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Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de abril de 2025 (BOE de 21 de mayo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de disolución y liquidación conyugal de dos personas extranjeras (de nacionalidad suiza), en virtud de la cual, se realiza un reparto de bienes entre dos personas que se divorcian. En dicha escritura, no consta el NIF del exmarido que cede sus derechos de propiedad a la exmujer sobre la finca en cuestión.

Presentada a inscripción en el Registro de la Propiedad, la misma es calificada negativamente, entre otras cuestiones, por no constar en NIF del exmarido que cede sus derechos de propiedad sobre el inmueble en cuestión a su exmujer.

Interpuesto el correspondiente recurso, la nota de calificación es confirmada por la Dirección General, resolviendo que, de conformidad con el art. 23 LN y 156.5 RN, es obligatorio que en la escritura conste el NIF de los otorgantes cuando “se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles”, o bien de un acto o contrato distinto, pero con transcendencia tributaria,  En estos casos la obligación de acreditación y constancia de los respectivos números de identificación fiscal se extienden a los comparecientes y a las personas o entidades en cuya representación actúen, con independencia de que su posición contractual sea la de transmitentes o constituyentes del respectivo derecho real o como adquirentes del mismo.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de marzo de 2025 (BOE de 19 de mayo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo hipotecario, con los siguientes elementos clave:

• Una sociedad solicita un préstamo a una entidad financiera.
• La entidad financiera, para conceder ese préstamo, le requiere un aval, que se lo presta una sociedad de garantía recíproca.
• Esta sociedad de garantía recíproca, para asegurar la devolución del aval, exige la constitución de un derecho real de hipoteca sobre una finca propiedad de la sociedad.
• En esa hipoteca, se pacta que la concreción de la obligación futura garantizada (que dependerá de la cuantía que en su caso deba finalmente aportar el avalista si el aval llega a desplegar sus efectos), se concretará mediante el otorgamiento unilateral por parte de la sociedad de garantías recíproca de acta en la que se recoja el saldo que arroje la cuenta y testimonio de la certificación de dicho saldo intervenida por Notario.

Presentada a inscripción la escritura, la misma es calificada negativamente, pues el Registrador considera que no se determina la obligación garantizada, lo que daría lugar a una inscripción nula al amparo del art. 30 LH.

Presentado el correspondiente recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, considerando el centro directivo que en este caso no se infringe el principio de especialidad, pues en la escritura de préstamo hipotecario se concretan de forma expresa y concisa los conceptos de los que se derivan las cantidades que en el futuro pueda adeudar la hipotecante como consecuencia del incumplimiento de la póliza de aval garantizada con la hipoteca.

Se adjunta (AQUÍ) curiosa Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de mayo de 2025 (BOE de 23 de junio de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de constitución de una sociedad limitada, con los siguientes elementos clave:

• Una sociedad (llamémosla “X”) decide constituir una nueva sociedad filial unipersonal, y para ello, adopta un acuerdo en el seno de su consejo de administración.
• Adoptado el acuerdo por el consejo de administración de la sociedad matriz, se expide certificado del acuerdo del consejo (por las personas facultadas para ello) para que se pueda constituir esa nueva sociedad filial. En el certificado del acuerdo del consejo, no constan el nombre de los consejeros asistentes a la reunión que adoptó el acuerdo.
• Finalmente, un consejero de la sociedad “X”, en ejecución de dicho acuerdo, y al amparo de esta certificación, acude a un Notario y formaliza la escritura de constitución de la sociedad filial.

Presentada a inscripción esta escritura de constitución, el Registrador deniega la inscripción, alegando que es necesario que en el certificado del acuerdo conste el nombre de los consejeros que adoptaron el acuerdo.

Interpuesto el correspondiente recurso, la calificación es revocada por la Dirección General, recordándonos la misma que la exigencia de que conste el nombre de los miembros del consejo de administración que han concurrido en la sesión en la que se ha adoptado el acuerdo es un requisito exigible para la inscripción de los acuerdos del consejo en cuanto hacen referencia a su propia sociedad, no así en la ejecución de un acuerdo que se refiere a una nueva sociedad filial, como es el caso, de modo que no es exigible este detalle en el certificado del acuerdo del consejo.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de mayo de 2025 (BOE de 23 de junio de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de dación en pago de deuda, en virtud de la cual, una sociedad da a dos de sus socios una finca, en pago parcial de una deuda de más de 900.000 euros.

En la referida escritura de reconocimiento de deuda, los otorgantes exponían que, en el pasado, con motivo de la falta de liquidez de la sociedad, los socios le prestaron esos más de 900.000 euros a la sociedad, estando estas aportaciones reflejadas en la contabilidad de la sociedad, pudiendo ser acreditadas donde fuere necesario según consta en un documento de cuenta mayor que exhibieron al notario autorizante y se incorporó a dicha escritura.

Presentada a inscripción la escritura, la Registradora deniega la inscripción, alegando que no constan identificados los medios de pago en cuanto a las cantidades aportadas por los socios a la sociedad que son objeto de compensación.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, considerando que las deudas que mediante la dación quedan extinguidas están perfectamente causalizadas e identificadas en el libro mayor, con el valor probatorio la ley atribuye a tal contabilidad, de modo que queda excluida la hipótesis de reconocimientos de deuda ficticios que quedaran al margen de laposibilidad de detección, comprobación y regularización de incumplimientos tributarios ode la normativa de blanqueo de capitales.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de mayo de 2025 (BOE de 23 de junio de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo con garantíahipotecaria, que tiene la particularidad de que en la misma se constituye hipoteca sobre dos fincas, y se manifiesta que la distribución de la responsabilidad hipotecaria se realiza en hoja anexa a la escritura (la cual se aporta sin firmar).

Presentada esta escritura en el Registro de la Propiedad, el Registrador la califica negativamente, considerando que existen dudas acerca de la autenticidad del cuadro de distribución, pues consta en un documento adjunto que carece de firma legitimada alguna por persona con facultades suficientes.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, considerando que en estos casos, y de conformidad con el art. 154 del Reglamento Notarial, “no será necesaria la firma de otorgantes y testigos en las particiones y demás documentos que se protocolicen, aun cuando se hallen extendidos en papel común, debidamente reintegrado, si el instrumento público mediante el cual se protocolicen, lo está en papel timbrado”. Así pues, resulta inequívocamente que los documentos incorporados a la propia escritura pasan a formar parte integrante de ella a todos los efectos, de modo que no cabe albergar dudas sobre la autenticidad del cuadro de distribución hipotecaria, aunque no esté firmado por las partes.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala I, número 2129/2025, de 9 de mayo, en la que el alto tribunal resuelve un litigio relativo a quien debe asumir los gastos de la comunidad en VPOs alquiladas (esto es, el inquilino o la administración propietaria de esas VPOs).

Para resolver el litigio, el Tribunal Supremo recuerda que la disposición adicional primera de la LAU (apartado 8) establece que los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas, que son las autonómicas sobre esta clase de viviendas arrendadas. Así las cosas, en el caso concreto, la norma autonómica (la de Madrid) permite que la arrendadora pueda percibir, “además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador”, siempre y cuando así conste en el contrato como era el caso, de modo que, en efecto, en este caso, corresponde al inquilino de VPO pagar los gastos de la comunidad de su vivienda.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de mayo de 2025 (BOE de 7 de junio de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de disolución y liquidación de una sociedad, con los siguientes hechos clave:

• La convocatoria de la junta general se realiza mediante la publicación del anuncio en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil» y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia en que estaba situado el domicilio social.
• No obstante, según el artículo 11 de los estatutos sociales de dicha entidad, “el órgano de administración convocará a los socios a la celebración de cualesquiera Junta General, mediante correspondencia telegráfica o escrito duplicado entregado personalmente a cuya recepción se obtenga la firma del socio acusando recibo”.

Presentada esta escritura a inscripción, el Registrador deniega la misma, por considerar que la junta que adopta el acuerdo no ha sido convocada con los requisitos que establecen los estatutos sociales.

Interpuesto el correspondiente recurso, la calificación es confirmada por la Dirección General, considerando que cuando los estatutos concretan como forma de convocatoria de la junta general el envío de carta certificada con aviso de recibo (o similar), quedan determinadas las características concretas de la comunicación de la convocatoria, sin que sea competencia del órgano de administración su modificación, siendo ello así porque los socios tienen derecho a saber en qué forma específica han de ser convocados, de modo que esa es la única forma en que esperarán serlo y a la que habrán de prestar atención.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a video de Flash Fiscal del Colegio Notarial de Cataluña, donde la notaria de Barcelona doña Elena Cantos comenta una consulta informativa de la Agencia Tributaria de Cataluña (en concreto la 94/24), la cual versa sobre la consulta que realiza una persona física sobre cómo debe tributar una donación de inmueble de una persona física a una sociedad.

La ATC considera que en la aportación del inmueble realizada por el socio a la sociedad a título gratuito hay que tener en cuenta el art. 3.2 de la Ley 19/1987 (Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones) que prevé que los incrementos patrimoniales obtenidos a titulo lucrativo por personas jurídicas no restan sujetos al ISD, sino que tributan por el Impuesto de Sociedades (Ley 27/2014), de modo que la escritura que documenta la donación a la sociedad del inmueble debe tributar por la modalidad actos jurídicos (pues el IS es compatible con el IAJD y se cumplen el resto de requisitos exigibles).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de mayo de 2025 (BOE de 9 de junio de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa. Los hechos relevantes del caso son los siguientes:

• La vivienda pertenecía inicialmente a un matrimonio, 50% proindiviso.
• Este matrimonio contaba con un único hijo.
• Pasados los años, fallece el marido (sin testamento).
• A la vista de este fallecimiento, el hijo único es declarado heredero único abintestato mediante la correspondiente acta notarial.
• Acto seguido, se formaliza entre la cónyuge superviviente (la madre) y el hijo (ahora heredero único abintestato) un acuerdo privado de disolución de gananciales y reparto y adjudicación de herencia (esto es, sin escritura pública y sin inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad), donde el hijo se adjudica la mitad indivisa de su difunto padre.
• En virtud de su condición de heredero y de este acuerdo privado, el hijo procede a la venta de su mitad indivisa (que también consiente la madre).

Presentada a inscripción la escritura, el Registrador deniega la inscripción, amparándose en el principio de tracto sucesivo, pues en el Registro, esa mitad indivisa consta inscrita a nombre del padre, de modo que, para que el hijo (ahora heredero), pueda vender esa mitad, es necesario que se inscriba previamente la herencia, esto es, que la liquidación de gananciales y adjudicación de herencia a favor del hijo se formalice en documento público y se inscriba en el Registro.

Presentado el correspondiente recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, amparándose para ello en su doctrina del tracto sucesivo abreviado, en virtud de la cual, es posible inscribir la venta de bienes singulares de la herencia hecha por todos los herederos, sin previa partición y adjudicación de la herencia y de sus bienes, siempre y cuando se acredite su llamamiento a la herencia con el correspondiente título sucesorio y sus documentos complementarios, así como el previo cumplimiento de las obligaciones relativas al Impuesto sobre Sucesiones.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de abril de 2025 (BOE de 23 de mayo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura pública que se presenta en formato de copia autorizada electrónica con CSV a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad.

Presentada esta escritura, el Registrador deniega el asiento de presentación, pues considera que a través de esta vía no puede comprobarse y garantizarse la autorización por el Notario del documento aportado.

Presentado el correspondiente recurso, como no puede ser de otro modo, la calificación es revocada, resolviendo la Dirección General que, en efecto, las copias autorizadas electrónicas que expedimos los notarios, con su correspondiente CSV, son plenamente válidas para causar un asiento de presentación (y su posterior inscripción en su caso) en el Registro de la Propiedad, pues los Registradores, a través de un portal informático restringido del que disponen, con ese CSV que consta en la copia autorizada electrónica pueden descargar el documento con la firma electrónica del Notario y verificar así su autenticidad y plena validez, para surtir los efectos registrales que correspondan.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a noticia periodística que hace referencia a una muy reciente y relevante sentencia en el ámbito tributario, pues el Tribunal Supremo, en su sentencia de 20 de mayo de 2025 (se facilitará el enlace a la misma en cuanto esté publicada en CENDOJ), ha resuelto que cuando una sociedad tiene deudas tributarias, la responsabilidad subsidiaria de los administradores por dichas deudas no opera de forma automática, sino que, al tener naturaleza sancionadora, en estos casos la Administración Tributaria, para poder realizar la derivación de responsabilidad que prevé la Ley General Tributaria, es necesario que observe un procedimiento sancionador con todas las garantías constitucionales (como la presunción de inocencia por ejemplo), siendo pues obligatorio acreditar la culpa del administrador en la generación e impago de dicha deuda.

Así pues, a partir de ahora, cuando una sociedad tenga deudas, no podrá exigir su pago automáticamente a sus administradores, sino que deberá acreditar su culpa y responsabilidad para poderles exigir su pago subsidiariamente.

Se adjunta (AQUÍ) enlace la interesante Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de 4 de marzo de 2025 (SAP 776/2025), en la que se resuelve un supuesto relativo a un cierre desordenado y abrupto de las operaciones en una sociedad mercantil (el clásico “persianazo” donde la empresa deja de operar “de hoy para mañana”, sin seguir los cauces establecidos para las crisis empresariales, y sin realizar una adecuada liquidación de los activos y pasivos sociales).

En estos casos, como se recoge en la Sentencia, ello puede conllevar a la imposición de responsabilidades personales contra los administradores de la sociedad, pues en definitiva, a cualquier empresa “le pueden ir mal las cosas”, pero en tal caso, la ley establece las vías para ordenar esta crisis empresarial (concurso de acreedores, etc.), de modo que, si no se siguen estas vías y se opta por el “persianazo”, ello puede acarrear graves consecuencias económicas para los gestores de la sociedad que adopten esta salida incorrecta.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de abril de 2025 (BOE de 17 de mayo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de adjudicación de herencia, relativa a la sucesión de una señora que, en su testamento, instituyó como heredero universal de todos sus bienes “a los familiares que más la cuiden durante sus últimos años que le resten de vida”.

Fallecida la testadora, el heredero que más ha cuidado a la señora, acredita tal condición mediante un acta de notoriedad, aportando las pruebas pertinentes, lo cual es declarado como Notorio por la fedataria pública en cuestión.

Presentada a inscripción esta escritura, el Registrador la califica negativamente, considerando que la institución de heredero es incierta y, por ende, corresponde abrir la sucesión intestada.

Frente a esta opinión, presentado el correspondiente recurso ante la Dirección General, la calificación es revocada, considerando correcto el cauce seguido por los interesados, esto es, que en esta clase de situaciones, la designación de heredero es válida, y el instrumento adecuado para determinar al heredero que más ha cuidado a la testadora es el acta notarial de notoriedad, en la cual deberán aportarse las pruebas que correspondan para acreditar la identidad de la persona en cuestión.

Se adjunta (AQUÍ) enlace consulta vinculante de la DGT (número V0435-25, de 21 de marzo), en el que la Dirección General de Tributos resuelve un caso de contribuyente que adquiere una vivienda de protección oficial (VPO), en la cual, el precio de compra (que ha sido fijado por la administración) es inferior al valor de referencia.

En este caso, el contribuyente plantea la duda de si, como el precio de venta ha sido fijado por la administración, es necesario liquidar el ITP de la operación en función de dicho precio o en función del valor de referencia.

La DGT resuelve el caso aplicando la normativa general, esto es, señala que el contribuyente está obligado practicar la correspondiente autoliquidación por el valor de referencia, y una vez abonada, si considera que el valor asignado perjudica sus intereses legítimos, entonces podrá reclamar a la Agencia Tributaria la devolución de lo tributado de más, a través de las vías legales establecidas a tal efecto.

Se adjunta (AQUÍ) enlace consulta vinculante de la DGT (número V0411-25, de 20 de marzo), en el que la Dirección General de Tributos resuelve un caso de contribuyente que renunció al 25% de un piso que heredó, en favor de uno de sus hermanos.

En estos casos, el órgano directivo del Ministerio de Hacienda determina que, cuando el contribuyente renuncia a la herencia a favor de otro heredero, se debe pagar igualmente el Impuesto de Sucesiones, ya que se considerará que se ha aceptado el legado previamente (se considera pues que no se trata de una renuncia pura a una herencia sino de una renuncia a favor de una persona determinada).

Además, la DGT señala que, en este caso, el heredero también deberá tributar en el IRPF la donación a su hermano, aunque solo si le ha supuesto una ganancia patrimonial, mientras que, si fuere una pérdida, no podrá desgravarla.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de abril de 2025 (BOE de 17 de mayo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de fusión de sociedades en la cual se acredita que las sociedades protagonistas de la fusión se hallan al corriente de pago de sus obligaciones fiscales, aportando a tal efecto sendos certificados de la Agencia Estatal de Administración Tributaria y los de la Seguridad Social.

Presentado a inscripción el documento, el Registrador Mercantil deniega la inscripción, alegando que, además, es necesario acreditar el estar al corriente de pago de las obligaciones fiscales frente a la Comunidad Autónoma y frente al Ayuntamiento al que pertenezcan.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General resuelve el supuesto revocando la nota de calificación, considerando pues, que en estos casos, solo es necesario acreditar el estar al corriente de las obligaciones fiscales con la AEAT (estatal) y con la Seguridad Social, no siendo proporcionado exigir más acreditaciones (con las administraciones autonómicas o locales) en el caso de esta clase de modificaciones estructurales.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a un interesante y muy reciente post del prestigioso despacho de abogados Ashurst, donde en el mismo se hacen eco de una reciente consulta vinculante presentada por dicho despacho, y resuelta por la Dirección General de Tributos, en la cual se plantea la duda de si la escritura de venta de inmueble y subrogación de deudor hipotecario, está sujeta o no a la cuota gradual del AJD.

En dicha Resolución, la DGT responde negativamente, de modo que, en esta clase de operaciones conjuntas (esto es, venta más subrogación de deudor), no queda sujeta a la cuota gradual del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ("AJD"), sin perjuicio claro está de la sujeción al impuesto de la propia compraventa, cuestión no controvertida.

En cuanto la resolución esté publicada en el buscador de la DGT, se procederá a enlazar la misma.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a un nuevo Flash Fiscal del Colegio Notarial de Cataluña, en la que el notario don Manuel Sarobe Oyarzun, analiza la resolución del Tribunal Económico-Administrativo de 19 de noviembre de 2024, sobre la incidencia del valor de una edificación declarada en escritura en el cálculo de la ganancia patrimonial.

Así pues, como cuestión clave, se aborda en estos casos qué valor puede computarse por una edificación no acreditada con facturas, resolviendo el TEAC que solo las inversiones efectivamente realizadas y justificadas documentalmente pueden integrarse en el valor de adquisición, de modo que, la mera declaración en escritura no basta.

Así pues, el contribuyente deberá conservar las facturas hasta la venta del inmueble, de modo que, en ausencia de prueba, la Administración puede asignar un valor cero a la edificación, incluso si se presenta una tasación técnica sin respaldo de pagos acreditados.

Se adjunta (AQUÍ) enlace la interesante Sentencia del Tribunal Supremo (STS 32/2025, de 7 de enero), en la que se resuelve un supuesto en el que se discute si, la cesión (en vida del propietario actual) de una vivienda a un hijo en precario (esto es, dejar una vivienda a un hijo para que viva en ella a cambio de nada), debe ser computable o no en la herencia de dichos padres como donación colacionable, una vez se produzca su fallecimiento.

En este supuesto, el Tribunal Supremo responde negativamente, afirmando que, en estos casos, se trata de la cesión gratuita de un inmueble, que no comporta donación de derecho alguno, pues quien cede la vivienda a título de precario, como es el caso, puede poner fin a esa situación a su voluntad, sin que el que la ocupa disponga de un título que le reconozca un derecho a poseer más allá de la voluntad del propietario que se renueva en cada instante. Por ello, no puede admitirse que el valor de mercado del uso de la vivienda cedida en precario deba computarse a efectos del cálculo de la legítima ni para su eventual colación.

Se enlaza (AQUÍ) comunicación remitida por el Encargado del Registro Civil de Barcelona, en relación a las juras de nacionalidad que se realizan ante Notario. En concreto:

• Se recuerda que, de conformidad con el artículo 51.1 de la Ley del Registro Civil, los interesados sólo pueden mantener dos nombres simples o uno de compuesto (y no tres como tienen algunas personas en sus países de origen).
• Se recuerda asimismo que no es correcto mantener el apellido del marido en lugar del apellido de soltera de la madre, y que tampoco se debería aceptar el nombre de soltera de la madre acompañado de la preposición con el apellido del marido.
• Por último se recuerda la importancia de verificar el correcto conocimiento de la lengua castellana, a los efectos de asegurar las previsiones de la ley y, en su caso, evitar suplantaciones de identidad.

Para tener en cuenta en todas las juras de nacionalidad que se formalicen ante Notario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a Flash Fiscal de la Comisión Fiscal del Colegio Notarial de Cataluña, donde se aborda la interesante figura fiscal de la inversión del sujeto pasivo del IVA en una operación de transmisión de un inmueble bajo un contrato de opción de compra entre una entidad mercantil y una cooperativa.

Para ello, se analizan las Consultas 197 y 198 de 2025 de la DGT, donde la DGT se acoge a un criterio restrictivo, en virtud de la cual se considera como elemento esencial la concurrencia de una ejecución de una garantía, de modo que, si la retención de parte del precio de la transmisión se destina por parte de la compradora a la cancelación de las cargas hipotecarias, no resultaría de aplicación el supuesto de inversión del sujeto pasivo.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de marzo de 2025 (BOE de 4 de abril de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, donde las partes pactan que parte del precio de venta se determinará en un futuro (en base a un sistema referenciado al precio de una futura venta, menos los gastos de la operación actualizados en base al IPC).

El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que, en esencia, no consta determinado ni resulta determinable la parte del precio relativo a la venta actual.

Interpuesto el correspondiente recurso, la DG revoca la nota de calificación, aplicando la jurisprudencia y doctrina vigente, en virtud de la cual “no deben existir objeciones cuando las partes han establecido procedimientos objetivos sobre la forma de llevar a cabo la fijación del precio”, tal y como sucede en el caso, donde es objetivamente verificable los parámetros a aplicar (precio de venta futura menos gastos actualizados a IPC) para determinar esa parte del precio pendiente.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de marzo de 2025 (BOE de 4 de abril de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de constitución de una sociedad, donde la reserva de la denominación social la realiza una persona física que es nombrada como administradora única de la nueva compañía en esa misma escritura, sin ser socia fundadora de la misma.

La Registradora Mercantil deniega la inscripción al amparo del art. 413-2 RRM, en virtud del cual, la reserva de la denominación social debe ser realizada por un socio fundador, siendo este criterio confirmado por la Dirección General en el recurso que se resuelve. Sirva de recordatorio para todos los emprendedores que quieran crear una nueva compañía.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de marzo de 2025 (BOE de 5 de abril de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa que se formaliza en septiembre de 2024.

Presentada a inscripción, la misma es denegada por el Registrador, alegando que no consta la previa cancelación de la prohibición de enajenar que grava la finca, la cual tenía una duración de 3 años, a contar desde el 20 de abril de 2016.

Frente a esta calificación, el Notario autorizante interpone recurso ante la DG, la cual revoca la nota de calificación, alegando en resumen que la prohibición de disponer que grava las fincas se estipuló por un plazo de tres años a contar desde la fecha de la escritura de compraventa de los compradores (20 de abril de 2016), de modo que, es evidente, por tanto, que al tiempo en que se efectúa la transmisión a que se refiere el recurso (6 de septiembre de 2024), ya ha transcurrido el plazo de duración de tres años que se estipuló. Así pues, si bien nuestra legislación se basa en el principio de rogación, como así ha ocurrido con la solicitud de cancelación de la condición resolutoria, en el presente caso, tratándose de una escritura de compraventa cuya inscripción se pretende, debe entenderse implícita la solicitud de cancelación de la prohibición de disponer.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de febrero de 2025 (BOE de 26 de marzo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de modificación de objeto social de una SL, donde la sociedad, suprime de su objeto social una de las diversas actividades que, hasta la fecha, lo componían, sin que se haga mención expresa al CNAE que la SL debe mantener o presentar a partir de ese momento.

Presentada a inscripción dicha escritura, la misma es denegada por el Registrador Mercantil, alegando que, en toda modificación de objeto social, es necesario detallar el CNAE de la sociedad (aunque sea el mismo que mantenía hasta la fecha), siendo este criterio confirmado por la DG en el recurso que se resuelve, afirmando literalmente que, “tanto la inscripción de constitución de la sociedad como la inscripción de modificación del objeto social deben contener necesariamente el código de actividad correspondiente a la principal que desarrolle la sociedad, código que debe ser el que mejor la describa y con el desglose suficiente”.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de febrero de 2025 (BOE de 22 de marzo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a un acta de resolución unilateral por incumplimiento de contrato en virtud de la cual, la sociedad vendedora de un inmueble, declara la resolución unilateral del contrato de compraventa, por falta de pago del comprador, solicitándose la reinscripción de la propiedad a nombre de dicha sociedad vendedora.

En esta interesante y larga resolución, se hace un muy buen resumen sobre las condiciones y requisitos que se deben dar para poder reinscribir la propiedad a favor de la parte vendedora en aplicación de una condición resolutoria, esto es:

• Que el comprador hay impagado uno de los plazos.
• Debe haber voluntad de impago por parte del comprador.
• El vendedor tiene que haber cumplido todas sus obligaciones.
• Para que la compraventa se resuelva, el vendedor ha de requerir el pago judicialmente o vía notario al comprador.
• La reinscripción a favor del vendedor, por vía de requerimiento al comprador ex art. 59 RH, requiere inexcusablemente la consignación de las cantidades que el comprador hubiese entregado como parte del precio, y ello aun en el caso de que no haya titulares de cargas posteriores que haya que cancelar

Se enlaza (AQUÍ) la Orden HAC/305/2025, de 27 de marzo, por la que se aprueban los documentos notariales electrónicos timbrados, en virtud de la cual, se introducen relevantes novedades en materia de tributación de documentos notariales electrónicos.

Así pues, tal y como establece la norma, los nuevos documentos notariales electrónicos (en concreto, del “folio de matriz electrónica” y el “folio de copia autorizada electrónica con destino a tercero”), de conformidad con la Ley del ITP, están sujetos al impuesto en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, documentos notariales y, por tanto, a la llamada cuota fija de esta modalidad impositiva.

En base a ello, la Orden designa al Consejo General del Notariado como nuevo sujeto obligado, pues dicha institución asume la función de centralizar la información y garantizar la correcta imputación del impuesto a los entes públicos correspondientes, bajo el control del Comisionado para el Mercado de Tabacos.

A nivel de procedimiento de recaudación y liquidación, este se parece al ya existente para los documentos físicos timbrados, de modo que, cada mes, el Consejo General del Notariado deberá remitir al Comisionado para el Mercado de Tabacos un informe detallado sobre los ingresos obtenidos y el número de documentos electrónicos utilizados, desglosados por comunidades autónomas. Posteriormente, el Comisionado verificará la información y la comunicará a la Dirección General del Tesoro y a la AEAT, quienes gestionarán el ingreso del impuesto en el Tesoro Público. Las comunidades autónomas recibirán la recaudación correspondiente en función de la cesión del impuesto en sus respectivos territorios.

Pendiente de que se formalice su desarrollo e implementación técnica para su plena puesta en marcha, la cual puede suponer un incremento de coste relevante en los documentos públicos que se autoricen.

Asimismo, el anexo de la Orden HAC/305/2025 establece las especificaciones técnicas de estos documentos, que deberán cumplir con el estándar ISO 19005. Así pues, cada folio timbrado incluirá información de seguridad como:

• Identificador único en formato alfanumérico.
• Código 2D con el identificador único.
• Imagen del Timbre del Estado y escudo de España en color específico.
• Número de timbre codificado con el identificador del Colegio Notarial correspondiente.

Se enlaza (AQUÍ) artículo publicado en el blog de la Notaría, relativo a las novedades del DNI digital y su aplicación práctica en el día a día de una Notaria.

Como se indica en dicho artículo, desde hace pocas semanas, ya es posible obtener una versión digital de nuestro DNI a través de una app en el móvil, el cual es plenamente válido y eficaz, como si se tratara del DNI físico tradicional que tenemos todos los ciudadanos españoles.

Para su utilización en una Notaría a la hora de firmar un documento público, no obstante, aún será necesario esperar unos meses, pues como la propia norma indica y así se refleja en la Comunicación 1/2025 (AQUÍ se puede consultar), se establece un plazo de adaptación de 12 meses para que el Centro Tecnológico del Notariado pueda realizar las innovaciones tecnológicas necesarias para el adecuado funcionamiento de este nuevo recurso digital.

Se enlaza (AQUÍ) nota de prensa del Ayuntamiento de Barcelona, donde se da a conocer la aprobación inicial, por parte del Ayuntamiento de Barcelona, de la nueva ordenanza del derecho de tanteo y retracto (pendiente de aprobación definitiva por el Pleno). En ella, se desarrollan los criterios técnicos en base a los cuales la administración decidirá o no ejercer este derecho, de entre los cuales destacan:

• La normativa prioriza la compra defincas con más de diez viviendas, pisos vacíos o edificios con personas vulnerables, con discapacidad o en barrios con riesgo de gentrificación.
• El ayuntamiento podrá renunciar a comprar un inmueble y ceder este derecho a terceras personas o entidades promotoras de vivienda pública, a las personas ocupantes legales del inmueble o entidades promotoras privadas o sin ánimo de lucro que tengan por objeto la promoción de vivienda protegida (con lo cual, en la práctica, es posible que los supuestos en los que se acabe ejerciendo este derecho de tanteo / retracto se incrementen notablemente).
• La ordenanza también prevé que se abra un espacio web con acceso a entidades beneficiarias para consultar los inmuebles sujetos a los derechos de tanteo y retracto en los que el ayuntamiento no tenga interés.
• Por lo que respecta al derecho de retracto, se ha ampliado el plazo para acordar el ejercicio hasta tres meses.
• La ordenanza prevé que, al comunicar la operación a la administración, deba facilitarse más información que hasta la fecha. En concreto, será necesario informar de si la venta está prevista en una sola operación conjunta, o en varias a favor de diversos adquirentes y, asimismo, será necesario identificar a la persona o personas posibles adquirentes.

Para realizar seguimiento de la cuestión una vez la norma quede definitivamente aprobada, lo cual dará más seguridad jurídica y previsibilidad a las personas que, en su caso, estén involucradas en operaciones donde este derecho de la administración sea de aplicación.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de formación online, impartida por el Colegio de Notarios de Cataluña, dedicada al estudio y análisis de los avances del notariado digital en España. Se aborda en concreto la aplicación de la Ley 11/2023, el desarrollo del protocolo electrónico y el uso creciente de las copias autorizadas electrónicas con CSV.

Sesión muy interesante para ponerse al día sobre esta nueva modalidad de copias autorizadas electrónicas, el proceso para su creación y validación por terceros, sus posibilidades de utilización en la práctica para los operadores jurídicos, etc.

Se enlaza (AQUÍ) Consulta Tributaria emitida por la Dirección General de Tributos, a instancias de una pregunta planteada por el Notario de Castro Urdiales don José Javier Corral Martínez (y dada a conocer por el mismo en un post de su más que interesante perfil de LinkedIn), en relación a una sociedad, cuyo NIF se halla revocado por Hacienda desde hace años, la cual, en un procedimiento judicial, es condenada, en sentencia firme, a formalizar la venta de una plaza de garaje a favor de la parte demandante.

La resolución judicial (obligación de venta) colisiona en principio con la DA 6ª de la LGT y el art. 23 de la Ley del Notariado, que prohíben al Notario autorizar escrituras cuyo otorgante tenga el NIF revocado.

No obstante, en este caso, tal y como resuelve la DGT, la venta viene ordenada por una sentencia judicial firme, de modo que no resulta aplicable la abstención antes indicada en la normativa reseñada, de modo que la escritura sí se puede otorgar.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de formación online, impartida por el Colegio de Notarios de Cataluña, dedicada al estudio y análisis de la contratación de préstamos hipotecarios y los productos vinculados / combinados a ellos (seguros, etc.). En esta sesión práctica, se aborda con detalle y rigor la cuestión, analizando desde un punto de vista práctico el régimen legal de contratación de productos vinculados / combinados a préstamos hipotecarios, con especial referencia a su regulación en el art. 17 LCI. A modo de resumen:

Ventas vinculadas:

1. Definición: Situación que se puede dar cuando un préstamo hipotecario se ofrece como un “pack” junto con otros productos (seguros, una alarma, etc.) que deben ser contratados obligatoriamente por el deudor, o de lo contrario, el banco no concederá el préstamo.
2. Principio general: Están prohibidas salvo excepciones (art. 17 LCI), como por ejemplo, que supongan un claro beneficio para el consumidor.
3. El banco si puede exigir la contratación de determinados seguros (como el de daños del inmueble), el cual, el consumidor tendrá derecho a contratarlo con esa entidad o con otra aseguradora de su elección.
4. Consecuencia en caso de incumplimiento: nulidad del contrato accesorio.

Ventas combinadas:

1. Definición: Situación que se da cuando el banco ofrece un “paquete” de productos, que se pueden contratar conjuntamente o de forma separada (esto es, el cliente puede elegir contratar “sólo” la financiación).
2. En las prácticas combinadas, el prestamista deberá realizar la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. 
3. Normalmente, la contratación de productos adicionales puede suponer mejoras en condiciones de financiación

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de febrero de 2025 (BOE de 28 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una solicitud de rectificación de superficie de un elemento privativo sujeto a régimen de propiedad horizontal, que se solicita mediante instancia privada (en resumen, se solicita que el piso pase a describirse con una superficie de 165 metros, en lugar de los 157 que consta inscritos actualmente).

Para ello, el solicitante presenta una instancia privada al amparo del art. 201.3 de la Ley Hipotecaria (que exime de tramitar el expediente de rectificación para rectificaciones de superficie que no excedan del 5% de la cabida inscrita).

La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción alegando que, para pisos sujetos a propiedad horizontal, la vía del art. 201.3 no es aplicable y que, por lo tanto, se requiere modificar el título de constitución de la propiedad horizontal previo acuerdo de la comunidad de propietarios con la mayoría legalmente exigida en Cataluña.

Presentado el correspondiente recurso, la Dirección General revoca el defecto que se refiere a la aplicación de la vía del art. 201.3 de la Ley Hipotecaria, confirmando que es posible aplicar esta vía también para pisos sujetos a propiedad horizontal (esto es, cuando la superficie a rectificar no sea superior al 5%) y, rescatando la reciente Resolución de 18 de abril de 2023, nos recuerda que, en estos casos, es posible rectificar la superficie del piso sin modificar el título constitutivo, siempre y cuando esta rectificación no suponga una ampliación de obra y, por lo tanto implique simplemente la rectificación de un dato registral erróneo, para lo cual, en todo caso, se deberá contar con el acuerdo de la comunidad de propietarios correspondiente aprobado por la mayoría que exige la ley (en Cataluña, de 4/5 partes). 

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de diciembre de 2024 (BOE de 8 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en la cual, la parte compradora (a través de la gestoría del banco que la financia) retiene parte del precio (1.126,70 euros), para destinarla a la cancelación de cargas hipotecarias previas del vendedor, siendo esta una situación muy habitual.

Presentada a inscripción la escritura, la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción alegando que no se ha identificado el medio de pago por el que la parte compradora entregó a la gestoría del banco (que le financia la compra) la cantidad de 1.126,70 euros, que se retiene al vendedor para destinarlo a cancelar registralmente sus cargas hipotecarias previas.

La Dirección General revoca la calificación, considerando que lo que la ley exige es acreditar los medios de pago de pagos realizados antes o en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, pero no respecto de pagos o retenciones que se deban realizar posteriormente (como es el caso, esto es, dinero que el comprador destinará a su gestoría para que esta pueda gestionar la cancelación registral de cargas previas del vendedor).

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Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de formación online, impartida por el Colegio de Notarios de Cataluña, dedicada al estudio y análisis de la conciliación notarial y su importancia tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025.

Como ya tuve la oportunidad de adelantar en mi blog hace un par de meses (AQUÍ), a partir del próximo 3 de abril, para poder interponer la mayoría de demandas civiles y mercantiles, será necesario haber intentado previamente un “MASC”, esto es, un medio adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional. De entre estos MASC, destaca como una posible vía la conciliación notarial (regulada en la propia Ley del Notariado y con las particularidades que introduce esta LO 1/2025).

En esta sesión práctica, se aborda con detalle y rigor la cuestión, profundizando en aspectos cómo:

1. Tipos de pleitos donde será necesario realizar una actividad negociadora previa.
2. Ventajas del sistema de conciliación notarial.
3. Modo en el que se desarrollará el proceso y acto de conciliación, forma documental de recoger la actividad negociadora, partes que intervendrán en la conciliación, notificaciones entre partes, posibilidad de realizar diligencias por videoconferencia, formas de documentar el acuerdo, papel del Notario en la negociación, etc.

Se adjunta (AQUÍ) interesantísima Resolución de la Dirección General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 5 de diciembre de 2024 (DOGC de 14 de marzo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de consumación de pacto sucesorio, donde la persona favorecida por la atribución particular de una finca en un pacto sucesorio, al fallecer el otorgante del pacto sucesorio, toma posesión de dicha finca. El iter del caso es el siguiente:

1. En el año 2016, padre e hijo formalizan pacto sucesorio de atribución particular, en el que el padre atribuye a su hijo, para el momento de su muerte, la propiedad de una finca.
2. En el mes de mayo del año 2024, el padre acude a un Notario y otorga una escritura de revocación unilateral de pacto sucesorio (alegando falta de cuidado y relación sobrevenida con el hijo). Esta escritura es notificada fehacientemente al otrora beneficiario de dicha atribución particular.
3. A los pocos días, el padre fallece.
4. Asimismo, el hijo, acude a una Notaría y formaliza en tiempo y forma una escritura de oposición a la revocación del pacto sucesorio y la notifica fehacientemente al Notario que autorizó la escritura de revocación del padre.
5. Posteriormente, el hijo otorga la citada escritura de consumación del pacto sucesorio, donde toma posesión de la finca, la cual se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad.
6. Presentada a inscripción esta escritura de toma de consumación de pacto sucesorio, la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que, existiendo esta revocación del pacto sucesorio y su oposición por el favorecido, se tendrá que resolver primero esta situación en vía judicial, antes de poder inscribir la toma de posesión.

La Dirección General, resolviendo el supuesto, revoca la nota de calificación, considerando que, de conformidad con la normativa civil catalana (art. 431-15 y 431-30 CCCat), existiendo la revocación del pacto y la oposición al mismo formulada en tiempo y forma, efectivamente ello deberá resolverse en vía judicial, pero mientras ello no suceda, el pacto sucesorio sigue plenamente vigente y produce plenos efectos, de modo que no se puede negar la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio claro está, del resultado de ese proceso judicial que, en su caso, se entable por los sucesores del causante.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de enero de 2025 (BOE de 12 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de aceptación y adjudicación de herencia que se refiere a una finca situada en la costa.

Presentada a inscripción, la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción como defecto insubsanable, pues tras realizar las comprobaciones pertinentes que exige la ley y el Reglamento de costas (consulta de representación gráfica y solicitud de certificación al Servicio Periférico de Costas) resulta que la finca en cuestión intersecta (invade) parcialmente el dominio público marítimo terrestre, según resulta de la certificación emitida por el Servicio de Costas.

En este caso, la Dirección General confirma la nota de calificación, entendiendo que se ha aplicado correctamente la vigente regulación (art. 36 del Reglamento de Costas), de modo que, existiendo esta invasión parcial del dominio público marítimo terrestre, la transmisión no se puede inscribir, siendo necesario previamente que se rectifique la descripción de la finca (adaptándola al deslinde administrativo) o, en su caso, se impugne la certificación expedida por la Demarcación de Costas de la que se deriva esta invasión parcial del dominio público marítimo terrestre.

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Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de formación online, impartida por la Fundación Notariado, dedicada al estudio y análisis de las elevaciones a público de acuerdos sociales.

En esta sesión, impartida por un oficial de Notaría jubilado, se repasan cuestiones tan relevantes y de aplicación práctica en el día a día del despacho como:

1. Revisión de competencias para la adopción de acuerdos (junta general vs órgano de administración y/o liquidadores).
2. Principales tipos de acuerdos sociales a elevar a público (modificaciones de estatutos, ampliaciones y reducciones de capital, ceses y nombramientos de cargos, etc.).
3. Personas facultadas para elevar a público.
4. Detalle de todos los elementos y circunstancias que han de recoger las actas y los certificados de los acuerdos para su válida elevación a público e inscripción (fechas, convocatorias, quorum de adopción del acuerdo, etc.).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 20 de enero de 2025 (DOGC de 14 de marzo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de subsanación de otra escritura pública de división horizontal y extinción de comunidad, en la que se modifica la duración de un derecho de vuelo, inicialmente fijado en 30 años, pasando a ser éste “de plazo indefinido” (todo ello, al amparo del art. 16.2 del Reglamento Hipotecario).

La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que el inmueble, al estar situado en Cataluña, le es de aplicación las normas propias del Derecho civil catalán, las cuales fijan un plazo máximo para el derecho de vuelo de 30 años (art. 567.2-1 CCCat), siendo este criterio confirmado por la Dirección General

Otra de las medidas novedosas del Decreto ley 5/2025, de 25 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas (AQUÍ) es la ampliación del plazo para formalizar la compra de la primera vivienda habitual cuando la misma se formaliza después y gracias a la donación de dinero a un descendiente, y poderse beneficiar de la ventaja fiscal existente en el Impuesto de Donaciones en estos casos.

Así pues, el artículo 4 del Decreto ley amplía a 6 meses (hasta la fecha eran 3 meses) el plazo máximo para formalizar la compra (desde que se haya producido la donación de dinero), dentro del cual se podrá aplicar el beneficio fiscal en el Impuesto de Donaciones, esto es, la reducción por donación destinada a primera vivienda habitual de descendientes (tanto para el caso de donaciones de inmuebles o de dinero para adquirirlos) que se prevé en los artículos 632-20 y siguientes del Libro sexto del Código Tributario de Cataluña.

Entrada en vigor: A los tres meses del día siguiente a la publicación en el DOGC (27 de junio de 2025).

Se enlaza (AQUÍ) con el Decreto ley 5/2025, de 25 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas, por el que se introducen relevantes novedades en materia de ITP en Cataluña. En concreto:

1.- Nuevos tramos generales del ITP para compra de vivienda usada:

• Para transmisiones de inmuebles de hasta 600.000 euros: 10%.
• Para transmisiones de entre 600.000 y 900.000 euros: 11%.
• Para transmisiones de entre 900.000 y 1.500.000 euros: 12%.
• Para transmisiones superiores a 1.500.000 euros: 13%.

2.- Gran incremento del ITP para grandes tenedores: 

1. Se incrementa el tipo impositivo hasta el 20%.
2. Se considera gran tenedor la persona física o jurídica que sea propietaria de más de 10 inmuebles de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial situados en Cataluña. También tiene esta consideración la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado declarada por la Generalitat de Cataluña. En el cómputo no se incluyen ni los garajes ni los trasteros.

3.- Gran incremento de ITP cuando se vende un edificio:

1. Se incrementa el tipo impositivo hasta el 20% en estas operaciones, con independencia de que el edificio se halle o no dividido horizontalmente.
2. Excepción: que el comprador sea una persona física, que el edificio tenga un máximo de 4 pisos y que todos ellos se destinen a vivienda habitual de la persona que los adquiere y sus familiares hasta un segundo grado de parentesco, durante los tres años siguientes a la compra.

4.- Eliminación del tipo reducido del “3%” para empresas dedicadas a la reforma y venta de viviendas:

1. Se elimina la bonificación del 70% del ITP que existía hasta la fecha para empresas del sector inmobiliario dedicadas a la compra, reforma y venta de viviendas (derogación del art. 641-8 del libro sexto del Código Tributario de Cataluña).
2. Esta medida entra en vigor al día siguiente de su publicación en el DOGC (esto es, el 27 de marzo de 2025).

5.- Tipo reducido del 5% para “jóvenes” de hasta 35 años:

• Se aplica un tipo reducido del 5% de ITP para compra de primera vivienda habitual de personas jóvenes de hasta 35 años o menos, siempre que la suma de las bases imponibles general y del ahorro, menos el mínimo personal y familiar, en su última declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas no exceda los 36.000 euros.

6.- Entrada en vigor:

• ‍A los tres meses del día siguiente a la publicación en el DOGC (27 de junio de 2025).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo hipotecario concedido por una sociedad mercantil que se dedica profesionalmente a ello, la cual no consta inscrita en el Registro especial creado por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, en el Instituto Nacional del Consumo.

Calificada por este motivo la escritura, la DG confirma el defecto, resolviendo que, cualquier sociedad que se dedique a la concesión de préstamos de manera profesional a favor de consumidores, además de su inscripción en el Registro de Prestamistas del Banco de España, es necesaria su inscripción en el Registro especial creado por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, en el Instituto Nacional del Consumo (o, en su caso, debidamente inscrita en el Registro de la Comunidad Autónoma donde tuviera su domicilio social, junto con la correspondiente notificación al Registro del Instituto Nacional de Consumo).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de diciembre de 2024 (BOE de 7 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de fusión de dos SL, siendo la sociedad absorbida una SLU íntegramente participada por la absorbente, en la cual, no se aporta informe de administradores ni de experto independiente, pues se hace constar que la SLU absorbida carece de trabajadores y por lo tanto la fusión no tiene efectos sobre el empleo.

Presentada a inscripción, el Registrador mercantil la califica negativamente, alegando que es necesario poner igualmente a disposición de los trabajadores el informe del órgano de administración a que se refiere el art. 5 del RD-ley 5/2023.

Recurrida la calificación indicada, la DG revoca la misma, resolviendo que, atendiendo a las concretas circunstancias del caso (esto es, que la sociedad absorbida carece de trabajadores, que está íntegramente participada por la absorbente y que se hace constar que la fusión no produce efecto alguno sobre el empleo de la absorbente), en este caso no es necesario aportar el informe en cuestión.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de modificación de régimen de propiedad horizontal, mediante la cual, se introduce una nueva cláusula estatutaria en los estatutos de la comunidad de propietarios para limitar el uso de las viviendas a oferta turística o cualquier otro modo de comercialización con fines de alojamiento turístico, siendo aprobado este acuerdo por una mayoría de 3/5 partes de la comunidad.

Presentada a inscripción en el Registro, la escritura es calificada negativamente, pues considera el Registrador que para adoptar el acuerdo, es necesaria la unanimidad del mismo, pues la excepción de la LPH que permite limitar el uso de viviendas turísticas reguladas en la normativa sectorial turística, sin la regla de la unanimidad, no es extensible a acuerdos relativos a otro tipo de usos turísticos genéricos, como son el de hospedería o de viviendas turísticas en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística (esto es, por ejemplo, el alquiler vacacional).

La DG, confirmando el criterio del Registrador, nos recuerda que la actual LPH permite limitar por mayoría de 3/5 el ejercicio de actividades turísticas en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, pero no al uso turístico en general cuando no esté sometido a un régimen específico de normativa sectorial (como el de hospedaje, o el vacacional), en cuyo caso, se requerirá la unanimidad de todos los copropietarios para establecer dicha limitación.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de diciembre de 2024 (BOE de 6 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo hipotecario entre una sociedad mercantil y un empleado suyo, la cual se formaliza sin sujetarse a las previsiones y garantías de la LCI, pues en dicha escritura se alega que la empresa no tiene como objeto social la concesión habitual de préstamos y que, asimismo, el préstamo se concede en condiciones más ventajosas que las de mercado dada la relación de confianza que existe con el deudor por el hecho de ser este empleado de la compañía.

La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, lo que lleva el caso a la DG, la cual, reiterando su doctrina, nos recuerda que, en esta clase de operaciones, si el PH lo concede una persona jurídica que interviene con cierta habitualidad en el mercado financiero, a favor de una persona física, que tiene la condición de consumidora, y que se garantiza con hipoteca sobre una vivienda, será de aplicación la LCI, salvo que se trate de un préstamo concedido por un empleador a su empleado (lo cual deberá acreditarse documentalmente), a título accesorio, cuya Tasa Anual Equivalente es inferior a la del mercado, y que no se ofrece al público en general.

Finalmente, como en el caso concreto, no se ha acreditado documentalmente la condición de empleado, y tampoco detallado la TAE de la operación, se confirma la nota de calificación de la Registradora.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, donde un banco vende una vivienda de su propiedad a un tercero. La controversia del caso nace del hecho de que el banco, en la CV, comparece representado por una gestoría, en virtud de un poder en el cual se establece que, para este caso de ventas, se deberá aportar una autorización específica para la venta (en documento privado suscrito por representantes del banco), con sus firmas legitimadas notarialmente. En el caso en concreto, se presenta esta autorización del banco, las firmas de la cual son legitimadas por el Notario por ser coincidentes con otras que de ellas constaban en su libro indicador.

Presentada a inscripción la escritura, el Registrador deniega la inscripción, alegando que la legitimación de firma realizada por el Notario es nula, ya que la misma, al tratarse de una declaración de voluntad, debería realizarse a presencia del Notario (apartado segundo del art. 259 RN).

Examinado el caso por la DG, esta discrepa de la opinión del Registrador y revoca la nota de calificación, considerando que debe primar la agilidad en el tráfico jurídico, así como la libertad de elección de los mecanismos de control interno de la entidad poderdante y sus actos propios en multitud de casos análogos, de modo que, a la vista de ello, procede aceptar como válida la legitimación de firmas realizada por el Notario, esto es, por cotejo, sin que sea necesario que la legitimación se realice por firma en presencia del Notario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia número 260/2024, de 19 de noviembre, donde se resuelve un caso curioso, relativo a la solicitud de presencia de Notario para levantar acta notarial de Junta, analizando quien tiene legitimidad para realizar dicho requerimiento.

En el caso concreto, se trata de una sociedad inmersa en un conflicto societario, donde el requerimiento al Notario se realiza por el Presidente del Consejo de Administración, resolviendo el Tribunal que, en efecto, esta competencia corresponde al consejo de administración como órgano colegiado, tal y como establece el art. 203 LSC (“los administradores”).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de diciembre de 2024 (BOE de 6 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo hipotecario entre dos sociedades mercantiles, en la cual, como domicilio de la sociedad deudora, solo se detalla un Email, y no un domicilio físico a efectos de notificaciones y requerimientos.

Inicialmente, la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción por este motivo, siendo este criterio confirmado por la Dirección General, resolviendo así que, de conformidad con la LEC actual, en el caso de las personas jurídicas, es obligatorio tanto la constancia de un domicilio físico como el de una dirección de correo electrónico.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa en la cual se vende una participación indivisa del 10,27% de una finca, que da derecho al uso exclusivo de un trastero. En la escritura de CV se detalla que la parte vendedora ha distribuido el local en 10 trasteros independientes con el objetivo de su transmisión por participaciones, contando para ello con los correspondientes permisos municipales.

Presentada a inscripción la escritura, la misma es calificada negativamente por el Registrador, alegando que estamos ante una división de la finca, para lo cual, se requiere el correspondiente acuerdo de la comunidad de propietarios, al tratarse de un inmueble sujeto a régimen de propiedad horizontal.

Presentado el correspondiente recurso ante la DG, esta revoca la nota de calificación, considerando que en este caso no estamos ante una división de la finca (pues no se modifica ni su extensión, linderos, cuotas, título constitutivo y no afecta al funcionamiento orgánico de la comunidad), sino ante una comunidad de carácter funcional por razón de destino en la que simplemente se incorporan nuevos copropietarios a la comunidad de vecinos, de modo que, no estando ello prohibido por los estatutos de la comunidad, no se requiere el acuerdo de la comunidad exigido por el Registrador.

De entre las muchas novedades que nos trae la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (AQUÍ), en materia mercantil es interesante destacar una modificación del art. 365.3 LSC, en virtud del cual “Los administradores no estarán obligados a convocar junta general para que adopte el acuerdo de disolución cuando hubieran solicitado en debida forma la declaración de concurso de la sociedad o comunicado al juzgado competente la existencia de negociaciones con los acreedores para alcanzar un plan de reestructuración del activo, del pasivo o de ambos. La convocatoria de la junta deberá realizarse en el plazo de dos meses desde que dejen de estar vigentes los efectos de esa comunicación”.

Con esta reforma, se concede un plazo de dos meses para convocar la JGA (esto es, más margen para gestionar la situación de crisis empresarial), desde que dejen estar vigentes los efectos de la comunicación al juzgado conforme se inician negociaciones con los acreedores para alcanzar un plan de reestructuración, pues hasta la fecha, con la anterior redacción, los administradores debían convocar la junta de forma inmediata tras fracasar las negociaciones con los acreedores, en caso de concurrir causa de disolución.

Se enlaza (AQUÍ) con el Decret llei 1/2025, de 28 de gener, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes, que introduce importantes novedades en materia de arrendamientos de viviendas para el ámbito catalán. En concreto:

• Se introducen nuevas obligaciones en materia de publicidad de anuncios de alquiler de viviendas (como detalle de la última renta del inmueble alquilado durante los últimos 5 años, la finalidad del contrato, o la condición de gran tenedor del propietario de la vivienda).
• Se introducen sanciones muy graves (de 90.000 a 900.000 euros) a las siguientes conductas:
  
  • Establecer una renta que supere más del 30% máximo permitido en un contrato de arrendamiento sujeto a régimen de contención de precios.
  • No hacer constar la finalidad (o hacer constar una simulada/falsa) en el contrato de arrendamiento.
  • Repercutir gastos de gestión inmobiliaria o de formalización del contrato al arrendatario.
• Persecución del fraude de viviendas destinadas a alquiler permanente que se enmascaran con contratos de alquiler “de temporada”, con imposición de fuertes sanciones.

Asimismo, se hace referencia al Decreto ley 2/2025 (AQUÍ se puede consultar), que en el ámbito de Cataluña establece un nuevo derecho de tanteo y retracto a favor de la administración en caso de transmisiones de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, cuando el vendedor sea un gran tenedor persona jurídica ( debiéndose tener en cuenta que hasta que no se ponga en marcha el Registro de personas grandes tenedores, la norma obliga a que, cuando el vendedor sea persona jurídica, se deba incorporar a la escritura de compraventa una certificación registral en la que se detallen el número de viviendas que son propietarios, la cual se deberá testimoniar en el título ).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de noviembre de 2024 (BOE de 25 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a la solicitud de inscripción del nombramiento de un auditor voluntario por parte de una SL.

Sociedad inmersa en un conflicto societario, en el cual, uno de los socios minoritarios ha solicitado el nombramiento de auditor, el cual se halla pendiente de resolución por parte de la DG. Posteriormente, es la sociedad la que solicita la inscripción del nombramiento de auditor voluntario, lo cual es rechazado inicialmente por el Registrador Mercantil, al existir esta solicitud previa por parte del socio minoritario.

Interpuesto el correspondiente recurso, la DG revoca la nota de calificación por lo que a esta circunstancia se refiere, alegando que su más reciente doctrina (vid. Resoluciones de 18 y 20 de abril de 2024), en virtud de un principio de efectividad, si resulta acreditado el nombramiento voluntario de auditor por la sociedad, aunque este sea posterior a la solicitud del socio minoritario, aquél debe prevalecer (aunque la solicitud del socio minoritario sea anterior), y más en este caso, donde la solicitud del socio minoritario aún no se ha resuelto.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una muy interesante sesión formativa, en formato video, organizada por la Fundación Notariado, donde se realiza un análisis y estudio de las Resoluciones esenciales de 2024 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en diversas materias propias de Derecho civil, mercantil e hipotecario, poniendo el foco en aspectos prácticos de redacción de escrituras.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2024 (BOE de 25 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa de un inmueble, formalizada en 2008, la cual se pretende inscribir en 2024, momento en que la sociedad vendedora tiene el NIF revocado, lo que provoca la correspondiente calificación negativa del Registrador.

El representante de la sociedad interpone recurso contra dicha calificación, alegando que, en esencia, cuando se otorga la escritura, la sociedad tiene el NIF vigente, y norma que regula la imposibilidad de inscribir transmisiones de sociedades con NIF revocados aún no estaba en vigor, de modo que su aplicación ahora supone la aplicación retroactiva de una norma desfavorable, proscrita por la Constitución.

La DG, en este caso, reitera su criterio pacífico, considerando que la prohibición de acceso de documentos correspondientes a sociedades con NIF revocado es plenamente válida y aplicable a documentos autorizados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma, pues el acceso al Registro se pretende ahora, con la norma ya en vigor.

Se informa de que el Real Decreto-ley 9/2024 (AQUÍ se puede consultar), conocido como “Decreto Omnibus” no ha sido convalidado por el Congreso, de modo que la disposición ha quedado derogada. Como consecuencia de ello, en el ámbito fiscal, es necesario destacar las siguientes medidas quequedan sin efecto:

• IRPF y obligación de declarar: Elevación a 2.500€ (desde 1.500€) del importe que puede percibirse de los segundos y ulteriores pagadores para que el límite máximo anual que fija la obligación de declarar por rendimientos del trabajo sea de 22.000€.
• IRPF: Prórroga para 2025 las deducciones fiscales en materia de obras de mejora energética de viviendas y por la adquisición de vehículos eléctricos “enchufables” y de pila de combustible y puntos de recarga.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): Aprobación de nuevos coeficientes a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo, según el periodo de generación del incremento de valor. En la práctica suponía un incremento de hasta más del 50% (se enlaza AQUÍ noticia periodística al respecto).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2024 (BOE de 25 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de desvinculaciónob rem, para dejar sin efecto una vinculación de unas determinadas plazas de garaje en relación a un edificio plurifamiliar.

Presentada a inscripción la escritura, la Registradora de la Propiedad la deniega, alegando que en este caso, es necesario acreditar el consentimiento de la administración a dicha desvinculación, al haberse configurado la vinculaciónob rem como una condición especial para la concesión de la licencia de primera ocupación (clásica normativa urbanística que obliga a que los edificios de obra nueva cuenten con una plaza de aparcamiento).

La DG confirma el criterio de la Registradora, siendo necesario presentar el documento administrativo que corresponda (como la licencia de obras) para acreditar que la administración no pone o no puso en su momento ninguna condición al respecto para la concesión de la pertinente autorización administrativa.

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Real Decreto 10/2025, de 14 de enero, por el que se aprueba la Clasificación Nacional de Actividades Económicas 2025 (CNAE-2025), aplicable para nuevas constituciones o cambios de objeto social formuladas a partir del 16 de enero de 2025, esto es, su entrada en vigor.

Sobre su aplicación práctica en el entorno CIRCE, se ha comunicado que CIRCE, por el momento, no puede aplicar los nuevos códigos CNAE 2025, estando pendiente de su coordinación y análisis con la AEAT, por lo que para este tipo de sociedades siguen con la anterior codificación.

Para el resto de sociedades, se debe hacer constar la nueva codificación. Desde algún registro mercantil se ha solicitado a las notarías que transitoriamente se hagan constar las dos numeraciones, CNAE 2009 y CNAE 2025, por falta de adaptación de sus sistemas informáticos.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2024 (BOE de 25 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de modificación de estatutos sociales, en la cual, se introduce un nuevo artículo estatutario, relativo a una prestación accesoria, en virtud de la cual se establece que todos los socios quedan obligados a una prestación accesoria no retribuida consistente en el cumplimiento de un Protocolo Familiar que consta en una escritura pública (que se identifica en concreto), pero sin detallar su contenido.

Inicialmente, el Registrador mercantil deniega la inscripción de la cláusula estatutaria alegando que el contenido de la prestación accesoria no se detalla, pues simplemente se remite al Protocolo Familiar, el cual no consta inscrito ni depositado en el Registro Mercantil.

Interpuesto el correspondiente recurso, la DG revoca la calificación, determinando que lo relevante en estos casos es dar publicidad de la existencia del Protocolo Familiar, de modo que todos los socios presentes y futuros tengan la posibilidad de conocer la existencia de este y, en su caso, acceder a su contenido a través de las vías legales existentes.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a un flash fiscal relativo a la Consulta de la DGT V1822-24 (AQUÍ se puede consultar), en la que la DGT resuelve una consulta relativa a la liquidación de los seguros de vida, recordando que la percepción de cantidades derivadas de la contratación de un seguro de vida, siempre que el perceptor sea persona distinta del tomador del seguro, estará sujeta al Impuesto de Sucesiones, siendo su base imponible las cantidades percibidas por este concepto (que se acumularán a los demás bienes y derechos hereditarios), siendo el sujeto pasivo el perceptor de dichas cantidades.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de noviembre de 2024 (BOE de 18 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en la cual, no concurren todos los herederos.

En este caso, la DG resuelve que, en efecto, la no concurrencia de todos los herederos quiebra el principio de que la partición de la herencia se debe realizar por todos los coherederos por unanimidad, de modo que es necesario que en la partición concurran todos los llamados para que cada derecho hereditario en abstracto se convierta en titularidades singulares y concretas sobre los bienes del caudal hereditario.