamente por la socia minoritaria demandante, quien al día siguiente requirió la presencia notarial mediante burofax al amparo del artículo 203.1 de la Ley de Sociedades de Capital. Dicha solicitud de asistencia notarial fue entregada y recibida formalmente en el domicilio de la sociedad demandada con una antelación exacta de 4 días y 21 horas respecto a la hora fijada para la celebración de la reunión. El núcleo de la controversia jurídica radica, por tanto, en dilucidar si para el cómputo de la antelación legal de cinco días debe atenderse a la fecha de remisión o a la de recepción de la solicitud por los administradores, y si es admisible que dicho plazo no se complete de forma íntegra.

Finalmente, la Audiencia Provincial de Sevilla acuerda estimar el recurso de apelación interpuesto por la sociedad demandada, revocando la declaración de nulidad de la junta pronunciada en primera instancia y desestimando plenamente la demanda. La conclusión jurídica más relevante que se extrae de esta resolución es que eldies a quo para el cómputo de la antelación del artículo 203.1 de la LSC es obligatoriamente el de la recepción de la comunicación por los administradores, exigiéndose el transcurso de cinco días íntegros o completos para que nazca la obligación legal de requerir al fedatario. De este modo, al faltar apenas tres horas para cumplir dicho plazo en el caso concreto, la solicitud devino extemporánea y liberó a la sociedad de tal obligación, salvaguardando la total eficacia de los acuerdos adoptados sin la presencia del notario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de fecha 18 de febrero de 2026, dictada en el marco de un recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Madrid n.º 3 a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca otorgada unilateralmente por el propio deudor hipotecario, quien actuaba en representación de la entidad acreedora (Banco Santander, S.A.) mediante un poder irrevocable sujeto a condiciones suspensivas.

El supuesto de hecho se fundamenta en un poder especial de cancelación configurado por la entidad financiera a favor de personas determinables (el deudor o propietario de la finca) bajo la condición suspensiva de que el banco verifique el pago total de la deuda y remita a través de la Sede Electrónica Notarial un "certificado de saldo cero" firmado por un empleado de la entidad. La registradora suspendió la inscripción al considerar que dicho certificado, incorporado a la escritura, no acreditaba que su firmante ostentara poder suficiente con facultades representativas ni que tuviera la firma legitimada notarialmente, exigiendo para ello el cumplimiento del artículo 1280.5.º del Código Civil. El núcleo de la controversia jurídica radica, por tanto, en dilucidar si los requisitos formales de autenticidad y representación del artículo 1280.5.º del Código Civil deben exigirse también al emisor de un documento que constituye un simple mecanismo de control interno y condición suspensiva del poder, o si, por el contrario, basta con el juicio de suficiencia emitido bajo responsabilidad del notario sobre el cumplimiento de dichas condiciones objetivas.

Finalmente, la Dirección General acuerda estimar el recurso interpuesto por el notario y revocar la calificación negativa de la registradora. La conclusión jurídica más relevante que se extrae de esta resolución es que la exigencia de forma escrita en documento público (artículo 1280.5.º del Código Civil) debe predicarse exclusivamente del negocio de apoderamiento principal en sí mismo y no de los requisitos complementarios u objetivos de control interno (como el certificado de saldo cero) fijados libremente por el poderdante en ejercicio de su autonomía de la voluntad. Así, la DGSJFP consagra que la remisión de dicho certificado mediante la Sede Electrónica Notarial opera como un acto interno y presupuesto de hecho de la condición suspensiva, cuyo cumplimiento corresponde valorar con carácter exclusivo y bajo su responsabilidad al notario autorizante, sin que el registrador pueda revisar o desvirtuar dicho juicio de suficiencia si no consta un error claro y patente.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia del Tribunal Supremo número 849/2026, de 3 de junio de 2026, en la cual se resuelve un litigio relativo a una calificación negativa de un Registro de la Propiedad, en el marco de una escritura de partición de herencia, en la cual entra en juego el derecho de transmisión.

El supuesto de hecho parte del fallecimiento de una madre (primer causante) cuyos bienes debían ser heredados por sus hijos. No obstante, uno de ellos falleció posteriormente sin haber aceptado ni repudiado la herencia (heredero transmitente), dejando a su vez una viuda con derecho a la cuota legal usufructuaria. Los hermanos sobrevivientes (transmisarios) otorgaron la partición de la herencia de la madre sin la intervención de la viuda de su hermano, alegando que los bienes de la primera causante nunca llegaron a integrarse en el patrimonio del fallecido al no haber aceptado la herencia. El núcleo de la controversia jurídica radica en definir el funcionamiento delius transmissionis (art. 1006 del Código Civil), esto es, si los transmisarios heredan directamente al primer causante de forma independiente (teoría de la adquisición directa) o si lo hacen a través de la herencia del transmitente (teoría clásica o de la doble transmisión), lo que obligaría a computar dichos bienes para el cálculo de la legítima del cónyuge viudo y requeriría su intervención en la partición.

Finalmente, el Tribunal Supremo decide estimar el recurso de casación interpuesto y volver con ello a la teoría clásica de la doble transmisión, estableciendo que elius delationis pasa a los herederos precisamente por su condición de sucesores del transmitente, integrándose en su masa hereditaria. Por consiguiente, determina que para el cálculo de la legítima de la viuda del transmitente es obligatorio computar los bienes que le correspondían a su difunto esposo en la herencia de la primera causante, resultando indispensable su intervención en dicha partición hereditaria. Para tener en cuenta en estos supuestos, tanto en el aspecto sucesorio como en las derivadas fiscales que ello supone.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Flash Fiscal Virtual del Colegio Notarial de Cataluña, en el cual, don Juan Galdón, notario de Esplugues de Llobregat, analiza la Consulta Vinculante 568/2025 de la Dirección General de Tributos sobre la adquisición de participaciones sociales por parte de un gran tenedor.

La DGT recuerda que la transmisión de participaciones sociales está, con carácter general, exenta de ITP. Sin embargo, cuando la operación se utiliza para eludir la tributación de una transmisión inmobiliaria y queda sujeta al impuesto conforme al artículo 338 de la Ley del Mercado de Valores, podrá aplicarse el tipo agravado del 20% previsto en Cataluña para los grandes tenedores.

La consulta confirma que, si concurren los requisitos legales, la adquisición de participaciones sociales también puede tributar al 20% en ITP.

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Auto de la Audiencia Provincial de Logroño (Sección 1ª) núm. 78/2026, de 2 de marzo (ROJ AAP LO 110/2026), dictado en recurso de apelación frente a un auto de inadmisión de una demanda. La resolución versa sobre una demanda de división judicial de herencia y el cumplimiento del requisito de procedibilidad consistente en la previa utilización de medios adecuados de solución de controversias (MASC).

El procedimiento se inicia con una demanda de división judicial de herencia que fue inadmitida en primera instancia por no acreditarse un intento previo de negociación entre las partes, exigido tras la entrada en vigor de la LO 1/2025. La actora recurrió alegando que había existido actividad negociadora (requerimiento notarial deinterpellatio in iure que incluía apercibimiento de iniciar acciones legales conforme al art. 1005 Cc y posteriores contactos entre abogados), pero el tribunal de primera instancia consideró que no se acreditaba suficientemente dicho intento. La Audiencia Provincial confirma esta valoración, subrayando que el requerimiento notarial previo (de aceptación o repudiación de herencia) no equivale a un intento de solución de controversias y que no consta documentalmente la existencia ni la efectiva participación del demandado en negociaciones. La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación y confirma la inadmisión de la demanda, al entender que no se ha cumplido el requisito de procedibilidad consistente en acreditar un intento previo de MASC conforme a la LO 1/2025. El tribunal exige una acreditación documental mínima de que ha existido negociación (o intento efectivo de la misma) y de su recepción por la otra parte, no siendo suficiente la mera alegación de conversaciones ni actuaciones no orientadas a resolver el conflicto.

Para tener en cuenta en nuestro asesoramiento a clientes en materia sucesoria y MASC notariales.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 666/2026, de 4 de mayo (ROJ STS 1964/2026), dictada en recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, en materia de responsabilidad por defectos constructivos y acción ejercitada por una comunidad de propietarios frente al promotor‑vendedor.

Una comunidad de propietarios ejercitó acción contra la promotora reclamando la reparación de defectos constructivos del edificio o, subsidiariamente, su coste. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, condenando a la promotora al pago del coste de reparación, y la Audiencia Provincial de Alicante confirmó íntegramente la sentencia, rechazando las alegaciones de la promotora sobre fraude de ley, falta de legitimación y caducidad, y considerando que la comunidad tenía legitimación activa y la promotora legitimación pasiva en virtud de su condición de vendedora y promotora.

El Tribunal Supremo desestima ambos recursos y confirma la sentencia recurrida, declarando que el promotor‑vendedor responde contractualmente por los defectos constructivos con independencia de su gravedad, sin que exista fraude de ley por ejercitar la acción contractual en lugar de acciones específicas (vicios ocultos o LOE). Además, rechaza que el principio de relatividad de los contratos impida reclamar a los adquirentes sucesivos o a la comunidad de propietarios. Idea clave: la responsabilidad contractual del promotor por defectos constructivos es compatible con otros regímenes de responsabilidad, puede ejercitarse sin limitarse a supuestos de “aliud pro alio”, y no queda excluida por el hecho de que quienes reclaman no sean los compradores originarios.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 701/2026, de 7 de mayo (ROJ STS 2086/2026), dictada en recurso de casación contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Granada. La resolución aborda una acción de reclamación de daños y perjuicios entre coherederos por el uso exclusivo de un bien hereditario antes de la partición.

El caso parte de una herencia en situación de indivisión en la que una coheredera (viuda) ocupó en exclusiva la vivienda hereditaria durante años. Las hijas del causante reclamaron en su propio nombre una indemnización equivalente a las rentas que habrían podido obtener por el alquiler del inmueble. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda por falta de legitimación activa, al entender que la acción debía ejercitarse en beneficio de la comunidad hereditaria y no a título individual. La Audiencia Provincial de Granada confirmó la decisión, añadiendo que el art. 1063 CC prevé el ajuste de frutos y rendimientos entre coherederos en el momento de la partición, por lo que la pretensión no era procedente en un procedimiento declarativo autónomo.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación y confirma la falta de legitimación activa de las demandantes, afirmando que, mientras subsiste la comunidad hereditaria, los coherederos no pueden reclamar en su propio nombre frutos, rendimientos o daños derivados de bienes del caudal relicto, ya que tales efectos integran la masa hereditaria y deben resolverse en la partición (art. 1063 CC). La Sala subraya la diferencia entre comunidad hereditaria y comunidad ordinaria y rechaza la aplicación de la jurisprudencia de esta última. Idea clave: durante la indivisión hereditaria, cualquier utilidad, fruto o indemnización vinculada a los bienes de la herencia pertenece a la comunidad y solo puede reclamarse en su beneficio, normalmente en sede de partición, no por coherederos individualmente.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso‑Administrativo, Sección 2ª) núm. 617/2026, de 18 de mayo (ROJ STS 2211/2026), dictada en recurso de casación contencioso‑administrativo interpuesto contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears en materia de Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), en relación con la base imponible de una escritura de declaración de obra nueva.

El litigio trae causa de una liquidación provisional del IAJD girada tras una escritura de declaración de obra nueva otorgada décadas después de la construcción (obra ejecutada en 1962 y documentada en 2014). La Administración autonómica actualizó la base imponible aplicando criterios de valoración superiores, mientras que el contribuyente defendía que debía atenderse al coste histórico de ejecución. El TEAR de Illes Balears estimó la reclamación del contribuyente, anulando la liquidación, y el TSJ de Illes Balears desestimó el recurso de la Administración, afirmando, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que la base imponible del IAJD en estos casos es el coste de ejecución material de la obra, no su valor actualizado ni de mercado.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de instancia, fijando como doctrina que la base imponible del IAJD en escrituras de obra nueva es el valor real del coste de ejecución material de la obra, sin que puedan aplicarse coeficientes de actualización monetaria, aunque hayan transcurrido muchos años entre la construcción y el devengo del impuesto. La Sala fundamenta su decisión en el principio de legalidad tributaria y en la interpretación del artículo 70 del Reglamento del impuesto, que se refiere exclusivamente al “coste de la obra”, excluyendo cualquier actualización o referencia al valor de mercado. Idea clave: el concepto de “coste real” en el IAJD es una magnitud histórica y objetiva, no actualizable, y no puede transformarse en valor actualizado sin cobertura legal expresa.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución JUS/1734/2026, de 11 de mayo, dictada por la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Gestión Adecuada de Conflictos de la Generalitat de Catalunya, en el marco de un recurso gubernativo contra una calificación registral negativa. La resolución se refiere a una escritura pública de compraventa de una mitad indivisa (50 %) de un inmueble destinado a vivienda, autorizada por notario e inscrita en el Registro de la Propiedad nº 18 de Barcelona.

El supuesto parte de la venta por una sociedad (gran tenedora) del 50 % indiviso de una vivienda arrendada situada en Barcelona, manteniendo la transmitente la titularidad del otro 50 %. En la escritura no se incorporó acreditación de la renuncia o no ejercicio del derecho de tanteo por parte de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, ni otra constancia relativa a los derechos de adquisición preferente de la Administración. Por ello, la registradora denegó la inscripción al considerar exigible dicha renuncia previa conforme al Decreto‑ley 2/2025, al tratarse de una transmisión realizada por un gran tenedor en zona de mercado residencial tensionado, entendiendo que incluso la transmisión de una cuota indivisa queda sujeta a los derechos de tanteo y retracto.

La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación negativa, concluyendo que no es exigible la notificación previa ni la renuncia de la Administración cuando se transmite solo una participación indivisa y no la totalidad del inmueble ni la totalidad de la participación del transmitente. Fundamenta esta decisión en una interpretación literal y restrictiva de la norma —que se refiere a la “transmisión de cualquier vivienda”, pero en el contexto de transmisión íntegra— y en la improcedencia de extender por analogía limitaciones al derecho de disposición. Además, distingue el caso de precedentes en los que sí se transmitía el 100 % de la participación del transmitente, y afirma que, aunque pudieran plantearse riesgos de fraude de ley mediante transmisiones parciales sucesivas, ello no permite imponer requisitos no previstos expresamente por la normativa vigente.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de video – formación, impartida por la Fundación Notariado, en la que don Manuel Lora-Tamayo Villacieros, Notario de Madrid y delegado de la Fundación Aequita, imparte una muy interesante formación sobre la incidencia en la práctica notarial tras la entrada en vigor de la nueva regulación aplicable a estas instituciones, con especial referencia a las distintas figuras de apoyo a las que se puede recurrir, las particularidades a tener en cuenta en la comparecencia de los instrumentos públicos, así como a determinadas cuestiones en sede sucesoria que habrá que tener en cuenta.

Para su visionado y estudio, dado su potencia de aplicabilidad práctica en el día a día del despacho notarial.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación de Cataluña de 13 de mayo de 2026, que resuelve el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Terrassa n.º 2 que suspendió la inscripción de dos escrituras de aceptación y adjudicación de herencia. Las escrituras documentaban, por una parte, la aceptación de la herencia de una persona con discapacidad fallecida intestada y, por otra, la aceptación por derecho de transmisión de la cuota hereditaria que le correspondía en la herencia de su padre, en cuyo testamento se había ordenado una sustitución ejemplar a favor de una asociación dedicada a la atención de personas con discapacidad.

El supuesto de hecho gira en torno a la eficacia de una cláusula de sustitución ejemplar ordenada en 1989 por el padre del causante. Tras el fallecimiento de este último sin descendientes ni cónyuge, sus hermanos fueron declarados herederos abintestato por entender el notario autorizante que la sustitución ejemplar había devenido ineficaz, al existir descendientes del testador instituyente, conforme a la regulación vigente cuando se otorgó el testamento. La registradora suspendió la inscripción por dos motivos: en primer lugar, porque en el Registro General de Actos de Última Voluntad constaba una disposición de última voluntad bajo la mención “otras modalidades” que no había sido aportada; y, en segundo lugar, porque consideró que la pretendida ineficacia de la sustitución ejemplar y la consiguiente apertura de la sucesión intestada no podían apreciarse extrajudicialmente, sino que requerían un pronunciamiento judicial, dada la existencia de una institución hereditaria expresa a favor de una asociación.

La Dirección General estima parcialmente el recurso. Revoca el primer defecto al concluir que la referencia a “otras modalidades” en el Registro General de Actos de Última Voluntad se corresponde precisamente con la sustitución ejemplar ordenada en el testamento del padre, por lo que no existía ninguna otra disposición mortis causa pendiente de aportar. Sin embargo, confirma el segundo defecto al entender que no puede afirmarse sin más la ineficacia de la sustitución ejemplar. Razona que, aunque el testamento fue otorgado bajo la vigencia de la Compilación catalana, la disposición transitoria segunda del libro cuarto del Código civil de Cataluña permite mantener la validez de disposiciones anteriores que se ajusten materialmente a la regulación actual. En consecuencia, la institución hereditaria a favor de la asociación podría resultar eficaz si concurren los requisitos previstos en el artículo 425-12 del Código civil de Cataluña, extremo que no había sido acreditado ni tampoco había podido ser contradicho por la entidad designada como heredera. Por ello, la Dirección General considera que la cuestión no puede resolverse en sede registral y que, de existir controversia sobre la eficacia de la sustitución ejemplar, deberá ser la autoridad judicial quien la dirima.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de febrero de 2026, donde se resuelve el recurso interpuesto contra la calificación del registrador Mercantil II de Madrid que suspendió la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de modificación estatutaria de una sociedad limitada. La escritura documentaba los acuerdos adoptados por la junta general para ampliar el objeto social mediante la incorporación de actividades relacionadas con la explotación de franquicias y, como consecuencia de ello, modificar el artículo estatutario relativo al objeto social.

La sociedad sostenía que la modificación aprobada constituía una mera concreción o especificación de actividades ya comprendidas en el objeto social, por lo que no nacía derecho de separación alguno a favor de los socios disidentes. Sin embargo, el registrador suspendió la inscripción al no constar en la escritura las manifestaciones exigidas para los supuestos en que la modificación del objeto social pueda generar el derecho de separación previsto en los artículos 346 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital. En particular, entendió que debía acreditarse que ningún socio había ejercitado dicho derecho o, en su caso, que se habían cumplido las actuaciones legalmente previstas respecto de los socios separados.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación. Recuerda que el derecho de separación surge cuando la modificación del objeto social tiene carácter sustancial, esto es, cuando altera de forma relevante los presupuestos que determinaron la incorporación del socio a la sociedad. Aplicando esta doctrina al caso concreto, concluye que la actividad de franquicia no puede considerarse una mera concreción de la actividad estatutaria consistente en el asesoramiento para el diseño y montaje de locales de restauración, pues la franquicia constituye una actividad jurídica y económicamente distinta, caracterizada por la cesión de derechos de propiedad industrial o intelectual, la transmisión de know-how y la prestación continuada de asistencia técnica y comercial. Por ello, la ampliación del objeto social supone una modificación sustancial que puede generar el derecho de separación de los socios disidentes, siendo imprescindible el cumplimiento de las exigencias documentales previstas por la legislación societaria y registral para su inscripción.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de febrero de 2026, que resuelve el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora Mercantil IV de Madrid que suspendió la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de disolución, liquidación y extinción de una sociedad anónima. En la junta general se aprobaron el balance final de liquidación, el informe de operaciones liquidatorias y un proyecto de división del haber social mediante la adjudicación a los socios de lotes compuestos por dinero y bienes inmuebles, así como una modificación estatutaria relacionada con la fase de liquidación.

El supuesto de hecho parte de una sociedad en liquidación cuyos acuerdos fueron adoptados con el voto favorable de socios titulares del 60% del capital social, existiendo una socia disidente y otra ausente. La registradora denegó la inscripción por entender, en primer lugar, que la liquidación se articulaba mediante la adjudicación de lotes mixtos de dinero y bienes sin el consentimiento unánime de todos los socios, exigido por el artículo 393 de la Ley de Sociedades de Capital para percibir la cuota de liquidación en especie. Además, apreció que la escritura no contenía la manifestación legalmente exigida de haberse satisfecho a los socios la cuota de liquidación o consignado su importe, y que tampoco constaba el pago o consignación de los créditos de los acreedores sociales.

La Dirección General desestima íntegramente el recurso y confirma la nota de calificación. Recuerda que, una vez concluidas las operaciones liquidatorias, el derecho del socio a la cuota de liquidación se satisface ordinariamente en dinero, siendo necesaria la unanimidad de todos los socios para sustituir ese contenido por la adjudicación de bienes concretos. Por ello, considera contrario al artículo 393 de la Ley de Sociedades de Capital el reparto acordado por mayoría mediante lotes mixtos de metálico y bienes inmuebles. Asimismo, confirma el segundo defecto porque la escritura carece de la manifestación exigida por el artículo 395 de la misma ley relativa al pago o consignación de la cuota de liquidación.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a noticia periodística donde se expone que, en el marco del acuerdo para la aprobación de los presupuestos autonómicos de Cataluña, en breves se planteará una reforma de la legislación urbanística catalana para prohibir la “compra especulativa” de inmuebles en zonas tensionadas del territorio.

Así pues, de salir adelante esta medida, se proyecta que las personas físicas y jurídicas verán limitada severamente su capacidad para la adquisición de inmuebles con finalidades de inversión.

Para seguimiento muy de cerca de la medida y su plasmación definitiva en el texto de la ley, pues la misma puede tener un gran impacto en el mercado inmobiliario catalán y en el tipo de operaciones inmobiliarias que se formalizan en el despacho notarial. Según consta en diversos medios de comunicación, la medida puede salir adelante en pocas semanas.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sesión de formación online impartida por el Colegio Notarial de Cataluña, en la cual, el Notario de Esplugues de Llobregat, don Jose Vicente Galdon Garrido, imparte una muy interesante sesión sobre los aspectos fiscales de la Figura del “gran tenedor”, siendo esta una formación orientada a profundizar en cuestiones técnicas de especial relevancia práctica fiscal para el notariado, con especial atención a los criterios administrativos y jurisprudenciales más recientes.

Para su visionado y estudio por todos los oficiales, a los efectos de poder prestar el mejor asesoramiento jurídico – fiscal en todas las operaciones inmobiliarias que se formalicen en el despacho.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de fecha 30 de diciembre de 2025, relativa a un recurso contra la calificación negativa del registrador de la Propiedad de Vera sobre la inscripción de una escritura de dación en pago otorgada en fase de liquidación concursal. El caso parte de un supuesto en el que una mercantil presenta en el Registro de la Propiedad una escritura pública por la que la administración concursal realizaba una dación en pago de determinados inmuebles en el marco de un procedimiento concursal tramitado ante el Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Almería. El concurso contaba con un plan de liquidación aprobado judicialmente en 2015.

Presentado a inscripción el documento, el Registrador lo califica negativamente y suspende la inscripción, al entender que la dación en pago no se ajustaba al plan de liquidación aprobado y que, por ello, era necesaria autorización judicial específica, pues el plan permitía la venta directa solo dentro del plazo máximo de un año desde su aprobación, mientras que la dación en pago se otorgó en 2025.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General lo estima y revoca la calificación negativa. El argumento central de la resolución es que el registrador puede comprobar la existencia de autorización judicial para realizar actos de liquidación concursal, pero no puede extender su calificación a interpretaciones jurídicas complejas sobre el cumplimiento material o temporal del plan de liquidación cuando ello implique valoraciones que corresponden al juez del concurso. En particular, considera excesivo que el registrador interprete el alcance del límite temporal del plan y concluya por sí mismo que la operación necesitaba una autorización judicial adicional. Interesante resolución para enfocar correctamente la transmisión de activos de mercantiles en concurso de acreedores.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de diciembre de 2025, dictada en un recurso contra la calificación negativa de la registradora de la Propiedad de Cullera relativa a la inscripción de una herencia internacional sometida al Reglamento (UE) 650/2012 sobre sucesiones. El caso parte de un supuesto en el que se presenta en el Registro de la Propiedad de Cullera una escritura de manifestación y adjudicación de herencia internacional autorizada por un notario español respecto de un causante de nacionalidad belga fallecido en Bélgica. La escritura se apoyaba en un documento notarial belga denominado “Attest van Erfopvolging” (certificado o manifestación de herencia), traducido y apostillado, en el que se identificaba al causante y a sus herederos; se hacía referencia a un testamento ológrafo; y se describía un pacto capitular por el que el patrimonio común correspondía al cónyuge supérstite. Los hijos del causante habían renunciado a sus derechos hereditarios mediante escrituras otorgadas ante consulados españoles en Sídney y Bruselas. La inscripción pretendía adjudicar a la viuda una finca situada en Cullera.

Presentado a inscripción el documento, la Registradora lo suspende por varios defectos relacionados con la insuficiente acreditación del Derecho extranjero y del régimen sucesorio aplicable. Fundamentalmente estos son la falta de determinación clara de la ley aplicable a la sucesión (consideró que no constaba adecuadamente qué legislación regía la sucesión conforme al Reglamento (UE) 650/2012, ni si existía una posible “professio iuris” o elección de ley por el causante), insuficiente prueba del Derecho extranjero (señaló que no se acreditaba suficientemente el contenido ni vigencia del Derecho belga) y dudas sobre el valor del certificado sucesorio belga así como sobre el régimen económico matrimonial y derechos legitimarios.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General mantiene sustancialmente la decisión de la Registradora. El argumento central de la resolución es que, en las sucesiones internacionales sujetas al Reglamento (UE) 650/2012, el notario español debe realizar un auténtico juicio jurídico sobre el Derecho extranjero aplicable y sobre la eficacia material y formal de los documentos sucesorios extranjeros. Así pues, en este caso, la Dirección General considera insuficiente la escritura porque no contiene una acreditación completa del Derecho belga, ni un juicio notarial claro sobre la ley aplicable, la eficacia del certificado sucesorio belga, la liquidación del régimen económico matrimonial, y los efectos sucesorios de la renuncia de los hijos.

En este caso, la Dirección General nos recuerda pues la complejidad de esta clase de sucesiones, así como la obligación del Notario español de acreditar adecuadamente el contenido y vigencia del Derecho extranjero, ya sea por conocimiento propio o mediante los mecanismos del artículo 36 del Reglamento Hipotecario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a nota de prensa del CGPJ donde se informa del contenido de la sentencia nº 620/2026 del Tribunal Supremo, en la cual se ha resuelto la impugnación del Real Decreto 1312/2024, que creó el denominado Registro Único de Arrendamientos de corta duración para viviendas ofertadas a través de plataformas digitales. La Generalitat Valenciana recurrió esta regulación al considerar que el Estado había excedido sus competencias al imponer un sistema registral estatal que interfería con los registros autonómicos ya existentes en materia de viviendas turísticas.

El núcleo de la resolución se centra en determinar si el Estado disponía de título competencial suficiente para establecer este registro nacional obligatorio. El Tribunal Supremo concluye que no existe cobertura constitucional para una regulación tan exhaustiva. Rechaza, en primer lugar, que pueda ampararse en la competencia estatal sobre legislación civil y ordenación de los registros públicos del artículo 149.1.8 CE, ya que el registro creado no tiene por finalidad inscribir contratos ni derechos reales con efectos frente a terceros, sino únicamente habilitar la comercialización de inmuebles en plataformas digitales. Asimismo, descarta que pueda justificarse en las competencias sobre igualdad básica o planificación económica, porque el sistema diseñado excede de una mera coordinación y supone la creación de un registro estatal que se superpone a los autonómicos.

Como consecuencia, el Tribunal Supremo declara nulos los preceptos relativos al Registro Único de Arrendamientos al considerar que invaden competencias autonómicas. Sin embargo, mantiene vigentes las disposiciones sobre la ventanilla única digital y las obligaciones de transmisión de datos por parte de las plataformas, entendiendo que estas sí responden a funciones legítimas de coordinación económica y estadística estatal. La sentencia reafirma así los límites competenciales del Estado y protege la capacidad normativa de las comunidades autónomas en materia de arrendamientos turísticos.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 13 de enero de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, relativa al recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Elche n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa de una finca sujeta a sustitución fideicomisaria. El supuesto parte de una escritura pública de compraventa, por la que una persona vende una finca que había adquirido previamente por legado hereditario. En concreto, la finca había sido legada por la madre del vendedor en un testamento de 1992, en el cual se atribuía la finca al hijo como legatario fiduciario, y se establecía que, a su fallecimiento, la finca pasaría a determinados sobrinos y nietos de la testadora como fideicomisarios. Además, el testamento contenía una cláusula según la cual la finca “no se podrá vender, gravar ni enajenar a título oneroso hasta cumplidos treinta años desde la fecha del testamento”. No obstante, el vendedor entendía que, una vez transcurridos esos treinta años, desaparecía la limitación y podía disponer libremente de la finca.

Presentado a inscripción el documento, la registradora suspende la inscripción porque considera que existe una sustitución fideicomisaria ordinaria con obligación de conservar, sin facultad dispositiva atribuida expresamente al fiduciario. Por tanto, entiende que el vendedor carece de poder para transmitir la finca. Así pues, a juicio de la registradora el testamento revela claramente la existencia de un doble llamamiento sucesivo, de modo que la obligación de conservar forma parte del contenido natural de la sustitución fideicomisaria, lo que lleva a concluir que el hecho de fijar una prohibición de disponer durante treinta años no implica automáticamente que, transcurrido ese plazo, el fiduciario quede autorizado para vender libremente.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General lo desestima y confirma la calificación, considerando que del testamento no resulta de forma expresa ni inequívoca que la testadora quisiera atribuir al fiduciario una facultad general de disposición una vez transcurridos treinta años. Según la Dirección General, la cláusula testamentaria solo establece que durante treinta años no puede venderse la finca, pero no permite deducir que, pasado ese plazo, desaparezca la obligación de conservar inherente a la sustitución fideicomisaria ordinaria. Para admitir la libre disposición habría sido necesaria una autorización expresa o claramente deducible del testamento. Por ello, concluye que el fiduciario no podía transmitir válidamente la finca y confirma la negativa registral a inscribir la compraventa.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la sentencia es dictada por la Audiencia Provincial de Huesca, en fecha 25 de marzo de 2026, donde se aborda la importancia de respetar los derechos del socio minoritario cuando se solicita la presencia de Notario en junta general. El supuesto de hecho parte de un caso en el que una socia de una SL impugnó los acuerdos adoptados en la Junta General de la mercantil, alegando que había solicitado en plazo la presencia de notario para levantar acta de la junta, conforme al artículo 203 de la Ley de Sociedades de Capital (LSC), pero la sociedad celebró la junta sin dicha intervención notarial. La demandada sostuvo en apelación que no tuvo conocimiento efectivo del requerimiento notarial remitido por burofax. Sin embargo, quedó acreditado que el burofax fue enviado correctamente, que existieron avisos SMS y que la empresa no actuó con la diligencia debida al no recogerlo antes de la celebración de la junta.

La Audiencia Provincial, dando la razón al socio minoritario, esto es, declarando nulos e ineficaces los acuerdos sociales adoptados en la junta, basa su decisión principalmente en el artículo 203 LSC, que establece que, cuando socios que representen al menos el 5 % del capital en una sociedad limitada solicitan con cinco días de antelación la presencia de notario, los acuerdos sociales solo serán eficaces si constan en acta notarial.

Interesante caso para recordarnos esta opción, muy recomendable para las sociedades en conflicto, pues la presencia del Notario en junta general asegurará que se recoja fiel e indubitadamente todos los hechos, acuerdos y comentarios que allí acontezcan, a los efectos de constituir una prueba fehaciente de ello y proteger así los derechos del socio minoritario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 30 de diciembre de 2025 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, relativa a un recurso contra la calificación negativa del registrador de la Propiedad de San Fernando n.º 1 respecto de una solicitud de cambio de NIE por NIF en el Registro de la Propiedad tras adquirir la nacionalidad española. El caso parte de un supuesto en el que se presenta al Registro de la Propiedad una instancia privada solicitando el cambio del número de identidad de extranjero (NIE) de la titular registral por su nuevo número de identificación fiscal (NIF), al haber adquirido la nacionalidad española por residencia. Junto a la solicitud se aportó la resolución de concesión de nacionalidad y un certificado de concordancia expedido por la Dirección General de la Policía.

Presentado el documento, el Registrador suspendió la inscripción porque consideró que no se había acreditado suficientemente la adquisición de la nacionalidad española, al no aportarse la inscripción correspondiente en el Registro Civil. Entendía que el cambio de nacionalidad afecta al estado civil y a la ley personal aplicable, con posibles consecuencias sobre la capacidad y legitimación dispositiva del titular registral. Por ello, exigía prueba formal de la inscripción registral de la nacionalidad, además del certificado de concordancia policial.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General lo estima, considerando suficiente el certificado de concordancia expedido por la Policía Nacional para acreditar que el antiguo NIE y el nuevo DNI/NIF pertenecen a la misma persona. Supuesto interesante y cada vez más habitual, para tener en cuenta en el asesoramiento a nuestros clientes extranjeros.

Se adjunta (AQUÍ) enlace una interesante sesión de formación online, impartida por la Fundación Notariado, en la cual, el Notario de Ayora (Valencia), don Pablo Alonso Rocamora, imparte una sesión de formación práctica, donde se repasan todas las novedades que introdujo en el ordenamiento jurídico español la Ley 11/2023.

En la sesión se pone el foco sobretodo en el protocolo electrónico, las copias autorizadas con CSV, así como el otorgamiento y autorización notarial por videoconferencia. Se adjunta asimismo (AQUÍ) enlace a la presentación utilizada en la sesión, a mayor abundamiento.

Para visionado y estudio con detalle, pues contiene información práctica sobre cómo enfocar y ejecutar esta clase de otorgamientos tan interesantes para el presente y futuro del notariado.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Resolución de 16 de enero de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, relativa a un recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Oviedo n.º 3 a cancelar una condición resolutoria incorporada en una escritura de compraventa. El caso parte de una escritura pública de compraventa que se presenta a inscripción, dentro de la cual, se incorpora copia autorizada electrónica de otra escritura previa de cancelación de condición resolutoria. En la cláusula quinta de la nueva escritura de compraventa, las partes solicitan que se cancele dicha condición resolutoria anterior, y para lograrlo, el notario incorpora copia autorizada electrónica de una escritura anterior, otorgada el 31 de enero de 2025, por la que las partes implicadas consienten la cancelación de la condición resolutoria.  

Presentada a inscripción, la registradora la deniega y suspende la cancelación, fundamentalmente porque considera que concurre una falta de presentación autónoma de la escritura de cancelación, pues estamos ante un título independiente de la compraventa y, por tanto, debe presentarse separadamente y generar su propio asiento de presentación registral. Asimismo, indica que será necesario detallar la causa concreta que da lugar a la cancelación, pues no se detalla la misma (cumplimiento de obligaciones, renuncia u otra causa jurídica).

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, considerando que la escritura de cancelación de la condición resolutoria constituye un título formal autónomo e independiente respecto de la escritura de compraventa, de modo que, aunque ambas estén relacionadas económicamente y recaigan sobre las mismas fincas, la cancelación deriva de un negocio jurídico distinto y no puede calificarse como documento complementario de la compraventa. Por ello, debe presentarse separadamente en el Registro, con solicitud propia y asiento independiente, conforme a los artículos 245 de la Ley Hipotecaria y 421 del Reglamento Hipotecario.