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Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 23 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso relativo a una partición de herencia de una señora, fallecida con testamento, en el cual, lega el usufructo de la herencia a su marido, nombra a 3 de sus hijos como herederos, y a una cuarta hija, le lega la legítima estricta que le corresponda (facultando a los herederos para pagar esta legítima en metálico, incluso extrahereditario). En la escritura de partición, se realiza el reparto de la herencia entre los herederos, y por lo que respecta al legado de esa hija, se determina que, entre los bienes del inventario, había un saldo en cuenta de ahorro de la que se adjudica a la legataria de legítima estricta la cantidad necesaria para el pago de la misma, expresándose que “esta cantidad, una vez aceptado el legado y liquidado el impuesto, será transferida a la cuenta que indique la legataria”.

Presentada a inscripción en el Registro de la Propiedad esta escritura, el Registrador deniega la inscripción de unas fincas a favor de los herederos porque a su parecer, de conformidad con el art. 844 del Código Civil y art. 80 del Reglamento Hipotecario, es necesario que se ponga en conocimiento del perceptor (mediante acta u otro documento público), la existencia de esta legítima, en el plazo de un año.

Interpuesto el recurso correspondiente, la DG revoca la nota de calificación indicada, determinando que no hay una disposición específica en la ley, ni pronunciamiento en la jurisprudencia, ni doctrina, por los que, en el caso de partición realizada por el contador-partidor testamentario, se exija el conocimiento previo por el legitimario o al menos su notificación a éste, para la inscripción de la partición.

Se informa que el Decreto Ley catalán 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda (AQUÍ) no ha sido convalidado por el Parlament de Cataluña, de modo que, el derecho de tanteo y retracto en transmisiones de grandes tenedores persona jurídica que se indicó en la newsletter del mes de abril queda sin efecto.

Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal Supremo 2171/2024, de 8 de abril, donde se resuelve un supuesto referido a la constitución de una hipoteca sobre una finca, propiedad de un comunero que se la adjudicó en una disolución de condominio que luego es declarada inválida por los tribunales de justicia. En el caso concreto, la extinción de condominio y la hipoteca se firma el mismo día, de forma simultánea y consecutiva en la Notaría correspondiente.

El Tribunal Supremo resuelve que la protección de la fe pública registral del tercero adquirente de buena fe opera desde el momento en el que se extiende el asiento de presentación en el Registro de la Propiedad, de modo que, en el caso concreto, como cuando se firma la hipoteca, la extinción de condominio aún no se había presentado en el Registro (de modo que aún no existía ese asiento de presentación), el derecho del banco no queda protegido por la fe pública registral del art. 34 LH, de modo que al declararse inválida la extinción de condominio, procede anular también la inscripción de ese derecho real de hipoteca.

Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal Supremo 2218/2024, de 30 de abril, donde se resuelve un supuesto en el que dos hermanos son copropietarios de 3 fincas, de las cuales, 2 de ellas son adquiridas por compraventa, y la tercera, por donación de una familiar. Pasado el tiempo, los hermanos formalizan la disolución del condominio de las 3 fincas, planteándolo como si fuera una sola comunidad.

Ante este proceder, la Administración Tributaria autonómica inicia un procedimiento de comprobación de valores, en el que finalmente, califica la operación como de permuta, siendo pues necesario tributar por ello en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ya que considera que los bienes sobre los que compartían titularidad conformaban dos comunidades de bienes distintas en atención a los diversos títulos de adquisición.

El caso llega finalmente al Tribunal Supremo, el cual, revoca el criterio de la administración, determinando que la extinción de dos condominios, formalizada en escritura pública, cuando se adjudican los dos bienes inmuebles indivisibles sobre los que recae uno de los condominios, que compensa el exceso de adjudicación parte en metálico parte por la entrega de varios bienes muebles y un bien inmueble que era titularidad exclusiva de uno de los copropietarios, constituye para el expresado adjudicatario un supuesto de no sujeción a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, debiendo pues tributar por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, sin que tenga relevancia a efectos fiscales que los bienes adjudicados hubieran sido adquiridos e incorporados a los condominios en virtud de distintos títulos de adquisición.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 16 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que se eleva a público una modificación de estatutos sociales (traslado de domicilio, cambio de la estructura del órgano de administración, forma de convocatoria de las juntas, etc.). En el caso concreto, el orden del día de la convocatoria de la junta general contenía el texto íntegro de los acuerdos sometidos a debate, así como la nueva redacción que pasarían a tener los artículos de los estatutos sociales cuya modificación se proponía.

La Registradora Mercantil deniega la inscripción alegando que no se había respetado, en debida forma, el derecho de información al socio (art. 287 de la Ley de Sociedades de Capital), en virtud del cual, estos tienen derecho a examinar, en el domicilio social, el texto íntegro de la modificación propuesta.

Frente a esta calificación, se interpone el correspondiente recurso, el cual es estimado por la Dirección General, determinando que el anuncio de convocatoria de la junta general expresa con suficiente claridad el contenido de la modificación estatutaria y el texto íntegro de los acuerdos sometidos a debate así como la nueva redacción que pasarían a tener los artículos de los estatutos sociales cuya modificación se proponía (y, en el caso concreto, a mayor abundamiento, los tres únicos socios eran también administradores solidarios de la sociedad, por lo que no sólo tenían el derecho sino también el deber de estar informados sobre la marcha de los asuntos de la sociedad y podían acceder a toda la documentación social, sin que conste que a los administradores solidarios no convocantes se les haya impedido el acceso a dicha información).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 24 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que una persona divorciada (antes casada en régimen convencional de separación de bienes), vende una finca de su propiedad, manifestando que la finca objeto de venta no constituye el domicilio habitual y permanente de su familia.

El Registrador deniega la inscripción alegando que, en tal caso, es necesario aportar el correspondiente convenio regulador aprobado judicialmente, del que resulte que no se atribuye el uso de tal vivienda al excónyuge o, en otro caso, la ratificación de éste, sin que sea bastante la manifestación unilateral del transmitente de que la finca objeto de la transmisión “no constituye su domicilio habitual y permanente de su familia”.

El Notario autorizante del documento presenta el correspondiente Recurso ante la DG, el cual es estimado, considerando el Centro Directivo que en tal supuesto, al no existir en el Registro ni en el documento calificado constancia de que se haya atribuido el uso de esa vivienda a otra persona, no existe norma alguna que imponga la obligación de exhibir el correspondiente convenio regulador aprobado judicialmente, del que resulte que no se atribuye el uso de tal vivienda al excónyuge, o, en otro caso, la ratificación de éste.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 24 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que se otorga ante Notario, una escritura de declaración por antigüedad de obra nueva terminada y división horizontal, en virtud de la cual, dentro de una parcela donde existía una vivienda, se declara ahora que existen en realidad 2 viviendas independientes, procediéndose asimismo a formalizar una división horizontal de dicha finca en dos partes completamente independientes registralmente entre sí (es decir, se declara que existen 2 viviendas y se reparten el terreno existente entre ellas, de forma exclusiva y excluyente, con sus superficies independientes, sus propios linderos, etc.).

El Registrador deniega la inscripción alegando que, en este caso, se está realmente ante un acto de división material de finca o parcelación, para lo cual, se requiere la correspondiente resolución administrativa de concesión de licencia urbanística o de declaración municipal de innecesariedad, siendo este criterio confirmado por la DG en la resolución del correspondiente recurso.

A modo de recordatorio, se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 23 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso que nos sirve para seguir teniendo presente que, en el marco de una compraventa de inmueble, si el precio se paga mediante cheque, es obligatorio incorporar un testimonio del mismo a la escritura de compraventa, pues de lo contrario, ello impedirá la inscripción del documento.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 29 de abril de 2024 (BOE de 16 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso relativo a una herencia internacional, donde un testador, de nacionalidad británica y con residencia en Inglaterra, otorga un testamento en 2003 en Londres ante un notario local. Finalmente, fallece en el año 2022, tras lo cual, se autoriza en España, ante Notario español, con base al testamento indicado, la escritura de adjudicación de los bienes que el causante tiene en nuestro país, todo ello al amparo de esa disposición testamentaria.

El Registrador deniega la inscripción puesto que, al tratarse de un testamento de Reino Unido, debe acreditarse que se ha obtenido el “probate” o adveración por parte de las Autoridades de dicho país y, porque asimismo, no consta en la escritura de aceptación de herencia la legislación que rige la sucesión, al amparo del Reglamento Europeo de sucesiones 650/2012.

La DG confirma íntegramente la nota de calificación, determinando que, en este caso, al no existir “professio iuris” expresa por parte del causante (esto es, elección de ley aplicable a su sucesión), se requiere aportar el “probate” (resultado de un proceso legal a seguir en Reino Unido a través del cual un Tribunal supervisa y aprueba la distribución de los bienes de la herencia a favor de los herederos) así como la determinación expresa de la legislación aplicable a la sucesión.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 25 de abril de 2024 (BOE de 17 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en que el acreedor hipotecario (UCI), concede una cancelación total de una garantía (derecho real de hipoteca), ante un pago parcial de la deuda pendiente (en la escritura de cancelación se reconoce expresamente que queda pendiente de pago parte de la deuda).

El Registrador deniega la inscripción afirmando que, en tal caso (pago parcial), de conformidad con la normativa tributaria autonómica, la operación está sujeta a tributación (ITPAJD), de modo que deberá presentarse el correspondiente modelo acreditativo de la liquidación del impuesto, pues de conformidad con el art. 57 del DLeg 1/2018, la exención del impuesto en las cancelaciones de hipoteca sólo corresponde cuando se produce el pago (total, no parcial) de la obligación garantizada.

La DG confirma la nota de calificación, confirmando que si no se cumple el requisito de que la cancelación obedezca al pago (total) de la obligación garantizada, la operación no queda incluida en los supuestos en que no es obligatoria la presentación de la liquidación impositiva correspondiente ante la Agencia Tributaria autonómica, de modo que para que se pueda inscribir la cancelación, será necesario liquidar el impuesto en cuestión.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 8 de mayo de 2024 (BOGC de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto en el que un señor, en su testamento, instituye como heredera única a su esposa, con una serie de sustituciones. Años después, el matrimonio se separa legalmente (con la correspondiente sentencia judicial) y, finalmente, el marido fallece.

La esposa pretende adjudicarse la herencia (ente los bienes, un inmueble) en base a ese testamento, lo cual es rechazado por el Registrador ante el que se presenta la instancia privada de aceptación de herencia, fundamentalmente, en base al art. 422-13 CCCat, donde se determina que “la institución de heredero, los legados y las demás disposiciones que se hayan ordenado a favor del cónyuge del causante devienen ineficaces si, después de haber sido otorgados, los cónyuges se separan de hecho o legalmente, o se divorcian, o el matrimonio es declarado nulo, así como si en el momento de la muerte hay pendiente una demanda de separación, divorcio o nulidad matrimonial, salvo reconciliación”.

La DG confirma la nota de calificación, al amparo del citado precepto.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 30 de abril de 2024 (BOGC de 10 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto en el que la titular de una farmacia situada en Palamós concede una opción de compra sobre la misma, a favor de una sociedad mercantil.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción del derecho real de opción de compra alegando que la titularidad de una farmacia solo puede ser de una persona física farmacéutica (y no jurídica, tal y como se constituye en este caso), en base, entre otros, al art. 586-1 CCCat y demás normativa sectorial.

La DG revoca la calificación negativa, y admite la inscripción, basándose en el hecho de que en la propia escritura de constitución del derecho de opción de compra se pacta que el derecho del optante se puede ceder a un tercero (que sí puede cumplir el requisito legal) y que, asimismo, se especifica que, cuando se deba ejercer el derecho, se deberán cumplir todos los requisitos que establece la escritura de constitución y los demás requisitos legales y administrativos.

Se adjunta (AQUÍ) el Decreto Ley catalán 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda, en el cual se reconoce un derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat en la transmisión de cualquier vivienda situada en una zona declarada de mercado residencial tensado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica que esté inscrito en el registro de grandes tenedores de vivienda. Este derecho de adquisición preferente afecta a la primera y posteriores transmisiones de las viviendas.

A día de hoy, este Registro de grandes tenedores aún no existe (tal y como consta en la nota de Colegio Notarial de Cataluña que se adjunta AQUÍ), de modo que, cuando entre en funcionamiento (de lo cual ya se advertirá debidamente), deberá tenerse en cuenta esta limitación al formalizar esta clase de operaciones de compraventa inmobiliaria.

El 9 de mayo entrará en vigor la parte de la ley 11/2023 que regula las comunicaciones entre notarías y registros. Este hecho está requiriendo realizar modificaciones en las aplicaciones de SIGNO y en los sistemas de comunicación, en lo que están trabajando los técnicos de ambas corporaciones desde hace semanas. Por lo que se refiere a la remisión de las copias de las escrituras a los registros, los cambios visibles para las notarías serán mínimos, afectando únicamente a algunos nuevos datos establecidos en la resolución de la DGSJFP de 20 de julio de 2023, pese al importante avance en seguridad que va a comportar el nuevo sistema. En cuanto a la obtención de información registral a través de las notas simples continuadas, y dado que la ley prohíbe el uso del telefax, se utilizará un sistema de repositorio que los notarios podremos consultar tantas veces como sea necesario, sin coste adicional al propio de la nota.

En cualquier caso, quiero recordar que la resolución de la DGSJFP de 7 de julio de 2023 establece que los días 9 y 10 de mayo serán inhábiles a efectos de presentación de documentos. Por tanto, los notarios recibiremos el justificante de entrada del documento en el registro inmediatamente, pero el asiento de presentación no nos llegará hasta el siguiente día hábil. En las primeras semanas podría darse el caso de que, por cuestiones de integración tecnológica, algunos registros no soliciten la totalidad de los datos que deben acompañar al documento presentado. Esto no afectará a la validez de la presentación, que será realizada con los mínimos datos remitidos.

En los próximos días desde Ancert enviarán a tu notaría los manuales correspondientes y se realizará una sesión de formación online, de la que se te informará puntualmente.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 11 de marzo de 2024 (BOE de 11 de abril de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto donde se formaliza la venta de un inmueble que pertenece en proindiviso a dos ex cónyuges, y en el que hay inscrito un derecho de uso a favor de los hijos, fijado en la sentencia judicial de divorcio.

En estos casos, la DG determina que, si los hijos son menores de 16 años, para la venta se requerirá autorización judicial, mientras que, si los hijos son mayores de 16 años, bastará con su consentimiento en escritura pública.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 4 de diciembre de 2023 (BOE de 27 de diciembre de 2023), en la que la DG resuelve un caso en el que determina que, en relación al sistema de remuneración del cargo de administrador de una sociedad, en los estatutos ha de quedar determinada la forma específica en la que se materializará dicha retribución (es decir, no es admisible describir varios sistemas alternativos y dejar al arbitrio de la junta general la elección concreta).

En todo caso, no confundir con la competencia de la Junta para aprobar el importe máximo de la remuneración anual del conjunto de los administradores, pues aquí lo que se indica es que en los Estatutos, ha de quedar fijada la forma concreta en la que se retribuye a los administradores (por ejemplo, una asignación fija, o una participación en beneficios), sin que sea admisible describir varios sistemas alternativos y dejar a la junta general la que sea la que escoja entre ellos cuál elige en el caso concreto.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 19 de marzo de 2024 (BOE de 11 de abril de 2024), en la que la DG resuelve un caso donde se presenta a inscripción una escritura de compraventa, en que la sociedad vendedora se encuentra en concurso de acreedores, en fase de liquidación, realizándose la venta conforme al plan de liquidación aprobado por un auto judicial del que no consta su firmeza.

El Registrador deniega la inscripción por este motivo (falta de firmeza del auto) y la DG lo confirma, determinando pues que para la venta de una finca de una entidad concursada en fase de liquidación se ha de aportar el auto aprobatorio del plan de liquidación en el que conste su firmeza.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 22 de marzo de 2024 (BOE de 16 de abril de 2024), en la que la DG resuelve un caso donde la Registradora deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales (disolución y extinción de la sociedad y nombramiento de liquidador), al considerar que la convocatoria no está bien hecha pues la misma no fue enviada por el administrador (sino a través de un tercero, esto es, el servicio postal del “Colegio de Abogados de Palma”) y, asimismo, porque en su contenido, simplemente constaba en el orden del día la disolución de la sociedad por cauda legal (sin especificar de forma concreta la misma).

En este supuesto, la DG resuelve revocando estos defectos, determinando pues que si la convocatoria procede del administrador y está firmada por éste, aunque la remita un tercero, es válida y, asimismo, que es válido el orden del día sobre disolución por causa legal sin necesidad de expresar la causa concreta de esa disolución.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 26 de marzo de 2024 (BOE de 17 de abril de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que una sociedad, representada por un apoderado, vende una finca. El Notario autorizante, al reseñar dicho apoderamiento, no especifica si este es general o especial, si está o no inscrito, ni a la persona que concede dicho poder en nombre de la sociedad a favor del apoderado.

La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que no se reseña adecuadamente la representación del apoderado, siendo este criterio confirmado por la DG, pues el notario autorizante de la escritura calificada se limita a expresar que el interviniente en representación de la sociedad titular registral actúa en virtud de un poder concedido mediante una escritura de su protocolo, pero omitiendo toda referencia al carácter especial o no del mismo, a la persona concedente del poder y al título representativo que vincule a este último con la sociedad, faltando pues las circunstancias precisas para que la registradora pueda revisar que el título autorizado permite corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 11 de marzo de 2024 (BOE de 11 de abril de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que una sociedad presenta a inscripción una escritura de ampliación de objeto social y modificación de estatutos, acordada por su Junta general, en la que dicha SL, originariamente dedicada a la limpieza en general de edificios y su mantenimiento, ahora amplía su objeto a los servicios de desinfección, desratización y desinsectación, así como al transporte de mercancías por carretera y agencia de transportes.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción (y la DG lo confirma) resolviendo que la adición de una actividad al objeto social es una modificación sustancial del mismo que origina el derecho de separación de los socios que no han votado a favor de este cambio de objeto social.

Así pues, en estos casos, en la escritura de modificación de objeto social que se firme deberá constar la publicación o manifestación de que se ha comunicado el acuerdo a esos socios que no han votado a favor, (artículo 348 LSC), y la declaración de los administradores de que ningún socio ha ejercitado el derecho de separación dentro del plazo establecido o de que la sociedad, previa autorización de la junta general, ha adquirido las participaciones sociales o acciones de los socios separados (artículos 346 y ss. LSC).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 19 de marzo de 2024 (BOE de 11 de abril de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que se acuerda el cese de un administrador único de una SL, el cual tiene su domicilio en el extranjero.

La DG determina que, en estos casos, la vía del artículo 202 del RN no es la única, de modo que si se envía la cédula mediante correo certificado con acuse de recibo y la entrega no se puede realizar, subsidiariamente, para dicha notificación, también se puede recurrir a la vía del Reglamento (UE) 2020/1784, relativo a la notificación y traslado en los Estados miembros de documentos judiciales y extrajudiciales en materia civil o mercantil (o, en su caso, al Convenio de La Haya de 15 de noviembre de 1965), donde se determina que la notificación notarial deberá ser trasladada a través del organismo transmisor designado por el Reino de España, es decir, a través del letrado de la Administración de Justicia que corresponda al tribunal del domicilio del notario autorizante (en estos casos, el cliente deberá pues acudir al Juzgado del lugar donde se halle el despacho notarial donde se ha firmado la escritura y solicitar al Letrado de la Administración de Justicia de dicho Juzgado que proceda a la remisión del documento al destinatario, a través del procedimiento establecido en dicha normativa europea).

A resultas de una reciente consulta realizada por un cliente, sobre esta cuestión (planes de pensiones y su relación con la masa hereditaria), se recuerda la doctrina del TS sobre la materia, sentada en su STS 274/2021, de 10 de mayo, en la que se establece que "por lo que interesa a efectos de la cuestión suscitada en este recurso, debemos partir de que el legislador ha dejado al margen de la sucesión hereditaria las prestaciones que tienen derecho a percibir los beneficiarios en caso de fallecimiento de los socios de un plan de previsión o de los partícipes de planes de pensiones. El derecho a las prestaciones correspondientes que se generen en cada plan a favor de los socios o partícipes previstas no se adquiere por vía de transmisión hereditaria; por ello, aun en los casos en que coincida la persona del beneficiario y del heredero, el derecho a la prestación está sometido a sus propias reglas y no al régimen jurídico de la sucesión. Como de manera análoga se establece para el seguro de vida en el art. 88 de la Ley 5/1980, de 8 de octubre, de contrato de seguro, y salvando las diferencias entre ambas figuras, la prestación deberá ser entregada al beneficiario en cumplimiento del contrato aun contra las reclamaciones de los herederos legítimos y acreedores del tomador del seguro".

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 21 de marzo de 2024 (BOE de 16 de abril de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que una SL acuerda su liquidación y extinción, con la particularidad de que la misma dispone de activo (28.419,60 euros), así como un pasivo no exigible (el Impuesto de Sociedades de 2023 que aún no se podía pagar por una cuestión de fechas). La sociedad adopta el acuerdo, dotando una provisión para el pago de ese Impuesto de Sociedades, adjudicando el resto del activo a los socios correspondientes.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción afirmando que, en estos casos, al existir un pasivo aún no exigible y un activo con el que afrontarlo, debe procederse, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 391.1 de la Ley de Sociedades de Capital y 247.2.3.ª del Reglamento del Registro Mercantil, esto es, a consignar en entidad de crédito la cantidad correspondiente para hacer frente a dicho pago tan pronto se abra el plazo reglamentario para ello.

Presentado el correspondiente recurso por el Notario autorizante de la escritura, finalmente, la DG da la razón al Registrador, resolviendo que, ante una situación como la que resulta del supuesto de hecho (activo suficiente y deuda no exigible en balance), la previsión legal es que el activo sea objeto de reparto de acuerdo a lo aprobado por los socios (artículo 390 de la Ley de Sociedades de Capital), sin perjuicio de que el pasivo no exigible sea debidamente consignado en entidad de crédito para que llegado el tiempo, se proceda a su pago (artículos 391.1 y 395.1.b) de la propia ley).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 15 de febrero de 2024 (BOE de 14 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que una persona, incapacitada, vende unas fincas, siendo representada en este acto por su tutora, no constando en la escritura ni el hecho de haberse remitido al Registro Civil las correspondientes resoluciones judiciales relativas al nombramiento de tutora ni la aceptación del cargo.

El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción por este motivo, y la DG, ante el recurso del Notario, alineándose con este, determina que, en este caso concreto, este defecto debe decaer, pues en la escritura de compraventa se aporta e incorpora un auto judicial que autoriza expresamente esta venta, de modo que, al constar en la escritura calificada el acto de control previo por parte de la autoridad judicial mediante una resolución cuyo contenido no deja lugar a dudas y ha cumplido la función de control de determinadas facultades que, en tanto que representante legal, competen a la tutora, debe concluirse que la registradora cuenta con todos los elementos precisos para calificar la autorización judicial que constituye medio de prueba suficiente de la medida de apoyo y sobre el referido cargo y da soporte al acto dispositivo realizado por la tutora en nombre de su representada.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 15 de enero de 2024 (BOE de 23 de febrero de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que una persona, en testamento, instituye herederos a dos de sus hijos y, asimismo, deshereda a un tercer hijo y también a los descendientes de este hijo desheredado (esto es, sus nietos, dos menores de edad de 13 y 8 años), dejando constancia en el testamento del desprecio de estos hacia su persona y de su ausencia de interés en el mantenimiento de la relación entre la abuela y esos nietos.

La Registradora deniega la inscripción alegando que, siendo desheredados dos legitimarios en el testamento de la causante menores de edad al tiempo del otorgamiento, no puede prescindirse de su intervención en la partición de herencia, ya que carecen los menores de aptitud para que le sea jurídicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredación.

La DG, alineándose con la Registradora, resuelve que, para menores de 14 años, debe partirse de su inimputabilidad a falta del correspondiente pronunciamiento judicial sobre las condiciones de madurez del menor que le hagan apto para ser sujeto pasivo de la desheredación, de modo que, salvo que exista esa sentencia judicial que valide la desheredación, ésta no se podrá considerar eficaz en el plano patrimonial y registral.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 21 de febrero de 2024 (BOE de 19 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve que en el caso de los apoderamientos de Reino Unido, por su propia naturaleza, el juicio de suficiencia del Notario se realiza adecuadamente cuando se exhibe ante el mismo el documento original firmado por el poderdante, y no en formato de copia auténtica.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 5 de febrero de 2024 (BOE de 8 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que una sociedad, mediante el correspondiente acuerdo de Junta General, acuerda la disolución y extinción de la misma, y en la escritura correspondiente se solicita al Registro Mercantil la cancelación de los asientos registrales de la compañía. En dicha escritura se declara que la sociedad no tiene activo alguno y que, asimismo, sólo tiene un acreedor (la AEAT),cuyo crédito no puede satisfacerse por ausencia de masa activa.

El Registrador deniega la inscripción alegando que, de conformidad con el art. 395 LSC, la escritura de extinción de la sociedad debe contener la manifestación de los liquidadores de que se ha procedido al pago de los acreedores o a la consignación de sus créditos.

Contra dicha calificación, presenta recurso el liquidador de la SL, y la DG, alineándose con éste, considera que, en efecto, cuando no hay activo que liquidar, aunque haya acreedores, en el ámbito estrictamente registral no existe norma alguna que supedite la cancelación de los asientos registrales de una sociedad de capital que carezca de activo social a la previa declaración de concurso. Así pues, en consecuencia, aunque existan acreedores, como no hay nada con que pagarles, se ha de admitir la solicitud de cancelación de asientos registrales, aunque la sociedad no se haya declarado en concurso previamente.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 19 de febrero de 2024 (BOE de 19 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve que, en el caso de una sociedad en concurso de acreedores y ya en fase de liquidación, no es posible nombrar e inscribir a un nuevo administrador, pues las operaciones de liquidación societaria son competencia de los liquidadores de la sociedad sin que puedan ser llevadas a cabo por los administradores sociales que, como consecuencia del estado de disolución, quedan cesados de iure.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 29 de febrero de 2024 (BOE de 20 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve que, para poderse calcular la pérdida financiera, es necesario expresar el diferencial aplicable a la misma, pues ello debe constar en la inscripción para que su cuantificación, en su caso, se pueda realizar correctamente.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 30 de enero de 2024 (BOE de 8 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve que en si se formaliza novación hipotecaria que grava la vivienda habitual de la familia, por parte de uno de los cónyuges, no es necesario el consentimiento del otro cónyuge, si en dicha novación no se amplía capital ni se incrementa la responsabilidad hipotecaria de la finca gravada.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 6 de febrero de 2024 (BOE de 8 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve que en las renuncias de herencia donde intervienen extranjeros, también es necesario reseñar el Número de Identificación de Extranjero del renunciante, pues se trata de un acto con trascendencia tributaria, para los cuales, así lo exige la ley (arts. 254.2 LH, 23 LN y 156.5 RN).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 29 de enero de 2024 (BOE de 8 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto en el que se formaliza mediante escritura de compraventa la enajenación de una partición indivisa de 1/49 de una finca registral consistente en un local comercial, que daba el derecho a uso y disfrute en exclusiva de una plaza de garaje. En el Registro y en la nota simple informativa constaba inscrito que “las señaladas plazas de garaje tendrán la consideración de elemento accesorio para el servicio de la vivienda y en consecuencia se obligan expresamente a no transmitir la plaza de garaje adquirida sino conjuntamente con la vivienda correspondiente a cada uno de ellos”. El Registrador deniega la inscripción, considerando que solo se puede vender la plaza de garaje conjuntamente con la vivienda en cuestión.

La DG, alineándose con el Notario, revoca la nota de calificación y permite la venta, alegando que en este caso se está ante un pacto meramente obligacional, y no una vinculación ob rem, pues esta requiere que se formalice debidamente y conste así inscrita de forma expresa.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 5 de febrero de 2024 (BOE de 8 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que se formaliza un préstamo hipotecario a favor de una sociedad, constando como fiador una persona física que, a su vez, es administrador de la misma.

La DG resuelve que cuando el fiador persona física de un préstamo empresarial es administrador de dicha sociedad, apoderado, o socio, esa persona física tiene un vínculo funcional con la sociedad que excluye que tenga la condición de consumidor y, por ende, determina la no aplicación de las cautelas de la LCI.

Se adjunta (AQUÍ), un listado de entidades e instituciones que pueden prestar asistencia a personas que la requieran para el ejercicio de su capacidad jurídica en condiciones de igualdad (personas mayores con deterioro cognitivo, discapacitados, etc.), facilitado por la Dirección General de la Autonomía Personal y la Discapacidad de la Generalitat de Catalunya al Colegio Notarial de Cataluña. Para tenerlo en cuenta si atendemos algún cliente que requiere de esta clase de asistencia o la pueda necesitar en un futuro.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución JUS/47/2024 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 3 de enero (DOGC 19/01/2024), en la que la DG resuelve un recurso interpuesto contra la negativa de un Registrador a inscribir un pacto sucesorio formalizado por una madre (que tiene 4 hijos) y tres de sus hijos, en el cual se realizan disposiciones a favor de los otorgantes, pero también a favor de un tercero que no participa directamente en el pacto (ese cuarto hijo).

La DG, alineándose con el recurrente, revoca la nota de calificación, afirmando que, de conformidad con el párrafo segundo del art. 431-1 del CCCat, los pactos sucesorios catalanes admiten disposiciones entre los otorgantes y, también, a favor de terceras personas que no participen directamente en su otorgamiento.

Se adjunta (AQUÍ)Circular informativa 1/2024, del Consejo General del Notariado, sobre Inversiones Exteriores. En la misma, se detallan las novedades introducidas por la Orden HFP/115/2023, de 9 de febrero, por la que se determinan los países y territorios, así como los regímenes fiscales perjudiciales, que tienen la consideración de jurisdicciones no cooperativas (AQUÍ), cuya entrada en vigor se ha producido el 1 de febrero de 2024.

En dicha orden (que desarrolla el Real Decreto 571/2023 al que ya se hizo referencia en una Newsletter anterior), se determinan los modelos destinados a la tramitación y declaración de inversiones exteriores en España y de las inversiones españolas en el exterior.  A modo de recordatorio, indicar que dicha normativa establece, según el caso, un régimen de declaración o autorización (en el caso de la declaración, su ausencia no afecta a la validez de la operación, mientras que, en los supuestos de autorización, su ausencia si que afecta a la validez). En la Circular que se adjunta, se detallan los supuestos concretos en los que es necesaria la declaración o autorización.

Procedimiento para tener en cuenta en las operaciones donde se requiere declaración previa:

1. El inversor extranjero que vaya a formalizar la operación ante notario deberá, con anterioridad a la firma, cumplimentar, bajo su exclusiva responsabilidad, la declaración que corresponda en AFORIX (se adjunta AQUÍ manual con resumen del procedimiento a realizar por el titular no residente).
2. Si el otorgante ha cumplimentado el formulario correspondiente y aporta a la Notaría, en el momento de firma, los ficheros electrónicos que corresponden, desde Notaría se deberá comprobar que los datos esenciales del fichero electrónico entregado coinciden con los de la escritura o póliza que se va a firmar (AQUÍ se adjunta un manual con el procedimiento a realizar desde la Notaría).  Realizada esta comprobación, deberá imprimirse el formulario e incorporarse a la escritura, de modo que, una vez firmada la escritura, el Notario deberá remitir la información suministrada, a través de la sede electrónica notarial, al Consejo General del Notariado, quien a su vez la remitirá al Registro de Inversiones.
3. Si el otorgante no entrega el fichero en el momento de firma, el Notario dejará constancia de ello en la escritura, con las advertencias oportunas. En su caso, si el fichero se aporta posteriormente, el Notario lo hará constar mediante diligencia, procediendo a realizar los mismos trámites antes descritos.
4. Se acompaña asimismo modelos de cláusulas de inversiones exteriores a incorporar en las escrituras, según el caso (AQUÍ).

Procedimiento para tener en cuenta en las operaciones donde se requiere autorización expresa:

En la circular anexa se detallan las operaciones sujetas a esta autorización expresa (por ejemplo, inversiones de residentes en países de fuera de la UE que impliquen pasar a ostentar un 10% o más de una sociedad española, si el objeto de esta es, entre otros, infraestructuras críticas, tecnologías críticas, suministros de energía, sectores de acceso a información sensible, o medios de comunicación).En estos casos, el Notario está obligado a informara los solicitantes de la necesidad de obtención de esta autorización expresa, denegando la autorización del documento público hasta que no se obtenga la misma.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 19 de diciembre de 2023 (BOE de 16 de febrero de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que el promotor de un edificio de obra nueva formaliza en una escritura una segregación de una participación indivisa que le pertenece, en un local de planta semisótano destinado a garaje / trasteros, para crear tres fincas registrales independientes, esto es, dos plazas de aparcamiento y un trastero, para así poder proceder a su venta a compradores finales.

El Registrador deniega la inscripción porque, a la vista de la cláusula estatutaria de la división horizontal que faculta al promotor a realizar dichas segregaciones, se advierte que en la misma se establece que dicha facultad sólo podrá ser utilizada “antes de proceder a la venta de los citados trasteros”, considerando el Registrador que como la promotora ya ha comenzado a vender otros trasteros, ya no se puede aplicar esta cláusula, de modo que es necesario el consentimiento de todos los titulares registrales de las restantes participaciones indivisas ya vendidas.

La DG, alineándose con el Notario, revoca la nota de calificación, considerando que, en este caso, es necesario interpretar la cláusula estatutaria de un modo “lógico, finalista y contextual”, esto es, permitiendo dichas modificaciones, aunque la venta de otros trasteros ya se haya iniciado, siempre y cuando dichas modificaciones posteriores afecten solo a participaciones indivisa que pertenecen a la sociedad promotora.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 9 de enero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que el Registro de la Propiedad deniega la inscripción de un derecho de opción de compra sobre una finca, al incurrir este en la prohibición del pacto comisorio (pues existen relaciones financieras previas entre concedente y optante, esto es, deudas previas, que se plasman en un protocolo anterior al de la opción de compra).

La DG, alineándose con el Registrador, considera que, en efecto, no es posible utilizar el negocio de opción de compra para una finalidad que le es extraña, esto es, la de operar como garantía, de modo que no es admisible que, bajo la apariencia de un contrato de opción de compra, se esconda un comiso que permita al optante (acreedor de una deuda), hacerse dueño de la finca ofrecida en garantía (para saldar esa deuda), y todo ello, sin los requisitos y cautelas propios de la ejecución procesal.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 15 de enero de 2024 (BOE de 22 de febrero de 2024), en la que la DG, resuelve un supuesto relativo a una compra de un inmueble, con carácter privativo, de una persona casada en régimen de sociedad de gananciales de Derecho común.

Interesante Resolución para recordar las formas en las que se puede producir esta adquisición con carácter privativo, esto es:

• Justificando indubitadamente el carácter privativo del bien (mediante prueba documental pública).
• Confesión de privatividad del otro cónyuge (lo que sujeta la adquisición al régimen especial del art. 1324 Cc y 95.4 del Reglamento Hipotecario).
• Celebración entre los cónyuges de un negocio jurídico de atribución de carácter privativo (donde se exprese claramente la causa onerosa o gratuita de dicho negocio).

Se detalla a continuación dos cuestiones interesantes, analizadas en el último WebiNots del Colegio de Notarios de Cataluña, en materia de sucesiones:

TESTAMENTO Y JUICIO DE CAPACIDAD NOTARIAL:

Se analizan dos sentencias del TSJ donde se cuestiona la validez de sendos testamentos, otorgados por personas mayores (más de 80 años).Extremar precauciones con testamentos de personas mayores (más de 80 años), que teniendo en cuenta la pirámide de población, cada vez serán más habituales. Ante la mínima duda sobre la capacidad del testador, existen diversas opciones para reforzar el juicio de capacidad:

• Acta previa donde se deje constancia de pruebas conforme la persona se halla en plenas facultades psíquicas (informe médico).
• Realizar una grabación de la persona con una entrevista y depositarla en un acta previa.
• Casos extremos: exigir la presencia de 2 facultativos.

DONACIONES E IMPUTACIÓN A LA LEGÍTIMA:

De conformidad con el Código Civil de Cataluña (art. 451-8 CCCat), “son imputables a la legítima las donaciones entre vivos otorgadas por el causante con pacto expreso de imputación o hechas en pago o a cuenta de la legítima. El carácter imputable de la donación debe hacerse constar expresamente en el momento en que se otorga y no puede imponerse con posterioridad por actos entre vivos ni por causa de muerte.

¡Importante recordar esto a los clientes cuando se formalice la donación, porque sólo se puede hacer en ese momento, no a posteriori! (como sucede en el caso en el que se analiza en el seminario, donde después de la donación, la relación entre padre e hijo se deteriora, y el padre (donante), en testamento, indica que esa donación pasada es imputable a la legítima, pero ello ya no es posible, y así lo declara el TSJ en la sentencia del caso concreto).

Se detallan a continuación las principales conclusiones de un reciente WebiNots, organizado por el Colegio Notarial de Cataluña, con un abogado especialista en materia de protección de datos:

• Extremar las precauciones sobre toda la documentación e información que gestionamos. Sólo permitir el acceso a ella a las partes legitimadas.
• Mucho cuidado con los Emails que enviemos a los clientes. Estos, en principio, sólo nos entregan su Email para fines relacionados con su escritura, de modo que no se les puede enviar nada más que tenga una finalidad comercial.
• Comunicaciones por WhatsApp con clientes: No enviar nunca borradores de escrituras, documentación de operaciones o información confidencial de clientes (WhatsApp utiliza herramientas de Big Data para extraer datos de todo lo que circula por su App).
• Inteligencia Artificial (IA, tipo Chat GPT): Si se busca información en ella (modelos de escrituras, de contratos, información legal, etc.) que los empleados, en ningún caso, detallen datos concretos de clientes (nombres de empresas, cifras de las operaciones, etc.), pues la IA los almacena y, eventualmente, en un futuro los puede utilizar para dar respuestas a otras personas que utilicen la IA.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Tributos, en la que, dando respuesta a una serie de preguntas sobre el protocolo electrónico, se determina lo siguiente:

• Las escrituras, actas y testimonios notariales, tanto si se emiten en papel como si lo hacen en soporte electrónico, están sujetos a la llamada cuota fija de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales.
• La actual redacción de la Ley reguladora del ITP y AJD solo permite la recaudación de la cuota fija del AJD en papel timbrado, de modo que se tendrá que estar a la espera de una reforma de esta para habilitar un sistema de pago del impuesto.
• Respecto a la facturación notarial, hoy en día, personalmente no vemos cobertura legal para poder cobrar los folios del protocolo electrónico. Por lo tanto, seguiremos cobrando solamente las diligencias correspondientes al protocolo electrónico como hasta ahora.
• Se sigue de cerca esta cuestión y, si hubiera novedades al respecto que afecten al modo de facturar los instrumentos públicos, de inmediato se trasladarán a toda la plantilla.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 14 de diciembre de 2023 (BOE de 18 de enero de 2024), en la que la DG considera equiparables la partición de la herencia y la liquidación de una sociedad de capital con adjudicación de bienes a los socios. Basándose en esa equiparación, la DG resuelve que es necesaria aprobación judicial de la liquidación de la sociedad si en la misma intervienen personas sometidas a curatela representativa (lo que antes se denominaba tutela de los incapacitados).

Breve reseña a la Ley 28/2022, de fomento del ecosistema de las empresas emergentes (AQUÍ), viene a favorecer la creación de empresas emergentes en España estableciendo incentivos fiscales y simplificando los trámites para constituirlas:

• Se prevé un tipo reducido del 15% en el Impuesto de Sociedades.
• Con el fin de atraer inversión extranjera, se exige únicamente que el inversor extranjero tenga NIF español, pero no NIE.
• El plazo para la inscripción de su constitución es de 5 días hábiles y si se utilizan estatutos tipo de seis horas.
• Los aranceles notariales en caso de constituirse vía CIRCE, con estatutos tipo y con capital inferior a 3100€, serán de60€.
• El concepto de empresa emergente lo recogen los artículos 3 y 4 de la citada ley.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 29 de noviembre de 2023 (BOE de 28 de diciembre de 2023), en la que la DG resuelve un caso de una declaración de obra nueva “antigua”, donde se aporta una certificación catastral que acredita que la obra es de 2015 (de modo que no han transcurrido los 10 años que exige la normativa autonómica para poderse acoger a esta vía), junto con un documento, expedido por el Ayuntamiento de la localidad donde radica la finca, en el que se declara que se han cumplido las condiciones establecidas en la licencia y que no existe inconveniente en la concesión de licencia de primera ocupación.

La DG, alineándose con el Registrador, determina que si se pretende inscribir una declaración de obra nueva, se ha de elegir bien la vía, esto es, la “ordinaria” de declaración de obra nueva terminada (más exigente a nivel documental, pues se requerirá licencia municipal, seguro, certificación descriptiva de técnico competente, etc.) o la vía de la declaración de obra nueva “por antigüedad”, de modo que, si se escoge esta segunda, se ha de acreditar que ha transcurrido el tiempo que exige la ley para ello, con independencia de que se aporte algún documento que correspondería en el caso de haber optado por la declaración de obra nueva de la “vía ordinaria”.

Se adjunta (AQUÍ) Instrucción de la DGT sobre los trámites a realizar cuando fallece el titular de un vehículo a motor. En concreto, en la misma se detalla que los herederos, en un plazo máximo de 90 días, pueden optar entre dos opciones:

• O bien identificar un custodio provisional, que será el poseedor del vehículo y responsable en todo lo relativo al mismo. Hay que realizar una tramitación específica para comunicar dicha custodia dentro de un plazo de 90 días del fallecimiento. Es provisional y no puede vender el vehículo. Solo se puede transferir al propio custodio o un heredero.
• O bien realizar la transferencia definitiva a uno de los herederos, para lo cual, una vez se adjudique el vehículo a uno de los herederos, este tendrá 90 días para realizar la transferencia definitiva a su nombre. Dicho titular se convierte en propietario, con todos los derechos y obligaciones.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 29 de noviembre de 2023 (BOE de 28 de diciembre de 2023), en la que la DG resuelve un caso de una escritura de modificación de propiedad horizontal, con nueva configuración de elementos independientes (de la que formaban parte varias fincas hipotecadas). El Registrador deniega la inscripción ante la falta de consentimiento del acreedor hipotecario.

En este caso, la DG, con una interesante Resolución, realiza un resumen muy didáctico sobre la inscripción de actos que puedan alterar el elemento objetivo de la garantía hipotecaria y en qué casos es, o no, necesaria la intervención del acreedor hipotecario.

Finalmente, en el caso concreto, determina que no es necesario dicho consentimiento, pues existe correspondencia entre las fincas primitivas y las resultantes de la reorganización de la propiedad horizontal.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 26 de septiembre de 2023 (BOE de 1 de noviembre de 2023), en la que la DG, alineándose con el Registrador Mercantil, determina que en la disolución y liquidación de una SL, aunque el haber social a repartir sea 0, es necesario identificar a los socios y su cuota de participación.

El Real Decreto 8/2023 trae como novedades más relevantes en materia de protección de los deudores hipotecarios, las siguientes:

• Se suprimen durante el 2024 las comisiones de amortización anticipada total o parcial de préstamos hipotecarios con interés variable.
• Se suprimen igualmente las comisiones de modificación de condiciones para cambiar de tipo variable a tipo fijo. Tampoco se podrá cobrar esta comisión cuando la modificación consista en cambiar de tipo variable a tipo mixto, siempre que el período fijo sea al menos de 3 años.
• Tampoco podrán cobrarse comisiones para cambiar de entidad cuando se haga para sustituir el tipo variable por uno fijo o por uno mixto con los requisitos anteriormente señalados.

Se adjunta (AQUÍ) nota informativa del Colegio Notarial de Cataluña, donde se recuerdan enlaces de interés para el día a día de la preparación de determinadas operaciones inmobiliarias. En concreto:

• Certificados de eficiencia energética: Buscador para localizar la información técnica de los diferentes certificados de eficiencia energética de edificios o viviendas incluidas en el Registro oficial de la Generalitat de Cataluña.
• V.P.O.: Consulta de los precios máximos de venta y renta de las viviendas de protección oficial.
• Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña: Herramienta de consulta de planeamiento urbanístico vigente, los convenios urbanísticos y tramas urbanas consolidadas.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución JUS/4208/2023 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 12 de diciembre (DOGC 20/12/2023), en la que la DG, a efectos doctrinales, resuelve un caso donde una persona casada (de vecindad civil catalana), protagoniza ella sola la clásica CV + PH de inmueble para destinarlo a “vivienda habitual”, formalizando ella sola las 2 escrituras, esto es, sin el consentimiento del otro cónyuge.

La DG, alineándose con el Registrador, considera que en Cataluña no es aplicable la teoría del negocio jurídico complejo, en base a los arts. 569-31 y 231-9.2 CCCat, de modo que, la compra de la vivienda familiar i la constitución de una hipoteca sobre esta vivienda inmediatamente a continuación (para garantizar el préstamo que posibilita la adquisición), son dos negocios jurídicos independientes, de modo que han de reunir los requisitos legales respectivos, esto es, en el caso del PH, el consentimiento del cónyuge conviviente del hipotecante.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de 27 de diciembre de 2023, de la Secretaría de Estado de Economía, donde se modifica el Código de Buenas Prácticas bancarias, para deudores con dificultades, ampliando el espectro de potenciales beneficiarios de estas medidas en el caso de novaciones hipotecarias. En concreto, fundamentalmente:

• Se amplía el límite de ingresos de la unidad familiar para poder acogerse al Código hasta 4,5 veces el IPREM anual (pudiendo llegar en casos concretos a 5,5 veces).
• Se permite solicitar medidas de ampliación del plazo hasta 7 años y fijación de la cuota durante 12 meses, de forma independiente o conjunta.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de noviembre de 2023 (BOE de 30 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una segregación de un local, resolviendo que, cuando en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal se prevea la posibilidad de segregar o dividir elementos privativos sin necesidad de acuerdo colectivo de la junta de propietarios, implícitamente se están autorizando las obras y modificaciones que dicha segregación precise, salvo cláusula expresa en contrario.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 14 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de segregación de elemento privativo y posterior venta a favor de la comunidad de propietarios (para convertirlo acto seguido en elemento común de la propiedad horizontal).

La DG confirma el defecto y, en resumen, nos viene a decir que si se quiere convertir algo privativo en elemento común, la forma correcta no es su venta a favor de la comunidad, sino su configuración como elemento común, modificando la descripción del edificio, y con acuerdo unánime de la comunidad de propietarios al afectar al título constitutivo.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 27 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una escritura de aceptación de herencia y adjudicaciones hereditarias, en la cual, sintetizando la jurisprudencia del Tribunal Supremo en esta materia, aclara la importante diferenciación entre una partición hecha en el propio testamento y las meras “normas particionales”.

Señala el Centro Directivo que cuando el testador lleva a cabo en el testamento todas las operaciones particionales (inventario, avalúo, liquidación y adjudicación de lotes) estamos ante una verdadera partición hecha en testamento. En cambio cuando se limita a manifestar su voluntad para que en el momento de la partición se adjudiquen determinados bienes en pago de su haber a cada heredero, estamos ante meras normas particionales.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 25 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una venta de un inmueble perteneciente a un extranjero, resolviendo que la aplicación del artículo 1320 CC (y por tanto su homólogo en el código civil catalán) relativo a la necesidad de consentimiento de ambos cónyuges para disponer de la vivienda habitual de la familia, es independiente de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial, y que de acuerdo con el Reglamento 24 junio 2016, es aplicable también a matrimonios extranjeros.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de octubre de 2023 (BOE de 2 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento suscrito por el anterior titular registral (como arrendador), y una arrendataria. El propietario no paga el préstamo hipotecario que grava la finca arrendada y ésta, finalmente, es objeto de ejecución hipotecaria, en cuyo proceso, la finca es adjudicada a un tercero, a favor del cual consta inscrito actualmente dicho inmueble. En este proceso de ejecución hipotecaria, el nuevo titular que se adjudica la finca es consciente de que la misma está arrendada, y la adjudicación, en el proceso judicial, se le concede salvaguardando los derechos de dicho arrendatario. Posteriormente, el arrendatario intenta inscribir su derecho, y el Registro lo deniega por falta de tracto sucesivo (art. 20 LH), es decir, que no coincide la persona quien firmó el contrato de arrendamiento como arrendador con el actual titular registral inscrito.

La DG revoca la calificación, considerando este caso una excepción al principio general, pues en el procedimiento de ejecución hipotecaria donde fue parte el actual titular registral se dejó a salvo el derecho de la arrendataria a la ocupación del inmueble.

Se adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Cataluña en la que, dando respuesta a una comunicación recibida en varias notarías por parte del banco ING (en la que se solicita que todas las copias de sus escrituras de CV + PH se expidan en formato electrónico), se indica que, en las CV + PH, es el comprador (quien paga la escritura) el que debe elegir el formato de sus copias autorizadas (en soporte papel o electrónica).

A tal efecto, se recomienda preguntar al cliente por esta cuestión en el acta previa LCI, dejar constancia de ello en el acta, y en base a su preferencia, expedir la copia según de la forma que solicite el adquirente.

Se resumen nuevas funcionalidades (AQUÍ) y mejoras en la sede electrónica de la ATC:

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD): Se han incorporado novedades en los formularios telemáticos de los modelos 600 y 620 y en el programa de ayuda de los modelos 650 y 660. En concreto:

• Adaptaciones del formulario telemático del modelo 600 del ITPAJD para admitir a transmitentes extranjeros sin NIF en las operaciones con la tarifa DRG (derechos reales de garantía y préstamo).
• Adaptaciones del formulario telemático modelo 620, compraventa de determinados medios de transporte usados, para permitir exportar la autoliquidación y recuperar sus datos cuando exista más de un adquirente, en el caso de compra de una embarcación, y para mostrar por separado los tipos de vehículo autocaravana.

En cuanto al impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD):

• Adaptaciones del programa de ayuda de la modalidad de sucesiones para introducir los depósitos en cuenta corriente o de ahorro con el formato IBAN.

Asimismo, se ha introducido la incorporación automatizada de la escritura pública en los expedientes de autoliquidaciones del ITPAJD (modelo 600) y del ISD (modelos 650, 651 y 653). Por tanto, ya no es necesario que el ciudadano aporte la escritura pública si la notaría ha enviado previamente la declaración informativa notarial a la Agencia Tributaria de Cataluña.

Se adjunta (AQUÍ) la Instrucción para comprobación de valores de bienes inmuebles de la Agencia Tributaria de Cataluña para hechos imponibles (ITP, Sucesiones y Donaciones) del año 2024.

Hay que recordar que esta tabla es de vital importancia cuando no tenemos el valor de referencia del catastro del inmueble en cuestión. Siempre, en primer lugar, debe tenerse en cuenta el valor de referencia a efectos fiscales. Supletoriamente, a falta de éste, se seguirá utilizando estaba tabla como se hacía tradicionalmente. Multiplicando el valor catastral por el coeficiente multiplicador correspondiente, a efectos de obtener el valor mínimo fiscal.